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鲁商发展 房地产业 2020-10-30 10.20 13.19 25.50% 12.87 26.18%
12.87 26.18%
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业绩简述:2020Q1-Q3,鲁商发展实现营收70.35亿元/+0.4%,归母净利4.13亿元/+123.1%,归母扣非净利3.96亿元/+119%,非经常性损益主要为政府补助1813万元和投资收益488万元,基本EPS为0.41元。2020Q3单季:营收34.89亿元/+16.7%,归母净利1.73亿元/+108.4%,归母扣非净利1.66亿元/+98.2%。 房地产++大健康齐头并进,线下销售显著好转。地产板块签约竣工加速:2020年7-9月,公司房地产项目实现签约金额34.08亿元,同比增加40.54%;7-9月实现签约面积30.55万平方米,同比增加35.48%;7-9月新开工面积37.65万平方米,同比减少21.53%;7-9月竣工面积27.22万平方米,同比增加93.05%。化妆品增速或环比提升,根据淘数据及化妆品观察,我们估计第一大品牌颐莲受益于营销持续加码线上收获高速增长;2019年7月成立的品牌瑷尔博士累计实现过亿营收规模,并于2020年天猫“超级品牌日”活动中跻身美妆前10;此外品牌善颜预计实现良性增长。子公司焦点生物由于出口占比较高,或受海外疫情持续影响,增长较为平稳。药品板块2020H1因疫情影响呈现较大下滑,Q3已呈明显好转态势。 毛利率逆势优化,费用结构稳定。22020Q1-Q3毛利率提升6.4pcts至25.9%,我们推测或系地产业务毛利率水平提升以及毛利率水平较高的大健康板块占比提升驱动毛利率优化;三费率基本平稳:销售费用率提升0.5pcts至7.4%,管理费用率下降0.2pcts至3%,财务费用率下降0.1pcts至0.1%。总体而言,公司归母净利率提升3.2pcts至5.9%。现金及营运状况良好:2020Q1-Q3经营性现金流15.5亿元,由负转正;应收账款周转天数上升1.15天至6.04天;应付账款周转天数上升19.81天至275.65天。 把握玻尿酸产业优势,推动大健康产业转型,公司通过收购福瑞达医药、焦点生物转型大健康产业,从玻尿酸原料到产品全产业链打造完成;新产能投产将驱动玻尿酸原料业务放量增长,以颐莲为代表的化妆品品牌销售持续高增;管理层锐意改革,人事调整完成,全新面貌整装待发。未来看点:①化妆品板块今年发力营销,再迎淘宝双十一规则变化时间拉长,有望实现同比高增;②国家食品安全风险评估中心于2020年9月3日对新食品原料透明质酸钠公开征求意见,征求意见已于2020年10月3日截止,食品级玻尿酸准入放开或已临近,若放开有望进一步推动焦点生物增长;③根据公告,公司正在积极准备医药级玻尿酸产能,若生产资质获批落地有望获取增量市场。 投资建议:预计公司2020-2022年营收增速为4%/21%/22%,净利润增速53%/39%/27%。采用分部估值法,生物医药板块估值90亿元,地产业务板块估值42亿元,整体市值132亿元,给予买入-A评级。 风险提示:产业融合风险;化妆品业务发展不及预期风险;地产业务经营风险;行业监管风险等。
鲁商发展 房地产业 2020-10-28 9.93 13.83 31.59% 12.87 29.61%
12.87 29.61%
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Q3营收增长明显提速 1-Q3实现营收70.35亿元/yoy0.39%,归母净利4.13亿元/yoy123.11%。Q3营收34.89亿元/yoy16.72%,归母净利1.73亿元/yoy108.41%。Q3营收增速相较Q1、Q2(分别为1.3%/-18.65%)明显好转,我们预计主要伴随疫情好转,因酒店、药品业务修复,化妆品业务通过线上营销维持较快增长。区域房企布局玻尿酸产业链,逐步构建融合健康地产、生物医药、健康管理等的复合型健康产业生态圈,股权激励有望释放国企活力。预计20-22年EPS分别为0.35/0.53/0.76元,目标价13.83元,维持增持评级。 Q3毛利率优化,销售费用率提升相对较明显 Q3毛利率24.13%/yoy5.25pct,高毛利率的化妆品业务占比提升带动毛利率优化。Q3销售费用率6.57%/yoy0.38pct,预计主要因加大化妆品业务营销力度;管理费用率2.06%/yoy-0.09pct,研发费用率0.52%/yoy0.13pct,财务费用率0.03%/yoy-0.22pct,四项费用率合计为9.18%/yoy0.2pct,主要受销售费用率提升拖累。截至Q3末公司账面货币资金49亿元,Q3经营现金流净额15.51亿元,相较H1有较大改善。 