中期业绩平稳增长,毛利率略有上升:公司发布中期业绩,上半年实现收入和利润分别为340 亿和38.2 亿元,同比分别增11.3%和12.2%,EPS 为0.36元。毛利率水平略有回升。报告期内,公司结算毛利率为33.78%,其中房地产结算毛利率为32.27%,分别同比增长1.20 和1.36 个百分点。三费合计25.7 亿,同比增26.4%,占营业收入的7.6%,较去年同期上升1.1 个百分点。 销售有所下滑,土地储备可供未来4-5 年开发:前7 月公司实现销售面积和金额556.1 万平米和717.6 亿元,同比分别变动-11.0%和+1.7%,其中6 月份单月实现签约金额165.21 亿元,创下单月签约销售新高。上半年公司坚持“3+2+X”城市群战略,并且准确的市场定位确保了公司销售的稳定增长,住宅产品占比逾八成,住宅产品中144 平方米以下的普通住宅套数占比为91.9%。 公司前7 月新增项目21 个,新增容积率面积642.7 万平方米,同比降37.7%。权益地价200.8 亿元,同比降低12.9%,楼面地价3945 元/平,同比增33.7%。期末公司共有在建拟建项目222 个,规划总建筑面积11503 万平方米;待开发面积4947 万平方米,一、二线城市占比约为78%;土地储备可供公司未来三至四年发展。上半年公司新开工面积941 万平方米,竣工面积430 万平方米,同比分别增10.2%和1.9%,在建面积4143 万平方米。 融资优势明显,资产负债率优于行业:公司预收账1237 亿,款剔后的资产负债率为44.4%,较年初上升0.6 个百分点,仍保持在行业较低水平。上半年实现新增贷款378 亿元,并在香港再次成功发行5 亿美元高级债券,票面利率5.25%,较去年发行的4.5%略有上升。期末公司有息负债总额为1238 亿元,有息负债平均成本为基准上浮7.84%,公司作为央企,融资优势明显。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为当前房贷放松是大势所趋,公司作为行业龙头企业能依靠稳健的管理和财务,保持优于行业的销售增速,扩大市场份额。 我们预计公司2014 年至2015 年EPS 分别为1.26 和1.47 元,对应的收入增速分别为25%、26%,净利润增速分别为25%、17%,6 个月目标价为6.29 元,相当于2014 年5 倍的动态市盈率。 风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期

受结算进度影响公司中期业绩有所下降:公司发布中期业绩,上半年实现收入和利润分别为8.21 亿和1.37 亿,同比分别变动-2.3%和-10.8%,EPS 为0.096 元。公司净利润下降一方面是由于公司上半年可结算项目较少,另一方面由于费用增加,三费合计1.67 亿,同比增104%,占营业收入的比重较去年同期上升10.5 个百分点至20.3%。此外公司扣非后净利润为6263 万,同比降60.4%,主要是由于公司转让深圳市华茂嘉投资有限公司100%股权获得8248 万元投资收益。 明确转型医疗服务:公司通过参股国泰君安申易投资基金,出资1 亿元,占比25%。矿业业务有序推进,陕西小燕子沟金矿以地质勘探报告评审备案和工业场地厂址确定为主。新疆矿业以探矿权维护及地质勘查、矿山基建探矿为主,目前各项工作按计划进行。 值得注意的是公司明确随着公司多元化探索的不断深入,管理层明确将医疗健康产业作为公司未来新的重点投资方向。此外,公司8 月和股东签署10 亿元1 年期借款协议,预计公司转型进程将加快。 公司推盘集中在下半年:上半年公司实现结转面积5.4 万平,结转收入8.1亿,同比分别下降12.3%和2.5%。销售方面,上半年实现销售面积3.05 万平,认购金额10.1 亿,销售回款9.7 亿,低于去年同期的21.2 亿。但公司推盘集中在下半年,8 月深圳华业玫瑰四季开盘推出810 套,当日成交750套。根据公司年初计划,今年销售额102 亿左右,预计下半年销售将实现快速增长。 投资建议:“买入-A 评级”,继续强烈推荐华业地产。1)公司已经几年没有拿地,现有项目质量很高,若出清公司将变成纯现金公司。2)目前市值与项目出清后(已扣除负债)现金相当,约79 亿元,相当于PB 一倍,净资产全是不含负债的现金。3)业绩优异,今年公司进入业绩收获期,预计今年销售额将突破100 亿(去年39 亿),其中北京通州贡献超过60%,深圳贡献20%。我们预计公司2014-2015 年EPS 分别为0.56 和0.84 元,今年公司将持有大量现金,二季度末已持有现金29 亿元,公司已启动多元化发展战略,我们看好公司的战略转型,目标价7.00 元。 风险提示:销售低于预期、信贷政策大幅收紧。

