事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入678.02 亿元，同比增长53.31%；实现归母净利润6.92 亿元，同比下降77.95%；实现基本每股收益0.187 元/股，同比下降83.47%。 毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。2021年全年，公司实现营业收入678.0 亿元，同比增长53.3%；归母净利润共6.9 亿元，同比下降77.9%；房地产开发业务毛利率24.5%，同比下降3.2pct，其中北京地区毛利率下降明显，同比下降14.59pct；ROE 为2.2%，同比减少8.1pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受房地行业整体下行的影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，成本占售价比上升，房地产开发与经营业务毛利率同比下降3.2pct 至24.5%；2）计提资产减值损失10.8亿元，信用减值损失1.4 亿元，减少归母净利润；3）投资净收益减少，本期投资支付现金与去年持平，但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成比同期有所降低。 销售业绩逆境增长，2022 年度销售目标为1080 亿元。公司全年销售面积393 万平方米，销售额1149 亿元，销售回款1194 亿元，分别完成计划的98%、104%、113%，同比分别增长3%、7%、21%，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。销售业绩实现逆境增长，按销售额排名，公司在北京市场位列榜首。2022 年公司提出签约金额1080 亿元，销售面积380 万平方米的目标，比2021年已实现销售稍降。 公司在手资源丰富，聚焦北京，积极参与城市更新。公司21 年获取待开发土地面积90.4 万方，权益土地面积52.5 万方，面积权益比例58.1%，计容建面积177.8 万方。公司开复工面积2237 万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积480.6 万方，同比下降21.3%。竣工面积680.4 万方，同比增长27.5%，超额完成年初计划。 公司立足北京，深耕细作，住宅区和商业办公区项目一并拓展，在北京积累了大量地段优良的经营性存量资产，竣工面积中京内面积占40.1%。此外在城市更新方面，公司棚户区改造总用地达1589.1万平方米，计划投资463.1 亿元。 物业收入实现快增长，探索新的运营模式。公司21 年物业经营收入11 亿元，同比增长22%，物业租赁面积82 万平方米，同比增长4%，酒店客房销售数量20 万间·天，同比增长76.2%，毛利率为59.4%，比上年增加25.2pct。公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式，推进疫情常态化下物业经营管理。除此之外，首创还在商业地产、养老、文创等转型领域探索，目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。融资渠道顺畅，有息负债规模稳步下降，拓展债券融资渠道。公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资，开辟保交所供应链新通道，全年共发行供应链保理产品12.9 亿元。公司报告期继续保持最高的AAA 级企业主体评级。2021 年度，公司全年累计新增融资约414.30 亿元，其中开发贷款73.13 亿元，信托贷款104.23 亿元，保债计划35 亿元，发债规模201.9 亿元。累计归还到期有息负债约523.86 亿元，减少带息负债规模109.56 亿元。现金短债比指标持续达标。 截至报告期末，公司资产负债率为78.68%，较上期减少1.74pct，剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22 倍，杠杆水平还有下降空间。 投资建议：公司作为北京国有龙头房企，具备资源优势；首开深耕北京市场，积累了大量优质经营性资产。21 年销售、拿地稳健，积极优化融资结构并控制有息负债，拓展成本较低的债券融资渠道。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为0.30 元/股、0.32 元/股，以4月19 日的收盘价6.51 元计算，对应的市盈率分别为21.7 倍、20.3 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

