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胡华如

西南证券

研究方向: 地产行业

联系方式:

工作经历: 执业证号:S1250517060001,曾就职于国金证券和中国银河证...>>

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金地集团 房地产业 2020-04-27 13.15 19.18 37.69% 13.70 4.18%
14.00 6.46% -- 详细
业绩总结:2019年公司实现收入634.2亿(+25.1%),实现归母净利润100.8亿(+24.4%),拟每10股派息6.7元(含税),对应股息率为5.06%。 业绩符合预期,分红比率略有下降。2019年公司地产结算收入573.9亿,同比增长24.6%,结算毛利率41.3%,同比减少1.8pp,但依然高于其他龙头房企。 报告期内,尽管销售费率略有提升、少数股东损益增长34.5%至53.9亿,但投资收益增长46.3%至59.8亿,业绩增速与收入增速相当。此外,公司物业管理收入和产业服务收入分别增长42.2%和39.6%。公司2019年拟分红比率为30%,低于2017年和2018年的35%和33%,意味着在投资端可能更有余地。 销售单价维持高位,新开工或超预期。2019年公司实现销售额2106亿,同比增长29.7%,销售单价19,518元每平米,同比增长5.5%,维持在相对高位。 2020年Q1公司实现销售额282亿,同比下降16.6%。考虑到疫情的影响,公司暂时调低了2020年新开工计划至923万方,相比2019年新开工面积1631万方有明显减少,但下半年超预期的可能性比较大,预计公司在2020年的销售表现会先抑后扬。 合作拿地不降品质,一二线土储占比高。2019年,公司通过招拍挂、旧改等多元化方式拓展资源,新进11城市,新增土储1688万方,地价约1200亿(权益比46.5%,一二线占比65%)。公司拿地依然坚守一二线主战场,合作对象多为龙头优质房企,不影响项目品质及利润率。截止2019年末,公司布局61城市,总土储约5233万方(权益比53.5%),其中一二线城市占比约75%。 融资成本维持低位,金地物业拓展积极。公司债务结构不断优化,长期负债占比63.0%,境外负债占比9.6%。截止2019年末,公司有息负债总额为947.6亿,债务融资加权平均成本为4.99%,净负债率为60.2%,持有货币资金451.4亿,远高于一年内负债361.1亿。公司旗下金地物业19年拓展积极,合同管理面积达到2.1亿平方米,荣获2019年物业服务品牌价值第二名。 盈利预测与投资建议。预计公司在2020-2022年实现的EPS分别为2.74元、3.19元和3.76元,考虑到公司一二线土储占比高,合作项目品质不降,信用优势显著,给予目标价19.18元,对应2020年业绩7倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:销售及拿地不及预期、分红比率进一步走低等。
保利地产 房地产业 2020-04-17 14.77 18.94 23.47% 16.66 6.79%
15.78 6.84% -- 详细
业绩总结:公司2019年全年实现营业收入2359.3亿元,同比增长21.3%;实现归母净利润279.6亿元,同比增长47.9%;拟每10股派息8.2元(含税)。 业绩再超预期,毛利率逆势提升。公司发布的业绩相比此前业绩快报略高(265.7亿,+40.6%),再超市场预期,现金分红比例35%,股息率5.36%,加权ROE提升4.4pp至21.0%。业绩表现较好的原因:毛利率逆势提升(2019年地产开发结转毛利率提升2.69pp至35.38%,华南区域贡献大)、合作项目结转增多导致投资收益37.02亿(+37.62%)、公允价值变动净收益大幅增加至7.1亿、资产减值损失减少了13.0亿、费率控制优异(净利率提升2.47pp至15.91%)。 销售货值充裕,2021年有望冲击前三。2019年公司实现销售额4618亿(远超中海、华润,国企排名第一),同比增长14.1%,销售回款4312亿,资金回笼率93%(相比2018年提升5pp),销售单价14788元每平米,同比基本持平。考虑到公司充裕的货值及良好的存货结构,2020年保利销售额或超过5500亿,增速或位居TOP5房企第一。 土储继续超越,拿地计划积极。2019年公司拿地2680万方,金额1555亿(楼面价5802元每平米,平均溢价率仅14%,占当年销售单价之比39.2%),权益比提升至71%(提升3pp),截止2019年末在建+待开发土储2.13亿平方米。2020年公司房地产及相关产业计划投资金额3150亿,预计拿地金额相比2019年有大幅增长,公司在2021年的销售增长更值期待。 杠杆大幅改善,物业成功分拆。报告期末公司有息负债2700.5亿,平均融资成本仅4.95%(同比降低0.08pp),年末净负债率56.91%,同比大幅降低23.6pp。公司旗下保利物业已在香港上市,最新市值368亿,保利持股75%。2019年末保利物业在管面积2.87亿方,合同面积4.98亿方,排在行业TOP4。另外公司旗下还有代理销售平台合富中国、商管、酒店和地产基金等业务板块。 盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为2.86元、3.54元、4.18元,考虑到公司毛利率逆势提升,销售和业绩增长确定性强,我们给予目标价20.0元,相当于20年业绩7倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。