业绩继续保持快速增长:公司发布中期业绩,上半年营业收入和利润分别为113 亿和23 亿,同比分别增长29.6%和30.1%,EPS 为1.74 元。ROAE 为20.8%,较去年同期大幅降低13.5 个百分点。 综合毛利率为45.8%,较去年同期上升5.6 个百分点,其中产业新城开发建设的毛利率上升4.57 个百分点至49.15%,城市地产毛利率下降1.4 个百分点至10.88%。三费合计9.82 亿,同比增62.3%,占比上升1.7 个百分点至8.63%。 园区拓展实现跨越式发展:上半年公司销售额合计242 亿,同比增52.2%。 新拓展2 个园区,分别位于北京房山和河北任丘,并与南京市溧水经济开发区管委会和保定市人民政府签署溧水及白洋淀科技城合作框架协议,再加上7 月新签河北逐鹿园区,累计新增委托面积733 平方公里,占其目前全部签约面积的49.5%。北京园区和保定项目的拓展意义非常,不仅意味着公司产业新城模式获得更高一级(市)政府的认可,同时也意味着公司环北京辐射圈由此前50至100 公里扩大至150 公里,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。 全年公司投资运营的园区新增签约入园企业36 家,新增签约投资额212亿元,同比增107%。报告期末,公司储备开发用地规划建筑面积585 万平方米,继续践行轻资产的地产开发模式。分园区来看,除了作为标杆的固安园区招商继续保持高位外,怀来、霸州、文安园区签约均明显增长。固安新增入园企业14 家,投资额85 亿,同比增15%,其占公司总签约的40%。怀来新签约3 家,投资额82 亿(去年全年仅4.8 亿),霸州和文安新增签约额分别为25 亿和15 亿。但大厂园区仅签1.6 亿,较去年明显下降。 借款大幅增加,负债水平仍优于行业:公司扣除预收款的资产负债率43.3%,较年初上升4.0 个百分点。主要是由于公司新增借款123 亿至302 亿元,融资成本10.32%。公司预收款高达432 亿,已经锁定公司今年业绩。 预计今年销售增速仍将保持34%的高速增长:公司预计2014 年的销售额为500 亿元,预计下半年园区住宅配套、城市地产施工面积合计约1629 万平方米,预计竣工面积合计约189 万平方米。 投资建议:买入-A,强烈推荐。我们认为公司积极布局环北京城市圈,战略性锁定优质稀缺资源,随着京津冀一体化政策的落实,公司盈利能力将逐步提高,长期提升公司价值。预计2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.51元,维持6 个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

业绩平稳,小股操盘模式优势凸显:公司发布中期业绩,今年上半年实现收入和利润分别为410 亿和48.1 亿,同比分别变动-1.04%和+5.55%,EPS为0.44 元,主要是由于今年结算集中在下半年。毛利率30.9%,同比下降2.7 个百分点。三费合计33.5 亿,同比增11.7%,占比较去年同期上升1 个百分点至8.2%。值得注意的是上半年公司实现13.1 亿投资收益,同比增238%,投资收益较高主要是由于公司积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式,未来随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广,预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态。 年销售继续保持快速增长,拿地大幅放缓:今年上半年公司销售金额首次半年突破千亿,在整体市场销售量同比下降的背景下保持较高的增速。1至6 月实现销售面积821 万平,金额1009 亿,同比增14.6%和20.6%。而全国同期商品住宅销售面积和金额同比下降9.4%和10.5%。 公司扩张速度大幅放缓,前7 月新增21 个项目,权益建面272 万平,仅占去年全年行政权益建面的12.7%,拿地金额113 亿,同比降72.5%。其中4 个项目的权益比例低于50%,6 个项目的权益比例为50%或51%,继续尝试小股操盘模式。期末公司土地储备3986 万平,可满足未来两至三年开发需要。