报告摘要: 通州东方玫瑰项目即将开盘,公司业绩释放期来临 通州东方玫瑰项目规划面积101万平方米,已获得12万平方米销售许可证,将在近期开盘,预计售价16000元/m2左右,目前蓄客情况较好,预计去化速度会较快。目前A组团已封顶,今年销售今年即可结算。该项目将在未来3-4年持续为公司贡献净利润约28亿元。 公司项目相对集中在北京通州地区,我们看好通州未来的发展前景 按建筑面积计算公司58%的项目集中在北京通州地区。通州新城未来规划“五大城市功能区”,CBD东扩以及未来多条地铁线的开通,将提升通州区的发展空间,我们看好通州未来发展前景。 2011年京外可售资源近20万平方米 公司目前京外在售项目包括大连玫瑰东方一期尾盘和长春华业玫瑰谷,今年下半年武汉荷叶山庄和大连玫瑰东方二期计划开盘销售。今年可售资源丰富。 公司拿地方式多样化,近期仍有拿地计划 公司目前储备项目丰富,权益未结建面达199万平方米。公司通过一二级开发联动,以及股权收购等方式获得成本低廉的土地。此外,公司大股东在深圳的23万平方米优质土地储备也即将注入上市公司。 公司未来还将继续在目前已进入城市精耕细作,近期仍有拿地计划。 股权激励有望凝聚公司骨干力量,利于公司持续发展 股权激励方案显示出高管对公司长期经营前景看好,未来经营战略目标更加清晰。实施股权激励计划有利于进一步健全公司激励机制,增强公司管理团队凝聚力,强化激励对象对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感,激励各级管理人员诚信勤勉地开展工作,这将有利于上市公司的持续发展。 而通过公司目前项目进度来看,预计未来三年达到股权激励行权条件难度不大。 目标价为11.25元-12.12元,给予“强烈推荐”评级 预计公司未来三年每股收益分别为0.75元,1.17元和1.34元,净利润年均复合增长率为43.60%。给予2011年15倍市盈率对应目标价为11.25元。RNAV估值为12.12元。给予“强烈推荐”评级。 风险提示 东方玫瑰项目销售低于预期;地产行业调控政策未来的不确定性。

一、 事件概述 我们于今日调研了大连友谊,与公司董秘交流了公司项目进展,及未来发展方向等问题。 二、 分析与判断 “三驾马车”齐进,业绩保持稳定增长 据调研信息,公司现有三块业务发展势头良好。 地产业务继续深耕大连,做实苏州市场。苏州公司定位立足江苏,辐射长三角。年底预收款24亿元,每股预收款10元,高度锁定未来两年业绩。 零售业务5万平方米店面带来营业收入稳定增长,大连高级百货店及开发区店是公司拳头产品,合计贡献收入15亿元以上,沈阳店盈亏平衡。大连友谊商城二期4万平方米在建,相当于现有大连店规模,预计2012年期逐步贡献利润。 酒店业务上,富丽华五星级酒店保持年净利润3000万-4000万,2009年装修导致折旧等费用增加,计提完毕后预计利润逐步回归正常水平。 公司业绩催化剂在于大连友谊商城二期建设完工,富丽华大酒店计提折旧完成,地产业务结算。 股价催化剂在于“城市综合体”,拿地优势逐步显现 现有三项业务未来方向是整合,使得零售、酒店及地产业三项业务之间形成互相补充的经营体,发展成为“城市综合体”,公司也在探索自有品牌。定位城市综合体,为公司未来拿地取得优势。与纯住宅开发相比,地方政府更希望建设配套更为完善的综合体,公司积累的零售及酒店管理优势将助推房地产业务的发展。预计公司会不断取得城市综合体地块。 公司发展思路是地产带动零售和酒店发展,三至五年市值达到100亿元 大连房地产市场整体运行稳健。春季房交会显示观望氛围有所增加,房价略有松动,但市内四区不到1.5万元的均价决定了房价并不高估。定位在二、三线地产市场拓展,不会因为调控政策而对发展目标产生明显影响,看好公司定位二、三线的复合业务模式。 三、盈利预测与投资建议 预计公司2011-2012年净利润分别为2.58亿元和3.30亿元,对应EPS为1.09元和1.39元。给予目标价18.53元,首次给予“谨慎推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策的不确定性给行业带来的影响。