荣盛发展 房地产业 2020-04-10 8.15 12.70 54.88% 8.20 0.61%
8.32 2.09% -- 详细
业绩总结:公司2019年实现营业收入709.1亿元,同比增长25.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长20.6%;拟每10股派发现金股息4.8元(含税)。 业绩符合预期,净利率略有下降。报告期公司归母净利润增长21%,扣非后净利润增长23%,业绩符合预期。2019年公司收入大致可以划分地产结算620.4亿(占87.5%)、康旅板块59.1亿(占8.3%)和其他板块(物管、设计等)29.6亿(占4.2%)。地产结算收入增长24.2%,毛利率相比2018年下降1.8pp至29.5%,带动整体毛利率下降1.4pp至30.1%;另外,销售费用增长30%至22.5亿,导致净利率小幅下降1.2pp至13.5%,但仍处于健康水平。 销售目标稳健,重在回款增速。2019年公司实现销售额1153.6亿,同比增长13.6%,销售单价10505元每平米,同比小幅增长,销售回款860亿(回款率74.5%)。2020年公司销售目标1210亿(相当于5%的增速),回款目标968亿(相当于13%的增速)。我们预计公司2020年推盘约1900亿,目标回款率80%,相比2019年有一定提高,但并不激进。 土储风险不大,布局较为均衡。公司2019年新增土储979.3万方,拿地金额302亿(权益比88.1%),权益地价相当于销售回款的30.9%,楼面成本相当于售价的29.4%,土储风险不大。截止报告期末,公司土地储备3726.64万方,分布在65个城市,土储超过3%的城市仅有9个城市,布局较为均衡。2020年公司计划拿地1356万方,相比2019年增长38.5%。 净负债率明显下降,有一定融资压力。2019年末,公司资产负债率82.45%,净负债率79.7%,同比分别下降了1.6pp和8.2pp,财务安全可控。报告期末公司持有现金304亿,总有息负债659.6亿(一年内到期348亿),2020年计划新增融资520亿,有一定融资压力。 盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为2.55元、3.07元、3.60元,考虑到公司经营风险较低、业绩增长稳健、分红稳步提升(2019年分红对应最新股价股息率5.8%),给予目标价12.7元,对应2020年业绩5倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:三四线销售回款低于预期、融资环境严厉程度超预期等。
新城控股 房地产业 2020-04-08 32.35 48.00 44.71% 32.55 0.62%
33.85 4.64% -- 详细
业绩增长具有潜力,住宅毛利率阶段性回落:近期公司发布2019年报,报告期实现收入858.5亿(+58.9%),实现归母净利润126.5亿(+20.6%)。2019年公司开发结转803.2亿,对应毛利率为31.0%,同比下降4.5pp,其中,住宅类项目结转收入422.7亿,对应毛利率25.6%,同比下降8.7pp;另外,公司租费收入40.5亿,同比增长83.2%,对应毛利率为67.6%,同比减少0.2pp。 住宅销售毛利率下降幅度较多,与低毛利率项目结算比例增多有关,如南京、武汉区域。但公司拿地成本控制优异,毛利率持续下降的可能性较小。 调低销售目标,注重区域深耕。2019年公司完成销售额2708亿(销售目标2700亿),同比增长22.5%,销售规模连续两年位居行业第八位,销售均价11135元每平米,同比下降8.7%。预计公司2020年推货超4000亿,若按63%去化率估算可完成销售目标2500亿。公司2020年计划新开工1665万方,相当于2019年实际新开工的52%,延续2019年下半年以来的降速度控风险思路,在战略上以优化现有土储、区域深耕和运营提升为重点。 拿地明显放缓,年内计划开业30座吾悦广场。公司2019年拿地总建面2508万方(可租售面积2338万方),总地价607亿,权益比67.7%,权益拿地支出相比2018年下降了45.3%。截止2019年末公司在105个城市拥有土储1.24亿方,其中一二线占比38.3%,长三角区域三四线占比36.0%。2019年底,公司已开业吾悦广场64座,租金收入41.1亿,同比增长94.1%。考虑疫情影响后公司计划2020年新开业吾悦广场30座,总收入预计超过55亿。l净负债率大幅降低、融资成本小幅上升:2019年7月底开始,公司为确保流动性安全,累计转让了24个项目公司的全部或部分股权,交易对价约118.56亿,有效改善了公司的负债结构,增强了流动比率。报告期末,公司有息负债总额740.8亿,净负债率从2018年的49.2%降低至2019年末的16.4%,平均融资成本6.73%,相比2018年末略提升0.26pp。l盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为6.98元、8.44元、10.16元,考虑到公司安全性大幅改善,吾悦广场稳健扩张,我们给予目标价48元,对应20年业绩7倍估值,维持“买入”评级。 风险提示:销售及回款或不及预期、拿地或低于预期等。
