公司公布2012 年年报,全年实现收入64.11 亿元,扣非后净利润12.65 亿元,同比分别增长79.8%和62.4%。每股收益0.94 元。收入和利润的大幅增长来自房地产结算项目的增多,报告期内仅万家星城一个项目的结算收入达到42.6 亿元。受2012 年的以价换量影响,房地产结算毛利率为45.15%,较去年同期下降10.62 个百分点。公司分红方案为每10 股派发现金红利0.94 元。 报告期内公司实现销售额110 亿,较2011 年的45.7 亿元大幅增长140.7%,在杭州市主城区的商品房市场占有率为8.37%。主要销售项目为金色黎明一期(26.5 亿元)、凯旋门(23.5 亿元)和曙光之城(23.4 亿元)。销售的大幅增长主要在于公司把握住了杭州市场回暖的机会,推货积极并对推盘节奏有较好把握。2012 年杭州全年主城区商品房成交4.7 万套,较2011 年和2010 年分别增加102.3%和31.5%,较2009 年的历史高点仅低28.5%。公司上半年推盘以刚需项目为主,随着整体市场的好转, 下半年积极推出高端改善性项目(湘湖壹号、武林壹号等),都获得了较好的销售。我们测算,按照公司全年160 亿元左右的推盘量,去化率接近69%。 2013 年公司可售项目依然丰富,2013 年公司金色黎明二期、城市之星、湘湖一号二期等项目均有望推向市场,我们估算可售货量有望达到180 亿元左右,考虑到高端项目占比提高,预计去化率较2012 年将有所降低,若整体去化能够保持在61%以上, 销售有望继续保持增长。 2012 年土地投资谨慎,2013 年或将更加积极。期内公司通过2.1 亿元收购杭州欣盛房地产开发公司获取东方海岸项目50%股权。此外,合作获取余政储出(2012)48 号、49 号地,全年新增权益建面30.4 万方。截至期末,公司共拥有土地储备规划建面403 万平米,70%分布在杭州,其余分布在省内衢州、上虞、绍兴、金华四个城市。2013 年公司拿地计划开支50 亿元,相比2012 年实际拿地金额10.4 亿元有大幅上升。我们预计,良好的销售和现金流大幅改善将支持公司在土地市场上有更多收获。 经营效率提高,偿债能力改善。在经历了异地扩张加快和酒店开业导致的费用大幅上升之后,2012 年公司费用率回归历史平均水平。报告期内三费占比为6.09%,同比下降4 个百分点。公司在手现金 15.5 亿元,为短期借款和一年内长期借款总额的78%,较2011 年的55%有一定提高。公司去除预收帐款之后的资产负债率为35%, 净负债率水平27.5%。资金状况较为安全。 维持“增持”评级。总体来看,公司销售良好,财务稳健,业绩保障度高。截至2012底,公司预收账款172.8亿元,同比增长17.5%,完全覆盖公司2013房地产收入预测和2014年的收入预测的70%,预计公司未来2年收入分别为86.6亿元和117.9 亿元,分别增长35%和36%。EPS分别为1.28元和1.51.元。相对于目前8.92元的股价,PE分别为7.0X和5.9X,估值具有吸引力,维持“增持”评级。 风险提示:政策收紧对于公司销量的影响。

公司今日公布2013年一季度报:2013年1-3月完成营业收入12.2亿,同比增长56.7%;实现归属母公司净利润4.7亿,同比增长2994.9%,实现EPS0.53元。营收的主要贡献为园区结算回款,净利同比大幅增长主要为基数过低导致的基数效应。 淡季不淡,地产业务亮丽开局。1-3月公司整体实现销售额69.8亿,销售面积73.2万平米,同比分别增长131.7%和82.6%。其中园区结算回款12.5亿,为2012年全年(30.2亿)的41.4%,同比增长68.7%。剔除园区结算回款后,销售均价为7828元/平米,同比上升38.9%。价格的上升主要来自区域销售的持续回暖以及首都第二机场建设和京国五条影响带来的需求外溢。