投资要点: 受益于博世华并表及地产开发投资增厚业绩,三季度利润显著增长。公司于2015年12月收购浙江博世华环保科技有限公司(以下简称“博世华”)80.51%的股权,后续又通过增资,合计持有博世华82.5343%的股权,并于2016年并表。博世华是国内综合的污染防治系统解决方案和工程承包服务提供商,技术实力雄厚、业务领域广泛,可为公司贡献近半收入和利润;此外,报告期内中环星苑房地产开发公司盈利2.99亿元,确认投资收益1.38亿元,带来三季度业绩的显著增长。 高值地块在手,奠定公司价值基础。目前公司有四项在建房地产开发投资项目,其中三项位于一线城市深圳,一项位于广东肇庆。深圳南油福华工业区占地面积3.85万平米,预计土地价值超过50亿元;深圳中环阳光星苑项目已贡献1.38亿元净利润,未来项目开盘后,预计可贡献更多收益;深圳平湖村旧改项目总建筑面积约72万平方米,参照附近华南城片区目前新房均价约38000计算,该地块建成后可贡献超过200亿元的收益;广东肇庆项目现已完成征地工作,建成后总建筑面积可达400万平方米,可为公司带来可观收益。我们认为,公司仅地块项目即可奠定价值基础,支撑目前市值。 利用绿色低碳城市社区建设,嫁接清洁能源基础设施经营。公司在长沙太阳星城住宅项目,采用太阳能光热系统、太阳能光伏智能电网系统、电动车集中共享充电站以及封闭式垃圾收集智能化管理系统,成为一个低能耗、低碳排放的绿色低碳社区。公司位于深圳皇岗的车港城项目,可停泊3000辆以上的机动车,同时公司计划修建连接深圳皇岗口岸和福田口岸的人行廊桥,并在其上及车港城第二层通道和停车场建设“超级能源广场”,包含太阳能光伏电站、清洁能源存储、充电站等服务设施,以为电动车提供充电、维护、泊车等综合服务并扩展至商业零售等衍生商业服务为主要收入。目前尚有湖南长沙、深圳平湖、上海等地的多个项目在建或运营,其中平湖阳光路城市制冷站经营性项目已经开工,将以利用清洁能源进行收费服务的模式,集中为需求方提供梯级能源的供冷、供热计量收费服务,项目建成后预计年投资回报率超过20%。“超级能源广场”与公司房地产项目相结合,可进一步打开公司业绩增长点。 收购博世华,转型环保业务获得成功。公司于2015年通过收购博世华切入环保领域,博世华专业从事环境污染治理和生态环境修复,是以固废处理为主体,集合环保设备制造、工程总承包、技术开发和服务等业务为一体的综合性环保公司,拥有环境工程专项设计、工程承包等多项资质,具备从技术引进、设备制造、工程施工到设施运营的完备环保治理产业链。目前,博世华已签订浙江海宁黄湾卫生填埋场盛泰修复工程EPC项目合同、天镇县县城生活垃圾卫生填埋场设计施工总承包工程合同,投资额分别为4499万元和4280万元,对公司业绩将产生积极影响。我们认为,背靠世纪星源平台和资源,未来博世华有望获得更多合同订单,充分发挥其在垃圾渗滤液深度处理、污染土壤修复等方面的国内领先优势,进一步加快业务拓展。 布局“一带一路”,获得多项大型PPP清洁技术项目。借助博世华在环境污染治理和清洁技术应用中已积累的丰富经验,以及公司在复杂环境下形成的工程管理和项目管理经验,积极布局“一带一路”沿线大型PPP清洁技术项目,与印尼5个省区签订垃圾处理及水处理PPP工程项目合作备忘录,投资规模约5亿美元。我们认为,公司积极拓展海外大型环保PPP项目,一方面为公司未来业绩增长提供保障,另一方面提高公司市场知名度和市场竞争力,可有效促进公司在其他区域的不断拓展。 实际控制人参与定增显示对公司未来发展信心。公司在非公开发行收购博世华募集配套资金中,向公司实际控制人之一的丁芃控制的深圳博睿意和上海勤幸,共募集配套资金1.32亿元,发行股份3539.622万股,发行价格3.74元/股,锁定期三年,彰显对公司未来发展的信心。 维持公司“增持”评级:我们看好公司地产项目价值提供的市值支撑,以及环保业务转型逐渐带来的业绩贡献。考虑到房地产项目的收入确认每年间的波动性较大,审慎起见,我们预计公司2016年净利润主要来源于中环阳光星苑项目及博世华的业绩承诺,2017年及2018年仅考虑环保、人行廊桥及清洁能源的业绩贡献。我们预计公司2016-2018EPS分别为0.17、0.13、0.16元,对应当前股价PE为43.82、56.62、45.19倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:土地价值波动风险;政府土地规划变动风险;公司地产项目存在仲裁事项风险;项目建设不达预期风险。