Q3房地产项目签约情况良好 20年Q3,公司房地产项目实现签约金额34.08亿元/yoy40.54%;实现签约面积30.55万平方米/yoy35.48%;Q3新开工面积37.65万平方米/yoy-21.53%;竣工面积27.22万平方米/yoy93.05%。20年8月,公司控股子公司临沂鲁商竞得两地块国有建设用地使用权,成交总价款7.2亿元。据公告,公司20年全年新开工目标200万平/yoy11.06%;销售金额目标200亿元/yoy39.25%。Q1-Q3已累计新开工137.66万平,销售金额106.75亿元,若Q4维持积极推货,全年目标有望达成。我们预计公司房地产业务盈利能力有望在项目周转提速和激励机制变革的推动下平稳改善。 Q3化妆品板块维持较快增长,预计药品业务有所恢复 化妆品业务方面,其主要通过网红带货、知名主播推介等方式推动营销模式升级,今年以来线上销售增长迅速。据情报魔方,7-9月福瑞达旗下品牌颐莲天猫旗舰店累计GMV达到7387万元/yoy95%,20H1颐莲天猫旗舰店GMV为9476万元/yoy73%,Q3颐莲增长有所提速。Q4进入电商旺季,全年化妆品业务有望维持较快增长。药品业务方面,H1受疫情影响医院及基层医疗经营活动受限,药品销售短期承压,营收同比下降37%,我们判断3Q药品业务迎来恢复性增长。 区域房企布局玻尿酸产业链,转型大健康生态圈,维持增持评级 维持原盈利预测,预计20-22年公司EPS分别为0.35/0.53/0.76元,仍采用分部估值法,估算公司房地产/化妆品/药品/玻尿酸原料估值分别为55/37/37/9.6亿元,合计总市值138亿元,对应目标价13.83元(前值13.85元),维持增持评级。 风险提示:国企改革进展较慢;化妆品增速放缓;地产业务大幅波动。
鲁商发展 房地产业 2020-09-25 10.29 13.85 31.78% 11.24 9.23%
12.87 25.07%
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区域房企转型大健康生态圈,发展可期,增持评级 公司起步于区域地产业务,18/19年陆续收购福瑞达/焦点生物,布局玻尿酸产业链,逐步构建融合健康地产、生物医药、健康管理等的复合型健康产业生态圈,股权激励有望释放国企活力。化妆品业务乘流量红利东风,收入有望维持高增;药品收入有望稳健增长;地产业务土储充沛,盈利能力有改善空间。预计20-22年EPS0.35/0.53/0.76元,首次覆盖给予增持。 福瑞达:以透明质酸为核心,着力打造中国骨科药物、化妆品领导品牌 山东福瑞达集团成立于1993年,以玻尿酸原料为核心从事药品/保健食品/玻尿酸高端化妆品等业务。18年12月上市公司受让福瑞达100%股权,积极向健康产业转型,着力打造中国骨科药物、化妆品领导品牌。19年福瑞达营收10.4亿元/yoy21.1%,归母净利0.9亿元/yoy140.1%。19年化妆品收入3.13亿/yoy+41.84%,电商占比78%,拥有颐莲/善颜/瑷尔博士等品牌,三者收入占比分别为60%/30%/10%。化妆品流量红利有望延续,小品牌迎来崛起机遇,公司化妆品业务增量盈利贡献可期。药品业务19年收入5.99亿元/yoy17.90%,骨科/眼科产品市场地位领先,有望稳健发展。 焦点生物:透明质酸原料龙头,产能有望扩张 焦点生物是透明质酸原料龙头之一,现已有化妆品级和食品级生产能力合计420吨/年,接近满负荷生产。19H1收入/净利润分别为0.73/0.15亿元。19年12月,鲁商发展公告拟以2.58亿现金收购焦点生物60.11%股权,有助于完善透明质酸上游原料布局、扩充福瑞达原料供应来源(此前福瑞达原料主要源自华熙生物等外部采购)。焦点生物拟投资5.1亿元建设520吨/年的医药级透明质酸生产线,第一期260吨建设周期为2019年7月至2020年6月(目前还在申报阶段),若项目完全投产有望打开市场空间。 地产业务:仍有发展潜力,盈利有望改善 公司地产业务深耕山东市场,土地储备充沛,我们预计可售货值约1600亿元,以2020年200亿元销售目标计算,现有土地储备足以支撑8年。2020年推货较为积极,全年新开工目标200万平/yoy+11.06%;销售金额目标200亿元/yoy+39.25%,若实现将创下2010年以来的最高增速。截至1H20,已实现新开工面积100.01万平,同比增长7.35%;销售面积67.82万平,同比下滑1.35%;销售金额71.67亿元,同比增长3.00%。公司地产业务盈利能力有望在项目周转提速和激励机制变革的推动下平稳改善。 区域房企布局玻尿酸产业链,转型大健康生态圈,增持评级 我们预计20-22年公司EPS分别为0.35/0.53/0.76元,因各板块发展差异较大,采用分部估值法,估算公司房地产/化妆品/药品/玻尿酸原料估值分别为55/36/38/9.6亿元,合计总市值139亿元,对应目标价13.85元,首次覆盖给予增持评级。 风险提示:国企改革进展较慢;化妆品增速放缓;地产业务大幅波动。
