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华侨城A 房地产业 2020-05-06 6.41 -- -- 6.51 1.56% -- 6.51 1.56% -- 详细
事件概述华侨城 A 发布 2020年一季报,公司实现营收 68.2亿元,同比-13.9%;归母净利润 8.4亿元,同比-30.0%。 结算节奏拖累业绩释放 ,盈利 水平 依旧保持高位2020Q1公司实现营业收入 68.2亿元,同比下降 13.9%;归母净利润 8.4亿元,同比减少 30.0%;公司净利润出现下滑,主要系结算节奏不均所致。报告期内,公司销售毛利率为 64.8%,较去年同期上升 2.6pct,净利率为11.4%,较去年同期下降 4.4pct,盈利水平虽有所下滑,但仍处于行业较高水平。 投资强度较高 ,土储 优质充沛2020Q1公司实现销售金额 87.3亿元,销售面积 32.9万平方米。报告期内,公司拿地面积为 324.6万平方米,对应拿地金额 58.7亿元,拿地金额占销售金额的比重为 67.2%,投资力度较大。报告期末,公司土储剩余可开发建筑面积高达 2768万平方米,可售资源充裕,可充分保障未来的销售。 拿地推高杠杆率 , 短期偿债压力上升报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为 58.8%,较上年末上升 2.3pct;净负债率为 96.8%,较上年末上升 12.3pct,公司加大拿地致使杠杆率有所提升。报告期末,公司在手货币资金 435.8亿元,同比减少16.3%,现金短债比为 0.94,短期偿债压力加大。 投资建议华侨城 A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。维持前期预测不变,预计 20-22年 EPS 分别为 1.81/2.15/2.51元,对应 PE 分别为 3.6/3.0/2.6倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
华侨城A 房地产业 2020-05-04 6.41 -- -- 6.51 1.56% -- 6.51 1.56% -- 详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;公司实现归属上市公司股东的净利润123亿元,同比增长17%;公司基本每股收益为1.5元,同比增长16.56%。公司2019年度分红派息预案:以2019年12月31日股本总数为基数,每10股派送人民币3.0元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩持续增长,风控能力进一步增强。 2019年公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;实现归母利润123亿元,同比增17%。公司总资产达3796亿元,同比增28%。公司销售毛利率56.58%,保持行业领先地位,得益于公司商业模式带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势。剔除预收账款的资产负债率为56.53%,较2018年降低2.22个百分点。公司ROE为19.3%,较2018年增长0.3个百分点,体现了良好的竞争力和盈利性。 (二)销售同比高增长,拿地积极。 2019年,公司销售面积252.1万方,同比增22.3%;销售金额862.6亿,推动19年末公司预收账款增至700.3亿元,同比增56.6%,覆盖同期营收的104%,业绩保障能力进一步增强。2019年新增计容建面1208万平米,拿地/销售面积比为479.2%,拿地积极并成本较低。 (三)产融结合持续深化,资金保障坚实有力。 公司综合运用直接融资、发行债券、REITS、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,业内较低。公司所属企业参与管理或出资的各类基金共7只,总规模44.3亿元,同比增长82.1%,有效撬动社会资本,服务公司主业发展。 3.投资建议。 华侨城A(000069)是地产板块中旅游+地产的特色标的,拿地积极、业绩靓丽,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.75、2.05元。以4月29日6.43元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.7倍、3.2倍,市净率0.8倍。公司巩固低成本土地获取优势,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,我们继续维持对华侨城A“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
