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华侨城A 房地产业 2020-11-25 7.26 10.78 58.76% 7.52 3.58%
7.52 3.58% -- 详细
销售持续向好,文旅同步复苏。10月份公司实现合同销售面积33.4万平,合同销售金额78.6亿元;1-10月份公司累计实现合同销售面积284.8万平,达2019年全年销售面积的113%,销售金额687亿元,达2019年全年销售金额79.5%。文旅方面,随着疫情放缓,公司举办多种活动吸引消费者,游客接待量处于持续向好、逐月改善的过程中。“十一”期间,华侨城旅游共接待游客近650万人次,为2019全年接待总量的12.5%,同时,南京欢乐谷已于11月11日正式开业,有望进一步增强公司盈利能力。 文旅方式拿地占比近7成,土储持续增厚。2020年前三季度,华侨城新获取土地项目23个,占地面积479万平米,对应建筑面积1000万方,土地价款351亿。其中文旅综合用地达13块,总建面达694万方,占比近7成。土地布局核心城市,均位于郑州、武汉、青岛、成都、襄阳等区域核心城市,公司不断通过文旅方式拿地,土储持续增厚。 盈利预测与投资建议。充分考虑疫情的影响,我们预计2020-2022年公司归母净利润年复合增速12.5%,EPS分别为1.74/1.94/2.14元,考虑到公司文旅业务的发展潜力及一二线地产资源的迅速上量,维持“买入”评级,目标价10.78元,相当于每股RNAV17.04元折让36.7%。 风险提示:销售及回款不及预期、文旅项目恢复不及预期等风险。
华侨城A 房地产业 2020-10-30 6.64 -- -- 7.42 11.75%
7.52 13.25% -- 详细
业绩小幅下降,盈利能力收窄2020Q1-3,公司实现营业收入 333.9亿元,同比增长 11.8%,归母净利润 52.5亿元,同比-12.5%;营收增速高于净利润增速主要系: 1)报告期内毛利率下降 5.38pct;2)投资净收益减少 25.5亿元。报告期内,公司毛利率及净利率为 57.21%、16.28%,较上年同期下降5.38pct 和 6.57pct,盈利水平有所下降,但仍处于行业较高水平。 拿地保持积极,文旅稳步恢复2020Q1-3,公司实现销售金额 250.0亿元,同比+36.4%。拿地方面,公司新增计容建筑面积 1000.4万平米,对应拿地金额 351.2亿元,拿地金额/销售金额高达 140.5%,相较于 2019年提升 54.2pct拿地强度保持高位。旅游业务方面,公司为应对疫情的影响,积极创新开发特色项目,不断加大宣传推广力度,欢乐谷集团联合举办超级儿童节、公益直播等活动;东部华侨城打造“健康生活艺术节”等品牌活动,吸引大量消费者。 财务状况向好,短债风险可控报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为54.81%和 96.44%,分别较 2020H1下降 2.55pct 和 14.80pct,杠杆率有所下降。此外,公司在手货币资金 433.8亿元,同比增长5.6%,现金短债比为 1.11,短期偿债风险可控。 投资建议华侨城 A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS为 1.73/2.08/2.42元,对应 PE 分别为 3.9/3.2/2.8倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
华侨城A 房地产业 2020-10-28 6.74 8.88 30.78% 7.37 9.35%
7.52 11.57% -- 详细
10月26日公司披露2020三季报,前三季度实现营收333.9亿,同比+11.8%;实现归母净利52.5亿,同比-12.5%;实现扣非后归母净利50.0亿,同比+0.8%。疫情后公司地产结算提速、文旅迎接复苏,全年业绩有望延续平稳修复。我们预测公司2020-2022年EPS为1.63、1.89、2.19元(前值1.74、2.10、2.53元),维持“买入”评级。 三季度结算提速,利润修复平缓主要源于股权转让回落 前三季度公司归母净利累计同比降幅由上半年的-23.9%收窄至-12.5%,主要源于三季度结转提速,单季度营收同比+33.4%,前三季度累计同比增速回正至+11.8%。公司利润增速修复相对平缓,1、受结转结构和上半年文旅业务拖累,前三季度综合毛利率同比-5.4pct至57.2%;2、股权转让明显减弱,前三季度投资净收益大幅降至2.2亿(去年同期27.7亿)。