鲁商发展 房地产业 2020-08-27 12.63 15.70 49.38% 12.56 -0.55%
12.87 1.90%
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业绩简述:2020H1,鲁商发展实现营收35.46亿元/-11.76%,主要系本期房地产项目结算减少,归母净利2.40亿元/+135.08%,归母扣非净利2.30亿元/+136.96%,非经常性损益主要为政府补助1513万元和投资收益464万元,基本EPS为0.24/+140.00%。2020Q2单季:营收21.42亿元/-18.65%,归母净利1.77亿元/+200.49%,归母扣非净利1.70亿元/+198.56%。 受房地产业务转型影响营收增速承压,化妆品和原料业务营收快速增长。2020H1,鲁商发展实现营收35.46亿元/-11.76%,主要系房地产项目结算减少,体现公司稳步推进向健康地产、轻资产运营转型的发展战略。分业务来看,房地产销售收入28.01亿元/-15.42%,物业管理收入1.55亿元/+17.71%,酒店收入1558万元/-50.42%,药品收入1.84亿元/-37.01%,酒店与药品业务均收到疫情影响,商旅、医疗活动受限导致收入下滑;化妆品收入1.92亿元/+26.27%,主要来自线上化妆品销售收入增长,原料及添加剂收入1.09亿元/+188.74%,主要系收购焦点生物影响。 改善性住宅销售、化妆品、原料及添加剂业务占比上升带动毛利率逆势优化。2020H1毛利率提升7.63pcts至27.57%,Q2单季毛利率微降0.27pcts至27.47%。分业务来看,房地产销售毛利率22.13%/+8.48pcts,主要系当期结算项目以改善性住宅为主,毛利率较高,物业管理毛利率7.93%/+1.06pcts,酒店毛利率79.24%/-2.84pcts,药品毛利率65.29%/-0.71pcts,化妆品毛利率67.17%/+6.19pcts,原料及添加剂毛利率42.18%/+13.85pcts。 费用结构稳定,盈利能力同比、环比提升。2020H1销售费用率提升0.71pcts至8.20%,管理费用率下降0.09pcts至3.92%,财务费用率提升0.01pcts至0.25%,总体而言,公司归母净利率提升4.22pcts至6.76%,主要由毛利率提升驱动。2020Q2归母净利率环比Q1提升3.83pcts至8.28%,归母扣非净利率提升5.57pcts至5.45%。 把握玻尿酸产业优势,推动大健康产业转型。公司通过收购福瑞达医药、焦点生物转型大健康产业,从玻尿酸原料到产品全产业链打造完成;新产能投产将驱动玻尿酸原料业务放量增长,以颐莲为代表的化妆品品牌销售持续高增;管理层锐意改革,人事调整完成,全新面貌整装待发。 投资建议:预计2020-2022年营收约为126.63/155.78/183.63亿元,净利润4.38/5.87/7.34亿元,成长性突出;给予买入-A的投资评级,6个月目标价为15.70元,对应2021年26.6xPE。 风险提示:产业融合风险;化妆品业务发展不及预期风险;地产业务经营风险;行业监管风险等。
鲁商发展 房地产业 2019-12-31 7.20 -- -- 11.69 62.36%
11.69 62.36%
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收购焦点生物,其建设产能投产后将显著增厚业绩。2019年12月19日,公司公告以现金方式对价2.58亿元收购焦点生物60.11%股权,成为其控股股东。焦点生物是一家专业生产透明质酸的企业,其产品主要应用于化妆品行业、营养保健品行业。该公司化妆级、食品级透明质酸此前产能120吨/年,60%左右出口,其投资新建的一条化妆品级透明质酸生产线(产能300吨/年)已于2019年11月建成并开始试生产。根据济宁市政府官网,焦点生物投资5.1亿建设520吨医药级透明质酸,其中第一期260吨建设周期为2019年7月至2020年6月,目前一期1号生产车间已投产,滴眼液级车间正在试生产。则2020年公司新增300吨化妆品级、260吨医药级透明质酸产能(预计至少20年下半年可以完全投产),我们测算焦点生物2020年收入和净利润分别在4亿、1亿以上,显著增厚上市公司业绩。更为长期地看,焦点生物形成丰富产品线:420吨化妆品级、520吨医药级透明质酸,透明质酸钠医用级冷敷贴1亿贴/年、液体敷料2000万支/年,滴眼液级透明质酸钠20吨/年等,公司规划将形成18亿、纳税3亿的大型企业。我们认为,鲁商发展收购焦点生物后,将自有的资金和技术优势结合焦点生物的生产优势,有望在玻尿酸领域成为从原料到产品的全产业链龙头企业。 福瑞达技术先进、产品丰富,将形成药械、医美领域多品牌一体化健康产业集团。福瑞达是鲁商发展2018年12月以自有的三个房产公司及现金对价9.27亿元从控股股东山东省商业集团有限公司处获得其100%股权。