万科A 房地产业 2020-03-19 27.40 33.57 23.69% 27.75 1.28%
27.90 1.82% -- 详细
业绩总结:公司2019年实现营业收入3678.9亿元(+23.6%),实现归母净利润388.7亿元(+15.1%),公司拟每10股派送现金10.45元(含税)。 毛利率小幅下降,业绩增速略低于预期。2017年公司拿地成本相对较高(占2018年销售单价的52.6%),对结算毛利率有一定拖累。报告期地产及相关业务结算毛利率(已扣除税金及附加)27.2%,较2018年下降了2.5个百分点,拉低了公司的净利率。此外,2019Q4实现的投资收益仅30.5亿,同比下滑了26.3%,对全年业绩增速有一定拖累。最后,报告期公司计提了29.9亿的存货减值准备,影响全年业绩7.8亿。考虑到2018年公司拿地成本走低、结算单价却依然有增长,毛利率下滑趋势或趋缓。报告期末公司已售未结金额6091.0亿(单价14203元),同比增长14.8%,2020年计划竣工面积相比2019年结算面积增长34.9%,我们预计2020年业绩依然能实现稳健增长。 地产销售增速放缓,疫情考验2020年推盘量。公司在2019年完成销售额6308.4亿,同比增长3.9%,在2020年前两月实现销售额829.4亿,下滑9.9%(显著优于行业平均水平)。COVID-19疫情对销售影响主要在供给端,公司计划2020年开工2921万方,相比2019年下滑了31.1%,对今年新增货值形成一定影响。2019年公司拿地权益建面2478.4万方,权益地价1549.6亿,新增拿地平均地价6252元每平米,按权益投资金额口径,79.9%位居一二线城市。报告期末,公司合计权益土地储备9530万方(不含旧改权益建面493万方)。 负债管控合理,新业务全面崛起。报告期末公司净负债率33.9%,维持行业低位。报告期物业板块实现营收127.0亿(+29.7%),2019年末物业累计签约6.4亿方(在管4.5亿方),同比增长26.1%,综合排名连续十年行业第一;泊寓累计开业11万间(城中村3.5万间),集中式公寓领域行业第一;万科印力在管面积近900万方(已开业644万方),业内仅次于万达;万科万纬可租赁建面1086万方,仅次于普洛斯。 盈利预测与投资建议。预计2020-2022年EPS分别为4.12元、4.81元、5.68元,考虑到公司新业务全面崛起,分项估值潜力大,我们维持“买入”评级,目标价33.57元不变。 风险提示:销售及回款低于预期、竣工结算低于预期,分项估值低于预期等。
蓝光发展 房地产业 2020-01-23 7.03 8.50 60.38% 7.15 1.71%
7.15 1.71%
详细
事件:公司发布业绩预告,预计 2019年归属于上市公司股东的净利润约 34.0亿,同比增长约52.9%。扣非后的净利润约33.5亿,同比增长约35.7%。 业绩符合市场预期,业绩承诺持续兑现。2018年1月9日公司发布了股票期权激励计划实施考核管理办法,明确激励对象的核心行权条件是2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿。公司2018年扣非后业绩24.7亿、2019年预计扣非后业绩33.5亿,均略高于业绩承诺下限,符合市场预期。公司2019年实现权益销售额715.4亿,保守按8%的净利率估算,基本也锁定57亿的业绩,预计2020年扣非后的业绩也能达到承诺水平。 销售表现良好,站在新的千亿起点。2019年公司实现销售金额1015.4亿,同比增长18.7%,销售均价为9270元每平米(2018年和2017年销售均价分别为10661和9544元每平米),从销售结构上看三四线占比略高。2019年公司销售权益比为70.5%,相比2018年下滑1.5个百分点。如果销售保持持平的增速,2020年公司的推盘货值在2000亿左右,后续货值的增长值得重点跟踪。 拿地能级有明显提升、新任CEO 有望提升长三角及大湾区货值占比。公司2019年拿地能级有明显提升,从拿地宗数看二线城市拿地占比52.1%,2018年这一数字为31.5%,从权益拿地金额看2019年二线占比72.5%,远超2018年的48.7%。从拿地成本上看,2019年公司在二线城市拿地的平均楼面价为3522元每平米,平均溢价率为20.4%,三四线城市平均楼面价为1917元每平米,平均溢价率为28.3%,溢价率相比2018年分别下降4.9和4.6个百分点,说明公司拿地的择时能力和拿地质量反而有所提升。2019年12月21日公司发布公告, 新任总裁迟峰先生正式履职,有望提升公司在大湾区和长三角的货值占比。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS 分别为1.15元、1.79元、2.28元。考虑到公司持有H 股蓝光嘉宝67.5%股权,按最新汇率换算公允价值为53亿,业绩承诺持续兑现,公司净负债率也位于同等销售规模房企中较低水平, 我们维持“买入”评级不变,目标价8.5元,对应2020年业绩仅4.7倍。 风险提示:货值供应相对不足、销售和经营表现或低于预期等。
中南建设 建筑和工程 2020-01-16 9.75 14.88 75.47% 10.22 4.82%
10.22 4.82%
详细