华侨城A 房地产业 2020-05-01 6.42 7.83 32.71% 6.51 1.40% -- 6.51 1.40% -- 详细
2019年业绩平稳增长,疫情影响2020Q1业绩表现 2019年实现营收600.3亿元,同比+24.7%;实现归母净利123.4亿元,同比+16.7%;加权平均ROE同比+0.35pct至19.3%;拟每10股派发现金红利3元(含税),分红率19.9%。2020Q1实现营收68.2亿元,同比-13.9%;实现归母净利8.4亿元,同比-30.0%。2019年总体业绩略低于预期(我们此前预测值132.9亿元)。我们预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元),维持“买入”评级。 资源禀赋稳步兑现,盈利质量保持高位 公司2019年业绩增速低于营收增速,主要源于:1、地产结算增速放缓,报告期地产营收同比+3.9%至291.3亿元。结算毛利率同比+5.8pct至74.6%,盈利能力继续保持行业领先。2、旅游综合营收同比+58.8%至302.6亿元,毛利率同比-5.7pct至40.6%,拖累综合毛利率同比-3.8pct至56.6%。 3、少数股东损益占净利润的比重同比+7.7pct至14.0%。报告期合联营企业及股权出售带来投资净收益同比+90.8%至44.8亿元,继续通过股权转让加速优质资源的业绩兑现。2020Q1受疫情对文旅综合和竣工交付的影响,营收和归母净利增速分别同比-13.9%和-30.0%。 销售周转提档加速,一二线城市土储优渥 2019年公司通过加大“短平快”项目比重、股权合作和整售/团购等销售模式加快周转,全年实现签约面积252万平,同比+22%;签约金额863亿元,同比+45%。2019年新增土储1207.4万平,同比-12.7%;权益建面833.9万平,同比-4.5%;新增土储总价747.8亿元,权益地价492.7亿元;新增47个项目中的28个以底价摘牌,继续以低成本巩固资源禀赋,加大粤港澳大湾区和长三角布局。截至2020Q1,公司累计土储+主要在建项目(土地成交金额大于50亿元)的未竣工建面3571万平,一二线城市货值充裕,2020年销售有望迈向千亿。 文旅全面融合发展,稳固行业领军地位 年报显示,在全球主题公园大型企业集团排名中,华侨城连续6年位居亚洲第一、全球第四。2019年旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社和2家开放式旅游区累计接待游客5209万次,同比+12%。受新冠疫情影响,短期文旅板块承压。公司明确表示在补短板、练内功、强服务的同时组织各景区、酒店做好营销和策划的充分准备,全力迎接旅游消费回升。 “文旅+地产”片区模式穿越周期,维持“买入”评级 公司2019年出台跟投机制,2020年启动不超过19.7亿元的大手笔回购,全部用于股权激励。“文旅+地产”模式持续改善盈利空间,依托央企背景的产业生态和融资优势明显。考虑疫情对文旅业务的影响,预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元)。 参考可比公司2020年4.9倍PE估值,给予公司2020年4.5–5.0倍PE估值,目标价7.83-8.70元(前值8.12-8.93元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;文旅项目竞争;一二线城市销售不确定。
华侨城A 房地产业 2020-04-30 6.34 -- -- 6.56 3.47% -- 6.56 3.47% -- 详细
事件 华侨城发布2019年年报及2020年1季报:2019年公司实现营业收入600.25亿元,同比增长24.7%;归母净利润123.40亿元,同比增长16.5%,基本每股收益1.50元,拟每股派发现金红利0.3元。2020年1季度,公司营业收入68.18亿元,同比减少13.9%;归母净利润8.39亿元,同比减少30.0%。 点评 业绩稳健增长,经营效益可观。2019年公司实现营收和业绩增速分别为24.7%、16.5%。公司2019年销售毛利率为56.58%,同比略下滑3.8个百分点,得益于公司商业模式所带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势,毛利率继续保持行业领先地位,其中房地产、旅游综合业务毛利率分别达74.6%、40.6%;公司销售及管理费率达7.8%,同比下降0.8个百分点,经营管理质量进一步提升;推动销售净利率达23.9%,同比提升0.4个百分点。