福瑞达医药集团依托山东省药学科学院和山东省医药工业设计院两家省级科研院所,团队及个人多次获得国家科技进步二等奖和山东省科学技术奖,技术在国内外领先,其控股和参股公司在滴眼液、玻璃酸钠、保健品、药品、面膜等领域拥有“润舒”、“润洁”、“施沛特”、“明仁”、“颐莲”、“悦己”“瑷尔博士”等多个知名品牌,形成了药械、化妆品多品牌一体化健康产业集团。公司承诺2018-2020年扣非后归母净利润增速不低于2537万元、5556万元、8493万元,实际上公司2018年、2019年Q1-Q3分别实现净利润3700万元、5500万元,均大幅超出业绩承诺。我们认为,公司在焦点生物的原料供给下,净利润有望进一步提升,未来数年维持较高增长。 地产、物业等传统业务相较于净资产其价值有重估空间。公司传统业务为房地产开发和物业管理,省内以济南、青岛为核心,重点布局烟台、临沂、济宁、菏泽等城市,省外已布局至北京、重庆、黑龙江等省市。截止2019年9月30日,将福瑞达除去后公司传统业务的净资产约为30.1亿元,我们认为传统业务相对于净资产存在重估空间,主要内容有存货和固定资产两项:存货主要为商业房地产,根据2019年中报披露存货中含295.4亿的开发成本,现时的商业房地产价值主要受市场供求关系左右,与开发成本关联性较弱;固定资产中建筑物有7.27亿,亦是同理。2018年12月,公司将自由的三个地产和物业公司的股权置换福瑞达股权,三家公司净资产为2.4亿,其公允价值合计8.2亿,重估增值率高达242%。 投资建议:我们预测公司2019年至2021年归母净利润分别为2.48、3.70和4.68亿元,同比增长53.3%、48.9%、26.4%,每股收益分别为0.25、0.37和0.47元,对应2019至2021年PE分别为28.0倍、18.8倍和14.9倍,鉴于公司收购焦点和福瑞达后新增业务带来的业绩弹性,我们给予公司买入-A建议。 风险提示:产品推广效果不达预期,产品竞争加剧导致盈利下降,地产业务盈利不及预期。
鲁商置业 房地产业 2018-08-27 2.83 3.42 -- 2.87 1.41%
3.30 16.61%
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第一,毛利回升稳业绩,推盘提速冲百亿:2018年上半年公司实现营收22.77亿元,同比微增0.17%;实现归母净利0.45亿元,同比增长15.9%,实现每股收益0.04元。公司在期内业绩增幅大于营收增幅主要在于结转质量提升、销售管理费用率降低等原因。公司2018年上半年实现销售收入52.17亿元,同比增长20.8%,实现签约面积54.83万平,同比增长1.31%。我们预计公司的销售增速在下半年会逐步提高,全年有望冲击百亿门槛。 第二,补库存扩土储,降负债广融资:公司2018年上半年共获取4幅土地,合计建筑面积达到66万平,总价达14.52亿元,同比增幅高达64%和243%。当期新开工面积64.43万方,同比降低24.9%。当期公司净负债率和短债压力虽然高达219%和98%,但相较去年同期各有100%和34%的降幅,并且今年年内公司计划通过向大股东借款、开发贷、债权计划、信托、融资租赁等多元化渠道筹资,为公司降低综合融资成本及加大项目拓展力度提供资金保障。 第三,国改催化股权激励如期而至,业绩确定性再增强:今年8月初,公司的股权激励方案发布,拟向公司董高监等骨干人员267人授予3002.9万份股票期权,约占公司股本总额的3%;业绩承诺方面,以2017年度归属母公司净利润和ROE为基数,2019-2021年度归母净利润增长率不低于40%、50%和70%,2019-2021年度的ROE增长率不低于25%、30%、35%。此举充分调动了公司核心人才的积极性,同时业绩承诺也将助力公司的业绩确定性进一步增强。18年我们将继续对公司助力于国改,以强化优势资源整合、拓展多元业务,进而强化业绩兑现报以乐观期待。 第四,投资评级与盈利预测:山东国企改革浪潮之下,公司有望受益于资源优化,我们预计公司18-19年EPS分别为0.13、0.15元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2017-10-31 4.32 5.77 -- 4.39 1.62%
4.55 5.32%
