万科公布2011年1月份销售数据:实现销售面积165.4万平方米,销售金额201.0亿元,分别比2010年同期增长216.1%和220.8%。 单月销售突破200亿元,公司再次刷新月度销售纪录,创国内住宅企业单月销售之最。2011年1月份公司实现销售面积165.4万平方米,同比增长216.1%,环比增长140.1%;实现销售金额201.0亿元,同比增长220.8%,环比增长140.7%。原因有二:一是公司中小户型低总价目标定位、高周转经营策略市场反应良好,1月份144平方米以下普通住宅占比继续高达88%。;二是年底集中推盘,认购到签约存在一定的时间差,使得签约延至1月。 2月份公司销售环比可能会出现一定程度的下滑。首先,2月份因为春节季节性特征属于行业的传统淡季,今年尤甚,数据表明春节假日期间楼市遭遇寒流,多地甚至出现零成交局面。其次,公司2月份计划推盘规模较1月份有明显减少。尽管万科已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售,但2月份销售环比下滑可能性很大。 公司产品竞争优势显著,可持续跑赢大市,2011年全年销售额预计可突破1300亿元。万科拥有灵活的定价机制,以快速周转为经营核心,以购房者愿意接受的价格销售房屋,以保持开盘首日至少走量60%。产品结构符合市场主流,产品中面向自住型购房者的中小户型比例保持在90%左右,需求基础坚实、稳定。绿色环保理念深受购房者青睐,在售产品中装修房逐渐成为主流。随着第三轮调控的逐步深入,投资性需求将遭到明显的抑制,市场供求关系将向有利于购房者的方向发展,自住性购房将逐渐主导市场,万科将再现王者风范,全年销售额预计可以突破1300亿元。 万科凭着高瞻远瞩的战略眼光、灵敏的市场嗅觉、强大的开发拓展能力、现代的商业精神书写了其名垂青史的传奇。我们认为,公司将充分受益于调控常态化带来的低成本扩张机会,公司具备持续高增长的能力,不可轻言公司规模已近天花板。维持公司10、11年0.64、0.81元EPS预测,维持买入评级,目标价12.5元,为机构中长期配置首选标的。

销售按部就班,主力是中天会展城,全年完成58亿元销售计划无虞。今年,公司在售楼盘有中天会展城、中天花园、中天托斯卡纳、贵阳国际会展中心、帝景传说(经适房)、中天世纪新城、万里湘江。从三季报可推算出,截至9月30日公司共实现销售额39亿元。贵阳房地产交易信息网显示,10月份至今,公司共网上签约23.7万平米,签约金额12.5亿元,年初至今合计销售金额51.5亿元,若考虑到遵义项目销售,全年完成58亿元销售计划无虞。 渔安安井片区拿地成本117万元/亩,优势明显,一级开发净收益可达4.45亿元。11月20日,公司以9.42亿元获得渔安安井片区总占地面积81.8万平(1226亩)四幅地,规划总建面约194万平(拍卖价格约77万元/亩)。根据相关规定,本次成交价款即为可用于分配的土地出让净收益,公司分成比例为63%,考虑到25%的企业所得税,公司可从中取得收益4.45亿元。由于市、区两级的财政返还到达中天城建账户的时间、金额等具有不确定性,因而本事项对公司今年业绩的影响程度暂时未知。一级开发成本40万元/亩,公司合计拿地成本117万元/亩,万科2010年4月附近拿地,价格230万元/亩,显然公司土地获取成本优势明显。 乌当奶牛场保守估计建设用地7000亩,楼面地价不超过375元/平米。7月21日,公司公告,拟投资3.5亿元在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地(建设用地约7,000亩)及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。