此外,公司继续推进国际化战略,新获美国曼哈顿列克星敦大道和香港湾仔项目。 公司财务安全性良好:公司预收账182 亿,款剔后的资产负债率为42.8%,较去年同期上升0.1 个百分点,净负债率为36.4%,仍保持在行业较低水平。 账面现金429 亿,高于短期借款及一年内到期的非流动负债223 亿。 受季节原因,竣工占比较低:上半年公司实现新开工面积962 万平米、竣工398 万平米,占全年计划的43.0%和26.9%,占比较低主要是由于季节性原因,预计竣工能够完成年初计划。 投资建议:买入-A 评级,上半年公司事业合伙人制已启动,累计增持公司2.06%股权,并且公司B 转H 已经完成,A 股对H 股折价27%。公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。维持公司2014-15 年EPS 分别为1.74 和2.27 元,给予2014 年7X 的PE 目标价12.18 元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

业绩大幅增长,毛利率略有下滑:公司2014 年中期收入和利润分别为52.0亿和9.6 亿,同比分别增89.8%和90.9%,扣非后净利润6.46 亿,同比增39.3%,EPS 为0.75 元。ROAE 为25.5%,较去年同期上升6.1 个百分点。地产毛利率32.4%,较去年同期下降11.7 个百分点。 明确战略转型方向,涉足金融和大健康领域:公司明确两大转型方向,一是继续深化金融领域投资,1)拟出资3000 万元(占46.15%)和政府合作,投资入股贵阳互联网金融产投,其他参股方为贵阳市旅游文化产业投资、贵阳观山湖建设投资,均是贵阳市政府独资成立的投资平台公司;2)设立中天城投集团金融投资有限公司,注册资本17 亿元。二是进入大健康产业,3)设立大健康产业投资限公司,注册资本10 亿元。包括医疗、医药、养老、养生和健康管理等方面的大健康服务。公司第一个养老地产正在贵阳选址,未来方舟中的综合性医院也在选择合作方的过程。 公司销售正常推进:上半年合同销售额78 亿,较去年同期70 亿略有增加,完成全年计划的34%。受益于贵阳“去大盘化”,贵阳住宅供应得到有效控制。今年上半年贵阳除三县一市外,住宅成交均价5285 元/平方米,同比上涨7.6%,根据统计局70 大中城市新建商品住宅价格指数,上半年贵阳价格同比增4.7%,略好于全国的4.3%,和二线城市均值持平。 目前公司土地储备超过2200 万平方米,可保持未来几年稳定的收入和收益。去年公司实施“走出去”战略,南京7.6 万平项目预计将于近期开盘。 公司财务安全性良好:期末公司。预收款140.3 亿,已完全锁定今年业绩。 剔除预收款后的资产负债率为53.6%,较年初上升0.9 个百分点,基本和行业均值相当,若非公开增发顺利实施,资产负债率有望下降至50.1%。 投资建议:维持公司“买入-A”评级,自我们7 月初推荐以来公司已累计上涨超过25%,继续强烈推荐。1)公司是贵州地产龙头,在贵州获取资源的能力极强。目前已计划布局金融和大健康产业。2)公司非公开发行获证监会通过,底价6.31 元。股权激励已实施,行权条件高。3)估值极低。 14 年计划销售229 亿元,目前市值仅83 亿;NAV 每股13.7 元,现折让47%;我们上调公司2014-15 年EPS 为1.30、1.65 元,PE 分别5.0X 和3.9X。我们看好公司未来发展及转型前景。维持8.22 元的目标价。 风险提示:贵阳市销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

7月公司销售数据优于行业,但均价明显下降:万科发布7月销售情况,7月单月公司实现销售面积136.7万平方米,同比/环比变动+15.7%和-21.4%,销售金额133.2亿元,同比/环比变动-4.7%和-31.3%。销售均价明显下降,7月销售均价为9744元/平米,同比/环比下降17.6%和12.6%。 前7月公司累计实现销售面积958万平方米,销售金额1142.3亿元,面积和金额分别比2013年同期增长14.8%和17.0%,同比增速较上月变动+0.2和-3.6个百分点。年销售均价11924元/平方米,同比增1.9%,较上半年均价下降3.0%。 结合我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,7月合计成交1717万平方米,环比6月上升9.0%,同比下降11.0%;前7月累计销售11752万平方米,同比降17.2%,同比降幅较前6月收窄上升1个百分。