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我爱我家 批发和零售贸易 2019-09-02 4.45 -- -- 4.88 9.66%
4.88 9.66% -- 详细
支撑评级的要点 营收业绩稳健增长,多业协同效率优化。2019年1-6月公司实现营业收入56.8亿元,同比增长6.6%;实现归母净利润3.8亿元,同比增长15.9%,承诺业绩完成过半;结转毛利率和净利率分别为30.0%和6.7%,分别较去年末下降0.2和提高0.8个百分点;实现ROE3.97%,同比提高0.43个百分点。公司整体成长能力明显改善,资产综合利用效率持续优化。 经纪业务服务优化,战略协同提升服务。2019年上半年,公司二手房经纪业务实现营收31.8亿元,同比增长13.8%,收入占比56.0%,毛利率27.0%。目前经纪业务已拥有3,200家门店,覆盖18个一二线城市,市占率稳居前三,上半年二手房买卖实现交易单量5.3万余。报告期内,公司收购美住网、战略合作苏宁有房,通过装修赋能、线上线下融合、用户群精准匹配以提升交易效率、改善用户体验。 资管业务效率为王,动态调整运营策略。2019年上半年,公司资产管理业务实现营收8.6亿元,同比增长6.2%,收入占比15.1%,毛利率26.1%。“相寓”作为市场是为数不多持续盈利的长租公寓产品,坚持以运营周转效率为核心策略,目前平均出租率94.7%,空置期9.7天,业内领先。目前“相寓”在管套数29.24万,太原、天津、北京、杭州4城根据租赁市场动向,积极调整布局,主动减少租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模,降低不良库存,保证整体业务良性发展。 加大IT数字化转型,提升获客能力。2019H1,公司研发投入增长82.5%,主要用于IT数字化转型:对外大数据项目落地实施,对内核心业务系统全面升级,混合云框架初步搭建完成,大数据智能广泛应用,数字技术创新有力提升互联网获客能力。公司大力布局VR技术和场景,6月24日我爱我家网在行业内率先推出“一键换装”VR虚拟装修服务。我爱我家网已经成为公司最重要、最有效的获客和服务渠道,上半年帮助经纪人获得有效客户沟通287万次,实现佣金收益6.05亿元,同比增长12.1%。 估值 我们预测公司2019-2021年净利润分别为7.5亿、8.7亿、10.1亿,对应19年PE14.2倍,维持增持评级。 评级面临的主要风险 限售股解禁卖出压力,二手房交易规模不及预期。
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 -- -- 27.81 0.98%
27.81 0.98% -- 详细
营收业绩同步高增,业绩保障性较强。2019年1-6月公司实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;结转毛利率和净利率分别为36.2%和13.8%,分别较上年同期提高1.8和1.1个百分点;实现ROE7.35%,同比提高0.59个百分点。公司结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至69.2%,我们认为未来几个季度将趋于平缓。前6月公司实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达6,215.5亿元,较18年底增加908.4亿元,覆盖18年结算金额超2倍,充分保障未来业绩增长。 销售稳健增长,投资策略趋于谨慎。2019年1-6月公司销售金额3,340.0亿,同比均增长9.6%,销售面积2,150.1万方。1-6月公司获取新项目54个,总规划建面1,372.8万方,权益比例69%,88.4%聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。报告期末,公司未结总土储1.5亿方,权益比例61%;可售面积1.1亿方,对应可售货值约1.7亿元,覆盖2018年销售2.8倍。 竣工积极带动结算提速,财务健康负债低位。公司1-6月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降16%,开工速度放缓;累计竣工面积1,060万方,同比增长16%,占全年竣工计划35%,预计下半年竣工将提速,结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率35.0%,处行业绝对低位。截至6月底,公司持有货币资金1,438.7亿元,现金短债比2.16,偿债能力较强。 多元业务齐发展,多产业领跑市场。多元业务方面,万科物业上半年收入52.8亿元,同比增长27.1%,积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入21.64亿元,同比增长113.8%;长租业务已覆盖35个城市,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率91%;商业物业管理面积超1,360万方,购物中心出租率97%;物流地产业务方面,已进驻44个城市,获取可租赁物业建面996万方,成熟项目出租率92%。 估值 根据公司销售及投资情况,我们预测公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元,对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 -- -- 8.82 4.88%