另外,公司还将按照有关规定支付三联乳业解除债务、拆迁、职工安置、搬迁、补偿部分异地运行支出等费用。考虑到后者费用的不确定性,为谨慎起见,我们以保利3月份附近拿地25万元/亩为基准,假定容积率=1,楼面地价仅375元/平米,若售价5000元/平米,根据我们的模型项目可贡献净利润42亿元。 公司具有整合贵州矿产资源的天然优势,若取得采矿权,将打开成长资源股的想象空间。贵州是矿产资源大省,其中42种矿产的保有储量排名中国前十位,列第一至第三位的有22种,煤、锰、金、重晶石等矿产优势明显,在中国占有重要地位。公司08年取得遵义小金沟锰矿勘探权,探明储量约2000万吨,矿石品位超过18%;08年获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权,探明储量约2亿吨,为无烟煤和焦煤。若公司顺利拿到以上矿产的开采权,预计可增厚公司价值7元/股。 首次给予目标价24元,维持“买入”评级。公司为地方区域龙头,优势十分明显:深耕贵阳十几年,在本地拥有深厚的人脉资源;市场定位明确,竞争优势突出;良好的品牌影响力;成本控制能力强;资金筹措能力好。公司NAV保守估计17元/股,若考虑到矿产资源获取,NAV可达24元/股:一级开发权益6039亩,价值5.9元/股;二级开发09年底未结算权益总建面1186万平米,价值9.6元/股;煤矿、猛矿若开采权取得,价值7元/股。不考虑渔安安井片区一级土地出让今年结算,我们预计公司10、11、12年EPS分别可达到0.81元、1.72元、2.10元,首次给予公司买入评级,目标价24元,为“房地产+X”组合中长期配置首选。

10月,公司销售量同步大市,销售面积77.8万平米,环比下滑11.5%。 公司公告显示,2010年10月份公司实现销售面积77.8万平方米,同比增长45.6%,环比下降11.5%,销量出现回落,与大市基本同步。1-10月,公司累计实现销售面积560.6万平方米,同比增长25.8%,增幅略低于万科。预计公司今年销售面积同比增速有可能达到30%。 10月,公司实现销售金额89.2亿元,环比微降2.2%。2010年10月公司实现销售额89.2亿元,同比增长97.2%,环比微降2.2%。1-10月,公司累计实现销售金额503.2亿元,同比增长36.5%,销售额已经超过去年全年,预计今年可以达到600亿元,接近去年万科的销售水平。 公司产品成交均价进一步上行,10月份达到11473元/平米,环比增长10.4%。成交均价连续3个月出现上涨,10月份为11473元/平米,同比增长35.4%,环比增长10.4%,主要是公司产品成交结构变化,并非逆市提价所致。公司积极稳健、高周转经营策略仍是总方向。1-10月,公司产品成交均价为8976元/平米,同比增长8.5%,主要受益于去年8月份以来房价的上涨。 新获取土地资源229万平米,土地款66.3亿元,加权楼面地价2890元/平米。10月,公司新增土地权益面积229万平米,支付土地价款66.3亿元,加权楼面地价2890元/平米。土地清一色来自于二线城市,长三角占比38.6%。项目储备丰富,布局合理,截至10月底,公司拥有权益未结资源约3790万平米,分布于20多个城市。 业绩高度锁定,优秀股票投资标的,维持“买入”评级。公司业绩锁定性超强,去年底预收账款298亿元,加上今年以来预售503亿元,是去年结算收入的3.5倍,相当于今年预测收入的2.25倍。维持公司 10、11年1.01、1.35元EPS预测,维持买入评级,目标价19元。