我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。 公司拿地意愿仍然较低:7月单月公司获得2个项目,分别位于南昌和嘉兴,但权益仅为24.8%、100%,仍维持较低的扩张意愿。合计建筑面积15.5万平方米,权益建面8.4万平方米,须支付地价款2.2亿元,同/环比下降98.3%和39.4%。 今年以来公司获得23块土地,去年同期获得58块,新增土地建面479.8万平方米,同比降73.2%,权益地价113.2亿,同比降72.5%,值得注意的是今年万科新项目平均权益61.8%,较去年下降15.8个百分点。平均楼面地价3818元/平,同比上升28.7%。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,近日四川出台政策鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房,预计该政策将促使按揭贷款得到极大的促进,并且预计各地将效仿,首套房贷利率将下降,全国成交量将回升。公司作为行业龙头,估值将进一步提升。目前公司H股价格17.02港币/股,A股折价27%。目前公司土地储备超过4700万平,能够满足未来2至3年的开发需要。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿上调至2014年7X的PE目标价12.18元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

类PPP 的固安模式相对传统地产企业优势凸显: 公司在固安工业园区创造性的采用政府主导,企业运作的运营机制,解决了传统园区开发的资金和招商的瓶颈,实现了政府和企业的双赢。一方面该模式以低成本获得大量委托区域开发权。目前公司获得的委托开发区域面积接近1500平方公里,其中环北京占比超过91%。另一方面,公司盈利模式前期投入成本低且相对固定,而收入弹性大。今年上半年公司销售实现逆势增长,销售面积244.1万平方米,销售额242.1亿,同比分别增56.6%和52.2%。业绩增速远高于传统地产企业,固安模式优势凸显。 固安模式复制空间大,战略锁定优质资源: PPP模式更好的理顺了政府和企业的关系,目前政府的负债空间有限,必将大力推广PPP 模式。二季度公司先后获得北京房山、保定、任丘和逐鹿县项目,委托区域面积合计723平方公里,相当于此前公司环北京签订园区面积的总和。北京园区的拓展标志着固安模式复制进京,将成为华夏幸福经营和市值的新起点。保定、任丘、逐鹿园区的拓展标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。并且合作对象由以往大部分园区的县级政府部门向更高层次的市级发展,从更高层面肯定了固安模式的优异性、可复制性及高护城河的特性。除环北京区域外,公司还积极布局环上海、环沈阳和环武汉区域,京外项目今年将逐步贡献业绩。 极大受益于京津冀一体化提升至国家战略: 公司是京津冀一体化最受益的标的,目前北京新机场已全面开工,预计北京新机场的建设将带来直接就业岗位7.5万人,间接就业岗位30至40万人。新机场周边规划轨交、高速等交通网络,将实现固安、永清等园区与北京中心城区一小时生活圈,公司周边园区价值将得到显著提升。 投资建议: 维持买入-A投资评级,预计2014年销售额超过550亿,其中环北京贡献85%,环上海、沈阳贡献15%。我们预计公司2014-2016年净利润分别为40.7、59.7、79.0亿元,其中房地产销售分别为22.5、32.9和41.8亿,招商引资返还分别为17.0、22.5和35.7亿,每股收益分别为3.08、4.51和5.98元。维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X 的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

