1.房地产业务将步入高增长阶段,维持“增持”评级。房地产开发从高价高利润向低价高周转模式转型,2018年将步入业绩高增长阶段。维持2017-19年盈利预测(EPS1.16/1.49/1.82元),分部估值显示市值被低估36%。维持目标价16.77元和“增持”评级。 2.区域房地产龙头,市场份额快速提升。建发股份房地产业务立足福建、辐射东南沿海一二线城市。市场份额从2009年的0.1%提高到2017年的0.31%,房地产销售额排名提高到2017年的第25名,未来有望继续提高。 3.转型高周转模式,高增长阶段来临。2016/17年新开工面积同比增长44%/153%,新开工高增长将推动2017/18年销售收入高增长,2018/19年结算收入高增长。克尔瑞统计的2018年1-2月建发股份房地产权益销售额同比增长141%,虽然外部统计总有误差,但方向与趋势上,验证国君交运前期预测的销售高增长。前两月地产业务合计排名继续攀升至百大房企第13名,虽然短期销售随机性大,但过去12个月市场份额的快速上升,体现了公司相对竞争力的持续提升。 4.毛利率有望回升,上半年超预期最明显。2017年上半年结算尾盘项目导致毛利率偏低,并且大幅低于同行水平。随着2017年下半年销售单价大幅回升,毛利率有望回升。得益于毛利率低基数,2018年上半年利润增速有望大幅上升,并超市场预期。 5.风险提示:房地产调控,大宗价格下跌,信贷收紧。

2018年上半年是建发股份超市场预期最明显的时候。供应链战略的坚守和地产战略的变奏,均将体现为盈利的加速增长。 投资要点: 1. 上调盈利预测与目标价。市场把建发股份过去三年的低增长看作常态,而我们基于供应链与地产业务增长潜力,维持2017年盈利预测,上调2018/19年EPS 预测至1.49/1.82元(原为1.33/1.53元)。分部估值显示市值被低估36%。上调目标价至16.77元,增持评级。 2. 大宗供应链战略的坚守与提升。2011-2016年建发股份大宗供应链业务的市场份额与存货周转率双双提升,规模优势正在逐步显现。在大宗商品价格大幅上涨的2017年,公司坚持低库存低毛利的供应链生意之本分,有助于保持过去20年来年均10-20%的长期收入增速,通过规模和效率持续提升份额。 3. 地产业务的变奏将在2018/19年见成效。建发股份地产业务模式在2015-16年经历了变革,从高价高利润向低价高周转变化。新开工面积2015-17年上半年的增速分别为-30%/44%/153%。模式的变化通过新开工-合同销售-结算利润的传导,2018-19年的增速将超市场预期。 4. 2018年上半年是超市场预期最明显的阶段。在大宗商品价格趋于平稳、房地产调控延续的2018年,市场倾向于认为建发将维持过去三年来的低增长。但逐季披露的业绩以及背后的业务逻辑,将驱动盈利预期和估值的提升。至于一级土地开发何时贡献效益不确定性大,我们盈利预期并不考虑,留作惊喜。 5. 风险提示:大宗商品价格大幅下跌,供应链利润率大幅下降;房地产调控政策趋严,房地产利润率下降;一级土地开发利润释放延后。