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鲁商置业发布2017年三季报,前三季度公司实现营业收入36.38亿元,同比下滑1.88%;实现归属于母公司所有者的净利润0.88亿元,同比增长12.3%。 盈利质量提升,销售增速放缓:公司前三季度结算收入整体持平,但是利润依然实现增长的原因在于:1、盈利质量有所提升,结算毛利率在连续四年下滑以来今年首度反弹提升;2、公司通过推进了设计阶段的前置管理和工程建设阶段的标准周期优化,成本管控能力进一步提升,销售管理费用率由前值的4.7%下降至本期的3.3%,创近年来新低。公司2017年前三季度实现销售62.5亿,同比上升27.63%。我们预计公司全年有望向百亿目标迈进,实现近几年的新突破。 拿地开工提速,资金压力高悬:公司的拿地节奏相较于16年有所加快,2017年以来公司新增了6宗地块,继续强化山东省内的优势区域。新增地块总地价达6.39亿元,约占签约销售额的10%,前三季度公司实现新开工面积110.67万平米,同比增长12.81%,竣工面积87.72万平米,同比下降13.49%。扩张节奏的加快使得公司的资金压力进一步加剧,当期净负债率和短债压力高达290%和157%,在同业中位于较高水平。 国改吹风频频,“双轴双翼”驱动健康地产: 7月23日,全省国有企业改革发展工作会议在济南召开。会上提出了山东国有企业改革的时间表和改革目标:要力争到2020年前,基本实现全省国有企业形成规范完善的现代企业制度、灵活高效的市场化经营机制、以管资本为主的国资监管体系、科学合理的国有资本布局结构。国企改革是公司后续发力的重要看点。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18年EPS 分别为0.11元、0.14元,维持“增持”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行。
鲁商置业 房地产业 2017-08-29 4.66 5.77 -- 5.22 12.02%
5.22 12.02%
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鲁商置业发布2017 年中报,上半年公司实现营业收入22.73 亿元,同比增长13.07%;实现归属于母公司所有者的净利润0.39 亿元,同比增长17.90 %。 营收净利齐增,销售显著改善:公司上半年净利实现同步增长的原因在于:1、结算毛利率有所反弹,系青岛蓝岸新城、泰安鲁商国际社区等高净利项目在上半年实现大规模结算。2、公司压缩了管控成本,使得销售管理费用率较去年同期下降1.6%。2017年上半年实现销售46.41 亿,同比上升48.85%。我们认为虽然公司货值较为充沛,全年销售增长无虞,但随着下半年三四线销售热度的降温以及调控政策的收紧和蔓延,全年销售冲击百亿门槛仍有一定距离。 拿地扩张加速,负债压力显现:公司自二季度以来加快了拿地扩张的节奏,今年以来已拿下8 宗住宅、商业用地,其中包括土地开发整理项目一幅。面积总计27.26 万平米,金总计4.24 亿元。 相比去年全年14.05 万平米的拿地面积和1.78 亿元的拿地金额来看,今年公司在土地市场上的活跃度有显著提升。上半年公司扩张力度提升,净负债率和短期债务占比出现显著提高,相比去年同期分别提高100%和82%。叠加年初以来整体融资环境的收紧,公司整体负债水平被推到了近年来的高位。 国改号角再吹响,养老布局占先机:7 月23 日,全省国有企业改革发展工作会议在济南召开。会上提出了山东国有企业改革的时间表和改革目标。公司以大健康产业为切入点,联动集团旗下医药医疗、房地产、医护教育、金融、传媒、酒店、零售等多个产业,构建多层级立体化大健康产业体系。来在山东省国企改革推进过程中,公司也有望发挥更加突出的作用。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18 年EPS 分别为0.11 元、0.14元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2017-08-28 4.59 7.83 3.41% 5.22 13.73%
5.22 13.73%
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上半年销售额稳步增长,归母净利润四年内首次正增长: 鲁商置业于2017年8月24日发布半年度业绩报告。2017年1-6月,公司实现营业收入22.73亿元,同比增长13.07%;实现归属于母公司所有者的净利润3,866.31万元,同比增长17.90%。四年内首次实现净利润正增长,受益于去年济南、青岛等地的商品房热销以及今年上半年三四线城市的火热行情,公司业绩触底反弹。 鲁商置业2017年1-6月房地产开发毛利率14.81%,较上年同期增加了0.35个百分点,其中,山东省内毛利率为16.08%,较去年上半年减少了13.02个百分点,山东省外毛利率较去年同期增加了2.52个百分点,原因是去年鲁商已结算大部分哈尔滨亏损的项目,哈尔滨项目占去年同期结算收入的59.87%,仅占今年结算收入的12.79%。2017年上半年实现合同销售额46.41亿元,销售面积58.53万平米,分别同比增加48.85%和40.93%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,随着亏损项目的陆续结算,2016年至2017年上半年山东省房价的涨幅将滞后体现在2017-2019年的利润率中,业绩拐点已现,反转可期。 