1.事件公司发布 2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;公司实现归属上市公司股东的净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 26.25亿元,同比降低 6.47%;公司基本每股收益为 0.94元,同比降低 11.4%。 2.我们的分析与判断 (一)少数股东损益占比增加导致业绩下降2019年公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;实现归母净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%。营收增长而业绩下降的原因主要为:1)由于合作项目结算增加,导致少数股东权益增长 252.14%,占比由 20.22%提升至 51.08%;2)投资收益同比-91.31%。公司盈利能力提升,毛利率为 37.34%,同比提升 4.76个百分点,净利率 11.83%,同比提升1.8个百分点。三费费率为 10.6%,较上年减少 0.2个百分点,主要系销售费用率和管理费用率分别降低 0.06、0.82个百分点。截止到报告期末,预收账款为 631.44亿元,覆盖同期营收 1.3倍,为未来业绩提供有力保障。 (二)销售圆满完成全年计划,竣工提速报告期内公司实现销售金额 1013.44亿元,同比增长 0.61%,完成全年计划 100.3%(全年计划销售金额 1010亿元);公司实现签约面积 441.50万平方米,同比增长 8.99%,完成全年计划 115.1%。其中,京内项目销售面积 145.71万平方米,占比 35%,京外项目销面 265.79万平方米,占比 65%。报告期内,公司权益新开工面积、开复工面积、竣工面积分别为 286.09、1130.50、335.10万平方米,分别较上年增长 13.45%、5.72%、37.64%。报告期内,公司通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式,新增土地 16宗,新增规划计容面积 260.5万平方米。 (三)杠杆水平微升,融资渠道多元化截至报告期末,公司持有货币资金 252.45亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的非流动负债)的覆盖比例为 0.98倍;公司资产负债率为 80.92%,同比下降 0.66个百分点,净负债率 169.82%,同比增加 4.49个百分点。公司拥有多元化融资渠道,报告期内累计新增融资约 493.36亿元,以银行贷款、信托贷款和中期票据为主,占比分别为 43.06%、25.11%和 13.17%,并且伴随有债权融资计划、公司债、短期票据和超短期票据等融资方式,公司累计归还各类筹资 457.47亿元,当期净融资规模 45.87亿元。公司多年保持 AAA 级企业主体评级,整体平均融资成本 5.49%,比去年末上升 13个基点,仍保持在行业低3.投资建议公司深耕北京市场,并积极进行京外扩张,土储主要分布在一二线,结构优异,销售稳健。 我们预计公司 2020、2021年的每股收益分别为 1.18、1.47元。以 4月 16日 7.03元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 5.96、4.78倍,低于行业均值,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 4.风险提示政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

北京国资委最大地产开发平台,国企中销售额首破千亿。实际控制人为北京市国资委,具有国家一级房地产开发资质,首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组而成的市属国有大型企业集团,历经了三十多年发展,是中国最早成立的房地产企业之一。2018年公司销售金额为1007.3亿元,成为首家销售额破千亿的国企,在克尔瑞公布的2018年全国百强销售排行榜居于31位。 土储布局优越,一二线占比85%。公司土储布局优越,总土储建面1860万平,京内土储规划建筑面积560万平方米,占比30.1%。按城市能级划分,除一线城市北京外,公司二线城市占比49.1%,三四线城市占比15.4%。按区域划分,公司土储主要分布于京内和南方区域,其中南方区域占比53.8%,主要包括苏州、杭州和珠海;京外地区主要为廊坊等地。公司2015-2018累进新进入10个城市,单一市场波动风险降低。 ROE三年连续增长,有望保持稳定。2016年以来公司ROE持续攀升,2018年达到10.3%的水平,较2017年提升了2.3个百分点,在各地国企房企中表现靓丽。ROE提升来自于公司净利率以及杠杆率的双重推动。公司净利率从8.6%提升至10.0%,权益乘数2016年以来从4.98提升至5.43,未来公司会对杠杆率加强控制,据中指数据公司销售价格2019年前11月为3.3万元,同比增长7%,对利润率有一定保障,公司ROE有望保持稳定。 公司业绩保障丰厚,棚改项目一二级联动收益确定性强。公司已预售面积为377.6万平方米,计划销售面积333.28万平方米,超出计划13.3%。且57%位于京津冀、长三角和珠三角地区,业绩潜力丰厚。公司预收款项自2016年以来大幅提升,2018年预收款631.4亿元,当年预收与上年营收的比值为1.6,业绩保障性处于历史最高位置。且北京市棚改资源丰富,目前北京棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润,收益率在12%至15%之间。根据公司目前实施中棚改项目的计划总投资额447.3亿元保守测算,2020年起四年内可带来合计26.7亿元的税前利润,业绩确定性高。 盈利预测与评级:首次覆盖,给与增持评级,2019年相对估值法合理价格为8.7元,RNAV估值20.0元,目前价格折价60%。公司是北京国资委旗下最大地产开发平台,京内土地资源优势丰厚,且土储一二线内占比85%,安全边际较高。业绩储量丰富,2018年预收款/营收达到1.6倍,为历史最高点。综上所述,我们认为公司未来发展前景可期,给与增持评级。我们预计公司2019-2021年归母净利润为36.5/44.1/53.1亿元,同比增速为15.1%/21.0%/20.3%。对应EPS分别为1.41/1.71/2.06元。当前价格对应PE为5.6/4.7/3.9X。 风险提示:北京内新房市场受政策影响较大,限价房等定价机制对公司毛利率或有影响;公司新布局区域如厦门等城市存在去化不及预期风险。