考虑往年一季度为公司销售淡季,按此发展,预计公司全年完成280亿销售额目标为大概率事件。 拿地积极依旧。一季度公司新增项目32个,对应建筑面积135.6万平米,为2012年全年(441万平)的30.8%,平均拿地价格1339元/平米,较2012年全年均值(827元/平米)上升61.9%。地价上升主要为公司新进入城市无锡地价过高(均价3000元平,建面占比24%),抬升整体均价。剔除无锡后拿地均价仅为818元/平米,“工业+地产”模式的锁定效应仍旧显着。区域上,除廊坊、固安等外,报告期公司新进入2012年新签园区城市无锡、香河,加快新进园区开发的同时,也将为公司未来销售增长提供新的区域贡献。 加杠杠周期,兼顾发展与安全。报告期内公司短期借款较年初大增14.4亿(+214.9%)至21.1亿,延续了公司去年以来主动加杠杠的举措。受此影响,净负债率较年初上升36.3个百分点至83.2%。期末公司剔除预收款后资产负债率为32.5%,与年初持平;持有货币资金68.9亿,为短期借款和一年内到期长期借款总和(38.2亿)的1.8倍。整体来看,净负债率虽大幅上升,但现金和资产负债结构在行业内仍属稳健。 维持买入评级。预计公司2013、2014年EPS分别为2.66元和3.34元,对应PE分别为9.7X和7.8X。报告期末公司拥有预收账款286.8亿,较年初增长18.3%,覆盖我们2013年营收预测的160%,业绩保障度高。维持公司买入评级。风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

公司今日公布2012年年报:2012年公司实现营业收入328.6亿,同比增长37.4%;实现归属上市公司股东净利润33.9亿,同比增长12.2%;实现EPS0.76元/股。扣除收购星狮带来的物业重估等非经损益(4.53亿)影响后EPS为0.63元,同比下降5.97%。公司增收不增利的原因主要为年内计提了上海艺华年、深圳名峰(原深圳宝荷路)、慈溪鸿悦和常州天际2#项目四个项目共计4.4亿资产减值。资产减值准备的大幅增加9637.4%。受调价换量影响,结算毛利率仅为32%,同比下降7.27个百分点。 2013年可售结构优化,提速意愿积极。报告期内公司实现销售面积284.7万平米,销售金额341.5亿,同比分别增长28.5%和10.5%,销售均价11882元/平米,同比下降14.1%。公司2012年销售去化率约53%,2012年末剩余货值约300亿,其中大户型占比约60%-70%。公司2013年计划新推400亿货值,其中小面积户型占比达80%,可售结构得到进一步优化。同时公司今年加大新开工力度,计划新开工572.3万平米,同比增长100%,提速意愿显着。公司今年计划新开工权益比重为80%,比上年下降4个百分点,由于收购星狮地产后合作拿地项目增多,预计公司未来权益开工和销售比重仍将下降。利润增速低于收入增速的趋势仍在进行时。在供货结构调整的情况下,我们认为公司今年的销售表现将较往年有所提高,预计全年销售额增速在25%-30%之间。 下半年拿地发力,今年有望延续。报告期内公司新增项目12个,全部为下半年所拿,对应建面241.7万平米,同比增加184%,平均楼面均价2688元/平米,与2011年持平。其中一线、二线、三线城市占比分别为14.7%、79.2%和6.1%。2014年公司拿地开支计划为150亿,同比上升超过100%。公司一季度新增土地储备209万平米,为2012年全年的87%。公司2012年末206亿在手现金,充裕的现金将继续支持公司在土地市场的积极作为。 维持公司“增持”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元/股和1.00元/股,对应PE分别为8.3倍和6.7倍,公司今年提速意愿积极,可售结构改善程度较好,现金状况良好可以支持提速发展,我们维持公司增持评级。 风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险

