事件。 公司公布 2023 年年报。报告期内，公司实现营收 10.32 亿元，同比增加 17.04%；归属于上市公司股东的净利润为 0.99 亿元，同比增加 1.85%；经营活动产生的现金流量净额为 6.44 亿元，同比增加 10.57%；公司向全体股东每 10 股派发现金红利 2.20 元（含税）。 2023 年公司营收增加的主要原因：主要系并购及爬坡期项目收入增加所致。2023 年公司归母净利润增加的主要原因：遵循新租赁准则规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处置损益增加。 根据 2023 年年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止 2023 年末，公司承租运营的项目有 42 个，可供出租运营的物业面积约 77 万平方米。公司受托运营的项目有 29 个，可供出租运营的物业面积约 52 万平方米。公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营的物业面积约10 万平方米。 截止 2023 年末， 公司在管项目 73 个，在管面积约 140 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 61 个项目，北京 9 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目。 投资建议：受益超大特大城市城中村政策的利好， “优于大市”评级。 公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。 我们预计公司 2024-2025 年 EPS 约为 0.28 元、 0.36 元， 根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约 8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。而公司在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，将充分受益，因为我们给予公司 2024 年 18-22 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 5.04 元-6.16 元， 维持“优于大市”投资评级。 风险提示： 出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险

营业稳健增长，新租赁准则影响净利润营业稳健增长，新租赁准则影响净利润2021年，锦和商业实现营业收入9.09亿（YoY+22.9%），归母净利润1.24亿（YoY-20.5%）。毛利率和归母净利润率分别为39.3%（YoY+5.3pct）和13.7%（YoY-7.5pct）；其中，租赁业务毛利率44.1%（YoY+10.7pct），物业服务及其他业务毛利率25.97%（YoY-9.7pct）。经营性现金流入4.22亿（YoY+104.3%）受益于疫情恢复出租率的提升和收并购后出租面积的增加，公司营收稳健增长。增收不增利主要由于新租赁准则实行后，不追溯调整2020年末可比数；若剔除该影响，公司可实现归母净利润1.78亿（YoY+13.7%）。此外，因新租赁准则下，资产负债表两端分别确认了使用权资产和租赁负债，公司资产负债率提升至76.66%（YoY+48.3pct），公司实际有息负债仍为0。 大力发展收并购，在管项目规模提升大力发展收并购，在管项目规模提升截至2021年底，公司合计在管项目70个，运营管理面积112万㎡（YoY+27.3%）。 其中，承租运营、受托运营和参股运营三种模式的项目数量分别为44、23及3个；可供出租面积分别为72、28及12万㎡。 除自主外拓外，公司积极通过收并购的方式拓展项目。2021年公司通过外拓签约获取衡山路8号项目和祥德路项目；全年完成了5笔并购，先后获取上海腾锦60%股权，上海翌钲、上海豪翌100%股权，北京同昌科技60%股权，北京城市更新31.304%股权和上海劭锦100%股权。由于并购项目交割后即可贡献收入，我们预计2022年公司营收将进一步增厚。 聚焦核心城市，区域深耕优势显著聚焦核心城市，区域深耕优势显著公司现有项目集中于上海大本营和在国内其他一、二线城市，细分来看，上海60个项目、北京7个项目、杭州2个项目，南京1个项目。2021年在公司上海、北京和杭州的收入在总营收中分别占比82%、10%及7%。 我们认为，在公司因起步早而积累的规模优势的基础上，区域深耕进一步提升公司行业竞争力。一方面，公司品牌效应增强，有助于新项目的拓展；另一方面，公司对物业持有方、供应方和客户的议价能力提高，有利于降低运营成本。 投资建议：公司起步早、择址优，同时具备规模优势及区域深耕优势，是国内领先的产业园区运营商。 考虑到疫情对于2022年出租率的影响，和租金减免的可能性，我们预计，公司2022年至2024年实现营业收入11.0亿、13.6亿、17.0亿（2022和2023年前值为11.9亿及14.8亿），同比增长21.0%、23.5%及25.3%，实现归属母公司净利润1.5亿、1.8亿及2.3亿（2022和2023年前值为1.7亿及2.2亿），同比增长18.3%、25.5%及26.3%。EBITDA能更好的反映其真实利润水平，我们采用EV/EBITDA对公司进行估值，当前市值对应2022年估值为8倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情反复风险、宏观经济下行导致出租率大幅下降风险、物业产权方或出租方违约风险、客户退租风险或招商不及预期风险、研报使用的信息或数据更新不及时的风险。