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吴胤翔

东北证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 登记编号:S0550522030003。同济大学建筑与土木工程硕士,东南大学道路桥梁与渡河工程本科,现任东北证券房地产组分析师兼地产组组长。2019年加入东北证券研究所。...>>

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新城控股 房地产业 2022-04-08 33.97 45.19 82.73% 33.30 -1.97%
33.30 -1.97% -- 详细
事件:公司发布2021年报,报告期内实现营业收入1682.32亿元,同比上涨15.64%,实现归母净利润125.98亿元,同比下跌17.42%。 营业收入稳健增长,行业调控拖累利润率。2021年营业收入1682.32亿元,同比上涨15.64%,实现归母净利润125.98亿元,同比下跌17.42%。利润与营收增速背离的原因在于,1)行业阶段性调整下,结算毛利率同比下降4.1pct至17.7%;2)计提减值准备48亿元,较2020年增加32亿元;3)合营联营投资收益20.69亿元,同比减少8.2亿元。利润率方面,期内公司毛利率20.4%,同比下降3.1pct,归母净利率7.5%,同比下降3pct,利润率仍处底部。期内三费/营收为6.6%,同比下降0.6pct,销管费用/营收为6%,同比下降0.5pct,财务费用/营收为0.7%,同比下降0.02pct。 土储维持优质充裕,商业运营延续较强增长势头。期内公司实现销售金额2337.8亿元,同比下降6.9%,销售金额中长三角、大湾区占比达到57%,持续聚焦重点城市圈;实现销售面积2354.7万方,同比下降0.3%;实现销售均价11465元/平,同比上升7.3%,销售回款2387亿元,回款率102.1%,回款率水平位居行业前列。拿地方面,期内公司拿地面积2157.7万方,同比下降47.9%;拿地金额767.1亿元,同比下降38.9%;楼面价3555元/平,同比上升17.3%,楼面价/销售均价35.8%,同比上升7.4pct;拿地金额/销售金额为32.8%,同比下降17.2pct。土储方面,截至期末,公司土储建面1.38亿方,其中一二线城市及长三角地区三四线城市总占比达到67%,土储较为充裕优质。开工竣工方面,新开工3169万方,同比增长20.9%,为计划的145.2%,期内公司竣工3290万方,同比增长7.1%,为计划的76.4%;公司预计2022年新开工面积1502万方,对应同比增速-47.4%,竣工面积2802万方,对应同比增速-14.8%。商业方面,期内公司商业运营总收入86.4亿元,同比增长51%,超额2021年初确定的85亿目标;期内公司新获取32个吾悦广场,新增在营项目共30个(其中4个为委托管理项目),布局吾悦广场项目达到188个,在营项目总数达到130个,在营总面积1238.4万方,平均出租率97.6%,“百城百店”目标进一步推进;共26个吾悦广场收入超1亿元,常州武进吾悦广场收入超2亿元,规模、运营双向发力;公司预计2022年商业运营总收入105亿元,新开业吾悦广场25个,预计快增势头将延续。 三道红线顺利进入绿档,融资成本进一步优化。三道红线方面,扣除预收款的资产负债率70%,同比下降4.1pct;净负债率为48.1%,同比上升4.4pct;现金短债比1.07,同比下降0.61,顺利进入绿档。融资成本同比下降0.15pct至6.57%,持续优化。今年3月初,公司回售6亿元公司债,并按期偿付4049万美元债;截至期末,银行授信总额度1129亿元,其中已使用授信377亿元,额度充裕;整体来看,公司财务状况较为稳健。 投资建议:维持公司买入评级,考虑到行业整体调控影响,预计公司2022-24年归母净利润增速分别为8.3%/7.1%/4.6%,对应EPS分别为6.02/6.45/6.75元,对应PE5.74/5.36/5.13倍,考虑到公司土储较为充裕、商业运营业务持续推进,我们认为公司合理估值约为22年7.5倍PE,对应目标价45.19元。 风险提示:
新大正 房地产业 2022-03-31 24.07 31.92 32.17% 37.69 10.14%
26.52 10.18%
详细
事件:新大正发布 2021年报,2021年实现营业收入 20.88亿元,同比增长58.4%;归母净利润1.66亿元,同比增长26.6%;归母扣非净利润1.49亿元,同比增长31.7%。 顺利完成股权激励业绩指引,多因素影响利润率下降。2021年实现营业收入20.88亿元,同比增长58.4%,归母净利润1.66亿元,同比增长26.6%,归母扣非净利润1.49亿元,同比增长31.7%,全年股权激励支付费用1513万元,剔除股份支付费用后归母净利润增速38.1%,顺利完成股权激励业绩指引( 2021年初确定行权条件为2021-2025年营收增速45%/45%/43%/27%/21%,净利润增速35%/41%/32%/24%/23%)。期内综合毛利率18.7%,同比下降2.7pct,归母净利率8%,同比下降2pct,利润率下降主要源于,1)疫情社保减免退坡;2)重庆外项目营收占比提升,较低密度区域规模化降本不明显;3)组织架构调整,新项目培育、人员设备增加前期投入,短期拉低整体利润率。2021年销管费用率9.5%,同比下降1.3pct,期间费用率9.2%,同比下降1.2pct,费用管控进一步优化。 规模稳健增长,非住外拓延续强劲。