9.07 7.85% -- 详细
营收业绩稳健增长,业绩保障性较强。2019年上半年公司实现营业收入243.6亿元,同比增长25.7%;实现归母净利润29.4亿元,同比增长31.0%;EPS0.68元,同比增长30.8%;公司毛利率和净利率分别为30.4%和11.8%,分别同比下降2个2.4个百分点;净资产收益率8.11%,较去年同期基本持平。报告期末,公司预收账款同比增长8%至877.6亿元,覆盖2018年结算收入超1.5倍,业绩保障性较强。2019年上半年,公司实现开工282.7万方,竣工172.4万方,完成全年竣工计划860.5万方的20%,预计下半年竣工提速,结算收入有望延续增长。 销售计划稳步推进,拿地逆势扩张。2019年上半年公司实现销售面积422.7万平方米,销售金额465.8亿元,分别同比增长9.9%、16.2%,实现全年销售计划1,120亿元的41.6%,预计伴随下半年推盘加速,销售目标实现无虞。上半年公司新增土地储备654.2万方,同比增加44%,拿地金额207.2亿元,均价3,167元/平米,占比销售均价29%,盈利空间较大。报告期末公司总土储超4,060万方,可满足未来约3年开发需求。 “3+X”战略推进,收入利润多元化。公司长期践行“3+X”发展战略:康旅板块方面,荣盛康旅羽翼渐满,全年实现签约9.06亿元,回款9.03亿元,营业收入7.06亿元;产业新城规模效益双丰收,荣盛兴城共实现净利润4.41亿元,完成回款16.18亿元,招商引资供给26亿元;大金融板块稳步推进,其中振兴银行资产规模达240亿元。 负债率进一步下降,现金流状况持续改善。报告期末公司净负债率101.5%,资产负债率84.4%,分别同比下降28个百分点及0.6个百分点,剔除预收账款后资产负债率仅48.1%。期末持有货币资金313.3亿元,同比增长58%,现金短债比3.4,偿债能力显著增强。 估值 我们预计公司2019-21年EPS分别为2.18/2.87/3.48元,对应19年PE3.8倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,调控政策力度超预期。
保利地产 房地产业 2019-08-16 13.46 -- -- 14.70 9.21%
16.01 18.95% -- 详细
结转毛利显著提升,业绩增速领跑行业。2019年H1公司实现营业收入711.4亿元,同比增长19.5%;实现归母净利润99.6亿元,同比增长53.3%。业绩增速大幅超市场预期主要因为:1)结转毛利率提升,2019H1结算毛利率39.8%、净利率18.2%,分别较去年同期增长4.3和2.6个百分点,创近年新高;2)期内投资收益增加;3)结转项目权益比例提高,2018年公司少数股东损益达28%,伴随合作拿地占比减少,权益比逐渐提高。2016-18年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,19年6月末公司预收账款3,621亿元,覆盖18年结算收入1.9倍,业绩锁定性强。 销售稳健增长,布局聚焦一二线及核心城市圈。2019年上半年公司实现销售面积1,636.5万方,销售金额2,526.2亿元,分别同比增长12.6%、17.3%,销售规模全国第四名,在高基数下仍能实现稳健增长,增速领跑TOP5房企。投资方面,公司2019H1新获取项目44个,聚焦一二线及核心城市群,新增项目建面826万方、拿地金额533亿元,分别同比下降45.3%及50.3%。目前公司在建面积11,067万方,待开发面积7,618万方,可售货量充足达1.5-1.6万亿元;下半年销售基数下降,且公司布局以一二线城市为主,预计全年销售额达4,800-5,000亿元,延续稳健增速。 融资优势愈发显著,负债结构健康。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为79.27%和76.64%,维持行业较低水平。2019年上半年,公司新增有息负债综合成本约4.99%,较去年下降超10bps,融资成本低位再下降;负债结构健康,银行贷款占比70%以上,除超2,000亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行,在行业整体融资收紧的背景下,央企优势愈发明显,龙头地位巩固。 估值 我们维持公司2019-21年EPS预测分别为2.15/2.73/3.05元,对应19年PE6.4倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售下滑超预期;政策收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-07-23 14.40 -- -- 14.71 2.15%