3Q19营收同比+39%、业绩同比+29%,京内外高毛利率项目集中结转 3Q19实现营收295.4亿元,同比+38.8%;归母净利润23.8亿元,同比+28.6%;毛利率和净利率分别为42.5%、8.0%,分别同比+16.0pct、-0.6pct。三项费用率11.0%,同比-0.3pct;每股收益0.82元,同比+38.1%;加权平均净资产收益率8.2%,同比+2.0pct;结算面积140.3万平,同比+31.6%;结算均价21,064元/平,同比+5.4%;业绩高增源于京内外高毛利率项目结算,比如北京国风尚越、成都花照紫宸、福州香槟国际等;业绩增速低于营收增速源于:1)营业税金及附加同比+175.6%,源于土增税增长较多;2)所得税同比+172.2%;3)合作项目结算增加致少数股东权益占比提升至48.8%;4)投资收益同比-60.8%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达675.5亿元,同比+11.3%,覆盖18年营收达1.7倍;销售、竣工高增、预收账款创新高均保障公司全年业绩顺利释放。 3Q19销售691亿、同比+32%,全年销售额大概率将超1,000亿元计划 3Q19实现签约金额691.3亿元,同比+31.8%,完成年初销售计划68.4%;销售面积241.4万方,同比+21.2%,其中京内销售87.9万方,同比+68.7%,占比36.4%,京外销售153.5万方,同比+4.3%,占比63.6%。销售均价28,637元/平米,较18年均价+7.3%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达32%,在当前一二线市场韧性较强背景下,19年全年去化或超预期;3)公司前三季度销售金额已达691.3亿,保守假设四季度销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,174亿,对应销售同比增速或达17%。 3Q19拿地谨慎,成本可控,子公司拟增资扩股40亿利于降低负债率 3Q19新增规划面积163.2万方,同比+81.6%,其中京内、京外分别新增20万方、143万方,分别占比13%、87%,京外拿地力度持续加大。对应地价153.1亿,同比+24.2%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-31.6%;拿地额占比销售额22.1%,拿地均价占比销售均价32.7%。拿地谨慎,注重成本可控。截至19Q3,未竣工土储1,953万方,其中74.7%位于强一二线城市(北京占比31.8%),优异土储结构确保销售稳增。19H1综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。19Q3末,资产负债率、净负债率分别为81.8%、184.0%,同比-0.03pct、+12.2pct;此外,公司全资子公司城开集团拟计划在北交所增资扩股不超过40亿元,在不丧失城开集团控制权下,有利于增厚城开集团及公司净资产,降低净负债率。报告期内,表内销售回款376.2亿元、同比+14.0%。 投资建议:销售、业绩高增,子公司拟增资扩股降负债率,维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益预测1.55、1.79、2.05元,对应19/20PE为5.5/4.8倍,NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.7%和7.2%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件概述首开股份发布三季报,前三季实现营收 295.4亿元,同比+38.8%;实现归母净利润 23.8亿元,同比+28.6%。 分析判断: ?业绩稳定增长, 盈利能力同步提升公司 2019年 1-9月实现营业收入 295.4亿元,同比增长 38.8%;实现归母净利润 23.8亿元,同比增长 28.6%。 营收增速高于净利润增速主要系报告期内公司少数股东损益大幅增加及投资收益减少所致。报告期内,公司加权平均净资产收益率达 9.02%,较上年同期上升 2.5pct, 经营质量逐步提高。 ?销售增速较快, 投资态度保守报告期内,公司实现销售金额 691.3亿元,同比增长 31.8%,增速高于行业平均, 销售规模的快增将夯实公司未来业绩释放的基础。根据经营简报, 前三季度, 公司拿地金额约为 147.9亿元,拿地销售比为 21.2%, 整体拿地意愿较弱, 以确保未来业务的平稳发展。 ?杠杆略降, 低成本融资优势显著截止报告期末,公司资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率为 81.77%和 58.88%,分别较上年同期下降0.03pct 和 0.2pct, 处于可比公司平均水平, 负债端风险可控。 第三季度,公司成功发行 16.8亿元私募债和10亿元超短期融资债券,融资利率仅 4.14%和 3.1%, 远低于行业的平均水平,多元融资渠道畅通。 投资建议首开股份销售与业绩增速较快, 背靠国资发展稳健, 财务健康, 融资成本优势明显。预计公司 19-21年 EPS 分别为 1.52/1.73/1.97元,对应 PE 分别为 5.7/4.9/4.3倍, 首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。

9月销售104亿、同比+16%,累计691亿、同比+32%,全年超千亿计划无虞9月公司实现签约金额104.1亿元,环比+36.2%,同比+15.6%,涨幅较上月下降4.6pct,低于克尔瑞主流50房企9月单月平均同比+31.6%;实现签约面积30.9万平米,环比-1.5%,同比-4.4%,较上月下降37.4pct;销售均价33,641元/平米,环比+38.2%,同比+20.9%。1-9月公司累计实现签约金额691.3亿元,同比+31.8%,完成年初销售计划68.4%;累计实现签约面积241.4万平方米,同比+21.2%;累计销售均价28,637元/平米,较18年均价上涨7.3%。鉴于公司土储76%位于市场需求较强的一二线城市,同时考虑3Q19销售额691亿元+18Q4销售额483亿元=1,174亿元,预计全年大概率超全年千亿销售计划。 9月拿地额/销售额6%,属下半年首次拿地,1-9月拿地153亿,同比+24%9月公司在保定获取1个项目,对应新增建面15.2万平米,同比-39.6%;对应总地价6.4亿元,同比-72.4%,拿地额占比销售额6.1%,属公司下半年以来首次拿地;平均楼面价4,192元/平米,较18年拿地均价-77.8%。1-9月公司共获9个项目,新增规划面积163.2万方,同比+81.6%;对应地价153.1亿元,同比+24.2%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-31.6%;拿地额占比销售额22.1%,拿地均价占比销售均价32.7%。公司1-9月拿地整体较为稳健,并同时注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:销售持续稳增,全年超计划无虞,维持“强推”评级公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益1.55、1.79、2.05元,对应19/20PE为5.6/4.8倍,NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.6%和7.2%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件: 9月 9日, 首开股份公布 8月销售数据, 8月实现签约金额 76.4亿元,同比+20.3%;实现签约面积 31.4万平方米,同比+33.0%; 1-8月累计实现签约金额587.2亿元,同比+35.1%,累计实现签约面积 210.5万方,同比+26.1%。 点评: 8月销售额 76亿元、 同比+20%, 1-8月累计销售 587亿元、同比+35%8月公司实现签约金额 76.4亿元,环比-28.5%,同比+20.3%,涨幅较上月下降48.6pct, 略低于克尔瑞主流 50房企 8月单月平均同比+22.5%; 实现签约面积31.4万平米,环比-9.1%,同比+33.0%,涨幅较上月下降 18.1pct, 表现优于我们高频跟踪的 45城 8月成交面积同比-9.6%; 销售均价 24,338元/平米,环比-21.4%,同比-9.6%。 1-8月公司累计实现签约金额 587.2亿元,同比+35.1%,完成年初销售计划 58.1%;累计实现签约面积 210.5万平方米,同比+26.1%; 累计销售均价 27,901元/平米,较 18年均价上涨 4.6%。鉴于公司土储 76%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储 33%,在当前一二线市场韧性仍强背景下,预计 19年全年销售大概率超年初千亿销售计划。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批, 电子城股权激励草案出台, 北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在 14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议: 销售稳定增长, 高股息具备吸引力, 维持“强推”评级公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势, 料将是京国改重要标的;公司自 2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的 1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司 19-21年每股收益 1.55、 1.79、 2.05元,对应 19/20PE 为 5.3/4.6倍, NAV 折价达59%,18A/19E 股息率高达 4.9%和 7.6%,维持目标价 12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

