事件 2016年4月18日,经绿景控股(000502.CH/人民币26.90, 买入)第十届董事会第十次会议审议通过,同意广州市明安医疗投资有限公司的全资子公司北京市明安医院管理有限公司与北京经开投资开发股份有限公司就北京明安拟受让通州区光机电园区国际企业大道III 项目的部分房产签订《意向协议书》:北京经开光谷拟将其拥有的位于北京光机电一体化产业基地北京经开国际企业大道III 项目的11栋房屋及其地下其它可使用面积让给明安医疗并用于建设儿童专科医院;北京经开光谷保证在签署最终房屋转让协议时,标的房产的规划、施工、环评等所有转让手续齐全;协议签署之日起4个月内,明安医疗应完成开办医院的相关审批手续;标的房产各栋房屋的预测建筑面积合计为67,716平米,总交易价款预估为人民币812,414,565元。 点评 1、签订北儿医院拿地协议,定增推进再下一城。此次全资子公司北京明安拟受让通州区光机电园区国际企业大道III 项目的部分房产用于建设北京儿童医院集团儿童肿瘤医院及儿童遗传病医院。由于公司将通过非公开发行股票募集资金投资医疗服务产业,在此背景下签署的本次《意向协议书》的签订符合公司非公开发行的短期目标及公司转型后的长期发展规划,标志着此次百亿定增转型医疗服务再下一城。 2、获得北儿集团控股权,儿科肿瘤和遗传病医院实质性推进。公司在定增中拟募投19.7亿元建设北京儿童肿瘤和遗传病医院,前者核心团队来自北京儿童医院血液肿瘤科,也是北儿技术实力最强的科室,公司项目完成可接诊量40万人实现分流。公司去年11月完成收购北京儿童医院集团有限公司70%股权,北儿集团是全国最大的儿科医疗联合体有17个成员,未来公司新建及收购儿科专科医院都将纳入集团统一管理,并依托其资源打造儿童遗传病医院。此次签订的拿地合作协议,标志着两所儿科医院建设获得实质性推进,预计4个月内明安医疗将完成开办医院的相关审批手续。 3、儿科和肿瘤医疗稀缺标的,天安人寿入驻探索保险新模式。公司去年发布100亿定增预案全面进军医疗服务领域,大手笔募投儿科、肿瘤、综合性医院,分别与北京儿童医院集团、肿瘤精准医疗联盟、南宁一院等专业医资战略合作,远期联手海外医疗集团持续外延式发展,在肿瘤、心血管疾病等专科领域持续并购。定增实施后,天安人寿将成为公司第一大股东,并与公司共同探索新型商业保险和医疗服务的业务合作模式,目前天安人寿2.5亿定增保证金现金已到账开展前期工作,前期南宁医院已顺利拿地并获得《设置医疗机构批准书》,叠加此次合作协议签订显示非公开发行正积极推进中,公司作为目前A 股医疗服务稀缺标的,我们重申买入评级。

绿景控股是广州本土房企,去年发布100亿定增预案全面进军医疗服务领域,大手笔募投儿科、肿瘤、综合性医院,分别与北京儿童医院集团、肿瘤精准医疗联盟、南宁一院等专业医资战略合作,远期联手海外医疗集团持续外延式发展,在肿瘤、心血管疾病等专科领域持续并购,是目前A股医疗服务稀缺标的。定增实施后,天安人寿将成为公司第一大股东,并与公司共同探索新型商业保险和医疗服务的业务合作模式,解决医患矛盾和过度医疗等行业痛点,目前天安人寿2.5亿定增保证金现金已到账开展前期工作。3月22日,中央审议通过《关于加强儿童医疗卫生服务改革与发展的意见》,公司作为稀缺标的受益显著。我们预测公司2016-18年每股收益分别为0.03元、0.09元和0.13元,考虑到公司目前小市值特点和后续外延并购的预期,给予定增扩股后300亿目标市值,首次覆盖给予买入评级,目标价格27.08元。 支撑评级的要点 北儿儿童肿瘤医院:10亿建设北京儿童肿瘤三甲专科医院,核心团队来自北京儿童医院血液肿瘤科,也是北儿技术实力最强的科室,长期人满为患,公司项目完成可接诊量40万人实现分流。公司目前已完成收购北京儿童医院集团有限公司70%股权,北儿集团是全国最大的儿科医疗联合体有17个成员,未来公司新建及收购儿科专科医院都将纳入集团统一管理,并依托其资源打造儿童遗传病医院,搭建儿童健康云平台。 通州国际肿瘤医院:23亿建设通州国际肿瘤医院(600张床位),是通州建设副中心重点打造的北京国际医疗服务区首批重点种子项目并纳入《北京城市副中心行动计划》,预计年门诊量28万人,医师资源与北京大学肿瘤医院发起的肿瘤精准医疗联盟合作,并探索管理式医疗的保险模式。同时根据联盟成员布局,公司将在三年内分批建立共18个精准医疗分支机构,负责肿瘤早期筛查和数据采集,目前石家庄项目已启动。 南宁市明安三甲医院:21亿建设南宁市明安医院(1,000张床位),由南宁市政府牵头打造南宁五象新区的三甲综合医院,运营方面已与南宁市第一人民医院签订合作协议,公司项目完成将缓解后者人满为患的现状,同时依托北儿集团打造儿科等特色科室。目前公司已顺利拿地,并收到广西卫计委的《设置医疗机构批准书》。 评级面临的主要风险 定增方案终止实施,医疗业务贡献业绩缓慢。 估值 在不考虑外延并购下,仅定增募投医疗项目在成熟运营后的净利润总额达14亿元。我们预计2017年以租赁物业投建的儿童医院项目将先开业,预计可贡献净利约1.5-2亿元。考虑标的稀缺性和外延并购预期,给予公司定增扩股后300亿的目标市值,即27.08元/股,给予买入的首次评级。

核心观点: 转型初期地产清尾盘、新设医疗公司致亏损扩大。公司发布2015年三季报,前三季度实现营收0.16亿元(-8.85%),归母净利润亏损902.1万元,亏损继续扩大,主要有两方面原因,一是公司地产可售仅剩广州及佛山尾盘及车位,账面价值约1.6亿元,致结算收入减少(-8.8%)、毛利率下滑(-4.0%),二是随着广州明安医疗西安、南宁、北京子公司的设立管理费用大幅增加(+49.1%)。年初公司决定由房地产整体转型医疗服务,目前处于起步阶段,业绩出现亏损属预期之中。 定增100.5亿元,医疗转型三步走。9月公司发布100.5亿定增预案, 将建设4个实体医院,包括北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院, 通州国际肿瘤医院及南宁市明安医院,1个医学中心即肿瘤精准医学中心,2个平台,包括儿童健康管理云平台及医疗健康数据管理平台, 15-16年公司主要将搭建平台并实现内涵式发展,17-18年完善平台并实现外延式扩张,拟收购医疗相关优质资产,完善产业链并作为盈利来源,19-20年全面完成战略布局。此外北京儿童医院、北京联创兄弟、北京安好时代、GX Medical Services LLC.、首都医科大学宣武医院等均为公司战略伙伴,公司与品牌公立医院的合作涉及品牌使用、协助建立团队、专家定期出诊、对医疗人员的培训、患者的转诊、远程诊疗等,将助力公司未来发展。医院项目的运营模式将以全资子公司明安医疗作为业务平台,下设子公司负责当地医院建设,据测算项目成功实施后五年内,不考虑外延式扩张,收入可累计达到100亿以上, 累计税后利润20亿以上。此外公司正筹划收购天瑞鸿仁100%股权,天瑞鸿仁为自然人独资企业,持有北京儿童医院健康管理有限公司70% 股权。 股权分散、专业团队管理。定增完成后公司第一大股东变更为天安人寿,持股比例20.72%,第二大股东为上海纪辉资产,持股比例19.50%, 公司将不存在控股股东和实际控制人。天安人寿与纪辉资产将通过各1位董事的形式参与公司决策,并不直接参与经营管理,简单来说是一个股权较为分散、职业经理人管理的模式。