事件:公司发布公告,2019年度业绩预期同向上升,归属于上市公司股东的净利润预计为39.47亿元-46.05亿元,预计比上年同期增长80%-110%。 业绩略超预期,2020年业绩也可能再超预期。根据公司2019年业绩预告,预计2019年归母净利润同比增长80%-100%,对应归母净利润39.5-46.1亿元,按中值计算公司2019年归母净利润约为42.8亿元,而此前公司股权激励行权业绩考核2019年净利润39.8亿元,考虑到公司2019年销售规模近2000亿,2019年拿地权益比明显提升、负债结构有序改善,我们认为公司2020年和2021年的业绩也存在超出承诺的可能。 销售增长亮眼,过去三年权益销售增速位居TOP房企第4位。公司2019年12月实现销售金额251.2亿元,同比增长22%,销售面积约为199.3万平米,同比增长12%。公司2019年全年实现销售金额1960.5亿元(权益销售额约为1235.1亿元),同比增长34%;累计销售面积为1540.7万平米,同比增长35%,销售均价为12724.7元/平方米,同比基本持平,在以三四线为主的对标房企里面销售价格明显占优,表现出一定的品质及品牌影响力。按全口径销售规模看公司排名16位,按权益销售口径排名18位,过去三年公司权益销售平均增速排在TOP房企里面第4位,仅次于融创、新城和阳光城,略高于金科。 拿地质量有所提升,更显著地深耕一二线城市群。2019年12月公司房地产业务新增项目6个,主要来自无锡、台州、成都、常德、汕头、沈阳等地,预计新增土地面积75.28万平米,同比下降约47%。公司全年拿地计容建筑面积为967.9万平米,同比下降5%,拿地金额为512.3亿元,同比增长约17%。由于公司拿地质量提升,2019年平均地价6608元/平方米,相较于前年有所上涨。拿地更多集中在二线城市,如杭州、苏州、西安等城市的核心位置,一二线城市拿地面积约为40%,深耕一二线城市群特征显著。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.15元、1.86和2.33元。考虑到公司项目布局前瞻、销售弹性突出、盈利能力明显提升,预计报表还将持续优化,我们维持“买入”评级,给予2020年8倍PE,对应目标价14.88元。 风险提示:拿地及销售增速或低于预期、负债成本优化或较为缓慢等。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 19.60 27.77% 16.59 1.78%
17.35 6.44%
详细
全年业绩超预期,盈利能力预计维持在高位。公司发布 2019 年业绩快报,全年 实现营业总收入2355.4 亿元,同比增长21.1%;营业利润及利润总额为503.1 亿,同比增长41.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7 亿元,业绩超出预期主因四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末公司预收账款3829 亿元,展望未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑到公司业绩增速高于收入增速,我们预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。 全年销售金额稳健增长,销售权益比约为67.8%。2019年全年,公司实现销售面积3123.1万平方米,同比增长12.9%,销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,权益销售额3190.3亿元,销售权益比69.0%,销售均价14,788元/平方米,较同比提升了7%。2019年12月公司销售继续放量,公司实现签约面积304.3万平方米,同比增长2.5%;实现签约金额421.3亿元,同比增长15.4%。 坚持深耕一二线城市,下半年拿地明显增多。2019 年公司拿地金额1166 亿元, 同比增长16.5%,拿地面积1798 万平方米,同比增长2.8%。2019 年公司新增项目127 个,其中上半年新增44 个,下半年新增83 个;新增计容建面2674.8 万平方米,其中上半年新增820.8 万平方米,下半年新增1854.0 万平方米。公司全年拿地面积权益比为71.4%,略有提升,新增权益建筑面积1910 万平方米, 其中上半年新增659.08 万平方米,下半年新增1250.9 万平方。截至三季报末, 公司有待开发面积7618 万方,其中一二线城市4614 万方,占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%,公司土储整体较为优质。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021 年EPS 分别为2.23元、2.76元和3.49元,考虑到保利物业上市有利于分项估值,给予公司2020年7.5倍估值,目标价20.70元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售表现或低于预期,政策环境或阶段性趋紧等。
中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 11.40 34.43% 8.70 7.41%
11.04 36.30%
详细
业绩总结: 公司2019年前三季度实现营业收入 409.6亿元,同比增长 36.5%; 实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 前三季度业绩再超预期, 盈利能力稳步提升。 前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现 36.5%和 78.7%的高增长, 业绩增速相比中报再度提升, 盈利能力稳中有升。 截至三季报末预收账款为 1278.8亿元,较 2018年末增长 16%,公司可结算资源充沛, 明年业绩具备保障。 前三季度公司综合净利率为 5.7%,较上年同期上升了 0.5个百分点,考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于 2018年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于 18年全年。 销售依旧维持较高增速,全年销售料稳步增长。 2019年 1-9月公司实现合同销售金额 1300亿元,同比增长 27%, 销售面积约 1026万平方米,同比增长 32%,我们预计全年销售规模有望突破 1800亿元,前三季度平均销售价格 12625元每平方米。 同时, 前三季度公司经营性现金流入 938亿元,为一年内到期有息债务的 5.9倍,现金回款情况良好,经营风险可控。 拿地力度持续增强,积极补充土储。 2019年 1-9月公司新增 51个项目, 新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市, 新增计容建面 751万方,权益计容建面 468万方, 拿地权益比为 62.3%, 新增项目平均地价约 4832元/平方米。 分季度来看,公司第三季度拿地力度明显增强, 2019年 Q1、 Q2和 Q3分别新增项目 12个、 15个和 24个,对应计容建面分别为 192.8万方、 230.8万方和 327.1万方。 截止三季度末,公司已布局到全国 107个城市,共计 349个项目, 总土储 4755万方,其中在建计容建面 3423万平方米,未开工计容建面 1332万平方米。 有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。 截至三季度末,公司总有息负债规模为 690.6亿元, 相比年中仅增加 5.1亿, 总有息负债在同等规模的房企中处于低位, 经营风险可控。 三季度末公司短期有息负债 160.3亿元, 占总有息负债的 23.2%, 较 18年末减少了 8个百分点, 负债结构合理。公司在手现金充沛,截至三季度末现金为 254.5亿元,现金短债比 1.6倍。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.09元、 1.90和 2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升, 净负债率持续改善, 我们维持“买入”评级,目标价 11.4元。 风险提示: 销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢等。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 14.91 7.04% 12.55 5.02%
15.15 26.78%
详细
业绩总结: 2019年前三季度,公司实现营业收入 425.3亿元,同比增长 26.9%,实现归母净利润52.2亿元,同比增长3.4%。 结算量和毛利率表现正常,业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%,同比增长0.4个百分点,盈利能力稳定,前三季度公司归母净利润54.3亿,累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%,增速变动上看回落较多,业绩下滑的原因主要有四个: (1)第三季度业绩同比下滑32.8%,明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大(2018Q3营收184亿,+124%),2019Q3营收201亿,同比增长仅9%;(2)三费均增长明显,2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿;财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿,管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%;(3)2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降,从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿;(4)少数股东损益占比提升,从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来看,金地三季报业绩低于市场预期,有利于市场预期的下行,最终年报超预期可能性反而较大。 销售大幅增长,三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿,同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元,同比上升33.7%,销售面积710.3万方,同比增长22.4%,销售均价19969元/平方米,同比增长9.2%。前三季度,公司土地总投资额约517.8亿元,新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平,拿地单方成本6917.8元/平方米,较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末,公司已布局到54个城市,总土地储备约为4760万方,权益土地储备约2,550万平方米,一二线占比80%。 短期偿债压力尚可,净负债率同比小幅下降。截止2019年中期,公司融资成本仅为4.87%,在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末,公司总有息负债为887.8亿元,同比增长12%,净负债率为60.1%,同比下降了5.5个百分点。其中长期有息借款676.8亿元,占比约为76.2%,而截止三季度末公司在手现金431.5亿元,现金短债比2.0X,在手现金充沛,短期偿债压力较小。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS 分别为2.13元、2.65元、3.08元,我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右,按下限来估计2019全年营收增长31%,业绩增长19%,目前股价对应2019年业绩的估值为5.9X,给予公司2019年7倍PE,对应目标价14.91元,维持“买入”评级。 风险提示:管理费率或进一步提升,全年销售及业绩释放或低于预期等。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 16.19 5.54% 15.15 5.21%
16.78 16.53%
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业绩符合预期,盈利能力进一步提升。 近期公司发布了 2019年三季报, 前三季度实现营业收入 1117.9亿元,同比增长 17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 128.3亿元,同比增长 34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。 盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,同比分别增长 3.2和 1.5个百分点, 前三季度公司归母净利率 11.5%,同比提升 1.4个百分点, 盈利能力进一步提升。 销售稳步增长,净负债率同比减少。 2019年前三季度,公司累计实现签约销售金额 3468亿元, 同比增长 14%, 其中一二线城市销售金额占比 75%,并实现累计销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.3%,回款率较同比提升了 3.6个百分点。 实现累计销售面积 2294万方,同比增长 13%,销售均价 15152元/平方米; 2019年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额 1097亿元、 1430亿元和 941亿元,同比分别增长 26%、 11%和 7%,分别实现销售面积 700万方、936万方和 657万方,同比分别增长 18%、 9%和 15%。 截至三季度末,公司总有息负债 2759亿元,净负债率为 82%,同比减少 19个百分点,其中短期有息负债 482亿元,现金短债比为 2.3倍。 坚持深耕一二线, 三季度拿地明显增多。 2019年前三季度,公司新增项目 84个,同比减少 22%,对应计容建面 1493万方,同比减少 39%,前三季度新增计容建面为 2018年全年新增计容建面 48%,同时新增权益建面 1130万方, 权益比 76%,一二线城市拿地占比约为 75%。前三季度,公司拿地金额 996亿元,权益地价 760亿元,同比减少 24%,新增土地楼面地价 6382元/平方米,同比持平。分季度来看, 2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为 14、30、 40个,对应计容建面分别为 279.5万方、 541.3万方和 667.2万方,分别同比减少 62%、 30%、 29%, 2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为 5723元/平方米、6237元/平方米和 7185元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国 108个城市,共计 666个项目,总建筑面积 24772万方,其中待开发面积 7654万方。 盈利预测与投资建议。 我们预计 2019-2021年的 EPS 分别为 2.01元、 2.49元和 3.08元, 考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升, 给予公司 2019年 8.5倍估值, 目标价 17.09元,维持“增持”评级。 风险提示: 拿地成本上升、物业分拆低于预期等。
荣盛发展 房地产业 2019-10-31 8.81 10.87 32.56% 9.05 2.72%