20年1季度,公司营收和业绩增速分别为-13.9%、-30%;营收出现下滑主要受到疫情影响,结算规模有所回落;此外投资收益同比减少130%至-0.55亿元,影响业绩增速。 坚持“以收定投”原则,加大重点区域战略布局。2019年公司房地产业务实现销售面积252万平方米,同比增长22%;销售金额863亿元,同比增长45%。公司2019年累计获取土地47宗,拿地面积1208万平米,拿地金额745亿元,公司继续在粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等国家重点战略区域加大投资力度,综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手段,成功落地武汉青山红坊、合肥国际空港小镇和巢湖半岛温泉小镇等多个文旅及城镇化项目,在多个重点城市实现“一城多点”布局,其中28个项目以底价摘牌,有效降低资源获取成本。截至2020年1季度末,公司未开发土地储备2768万平米,资源储备丰富。 持续布局优质文旅项目,收入增速可观。公司2019年旅游板块实现营收302.62亿元,同比增长58.96%,占总营收的50.42%。公司旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社、2家开放式旅游区2019年累计接待游客5209万人次,同比增长12%。公司持续布局优质文旅项目,在全球主题公园大型企业集团排名中,公司连续6年位居亚洲第一、全球第四;此外,公司已在大湾区、长三角、长江经济带等多地投资拓展欢乐海岸、欢乐港湾系列产品,成为华侨城又一优势和拳头产品。 杠杆水平可控,融资成本低位。2019年公司综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,处于同行业较低水平;2020年1季度,公司资产负债率76.2%,同比下降0.6个百分点;净负债率96.8%,同比提升6.3个百分点。 投资建议:华侨城依托集团背景,是全域旅游践行者,持续在“文化+旅游+城镇化”的发展路径上深耕。公司“旅游+地产”拿地模式难以复制,业务进入壁垒强,同时易于异地复制。我们预计2020年-2022年公司EPS为1.73、1.95、2.18元人民币,对应PE分别为3.7、3.3、2.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险。
华侨城A 房地产业 2020-03-27 6.53 -- -- 6.65 1.84%
6.65 1.84% -- 详细
事件概述公司于3月20日通过了《关于回购部分社会公众股份的议案》,24日公司发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》,将在通过回购方案的12个月内以自有资金回购公司股份,回购的股份将用于实施股权激励计划。 大幅回购公司股份,彰显管理层信心根据公司回购议案,公司将以自有资金回购不超过2.46亿股,不低于1.23亿股公司股份,回购价格不超过8元/股。按拟回购股份数量和价格上限计算,公司回购股份约占公司总股本的3%,预计回购金额不超过19.69亿元。大幅度回购公司股份彰显了公司管理层对公司未来发展前景的信心和对公司价值的高度认可。回购的股份将用于实施公司股权激励计划,将进一步完善公司治理结构,有利于公司长期经营目标的实现。 销售持续增长,文旅模式降成本2019年公司实现销售金额862.4亿元,销售持续增长。2019年公司新增土储权益计容建筑面积833.9万平方米,下降4.46%,拿地强度有所减弱。公司践行“文化+旅游+城镇化”的发展路径,多渠道协同发展,兑现城镇化项目的资源价值。 业绩平稳提升,财务状况稳健2019年前3季度,公司实现营收298.6亿元,同比增长21.6%;归母净利润60亿元,同比增长17.8%,保持稳定增长。公司剔除预收账款后的资产负债率为56.9%,较2018年末降低1.6pct,现金短债比为1.54,短期偿债能力强,财务状况稳健。 投资建议华侨城A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持前期预测不变,预计公司19-21年EPS 分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE 分别为4.2/3.4/2.9倍,维持公司“买入”评级。 风险提示疫情发展的不确定性,销售不及预期。
