事件: 万科公布公司 7月销售数据,7月公司实现签约金额 481.9亿元,同比增长 6.8%; 实现签约面积 313.5万平方米,同比增长 2.2%。 1-7月,公司累计实现签约金额 3,821.8亿元,同比增长 9.3%;实现累计签约面积 2,463.6万平方米,同比增长 5.2%; 1-7月,公司新增建面 2,038.2万平方米,同比下降 38.8%;总地价 1,411.0亿元,同比下降 20.7%。 点评: 7月销售额同比+7%、平稳增长, 预计一二线走好背景下销售持续稳增7月公司实现签约金额 481.9亿元,环比下降 27.4%、同比增长 6.8%;实现签约面积 313.5万平方米,环比下降 35.9%、同比增长 2.2%;销售均价 15,372元/平,环比增长 13.3%、同比增长 4.5%。 1-7月公司累计实现签约金额 3,821.8亿元,同比增长 9.3%,较 1-6月降低 0.4pct;累计实现签约面积 2,463.6万平方米,同比增长 5.2%;累计销售均价 15,513元/平方米,同比增长 3.9%。 7月公司销售平稳,低于主流 50家房企单月销售额增速同比+16%,主要由于去年基数较高、达到 451亿元;但公司单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。 7月拿地大幅回升、 聚焦一二线及环都市圈, 拿地金额占比销售金额 84%7月公司在土地市场获取佛山、珠海、宁波等地 20个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。 7月公司新增建面 402.1万平方米,环比下降12.3%、同比下降 54.7%;对应总地价 403.5亿元,环比增长 41.8%、同比下降27.5%;拿地金额占比销售金额达 83.7%,环比增长 1%,较上年 50.5%提升33.3pct;平均楼面价 10,035元/平米,环比增长 61.7%、同比增长 60.1%,拿地均价占比当月销售均价 65.3%,环比增长 0.4%,较上年 36.6%提升 28.7pct。 1-7月,公司共新增规划面积 2,038.2万平方米,同比下降 38.8%;对应总地价1,411.0亿元,同比下降 20.7%,拿地额占比销售额达 36.9%,较上年 50.5%下降 13.5pct;平均楼面价 6,923元/平米,同比增长 29.6%,拿地均价占比当年销售均价 44.6%。按销售均价 1.55万元/平估算公司 1-7月累计新增货值 3159亿元,低于同期销售金额 3,822亿元。 投资建议: 销售平稳增长, 拿地大幅回升, 维持“ 强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去 10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 3.66、 4.41、 5.30元,维持目标价 45元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。

19H1业绩同比达+40%,利润率提升、负债率下降、报表逐步改善 公司19H1实现营业收入225.92亿元,同比+48.6%;归属上市公司股东净利润14.48亿元,同比+40.4%;扣非归母净利润12.88亿元,同比+24.9%;基本每股收益0.31元,同比+24.0%;毛利率和归母销售净利率分别为27.5%和6.4%,较18H1分别下降0.3pct和0.3pct,但较18年分别提升1.4pct和1.1pct;三费费率为9.3%,同比下降1.5pct,其中管理费率和财务费率分别下降0.7pct和1.2pct。19H1末公司预收账款770.8亿元,同比+27.9%,覆盖上年地产结算收入1.39倍,保证业绩稳增长。 19H1销售900亿、同比+29%,拿地平稳、权益提升、成本略有上行 19H1公司销售金额900.7亿元,同比+28.7%,权益比例64%;克尔瑞排名第13;其中内地战略城市和长三角分别占比34%和36%。19H1公司拿地金额322.9亿元,其中招拍挂占比82%、一二线占比73%;拿地面积526.7万方,权益比例80.6%,拿地均价6,131元/平;拿地额占比当期销售额36%,对应权益拿地额占比当期权益销售额47%,权益比例回升之下总体拿地平稳;拿地均价占比销售均价48%,主要由于南京、杭州等二线城市地价上行。 可售面积4,400万方,对应土储货值5,500亿、75%位于一二线 截至2019H1,公司拥有土地储备(可售口径)4,396万平方米,累计成本地价仅4,322元/平方米,占比2019H1销售均价仅34%;对应可售货值5,467亿元,覆盖2018年销售金额3.4倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比50%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀,分别为16%、14%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 回款率高位、现金流持续改善,融资结构优化、负债率稳步下行 19H1公司销售回款率约80.5%。公司19H1表内销售回款388亿元、同比+3%,但销售额同比+29%,主要由于并表权益比例下降,19H1销售额权益比例64%VS18H1的81%。同时经营性净现金流同比+166%、连续两年为正、持续改善。同时,公司负债率稳步下行,19H1末资产负债率和净负债率分别为83.6%和142.7%,较18年末分别-0.8pct和-38.8pct;有息负债为1,121亿元,同比略降0.5%,其中银行贷款和债券类分别占比43%和26%,较18年末提升14pct和7pct;平均融资成本7.72%,较18年末-0.22pct。公司负债结构有所改善,资金成本下行,有息负债和融资成本双重下降料将显著贡献业绩。 投资建议:业绩靓丽、销售快增,融资结构优化、负债率下行,维持“强推” 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应2019年PE6.6倍、并较每股NAV折价56%,维持目标价10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧。