福星股份发布公告,全资子公司福星惠誉下属三家子公司于1月5日挂牌竞价方式获取武汉市江岸区红桥村3幅地块。净用地面积合计37.82万平米,建面总计达到198.9万平米,合计土地款40.03亿元。 点评:继续走“城中村”改造路线,连续新增优质土地。这是公司继去年年底获取贺家墩地块之后的再次出手。红桥村地处武汉二环以内,土地建面合计198.9万方,加上此前成交的80万方的贺家墩C地块,公司在近2个月内新增土地建面278.9万方,有利于增强长期可持续经营能力。 丰富的“城中村”土地储备,奠定发展基础。由于历史原因,武汉市拥有大量的城中村,城中村改造也是武汉近几年城市发展重点之一。公司2009年至今获取城中村改造项目7个,除去已开发的项目,目前仍有姑嫂村、和平村、青菱乡的土地储备约339万方,加上新获取的两幅地块,公司潜在土地储备合计618万方,足够公司未来三年的开发。 项目本身毛利率可观。公司获取的3幅地块的楼面价分别为1831元/平米、2488元/平米和1617元/平米,平均价格约为2013元/平米,和去年12月周边成交的花桥村地块价格基本持平。考虑到目前周边在售楼盘均价在8000元左右,我们测算项目的静态毛利率水平为43%。有较好的利润空间。 资金问题依然存在。城中村项目因为地处城市核心地段,面积大、成本相对低廉而受到欢迎,但存在的开发周期长,拆迁难度大等问题,对开发商的资金周转造成较大压力。公司三季度末资产负债率为66.94%,去除预售账款之后的资产负债率为42.18%,较2011年和2012年中期分别下降了3.5%和1.2%。期末在手现金11.03亿元,同比下降9.49%,覆盖短期借款和一年内到期长期负债的74%,短期偿债压力犹在。此次红桥村40亿元土地款和贺家墩地块13.8亿元土地款的支付,预计将近一步加大公司的资金压力。 维持“增持”评级。我们维持对公司2012、2013年EPS分别为0.86元和1.01元的判断,目前PE为10.8X和9.2X,维持对公司的增持评级。 风险提示:政策收紧对于销量的影响,公司资金压力加大。

公司发布2012年销售简报,全年销售符合预期:2012年全年实现销售面积1295.6万平米,销售金额1412.3亿,同比分别增长16.2%和20.5%。1400亿的销售额目标达成,增长符合市场预期。 新增建面持平,地价上升。从拿地数据来看,公司全年共拿地76宗,其中超过80%为下半年所拿。该比重体现出公司下半年后对土地市场判断的转向。公司年内拿地节奏虽有侧重,但拿地总额基本符合预期。全年累计新增建面1871万平米,比2011年略少20万平米,为最近三年最低值。平均地价2893元/平米,同比上涨11.4%,为最近三年最高值。 二、三线城市布局速度加快,同比增长28%以上。从新增项目分布来看,公司布局二三线城市速度明显加快,全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面164.5万平米、935.0万平米、370.9万平米,同比分别下降17.7%和增长27.3%及28.4%。新增进入城市三个(南充、徐州、营口),均为三、四线城市,合计拿地建面109.7万平米,权益比重76.9%。 与历史相比,公司今年的拿地意愿并不强烈。从新增建面/销售面积的指标来看,2012年该比例为1.44,为公司历史上的次低值,仅低于2008年的1.33。地价的上升以及公司进入千亿规模后增速的减缓是主要的影响因素。 拿地权益占比回升至78%,杠杆内移趋势扭转。公司2012全年权益合作项目39个,比2011年多1个,但权益比重从2011年的64%,回升至78%,为最近5年的次高值。在公司未来的发展路径中,合作开发仍将会是打破土地瓶颈,进军低级别城市的主要方式。权益占比的回升体现出在市场调整和集中度提高阶段公司在土地市场上议价能力的增强,资金和品牌的优势将有助于公司在未来的合作项目中获取更多优势。权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀,降低增收与增利之间的差额。 维持盈利预测。总体而言,公司2012年销售和拿地表现符合预期,权益占比的回升是未来利润增长的正向推动力。我们维持公司今明两年1.10元和1.38元的盈利预测,维持增持评级。 风险提示:房地产市场调控有可能影响公司业绩表现。