投资要点: 博世华并表贡献利润,平湖住宅项目确认投资收益 公司上半年中报业绩超预期,一方面是因为收购的环保标的博世华并表,博世华上半年实现销售收入1.59亿元,净利润达2560万元;另一方面是平湖住宅项目确认投资收益1.33亿元。公司在中报中提出要实现业务转型,集中打造在新型清洁技术的工程服务、环保的基础设施经营、新能源有效使用领域中具有核心竞争力的主营业务。我们认为,公司未来有望加快房地产业务变现,同时积极向环保、新能源等领域拓展转变。 四大房地产项目奠定公司价值 公司目前有四项在建的房地产开发投资项目,三项位于核心一线城市深圳,一项位于广东肇庆。其中深圳南油厂区更新项目公司具3.85万平米土地,预计土地价值约55.78亿元;深圳中环平湖住宅项目已经确认了1.33亿元利润,未来有望进一步获得收益,另外公司深圳平湖旧改项目涉及面积15万平米、广东肇庆项目已完成征地、达成合作地块权益价值约20.13亿元,四大项目对应土地重估价值预计已超过70亿元。 我们认为,公司地产项目奠定公司价值基础,已能支撑公司当前市值。 收购博世华转型环保,外延值得期待 公司2015年收购博世华,切入环保领域,博世华具备土壤修复、固废、水处理等领域的项目经验,最近公告中标海宁市卫生填埋场生态修复工程EPC模式项目,合同金额4500万元,我们认为博世华未来有望借助上市公司平台与资源进一步加快业务拓展。同时2016、2017年业绩承诺分别为6000万、7200万元,将增厚公司业绩,减少公司传统业务波动较大局面。另外公司提出未来三年内主动持续吸收合并优秀环保公司,我们认为未来公司有望进一步通过外延完善环保平台布局,其中危废是并购重点方向之一,公司的外延并购值得期待。 5亿美元海外PPP项目,未来有望向其他区域拓展 公司利用“博世科环保”品牌和团队,积极布局“一带一路”,开拓海外环保类工程业务,公司目前已经对印尼19个省区的环境清洁技术基础设施工程服务项目进行了考察,已签订5个省区域的谅解备忘录大型PPP项目,涉及投资规模5亿美元。我们认为,公司拓展海外大型环保PPP项目,一方面为公司未来的业绩提供了保障,另一方面提高了公司的市场竞争力,有利于在其他区域不断拓展。公司提出已在印尼其他省份、乌干达、墨西哥等地储备项目,公司有望获取更多的海外PPP项目,助力公司环保业务的高速发展。 清洁能源综合利用转型在即,业绩贡献明显 深圳车港项目试运营停车量达到2500辆/日,试运营的年收入2000万-3000万(目前收益仅用于冲减项目的在建工程成本)。公司计划建设连接皇岗与福田口岸的步行廊桥、在车港安装太阳能电站和充电桩,预计将会增大停车场的利用率。项目竣工后若车位全部使用,年收入有望超过6000万。同时利用工业余热的梯级能源建设城市制冷站项目,公司此前披露平湖制冷站项目投资预计为2亿元,投资回报率有望达到20%,据此测算平湖制冷站项目净利润有望达4000万元,公司年报中提出启动不低于三个同等规模项目,届时公司的业绩有望进一步提高。 股东背景深厚,实际控制人参与定增彰显信心 公司非公开发行收购博世华募集配套资金中,向实际控制人之一丁芃控制的深圳博睿意和上海勤幸,募集配套资金1.32亿元,发行股份3,539.6220万股,发行价格为3.74元/股,锁定三年。我们认为,实际控制人参与定增,体现出对公司未来发展信心。 股盈利预测和投资评级:我们看好公司地产项目提供市值支撑,转型环保和清洁能源逐步贡献业绩。暂未考虑公司未来环保并购以及除中环平湖住宅项目外其它地产项目业绩贡献,我们预计公司2016-2017年EPS分别为0.17、0.13、0.16元,对应当前股价PE分别为45、58、46倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:土地价值波动风险、政府土地规划变动风险、公司地产项目存在仲裁事项可能影响收入确认时间、项目建设进度不及预期、并购活动不及预期、宏观经济下滑风险。