报告期末公司预收账款+合同负债同比+26.6%至919.8亿,对2019全年营收覆盖率高达153%。四季度传统结算高峰到来有望延续业绩平稳修复。 销售显著改善,文旅有望同步复苏 前三季度公司地产及旅游综合项目实现销售金额608.5亿(前三大城市占比:深圳25.1%、南京14.3%、杭州9.9%),同比+11%,较2020上半年的-10%显著改善。前三季度销售权益比72.5%,较2019全年降低1.9pct。报告期公司通过主题活动和宣传推广推进旅游业务恢复。据华侨城集团官网,2020“十一”假期华侨城旅游共接待游客近650万人次,我们计算约为2019全年接待总量的12.5%。随着疫后消费复苏,公司文旅业务有望迎来同步修复。 土地投资稳中求进,“绿色档”预留充裕发展空间 前三季度公司新增土储1000.4万平,同比+25.1%;新增土储总价351.2亿,权益比81.2%。报告期末公司累计土储建筑面积5698万平,剩余可开发建筑面积2879万平,其中一二线城市占比80%以上。报告期末公司扣除预收账款的资产负债率69.6%,较2019年末+0.3pct;净负债率96.4%,较2019年末+12.0pct;现金短债比111.2%,较2019年末+4.4pct。公司处于融资监管新规的“绿色档”区间,为成长延续预留充裕融资空间。 “文旅+地产”片区模式穿越周期,维持“买入”评级 公司2020年启动不超过2.46亿股的大手笔回购,全部用于股权激励,截至9月末累计回购1.4亿股,斥资9亿元。公司“文旅+地产”模式盈利能力突出,依托央企背景的产业生态和融资优势明显。考虑到综合毛利率下行,我们调整2020-2022年EPS至1.63、1.89、2.19元(前值1.74、2.10、2.53元)。参考可比公司2021年4.7倍PE估值(Wind一致预期),给予公司2021年4.7倍PE估值,目标价8.88元(前值9.57元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;文旅项目竞争;一二线城市销售不确定。
华侨城A 房地产业 2020-09-28 6.79 10.78 58.76% 7.20 6.04%
7.52 10.75%
详细
“文化+旅游+城镇化”模式及持续迭代产品线,文旅行业龙头地位不改。公司文旅规模位居国内第一,全球Top3,2015-2019年公司文旅营收由123亿元提升至303亿元,2020H1文旅营收在疫情影响下依然实现收入99亿元,2015-2019年文旅参观量由3018万人次提升至5397万人次,2020H1受疫情影响降至830万人次,但下半年在强劲恢复。公司文旅业务强劲发展源于两个原因:一方面是独特的“文旅+地产”商业模式,公司通过文化与旅游产品融合,依靠文旅产业持续获取低价土地,并通过地产开发销售反哺文旅业务,形成文旅地产业务协同效应,与同行错位竞争;另一方面在于不断迭代的成熟产品线,其中互动娱乐型“欢乐谷”和“商业文旅型”欢乐海岸已具备较强的复制性及盈利性,已初步完成全国性布局。 周转加速销售面积同比大增,多元化拿地维持土地价格优势。1)快周转、布局拓宽及城市深耕三方面催化公司销售额快速增长:2016-2019年公司销售额由342亿元提升至863亿元,CAGR 达46%,2020H1销售额仅微降10%至317亿元,周转效率持续提升,2019年有13个地产项目实现一年内拿地并开盘。2)多元化拿地优势凸显,土储充沛:公司通过文旅勾地等多元化方式拿地,2016-2019年新增土地规模由198万方增至1208万方,2020H1新增土地逆势增至642万方,土地成本持续走低,楼面价由2016年的9805元/平降至2020H1的3576元/平。公司2020H1土储建面5283万方,一二线占比近80%,布局优质,可开发年限超过十年,远高于其他房企。 融资成本低,盈利能力强。公司融资优势明显,凭借央企背景,2019年融资成本仅为4.56%。公司负债结构合理,2020H1有息负债中长期负债占比达66%,剔除预收的资产负债率为56%,现金短债比为1.07,公司偿债压力合理。公司盈利能力突出,2020H1地产业务毛利率达80.7%、文旅业务毛利率37.7%,公司整体毛利率达54.9%,远高于其他房企。 盈利预测与投资建议。充分考虑疫情的影响,我们预计2020-2022年公司归母净利润分别为143/159/176亿元;EPS 分别为1.74/1.94/2.14元,考虑到公司文旅业务的发展潜力及一二线地产资源的迅速上量,给予“买入”评级,目标价10.78元,相当于每股RNAV17.04元折让36.7%。 风险提示:竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、文旅项目恢复不及预期等风险。