公司公布2012年年报。实现收入62.4亿元,扣非后净利润6.2亿元,同比分别增长31.17%和12.31%,实现EPS0.86元,同比增长16.22%,基本符合我们的预期。房地产业务毛利率下滑是利润增速低于收入增速的主要原因。 房地产结算收入大幅增长。2012年公司结算面积52万平米,同比增长52.9%,实现收入42.5亿元,同比增加48.2%。本期结算的主要项目为青城华府(11.9亿元)、水岸国际(13亿元)和孝感福星城(9.2亿元)。整体房地产业务毛利率为34.32%,较去年同期下降8.98个百分点,主要由结算产品的结构差异所致。 2012年销售基本持平,略低于我们此前预期。公司2012年实现销售面积73.3万平米,金额66.8亿元,同比小幅增涨1.69%和1.02%,略低于我们此前70亿元的预期。按照公司全年推盘110亿元(包括存货)测算,去化率为60.7%。 受可售资源不足的制约,2013年销售仍将在70亿元关口徘徊。从经营性现金流支出的角度看,公司2012年购买商品和劳务支出仅为47.4亿元,较2012和2011年分别下滑45%和32%。我们分析主要源于公司收缩新开工规模和土地投资所致,这将制约公司2013年的可售规模,我们预计2013年可售货值和2012年基本持平或略低。 资金压力仍在。公司城中村改造的开发模式导致周转速度相对较慢,加大了资金链压力。近期公司通过转让垫资较多的姑嫂树村项目部分股权以减少资金沉淀,加快周转。截至12年底,公司资产负债率为70.9%,去除预收账款之后的资产负债率为47.9%,较2011年分别增加5个百分点和2.2个百分点。考虑到2013年可售货值的有限和公司新开工量的恢复,加强销售增加回款仍将是保证资金安全的重中之重。 公司未来两年增长点仍将来自深耕武汉提高市场份额。公司是武汉“城中村”改造的龙头企业,利用资源优势提高市占率是公司未来收入和利润的主要增长点,预计公司2013、2014年收入分别为65亿元和70亿元,EPS分别为0.97元和1.05元,对应PE为8.1X和7.5X。公司期末预收房款56.63亿元,较2011年末增加34.4%,覆盖我们2013年房地产结算收入预测值43亿的130%,业绩保障度较高。维持增持评级。 风险提示:房地产调控对公司销售的影响,拆迁进度低于预期。

公司今日公布2012年年报:2012年公司实现营业收入120.8亿,同比增长55.0%;实现归属上市公司股东净利润17.8亿,同比增长31.3%;实现EPS2.02元,符合我们此前预期。利润分配方案为每10股派发现金股利2.30元(含税)。 维持买入评级。预计公司2013、2014年EPS分别为2.68元和3.50元,对应PE为9.6X和7.4X。公司期末拥有预收账款242.5亿,覆盖我们2013年营收预测的150%,业绩保障度较高。维持公司的买入评级。 风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

公司公布2012年年报,实现营业收入和净利润18.8亿元及2.1亿元,分别同比增长13.4%和34.3%。增利远高于增收的原因在于公司2011年加速计提股权激励费用以及非经常性商誉减值的影响(合计约0.98亿元),2012年没有此项费用支出,因而净利润同比大幅增长。2012全年实现EPS0.65元,利润分配计划为10送3派3。 盈利预测:预计公司今明两年EPS分别为0.88元和1.19元,对应PE为14X和11X。 风险提示:房地产市场调控将有可能影响公司业绩表现。