销售逆势大幅增长,产业新城模式优势凸显:今日公司发布二季度销售情况简报,二季度销售不受行业整体销售下滑影响,逆势大幅增长。4至6月公司实现销售额133.1亿,同比增49.1%,环比增22.0%,销售面积153.7万平方米,同比增86.0%,环比增70%。 销售的大幅增长主要来自于产业新城业务,二季度产业园区配套住宅签约销售额93.2亿,同比增68.7%,环比增37.0%。另一方面园区销售回款环比略有下降,二季度回款22.16亿,同比增0.86%,环比降13.1%。城市地产方面,公司城市地产签约销售额15.3亿,同比增32.1%,环比增10.2%。 分地区来看,大厂和固安仍是公司销售业绩的主要来源,二季度分别销售面积53.1万平和43.2万平,占公司销售面积的34.5%和28.1%。 累计方面,今年上半年公司销售面积244.1万平方米,销售额242.1亿,同比分别增56.6%和52.2%。业绩增速远高于传统地产企业(上半年万保招金销售额同比增20.6%、2.4%、-10.4%和-13.8%),公司“固安模式”优势明显。我们预计今年公司全年销售额有望超额完成全年500亿目标。 二季度园区拓展迎来新篇章,战略性布局环北京:二季度公司新拓展4个园区,分别位于南京溧水、北京房山张坊、河北保定和河北任丘,委托面积合计约668平方公里。北京园区的拓展标志着“固安实践”复制进北京,将成为华夏幸福经营和市值的新起点。保定和任丘园区的拓展标志着公司的产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围,增加承接首都功能疏解和经济辐射的广度和深度。 产业发展能力不断增强:一方面公司在北京、固安以及美国硅谷设立多家产业投资子公司,布局园区全产业链。公司不仅能通过股权投资风险优秀企业的成长,还能直接获得落地投资收益。另一方面公司继续贯彻大项目招商战略,今年以来先后和工信国际、京东华北订单处理中心、河北清华发展研究院等签订战略协议或合作合同,营造共生共赢的城市商业生态圈。 投资建议:维持买入-A评级,公司是京津冀一体化最受益标的,随着政策推进,公司盈利能力将继续提高。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.51元,目前股价对应2014-15年PE为8.0X和5.5X,估值优势明显。 维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

深耕贵阳,进驻南京:中天城投总部位于贵州省贵阳市,是贵州第一家上市公司,并且是贵州唯一一家房地产类上市公司。去年公司首次走出贵州,进驻南京。目前公司土地储备超过2200万平方米,除南京外7.6万平米外,全部集中在贵阳。 受益于贵阳市去大盘化:去年底贵阳市发布《进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》,对房地产开发项目严格执行“净地出让”,我们预计未来贵阳超级大盘地产项目将明显减少,土地出让将逐渐小型化。由于公司在贵阳仍拥有数个大盘,未来方舟和国际金融中心拿地已基本完成,其能够支撑公司未来数年的增长。 另一方面受贵州省多山的地理环境影响,贵阳市在贵州省内具有独一无二的优势,是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心,贵阳将吸引大量省内购房需求。并且贵州的发展相对全国来说刚刚起步,空间巨大。2013年贵州省城镇人口比例仅为37.83%,远低于全国均值53.73%,并在西南五省中也处于较低水平,仅高于西藏。 市值管理动力强劲:1、公司非公开发行获得证监会通过,目前股价5.06元,较增发底价6.31元有25%空间,市值管理动力强劲。2、公司作为贵州省首屈一指的地产龙头,在地产及各方面获取资源的能力极强,这在公司过去几年的表现中可见一斑。3、股权激励行权条件高彰显发展信心。行权条件为2013-2016年扣非净利润比2012年分别增长586%、792%、1060%、1408%,2013年业绩已兑现。 投资建议:买入-A投资评级,公司目前估值较低。2014年公司计划销售额229亿元,目前市值仅65亿,PS在A股地产企业最低;RNAV为13.7元,现股价折让63%;2014-2015年每股收益预计为0.97、1.23元,PE分别为5.2X、4.1X倍(增发前)。公司地产业务低估,市值管理动力充足,强大的获取资源能力使得公司未来发展极具想象空间,我们看好公司未来发展。目标价60%的RNAV8.22元。 风险提示:贵阳市销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