华侨城A 房地产业 2020-05-06 6.10 -- -- 6.51 1.56%
8.70 42.62%
详细
事件概述华侨城 A 发布 2020年一季报,公司实现营收 68.2亿元,同比-13.9%;归母净利润 8.4亿元,同比-30.0%。 结算节奏拖累业绩释放 ,盈利 水平 依旧保持高位2020Q1公司实现营业收入 68.2亿元,同比下降 13.9%;归母净利润 8.4亿元,同比减少 30.0%;公司净利润出现下滑,主要系结算节奏不均所致。报告期内,公司销售毛利率为 64.8%,较去年同期上升 2.6pct,净利率为11.4%,较去年同期下降 4.4pct,盈利水平虽有所下滑,但仍处于行业较高水平。 投资强度较高 ,土储 优质充沛2020Q1公司实现销售金额 87.3亿元,销售面积 32.9万平方米。报告期内,公司拿地面积为 324.6万平方米,对应拿地金额 58.7亿元,拿地金额占销售金额的比重为 67.2%,投资力度较大。报告期末,公司土储剩余可开发建筑面积高达 2768万平方米,可售资源充裕,可充分保障未来的销售。 拿地推高杠杆率 , 短期偿债压力上升报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为 58.8%,较上年末上升 2.3pct;净负债率为 96.8%,较上年末上升 12.3pct,公司加大拿地致使杠杆率有所提升。报告期末,公司在手货币资金 435.8亿元,同比减少16.3%,现金短债比为 0.94,短期偿债压力加大。 投资建议华侨城 A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。维持前期预测不变,预计 20-22年 EPS 分别为 1.81/2.15/2.51元,对应 PE 分别为 3.6/3.0/2.6倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
华侨城A 房地产业 2020-05-04 6.10 -- -- 6.51 1.56%
8.70 42.62%
详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;公司实现归属上市公司股东的净利润123亿元,同比增长17%;公司基本每股收益为1.5元,同比增长16.56%。公司2019年度分红派息预案:以2019年12月31日股本总数为基数,每10股派送人民币3.0元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩持续增长,风控能力进一步增强。 2019年公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;实现归母利润123亿元,同比增17%。公司总资产达3796亿元,同比增28%。公司销售毛利率56.58%,保持行业领先地位,得益于公司商业模式带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势。剔除预收账款的资产负债率为56.53%,较2018年降低2.22个百分点。公司ROE为19.3%,较2018年增长0.3个百分点,体现了良好的竞争力和盈利性。 (二)销售同比高增长,拿地积极。 2019年,公司销售面积252.1万方,同比增22.3%;销售金额862.6亿,推动19年末公司预收账款增至700.3亿元,同比增56.6%,覆盖同期营收的104%,业绩保障能力进一步增强。2019年新增计容建面1208万平米,拿地/销售面积比为479.2%,拿地积极并成本较低。 (三)产融结合持续深化,资金保障坚实有力。 公司综合运用直接融资、发行债券、REITS、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,业内较低。公司所属企业参与管理或出资的各类基金共7只,总规模44.3亿元,同比增长82.1%,有效撬动社会资本,服务公司主业发展。 3.投资建议。 华侨城A(000069)是地产板块中旅游+地产的特色标的,拿地积极、业绩靓丽,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.75、2.05元。以4月29日6.43元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.7倍、3.2倍,市净率0.8倍。公司巩固低成本土地获取优势,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,我们继续维持对华侨城A“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