10.05 14.07%
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业绩总结:公司发布2019年三季报,前三季度共实现营业收入388.4亿元,同比增长27.1%;实现归属于母公司股东的净利润48.9亿元,同比增长30.7%。 业绩符合预期,毛利率保持稳定。前三季度公司收入业绩均稳步增长,增速符合预期,综合销售毛利率31.3%,相比中报小幅提升0.9个百分点。2017年以来公司销售均价呈缓步上涨态势,而拿地成本可控,未来结算毛利率依然有支撑。前三季度公司销售净利率12.4%,同比减少1.3个百分点,而归母净利率12.6%,同比提升0.4个百分点,主要由于前三季度少数股东损益同比大幅减少所致。前三季度公司管理费用率同比减少0.2个百分点,而财务费用率同比提升0.2个百分点,主因费用化利息增加所致。 销售稳步增长,回款率处于合理范围。前三季度公司实现销售额678.3亿元,同比增长14.0%,实现销售面积633.7万方,同比增长10.7%,累计销售均价10703元/平方米,同比增长2.9%,2019年全年公司目标销售金额1120亿元,对应增速为10.3%。同时前三季度公司销售商品、提供劳务获得现金482.9亿元,同比变化不大,四季度公司的销售和回款率值得关注。 三季度拿地略有放缓,土储规模保持适度。公司稳步拓展京津冀、长三角及珠三角城市群。2019年前三季度公司新增87个项目,新增规划计容建面831.7万方(相当于2018公司全年拿地面积的1.1X,但第三季度仅贡献177.5万方),其中新增权益计容建面814.3亿元,拿地权益比约为97.9%。总拿地金额为261.1亿元,占同期销售额的38.4%,权益总价259.2亿元。截止2019年上半年末,公司总土地储备4060万方,可满足公司3年左右的开发需求,预计全年拿地规模相比去年增长明显,土储结构持续优化。 净负债率同比显著降低,短期有息负债小幅上升。截至三季度末,公司有息负债总规模654.4亿元,同比增长24%,但总有息负债规模较2019年中期有小幅减少。三季度末公司净负债率98.7%,同比大幅减少了27.7个百分点,预计在年末还有一定的改善空间。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.17元、2.63元、3.18元,假定分红比例不变,目前股价对应的动态股息率为6.26%,我们维持“买入”评级,目标价10.87元不变。 风险提示:三四线销售增速放缓,资金回笼变慢等。
阳光城 房地产业 2019-10-28 6.61 8.17 18.06% 7.09 7.26%
8.86 34.04%
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业绩总结:公司2019年前三季度实现营业收入320.3亿元,同比增长23.5%;实现归母净利润22.5亿元,同比增长42.6%。 盈利能力小幅提升,收入稳步增长。公司前三季度联合营企业投资收益5.8亿元,增厚了公司利润,三季报的业绩增速相比中报提高了2个百分点,符合市场预期。前三季度,公司毛利率同比上升1.9个百分点至28.4%,净利率同比上升1.6个百分点为7.9%,期间费用率方面,公司销售费率同比上升1.2个百分点,财务费率同比下滑1.8个百分点。截至2019年三季度末,预收账款882.1亿元,较2018年末大幅增长了42%,未来公司可结转资源丰富。 销售保持强劲增长,销售单价略有回落。2019年前三季度,公司实现销售金额1502亿元,同比增长37.8%,分区域看,大福建、长三角、珠三角、京津冀及中部区域销售占比分别为18%、34%、9%、3%和36%,其中大福建和京津冀占比小幅缩减,长三角及中部区域占比有明显提升。2019年前三季度公司实现合约销售面积1206万平方米,同比增长48.4%,销售单价约12452元每平方米,较上年同期下降7.2%。2019年,公司计划供货约2600亿,销售目标1800亿元,截至三季度末已完成83%,完成全年销售目标确定性强。 拿地有所放缓,一二线土储占比高。2019年前三季度公司通过招拍挂、并购等方式一共获得48个项目,共计新增计容建面909万平方米,权益比74%,平均楼面价5238元/平方米,2019年拿地强度相较2018年全年有所下降,拿地有所放缓。截至上半年末,公司拥有计容土地储备面积4396万平方米,对应货值5467亿元,其中一二线货值口径占比85.9%,土地储备口径占比76.2%,平均楼面地价4322元/平方米。 负债率持续改善,负债结构持续优化。公司负债率方面有较大幅度改善。三季度末扣除预收账款的资产负债率为56.0%,净负债率同比减少约66个百分点,降到142%,而未来两年有望继续降低净负债率至100%以下。负债结构方面,公司短长期有息负债占比分别为28%和72%,较2018年全年43%和57%的结构有所优化。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.02元、1.28和1.74元。考虑公司业绩稳步释放,负债结构持续改善,维持“买入”评级,目标价8.17元不变。 风险提示:销售均价表现及回款低于预期,负债结构优化较为缓慢等。
万科A 房地产业 2019-10-28 26.81 33.57 23.69% 27.04 0.86%
33.60 25.33%