16.01 11.18% -- 详细
支撑评级的要点 业绩增速59%显著超预期,结转毛利提升。2019年H1公司实现营业收入711.6亿元,同比增长19.5%;实现归母净利润103.5亿元,同比增长59.1%。业绩增速大幅超市场预期主要因为:1)结转毛利率提升,2019H1营业利润率24.6%,较去年同期21.1%增长3.5个百分点;2)期内投资收益增加;3)结转项目权益比例提高,2018年公司少数股东损益达28%,伴随合作拿地占比减少,权益比逐渐提高。2016-18年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,19年一季度末公司预收账款3,253亿元,覆盖18年结算收入1.7倍,业绩锁定性强。 销售高基数下稳健增长,增速领跑龙头。2019年上半年公司实现销售面积1,636.5万方,销售金额2,526.2亿元,分别同比增长12.6%、17.3%,销售规模全国第四名,在高基数下仍能实现稳健增长,增速领跑TOP5房企。考虑到公司可售货量充足达1.5-1.6万亿元,下半年销售基数下降,且公司布局以一二线城市为主,预计全年销售额达4,800-5,000亿元,延续稳健增速。 融资优势愈发显著,负债结构健康。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为77.97%和80.55%,维持行业较低水平。2019年上半年,公司新增有息负债综合成本约5.1%,较去年下降超10bps,融资成本低位再下降;负债结构健康,银行贷款占比70%以上,除超2,000亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行,在行业整体融资收紧的背景下,央企优势愈发明显,龙头地位巩固。 估值 我们上调公司2019-21年EPS预测分别至2.15/2.73/3.05元,对应19年PE6.3倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,行业融资收紧超预期。
我爱我家 批发和零售贸易 2019-06-12 4.90 -- -- 5.53 12.86%
5.53 12.86%
详细
支撑评级的要点 全国性居家综合服务提供商,业绩稳健业务多元。我爱我家成立于1998年,深耕房地产经纪业务逾20年,于2017年登陆A股市场。截至2018年,公司线下3200家门店已覆盖18座主要一二线城市,交易GMV超4000亿元;公司业务多元,覆盖二手房经纪、新房、商业管理等板块,2018年房屋交易市占率4.3%。2017-19年,公司承诺累计净利润目标5亿、11亿、18亿,于17-18年相应实现,我们预计19年目标达成无虞。公司2018年分别实现毛利率及净利率30.2%及6.5%,盈利能力逐年稳步提升。 存量房时代经纪龙头,市占及人效双升。二手房经纪业务为公司核心主业,营收占比超50%,其中买卖和租赁营收结构约为3:1。2018年,公司二手房经纪业务营收54.9亿元,同比增长6.7%,交易量跑赢市场14.3个百分点,市占率稳步提升;效率方面,买卖及租赁人均业绩分别提升15%及28%。相较于发达国家,我国二手房成交规模及流通率、房屋交易机构化率及集中度均具较大提升空间。我爱我家龙头效应显著,在一二线楼市成交回暖的背景下,经纪业务市占及业绩高增可期。 长租市场先行者,拳头产品“相寓”成长迅猛。房屋资管业务即“相寓“为公司重点发展业务,近三年营收增速分别为79%、41%及51%,为公司成长性最强的拳头产品。其核心竞争力在于高效匹配,2018年相寓在管房源31万套,平均出租率超95%,销控期9.7天,2019年效率有望高中再升。伴随品质租房需求的崛起、租赁政策支持及租金回报率的提升,房屋资管业务业绩高增望延续。 估值 我们预测公司2019-2021年净利润分别为7.5亿、8.7亿、10.1亿,对应市盈率分别为15.6倍、13.3倍、11.5倍,公司为A股房地产经纪公司典范,业绩有望持续超预期,首次覆盖给予增持评级。 评级面临的主要风险 限售股解禁卖出压力,二手房交易规模不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-13 27.27 -- -- 28.27 3.67%
31.45 15.33%
详细