(一)高毛利项目集中结转助力业绩高增 2019年半年度公司实现营业收入232.45亿元,同比增长32.49%;实现归母净利润20.64亿元,同比增长54.17%;公司上半年实现结算面积100.06万平方米,同比增长15.09%。分区域来看,2019H1公司京外地区的主营业务收入124.66亿元,同比增长152.82%,结算面积占比从2018H1的36.3%提升到79.8%。报告期内公司营业收入的增长主要系京外地区房地产结算规模增加。公司的盈利能力较去年同期大幅提升,主要系高毛利项目集中结转,毛利率和净利率分别为44.20%和17.94%,较去年同期分别增加22.63和9.00个百分点。三费费率为9.2%,较去年同期增加0.9个百分点,主要是销售费用和财务费用的增加。 (二)销售上行,竣工加速,拿地积极 报告期内公司实现合同销售面积144.54万平方米,合同销售金额403.90亿元,同比分别增加20.03%和31.24%,全年有望超额完成1000亿销售目标。销售上行主要是由于京内区域推盘力度加大,京内房地产销售项目从23个增加到31个,销售面积共计51.73万平方米,是去年同期的1.46倍。竣工增速由负转正,报告期内竣工面积为264万平方米,同比增长114%;新开工面积258万平方米,同比下降13%。公司拿地增加,土储资源丰富,2019H1公司新增8个地产项目,新增土地储备面积141万平方米,同比增长182%;公司持有待开发土地面积220.79万平方米,同比增长46.37%;可供出售面积2474.35万平方米,同比增长16.36%。截至本报告期末,公司预收款项613.45亿元,覆盖去年营收1.54倍,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (三)杠杆水平下降,融资渠道多元化 截至报告期末,公司持有货币资金236.33亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的非流动负债)的覆盖比例为0.67倍;资产负债率81.40%,较上年度末下降0.22%,杠杆水平有所下降。公司拥有多元化融资渠道,2019H1累计新增融资规模272亿元,同比增长16.99%,以银行贷款、信托贷款和中期票据为主,占比分别为32.35%、22.79%和20.22%,并且伴随有债权融资计划、公司债、ABS等融资方式。公司多年保持AAA级企业主体评级,整体平均融资成本5.38%,比去年末上升2个基点,仍保持在行业低位。 投资建议 首开股份上半年高毛利地产项目结转提速助力业绩高增,销售上行,竣工提速,全年业绩可期,公司杠杆率下降并且融资渠道多元。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.38、1.61元。以9月2日7.96元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.8、4.9倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为5.8倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

19H1业绩超预期同比大增50%,上调19年业绩至40亿元、同比+26% 19H1实现营收232.5亿元,同比+32.5%;归母净利润20.6亿元,同比+49.5%,大幅超7月初业绩预增+25%;毛利率和净利率分别为44.2%、8.9%,分别同比+22.6pct、+1.0pct。三项费用率9.2%,同比+0.9pct;每股收益0.73元,同比+65.4%;加权平均净资产收益率7.89%,同比+2.99pct;结算面积100.1万平,同比+15.1%;结算均价23,116元/平,同比+15.1%;业绩高增主要源于京内外毛利率项目的结算,比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等,但合作项目结算增加也导致了少数股东权益占比提升至50.5%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达613.5亿元,同比+19.0%,覆盖18年营收达1.5倍;3)公司历年来上半年业绩占比全年均低于50%(14-18年平均占比39.5%),保守假设19H1业绩占比全年50%,我们预计并上调全年业绩至40亿元,对应同比+26%。 19H1销售404亿、同比+31%,预计19年销售约1,150亿元、同比+15% 19H1实现签约金额403.9亿元,同比+31.2%,完成年初销售计划40.0%;销售面积144.5万方,同比+20.0%,其中京内销售51.7万方,同比+146.1%,占比35.8%,京外销售92.8万方,同比-6.6%,占比64.2%。销售均价27,944元/平米,较18年均价+4.7%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期;3)公司1-7月销售金额已达510.8亿,保守假设8-12月销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,150亿,对应销售同比增速或达15%。 19H1拿地、竣工积极,开工小降、施工高增,表内外销售回款快速增长 19H1公司新增规划面积148.0万方,同比+196.3%,其中京内、京外分别新增20万方、128万方,分别占比14%、86%,京外拿地力度持续加大。对应地价146.7亿,同比+53.3%;截至19H1,公司未竣工土储1,964万方,其中76%位于强一二线城市(北京占比33%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。19H1开复工、新开工、竣工面积分别为1,822万方、258万方、264万方,分别同比+31%、-13%、+114%。19H1末,公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、184.2%,同比+0.6pct、+7.8pct,综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。