公司公布2012年年报。2012年全年实现营业收入134亿元,归属母公司所有者净利润21.4亿元,同比分别增长41.2%和39.7%,实现EPS1.15元,比业绩预告略高0.02元。全年毛利率下滑1.2个点至36.4%,ROE29.91%提升1.7个百分点。 2012降价走量求周转,深耕城市见成效。全年合同销售面积及金额分别同比增长73%和60%。单城市销售金额同比上升31.3%,2012年全年销售均价为5769元/m2,同比下降7.8%,目前部分楼盘价格已有所回升,但仍未超过前期高点,因此平价走量仍将是公司2013年大方向。销售高速增长保障了公司业绩远超行业增速,2012年房地产结算面积及收入同比分别增长30%和41%,结算均价依然维持高位,同比上升了8.5%,结算毛利率下降1.2个百分点,但尚未体现出价格下降的影响。 2013扩张积极备货充足,销售额预计250亿元。全年贷款融资96.83亿元,超出年度计划的28%,加之销售回款167亿元,超出年初计划10%,资金情况已有了大幅改善。因此下半年公司大举拿地,全年土地合同金额约62亿元,同比上升258%,购置土地建筑面积489万平方米,同比上升195%,土地均价上升21%至1200元/平方米,占目前销售均价的22%,成本控制良好。公司计划2013年拿地规模不超过650万m2,较2012年600万m2的上限进一步提高,计划新开工面积345万m2,同比上升29%,扩张意愿依然积极。 经过两年在1700万平方米规模平台上的休整,公司年末土地储备达到1940万平方米的水平,规模再上一个台阶。正如2007-2008年在500万m2平台休整后换来09-10年的规模爆发,站上2000万m2的平台后,无论销售规模或管控半径都对公司提出了更高的挑战。2013年公司计划销售回款235亿元,同比增长41%,按回款比例计算销售金额有望达到250-260亿元,增速继续领跑行业。 资金压力高位下移,负债率略有上升:年末公司现金对一年期长短期负债比例提升至0.78,虽依然偏紧但较年初0.52的水平已有大幅提升,剔除预收款后的资产负债率为65.5%,较年初提升3个百分点。随着销售回暖及偿债压力降低,公司2013年融资需求略有下降,预计全年贷款融资额89.35亿元,同比下降8%。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为8x,6x和5x,给予增持评级。

公司今日公布2012年年报:2012年公司实现营业收入253.0亿,同比增长67.4%;实现归属上市公司股东净利润33.2亿,同比增长28.0%;实现EPS1.93元/股,略超我们1.91元/股的预期。2012年利润分配预案为每10股派现金股利3元(含税)。 13年可售760亿,销售超目标确定性高。12年公司实现销售面积247.5万平米、销售金额363.8亿,同比分别增长106.3%和73.3%,大幅超过年初210亿的销售目标。销售面积在招保万金中占比快速提升至9.1%,较2011年上升3.3个百分点。公司销售快速增长主要得益公司经营策略的改变,大幅加快项目周转速度及更加灵活的定价策略。13年公司预计可售货值为760亿,其中12年存货280亿,今年新推货值480多亿(上半年200亿,下半年280亿),其中深圳150亿左右。我们认为公司充足的可售资源及较强的增长意愿,全年超400亿销售目标为大概率事件。 13年新开工高增长,拿地依旧积极。12公司新开工235万平米,较2011年下降20%,但仍处于较高水平。13年公司计划新开工405万平米,较12年增长73%。我们认为13年新开工计划高增长主要为解决当前库存大户型占比过高(60%),补充中小户型库存。拿地方面,报告期内公司新增项目18个,对应建面391万平米,较2011全年增长37%,增速显着大于万科(2.6%)和金地(-10.9%),新进入常州、哈尔滨、毕节等城市,期末公司总项目资源超1200万平米。我们认为土地储备是公司实现18年千亿目标的保障,预计13年公司在土地市场的积极态势仍将延续。 