营收高增毛利持续攀升,已售未结充足保障业绩。2019年1-3月公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%;结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%,分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。一季报营收增速高于净利润增速主要源于:1)谨慎判断市场风险,计提应收账款减值4.2亿元,同比增长237.4%;2)结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至65%,我们认为在未来几个季度将会平缓;3)利息支出增加导致财务费用增长77.1%至18.4亿元。前3月公司实现结算收入455.9亿元,同比上升64.0%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达5,863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,覆盖18年结算金额2.06倍,充分保障未来业绩增长。 销售4月回暖,投资策略稳健谨慎。2019年1-4月公司销售金额2,096.1亿,同比均增长6.9%,销售面积1,294.8万方;其中4月单月销售额同比大增43.6%至601.7亿元,受益于一二线回暖及推盘增加;1-4月公司获取新项目27个,总规划建面937.8万方,同比下降31.5%,聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。 竣工积极带动结算提速,可售货值充足。公司1-3月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降9.8%,开工速度放缓;累计竣工面积222.8万方,同比增长44.2%,占全年竣工计划7.2%(18年为5.9%),竣工提速,预计19年结算速度将同步上升。公司在建及规划项目总建面约1.52亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。 负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率44.8%,资产负债率84.8%,均处行业低位。截至3月底,公司持有货币资金1,432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币703.0亿元。有息负债中,71.8%为长期负债。公司2、3月先后发行20亿5年租赁专项债、6亿美元5.25年中票,利率分别为3.65%及4.2%,融资成本优势突出。 估值 根据公司销售及投资情况,调整盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元(原预测为4.01/5.28/-元),对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48%
详细
支撑评级的要点 业绩延续稳健增长,预收账款叠加高竣工高增保障业绩。2018年公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.4%。净利润增速高于营收增速主要由于:1)深圳及华东区域高毛利项目结算占比较高,结算毛利率与净利率分别为38.5%及22.0%,分别较上年同比提高1.7及0.7个百分点;2)整体转让资产收益及联合营公司投资收益同比增加125%达65.5亿元。2018年末,预收账款增长36.8%达753.5亿元,覆盖18年营收85%;以及公司19年竣工目标1,000万方较去年翻番,为业绩稳增提供坚实保障。 销售金额增长超五成,可售货值优质充足。2018年公司实现销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年销售目标1,500亿的113.7%;销售面积827.4万方,同比增长45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%。2019年公司销售目标2,000亿元,稳健增长17.3%。公司2018年通过招拍挂、收并购、产城联动及港城联动等多渠道,新增土储总建面1,357万方,同比增长32.6%。考虑到公司2018年新开工面积同比增长20.1%至1801.8万方,充足19年可售货值,2018年末可售货值约3,500亿元,并多布局于核心一二线城市,全年销售预计将维持高增。 多元化融资优势凸显,财务稳健杠杆健康。2018年公司借助多元化融资渠道,综合资金成本为4.85%,在业内继续保持较大的融资优势。报告期末公司资产负债率74.3%,净负债率45.0%,杠杆水平可控,净负债率显著下降13.4个百分点,主要源于净资产增厚及货币资金增加。经营性现金净流量回正至104.8亿元,报告期末现金678.3亿,覆盖短债1.8倍。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,调控政策边际放松不及预期。 估值 我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.61/3.24/3.92元,对应19年PE8.4倍,维持买入评级。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 -- -- 46.80 26.45%