10月,公司销售业绩逆周期大涨,销售面积达130.7万平米,环比增长15%,再创历史新高。公司公告显示,2010年10月份公司实现销售面积130.7万平方米,同比增长115%,环比增长15%,创2004年以来单月最高销售水平。由于受房屋限购政策影响,行业销量如期出现回落,万科不但跑赢大市,更实现了逆周期高速扩张,彰显了公司行业龙头的王者风范。 2010年1-10月份,公司累计实现销售面积731.8万平方米,同比增长28.1%,我们预计,公司今年销售面积同比增速有望突破30%!10月,由于公司产品优势明显,销售额达到155.1亿元,环比增长9%。 2010年10月公司销售额高达155.1亿元,同比增长137%,环比增长9%。 1-10月,公司累计实现销售金额869.3亿元,同比增幅高达65%。公司推盘量较上月并未有明显增加。销售额井喷表面原因是新推盘去化率明显提升,老盘存货大量去化,深层次原因是今年公司大量推出小户型和装修房,产品优势明显,既抵御了市场销量的下滑,又抵御了政策变量带来的负面影响。我们预计,公司今年销售额有望突破1000亿元大关!公司产品成交均价进一步回落,10月份为11867元/平米,环比下滑5%。 成交均价连续2个月出现回落,10月份为11867元/平米,同比增长10%,环比下滑5%,根据我们10月份万科楼盘草根调研,其主因并非项目降价,而是高均价长三角、珠三角区域的销售占比下滑所致,公司积极稳健、加速去化的推盘定价策略仍维持不变。1-10月,公司产品成交均价为11878元/平米,同比增长29%,主要原因在于产品成交结构的大幅调整所致。 乘政策调控东风,挟现金回款优势,公司积极补充高性价比土地资源,实现低成本快速扩张。10月,公司新增土地权益面积为82万平米,支付土地价款14.3亿元,楼面地价合计1741元/平米。其中,公司新获取的大连普湾新区项目,规划总建面125.3万平米,楼面地价仅1001元/平米,成本优势十分明显。我们认为,随着调控政策的持续,开发商资金链将进一步趋紧,各大中城市土地溢价率将趋向合理,地价可能全面回调,公司市场占有率将进一步上升,快速开发高周转模式将日益彰显其强大的生命力。 中长期房地产股票投资之绝佳标的,维持“买入”评级。公司在本轮政策调控行业逆境中的优异表现源于高瞻远瞩的战略眼光、灵敏的市场嗅觉、强大的开发拓展能力。我们认为,公司将充分受益于市场调整带来的低成本扩张机会,再度确立2005-2007年期间行业绝对领先地位。维持公司10、11年0.64、0.81元EPS预测,维持买入评级,目标价12.5元,为机构中长期配置首选。

近期,我们对万科进行了现场调研,实地走访了公司位于深圳、东莞等城市的在售楼盘,并与公司高管进行了交流。 9月29日房地产第二波政策推出,各热点城市“限购令”盛行,房价与地价走势将如何? 答:房价不大可能下跌,目前绝大多数商品及服务的价格均在上涨,但房价涨幅应该弱于其他投资品价格。第四季度,房价将出现微跌或持平。地价将下跌,因为发展商的开发贷受限,政策对土地市场的负面影响很小。业绩表现决定于企业的投资行为,土地价格不是太贵的话,企业受的影响将比较小。房地产行业在未来一年时间内将仍处调整期,期间万科等全国龙头企业市场占有率将继续上升。 深圳楼市国庆期间创下佳绩,是数据滞后还是刚需旺盛?10月份房地产市场销量情况将如何? 答:深圳住房交易,从认购到签约需要一周时间,十一火爆数据纯属假象。事实上,十一期间深圳商品房卖得很差,周销量环比下降40%。第四季度,全国房地产市场供应增加较大,且供应将持续大约一年的时间,新国五条出台后销售量并没有出现所谓火爆场面,各城市的政策影响将体现在今年10月份,但因为供应增加,销售量将不大可能会下降。 万科推盘情况与销售情况?答:今年年初以来,万科准确把握了政策动向并及时调整了经营策略,在调控环境下公司大量推出小户型和装修房,产品优势明显,既抵御了市场销量的下滑,又抵御了政策变量带来的负面影响。今年以来,公司销售量频频刷新历史记录,8月份突破100亿元,9月份甚至超过140亿元!