2021年公司调整业务板块划分,更新为基础物管、创新业务、城市服务三大主营业务,其中基础物管收入19.35亿元,同比增长61.3%,收入占比同比提升1.6pct 至92.6%,毛利率同比下降2.7pct 至17.6%,主要源于架构调整、新项目拓展拉低毛利率水平;创新业务收入1.07亿元,同比增长19.7%,收入占比同比下降1.7pct 至5.1%,毛利率同比下降2.3pct 至36.6%;城市服务收入0.46亿元,同比增长56.7%,收入占比2.2%,与2020年持平,毛利率同比提升7.3%至19.8%,收入结构维持稳定。2021年在管项目总数477个,同比增长29.3%,签约面积超过1亿方,同比增长25%,规模稳健增长;全年新拓展项目中标金额16.9亿元,饱和年化合同收入金额8.2亿元,同比增长74.22%,年内获取国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等优质项目,市场化外拓能力进一步强化。从业态来看,办公物业在管项目199个,同比增长47.4%,收入7.67亿元,同比实现翻倍增长,收入占比从2020年的24.8%提升至36.7%,发力较为显著。 全国化布局持续推进,重庆外区域已成增长主要驱动力。从布局来看,2021年重庆以外区域项目收入11.01亿元,较2020年实现翻倍增长,占总收入比重同比提升18.6pct 至52.8%;在管项目238个,同比增长48.8%,占比同比提升6.5pct 至49.9%;中标总金额同比增长86%,占公司总中标额的80%,伴随市场渠道拓展,重庆外区域业务进一步加强,已成为业务增长的主要驱动力,全国化布局持续推进。 投资建议:考虑到公司非住物管业务增长弱于住宅,调整盈利预测为2022-2024年分别实现归母净利润2.38/3.36/4.43亿元, 同比增速+43.4%/+41.2%/+31.9%,对应EPS 分别为1.46/2.07/2.72元,当前股价对应2022-2024年PE 为23.56/16.69/12.65倍,维持买入评级,目标价45.37元。 风险提示:非住业务拓展不及预期,架构调整不及预期
招商蛇口 房地产业 2022-03-24 13.94 16.93 27.39% 17.70 26.97%
17.70 26.97%
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事件:公司发布 2021年报,报告期内实现营业收入 1606.43亿元,同比增长 23.9%,实现归母净利润 103.72亿元,同比下降 15.3%。 低毛利结转、减值准备影响,利润同比下滑。本期归母净利润同比下降15.3%,主要源于以下方面影响,1)受市场下行影响,房地产业务结转毛利率对比去年有所下降;2)对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备以及应收款计提信用减值准备较多,直接减少期内归母净利润 34.56亿元(减值准备影响较 2020年增加 12.72亿元);3)期内公司转让子公司产生投资收益同比减少 24.45亿元。费用率方面,销管费用率 3.8%,与 2020年持平,财务费用率 1.2%,同比下降 0.5pct,销管费用/销售金额为 1.9%,同比上升 0.1pct,费用管控能力维持稳定。 城市深耕持续推进成效渐显,多经业务多点开花。2021年公司实现销售金额 3268.3亿元,同比增长 17.7%,为全年目标 3300亿元的 99%,目标基本达成;销售面积 1464.5万方,同比增长 17.8%;销售均价 22318元/平米,与 2020年基本持平;在深圳、上海、苏州、南京等 7个城市中销售规模居当地前三,在共 16个城市中销售规模当地排名前十,城市深耕成效渐显。 拿地方面,2021年公司拿地金额 1235.1亿元,同比下降 18.3%;拿地面积1559万方,同比下降 4.1%,楼面价 7922元/平米,同比下降 14.8%。拿地金额/销售金额为 37.8%,同比下降 16.6pct,拓地趋于审慎;楼面价/销售均价为 35.5%,同比下降 6.2pct;位于国家重点城市群长三角、粤港澳合计投资占比超 70%,持续城市深耕。多元业务方面,2021年园区开发与运营业务收入 325.3亿元,同比增长 15.2%;年内获取 4宗集中商业项目,为上海、南京、成都、厦门核心地段地铁上盖物业,平均单体商业体量 11万方,年内获取烟台芝罘湾广场等轻资产项目 3个,新开业杭州花园城等 3个项目,商业拓展持续推动;长租公寓方面,迭代升级深圳鲸山别墅等项目,并新开深圳东门壹棠服务公寓、大连壹间公寓·公园 1872两个项目,截至期末,长租公寓布局全国 22城,运营 3.6万间;产业园方面,三大产品线完成布局 15个城市,总规划建面 475万方,建面 4.7万方的 13个创库项目中7个项目已进入运营期。 三条红线稳居绿档,融资成本持续优化。期内公司实现平均融资成本 4.48%,同比下降 0.22pct。三道红线方面,截止期末公司资产负债率(剔除预收款)61.7%,净负债率 42.8%,现金短债比 1.25,三项指标皆满足监管要求。负债结构来看,短期负债占比为 21.7%,同比下降 13.9pct;长期负债占比为78.3%,较低的资金成本叠加稳健财务结构为公司可持续经营的保障。 投资建议:维持公司买入评级,考虑到行业整体销售承压、景气度下行,预计公司 2022-24年归母净利润增速分别为 7.8%/10.7%/10.1%,对应 EPS 分别为 1.41/1.56/1.72元,对应 PE 9.96/8.99/8.17倍,考虑到央企背景、稳健财务带来的投融资优势在行业下行中进一步凸显,我们认为公司合理估值约为 22年 12倍 PE,对应目标价 16.93元。 风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控放松不及预期
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名