44.91 26.58%
详细
支撑评级的要点 营收业绩双高增,利润率高位再升。2018年公司实现营业收入541.3亿元,同比增长33.6%,实现归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%;ROE增加7.73个百分点至41.91%。业绩增速高于营收增速主要源于:1)利润率大幅提升:2018年公司毛利率和净利率分别为36.69%、22.55%,分别较上年增长1.13、7.11个百分点;2)投资性房地产(主要为吾悦广场)公允价值变动净收益27.85亿元;3)投资净收益同比增长321%至22.67亿元,其中对联营及合营企业投资收益15.12亿元,较去年增长逾6.65倍。考虑到公司19年计划竣工1,881万方,较去年980万方几近翻倍,以及18年末合同负债1,182亿元,覆盖当年营收2.2倍,19年业绩有望再度超预期。 销售突破两千亿,土储充足盈利性强。2018年公司销售金额2,211.0亿,同比增长74.8%,完成年初销售目标的122.8%;销售面积1,812.1万方,同比增长95.2%。2019年公司可售货值超7,000亿,销售目标2,700亿,大概率超额完成。公司于2018年新增土地储备164幅,新增总建面4,773.2万方,拿地均价2,330元/平米,同比下降26.6%,地价/销售均价比仅19%,盈利空间较大。截至去年底,公司总土储建面10,952万方,满足未来3年开发需求,主要布局与长三角、珠三角、环渤海及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城。 物业租管收入连年翻番,财务健康结构优化。2018年公司实现租金及商业管理费收入21.2亿元,同比增长107.5%,已累计开业吾悦广场42家,平均出租率98.8%。2019年公司计划开业吾悦广场22家,租金及商业管理费收入超40亿。截至目前,公司在建及运营吾悦广场已达102座。财务方面,2018年末公司在手现金454亿元,短期负债201亿,现金短债比2.26;各大银行授信1,086亿元,其中未使用额度836亿;资产负债率同比下降1.3个百分点至84.6%,净负债率同比下降18个百分点至49.2%。 评级面临的主要风险 三四线城市地产销售大幅下滑,行业流动性边际放松不及预期。 估值 考虑到公司可售货值充足以及行业集中度提升的背景下,我们调整公司2019-2021年EPS分别为6.59/8.73/12.39元,对应19年PE5.2倍,维持买入评级。
华夏幸福 房地产业 2019-03-05 31.00 -- -- 33.06 6.65%
35.20 13.55%
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2018年华夏幸福实现销售面积1502 万方,同比增长57.6%,非环京区域占比达51%,异地复制成效显著,未来有望受益都市圈发展提速。中国平安再度增持公司股份至25.25%,彰显其对公司长期发展信心;考虑到公司高管变动尘埃落定,融资渠道畅通、成本下降,经营性现金流持续改善,我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。 支撑评级的要点 异地复制成效显著,受益都市圈发展提速。2018 年公司实现销售面积1502.23 万方,同比增长57.56%。京津冀以外区域的核心业务销售面积774.12 万方,占比达到51.53%,较去年同期提升 18 个百分点,较去年同期增长 143.7%;环郑州、环南京、环杭州区域销售面积占比分别达到 16.6%、11.0%、7.9%,环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极,同时环合肥、环武汉区域也开始发力。国务院近日引发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,公司作为都市圈经济的先行者,布局深耕全国主要城市圈,未来随着都市圈人口及产业的持续流入,地产销售及产业新城运营收入有望持续高增。 融资成本下降,现金流持续优化。2 月21 日,华夏幸福发行5.3 亿2 年期美元债,票息8.625% 较初始定价收窄62.5bps;此次发行最终订单量超51 亿美元,9.6 倍认购,投资者超200 家,均创下近期市场之最,彰显市场对其价值的高度认可。去年12 月起公司先后发行30 亿/5 年/7.0%公司债、40 亿/7 年/8.3%公司债、25 亿/270 天/5.5%超短融,各项融资渠道畅通, 资金成本下降。截至2018 Q3,公司经营性现金流连续两个季度为正,前三季度累计-76.6 亿元,降幅同比收窄66%;Q3 公司货币资金379.1 亿元, 覆盖短期负债超1.5 倍,偿债能力较强。 