深耕山东积极拿地,现金流大幅改善: 公司2017年前上半年销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为2.7,是近六年最高水平,而预售账款达到122亿,为历史最高水平。2017年上半年,公司新增三宗地块,分别位于临沂和泰安,成交总价款分别为5144万元、1653万元和640.56万元。公司现金回款良好,加大了拿地和新开工的力度,公司实现新开工面积85.76万平米,同比增长53.86%,竣工面积59.3万平米,同比下降35.73%,预计下半年将会继续加快开工,为销售提供充沛货值。 背靠集团资源,山东国改有望加速: 15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司,进军养老产业。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。 投资建议:2017年上半年,鲁商置业业绩迎来反转,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司17/18/19年EPS分别为0.12元、0.17元、0.23元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。 风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。
鲁商置业 房地产业 2017-03-22 5.67 13.69 81.00% 5.99 5.64%
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鲁商置业发布2016年年报,全年公司实现营业收入76.5亿,同比上升30.4%;实现归属于母公司所有者的净利润0.92亿,同比下降17.9%,EPS0.09元。 结算结构影响下毛利下滑,业绩不达预期:报告期结算额达73.6亿元,实现31.23%的提升,但业绩出现17.9%的下降,主要有两方面因素导致:其一,结算毛利率为14.12%。另一方面,由于基期效应,投资收益同比出现43.47%的下滑,也导致业绩有所收缩。 我们预计随着16销售项目逐步进入结算,毛利率将触底回升,业绩也将兑现增长。 销售实现较快增长,扩张有待发力:公司16年实现销售72.58亿元,同比增长34%,符合预期。销售额增长主要的得益于近两年较大的开工量和16年上半年去库存的大背景下政策和流动性持续宽松,在此轮行业景气周期内销售状况较好。2017年公司目前可售储备约218万方,预估可售货值在170-180亿左右,尽管公司货值充沛,保障全年销售能够在16年基础上实现增长,但要实现百亿规模的跨越尚有一定难度。 拿地谨慎,短期债务压力大幅下降:公司16年整体拿地趋于谨慎。公司整体负债水平依然维持高位,但鉴于全年融资环境改善,公司私募债等成功发行,缓解了公司短期偿债压力,综合融资成本也进一步下探至6.16%,公司的内控效率也有所提升。 期待国企改革推进:近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司17-18年EPS分别为0.11元、0.14元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2017-03-20 5.85 6.26 -- 5.99 2.39%
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事件: 公司发布2016年年报,实现营业收入76.46亿元,同比增长30.38%,归属于母公司所有者的净利润0.92亿元,同比增长-17.89%。 点评:销售明显增加,毛利率下降二三线城市房产销售回暖,公司营收回升。2016年公司实现合同销售额72.58亿元,销售面积99.83万平方米,分别同比增加34.46%和36.59%。 毛利率14.61%,下降了5.33个百分点,主要原因为:商业及高档住宅收入占比下降,而毛利较低的普通住宅收入占比上升了11.69个百分点;同时普通住宅的毛利率下降了6.95个百分点。 积极推进养老产业布局 2016年公司加大向健康产业转型的力度,完善适老化产品线及相关标准,形成鲁商置业大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。同时推动“嵌入式养老”落地,完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。 背靠大集团,将受益于山东国企改革 山东国企改革标杆。公司是大股东鲁商集团唯一个地产上市平台,鲁商一直为公司提供资源和资金支持。鲁商集团旗下有众多未上市地产优质资源,同时还有很多与养老、医疗相关的项目,与公司业务重合度高,集团优质资产整合可能性高。 看好公司,目标价6.40元 公司背靠大集团,资源丰富,同时充分利用地产和医疗优势,发展养老地产,前景广阔。预计2017-2019年EPS分别为0.11元、0.12元和0.13元,目标价6.40元,维持“增持”评级。 风险提示: 地产销售不及预期风险,偿债能力不足风险,国企改革不及预期风险