华侨城A 房地产业 2020-03-03 6.59 -- -- 7.10 7.74%
7.10 7.74% -- 详细
销售稳健增长,独特模式显成效 2019年公司主要销售项目53个,实现销售面积252万平方米,同比增长22.05%,实现销售金额862.4亿元,位居2019年克而瑞销售排行榜第45位。近3年,销售规模保持了较快的增长,一方面,系公司加大了全国范围内重点区域和核心城市的布局,另一方面,公司坚持“文旅+地产”的独特模式,持续获取低成本优势资源。 拿地力度减小,土地布局日益完善 2019年公司新增权益建筑面积833.9万平方米,同比下降4.46%,新增计容建筑面积1207.4万平方米,相较于前两年,投资强度有所减弱。从区域分布来看,珠三角、长三角、中西部及京津冀区域新增计容建面占比分别为41%、25%、23%和11%,从城市能级来看,一线、二线及三四线新增计容建面占比分布为12%、47%和40%;公司继续坚持布局都市圈核心城市的方针,动态调整一线、二线和三四线城市的拿地比重,在追求高效的同时兼备相对的稳定性,保障未来高质量发展。 投资建议 华侨城A业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持前期预测不变,预计公司19-21年EPS分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE分别为4.2/3.4/2.9倍,维持公司“买入”评级。 风险提示 疫情发展的不确定性,销售不及预期。
华侨城A 房地产业 2020-03-03 6.59 -- -- 7.10 7.74%
7.10 7.74% -- 详细
拿地力度维持高位,长三角中西部扩张再提速 2019年公司拿地合计47个,计容建筑面积合计1207.4万方,土地总价款747.8亿,平均拿地楼面价6193.3元每平方米,拿地权益建筑面积同比小幅下滑4.46%公司在粤港澳三四线城市(潮州、江门、肇庆)加大拿地力度,合计拿地278.7万方,楼面价仅1447元每平方米;同时,在长三角及中西部的强二线城市(无锡、南京、西安、武汉)积极拿地,长三角地区及中西部地区强二线城市分别新增土地158.8万方及206.1万方,平均楼面价12856元每平方米及8243元每平方米。 地产销售略超预期,强二线城市贡献销售增量 2019年公司房地产销售合计53个,销售面积252万方,销售金额864.2亿,同比去年增长22.05%,销售均价34228元每平方米。 粤港澳区域一线城市及长三角地区强二线城市贡献主要销售收入,其中,深圳香山里花园、天鹅湖花园及华侨城大厦合计贡献销售238.5亿,占销售额27.7%;杭州项目澄之华庭,南京项目翡翠天域、江畔都会上城及欢乐海岸合计销售256.5亿,占销售额29.7%。 快周转强资源双击,业绩结算增长步入快车道 公司2018年以来拿地销售增长显著,预计公司2019年至2021年实现营业收入579.87亿、702.26亿、825.31亿,同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%;2019年至2021年实现归属母公司净利润128.87亿、150.39亿及179.88亿,同比分别增长21.48%、16.89%及19.61%。 当前股本下,预计2019年至2021年EPS为1.57、1.83、2.19,目前股价对应PE为4.16倍、3.56倍、2.98倍,目前申万房地产指数在PE9.1倍交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示:1.房地产调控政策超预期收紧。
华侨城A 房地产业 2019-12-11 7.10 9.18 55.59% 7.93 11.69%
7.93 11.69%
详细
资源获取模式独特,土地布局日益完善 公司践行“文化+旅游+城镇化”的发展路径,依托“文旅+住宅”的拿地模式,多渠道协同发展,兑现城镇化项目的资源价值。截至2019年三季度,公司的土地储备面积为2378.7万平方米,约为2018年销售面积的11.5倍,可售项目资源充沛。公司立足中高端房地产市场,坚持布局核心城市的方针,全国化布局日益完善。 开创文旅新模式,塑造行业高标杆 公司文旅业务采用“旅游+”为载体的协同发展模式,并创造性地提出“文化+旅游+城镇化”的战略,聚焦主题公园为核心的旅游业务,积极推进产品创新,加大IP导入及培育力度,通过旅游业务促进区域城镇化,实现城镇化的提升,并进一步反哺公司的文旅业务。 业绩保持稳增,财务状况良好 2019年1-9月,公司实现营收298.6亿元,同比增长21.6%;归母净利润60亿元,同比增长17.8%,多年保持稳定增长。