高管变动到位,平安增持助力长期发展。2 月19 日,公司发布公告,原华润置地董事局主席吴向东加盟华夏幸福任CEO;此前,原华润置地CFO 俞建已于12 月出任公司副总裁,主管财务与融资,两位高管变动完成表明公司治理进入新阶段。1 月31 日,中国平安再度增持公司5.69%股份, 持股比例提升至25.25%,强强合作再度深入,平安为公司发展提供长期资金保障,增强融资议价力,未来公司在夯实产业新城及地产主业的同时,在商业地产、综合金融服务等多元化业务的开拓值得期待。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,回款进度放缓。 估值 我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。
新城控股 房地产业 2019-01-31 28.85 -- -- 37.29 29.25%
46.84 62.36%
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业绩增速超市场预期,住宅商业齐发力。2018年公司预计实现归母净利润90-105亿元,同比增长49-74%,略超市场预期。业绩高增主要因为1)2016-17年高价项目进入结转期,结算均价及规模提升带动结算金额大幅增长;2)报告期内公司实现物业出租及管理费收入21.6亿,同比大幅增长103%;3)投资性房地产公允价值变动收益增加。考虑到公司预收账款充足,18年三季度末合同负债达999.3亿元,并伴随16-17年高价项目陆续结算,未来业绩持续高增可期。 销售全年目标完成率123%,可售货值充足。2018年公司实现销售金额2211亿,同比增长74.8%,完成全年销售目标1,800亿的123%,克尔瑞行业销售排名Top8;销售面积1812万方,同比增长95.2%;销售均价12,202元/平米,较17年下降10.4%。2018年公司预计新开工面积3988万方,同比增长93%,为未来提供充足可售资源,销售高增或将延续。 拿地节奏略微放缓,结构均衡加仓一二线。下半年楼市降温明显,公司拿地节奏相应放缓,公司18年新增土地储总建面2,535.1万方,同比下降19%;对应总地价765.1亿元,同比下降10%;拿地均价3018元/平米,地价房价比24.7%,成本控制得当,保障盈利水平。18年公司加仓一二线城市,并首次进入北京,全国布局更加均衡。 商业开发及管理积极推进,或将成为业绩新增长点。2018年公司新开业吾悦广场19家,已累计开业43家,平均出租率98.8%;已开业出租面积共计245.1万方,实现租金及商业管理费收入21.64亿元,同比增长103%,超额完成年初设定的20亿收入目标;目前在建及开业的新城吾悦广场超100个,高毛利或将带动商管业务成为业绩增长新的驱动力。 评级面临的主要风险n房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值我们上调对于公司2018-20年EPS的预测至分别为4.47/5.55/7.23元,对应18年PE6.1倍,维持买入评级。
华侨城A 房地产业 2019-01-25 6.15 -- -- 7.16 16.42%
9.14 48.62%
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支撑评级的要点 毛利率高位再升,可结转资源充裕。公司依托“旅游+地产”的开发模式在拿地方面成本优势显著,保障盈利能力。2018年以来,公司前三个季度分别实现毛利率63.6%、56.8%及60.9%,均较去年同期增长约10个百分点,领跑行业且增速亮眼。营收方面,2018年前三季度公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,实现归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%;业绩增速不及营收增速主要由于投资净收益大幅下降。展望2018全年,我们预计公司将延续盈利优势,结转加速将保障稳健的收入及业绩增速,实现“跨越式发展”的目标。 旅游领军地位巩固,立足粤港澳布局全国。旅游业务方面,公司18年上半年实现营业收入46.8亿元,毛利率37.5%,较上年提升2个百分点。 公司通过“旅游+互联网+金融”的新模式推进旅游业务创新,深入挖掘各地具地方特色的文化旅游、自然景区等资源;目前,公司开设运营7家欢乐谷,南京及南昌欢乐谷预计将在年内开业,郑州及西安项目均已立项;欢乐海岸作为另一拳头产品,将弥补欢乐谷处于城郊的不足,更加符合城市发展方向及居民需求,除深圳成熟项目外,宁波及顺德今年开业可期。展望未来,公司将深耕广东市场,充分分享粤港澳发展红利。 土储充足布局优质,销售稳健周转提速。地产业务方面,2018上半年公司实现相关收入99亿元,毛利率66.7%,领先的盈利能力得益于公司资源获取优势:“文旅+地产”相辅相成,公司在获取文旅项目周边低价土地后,景区的建设再度带动当地景气度及房价,保障利润率。2018年公司延续17年以来快速扩张的趋势,在上海、杭州、天津、重庆及深圳等一线及强二线城市加大土储,截至三季度末,存货同比增加24.3%至1,311亿元。同时,自18年起,公司加大合作力度,提高住宅周转速度。 评级面临的主要风险 房地产调控力度超预期;行业销售不及预期。 估值 我们维持对于公司的预测2018-20年EPS分别为1.38/1.70/1.90元,对应18年PE4.4倍,维持买入评级。