华侨城A 房地产业 2020-05-01 6.11 7.46 9.87% 6.51 1.40%
8.70 42.39%
详细
2019年业绩平稳增长,疫情影响2020Q1业绩表现 2019年实现营收600.3亿元,同比+24.7%;实现归母净利123.4亿元,同比+16.7%;加权平均ROE同比+0.35pct至19.3%;拟每10股派发现金红利3元(含税),分红率19.9%。2020Q1实现营收68.2亿元,同比-13.9%;实现归母净利8.4亿元,同比-30.0%。2019年总体业绩略低于预期(我们此前预测值132.9亿元)。我们预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元),维持“买入”评级。 资源禀赋稳步兑现,盈利质量保持高位 公司2019年业绩增速低于营收增速,主要源于:1、地产结算增速放缓,报告期地产营收同比+3.9%至291.3亿元。结算毛利率同比+5.8pct至74.6%,盈利能力继续保持行业领先。2、旅游综合营收同比+58.8%至302.6亿元,毛利率同比-5.7pct至40.6%,拖累综合毛利率同比-3.8pct至56.6%。 3、少数股东损益占净利润的比重同比+7.7pct至14.0%。报告期合联营企业及股权出售带来投资净收益同比+90.8%至44.8亿元,继续通过股权转让加速优质资源的业绩兑现。2020Q1受疫情对文旅综合和竣工交付的影响,营收和归母净利增速分别同比-13.9%和-30.0%。 销售周转提档加速,一二线城市土储优渥 2019年公司通过加大“短平快”项目比重、股权合作和整售/团购等销售模式加快周转,全年实现签约面积252万平,同比+22%;签约金额863亿元,同比+45%。2019年新增土储1207.4万平,同比-12.7%;权益建面833.9万平,同比-4.5%;新增土储总价747.8亿元,权益地价492.7亿元;新增47个项目中的28个以底价摘牌,继续以低成本巩固资源禀赋,加大粤港澳大湾区和长三角布局。截至2020Q1,公司累计土储+主要在建项目(土地成交金额大于50亿元)的未竣工建面3571万平,一二线城市货值充裕,2020年销售有望迈向千亿。 文旅全面融合发展,稳固行业领军地位 年报显示,在全球主题公园大型企业集团排名中,华侨城连续6年位居亚洲第一、全球第四。2019年旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社和2家开放式旅游区累计接待游客5209万次,同比+12%。受新冠疫情影响,短期文旅板块承压。公司明确表示在补短板、练内功、强服务的同时组织各景区、酒店做好营销和策划的充分准备,全力迎接旅游消费回升。 “文旅+地产”片区模式穿越周期,维持“买入”评级 公司2019年出台跟投机制,2020年启动不超过19.7亿元的大手笔回购,全部用于股权激励。“文旅+地产”模式持续改善盈利空间,依托央企背景的产业生态和融资优势明显。考虑疫情对文旅业务的影响,预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元)。 参考可比公司2020年4.9倍PE估值,给予公司2020年4.5–5.0倍PE估值,目标价7.83-8.70元(前值8.12-8.93元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;文旅项目竞争;一二线城市销售不确定。
华侨城A 房地产业 2020-04-30 6.04 -- -- 6.56 3.47%
8.70 44.04%