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业绩总结: 公司 2019年前三季度实现营业收入 2239.1亿元,同比增长 27.2%; 实现归母净利润 182.4亿元,同比增长 30.4%。 结算量稳步增长,盈利能力稳定。 2019年前三季度公司结算规模稳步增长, 其中地产开发业务结算金额 2125.7亿元,同比增长 26.9%, 结算面积 1455.0万方,同比增长 13.6%。 盈利能力维持稳定,前三季度公司综合毛利率、净利率分别为 36.0%和 12.8%,同比分别提升了 1.2和 0.4个百分点,地产业务结算毛利率 27.6%,同比变化不大,三项费率同比维持平稳。 由于部分城市地产市场调整,公司对个别项目进行存货跌价准备计提,前三季度公司计提存货跌价准备 11.4亿元,截至三季度末,公司存货跌价准备余额为 30.6亿元。 截至 2019年 9月末,公司已售未结算面积约 4474.3万方,对应合约金额 6363.4亿元,明年业绩保障程度较高。 销售稳步增长, 补充土储积极。 前三季度公司实现销售金额 4756.1亿元,同比增长 10.2%,实现销售面积 3061.6万方,同比增长 5.5%,销售均价 15535元/平方米,同比增长 4.5%,累计新开工面积 3243.4万方。拿地方面, 第三季度公司新增 62个项目,总建筑面积 1479.0万方,权益建筑面积 1155.3万方,拿地明显放量。 前三季度,公司累计新增 116个项目, 总建筑面积 2832.1万方,权益规划建面 2042.0万方,按权益金额计算 81%位于一、二线城市。总土储方面,公司在建总建面约 10587.8万方,权益建面约 6275.4万方,规划中总建面约 5594.2万方, 规划中权益建面约 3629.4万方。 短期偿债能力强,长期负债规模稳定,净负债率可控。 截至三季度末,公司总有息负债规模为 2306.3亿元,比去年同期减少 5%,其中长期有息负债 1678.0亿元,占比约为 74.0%,公司短期偿债能力强,截至三季报末,在手现金 1072.4亿元,对短期有息负债 628.3亿元的覆盖倍数为 1.7X,同时,截至三季报末,公司净负债率为 50%,同比 2018年三季度末维持稳定。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.73元、 4.33元、4.96元。考虑公司基本面稳固提升, 物管、商业等子板块潜在分项估值贡献,给予公司 2019年 9倍估值,对应目标价 33.57元,维持“买入”评级。 风险提示: 销售或拿地低于预期、土地成本抬升明显等。
华夏幸福 房地产业 2019-10-24 29.08 39.86 75.59% 30.66 5.43%
30.66 5.43%
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结算规模大幅增长,费用控制卓见成效,盈利能力显著。前三季度公司实现营业收入643.2亿元(+42.5%),实现归属于上市公司股东净利润97.5亿(+23.7%),ROE 为25.2%,同比增加6.2个百分点。公司前三季度营业收入大幅增长,整体毛利率达到40.4%,归母净利率为15.2%,其中营收增长主要由于期内房地产开发业务结算增加,销售和管理费用率分别为1.82%和6.94%,同比大幅改善,分别下降1.0个和5.0个百分点。前三季度公司税金及附加支出49.6亿元,同比增加112%,主要由于是计提土增税增较多影响。截至2019年第三季度末,公司预收款项达1350.2亿元,预收账款/营业收入为2.1(远高于行业平均),业绩锁定性强。 销售回款率显著好转,环京以外区域销售占比过半。前三季度公司实现销售额1006.5亿元,销售面积911万方,经营回款631.4亿元,同比增长19.1%;第三季度单季度经营回款同比增长44.9%,销售回款率从去年同期的49%大幅跃升至今年的63%,销售面积同比增长44.3%,环比增长47.1%,销售金额同比增长47.2%,环比增长24.8%。从销售结构来看,环京以外区域业绩贡献占比提升,前三季度环北京外销售面积568.46万平,占比62.4%,比去年同期提升了16.3个百分点。第三季度,环京以外地区亦贡献了59.9%的销售面积(+12.7个百分点),其中,环郑州地区销售面积占比为25.7%,产业新城模式在全国化的布局取得初步成功。 土储明显放量,融资持续向好,未来可期。2019年前三季度,公司拿地总价292.6亿元,同比增长225.7%;公司新获取土地面积比上年同期增加71.9%,是2018全年新获取土地面积的1.35倍,公司规划计容建筑面积约为1109万平方米,资源方面的大力拓展奠定公司未来业绩的稳健增长。前三季度,公司通过项目层面的股权合作,引入超过100亿的少数股东权益,资本结构持续优化。三季报末公司在手存货2776亿元,同比增加9%,为后续推货提供充足资源。公司筹资性现金流入达939亿元,比去年同期增长66%。公司资产负债率84.9%,自中期的88.1%下降3.2个百分点,剔除预收后的资产负债率54.6%,杠杆水平可控,融资持续向好。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS 分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司 2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名