鲁商置业 房地产业 2017-03-17 5.73 7.63 0.79% 5.99 4.54%
5.99 4.54%
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事件:公司公告2016年年报。 公司2016年实现归母净利润同比减少18%。2016年公司完成营业收入76.45亿元,同比增加30.38%;归属于上市公司所有者净利润0.92亿元,实现每股收益0.09元,同比减少17.89%。 公司2016年实现总资产规模425.25亿元。截止报告期末,公司资产总额425.25亿元,负债总额399.76亿元,资产负债率为94.01%。预收账款92.54亿元,占负债总额23.15%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债15.09亿元,占负债总额的3.78%,经营活动净现金流量为-24.68亿元。 公司实现销售金额增长34%。2016年,公司房地产项目实现签约金额72.58亿元,同比增加34.46%;实现销售面积99.83万平,同比增加36.59%。 非公开发行继续推进。公司拟非公开发行,本次非公开发行的股票数量不超过41928.72万股(含本数),募集资金总额不超20亿元(含本数)。本次发行价格将不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%,即不低于4.77元/股。本次非公开发行资金将用于公司旗下房地产开发项目的开发投资。目前相关的非公开发行预案已经得到了获得国资委批复并得到了证监会的受理。 布局养老地产,探索产业转型:公司积极推进健康产业转型,完善适老化产品线及相关标准,形成鲁商置业大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。推动“嵌入式养老”落地,完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。推进物业管理创新,积极拓展项目代建、招商运营等业务,延伸公司产业链。 投资建议:维持“增持”评级。预计2017、2018年公司每股收益分别是0.15和0.25元,截至3月15日,公司收盘于5.71元,对应2017年PE为38.06倍,2018年PE为22.84倍,对应RNAV为7.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。
鲁商置业 房地产业 2016-11-01 5.74 7.63 0.79% 6.15 7.14%
6.15 7.14%
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事件:公司公告2016年三季报。 公司2016前三季度实现归母净利润同比减少6%。2016年前三季度公司完成营业收入37.08亿元,同比增加53.15%;归属于上市公司所有者净利润0.78亿元,实现每股收益0.08元,同比减少6.29%。 公司2016年前三季度实现总资产规模420.73元。截止报告期末,公司资产总额420.73亿元,负债总额396.46亿元,资产负债率为94.00%。预收账款98.24亿元,占负债总额24.84%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债11.50亿元,占负债总额的2.90%,经营活动净现金流量为-42.39亿元。 公司实现销售金额前三季度增长45%。2016年7-9月,公司房地产项目实现签约金额17.79亿元,同比增加79.15%;整体2016前三季度公司实现合同销售额31.18亿元,同比增加45.05%。同时公司在报告期内积极扩大新开工面积,拓展可售货源,预计随着可售资源的增加,公司下半年销售有望进一步加速。 非公开发行继续推进。公司拟非公开发行,本次非公开发行的股票数量不超过41928.72万股(含本数),募集资金总额不超20亿元(含本数)。本次发行价格将不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%,即不低于4.77元/股。本次非公开发行资金将用于公司旗下房地产开发项目的开发投资。后续募集资金到位有望进一步加快公司开发速度。目前相关的非公开发行预案已经得到了获得国资委批复并得到了证监会的受理。 投资建议:维持“增持”评级。预计2016、2017年公司每股收益分别是0.18和0.23元,截至10月25日,公司收盘于5.64元,对应2016年PE为31.33倍,2017年PE为24.52倍,对应RNAV为7.8元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位,我们以公司的RNAV为其目标价,对应公司目标价7.8元,维持“增持”评级。 主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。