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事件 华侨城发布2019年年报及2020年1季报:2019年公司实现营业收入600.25亿元,同比增长24.7%;归母净利润123.40亿元,同比增长16.5%,基本每股收益1.50元,拟每股派发现金红利0.3元。2020年1季度,公司营业收入68.18亿元,同比减少13.9%;归母净利润8.39亿元,同比减少30.0%。 点评 业绩稳健增长,经营效益可观。2019年公司实现营收和业绩增速分别为24.7%、16.5%。公司2019年销售毛利率为56.58%,同比略下滑3.8个百分点,得益于公司商业模式所带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势,毛利率继续保持行业领先地位,其中房地产、旅游综合业务毛利率分别达74.6%、40.6%;公司销售及管理费率达7.8%,同比下降0.8个百分点,经营管理质量进一步提升;推动销售净利率达23.9%,同比提升0.4个百分点。20年1季度,公司营收和业绩增速分别为-13.9%、-30%;营收出现下滑主要受到疫情影响,结算规模有所回落;此外投资收益同比减少130%至-0.55亿元,影响业绩增速。 坚持“以收定投”原则,加大重点区域战略布局。2019年公司房地产业务实现销售面积252万平方米,同比增长22%;销售金额863亿元,同比增长45%。公司2019年累计获取土地47宗,拿地面积1208万平米,拿地金额745亿元,公司继续在粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等国家重点战略区域加大投资力度,综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手段,成功落地武汉青山红坊、合肥国际空港小镇和巢湖半岛温泉小镇等多个文旅及城镇化项目,在多个重点城市实现“一城多点”布局,其中28个项目以底价摘牌,有效降低资源获取成本。截至2020年1季度末,公司未开发土地储备2768万平米,资源储备丰富。 持续布局优质文旅项目,收入增速可观。公司2019年旅游板块实现营收302.62亿元,同比增长58.96%,占总营收的50.42%。公司旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社、2家开放式旅游区2019年累计接待游客5209万人次,同比增长12%。公司持续布局优质文旅项目,在全球主题公园大型企业集团排名中,公司连续6年位居亚洲第一、全球第四;此外,公司已在大湾区、长三角、长江经济带等多地投资拓展欢乐海岸、欢乐港湾系列产品,成为华侨城又一优势和拳头产品。 杠杆水平可控,融资成本低位。2019年公司综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,处于同行业较低水平;2020年1季度,公司资产负债率76.2%,同比下降0.6个百分点;净负债率96.8%,同比提升6.3个百分点。 投资建议:华侨城依托集团背景,是全域旅游践行者,持续在“文化+旅游+城镇化”的发展路径上深耕。公司“旅游+地产”拿地模式难以复制,业务进入壁垒强,同时易于异地复制。我们预计2020年-2022年公司EPS为1.73、1.95、2.18元人民币,对应PE分别为3.7、3.3、2.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险。
华侨城A 房地产业 2020-03-27 6.22 -- -- 6.65 1.84%
6.33 1.77%
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事件概述公司于3月20日通过了《关于回购部分社会公众股份的议案》,24日公司发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》,将在通过回购方案的12个月内以自有资金回购公司股份,回购的股份将用于实施股权激励计划。 大幅回购公司股份,彰显管理层信心根据公司回购议案,公司将以自有资金回购不超过2.46亿股,不低于1.23亿股公司股份,回购价格不超过8元/股。按拟回购股份数量和价格上限计算,公司回购股份约占公司总股本的3%,预计回购金额不超过19.69亿元。大幅度回购公司股份彰显了公司管理层对公司未来发展前景的信心和对公司价值的高度认可。回购的股份将用于实施公司股权激励计划,将进一步完善公司治理结构,有利于公司长期经营目标的实现。 销售持续增长,文旅模式降成本2019年公司实现销售金额862.4亿元,销售持续增长。2019年公司新增土储权益计容建筑面积833.9万平方米,下降4.46%,拿地强度有所减弱。公司践行“文化+旅游+城镇化”的发展路径,多渠道协同发展,兑现城镇化项目的资源价值。 