支撑评级的要点 业绩增速100%超市场预期,毛利率大幅提升至36%。2017年公司实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%,实现归母净利润60.3亿元,同比增长99.7%。业绩超预期主要源于结算毛利率大幅提升。2017年公司毛利率和净利率分别为35.56%、15.45%,分别较上年增长7.69、4.17个百分点。毛利率提升主要由于常州、苏州、杭州等城市高毛利项目陆续结算。17年合约销售均价同比增长20%至14520元/平米,为2018年结算收入和利润稳健上升奠定良好基础。 销售突破千亿里程碑,土地储备稳增提供后续增长动力。2017年公司销售金额1,264.7亿,同比增长94.4%,完成年初销售目标的148.8%;销售面积928.3万方,同比增长61.4%。2018年公司销售目标1800亿,可售货值超3000亿。公司于2017年新增土地储备122幅,新增总建面3393万方,拿地均价3175元/平米。截至去年底,公司总土储建面超6740万方,长三角及长三角外地区各占比50%,实现全国化布局。 深化“地产+商业双轮驱动”发展模式,激励机制全面覆盖。2017年公司实现租金及商业管理费收入10.2亿元,同比增长131.5%,已累计开业吾悦广场23家,平均出租率97.9%。2018年公司计划开业吾悦广场18家,租金及商业管理费收入超20亿。截至目前,公司在建及运营吾悦广场已打69座。此外,公司已形成包含股权激励、“新城合伙人”跟投机制、“共创、共担、共享”计划及“共创百亿城市”激励计划在内的全方位多层次激励机制。 融资成本下降至5.32%,货币收紧环境下凸显龙头优势。2017年公司整体平均融资成本为5.32%,同比下降0.17个百分点,直接融资比例达到57%。2018年公司将借助内外双融资平台、多渠道融资并行,充分利用中票、美元债、资产证券化等融资工具继续提高直接融资比例,同时授信未使用额度超500亿,在流动性趋紧环境下多元化融资优势明显。2017年公司净负债率63.3%,属快速扩张期可控负债水平。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们预计公司2018-20年EPS分别为3.79/5.35/7.43元,对应18年PE9.9倍,重新给予买入评级。

冠城大通(600067.CH/人民币5.89,买入)发布公告:控股股东福建丰榕投资有限公司于2018年2月6日通过上海证券交易所交易系统增持冠城大通A股1,664,500股,占公司总股本的0.11%。丰榕投资计划自2018年2月6日起12个月内择机增持公司A股股份,累计增持数量不低于公司总股本的1%,且不超过公司总股本的2%(含本次已增持数量)。我们认为在市场大幅调整之际,公司控股股东增持彰显管理层信心,也表明公司目前市值较合理估值水平有明显折价。根据增持计划,预计未来大股东仍有至少1,300万股的增持额度。我们认为公司的优质资产显著低估,地产业务RNAV达到136亿元,较目前市值90亿元折价近40%,而新能源业务18年净利贡献预期近1亿,新能源和地产业务双轮驱动,我们重申公司买入评级。 1、股东增持并做不减持承诺,彰显公司发展信心。本次增持前,丰榕投资及其一致行动人STARLEXLIMITED合计持有公司股份507,736,031股,占公司总股本的34.03%。并且,丰榕投资及其一致行动人STARLEXLIMITED承诺,在增持实施期间及增持完成后6个月内不减持所持有的公司股票。控股股东增持基于对公司投资价值的合理判断,显示出公司未来持续稳定发展的信心。 2、锂电池0.9GWH一期项目正式投产,新能源业务18年可贡献净利近1亿。 2017年底公司与福建省投盒子成立的子公司冠城瑞闽正式投产运营,公司通过冠城瑞闽进入动力锂电池业务领域布局新能源产业链。锂电池一期项目已正式投产,一期产能规模为0.9GWH;而根据项目建设用地规划,远期可规划产能将达到5.6GWH。订单方面,17年公司为亚星客车申报的纯电动城市客车配套生产锰酸锂蓄电池实现了公司的配套产品在整车公告中零的突破,预计未来与福建省投的股权合作优势将在渠道方面逐渐显现。我们根据目前均价1.3-1.5元/WH测算,预计明年满产后可实现销售收入超过10亿元,按照行业平均净利率15%测算净利润可达1.5亿元;同时,公司表示将根通过加快后期项目建设或合资合作、收购兼并等方式,进一步扩大产能规模。根据现有产能规划设计及潜在外延扩张计划,我们预计远期新能源业务实现销售规模80-100亿元。 3、房地产资源价值大幅低估,员工持股价格锁定安全边际。公司房地产业务坚持精耕细作,聚焦“大北京、大南京”,目前存量项目拿地成本较低,我们测算可结算货值超过300亿元,RNAV136亿元,目前市值90亿元仅地产业务就折价近40%,相对净资产72亿市净率仅1.9倍;而公司地产业务自17年起逐步进入结算期,预计净利润将持续加快释放。同时,公司此前两轮员工持股计划持股增持均价分别为7.67元/股和7.34元/股绑定多方利益,提供极高的安全边际。我们认为公司目前地产资源价值显著低估,同时新能源业务正式投产开始贡献增量业绩,我们重申公司买入评级,建议逢低布局。

