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华夏幸福 房地产业 2019-11-12 28.63 37.00 34.79% 28.33 -1.05% -- 28.33 -1.05% -- 详细
模式为王,无惧风浪,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为1020亿元/1185亿元/1378亿元,归母净利润为159亿元/199亿元/243亿元,EPS为5.28元/6.63元/8.07元,当前股价对应PE为5.4倍/4.3倍/3.6倍。首次覆盖目标价37.0元(对应7倍PE),给予“买入”评级。 公司模式与众不同,受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值,与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋,人口重分布带来房地产结构性机会,公司布局都市圈优势明显,有望充分受益都市圈发展。 应收账款是产业新城题中之意,有望迎来边际改善。公司产业新城模式必然会产生应收账款,且应收账款与产业新城收入同步产生,基本可在一年内收回。2018应收账款跳升的原因在于环京受政策影响,土地市场下行明显,2019年土地市场已见明显好转,公司应收账款账期有望回归正常。 携手平安开启战略新篇章,解决模式痛点的同时,有望提升公司综合实力。公司模式痛点在于前期需要垫付资金,而产业新城又没有标准化的融资模式,平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金,解决公司最大痛点,同时“三个开拓”新战略有望从三个方面提升公司综合实力。 依托产业新城,地产业务优势明显。公司地产业务依托产业新城,能够充分了解每一块地的价值,并以较低的成本提前锁定,避免资金沉淀,同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04,明显低于主流房企。公司预收账款1350亿元,对上年房地产结算收入的覆盖率为262%,可结算资源充足 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,应收账款改善不及预期,公司短期内现金流仍然紧张。
华夏幸福 房地产业 2019-10-24 29.08 39.86 45.21% 30.66 5.43% -- 30.66 5.43% -- 详细
结算规模大幅增长,费用控制卓见成效,盈利能力显著。前三季度公司实现营业收入643.2亿元(+42.5%),实现归属于上市公司股东净利润97.5亿(+23.7%),ROE 为25.2%,同比增加6.2个百分点。公司前三季度营业收入大幅增长,整体毛利率达到40.4%,归母净利率为15.2%,其中营收增长主要由于期内房地产开发业务结算增加,销售和管理费用率分别为1.82%和6.94%,同比大幅改善,分别下降1.0个和5.0个百分点。前三季度公司税金及附加支出49.6亿元,同比增加112%,主要由于是计提土增税增较多影响。截至2019年第三季度末,公司预收款项达1350.2亿元,预收账款/营业收入为2.1(远高于行业平均),业绩锁定性强。 销售回款率显著好转,环京以外区域销售占比过半。前三季度公司实现销售额1006.5亿元,销售面积911万方,经营回款631.4亿元,同比增长19.1%;第三季度单季度经营回款同比增长44.9%,销售回款率从去年同期的49%大幅跃升至今年的63%,销售面积同比增长44.3%,环比增长47.1%,销售金额同比增长47.2%,环比增长24.8%。从销售结构来看,环京以外区域业绩贡献占比提升,前三季度环北京外销售面积568.46万平,占比62.4%,比去年同期提升了16.3个百分点。第三季度,环京以外地区亦贡献了59.9%的销售面积(+12.7个百分点),其中,环郑州地区销售面积占比为25.7%,产业新城模式在全国化的布局取得初步成功。 土储明显放量,融资持续向好,未来可期。2019年前三季度,公司拿地总价292.6亿元,同比增长225.7%;公司新获取土地面积比上年同期增加71.9%,是2018全年新获取土地面积的1.35倍,公司规划计容建筑面积约为1109万平方米,资源方面的大力拓展奠定公司未来业绩的稳健增长。前三季度,公司通过项目层面的股权合作,引入超过100亿的少数股东权益,资本结构持续优化。三季报末公司在手存货2776亿元,同比增加9%,为后续推货提供充足资源。公司筹资性现金流入达939亿元,比去年同期增长66%。公司资产负债率84.9%,自中期的88.1%下降3.2个百分点,剔除预收后的资产负债率54.6%,杠杆水平可控,融资持续向好。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS 分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司 2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期等。