业绩平稳提升,财务状况稳健2019年前3季度,公司实现营收298.6亿元,同比增长21.6%;归母净利润60亿元,同比增长17.8%,保持稳定增长。公司剔除预收账款后的资产负债率为56.9%,较2018年末降低1.6pct,现金短债比为1.54,短期偿债能力强,财务状况稳健。 投资建议华侨城A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持前期预测不变,预计公司19-21年EPS 分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE 分别为4.2/3.4/2.9倍,维持公司“买入”评级。 风险提示疫情发展的不确定性,销售不及预期。
华侨城A 房地产业 2020-03-03 6.59 -- -- 7.10 7.74%
7.10 7.74%
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拿地力度维持高位,长三角中西部扩张再提速 2019年公司拿地合计47个,计容建筑面积合计1207.4万方,土地总价款747.8亿,平均拿地楼面价6193.3元每平方米,拿地权益建筑面积同比小幅下滑4.46%公司在粤港澳三四线城市(潮州、江门、肇庆)加大拿地力度,合计拿地278.7万方,楼面价仅1447元每平方米;同时,在长三角及中西部的强二线城市(无锡、南京、西安、武汉)积极拿地,长三角地区及中西部地区强二线城市分别新增土地158.8万方及206.1万方,平均楼面价12856元每平方米及8243元每平方米。 地产销售略超预期,强二线城市贡献销售增量 2019年公司房地产销售合计53个,销售面积252万方,销售金额864.2亿,同比去年增长22.05%,销售均价34228元每平方米。 粤港澳区域一线城市及长三角地区强二线城市贡献主要销售收入,其中,深圳香山里花园、天鹅湖花园及华侨城大厦合计贡献销售238.5亿,占销售额27.7%;杭州项目澄之华庭,南京项目翡翠天域、江畔都会上城及欢乐海岸合计销售256.5亿,占销售额29.7%。 快周转强资源双击,业绩结算增长步入快车道 公司2018年以来拿地销售增长显著,预计公司2019年至2021年实现营业收入579.87亿、702.26亿、825.31亿,同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%;2019年至2021年实现归属母公司净利润128.87亿、150.39亿及179.88亿,同比分别增长21.48%、16.89%及19.61%。 当前股本下,预计2019年至2021年EPS为1.57、1.83、2.19,目前股价对应PE为4.16倍、3.56倍、2.98倍,目前申万房地产指数在PE9.1倍交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示:1.房地产调控政策超预期收紧。
华侨城A 房地产业 2020-03-03 6.59 -- -- 7.10 7.74%
7.10 7.74%
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销售稳健增长,独特模式显成效 2019年公司主要销售项目53个,实现销售面积252万平方米,同比增长22.05%,实现销售金额862.4亿元,位居2019年克而瑞销售排行榜第45位。近3年,销售规模保持了较快的增长,一方面,系公司加大了全国范围内重点区域和核心城市的布局,另一方面,公司坚持“文旅+地产”的独特模式,持续获取低成本优势资源。 拿地力度减小,土地布局日益完善 2019年公司新增权益建筑面积833.9万平方米,同比下降4.46%,新增计容建筑面积1207.4万平方米,相较于前两年,投资强度有所减弱。从区域分布来看,珠三角、长三角、中西部及京津冀区域新增计容建面占比分别为41%、25%、23%和11%,从城市能级来看,一线、二线及三四线新增计容建面占比分布为12%、47%和40%;公司继续坚持布局都市圈核心城市的方针,动态调整一线、二线和三四线城市的拿地比重,在追求高效的同时兼备相对的稳定性,保障未来高质量发展。 投资建议 华侨城A业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持前期预测不变,预计公司19-21年EPS分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE分别为4.2/3.4/2.9倍,维持公司“买入”评级。 风险提示 疫情发展的不确定性,销售不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-12-11 7.10 8.74 28.72% 7.93 11.69%
