一、事件概述 近日,我们对首开股份进行实地调研,对公司近期的销售情况及未来发展计划与上市公司做了深入交流。 二、分析与判断 调控政策下公司在推项目依然销售良好 公司目前在北京有25个项目,今年重点项目销售良好。国风上观二期部分楼盘于9月份开盘,均价24000元/平,销售完毕,计划11月再推出部分楼盘。北京苏活项目已售4万平左右,占规划建筑面积的四分之一,销售均价17000元/平米。苏活项目由于紧挨首都机场,主要客户群为在机场及周边工作的人员,公司有计划与周边单位联系组织团购,加快销售进度。高端项目璞瑅目前售价可达48000元/平,销售进度较周边同等档次的项目稍快。新盘首开铂郡计划11月推出部分楼盘,推盘量约占可售面积的1/5.,预计销售均价也在4万元/平以上。 公司京外项目销售均价逐期提升 京外项目主要集中在二线城市。苏州悦澜湾和扬州水晶城销售和回款速度非常快。悦澜湾共开盘三期,均价逐期增加,第一期均价7800元/平,第二期8000元/平,第三期8200元/平。水晶城已售两期,一期和二期均价分别为6000元/平和6300元/平。苏州69#地和34#地项目计划明年开始销售。 现金储备仅次于三大龙头,仍有拿地计划 公司目前资金充裕,根据三季报披露,公司货币资金127亿元,仅次于万科,保利地产和金地集团。充裕的资金为公司提供了逆市扩张的前提,近期仍有拿地计划。公司目前融资途径主要通过银行贷款,由于在银行信贷方面公司有较高信用,贷款成本较低。同时公司还进行少量信托融资,由于公司目前资金充裕,信托融资的需求不是很大,成本控制较为得力,利率在7%左右。 公司今年截止目前新取得5个新项目,其中北京3个,京外2个。北京今年挂牌地块与往年相比,郊区地块更多,商业性质地块更多,凸显出目前可卖地块的稀有。公司今年拿地均分布在近郊房山和通州,四季度仍可能有土地进账。 合理定价将使得成交量有保障,坚持“快周转” 公司对一线城市的判断是价格调整,交易量能够维系。公司看好一线城市房地产市场,只要价格定位合适,销售进展会较顺利。商品房成交量将随着土地供给,楼盘供应的放大保持在一个合理水平。公司目前的销售策略也符合这种判断,即短期有价格压力,不求高溢价,更加注重周转速度,保持“重视周转速度,不求高溢价”的销售策略。 三、未来三年CAGR44%,给予“推荐”评级。 截止2009年底公司未结算面积约1100万平米,充裕的项目储备和高额预售账款锁定了未来两年的利润。今年进入结算期的项目有国风上观,首开常青藤,首开畅心园等项目。2011年和2012年进入项目结算集中期。我们预计公司2010-2012年营业收入分别为65.67亿元,89.63亿元和108.02亿元,每股收益分别为1.23元,1.84元和2.43元,三年年均复合增长率为44%,增速较快。 我们保守给予公司2011年15倍市盈率,则目标价为27.60元。RNAV估值得出公司合理价值为23.13元。我们取两者中值作为目标价,则目标价为25.37元。给予“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策的不确定性给公司销售带来负面影响。

万科A公布三季报,1-9月份实现营业收入223.8亿元,比去年同期下降24.2%,实现净利润32.7亿元,同比增长10.6%,实现每股收益0.298元,比去年同期增加0.03元。 三季度公司销售旺盛,战绩不菲。 伴随推盘量增加,公司三季度实现销售面积280.8万平方米,销售金额346.4亿元,分别比2009年同期增长73.9%和124.9%,其中八月和九月创出历史新高。今年1-9月,公司累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,分别比2009年同期增长17.8%和54.8%。 手握现金315亿,未来竞争优势凸显。 报告期末公司所持有的货币资金大幅增长至315.4亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元,公司的净负债率为27.2%,较中期的40.8%下降13.6个百分点,扣除预收账款后的真实资产负债率为38.82%。加息等一系列调控政策使得多数房地产企业资金链趋紧,预计全国土地成交溢价率将走低,这给公司在土地低潮期拿地,扩大市场占有率提供了良机,公司在行业调整期的竞争优势将得以充分体现。 三季度拿地提速,重点布局二、三线。 三季度公司新增项目大多位于房价、地价上涨较少的二、三线城市。公司继续坚持“宁可错过,绝不拿错”的谨慎投资策略,累计新增项目20个,对应权益规划建筑面积合计526万平方米。1-9月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427万平方米,新增项目的平均楼面地价在2400元左右,比2009年增加100元左右,仍处于较低水平。 突破规模限制,股权激励或为未来三年业绩催化剂。 公司拟向中层以上干部851人次授予总量11,000万份的股票期权,占授予时公司股本总额的1%,的行权价格为8.89元,基本指标一个是ROE,另一个为净利润增长率。股权激励将对未来三年公司的盈利能力及利润增长水平产生积极作用。预计股权激励政策将调动管理团队的积极性,激发公司业绩不断提升。 提升公司2010年EPS至0.68元,NAV值10.01元,维持“推荐”评级。 公司三季度销售额超出预期,提升公司2010年和2011年EPS至0.68元和0.77元,维持NAV值10.01元,按照2010年15倍PE并结合NAV值,公司合理估值为10元,维持“推荐”评级。