近日我们对滨江集团进行实地调研,向公司董秘了解公司近期项目进展情况,及未来发展规划。 根据公司项目结算进度,我们预计公司2011年-2013年净利润分别为11.48亿元,19.72亿元和35.41亿元,每股收益分别为0.85元,1.46元和2.62元。给予公司2011年15倍市盈率则合理价值为12.75元。RNAV估值为15.67元。结合相对估值和绝对估值,给予公司“强烈推荐”评级,目标价为14.21元。

华业地产今日公布2010年年报,公司实现营业收入22.49亿元,较上年同期增加85.90%;实现利润总额38,011.38万元,较上年同期增加113.79%;实现归属于母公司所有者的净利润29,210.63万元,较上年同期增加149.61%。每股收益0.45元。 公司2010年每股收益0.45元,符合我们之前预期。2010年公司实现结算面积共24.85万平方米,结算销售收入22.18亿元。主要结算项目为北京华业玫瑰郡、深圳华业玫瑰郡、大连玫瑰东方以及长春华业玫瑰谷一、二期,其中北京华业玫瑰郡已销售完毕,深圳玫瑰郡剩余1600多平方米商铺未售,大连玫瑰东方项目剩余2万多平米尾盘在售,长春玫瑰谷仍剩余10万平米左右未售。 2010年公司通过公开招标、股权收购等方式获得土地储备69万平,合计权益建筑面积76.94万平米,此外公司在北京通州区获得600亩土地一级开发。目前公司未结算面积180万平方米左右,保证了未来持续开发。 2011年公司可售项目丰富,除了大连玫瑰东方一期的尾盘和长春华业玫瑰谷外,北京通州玫瑰东方、武汉荷叶山庄项目及大连二期项目将陆续开始销售。通州东方玫瑰2010年共开工40万平米,目前A组团已封顶,计划4月底或5月初开盘,今年计划销售15万平。武汉荷叶山庄根据其地理位置设计为别墅项目,计划在下半年开盘。大连二期计划近期动工,年底开盘。 2011年业绩主要依赖通州玫瑰东方项目的销售,但该项目开盘时间低于预期,根据公司项目进度及未来销售计划,我们调整公司2011-2013年营业收入至30.89亿元,50.11亿元和60.19亿元,净利润分别为5.02亿元,8.07亿元和9.30亿元,每股收益0.78元,1.25元和1.44元,三年复合增长率47%。考虑到其业绩较高增速,给予2011年12倍PE,则目标价位9.35元。RNAV估值为11.20元。因此公司合理估值区间9.35元-11.20元之间,给予“强烈推荐”评级。

公司近期销售略超预期 公司在“京十五条”推出后,在北京地区新开盘项目有两个,分别是徜徉嘉园和北苑南区。 徜徉嘉园位于房山长阳镇,于2月26日拿到预售许可证,是“京十五条”政策落地后北京首批推盘项目。该项目本次共推出238套,2.54万平方米,已签约均价约15143元/平米。截止目前剩余可售套数为79套,去化率67%。公司徜徉嘉园项目位于地铁长阳站附近,交通便利提升了该项目竞争力,另外欧式风格建筑受到较多客户喜爱。北苑南区3月20日开盘,此次推出110套房屋,户型均为南北通透的小三居。价格较上一次稍有提高,均价为26000元/平米左右(上一期为25000元/平米),开盘首日去化率在67%左右,超出市场预期。 北京地区销售一改去年热销场面,但公司暂未调整后期推盘计划,表明公司对后期销售仍有信心。公司在北京地区具有一定的品牌优势,有利于其销售的顺利进行。 国信证券上市是公司股价强有力的催化剂,提升每股价值4.50元 公司持有国信证券4.9%的股权,以国信证券2009年财报数据计算,其上市后将为公司带来溢价接近40亿元,即每股溢价4.50元。