深耕贵阳,进驻南京:中天城投总部位于贵州省贵阳市,是贵州第一家上市公司,并且是贵州唯一一家房地产类上市公司。去年公司首次走出贵州,进驻南京。目前公司土地储备超过2200万平方米,除南京外7.6万平米外,全部集中在贵阳。 受益于贵阳市去大盘化:去年底贵阳市发布《进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》,对房地产开发项目严格执行“净地出让”,我们预计未来贵阳超级大盘地产项目将明显减少,土地出让将逐渐小型化。由于公司在贵阳仍拥有数个大盘,未来方舟和国际金融中心拿地已基本完成,其能够支撑公司未来数年的增长。另一方面受贵州省多山的地理环境影响,贵阳市在贵州省内具有独一无二的优势,是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心,贵阳将吸引大量省内购房需求。并且贵州的发展相对全国来说刚刚起步,空间巨大。2013年贵州省城镇人口比例仅为37.83%,远低于全国均值53.73%,并在西南五省中也处于较低水平,仅高于西藏。 市值管理动力强劲:1、公司非公开发行获得证监会通过,目前股价5.06元,较增发底价6.31元有25%空间,市值管理动力强劲。2、公司作为贵州省首屈一指的地产龙头,在地产及各方面获取资源的能力极强,这在公司过去几年的表现中可见一斑。3、股权激励行权条件高彰显发展信心。行权条件为2013-2016年扣非净利润比2012年分别增长586%、792%、1060%、1408%,2013年业绩已兑现。 投资建议:买入-A投资评级,公司目前估值较低。2014年公司计划销售额229亿元,目前市值仅65亿,PS在A股地产企业最低;RNAV为13.7元,现股价折让63%;2014-2015年每股收益预计为0.97、1.23元,PE分别为5.2X、4.1X倍(增发前)。公司地产业务低估,市值管理动力充足,强大的获取资源能力使得公司未来发展极具想象空间,我们看好公司未来发展。目标价60%的RNAV8.22元。 风险提示:贵阳市销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

6月公司销售逆势大幅增长,均价略有下降:万科发布6月销售情况,6月单月公司实现销售面积174.0万平方米,同比/环比增长55.9%和41.6%,销售金额193.9亿元,同比/环比增长43.7%和33.4%。销售均价11144元/平米,同比/环比下降7.8%和5.8%。 上半年公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,成为首个上半年销售金额突破千亿的地产企业。销售面积和金额分别比2013年同期增长14.6%和20.6%,同比增速较上月上升7.6和4.4个百分点。 我们统计的46个城市65月单月商品住宅成交面积同比大幅降21.5%,前6月累计降17.1%,万科业绩大幅领先行业。根据易居数据,保利、招商、金地6月单月销售金额同比分别为+14.6%、-45.2%和-29.8%;上半年销售金额同比分别为-1.5%、-4.0%和-16.3%,万科在龙头地产股中也表现优异。 公司拿地继续放缓,权益进一步降低:6月单月公司仍仅获得3个项目,分别位于上海、河北廊坊和广州,但权益仅为20%、50%和20.4%,拿地进度继续放缓。合计建筑面积72.4万平方米,但权益建面仅17.0万平方米,需支付地价款3.6亿元,同/环比下降88.8%和73.6%。 今年以来公司获得21块土地,去年同期获得43块,新增土地建面464万平方米,同比降69.1%,权益地价110.9亿,同比降60.7%,值得注意的是今年万科新项目平均权益62.3%,较去年下降12个百分点。平均楼面地价3836元/平,同比上升51.8%。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。目前公司土地储备超过4700万平,能够满足未来2至3年的开发需要。此外,公司事业合伙人制已启动,代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安合伙6次购买公司A股股份,累计增持公司1.92%股权,使用资金17.8亿,彰显对公司未来持续稳健发展的强烈信心。目前公司B转H已经完成,A股对H股折价29.8%。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,给予2014年5X的PE目标价8.70元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