地产投资管理波动大,环保并表较晚。公司传统房地产投资管理业务由于周期较长,且净利润受项目退出具体时间节点限制,导致净利润在不同年份间波动较大,2015年无大型地产项目退出,导致出现亏损。公司2015年收购博世华进军环保,博世华全年实现净利润5141.81万元,但受资产交割时间影响,博世华仅合并约530万元净利润,使公司净利润受到不利影响。 2016年地产、环保提供价值与利润双支点。公司目前在手四大房地产项目,其中三项位于全国一线核心城市深圳,对应土地重估价值预计已超过70亿元,已能够支撑公司市值。而中环阳光星苑项目已与卓越签订框架协议,预计将在2016年实现约1.5亿非经常性损益,根据公司4月15日一季度业绩预告公示,项目利润预计将在2016二季度获取。另外,博世华2016、2017年业绩承诺分别为6000万、7200万元,并可在对应报告期完整并表,我们预计地产、环保业务将为公司价值与利润提供双支点。 年报提出将对房地产投资管理业务进行整合,加快资金周转。我们认为,公司未来拟通过加快对房地产业务整合与加速资金周转,未来有望加快房地产业务变现,一方面有利于加速公司地产业务净利润实现,另一方面有助于公司回收资金,支持环保业务发展。 项目承接方面,提出拓展“一带一路”、推进PPP项目。公司年报提出:将大力推进清洁技术和梯级能源的PPP基础设施项目,重点是开发“一带一路”上的大型PPP清洁技术项目。我们认为,公司通过获取博世华环保工程平台,未来有望嫁接上市公司资源,并拓展海外“一带一路”等项目机会,推进承接PPP项目建设。 拟继续扩展城市制冷站项目,有利增厚利润。公司年报披露,计划启动了第一批(不低于三个)相等规模的大型蓄冷式城市制冷站投资的前期工作。公司此前披露平湖制冷站项目投资预计为2亿元,投资回报率有望达到20%,据此测算平湖制冷站项目净利润有望达4000万元,盈利水平较高,公司提出启动不低于三个同等规模项目,有望进一步增厚公司业绩。 外延方面值得期待,提出危废发展重点。公司年报提出“今后三年内主动持续地以的吸收合并方式集中将环保优秀品牌公司的业务纳入公司旗下,有效利用资本市场提供的并购相关优良经营性资产和业务的机会,促进经营业绩在三年内的大幅跃升”,并指出“下一步拟并购危废处理业务的企业,占领国内环保行业的技术高地”,我们认为未来三年公司有望进一步通过外延完善环保平台布局,其中危废是并购重点方向之一。 维持公司“增持”评级。我们看好公司地产价值提供支点,积极转型环保,拟通过项目承接方式增厚利润,希望借助外延取得进一步发展,暂未考虑公司未来环保并购以及除中环阳光星苑外其它地产项目业绩贡献,我们预计公司2016-2017年EPS分别为0.17、0.13、0.16元,对应当前股价PE分别为42.86、55.43、44.23倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:土地价值波动风险、政府土地规划变动风险、公司地产项目存在仲裁事项可能影响收入确认时间、项目建设进度不及预期、并购活动不及预期、宏观经济下滑风险。

投资要点: 公司从水官高速BOT 起家,不动产投资管理导致业绩波动大。世纪星源前身为深原野,1993年重组后更名为世纪星源。公司从水官高速BOT 项目起家,由于公司近年来主营业务为不动产投资管理,导致业绩在不同年份间波动较大。公司非公开发行收购博世华进入环保工程、土壤修复领域,并与原地产、基建项目结合,拓展清洁能源利用项目,逐步转型。 房地产项目奠定公司价值基础。公司目前有四项在建的房地产开发投资项目,其中深圳南油厂区更新项目公司具3.85万平米土地,预计土地价值约55.78亿元;深圳中环阳光星苑项目2016年有望贡献1.51亿利润,未来有望进一步获得收益,另外公司深圳平湖旧改项目涉及面积15万平米、广东肇庆项目已完成征地、达成合作地块权益价值约20.13亿元。我们认为,公司地产项目奠定公司价值基础,已能支撑公司当前市值。 深圳车港项目结合停车与充电服务,建设完成后收入将显著增加。目前深圳车港试运营停车量达到2500辆/日,试运营的年收入2000万-3000万。公司计划建设连接皇岗与福田口岸的步行廊桥、在车港安装太阳能电站和充电桩,预计将会增大停车场的利用率。“深圳车港”在未来竣工后,预计停车量可达3000辆/日。按照目前车港城停车费60元/日计算,停车费年收入有望达到6480万。 嫁接自有房地产平台,利用梯级能源建设城市制冷站,盈利可观。中环阳光星苑蓄能式城市制冷站利用工业余热热能集中向周边供冷收费,通过与自有地产项目“中环阳光星苑”与平湖项目结合,依托周边的大面积建筑“平湖华南城”,应用低成本梯级能源,根据公司公告投资回报率有望达到20%以上,据此测算年净利润贡献有达4000万。 