昨日新闻称国泰君安、银河证券、申银万国已或国务院特批,不再受“一参一控”政策制约,有望今年一家、明年两家的速度挂牌上市。预计国信证券上市也逐步临近,下半年有望完成。 其他股权投资项目也将为公司带来持续利好作用 公司持有北京科技园21.54%的股权,北京科技园上市计划也在积极推进中,上市后将较目前账面价值溢价8亿元左右。此外公司还持有锦州银行4.68%的股权和中科招商创业投资30%的股权,该部分资产陆续上市将为公司带来持续的账面溢价。 污水处理业务有序进行,覆盖城市不断扩大 公司看中税务环保行业稳定的现金流,自2008年进入水务环保投资建设领域以来,该业务在顺利运行。继设立江西南昌、安徽绩溪、宁国、巢湖,以及河北大城污水处理厂后,2010年11月公司新收购山东禹城第二污水处理厂,目前水务业务覆盖6个城市,全部达产后污水处理规模将达到127万m3/日。2010年上半年南昌青山湖污水处理厂实现营业收入4035万元,净利润1074万元。安徽及河北四个厂上半年实现收入405万元,毛利率达47.92%。公司介入水务业务时计划5年后实现单独上市,届时也将提升公司价值。 RNAV估值18.89元:每股商品房开发溢价7.95元,国信证券溢价4.50元,北科创0.93元 绝对估值方面,公司商品房开发溢价70.72亿元,国信证券和北京科技园股权投资溢价分别为40亿元和8.25亿元,不考虑锦州银行与其他创投业务,水务业务目前收益相对其他业务较小,且未来上市时间等待过长,暂不考虑其对公司价值的影响。保守估计公司RNAV估值为18.89元,当前股价折价26%。 相对估值:给予2011年15倍PE,目标价为19.95元 根据公司近几年项目进展及结算进度,以及房屋租赁收入和污水处理业务发展规划,预计2010-2012年公司营业收入分别为42.85亿元,52.02亿元和60.75亿元,净利润分别为10.52亿元,11.86亿元和14.74亿元,对应每股收益为1.18元,1.33元和1.66元。 鉴于公司项目在北京地区享有一定品牌溢价,以及股权投资和股权激励带来的想象空间,我们给予公司2011年15倍市盈率,对应目标价为19.95元。 结合相对估值与绝对估值,公司目标价为18.89-19.95元之间,给予“推荐”评级。 风险提示: 地产调控政策进一步加码;国信证券上市时间的不确定性。

一、事件概述 近期我们到首开股份进行调研,与公司董秘、证代交流了公司销售情况,新政出台后的影响,以及公司未来发展计划,参观了首开铂郡与首开常青藤两个项目。 二、分析与判断 北京限购政策对公司销量影响明显,尤其对高端住宅 北京首开铂郡项目均价51000元,有能力购买者多是拥有多套房的客户,受限购政策影响,不具备购买资格,销量萎缩。中端项目前期蓄客量较好,新政出台经过筛选后蓄客量有所下降,可覆盖近期推盘量。如首开常青藤目前蓄客40组左右,计划3月底推盘约30套。但之后推盘的蓄客情况仍有待观察。北京此次限购令力度之大前所未有,对高端住宅影响较大。根据公司去年销售数据统计,外地户籍客户占比在30%左右,不同项目有所差别。 京外项目销售良好,尤其是未限购的城市 新政出台后公司海门项目销售超预期,共推出3万平,已售罄,均价6000元/m2左右。因海门属未限购的三四线城市,需求依然旺盛。公司近几年在京外项目占比逐渐增加,目前京外项目销售良好。 2011年计划推盘量140万平,销售额150亿元,新开工200万平 今年推盘量较去年增加,2010年公司销售额约120亿元,今年计划销售额150亿,增长25%,其中北京和京外地区销售面积各占一半,因前期开工安排,今年推盘量较难压缩。今年计划新开工200万平米,但如果后期销售情况恶化,开工计划可能会调整。 拿地节奏要观察未来销售情况,京外地区占比将继续增加 公司计划每年新增土地储备300万平,今年的实际情况仍要看后期销量变化。