华夏幸福(600340.CH/人民币45.94, 买入)首届产业新城合作伙伴大会于近日召开,标志着公司在投融资和新城开发等各领域全方位合作的推进。同时克尔瑞公布了2018年1月房企销售业绩,公司销售金额和销售面积分别同比增长59%和82%超出市场预期,且权益销售比例94%首次下降,也体现其合作开发轻资产化模式的推进。另一方面,近日英国首相访华,根据商务部发言人表述,双方同意共同建设雄安金融科技城,由此带来的辐射效应也有利于公司环京产业服务的业务推进和物业储备的价值重估。我们维持深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。 事件 1、1月31日,首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会在北京召开,来自全球十余个国家的近200位嘉宾受邀出席,公司发出“共同搭建合作平台,共同推进全面合作,共同构建阳光环境”三大合作倡议。 2、克尔瑞公布2018年1月房企销售业绩,华夏幸福实现销售金额175亿元排名第7,权益销售金额164亿元排名第6。 3、英国首相特雷莎·梅2月访华,商务部新闻发言人高峰介绍,此次访问期间,双方还同意共同建设雄安金融科技城和青岛中英创新产业园。 点评 1、合作伙伴大会召开,产业新城合作推进。公司召开首届产业新城合作伙伴大会,邀请合作伙伴在投融资、城市配套设施、产业发展、公共服务等产业新城的各个领域全方位合作。大会的召开有助于公司增强招商引资及园区运营能力,推进京津冀园区的持续开发及异地复制。公司2017年园区结算收入达296亿元,同比增长67%,收入占比超20%,由于产业发展服务毛利率近95%,预计相关业绩贡献占比将持续提升。 2、一月销售超预期,权益比例首次下降。根据克尔瑞统计口径,2018年1 月公司销售金额175亿元排名第7,销售金额和面积分别增长59%及82%,成绩亮眼超出市场预期;另一方面,公司权益销售金额164亿元,权益比例为94%首次出现下降,也体现其合作开发轻资产化模式的推进,未来销售规模有望加速扩张,且预计非京津冀区域占比将不断提升。 3、雄安利好加速落地,优质白马估值持续修复。近期英国首相访华,双方同意共同建设雄安金融科技城,标志着雄安建设加速推进,由此带来的辐射效应也有利于公司环京产业服务的业务推进和物业储备的价值重估。受益于京津冀利好加速落地及行业调控政策的边际放松,叠加公司在手订单和签约额已锁定2018、19年30%以上的增速,估值或持续修复,我们维持前期深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。

新城控股是成立于江苏常州的民营房地产商,2015年通过换股吸收合并实现A股上市。公司实施住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式,房地产销售额连续两年翻番,去年首次突破千亿大关,并向第一集团进军。公司住宅地产聚焦长三角地区并辐射全国,目前土储超过4000万平米,公司坚决执行的快周转策略和良好的激励机制保证成长空间;商业地产业务通过以售养租快速在全国扩张,目前已开业和在建的广场约64个,随着商业广场进入成熟期,业绩贡献占比将大幅提升。2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%再超市场预期。我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,业绩有望持续超预期,首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点。 销售规模破千亿,业绩持续超预期。2015-17年公司实现销售额分别为319亿元、651亿元、1265亿元,连续两年销售金额翻番,是高成长房企典范,并向第一集团进军。同时,公司2017年预告可实现净利48.4亿至60.4亿元,远超公司2017年35亿的股权激励计划业绩目标,考虑到公司销售规模的快速扩张且可结算货值充足,预计2018年将大概率超越50亿的业绩目标,也有望持续超越市场预期。 住宅:聚焦长三角辐射全国,激励充分坚持快周转。公司住宅地产开发以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部省会城市扩张。公司目前储备目前超过4000万平米的储备,其中长三角占比约70%,一二线城市占比60%;合计超过5000亿的可售货值以及500亿的预收款,考虑到公司快周转策略和良好的激励机制,我们按照保守去化率计算,预计2018年销售额可以达到1800-2000亿元,增速或达40-60%。 商业:以售养租快速扩张,高品质全国化布局。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营,坚持通过住宅销售“以售养租”的方式,建设“高品质、有情怀、不复制”的购物中心。2017年底,公司已开业23个新城吾悦广场实现租金10亿元,叠加待建和在建的商业广场达64个,预计三年内建设广场数量达到100个,单个成熟广场可贡献租金收入约1亿元,未来将有望进入真正的业绩贡献期。 评级面临的主要风险。 公司销售项目去化率下降,行业调控政策进一步收紧。 估值。 2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%。考虑到公司超过连续两年销售翻番的表现、充足的可结算储备、良好的激励机制、逐步进入收获期的商业地产回报,我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,首次覆盖给予买入评级。