截至2019年三季度末,公司的销售毛利率达62.59%,得益于“文旅+地产”模式带来的低成本拿地红利,公司盈利水平逐年向上,并在行业中保持领先。 盈利预测与投资建议 华侨城A业绩稳增,“文旅+地产”模式成效显著,土储丰富,财务稳健,融资优势凸显,我们维持公司19-21年EPS分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE分别为4.4/3.6/3.0倍,当前公司估值处于历史底部,近三年最高、最低、中位数PE分别为11.9/4.8/7.1倍,因此,将公司评级由“增持”上调至“买入”,给予目标价9.18元/股。 风险提示 房地产政策收紧,销售不及预期,文旅收入不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-12-04 6.97 -- -- 7.83 12.34%
7.93 13.77%
详细
跟投管理办法出台,实施跟投项目范围扩大公司审议通过项目跟投管理办法,原则上所有项目必须实施跟投,在公司近两年拿地推盘提速明显,跟投机制出台再度强化公司周转提速策略。 公司跟投机制的修订显示出公司加速周转的战略意图,跟投管理办法的推出有利于将项目公司层面核心员工的利益与公司利益绑定,在公司周转提速进入快速成长期时,共同分享企业的成长,同时能够进一步的帮助公司提升房地产项目的推盘及周转。 拿地扩张维持高位,低成本拓储优势明显公司 2019年拿地维持高位,低成本拿地优势持续凸显。根据 Wind 中国土地大全数据库,前 11月公司合计拿地项目 50个,拿地面积 784.29万方,拿地总价492.5亿,平均楼面价 6280元每平方米,拿地均价上升主要由一二线城市拿地占比上升,推升整体拿地均价。除福州、南京、武汉少量项目外,主要新增土地为底价成交,低成本逆周期拓储优势显著。 盈利预测及估值预计公司 2019年至 2021年实现营业收入 579.87亿、 702.26亿、 825.31亿,同比分别增长 20.45%、 21.11%、 17.52%; 2019年至 2021年实现归属母公司净利润 128.87亿、 150.39亿及 179.88亿,同比分别增长 21.48%、 16.89%及 19.61%。 目前公司相对重估净资产折价约 60%,在 2014年至今的房地产小周期中,公司股价平均在对重估净资产折价 15%水平交易。当前股本下,预计 2019年至2021年 EPS 为 1.57、 1.83、 2.19,目前股价对应 PE 为 4.46倍、 3.81倍、 3.19申万房地产指数在 PE8.9倍交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 房地产调控政策超预期收紧;
华侨城A 房地产业 2019-12-02 6.94 10.30 74.58% 7.66 10.37%
7.93 14.27%
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公司修订项目跟投计划是在项目层面对现有激励体系的进一步完善, 也彰显了公司积极发展的决心,且前三季度并表销售回款大幅增长,反映真实的经营改善,扩规模和加速周转逻辑持续兑现,且高盈利项目进入结算周期也给 2019年全年业绩提供较充分保障。预计公司 2019-2021年 eps 分别为 1.58、 1.87和 2.20元,对应 pe 分别为 4.5X、 3.8X 和 3.2X;目前市值较 NAV 折价约 50%,也即无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价 10.3元(对应 2020PE=5.5X)。 事件: 11月 25日公司修订项目跟投管理办法, 此次办法明确了跟投项目范围、跟投管理机制、跟投人员、跟投额度、跟投本金的进入及返还、跟投收益分配并新增跟投保障等内容。(跟投条例修订前后对比见表 1)点评: (1)修订项目跟投计划进一步彰显积极发展的决心。 此次跟投计划的修订主要变更以下几点: a.跟投项目范围变更为新型城镇化项目; b.跟投管理机制改变,从党 委会为最高决策机构变为董事会为最高权力机构;c.跟投额度上限从10%降为 5%,且每个项目跟投资金最低不得低于 200万元; d.必须跟投人范围扩大,不可参与跟投人范围减小; e.跟投本金的进入时间由项目启动会后 30天内变为项目土地成本缴纳超过 50%时点后 90个自然日内,且增加了返还前提条件; f.跟投收益参照标准由 IRR 变为利润; g.新增风险保障条例。 修订进一步推动了公司项目快速落地,促进科学决策,强化项目现金流管理,实现管理团队激励与项目中长期运营结果的绑定,从而有利于推动公司整体战略目标的实现。且公司近年来一直倾力于加快周转效率,在行业赛道逐渐收窄的大环境下谋求更强的竞争力,本次跟投计划在项目层面对现有激励体制进一步完善并彰显公司积极发展的决心。 (2)并表销售回款大幅增长,拿地补货仍较为积极。 公司前三季度销售表现良好,单华侨城大厦项目就贡献了 100亿预收,而合计并表销售回款大致 599亿,较去年同期+66%。前三季度新增土储项目 29个,主要分布在深圳、广州、南京、宁波、武汉、西安、合肥等一线和核心二线城市,大湾区及周边和长三角周边的强