事件:公司与任丘市人民政府签订协议战略合作框架协议,共同推进河北省任丘市约定区域。本协议是排他性的,公司进行委托区域的开发建设及管理工作,包括在委托区域的开发中根据规划要求提供“九通一平”等基础设施建设工作、公共设施建设工作、土地整理投资有关工作、产业发展服务工作及相关咨询服务等服务。 委托区域占地面积约240 平方公里,委托区域起步区有不低于3000亩(200 万平方米),且有不低于40 万平方米的开发用地的建设用地指标。项目位于京津保三角地带南部边缘,北侧紧邻保定市,属于环首都经济圈正南发展主轴的核心区,区域内有大广高速和京九铁路连接白洋淀与北京,并且经京九铁路至北京仅需1 个半小时左右。 任丘市经济基础雄厚,项目盈利可期:项目委托区域面积仅次于上月末签订的保定园区。任丘市综合实力位居河北省“十强县”前列,并多年进入全国“百强”县,区域内已形成铝型材、摩托车、石油钻采设备等多个产业集群。项目开发难度远低于公司目前业绩主要来源的固安和大厂。区域内房价仅3000 至5000 元/平米,未来随着京津冀一体化的持续推进,特别是随着北京市新机场和大七环的建设,其作为北京首都功能疏解与产业转移的重要载体的作用将愈发突出。 战略性锁定京津冀优质稀缺资源: 公司继上月签订保定园区后,本次项目标志着公司继续深耕距北京中心辐射100 至150 公里半径区域。该区域属于构筑京津保三角辐射带的第二圈层,其环北京区域委托面积已接近1300 平方公里,我们预计公司未来将继续布局环北京外围远郊区市场,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。 投资建议:买入-A,我们认为公司积极布局环北京城市圈,战略性锁定优质稀缺资源,随着京津冀一体化政策的落实,公司盈利能力将逐步提高,长期提升公司价值。预计2014 至15 年EPS 分别为3.08和4.14 元,维持6 个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

2014 年公司进入业绩收获期:2013 年公司房地产销售认购金额39.1亿,根据公司年报披露,2014 年计划销售102 亿,同比增长161%。 具体来看,北京通州东方玫瑰园项目预计销售40 亿,新北京中心计划销售24 亿;深圳玫瑰四季馨园计划销售23 亿。长春玫瑰谷项目计划销售5 亿,大连玫瑰东方II 期计划销售10 亿。 公司主要项目集中在北京通州,占公司目前土地储备的50%(未含一级开发),一方面北京通州环球影视城可能在下半年开工,加上公司在通州梨园镇东小马旧村土地一级合作开发项目,公司目前的土地储备价值将大幅提升。另一方面,通州将长期受益于京津冀一体化建设。通州区位优势明显,目前该区域已经聚集了大量人口,迫切需要实现产业、居住、行政办公的一体化发展,未来有望成为北京新的城市副中心。 矿产方面稳步推进:公司2011 年涉足金矿行业,目前在陕西拥有2个金矿探矿权,预计年底前取得采矿证;在新疆拥有新疆托里塔尔巴斯套金矿,计划于年底前正式投产。 股权激励已行权:激励一期已于2013 年5 月2 日完成行权,行权数量543.84 万份,行权价格3.7 元/股。锁定6 个月,目前已解禁。 继续关注公司转型:公司通过参股国泰君安申易投资基金,进入金融行业,其未来计划形成“房产、矿业、金融”三大业务格局。预计公司今年将有100 亿的销售额,能够支持公司继续拓展其他产业,进一步优化公司产业结构,实现多元化发展的战略目标。 投资建议:“买入-A 评级”,公司进入业绩收获期,业绩释放动力强。 预计2013 年至2015 年3 年业绩复合增速超过60%。预计公司2014-2015 年EPS 分别为0.56 和0.84 元,今年公司房地产销售有望突破百亿,将持有大量现金,我们看好公司的投资创收能力。给予2014 年12X 目标价6.72 元,“买入-A”投资评级。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

单月销售面积和金额同比增0.24%和2.7%,继续领先行业:万科发布5月销售情况,5月单月公司实现销售面积122.9万平方米,同比/环比增长0.24%和12.4%,销售金额145.4亿元,同比/环比增长2.68%和14.0%。销售金额和销售金额均为年内次高,低于1月。销售均价11831元/平米,同比/环比增长2.4%和1.4%。1~5月公司累计实现销售面积647万平方米,销售金额815亿元,分别比2013年同期增长7.0%和16.2%,同比增速较上月下降1.7和3.4个百分点。我们统计的46个城市5月单月商品住宅成交面积同比降8%,前5月累计降16.2%。