目前,万科的推盘高峰已过,可很好的规避9月份以后市场供应高峰。 后续政策预期? 答:新国五条很严厉,但房产税推出的可能性仍然很大,具体时间点不好说。 公司如何看待保障性住房建设?答:全国保障房,目前只完成年初计划16%的竣工量。若政府增加保障房建设,将有利于房地产行业长期发展,因为行业的负面社会评价不利于房地产市场的发展。但企业做保障房不能建立盈利模式,不会高于资本金的机会成本,将会损害股东价值。保障房项目开发中,20%公司自有资金,80%银行借贷(可计入开发成本),3%的利润+1%的项目收益,年均大约7.5%的收益率,与融资成本基本相等。与政府不好打交道,政府既制定规则,又是开发商的老板。万科从事保障房建设,相当于义务劳动,跟公司没直接啥盈利关系。 公司如何看待持有型物业的前景? 答:商品房开发经营,通常可分为(住宅,销售)、(住宅,持有)、(非住宅,销售)、(非住宅,持有)共四个维度。万科近十几年的开发经验表明,商品房销售收益往往高于持有收益。随着网络销售渠道的兴起,人们更倾向于居住市郊,通过阿里巴巴、当当网等购物,市中心商业地产的重要性将日趋降低,所以公司未来不是太看好持有型物业。

近期,我们对金地集团进行了现场调研,并与公司总裁、董秘等高管进行了交流。 9月29日,政府推出“新国五条”,政策影响及公司对策?答:“限购政策”的影响较大,但对首次置业影响不大,160-190平米大户型影响较大,特别高端房产的影响也不大。对于“新国五条”,公司已经有针对性的做了一些调整,首次置业以及小户型的供应量加大。9月份的情况来看,公司销售不错,往后看,公司后续销售影响不会太大。政策频繁调控下,市场的抗药性越来越强,刚性居住需求与充裕的流动性,可保证市场的活跃度。 国庆前,深圳推出细则,对公司楼盘认购影响?答:国庆前,深圳推出细则,市场而言,客户观望心理更严重,20%-30%客户因此而受影响,但下跌的量不像今年4月份那么严重。 “新国五条”将持续多长时间?答:政策不会太长也不会太短,将视整体情况而变。 新政之下,第四季度房价与地价走势?答:限购后,需求受压制,商品房去化速度下降。房价下降的程度应该不会大,地价的降幅也不会太大。 10月14日,公司公告获取上海浦东航头中心镇A1地块,楼面地价10508元/平米,地价是不是过高?答:地块位于大浦东中部板块的航头镇核心位置,项目位于别墅区之间,属低密度产品,周边联排别墅现售价格2万多,地价还算合适。未来,房价增长可以覆盖成本增幅。 公司如何看待REITS?答:作为一个全新的房企融资渠道,公司看的比较重。其他的开发商也在做,REITS投资300万元起,公司自身也将投入10%。 后续调控政策选择空间?答:至于政策选择空间,政府的手段很多,目前的限购属于行政干预。政府并不想搞垮房地产行业,而是希望它健康发展。房产税的本质是,加大购房者持有成本,改善地方财政结构,与房价涨跌没有直接关系。个人看法,政府要稳住房价,应该加大保障房建设。房地产行业的长效机制,双轨制应该成为主流,最怕政府半途而废。保障性住房保障谁?廉租房要好一点。重要的是执行问题、落实问题。 有人认为地产“黄金十年”已经过去,公司是否会调整持有与开发型物业的比重?答:地产业的黄金时代并没有过去,否则调控就是多余。商业地产现在盈利低于住宅,公司将以住宅为主。行业要看大的东西,深圳商品化率80%,商品房仍有好的基础。 第四季度,公司推盘与拿地计划?答:第四季度,公司计划推盘量80-100万平米,12月份大约25万平米。2010年销售额预计230-240亿元,市场预计2011年销售额350亿元-400亿元。公司目前拥有权益总建面1500多平米的土地储备,只能满足未来3年开发所需,第四季度公司在拿地方面将积极而为。公司会继续加大二、三线城市的投资比例。之前判断的城市,发展结果往往超预期。