为规避北京限购政策的影响,未来向外省扩张的步伐将继续,目前公司已进入的成熟市场是未来京外业务发展的重点,如苏州、扬州、厦门、大连等城市。 公司资金充裕,短期无降价意愿 公司2010年以来资金情况一直较稳健,自有资金充裕,今年的预算情况是如果拿地资金50亿元,年底现金仍将结余70-80亿元。银行贷款利率方面,公司目前仅能拿到基准利率,成本较去年提高,但较其他企业仍有优势。信托融资基本不参与。 公司目前降价意愿不强。公司认为目前需求下降主要因购买资格被限制,降价促销效果不大,暂时不考虑降价销售,但后续项目提价的可能性也不大。 股权激励二期方案将在今年适时推出 公司首期股权激励计划完美收官,二期方案正在与北京市国资委沟通,将在今年适时推出。受目前地产调控政策的影响,预计二期方案中对增速要求会下调。但一期激励计划完成,公司近两年成长非常好,员工荣誉感增强,积极性高,预计二期的激励作用将更强。 三、盈利预测与投资建议 公司近两年进入结算期项目较多,2010年销售良好,业绩锁定较好。我们预计公司2010-2012年主营收入分别为69.04亿元,91.91亿元和105.03亿元,EPS为分别为1.15元,1.51元和2.06元,年均复合增长率为36%。预计项目结算进度见附表。基于公司土地储备较大,周转率提速,逐渐晋升为一线地产股,给予2012年10倍PE,目标价为20.60元。RNAV估值为23.90元,目前折价33%。 结合绝对和相对估值,公司合理价值为22.25元,给予“推荐”评级。 四、风险提示: 地产调控政策继续加码,成交量低于预期。

一、事件概述 保利地产近日公布2010年报:2010年实现营业收入358.94亿元, 实现净利润49.20亿元,增长39.8%,拟每10股转赠3股派2.3元。 二、分析与判断 2010年业绩符合预期,2011年业绩基本锁定 公司2010年实现eps1.08元,与我们之前1.05元预期基本一致。公司2010年销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元, 同比分别增长30.7%和52.5%,全国市场占有率达到1.35%。报告期末预收账款达515亿元,同比增长73%,相当于2010年结算收入的143%,提前锁定2011年度公司业绩。每股预收款11.2元,所有地产股中最高。 2011年公司开发投资增速放缓,预计新开工微增,推盘量增长30% 报告期货币资金为191亿元,短期债务合计73.33亿元,占金融机构借款的12.51%,较上年度的14.02%下降10.8%,短期资金无忧。2011年公司计划房地产直接投资总额812亿元,增长8.8%,增速明显放缓。预计公司新开工速度也会有所放缓。我们预计推盘量增长30%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,预计2011年销售额为800亿元左右。商业地产经营力度加大,2010实现经营收入突破5亿元,预计2011年会小幅增长。 关注未来公司股价三大催化因素 1、继续在潜力突出的二、三线城市公司精耕细作,销售保持快速增长;2、形成商业地产各类产品系列,目前在建拟建的经营的物业为150万平方米,其中正在营业的为50万平方米,未来规划为持有型物业投资比率占到30%左右;3、养老地产与旅游地产开发投资取得实质性进展。 三、公司合理估值为16.95-22.20元,维持“推荐”评级 按照2010年总股本计算,预计公司2011-2012年每股收益分别为1.47元、1.68元,对应2011年PE9x、8x,RNAV值为16.95元,结合PE估值与RNAV估值,公司合理价值为16.95元-22.20元,维持“推荐”评级。 四、风险提示 受房地产调控政策影响,公司销售进度或低于预期。