华侨城A 房地产业 2019-11-06 7.13 -- -- 7.29 2.24%
7.93 11.22%
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支撑评级的要点 业绩增长稳健,投资收益高增。2019年前三季度公司实现营业收入298.6亿元,同比增长21.6%;实现归母净利润60.0亿元,同比增长17.8%。销售毛利率与净利率分别较上年提升1.71及0.93个百分点至62.59%及22.85%。报告期内公司投资收益23.5亿元,较上年同期增加437.37%,主要为处置昆明及西安项目公司的收益所致,对业绩形成一定支撑,但营业税金及财务费用有所提高,导致业绩增速不及营收增速。 地产结算规模增长,拿地积极财务健康。房地产业务方面,公司19年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金共计599.3亿元,同比增长65.8%,由于旅游业务收入较为稳定,因此销售现金流高增主要由地产结算增长所致。拿地方面,公司19年第三季度新增土地储备仍以一二线重点城市和大湾区为主,新增项目29个,总权益建面520.89万方。拿地高增推动报告期末资产负债率和净负债率分别上涨至76.9%和102.6%,属可控杠杆水平。报告期末公司预收账款同比增长80.0%至726.8亿元,覆盖18年营收1.5倍,业绩保障能力较强。公司在手现金398.8亿,现金短债比1.82,财务结构健康。 旅游版图再度扩充,立足粤港澳布局全国。旅游业务方面,报告期内旅游综合收入196.6亿元,同比增长6.1%;襄阳、郑州、扬州等地成功落子优质文旅项目。2019年,预计伴随南京及南昌欢乐谷项目,宁波及顺德欢乐海岸项目陆续开业,文旅业务收入增速有望提升。 估值 我们维持公司2019-2021年EPS预测分别为1.58/1.81/2.06元,对应19年PE4.5倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 地产业务结算规模不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 12.25 107.63% 7.29 3.85%
7.93 12.96%
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公司 2019年 1-9月实现营业收入 298.61亿,同比增长 21.63%; 实现归属于上市公司股东净利润 59.97亿,同比增长 17.82%。 业绩实现稳增, 销售回款增长明显: 前三季度毛利率同比提升1.7pct 至 62.6%, 且投资收益同比大增 437.4%。但营收增速仍高于归母净利润增速的主要原因在于: 1、第三季度结算项目高毛利导致土增税增加,带动税金及附加同比增加 59.5%; 2、费用化利息支出增加导致财务费用同比增加 63%; 3、少数股东损益占净利润比重增加 6.7pct 至 12.1%。 报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅增加 65.8%至 599.3亿元,回款增长明显,且前三季度预收款项合计 767.7亿元,较年初增长 63%,为 2018年营业收入的 151%。 销售的快速增长带来大量已售未结金额,为未来业绩释放提供保障。 第三季度拿地加速,土储组合持续优化: 拿地方面, 第三季度获项目 29个,权益建面 520.89万方,超过上半年拿地权益建面,拿地明显提速。 分能级来看,公司第三季度新增土地储备仍以一二线重点城市和大湾区城市为主,权益建面口径上,一、二、三线城市分别占比 19.36%, 25.45%和 55.19%,大湾区拿地权益建面占比 27.5%,有利于提升资源质量, 持续优化土储组合。 