其中一、二、三线城市5月单月分别降24.9%、4.1%和8.4%,前5月累计分别降32.8%、11.3%和16.4%。万科业绩继续领先行业。 公司继续保持谨慎的拿地进度:5月单月公司获得3个项目,分别位于北京、沈阳和南宁,其中北京大兴黄村项目权益占50%,其他为100%。合计建筑面积58.3万平方米,同/环比下降66.0%/27.5%,需支付地价款13.8亿元,同/环比下降62.2%和26.4%。 今年以来公司获得18块土地,去年同期获得38块,新增土地建面392万平方米,同比降70.7%,权益地价107.3亿,同比降57.1%,平均楼面地价4112元/平,同比上升63.6%。 B 转H 进入现金选择权阶段:B 转H 股的现金选择权价格为12.39港币/股,停牌前B 股价格12.41港币/股,若成功转股能进一步拓宽公司的融资渠道。港股大公司的估值较高,有利于提升万科的估值。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。目前公司土地储备超过4700万平,能够满足未来2至3年的开发需要。此外,公司事业合伙人制已启动,代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安合伙连续4个交易日累计增持公司1.34%股权,使用资金12.45亿,彰显对公司未来持续稳健发展的强烈信心。维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,给予2014年5X 的PE 目标价8.70元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧、B 转H股失败等。

事件:代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)通过证券公司集合资产管理计划购买公司A股股份3584万股,每股8.38元,共使用资金约3亿元,占公司总股本的0.33%。并表示基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心,未来将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。 管理层大幅增持公司股份彰显对公司未来发展信心:本次增持资金一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户,剩余为引入融资杠杆而融得的资金。2010年公司进行了薪酬改革,引入EP(经济利润)作为卓越绩效奖金考核,并建立了针对集团管理团队和业务骨干的卓越奖金计划。预计增持的资金主要来自于该计划。 公司启动事业部合伙人计划:4月23日公司召开事业合伙人创始大会,共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人,其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员。 我们认为目前地产企业的核心竞争力已经逐渐从资本向人才转移,核心人才和团队对企业的作用已经越来越大。一方面当前地产企业核心人才贡献和收入并不匹配,管理层收入被低估。另一方面事业合伙人制能够创造财富共享、风险共担公司的激励机制,实现企业与职业经理人双赢局面。此外,万科股权非常分散,大股东华润持股仅14.94%,管理层持股增加在一定程度上能防止产业资本的收购。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,并维持地产股阶段性看多的观点。房贷短期会有所放松,并带来房地产成交量将同比回升,叠加政策面好转,行业会有一波时间跨度相对较长的行情。 公司前4月累计实现销售面积524万平方米,销售金额670亿元,同比增8.7%和19.6%,明显好于行业,我们预计预计万科今年突破2000亿。公司B股将于6月4日停牌,B转H的现金选择权价格为12.39港币/股,目前股价略高于该价格,若成功转股能进一步拓宽公司的融资渠道。港股大公司的估值较高,有利于提升万科的估值。公司作为行业龙头,未来将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩。维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,目标价8.70元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等、B股转H失败。