一、 事件概述 公司今日发布管理层股权激励草案,公司一次性授予激励对象800万份股票期权,股权激励分三期行权,行权条件包括未来三年净资产收益率不低于10%,一期、二期、三期利润增长相对2010年分别不低于50%、100%和150%。 二、 分析与判断 未来三年保底业绩形成,行权主要看股价 在总股本不变情况下,按照股权激励方案实施的最低要求,行权条件所对应的2011-2013年扣除非经常性损益之后的EPS分别达到0.65元、0.86元和1.08元。从公司目前在建项目未来结算收入看,未来三年净资产收益率不低于10%,一期、二期、三期利润增长相对2010年分别不低于50%、100%和150%,达到上述条件没有难度。对行权价格的要求是股权激励顺利进行的主要指标。 行权价格高于当前股价10%,若要行权就要释放业绩 行权价格为激励计划公布前一个交易日公司股票收盘价7.40元的110%,即8.14元。在房地产企业2011年估值普遍在10倍以内的市场环境下,要想达到行权要求,必须要释放业绩。即使最低按照10倍PE来计算,也要求2011年EPS0.82元以上,15倍PE要求EPS在0.55元以上。 股权激励有望凝聚公司骨干力量,利于公司持续发展 股权激励方案显示出高管对公司长期经营前景看好,未来经营战略目标更加清晰。实施股权激励计划有利于进一步健全公司激励机制,增强公司管理团队凝聚力,强化激励对象对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感,激励各级管理人员诚信勤勉地开展工作,这将有利于上市公司的持续发展。 业绩逐渐进入释放期,未来三年高成长可期。 通州玫瑰东方项目2011年将结算16万平方米,大连项目、一级土地开发及租赁收入也将稳步贡献利润。公司拥有土地储备139万平方米,未结算权益建筑面积164.44平方米,项目平均土地成本在4000元左右,而楼盘销售均价已在13000元之上。预计未来拿地速度将不断提升。

一、事件概述 保利地产公布2010年12月销售及新增项目简报,12月实现销售面积62.21万平米,同比增长52.33%,销售金额90.19亿元,同比增长198.94%。12月新增项目6个。 二、分析与判断 全年销售额662亿元,略超出我们之前620亿左右的预期 公司2010年全年实现销售面积688.39万平方米,销售金额661.68亿元,同比分别增长30.70%和52.53%。其中销售金额略超出我们之前的预期。12月销售面积和销售金额均保持较高增速。其中销售面积同比增速为52.33%,较11月回落22.39个百分点,但销售金额增速较11月提高103.99个百分点,达到198.94%。公司持有型物业规模不断扩大,未来规划为持有型物业面积占到30%左右。 2010年新增项目速度有所放缓,二、三线城市占比增加 2010年全年新增项目权益建筑面积1484万平方米,同比增长10.95%,相对2009年83%的增速明显放缓。平均楼面地价为3187元/平方米。2010年全年销售均价为9612元/平方米,较2009年增长1334元/平方米,新增项目中成都、长春、中山等二、三线城市占比明显增加。 预计2011年推盘量增长40%,销售额增长35%以上 公司高成长性可持续,明年推盘量预计增长40%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,对销售额会有一定影响,预计销售额可达到800亿元,增长35%以上。公司近几年注重在二三线城市拿地,通过区域结构的调整,降低房地产行业调控带来的风险。 看好公司管理体系,军工血脉,保持良好进取心 公司管理模式将逐步探索由两级管理向三级管理转化,随着公司规模的增加,管理效率不断提高。公司带有军旅文化血脉,干劲十足,多元化发展使公司走在地产行业前列,看好公司未来发展速度。 三、盈利预测与投资建议 预计公司2010-2012年每股收益分别为1.05元,1.48元和1.83元。RNAV值为16.95元,股价折价15%,公司合理价值为16.95元-22.20元,维持“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策的不确定性对行业将产生不利影响。