净负债率较年初上升,短债压力有所下降: 前三季度积极拓展项目带动报告期末净负债率较年初增加 18pct 至 102.64%, 但货币资金较年初增加 50.88%至 410.82亿元,使得短债压力较年初降低 15pct 至 65.78%。融资方面, 9月, 公司设立资产支持专项计划, 成功募集资金 21.5亿元, 利率低至 4.24%。 公司充分享受央企信用背书,融资成本处于行业较低水平,未来也将有助于公司将融资优势转化为资源优势,在行业中取得持续竞争力。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19、 20年 EPS 分别为 1.60和 2.01元,对应当前估值仅 4.3倍、 3.5倍,公司估值优势极其明显,维持“买入”评级。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 10.30 74.58% 7.29 3.85%
7.93 12.96%
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(1)前三季度利润平稳增长,但三季度单季低于预期。公司前三季度收入/营业利润/归母净利分别为299亿/89亿/60亿,同比分别增长22%/25%/18%。具体看,收入平稳增长,而毛利率则较去年同期提高1.7PCT至62.6%,投资收益较去年同期也大幅增加(同比+437%);但与此同时,结转毛利率提升大幅推高了土增税、有息负债规模扩张显著增加了财务费用,导致营业利润增速仅略高于收入增速;另外,期内结转项目权益比略有下降,带动归母净利增速小幅回落至18%。若剔除投资收益等影响,则前三季度扣非后归母净利同比仅+2.4%(上半年为+45%),低于预期,这主要受第三季度盈利拖累。截至三季度末,预收款约727亿元,对年化收入覆盖倍数约1.4倍,预计全年业绩或维持稳健增长。 (2)并表销售回款大幅增长,拿地补货仍较为积极。公司前三季度销售表现良好,单华侨城大厦项目就贡献了100亿预收,而合计并表销售回款大致599亿,较去年同期+66%。前三季度新增土储项目29个,主要分布在深圳、广州、南京、宁波、武汉、西安、合肥等一线和核心二线城市,大湾区及周边和长三角周边的强三线(如东莞、佛山、茂名、无锡等);新增的29个项目对应权益计容建面521万平(全口径800万方),其中上半新增权益计容建面437万平(同比+90%,18年全年约140%),拿地力度略有减弱但仍较为积极。整体而言,公司存量土储优厚,2017年以来又适当加杠杆积极扩充增量土储,同时强化与其他优秀开发商合作,这为未来销售规模的扩张奠定基础。 (3)适当加杠杆助力规模扩张,短期偿债压力可控。截至三季度末,公司有息负债规模约1275亿,较18年底增长了38%,推动净负债率较去年底提高了19PCT至103%,在近两年规模高速扩张背景下,杠杆水平适度提高但仍属合理范围之内;公司在手现金大致411亿,对短期有息负债保障系数为154%,短期偿债压力仍可控。 投资建议:公司前三季度并表销售回款大幅增长,反映真实的经营改善,扩规模和加速周转逻辑持续兑现,且高盈利项目进入结算周期也给2019年全年业绩提供较充分保障。预计公司2019-2021年eps分别为1.58、1.87和2.20元,对应pe分别为4.5X、3.8X和3.2X;目前市值较NAV折价约50%,也即无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”投资评级,第一阶段目标价10.3元(对应2020PE=5.5X)。 风险提示:房地产调控政策超预期,周转速度低于预期,三四线项目去化率低于预期。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 9.00 52.54% 7.29 3.85%
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3Q19营收+22%、 业绩增速+18%,主要源于投资收益同比+437%3Q19营业收入 298.6亿元,同比+21.6%;归母净利润 60.0亿元,同比+17.8%; 扣非净利润 49.6亿元,同比+2.4%; 每股收益 0.73元,同比+17.8%; 毛利率和净利率分别为 62.6%和 20.1%,分别同比+1.7pct 和-0.6pct,毛利率提升源于公司华东和华南一二线高毛利率项目结转较多; 三项费用率合计 15.8%,同比+2.0pct, 其中财务费用率同比+1.8pct, 源于公司持续积极拿地。 业绩增速低于营收主要源于: 1)3Q 营业税金及附加同比+59.5%, 源于土增税增长较多; 2)财务费用同比+63.0%,源于拿地增加导致有息负债同比+22.5%; 3)少数股东权益占比 12.1%,同比+6.7pct; 但考虑到公司三季度转让昆明和西安项目,致投资性收益达 27.7亿元、 同比+437.4%,对业绩形成较强支撑。 