保利地产 房地产业 2018-11-05 13.19 -- -- 13.68 3.71%
13.68 3.71%
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保利地产2018年前三季度实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归属母公司净利润95.96亿元,同比增长16.04%;每股收益0.81元。2018年1-9月公司实现销售额3,036.5亿元,同比增长45.9%,其中一二线城市签约金额占比77%;销售回款2,603亿元,回款率超85%。公司新增土地储备2,456万方,报告期末待开发建面9,289万方,可保障2-3年开发需求。考虑到公司结算资源充足,融资优势显著,在行业集中度提升的背景下,我们预计公司2018-20年EPS 分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.4倍,维持买入评级。 支撑评级的要点业绩稳健毛利率提升,全年业绩稳增可期。2018年前三季度公司实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归母净利润95.96亿元,同比增长16.04%; 销售毛利率32.7%,同比增长0.5个百分点。业绩增速低于营收增速主要因为结转项目权益比例较低,少数股东权益占比扩大10.3个百分点至28.9%。1-9月,公司新开工面积 3,297万方,竣工面积 1,173万方,在建面积 9,242万方,分别同比增长 84.2%、9.2%和 47.1%,其中竣工面积仅完成全年竣工计划1,900万方的61.7%,预计Q4结转力度将加大。 销售高增回款率高,土储充足聚焦一二线。2018年前三季度公司实现销售面积2,024.70万方,销售金额3,036.51亿元,分别同比增长34.87%、45.87%,其中一二线城市签约金额占比77%;销售回款2,603亿元,同比增长46.3%,回款率超85%。2018年前三季度公司新增拓展项目108个,计容建面2,456万方,同比下降17.1%;拿地金额1,636亿元,同比增长4.6%,其中一二线城市占比75%。截至报告期末,公司待开发建面约9,289万方,在建及拟建项目总建面23,131万方,可售货值超1万亿,保障未来2-3年开发及销售需求。考虑到公司布局以一二线城市为主,今年以来复苏迹象明显,需求持续增长,预计今明两年销售延续高增态势。 杠杆提升维持可控,融资渠道多元优势显著。2018年三季度末公司资产负债率和净负债率分别为79.87%和101.4%,剔除预收账款后资产负债率仅42.83%,负债结构较为合理。上半年公司新增有息负债综合成本5.10%,整体有息负债综合成本仅4.86%,为行业最低水平;多元化融资渠道畅通,今年以来多次发行中票、美元债等产品,在行业整体流动性趋紧的背景下融资优势明显,龙头地位巩固。 评级面临的主要风险房地产行业销售大幅下滑,调控力度超预期。 估值我们预计公司2018-20年EPS 分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.4倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2018-09-19 17.34 -- -- 20.01 15.40%
20.01 15.40%
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2018年8月,公司实现签约销售面积 65.83万方,同比增加100.35%;签约销售金额132.66 亿元,同比增加83.16%。2018 年1-8 月,公司累计实现签约销售面积 483.99 万方,同比增加37.26%;签约销售金额1,033.63 亿元,同比增加 50.77%。2018 年上半年,招商蛇口实现营业收入209.9 亿元, 同比增长 6.6%;实现归属于上市公司股东的净利润 71.2 亿元,同比增长97.5%。考虑到公司可售货值充足,结转力度加大,融资优势显著以及多元化布局推进,我们维持公司2018-20 年EPS 预测分别为1.96/2.56/3.33 元, 对应18 年PE8.6 倍,重申买入评级。 支撑评级的要点 销售目标完成近七成,非市场化拿地成本优势显著。2018 年前8 月公司实现销售金额1,033.6 亿,同比增长50.8%,完成全年销售目标1,500 亿的69%,小幅提前时间进度;销售面积484.0 万方,同比增长37.3%;销售均价21,355 元/平米,较17 年提升7.9%。