一、事件概述 华业地产公布2010年业绩预增公告:预计2010年公司实现归属于母公司所有者的净利润约在2.65亿元至2.85亿元之间,与上年同期相比增长126%-144%。 二、分析与判断 2010年业绩符合预期,结算面积增加是业绩高增长的主要原因公司2010年业绩基本符合我们之前的预期。其利润增长主要来源于“大连玫瑰东方”和“长春华业玫瑰谷”进入结算期带来的结算面积大幅提高。 通州大盘将陆续进入销售期,公司业绩将持续释放北京通州玫瑰东方项目可售面积82万平方米,将于2011年开始陆续进入结算期。项目定位于90平方米以下的中小户型,80%以上为刚性需求,受政策调控影响较小。从近期北京市新开盘项目销售速度来看,需求较为旺盛,我们看好通州项目的销售情况。2010年底通州区域土地竞拍楼面地价达到8000元/平米以上,而公司通州项目楼面地价仅3200元/平方米,锁定了高利润率。 项目一期可售面积20万平方米,目前在办理销售许可证,预计销售均价1.6万元/平方米左右,年内可实现结算。2012年仍将有20多万平米可结算面积。预计2011年和2012年通州项目将分别贡献营业收入40亿元左右,公司业绩进入释放期。 潜在项目储备丰富,看好公司未来发展空间公司在通州有一级土地开发面积85万平方米,是玫瑰东方土地面积的3.4倍。除此之外,公司还有武汉荷叶山庄等一级土地开发项目。一二级联动是公司的拿地策略,一级土地开发项目储备保证了公司未来项目储备,看好公司今后的发展空间。 三、盈利预测与投资建议 公司2010年业绩基本符合我们之前的预期。将2010年每股收益由原来的0.47元调至0.43元,2011-2012年业绩预测保持不变,每股收益分别为1.16元和1.70元。 目前股价对应2011年PE6.90倍,即使保守给予10倍PE,目标价为11.60元。公司RNAV估值为10.76元,具有较高安全边际,维持“推荐”评级。 四、风险提示:1、房地产行业调控政策的不确定性给行业带来的影响。

一、事件概述 万科公布2010年12月销售及新增项目简报,12月实现销售面积68.9万平米,销售金额83.5亿元,同比分别增长69.8%和51.3%。12月新增项目21个。 二、分析与判断 12月销售实现完美收官,全年销售额超预期 公司12月销售面积和销售金额同比增速分别为69.8%和51.3%,增速较11月分别回落16.74%和94.78%,但仍保持50%以上的高位增长。全年来看,公司销售保持旺盛。全年公司销售面积共计897.6万平方米,同比增长35.26%,销售金额共计1081.30亿元,同比增长70.47%,“金九银十”两月销售面积都保持了100%以上的增长,而销售金额更是连续4个月保持100%以上的增速。12月由于季节性原因增速稍有下滑,但仍处于历史较高水平。 项目储备扩张加速,布局二、三线,未来盈利能力有保障 12月公司新增项目21个,较前11个月明显增加,2009年同期新增项目仅为8个。全年新增项目共91个,新增土地计容积率面积2948万平方米,较2009年增长137.03%。新增项目数量的大幅增加表明公司对后续房地产市场的乐观态度。2010年新增项目多数集中在二、三线城市,房价受政策调控的影响较小。且公司对拿地成本控制较好,2010年公司新增项目平均楼面地价仅2790.71元/平方米,较09年增长12.98%,与其销售均价26%的增速相比较小,未来毛利率有保障。 