报告期内,公司全口径销售回款436.8亿元、同比+56.8%,表内销售回款239.0亿元、同比+20.4%。 投资建议:业绩超预期大增50%,大股东增持彰显信心,维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司已发行总股份的1-2%,充分彰显对公司当前价值认可及未来信心。考虑公司19H1业绩、销售均超预期,我们上调公司19-21年每股收益预测至1.55、1.79、2.05元(原值1.41、1.63、1.84元),对应19/20PE为4.7/4.1倍,NAV折价达63%,18A/19E股息率高达5.4%和8.5%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件: 8月 8日, 首开股份公布 7月销售数据, 7月实现签约金额 106.9亿元,同比+68.8%;实现签约面积 34.5万平方米,同比+51.0%; 1-7月累计实现签约金额510.8亿元,同比+37.7%,累计实现签约面积 179.1万方,同比+25.0%。 点评: 7月销售额 107亿元、 同比+69%, 1-7月累计销售 511亿元、同比+38%7月公司实现签约金额 106.9亿元,环比+29.7%,同比+68.8%,涨幅较上月提升 55.8pct, 大幅高于克尔瑞主流 50房企 7月单月平均同比+15.8%; 实现签约面积 34.5万平米,环比+19.3%,同比+51.0%,涨幅较上月提升 56.4pct, 表现优于我们高频跟踪的 45城 7月成交面积同比+3.5%; 销售均价 30,964元/平米,环比+8.7%,同比+11.8%。 1-7月公司累计实现签约金额 510.8亿元,同比+37.7%,完成年初销售计划 50.6%;累计实现签约面积 179.1万平方米,同比+25.0%; 累计销售均价 28,526元/平米,较 18年均价上涨 6.9%。鉴于公司土储 75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储 31%,在当前一二线市场韧性仍强背景下,预计 19年全年去化或超预期。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批, 电子城股权激励草案出台, 北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在 14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议: 销售持续高增,高股息具备吸引力, 维持“强推”评级首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自 2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司 2019-20年每股收益 1.41、 1.63元, 现价对应 19PE 和 20PE 分别仅 5.0倍和 4.4倍, 已处于 18年 731政策后估值底部 4.7倍附近, NAV 折价达 64%, 18A 和 19E 股息率分别高达 5.6%和 6.5%, 维持目标价 12.67元, 维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

18H1预告营收同增25%,业绩同增25%,竣工高增、充裕预收确保业绩稳增 18H1预告营收约219.3亿元,同比增长25.0%;归母净利润约17.3亿元,同比增长25.4%;归母扣非净利润约14.9亿元,同比增长39.2%。其中Q1、Q2单季度分别实现营收83.2亿元、136.2亿元,分别同比+35.2%、+19.5%;分别实现归母净利润3.6亿元、13.7亿元,分别同比+9.4%、+30.3%。公司业绩稳增主要源于公司竣工交付体量同比稳增。考虑到公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%、武汉、上海等城市存货跌价6.6亿转回转销预期以及18年年末公司预收款达634.1亿,同比+22.4%,可覆盖18年营收达1.6倍,预示后续业绩仍望继续稳定释放。 1-5月销售321亿、同比+37%,拿地/销售额比31%,拿地稳健、成本可控 1-5月公司实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%;销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。拿地端,1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增,销售靓丽,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预测公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.7倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

