事件： 2023年 11月 7日， 公司发布《2023年度向特定对象发行 A 股股票预案》及《关于向控股股东借款暨关联交易的公告》。 拟向控股股东定增 2.6亿股，并以 1.3亿元转让商业、车位等资产： 公司拟向公司大股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）发行 A 股股票，最终发行数量不超过 2.6亿股，发行价格为人民币 2.92元/股，拟募集资金总额不超过 7.5亿元，由珠实集团全部认购，限售期为自发行结束之日起 36个月。假设按照发行数量上限计算，发行完成后珠实集团对珠江股份的持股比例将由之前 31.0%提升至 47.0%。同时公司通过非公开协议转让的形式向珠实集团全资子公司珠实地产转让商业、车位等房地产资产，转让价格为 1.3亿元（不含增值税）。有利于公司进一步盘活存量资产，优化资产结构。 多措并举展示大股东对公司发展前景信心，有利于优化资本结构提升盈利能力： 根据公司公告， 本次定增募集资金将全部用于补充流动资金和偿还债务。 公司 2023年前三季度归母净利润为-0.76亿元，业绩亏损的主要原因为公司前三季度财务费率高达 4.1%，前三季度利息费用为 1.16亿元。我们认为本次定增有助于偿还 20.2亿的一年内到期非流动负债，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。 同时向珠实集团转让房地产资产也有利于深入推进公司从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，进一步优化资产结构，提升公司综合竞争力。两项举措均展示了控股股东珠实集团对公司发展的强力支持和对公司未来前景的信心。 在管规模稳定增长， Q3新增许昌体育会展中心和新昌小球中心等体育场馆项目： 截至 2023年 9月 30日， 公司在管项目供给 359个（住宅项目 143个，公建项目 193个，体育场馆项目 23个），较二季度末增加 16个。其中主要新增体育场馆项目为许昌体育会展中心、新昌小球中心等。 公司在体育场馆方面先发优势明显。同时公司重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测： 我们认为本次定增和转让资产有助于公司深化推进轻资产转型。 维持公司 2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应 EPS 为-0.07/0.10/0.11元， 对应 2024/2025年市盈率为 38.5/33.4倍， 维持“买入”评级。 风险提示： 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行； 市场化外拓不及预期。

事件：公司发布2023年三季报。2023年1-9月实现营收28.1亿元，同比增长73.0%；归母净利润-7588万元较上年同期减亏。业绩符合预期。第三季度利润率环比提升，业绩受财务费用拖累，未来有望扭亏为盈：公司2023年1-9月营收同比增长73.0%主要是由于去年同期房地产业务结转收入较少。公司上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4月起房地产公司不再纳入合并报表范围，因此第三季度营收为3.7亿元同比减少55.2%。利润方面：公司2023年第三季度毛利率为21.6%，环比第二季度提升1.5pct。公司第三季度实现归母净利润-658万元，环比第二季度减亏。业绩亏损的主要原因为公司2023年第三季度财务费率高达8.3%，第三季度利息费用为3700万元。 我们认为随着20.2亿的一年内到期非流动负债逐步到期，公司明年利息费用有望逐步缩减，带动业绩扭亏为盈。同时公司现金流实现转正，2023年第三季度经营性现金流净额为692万元，较第一季度的净额-6384万元显著改善。在管项目业态多元，城服板块优势突出：截至2023年6月30日，珠江城服在管项目共计343个（住宅140个、非住187个、体育场馆16个），在管面积共计3650.4万方。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：珠江文体在管项目16个，先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期：作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》审议通过。根据《规划》，至2025/2030/2035年累计推进城市更新约130/230/300万方（含城中村改造70/120/155万方）。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务，助力在管规模进一步扩张。盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。我们维持公司2023/2024/2025年的归母净利润预测为-0.64/0.82/0.95亿元，对应EPS为-0.07/0.10/0.11元，对应2024/2025年市盈率为36.7/31.9倍，维持“买入”评级。风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

事件描述 3月7日晚间公司发布董事会决议公告,宣布与广州市健元医院管理有限公司合资成立广州珠江实业健康产业管理有限公司。合资公司具有医疗器械和诊疗服务的特许经营权,主营范围为养老服务和健康管理等。珠江实业持有合资公司62%股权。公司前期对养老产业的调查研究终于落实到了实际行动之中。 事件评论 布局养老顺应行业趋势。急剧加速且不可逆转的人口老龄化,正在孕育广阔的产业投资空间。近年来医疗、保险、地产等企业纷纷将触角伸及养老产业,其中地产与养老的结合已经成为当前众多地产企业的热点转型方向。珠江实业布局养老地产并非朝夕之事,此番选择与医疗机构合作实属迈出了战略性步伐。 “地产+医疗”的全产业链模式值得期待。公司公告的先期方案是联合健元公司成立合资子公司,后者是一家广州本地以高端医疗咨询和医院投资管理为主营业务的自然人独资公司。从联合医疗公司的角度来看,珠江实业对于养老产业的发展规划可能并不是简单的养老地产。我们判断,珠江实业联合健元的主要目的可能是利用对方的医疗管理资源,结合公司自身的地产资源,打造全产业链的养老模式。 地产业务稳步推进。虽然公司09-11年爆发式增长一去不返,但是未来房地产业务的稳定增长依然可以看见。经过一系列的管理和运营调整,公司这两年明显加快了拿地融资步伐,销售规模逐步提升。在深耕住宅地产的同时,公司旅游地产和养老地产也双管齐下。其中,13年公司以投资股权方式获取海南五源河休闲旅游度假区项目,正式进军旅游地产,而此次联合公司的成立也标志着公司养老地产大幕开启。 可能受益于广州国企改革。公司作为广州国资委控制的珠实集团旗下唯一的上市平台,在新一轮国企改革重启的背景下,有可能在大股东支持和体制改革方面取得突破,也无疑是广州国企改革的题材股。 维持推荐评级。当前股价为6.62元,RNAV估值为16元,价值与地产板块一样被低估。预计公司13、14年的EPS分别为0.95元和1.23元,对应PE分别分6.99和5.39倍,维持推荐评级。

投资要点 全年业绩或将大幅增长:截止2011年6月30日,公司结算营业收入6.27亿元,实现净利润1.08亿元。预计下半年将推出珠江璟园北区高层和珠江花城四组团,公司全年总收入有望超过10亿元,较去年同期增长50%以上。 优质项目厚积薄发:公司苦守多年的三个项目均已处理完历史遗留问题,进入开发运营阶段。珠江璟园项目已于2010年开盘销售,预计能为公司带来近40亿元销售收入。S8项目已开始报批报建,预计2014年竣工,建成后商业价值在10亿元以上。公司参股的广隆项目近期已开工,未来将带来高额的投资收益。 自持物业比例不断提高:公司自持物业有两大类,一是过往多年积累的停车场和商铺(近5万平米),二是去年刚投入运营的珠江新岸公寓(高端酒店式公寓,共计130套);未来S8项目建成后也将留存大量优质商业物业。随着自持物业的不断增加,公司业务结构将更加合理。 业绩锁定性低:由于特殊的收入确认政策(详见后文),公司业绩波动性大且预售款少,截止2011年6月30日预收款金额仅0.23亿元,业绩锁定低。 估值与预期:我们预计公司2011-2012年每股收益为0.74、0.94、1.6元。按9月1日对应的收盘价5.56元,市盈率分别为14.85、11.74和6.92,考虑到公司成长性好且有受益于广州国资整合的可能,给予“谨慎推荐”评级。 风险提示:政策风险、项目销售大幅下滑、竣工晚于计划时点。