19Q3公司净资产收益率 9.6%,同比+0.2pct。 销售高增, Q3末预收款同比+80%, 拿地积极态度, 存货同比+58%房地产业务方面, 3Q19公司销售商品、提供劳务收到的现金 599.3亿元,同比+65.8%,考虑到公司乐园营收较为稳定,显示出公司销售同比去年均有较大幅度增长。 销售高增推动 19Q3末预收账款增至 726.8亿元,同比+80.0%,覆盖 18年总营收 151.0%, 保障业绩释放能力。 拿地方面, 3Q19公司在深圳、广州、武汉、南京等热点城市新增计容建面 799.5万方, 同比去年明显增长,其中新增权益建面 520.9万方, 权益占比 65.1%; 19Q3末公司存货 2,073.7亿元,同比+58.1%, 显示公司拿地积极。 拿地高增推动资产负债率和净负债率分别升至 76.9%、 102.6%,分别同比+2.5pct、 +13.3pct,同时长短债比 3.8、现金短债比 1.5, 财务保持健康状态。 旅游业务稳步增长, 旅游片区综合开发与房地产业务协同优势明显旅游业务方面, 欢乐谷接待游客人次保持稳增,比如北京、武汉、重庆欢乐谷上半年游客增幅均超 10%。报告期内, 北京欢乐谷五期、南昌玛雅乐园如期开业;重庆欢乐谷引入超级飞侠,实现优质文化 IP 利用的突破。未来公司将充分发挥旅游龙头品牌优势,加大对主题公园新业态的探索,不断升级欢乐谷景区,并创新植入国产动漫 IP 元素,预计未来旅游业务有望形成规模效应、且与房地产业务形成协同效应,以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势。 投资建议: 销售高增, 业绩稳健, 拿地积极, 维持“ 强推” 评级华侨城是旅游+地产的独特标的,旅游地产联动模式清晰,近两年积极在一二线城市拿地扩充土储,并且公司以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势,盈利能力显著, 有望推动公司业绩保持稳定增长。 我们维持公司 19-21年每股收益预测 1.49、 1.73、 1.96元,目前股价对应 19/20PE 仅 4.7/4.1倍, 18A/19E股息率达 4.2%和 4.9%,维持目标价 9.00元, 鉴于业绩销售优异表现以及低估值高股息, 维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 -- -- 7.29 3.85%
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事件概述华侨城 A 发布三季报,前三季实现营收 298.6亿元,同比+21.6%;实现归母净利润 60亿元,同比+17.8%。 分析判断: ?业绩增长稳健, 盈利水平持续攀升公司 2019年 1-9月实现营业收入 298.6亿元,同比增长 21.6%;实现归母净利润 60亿元,同比增长 17.8%。营收增长主要系报告期内公司房地产项目转结收入增加所致。报告期内,公司净利润率及净资产收益率达 9.62%和 62.59%,分别较上年同期上升 0.18和 1.71pct, 经营质量进一步提高。 ?地产版图扩张,聚焦重点城市报告期内, 公司分别在深圳、广州、济南、南京、合肥、无锡等重点城市新增土地储备 29块, 计容建面 799.5万平方米,地产业务多点开花。 此外, 公司的土地布局均位于粤港澳、长三角及京津冀等区域,继续坚持布局都市圈核心城市的方针。 ?财务杆杆率下行, 低成本融资优势显著截止报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为 56.95%,较上年同期下降 2.65pct,杠杆水平持续优化。 在行业融资收紧的背景下,第三季度,公司成功发行 21.5亿元证监会主管 ABS, 票面利率仅 4.24%,融资成本在行业中处于较低的水平,低成本融资优势将为公司未来的发展打下良好的基础。 投资建议华侨城 A 业绩稳定增长, 核心城市土储丰富,财务稳健, 低成本融资优势凸显。预计公司 19-21年 EPS 分别为1.58/1.93/2.31元,对应 PE 分别为 4.5/3.7/3.1倍, 首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期,文旅业务发展不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名