结算毛利率仍处高位,预收充足。报告期内公司实现结算面积136.1万平米,同比增长82%。结算毛利率为51%,同比下降5个百分点,仍处于行业较高水平,主要为结算招商雍景湾、招商观园等高毛利项目。我们认为随着公司早期高毛利项目逐步结转,预计公司13年结算毛利率仍将下降,但结算面积的高增长有望对冲毛利率下滑对公司业绩的影响。期末公司预收账款284.6亿,同比增长69%,为12年房地产开发收入231.2亿的1.2倍,基本锁定13年业绩。 维持公司“增持”评级。预计公司2013-2015年EPS分别为2.45元/股、3.12元/股和4.06元/股,对应PE分别为9.5倍、7.5倍和5.8倍,维持公司增持评级。风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

公司今日公布2012年年报:2012年公司营业收入首次突破千亿,达到1031.2亿,同比增长43.7%;实现上市公司股东净利润125.5亿,同比增长30.4%;实现EPS1.14元,略超预期。受结算资源结构、市场调整等因素影响,公司2012年房地产业务结算毛利率由11年的28.79%下降至25.84%,减少2.95个百分点,但得益于经营效率的提升(三费占营业收入比重由11年的8%下降至12年的6%),公司净资产收益率较2011年提高了1.5个百分点,为19.7%。 销售业绩稳步增长,市场占有率稳中有升。12年公司实现销售面积1295.6万平米、销售金额1412.3亿,同比分别增长20.5%和16.2%。公司市场占有率进一步提升,销售额全国占有率为2.19%,较11年提高0.13个百分点,销售面积占有率首次突破1%,为1.16%。 拿地谨慎。报告期内公司新增项目78个,对应建面1871万平米,同比2011全年略增20万平米,平均楼面价2790元/平米,新进入南充、平度、徐州、营口、济南等城市。公司延续了2011年来的谨慎投资态势,2012年新增面积/销售面积比值为1.44,仅高于2008年的1.25,拿地金额/销售金额为30%,较2011年略有回升,但仍显著低于2009年(38%)和2011年(55%)。公司年末仍有未建规划权益建面3947万平米,可满足两年左右的开发需求。预计公司在2013年在拿地上谨慎态度大幅转变的可能性较小。 2012年新开工持平,2013年谨慎乐观。公司2012全年新开工1433.5万平米,基本与2011年持平,2013年计划新开工1653万平米,同比增长15.4%,公司在销售面积连续两年增速20%以上的情况下,仅调整2013年新开工增速至15%左右,谨慎投资,小步快跑的策略意图明显。 预收充足,13年业绩锁定性高。报告期内公司实现结算面积899.3万平米,结算收入1015.8亿,同比分别增加60.0%和43.8%。预收账款比11年增加199亿达1310亿,且公司合并报表内1354.9万平米约1436.5亿已售未结资源,基本锁定13年业绩。 现金充足,净负债率低,经营安全系数高。报告期末,公司持有现金522.9亿,为短期借款和一年内到期长期借款总额355.6亿的1.47倍,短期偿债压力小;扣除预收账款后负债率为43.4%,净负债率23.5%,远低于行业平均水平(三季度末行业均值为68%),经营稳定性高。 维持公司“增持”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为1.36元/股和1.70元/股,对应PE分别为8.3倍和6.7倍,维持公司增持评级。 风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