公司发展已突破规模瓶颈,进入新的历史发展时期 公司已突破规模瓶颈,2007-2009年公司销售金额在400-650亿元之间波动,增幅较小,而2010年不论销售还是新增项目规模都进入新的平台,销售金额突破千亿大关,新增项目规模也成倍增长。今年公司激励措施出台,各分公司加大项目储备,顺应市场,产品定位刚性需求者,在调控政策下保持灵活的销售策略,取得了历史上最好成绩,公司成功跨越千亿销售门槛,迈入新的发展期。 三、盈利预测与投资建议 2010年公司销售数据超预期,我们上调公司2011年业绩预测。预计公司2010年和2011年分别实现营业收入635.45亿元和773.34亿元,净利润74.57亿元和101.17亿元,同比增速分别为36.44%和40.63%。2010-2011年每股收益分别为0.68元和0.92元。 目前股价对应2011年PE不足10倍,严厉调控下更显龙头本色,公司应当享受溢价,按照13倍PE,上调目标价位至12元,维持“推荐”

山东项目销售顺利,2011年推盘量有保障 公司近期推出的大盘主要有两个,青岛燕儿岛项目和济南国奥城项目。青岛燕儿岛项目一期推出住宅约380套,均价27000元/平方米,已售磬。济南国奥城项目共四栋甲级写字楼,今年推出2栋,均价元/平方米,已销售完毕。2011年青岛燕儿岛项目还将推出住宅5万平方米,商业5万平方米左右,国奥城再推10万平方米左右,未来两年销售收入的增长有保障。公司其他房地产项目销售尚可。 项目分布在二三线城市,销售房价有支撑 公司项目多分布在山东省内,近几年开始向省外的二三线城市扩张,如重庆、哈尔滨等地区。从我们近期的调研情况看,二三线城市房地产市场受政策调控影响较小。民生房地产销售价格指数也显示,二三线城市房价指数在此次调控过程中表现更为坚挺。同时,公司多数项目地理位置优良,属稀缺资源,因此,我们看好公司地产项目的销售价格,未来受政策调控压力较小。 背靠大树好乘凉,资金无忧,规模扩张加速 大股东鲁商集团作为公司坚实的财务后盾,为公司规模扩张提供资金支持。公司的扩张策略在集团发展的大战略范围内。11月公司在哈尔滨以45亿元获得规划建面200万平方米的地块,即得到集团支持。未来公司还计划在抚顺以及山东省内拿大片地,资金方面无须担忧。公司向集团借款,利率比基准利率上浮15%,目前尚无信托贷款。公司将利用集团的财务杠杆,加速规模的扩张。 集团“双千亿”目标给了公司新的发展机遇 鲁商集团2009年销售收入为256亿元,在2010年初制定了“双千亿”战略,至2015年,集团销售收入达到1000亿元,到2020年,销售收入达到2000亿元,实现迈入全国百强之列。鲁商置业作为集团旗下盈利能力较强的支柱性企业,在“双千亿”计划实现过程中贡献业绩。我们看好未来公司的扩张速度。 三、未来三年CAGR40%,给予“谨慎推荐”评级。 公司2010年进入结算期的项目主要有鲁商常青藤,济南鲁商广场和凤凰城等项目。2011年和2012年进入项目结算的密集期。预计公司2010-2012年营业收入分别为27.55亿元,38.02亿元和48.88亿元,每股收益分别为0.64元,0.96元和1.19元,三年年均复合增长率为40%,公司RNAV估值为8.98元。

公司房地产项目逐步进入业绩释放期 北京通州东方玫瑰一期年底有望推出6万平方米,目前在办理销售许可证阶段,预计销售均价为1.6万元/平方米。大连项目有7万平方米可售,销售均价为1.5万元/平方米。随着通州82万平方米大盘陆续进入销售阶段,公司进入快速成长期。通州项目定位于90平方米以下的中小户型,80%以上为刚性需求,受政策调控影响较小。 拿地方式多元化,成本低廉 公司拥有土地储备139万平方米,未结算权益建筑面积164.44平方米,项目平均土地成本在4000元左右,而楼盘销售均价已在13000元之上。