5月销售额92亿元、同比+53%,1-5月累计销售321亿元、同比+37% 5月公司实现签约金额92.2亿元,环比-27.2%,同比+52.8%,涨幅较上月下降17.5pct,大幅高于克尔瑞主流50房企5月单月平均同比+17.0%;实现签约面积32.5万平米,环比-21.6%,同比+30.4%,涨幅较上月下降22.7pct,表现优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价28,363元/平米,环比-7.1%,同比+17.1%。1-5月公司累计实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;累计实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%。累计销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。 5月拿地36亿、同比+9%,拿地/销售额比39%,拿地稳健、略转积极 5月公司在温州、福州、珠海3城共获取3个项目,对应新增建面61.6万平米,同比+500.2%;对应总地价35.6亿元,同比+9.1%,拿地额占比销售额38.6%;平均楼面价5,776元/平米,较18年拿地均价-69.4%,主要源于公司5月拿地城市能级有所下降。1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:销售持续靓丽,拿地略转积极,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

19Q1营收同比+35%、业绩同比+15%,毛利率及少数股东权益占比大幅提升 19Q1实现营收83.2亿元,同比+35.2%;归母净利润3.6亿元,同比+15.3%;扣非净利润2.9亿元,同比+87.9%;毛利率和净利率分别为38.1%、4.3%,分别同比+18.3pct、-1.0pct。三项费用率为10.7%,同比+0.6pct,主要源于公司财务费用率有所增长;公司每股收益0.10元,同比+23.0%;营收高增主要源于Q1公司结算面积37.7万方,同比+48.1%,其中京外项目占比87.8%,同比+44.3pct,毛利率较高的京外项目结转大增推动Q1结算毛利率大增18.3pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于Q1少数股东权益占比达70.5%,同比+59.6pct,对应金额8.6亿元。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)19Q1末预收款达633.4亿,同比+20.4%,覆盖18年营收达1.6倍,将共同保障后续业绩稳定释放。 19Q1销售103亿、同比+3%,京外占比持续提升,有利于毛利率有所改善 19Q1实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,完成年初计划10.2%;销售面积41.7万方,同比+10.0%,完成年初计划11.7%,分区域看,京内销售9.8万方,同比+55.4%,占比23.6%,京外销售31.8万方,同比+0.9%,占比76.4%,京外销售面积占比持续提升。鉴于17-19Q公司京外销售面积占比持续提升,由于京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比相对低位,毛利率或将低位略有改善。公司19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;将共同确保19年销售继续稳增。 19Q1拿地/销售额占比61%,继续京外扩张,未来棚改项目利润贡献在即 19Q1新增建面43.0万方,同比+8.2%,其中京内无新增建面,京外新增建面均位于苏州;对应拿地金额62.5亿元,同比-1.0%;拿地均价14,543元/平米,同比-8.5%。拿地额占比销售额61%,京外拿地继续扩张。截至19Q1公司未竣工土储2,000万方,其中76.3%位于强一二线城市(其中北京占比32.0%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。Q1公司新开工面积73.7万方,同比-24.3%,完成年初计划16.9%;竣工面积47.1万方,同比-47.7%,完成年初计划10.1%;19Q1末公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、180.7%,分别同比+0.0pct、+7.1pct;18年综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。此外,预计未来4年预计公司将有7个在建棚改项目将贡献收益近55-60亿,其中,今年预计有2个棚改项目入市,将额外助力公司业绩稳定增长。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增、毛利率提升,北京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期