7.93 11.69%
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资源获取模式独特,土地布局日益完善 公司践行“文化+旅游+城镇化”的发展路径,依托“文旅+住宅”的拿地模式,多渠道协同发展,兑现城镇化项目的资源价值。截至2019年三季度,公司的土地储备面积为2378.7万平方米,约为2018年销售面积的11.5倍,可售项目资源充沛。公司立足中高端房地产市场,坚持布局核心城市的方针,全国化布局日益完善。 开创文旅新模式,塑造行业高标杆 公司文旅业务采用“旅游+”为载体的协同发展模式,并创造性地提出“文化+旅游+城镇化”的战略,聚焦主题公园为核心的旅游业务,积极推进产品创新,加大IP导入及培育力度,通过旅游业务促进区域城镇化,实现城镇化的提升,并进一步反哺公司的文旅业务。 业绩保持稳增,财务状况良好 2019年1-9月,公司实现营收298.6亿元,同比增长21.6%;归母净利润60亿元,同比增长17.8%,多年保持稳定增长。截至2019年三季度末,公司的销售毛利率达62.59%,得益于“文旅+地产”模式带来的低成本拿地红利,公司盈利水平逐年向上,并在行业中保持领先。 盈利预测与投资建议 华侨城A业绩稳增,“文旅+地产”模式成效显著,土储丰富,财务稳健,融资优势凸显,我们维持公司19-21年EPS分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE分别为4.4/3.6/3.0倍,当前公司估值处于历史底部,近三年最高、最低、中位数PE分别为11.9/4.8/7.1倍,因此,将公司评级由“增持”上调至“买入”,给予目标价9.18元/股。 风险提示 房地产政策收紧,销售不及预期,文旅收入不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-12-04 6.97 -- -- 7.83 12.34%
7.93 13.77%
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跟投管理办法出台,实施跟投项目范围扩大公司审议通过项目跟投管理办法,原则上所有项目必须实施跟投,在公司近两年拿地推盘提速明显,跟投机制出台再度强化公司周转提速策略。 公司跟投机制的修订显示出公司加速周转的战略意图,跟投管理办法的推出有利于将项目公司层面核心员工的利益与公司利益绑定,在公司周转提速进入快速成长期时,共同分享企业的成长,同时能够进一步的帮助公司提升房地产项目的推盘及周转。 拿地扩张维持高位,低成本拓储优势明显公司 2019年拿地维持高位,低成本拿地优势持续凸显。根据 Wind 中国土地大全数据库,前 11月公司合计拿地项目 50个,拿地面积 784.29万方,拿地总价492.5亿,平均楼面价 6280元每平方米,拿地均价上升主要由一二线城市拿地占比上升,推升整体拿地均价。除福州、南京、武汉少量项目外,主要新增土地为底价成交,低成本逆周期拓储优势显著。 盈利预测及估值预计公司 2019年至 2021年实现营业收入 579.87亿、 702.26亿、 825.31亿,同比分别增长 20.45%、 21.11%、 17.52%; 2019年至 2021年实现归属母公司净利润 128.87亿、 150.39亿及 179.88亿,同比分别增长 21.48%、 16.89%及 19.61%。 目前公司相对重估净资产折价约 60%,在 2014年至今的房地产小周期中,公司股价平均在对重估净资产折价 15%水平交易。当前股本下,预计 2019年至2021年 EPS 为 1.57、 1.83、 2.19,目前股价对应 PE 为 4.46倍、 3.81倍、 3.19申万房地产指数在 PE8.9倍交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 房地产调控政策超预期收紧;
华侨城A 房地产业 2019-12-02 6.94 9.81 44.48% 7.66 10.37%
7.93 14.27%