投资人之一格桑梅朵为公司董事陈玉峰、明安医疗总经理刘鑫拟出资设立的企业,认购6亿, 原公司实际控制人余斌认购8亿,锁定期36个月,彰显公司转型决心。目前公司地产业务和医疗业务暂时并行,医疗业务现由明安医疗负责, 负责人有丰富的民营医院管理经验,未来将逐步扩大专业业务团队。 投资建议:公司目前房地产业务无土地储备及新建项目,现有项目主要是尾盘及存货的销售,而定增项目培育期需3-5年,不考虑外延式增长预计2015-2016年公司业绩不会有明显改善,但我们认为公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大,给予“推荐”评级。 风险提示:转型进程不及预期、定增预案审批风险。

整体转型医疗服务稳步推进。2015年3月公司与北京儿童医院签订《战略合作协议书》,明确了通过引入战略投资者转型医疗服务行业,并逐步退出房地产业务的战略发展规划,3月至9月,公司以广州明安医疗为业务平台,先后与北京联创兄弟、北京安好时代、GXMedicalServicesLLC.、首都医科大学宣武医院等签订战略合作协议,9月公司发布100.5亿定增预案,投资于北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院建设项目等7个医疗相关项目,投资人之一格桑梅朵为公司董事陈玉峰、明安医疗总经理刘鑫拟出资设立的企业,认购6亿,原公司实际控制人余斌认购8亿,锁定期36个月,彰显公司转型决心。近年政府发文支持民营资本进入医疗领域,公司看好医疗行业广阔的发展前景,认为医疗健康产业是国内最有发展前景和增长动力的领域之一,同时公司与北京儿童医院等品牌公立医院的合作,涉及品牌使用、协助建立团队、专家定期出诊、对医疗人员的培训、患者的转诊、远程诊疗等,也将助力公司未来发展。 医疗转型三步走。根据定增预案披露,公司将建设4个实体医院,包括北京儿童医院集团肿瘤医院、遗传病医院,通州国际肿瘤医院及南宁市明安医院,1个医学中心即肿瘤精准医学中心,2个平台,包括儿童健康管理云平台及医疗健康数据管理平台,15-16年公司主要将搭建平台并实现内涵式发展,17-18年完善平台并实现外延式扩张,拟收购医疗相关优质资产,完善产业链并作为盈利来源,19-20年全面完成战略布局。未来医院项目的运营模式为全资子公司明安医疗下设子公司负责当地医院建设,类似房地产公司的项目公司,据测算项目成功实施后五年内,不考虑外延式扩张,收入可累计达到100亿以上,累计税后利润20亿以上。此外公司正筹划收购天瑞鸿仁100%股权,天瑞鸿仁为自然人独资企业,持有北京儿童医院健康管理有限公司70%股权。 股权分散、专业团队管理。定增完成后公司第一大股东变更为天安人寿,持股比例20.72%,第二大股东为上海纪辉资产,持股比例19.50%,公司将不存在控股股东和实际控制人。天安人寿与纪辉资产将通过各1位董事的形式参与公司决策,而并不直接参与经营管理,简单来说是一个股权较为分散、职业经理人管理的模式。目前公司地产业务和医疗业务暂时并行,医疗业务现由明安医疗负责,负责人有丰富的民营医院管理经验,未来也将逐步扩大专业业务团队。第一二大股东目前为财务投资人,但保险与医疗有天然的相关性,未来并不排除共同开发更有针对性产品的合作可能。 投资建议:公司目前房地产业务无土地储备及新建项目,现有项目主要是尾盘及存货的销售,包括广州市花都区金碧御水山庄剩余别墅、车位及佛山市顺德区瑞丰誉晖花园的车位,账面值约1亿元,而定增项目培育期需3-5年,预计2015-2016年公司业绩不会有明显改善,但我们认为公司转型医疗坚决、而医疗服务行业未来空间大,给予“推荐”评级。 风险提示:转型进程不及预期、定增预案审批风险。