武汉市场量增价平预计将延续。充足的土地供应、20个月的库存去化周期和刚需占绝对主力是武汉房地产市场的明显特征,因此,开发商品牌、楼盘的地段和价格都成为角逐的关键。13年在双限政策不变,楼盘上市量不减的情况下,市场有望延续量增价平走势。 专注于城中村的武汉房地产龙头企业。公司多年以来专注于武汉城中村改造,城中村项目占公司土地储备的绝大部分。随着武汉二环内改造接近尾声和近年来拆迁难度的日益加大,公司未来将逐步降低城中村改造的参与力度,更多关注净地市场。 省内收缩,集中精力深耕武汉。战略上公司将逐步退出省内三、四线城市,集中力量深耕武汉市场,并通过一二级联动开发寻求向北京拓展。武汉作为湖北的中心和华中区域为数不多的人口净流入城市,房地产市场的发展仍有较大潜力。公司12年在武汉占有率约为4.3%,提升空间可观。利用现有资源深耕武汉市场,仍是公司未来两年利润的主要增长点。 推盘不足将继续制约公司13年销售表现,好转仍需等待。预计12年公司实现销售70亿元左右,基本实现年初制定的目标,较11年增长6%。受制于12年新开工的大幅降低,13年可售资源难以明显放大,预计在100万方左右。14年随着姑嫂树村、和平村以及汉阳华府等项目的大量入市,公司或将迎来销售的大幅增长,预计有希望冲击100亿元平台。 资金压力仍在,总体风险可控。12年公司通过积极的销售、支出的减少和信托债务的偿还基本实现了资金的平衡和结构优化。公司资金问题的本质在于拆迁对资金的占用以及导致进度上的不确定性,从而影响资金周转速度和融资。13年新开工规模的扩大将导致公司资金缺口由12年的14亿元上升到21亿元,考虑到拆迁款支付时间的可调节性以及前期拆迁项目逐步达到开发贷放贷条件,整体资金面风险依然可控。未来公司将一方面加强销售增加回款,一方面更多倚赖开发贷。 维持“增持”评级。预计公司2012、2013年EPS分别为0.86元和1.05元,对应PE为10.1X和8.3X,维持增持评级。风险:政策收紧,拆迁进度低于预期.

公司公布业绩快报:2012年全年公司实现营业收入226.2亿元,同比增长30.58%,实现净利润38亿元,同比增长19.79%,实现EPS0.52元。其中四季度实现收入122.8亿元,占全年的54%,由于四季度主要为房地产结算业务贡献收入,净利润上升至17.9%,较1-3季度上升2.3个百分点。全年净利润率16.82%,较2011年下降1.52个百分点,由于利润率下降全年ROE较2011年下降0.41个百分点,为21.17%。 地产销售增长带动结算增长,旅游收入增长稳健:随着一二线城市房地产市场在三月份转暖后,公司销售也好于预期,我们预计公司全年签约销售金额为205亿元(认购金额接近250亿元),同比增长26%,顺利完成年初200亿元销售目标。由于年初公司账面预收款仅31亿元,因此全年地产结算主要依靠当年销售,我们估算地产结算收入为170亿元,同比增长40%左右。但旅游业务略低于预期,全年接待游客2600万人,同比增长约10%,增长略低于预期的主要原因是上半年北京上海等地天气状况较差影响入园人数。同时由于东部华侨城加速折旧,拉低旅游业务利润率,使全年整体利润率同比下降。 2013年地产可售货量充足,天津欢乐谷开业推动旅游业务持续增长:随2012年公司现金流大幅改善,开工符合计划,2013年可售货量依然充足。我们预计全年新推货值200-300亿元,滚存货值250亿元,总货值同比增长约10%。虽然货值绝对量增长并不大,但由于2013年一二线城市持续复苏,公司整体去化率水平有望由2012年的50%得到提升,货值的分布依然以深圳为大本营,上海、成都、天津、武汉等也有一定增长。旅游业务方面,武汉华侨城今年将全年运营及天津欢乐谷开业都将推动旅游业务收入持续增长。 预计2013-2014年EPS0.64、0.78元,NAV折让较高。我们预计公司2013-2014年收入288和339亿元,预计EPS分别为0.64和0.78元,对应EPS10x和8x。测算公司NAV10.13元/股,目前股价折让31%折让比例较高,维持增持评级。 风险提示:若房价大幅上涨调可能导致调控加码。