公司于2018H1 新增土储总建面751.3 万方,同比增长231.0%,总地价603.6 亿元,同比增长71.0%,维持高速扩张态势。公司于上半年以不到1500 元/平米的低均价获取招商漳州778 万方土储,并自2017 年起先后与昆钢、武钢、东风房地产、浙江农发集团等合作,凸显资源整合及非市场化拿地能力。考虑到公司2018 年可售货值约3,000 亿元,下半年推盘加速,预计公司全年销售将维持高增。 高毛利项目集中结转,业绩及利润率大幅提升。2018H1 公司实现营业收入209.9 亿元,同比增长6.6%;实现归母净利润71.2 亿元,同比增长97.5%。结算毛利率与净利率分别为42.7%及33.9%,分别较上年同比提高17 及16 个百分点。业绩增速高于营收增速主要源于1)深圳双玺项目集中结转,占总结转比例22.1%,推升平均毛利率;2)资产转让及合联营项目收益释放,推升投资性收益同比增长78.4%;3)少数股东权益占比下降5.2 个百分点。 多元化融资优势显著,现金充足财务稳健。2018H1,公司借助多元化融资渠道, 于4 月、6 月先后发行 70 亿公司债,利率区间4.83%-5.25%, 270 天、180 天超短融发行合计 40 亿,利率分别为 3.74%、3.55%。截止 6 月底,综合资金成本为 4.87%,在行业内继续保持较大的融资优势。2018H1 公司资产负债率及净负债率分别为77.1%及72.8%,并由于融资及销售回款增加,现金及现金等价物净增加额186.9 亿元,同比增长927.0%。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行;政策调控力度超预期。 估值 我们维持公司2018-20 年EPS 预测分别为1.96/2.56/3.33 元,对应18 年PE8.6 倍,重申买入评级。
新城控股 房地产业 2018-09-04 26.14 -- -- 28.66 9.64%
28.66 9.64%
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支撑评级的要点 业绩高增123%创近年新高,全年结转量价齐升可期。2018H1公司实现营业收入157.58亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.38亿元,同比增长122.8%。结算毛利率与净利率分别为38.4%及16.1%,分别较上年同比提高2.1及6.1个百分点。业绩增速高于营收增速主要源于1)在新会计准则下预收账款确认收入加快,结转面积和均价分别同比上涨41.8%及4.3%,推升结算毛利率;2)合联营项目收益释放,投资性收益6.9亿元,同比增长1,335.3%;3)投资性房地产公允价值变动收益6.5亿元,同比增长256.4%。考虑到公司下半年计划竣工面积680.2万方,较上半年竣工面积212.2万方大幅增长220.5%,并伴随16-17年高价项目进入结转期,预计下半年结转力度加大,量价齐升。 销售全年目标完成过半,加仓拿地土储稳增。2018H1公司实现销售金额953.1亿,同比增长94.2%,完成全年销售目标1,800亿的53%,公司操盘项目资金回笼率达86.8%;销售面积774.6万方,同比增长118.2%;销售均价12,305元/平米,较17年下降11%。公司于上半年新增土地储总建面2,073.9万方,同比增长32%。截至2018H1,公司总土储8,644万方,长三角、中西部、环渤海及珠三角分别占比53%、28%、14%及5%。 商业开发及管理积极推进,或将成为业绩新增长点。2018H1公司新开业吾悦广场3家,已累计开业23家,平均出租率98.3%;已开业面积共计252.08万方,同比增长70.8%,实现租金及商业管理费收入8.76亿元,同比增长153.9%;下半年公司计划开业吾悦广场15家,租金及商业管理费收入或将超过20亿。目前在建及拟建的新城吾悦广场达到54个。物业出租及管理毛利率高达73.9%,或将成为业绩增长新的驱动力。 财务结构稳健,多元化融资优势显著。2018年公司金融机构借款平均成本为5.75%,并借助内外双融资平台、多渠道融资并行,发行PPN、ABS,美元债,融资成本6.3-7.5%;授信未使用额度682亿,在流动性趋紧环境下多元融资优势明显。2018H1公司资产负债率及净负债率分别为88.3%及100.4%,属快速扩张期可控负债水平。2018年公司境内机构信用评级上调至AAA级,穆迪等海外机构也上调评级,融资成本下行可期。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们调整对于公司2018-20年EPS的预测至分别为4.06/4.67/6.52元,对应18年PE6.4倍,维持买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名