鲁商置业 房地产业 2016-10-28 5.72 13.69 81.00% 6.15 7.52%
6.15 7.52%
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鲁商置业发布2016年三季报,16年上半年公司实现营业收入37.1亿,同比上升53.2%;实现归属于母公司所有者的净利润0.78亿,同比下降6.29%。 利润率有待改善,销售增长明显:公司2016年前三季度增收不增利的原因主要在于:1、利润率下滑,公司高档住宅毛利率仍处于下降阶段,同时结算结构中省外项目利润率较低,导致公司前三季度整体毛利率下滑;2、成本控制表现仍待改善,销售费率和管理费率同比增长3.2个百分点。由于政策和流动性持续宽松,同时叠加公司2016年至三季度开工量已经达到98万方,我们预计全年销售在70-80亿,将较2015年增长48%。 首次启动股权再融资:虽然公司净负债率有所上升,但由于公司背靠鲁商集团,持续获得股东资源支持,真实债务尚无较大压力。公司2016年非公开发行股票预案已经获得山东省国资委批复并获证监会的受理,募集资金总额不超20亿元,这也是公司首次启动股权再融资,在市场融资渠道多元化的当下,公司发行股票及债券将有效改善目前的资本结构和债务压力,有利于降低公司财务风险,财务结构更趋合理,未来看好公司灵活使用杠杆调节公司发展速度。 期待国企改革推进:今年地方两会的信息显示,山东等十余省份均部署了2016年地方国企改革工作,提出要加速重组调结构、清退落后产能、推进资产证券化和股权多元化,以及试点投资运营公司模式等,近期山东省动作频频,国改进程接连出现积极信号,我们认为其背后反映了山东国改进展有望加快进入深水区,未来山东本土国资改革的进程期待提速。 投资评级与盈利预测:预计公司16-17年EPS分别为0.17元和0.21元,维持“增持”评级。
鲁商置业 房地产业 2016-10-28 5.72 9.00 18.87% 6.15 7.52%
6.15 7.52%
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销售收入锐增,毛利率下降显著: 鲁商置业于2016年10月25日发布三季度业绩报告。2016年1-9月,公司累计实现营业收入37.08亿元,较上年同期增长53.15%;累计实现归属于上市公司股东的净利润0.78亿元,较上年同期减少6.29%。净利润的下降主要由于毛利率的锐减。 鲁商置业2016年1-9月毛利率15.25%,是2008年以来历史最低水平。因此净利润率也下滑2.28%,主要还是由于结算因素导致的毛利率下降。2016年7-9月,公司房地产项目实现签约金额17.79亿元,同比增加79.15%;实现签约面积24.26万平方米,同比增加101.5%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,我们预计届时利润率将会有所改善。 深耕山东积极拿地,现金流大幅改善: 公司2016年前三季度销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为1.4,是近五年最高水平。2016年7-9月,公司新增两宗地块,分别位于临沂和青岛,成交总价款分别为1994万元和1亿元。公司现金汇款良好,加大了拿地和新开工的力度,7-9月份新开工面积42.36万平方米,同比增加77.98%;竣工面积9.66万平方米,同比增加9.4%,为公司未来1-2年的销售提供了充足的货值。 背靠集团资源,山东国改有望加速: 15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司。鲁商置业的大健康业务主要有“康复中心”和“社区医疗”两个板块。其中,康复中心针对半失能和完全失能老人这部分刚需人群。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人,他们需要人全天候照顾,如果不住进康复中心,就必须有家人离职来照顾他们,而壮年人的月收入往往高于床位的费用。这部分刚需收费较高。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。 投资建议: 今年前三季度,鲁商置业业绩反弹显著,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司16-17年EPS分别为0.25元、0.27元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名