事件:公司发布公告,协议转让公司所持有的42,605,126股“深振业A”股票,占深振业总股本的3.31%。本次股份转让意向受让方为深圳市远致投资有限公司转让价格为4.71元/股。本次转让股份预计能够增加公司现金流入约20,067.01万元,预计增加公司本期收益15,711.28万元(未扣除相关税费)。 我们的点评:协议转让对公司形成两方面利好。首先公司得到现金收益,获取了资金用于后续发展,本次转让预计增厚公司2013年业绩0.49元。其次,更为重要的方面,长城和振业的交叉持股的历史问题一直由于各自公司二股东的反对无法完成向大股东国资委的整合,此次长城若能成功转让振业股权,必须得到二股东联泰的支持。国资委与联泰的合作背后的意味更为深远,下一步的进展或将是二者就长城的股权问题进行谋划,若国资委和二股东联泰就深长城控股权问题达成一致,无疑将对公司长远发展起到十分积极的促进作用。从而进一步对公司形成利好。 公司2013年销售存在翻番可能。深长城2012年销售额约在20-30亿左右,主要销售项目为成都半岛城邦二期、深圳长城里程家园、上海珑原。公司2013年将推出深圳南山文化中心的写字楼项目,项目可售建面约16万平米(其中5万平米为酒店,可整售可自持),目前周边写字楼售价在40000元/平米左右,项目货值约50亿,加上公司现有项目的继续推售,公司2013年的销售有望实现翻番。 长期来看,若大小股东就控股权问题达成一致将使公司发展目标明确,二股东的资源得到开发平台,对公司发展形成长期利好。短期来看,公司2013年是销售的爆发期,销售额存在翻番的可能,业绩在2014年将会出现爆发性增长,公司短期有销售和业绩支撑,长期趋势向好,目前NAV折价15%,股权的整合预期将使公司价值得到重估修复的契机。 估值与盈利预测。预计12/13年EPS1.75元/2.11元,对应PE11X,10X,NAV23.6元,折价15%。维持公司增持评级。

公司公布2012年业绩快报:2012年公司实现营业收入13.99亿元,实现净利润4.27亿元,同比分别增长68%和37%,实现eps0.74元,其中四季度实现eps0.52元,占全年的70%。净利润率下滑7个百分点至30.5%。ROE至19.57%,较2011年提升2.87个百分点。 国际电子总部进入结算期,业绩加速释放。公司于2012年8月底公告协议出售国际电子总部项目3号地块2#楼A座及B座地上建筑,标的房屋建筑面积共约6.92万m2,预估总价款为13.84亿元人民币,折算销售均价2万元/m2。至此,国际电子总部在建的3#地块已全部预售完毕,1#楼分别于2011年售予联发科集团和北京电信公司,销售均价在1.8-2万元/m2之间。工业地产的客户付款会根据建造工期分为3-4次,从签约到最终结款一般需要2-3时间。随着国际电子总部入结算,公司业绩也将迎来加速释放期。同时IT产业园C4工业厂房(4万m2,货值6亿元)也将于2012-2013年结算。因此公司收入自2012年起进入快速增长期。但由于结算毛利率低于出租等业务,因此结算量增加使公司净利率有所下滑。 资金安全,估值合理。园区类地产销售不受调控政策影响加之公司国资背景使公司的财务表现极为稳健。截止2012年9月末,公司账面无长短期借款,总资产负债率为47.7%,剔除预收款后的资产负债仅为32.1%。2012年末公司每股净资产3.9元,加之地产结算及出租业务测算NAV为10.2元/股,目前股价相对折让26%。上调2013-2014年EPS0.04及0.06元至0.88和1.05元,对应PE为8.5x和7.2x。维持增持评级。风险提示:行业调控再次收紧致房价下跌超过预期。