三方式拿地让公司优势更明显:1、一二级开发联动,项目储备有保障;2、股权低价收购二三线城市股权,成就高盈利能力;3、大股东23万平方米优质土地储备即将注入上市公司。 持有型物业比例不断提高 公司持有型物业主要集中在北京和深圳两地,总权益建筑面积为4.7万平方米,持有型物业对营业收入的贡献较为稳定。公司未来持有型物业增长点主要在通州及武汉,尤其是通州运河IV-02、03地块,将建成通州地标性建筑,两地块合计规划建筑面积为25万平方米。 公司合理估值为10.76元,给予“推荐”评级 公司未来三年每股收益分别为0.47元,1.13元和1.63元,对应2010年PE15倍,2011年PE6倍。公司RNAV值为10.76元,当前股价为6.89元,股价相对RNAV值折让36%,给予“推荐”评级。

公司销售进度较快,锁定2011年我们预测收入的102%. 公司目前在售项目3个,销售情况非常好。明年除今年在售项目继续销售外,计划新开盘3个项目。因预售资金监管措施将要实行,公司正在抓紧预售证的办理。 开工进度提速,加快资金回笼,用以拓展土地储备. 公司加快开工速度,原因有二,一是抓紧开工抓紧销售,快速回笼资金,抓住目前拿地成本较低的时机,拓展土地储备。二是新的预售资金监管制度实行后,公司预售资金被监管的比例随开工进度的增加而释放,开工进程提速利于公司节约财务成本。 股权激励计划有望适时出台. 公司近几年经营策略较为保守,相比之下与公司同为北京市国资委旗下的首开股份由于实行股权激励计划,近几年发展更快。公司推出激励计划已得到大股东支持,出台只是时间问题。 长期股权投资收益逐步显现,污水处理业务渐入正轨. 公司持有国信证券4.9%的股权,北京科技园21.54%的股权,此外还持有锦州银行,中科招商等公司股权,国信证券上市工作正稳步进行,其他持股子公司也将陆续实现上市目标,公司股权投资将进入收获期。水务环保业务目前规模达到日处理污水58吨,未来计划达到100吨,并最终实现上市。目前旗下5个污水处理厂已逐渐步入正轨。 公司合理价值为18.27元,给予“推荐”评级. 公司未来三年每股收益分别为1.18元,1.29元和1.64元,保守给予2011年15倍PE,则股价为19.35元。RNAV估值得出公司合理股价为17.19元。我们给予两者中值18.27元为公司合理价值,给予“推荐”评级。

预计今年销售额600亿左右,新开工面积增长40%以上,拿地积极. 面对房地产行业调控现状,公司有足够的应对行业周期变动经验,短期不乐观,中期不悲观,全年销售额有望在600亿左右。保守预计公司全年新开工面积800万平方米,若进展顺利有可能达到900-1000万平方米,较2009年增加40%以上。土地拓展速度依然较快,拿地方式更加多元化,股权收购方式占比不断提高。 2011年推盘量将增长40%,销售额将增长30%. 公司高成长性可持续,明年推盘量预计增长40%,推盘结构上,二、三线城市占比更高,对销售额会有一定影响,预计销售额可达到800亿元,增长30%以上。公司近几年注重在二三线城市拿地,通过区域结构的调整,降低房地产行业调控带来的风险。 股权激励有待于进一步突破,管理体系不断优化,干劲十足. 公司股权激励取得部分突破值得期待,我们认为出台股权激励措施对国资背景公司业绩的提升有重要催化作用。公司管理模式主将逐步探索由两级管理转向三级管理,在长三角、珠三角、环渤海区域有必要加一个区域中心,管理的效率更高,在公司规模过大的情况下,能使公司管理效率不断提高。公司带有军旅文化血脉,干劲十足,多元化发展使公司走在地产行业前列。公司持有型物业规模不断扩大,未来规划为持有型物业面积占到30%左右。 公司合理估值在16.95-22.20元,给予“推荐”评级. 预计公司2010-2012年每股收益分别为1.05元,1.48元和1.83元。结合PE估值与RNAV估值,公司合理价值为16.95元-22.20元,维