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公司修订项目跟投计划是在项目层面对现有激励体系的进一步完善, 也彰显了公司积极发展的决心,且前三季度并表销售回款大幅增长,反映真实的经营改善,扩规模和加速周转逻辑持续兑现,且高盈利项目进入结算周期也给 2019年全年业绩提供较充分保障。预计公司 2019-2021年 eps 分别为 1.58、 1.87和 2.20元,对应 pe 分别为 4.5X、 3.8X 和 3.2X;目前市值较 NAV 折价约 50%,也即无论绝对估值还是相对估值角度均具备显著安全边际。公司的资源优势与加快周转驱动未来业绩提速,是典型的估值提升与业绩提速双击的潜在标的,维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价 10.3元(对应 2020PE=5.5X)。 事件: 11月 25日公司修订项目跟投管理办法, 此次办法明确了跟投项目范围、跟投管理机制、跟投人员、跟投额度、跟投本金的进入及返还、跟投收益分配并新增跟投保障等内容。(跟投条例修订前后对比见表 1)点评: (1)修订项目跟投计划进一步彰显积极发展的决心。 此次跟投计划的修订主要变更以下几点: a.跟投项目范围变更为新型城镇化项目; b.跟投管理机制改变,从党 委会为最高决策机构变为董事会为最高权力机构;c.跟投额度上限从10%降为 5%,且每个项目跟投资金最低不得低于 200万元; d.必须跟投人范围扩大,不可参与跟投人范围减小; e.跟投本金的进入时间由项目启动会后 30天内变为项目土地成本缴纳超过 50%时点后 90个自然日内,且增加了返还前提条件; f.跟投收益参照标准由 IRR 变为利润; g.新增风险保障条例。 修订进一步推动了公司项目快速落地,促进科学决策,强化项目现金流管理,实现管理团队激励与项目中长期运营结果的绑定,从而有利于推动公司整体战略目标的实现。且公司近年来一直倾力于加快周转效率,在行业赛道逐渐收窄的大环境下谋求更强的竞争力,本次跟投计划在项目层面对现有激励体制进一步完善并彰显公司积极发展的决心。 (2)并表销售回款大幅增长,拿地补货仍较为积极。 公司前三季度销售表现良好,单华侨城大厦项目就贡献了 100亿预收,而合计并表销售回款大致 599亿,较去年同期+66%。前三季度新增土储项目 29个,主要分布在深圳、广州、南京、宁波、武汉、西安、合肥等一线和核心二线城市,大湾区及周边和长三角周边的强
华侨城A 房地产业 2019-11-06 7.13 -- -- 7.29 2.24%
7.93 11.22%
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支撑评级的要点 业绩增长稳健,投资收益高增。2019年前三季度公司实现营业收入298.6亿元,同比增长21.6%;实现归母净利润60.0亿元,同比增长17.8%。销售毛利率与净利率分别较上年提升1.71及0.93个百分点至62.59%及22.85%。报告期内公司投资收益23.5亿元,较上年同期增加437.37%,主要为处置昆明及西安项目公司的收益所致,对业绩形成一定支撑,但营业税金及财务费用有所提高,导致业绩增速不及营收增速。 地产结算规模增长,拿地积极财务健康。房地产业务方面,公司19年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金共计599.3亿元,同比增长65.8%,由于旅游业务收入较为稳定,因此销售现金流高增主要由地产结算增长所致。拿地方面,公司19年第三季度新增土地储备仍以一二线重点城市和大湾区为主,新增项目29个,总权益建面520.89万方。拿地高增推动报告期末资产负债率和净负债率分别上涨至76.9%和102.6%,属可控杠杆水平。报告期末公司预收账款同比增长80.0%至726.8亿元,覆盖18年营收1.5倍,业绩保障能力较强。公司在手现金398.8亿,现金短债比1.82,财务结构健康。 旅游版图再度扩充,立足粤港澳布局全国。旅游业务方面,报告期内旅游综合收入196.6亿元,同比增长6.1%;襄阳、郑州、扬州等地成功落子优质文旅项目。2019年,预计伴随南京及南昌欢乐谷项目,宁波及顺德欢乐海岸项目陆续开业,文旅业务收入增速有望提升。 估值 我们维持公司2019-2021年EPS预测分别为1.58/1.81/2.06元,对应19年PE4.5倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 地产业务结算规模不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名