公司全年实现销售额110亿,同比增长141%。公司在深交所投资者关系互动平台上公布2012年全年实现销售额110亿元,较2011年的45.7亿元大幅增长140.7%,远超年初50亿的销售目标。我们认为,公司销售大幅增长的主要原因有二:1)杭州整体市场回暖超预期。2)公司推货积极并对推盘节奏有较好把握。 12年杭州市场回暖幅度喜人。杭州市场在经历了2011年销售下滑之后,2012销量大幅反弹,全年杭州全年主城区商品房成交47247套较2011年和2010年分别增加102.3%和31.5%,较2009年的历史高点66319套的仅低28.5%。数据显示,公司在杭州主城区的市场占有率约为8%,较去年的7.31%略有提高。 推盘积极,去化可观。公司立足杭州,较好地抓住了整体市场回暖的机会,我们测算,按照公司全年160亿元左右的推盘量,去化率接近69%。主要项目金色黎明、曙光之城和凯旋门均取得了20亿左右销售额。此外,公司对于杭州市场复苏节奏的把握亦可圈可点。年初金色黎明和曙光之城低价入市打开市场,回笼现金。6月起,随着杭州改善性需求逐步复苏,公司高端楼盘逐步入市,均价35000-40000元/平米的湘湖壹号和凯旋门项目相继销售,12月初,推出武林壹号项目的66套房源,面积1.68万方,均价76000元/平米左右,开盘一个月去化接近40%(成交口径),预计实现销售5亿元左右。 全年土地投资谨慎,未来或将加大拿地力度。公司在11月竞得土地面积10.6万方,建面26.5万方,此外,收购东方海岸项目增加公司土地权益面积12.6万方。由于市场的快速复苏,全年留给公司擅长的“逆市拿地”的空间相当有限,预计明年公司会加大拿地的支出。目前公司总土地储备170万方左右,可供销售总金额预计600亿元左右,按照目前的开发规模能够充分保证未来3-5年的发展需要。

公司公布2012年实现代销金额2111亿,同比增长48%。公司2012年10月、11月、12月分别实现代理销售金额219亿元、226亿元、261亿元,第四季度累计实现代理销售金额706亿元,比上年同期增长102.87%。2012年1-12月份公司累计实现代理销售金额2111亿元,比上年同期增长48.24%。公司今年新进入城市上仅增加了徐州和郑州两家,合计进入30个城市。单体城市代理销售额超过100亿的城市有7个,分别是深圳(330亿,市占率达到40%),佛山,东莞,珠海、广州、西安、武汉;今年公司单体收入(代理+顾问)达到5000万以上城市有15个,其中6个超过了7000万(去年只有北京、深圳两个城市)。 未来战略以城市深耕为主,扩大市场份额,费率战争硝烟渐浓。就城市布局而言,公司目前30个城市的业务范围已经基本完成布点阶段,在新进入城市上,公司明年仅有计划新增太原、石家庄两个城市。以现有进入的省会城市为核心辐射进入周边低级别区域,进行城市深耕,提高市场占有率是下一阶段的主要目标。而要实现市场占有率的提升,利用资金和品牌优势进行费率斗争,挤出市场中的中小代理商将是主要的手段。我们预计公司2012年的佣金结算费率在0.82%左右,2013年将有万分之一到二左右的下滑。根据公司的判断,单个项目代理费率降到0.6%以下将无法盈利,从这一边际费率的空间来看,费率战争仍未结束。 2013恢复性增长。我们预计公司明年的代理销售金额将达到2400亿以上。2012年末未结代理销售额将有1000亿左右,假设2013年当年实现的销售代理额结算比例为40%,2013年的结算代理额将达到1960亿左右,较今年增长22.5%。由于土地市场的转好,预计顾问业务2013年将实现20%左右的恢复性增长。2013年的收入增长状况将好于今年。成本端上,公司2012年新增1000-2000人,增幅约10%-20%,远低于今年销售额的增速(50%),预计公司2013年将重新补充人手以适应业务扩张的需要,人员成本增速将超过结算收入增速,导致利润增幅低于收入增幅。盈利预测:预计公司今明两年EPS分别为0.54元和0.65元,对应PE为25X和21X。 风险提示:房地产市场调控将有可能影响公司业绩表现。