2018年结算业绩增长理想。公司2018年实现营业收入397.36亿元,同比增长8.31%;归属上市公司股东净利润31.67亿元,同比增长36.75%。每股收益1.06元,同比上升49.66%。截至报告期末,公司总资产2,914.11亿元,归属于母公司所有者权益308.86亿元,分别比上一年增长18.60%、0.56%。全年结转各类房地产项目面积182.52万平方米,同比增长9.39%。公司拟每10股派发现金红利4元。 全年销售大增四成五进入千亿规模。2018年公司共实现房地产签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%,销售增幅理想,令人满意。主要项目实现开复工面积1903.73万平方米,新开工面积738.33万平方米,竣工342.44万平方米,分别比上一年增长34.12%、31.77%、6.72%。其中,公司及控股子公司,开复工面积1069.30万平方米,同比增加6.18%;新开工面积252.18万平方米,同比下降30.99%;竣工243.46万平方米,同比下降2.12%。 2018年土地获取相对谨慎。2018年全年公司共新增项目(不含土地一级开发项目)23个,地上建筑规模共计约269万平方米,其中,北京区域10个,地上建筑规模105万平方米;北方区域3个,地上建筑规模26万平方米;南方区域10个,地上建筑规模138万平方米。除公开市场获得土地储备外,2018年公司同时加大了项目股权收购力度,还获得了多个棚改、土地一级开发项目。 资产负债率有所上升。公司累计新增融资共计约417亿元,其中银行贷款162亿元,信托贷款27亿元,债权融资计划40亿元,公司债30亿元,中期票据25亿元,短期票据15亿元,超短期票据20亿元,资产支持专项计划(ABS)14亿元,保险债权投资计划76亿元,应付账款保理(ABS)7亿元,累计归还各类筹资241亿元。当期净增融资规模176亿元。年末,公司资产负债率为81.58%,较上期增加0.97个百分点;扣除预收账款后负债率为60%,负债率相对较高。 预计2019年全年销售保持平稳。2019年公司全部项目计划销售面积357.42万平方米,销售签约金额1010.15亿元,销售回款795.59亿元,其中:控股子公司项目计划销售面积186.77万平方米,销售签约金额519.24亿元,销售回款441.95亿元;合作公司项目计划销售面积170.65万平方米,销售签约金额490.91亿元,销售回款353.64亿元。 总结与投资建议:公司2018年销售大幅增长,截止年报期末公司账上预收账款达631.44亿,为2018年结算收入的1.58倍;同时预计2019年销售保持平稳,未来业绩保障度高。公司深耕北京多年,并积极向京外扩展,土地储备大部分集中于一二线城市,整体安全性更高,未来销售及盈利保障度也更高。预测公司2019/2020年EPS分别为1.21元和1.45元,维持“推荐”投资评级。 风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。

18年业绩+37%、表现靓丽,源于投资收益大增、少数股东权益占比下降 18年实现营收397.4亿元,同比+8.3%;归母净利润31.7亿元,同比增长36.8%;对应毛利率和净利率分别为32.7%、8.0%,分别同比+0.0pct、1.5pct。三项费用率为10.8%,同比+1.1pct,主要源于公司销售高增推动销售费用和管理费用上涨较快;公司每股收益1.07元,同比+49.7%;业绩增速高于营收增速,主要源于:1)合联营项目结算增多推动投资性收益14.2亿,同比+34.9%;2)更高权益比的京外项目结转占比提升致少数股东权益占比同比大降14.1pct。此外,公司存货跌价损失6.6亿,较上年多增7.9亿,考虑到减值项目主要位于武汉和上海,在当前一二线城市限价逐步放松下,19年有望转回或转销。公司拟每股分红0.4元,分红率33%,现价对应股息率4.0%。 18年销售1,007亿、同增46%,充沛可售及强一二线布局赋予销售高弹性 18年实现签约金额1,007.3亿元,同比+45.6%,超年初计划,为全国首家销售破千亿的地方国资房企;销售面积377.6万方,同比+28.0%,其中京内销售123.6万方,同比+38.6%,占比32.7%,京外销售253.9万方,同比+23.4%,占比67.3%。鉴于17-18年京外销售面积占比提升至近70%,并且京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比继续相对低位,毛利率或将低位略有改善。19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;料将共同确保19年销售继续稳增。 19计划竣工465万方、同比+36%,高竣工、高预收充分保障业绩稳增 18年公司新增地上建面269万方,同比-32.7%,其中京内、京外分别新增105万方、164万方,分别占比39%、61%,继续加大京外拿地力度。目前公司未竣工土储1,990万方,其中76%位于强一二线城市(其中北京占比32%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。18年新开工、复工、竣工面积分别为738.3万方、1165.4万方、342.4万方,分别同比+31.8%、+35.7%、+6.7%。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)报告期末预收款达634.1亿,同比+22.4%,覆盖18年营收达1.6倍;3)武汉和上海存货跌价转回转销预期;将共同保障后续业绩稳定释放。此外,报告期末公司资产负债率、净负债率分别为81.6%、160.7%,分别同比+1.0pct、-14.7pct,综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。经营性现金流116.4亿,较上年-204.5亿大幅改善。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:千亿销售、靓丽业绩,京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为7.2倍、PB为0.8倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。