收购博世华切入环保、土壤修复。博世华主营业务为环保工程,2015H1工程收入占比达83.29%,其中污染修复占比24.99%。博世华2014年净利润同比增速达71.83%,高速增长,研发实力深厚,并具备包括土壤修复在内诸多项目经验与技术储备,我们认为公司土壤修复业务有望受益于“十三五”政策规划与“土十条”出台。博世华承诺2015-2017年扣非后净利润分别不低于4,300万元、6,000万元、7,200万元,将有利于减少公司传统业务造成业绩波动较大局面。同时博世华有望借助上市公司平台与资源进一步加快业务拓展。 增资清研紫光、与硅谷天堂合作成立并购基金。公司通过增资清研紫光,有望利用清华大学深圳研究院技术,运用梯级能源处理城市污泥项目。另外,公司拟于硅谷天堂合作成立并购基金,加速外延扩张与技术获取。 实际控制人参与定增彰显信心。公司非公开发行募集配套资金,向实际控制人控制企业深圳博睿意和上海勤幸募集配套资金1.32亿元,锁定三年,我们认为实际控制人参与定增彰显对公司发展信心。 盈利预测与投资评级。我们认为公司地产业务为价值提供支撑, 2016年中环阳光星苑有望确认1.5亿非经常性损益。我们同时看好公司依托自身地产与基建项目,发展清洁能源综合利用业务,预计制冷站项目年净利润贡献有望达到4000万水平,车港项目未来转入固定资产后有望为公司贡献净利润。而在环保板块布局中,公司成功收购博世华,承诺2015-2017年扣非后净利润分别不低于4,300万元、6,000万元、7,200万元,有望减少公司业绩波动。我们保守估计,公司2015-2017EPS 分别为-0.05、0.16、0.13元,对应当前股价PE 分别为-157.29、47.31、58.72倍,首次覆盖,给予公司“增持”评级。 风险提示:地产价格波动、土地使用权超期需补缴价款、政府地产规划变化风险;公司土地存在仲裁可能影响收入确认时间与最终确认情况;项目建设进度不及预期;宏观经济下滑风险。

投资要点 事件:万达集团和万科集团即将达成重要战略合作,相关的合作细节及具体内容将会在5月14日上午正式公布。 点评: 强强联手,优势互补,开创万科住宅业务新局面。万科是我国住宅领域龙头,2014年实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%。万达集团旗下的万达商业是我国商业地产龙头,2014万达商业收入1078.71亿元,同比增长24.31%。两大龙头在主业上并无较多竞争,此次强强联手将实现优势互补,开创合作共赢新局面。两“万”合作空间非常广阔,包括而不限于共同拿地开发、轻资产运营、金融创新、社区消费O2O等等。尤其在共同拿地合作开发方面,万达在商业用地上的运营优势与丰富的项目资源将给万科住宅业务增添重要助力:一是有利于万科在城市核心商圈高效获取优质地块,二是万达的商业物业与配套设施将有效提升万科住宅物业品质,增强其品牌影响力。双方此次联手将孕育众多合作机会,产生较强的协同效应。 万科转型持续,打造多版块优质业务,想象空间巨大。地产行业步入白银十年,万科一方面将坚持以地产为主业,获取行业持续增长的回报。另一方面积极转型,布局多元业务,长期来看其将变身为优质中小企业联合体。2014年公司明确了“三好住宅”+“城市配套服务商”的未来十年业务版图,并希望在十年后配套服务商业务规模能与地产开发业务规模相媲美,事实上,万科物业的快速崛起正加速这一愿景实现:万科目前管理近500个社区,近1000万社区人口,有潜在1.5亿平米建面的物业合作项目,物业板块上市后市值空间极可能赶超传统住宅业务。除了物业,万科在海外业务、轻资产运营、资本运作、物流地产等领域多元布局、全面开花,未来想象空间巨大。 投资建议:万科与万达的强强联手将为万科传统住宅业务增添重要助力,双方优势互补,未来将在多个领域实现合作共赢。同时,公司旗下以万科物业为代表的优质业务迅速崛起,多元布局将使公司成长为优质中小企业联合体,发展前景广阔。我们预计公司2015-2017年ESP分别为1.64、1.90和2.2元,对应PE分别为8.7、7.5和6.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:合作进度不达预期;行业成交回升低于预期。