华夏幸福 房地产业 2019-10-23 29.10 -- -- 30.66 5.36% -- 30.66 5.36% -- 详细
营业业绩平稳增长,销售回款显著提升 公司2019年前三季度营业收入和归母净利润分别为643.18亿元和97.46亿元,同比分别增长42.48%和23.71%。截止至今年三季度,公司实现预收款项1350.2亿元,预收款项的充沛利于未来业绩稳健上升。销售回款提升较为明显。公司实现销售回款631.38亿元,同比增长19.08%;回款率为62.7%,较去年同期的49.2%上升13.5个百分点。 销售业绩回升,房地产业务提振明显 公司三季度销售业绩较上半年明显回升。三季度整体销售额为361.14亿元,同比增长32.76%,主要受房地产开发签约销售额的推动。虽然三季度产业园区结算收入额为46.63亿元,同比下降16.73%,但是房地产开发签约销售额上升至306.39亿元,同比增长47.18%。公司三季度销售面积达到359.95万平方米,同比上升44.29%,主要是受益于京津冀地区地产项目的提振。 拿地积极,土储资源丰富 虽然今年融资端政策明显收紧,但是公司拿地仍然较为积极。2019年前三季度,公司累计获得土地面积约348万平方米,同比增长72%。截至今年三季度末,公司规划计容建筑面积约为1109万平方米,较年初增长21%。 盈利预测 预计2019-2021年主营业务收入分别为1065.98、1407.66、1836.82亿元,净利润有望分别达到142.09、178.77、218.16亿元,EPS分别为4.76、5.96、7.27元。对应PE分别为5.89、4.71和3.85倍。给予华夏幸福“增持”评级。 风险提示:地产调控政策超预期,经济增长不及预期等。
华夏幸福 房地产业 2019-10-23 29.10 -- -- 30.66 5.36% -- 30.66 5.36% -- 详细
2019年前三季度, 华夏幸福实现营业收入 643.2亿元,同比增长 42.5%; 实现归属于上市公司股东的净利润 97.5亿元,同比增长 23.7%; 毛利率和净利率分别为 40.4%、 15.2%, 实现 ROE 25.2%,同比增长 6.2个百分点; 销售回款 631.4亿元, 同比增长 19.1%,回款率同比增长 14个百分点至63%。 考虑到公司可售货值充足,异地复制成效显著, 融资渠道畅通, 我们调整公司 2019-21年 EPS 预测分别为 4.95/6.43/8.04元,对应 19年 PE5.8倍, 维持买入评级。 支撑评级的要点营收业绩稳健增长, 降费增效成果显著。 2019前三季度公司实现营业收入 643.2亿元,同比增长 42.5%,实现归母净利润 97.5亿元,同比增长23.7%。公司毛利率和净利率分别为 40.4%、 15.2%, 实现 ROE 25.2%,同比增长 6.2个百分点。 截至 19年三季度末公司预收账款 1,350.2亿元, 覆盖 18年结算收入的 1.6倍,预计未来 2-3年结转为收入与利润, 业绩保障性强。 前三季度公司管理费用 6.94%,较去年同期下降 5.0个百分点; 销售费用 1.82%,相较于去年同期下降 1.0个百分点,经营质量持续提升。 三季度销售回暖,异地复制进程加速。 2019年前三季度公司实现销售额1,004亿元(根据克而瑞) ,同比下降 8.8%; 其中第三季度销售显著回暖,销售面积及金额分别同比增长 44.3%及 47.2%。 同时,公司异地复制成效持续显现, 京津冀以外区域的核心业务销售面积占比达到 62.4%,较去年同期提升 16.3个百分点; 其中环郑州地区销售面积占比 25.7%, 环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极。 回款改善财务优化,融资渠道畅通。 2019年前三季度经营回款 631.4亿元,同比增长 19.1%,回款率同比增长 14个百分点至 63%;其中 Q3单季度回款同比增长 44.9%,回款率 65%。回款改善助力财务优化,报告期末,公司资产负债率 84.9%,较中期的 88.1%下降 3.2个百分点,较去年末 86.7%下降 1.8个百分点。 2019Q3公司筹资性现金流入达 939亿元,同比增长66%。筹资性现金流量净额由上年同期的-111.1亿元,提升至 385.5亿元,公司融资持续向好。根据公司中报,上半年新增融资中 84%来自非地产项目,融资结构优化、渠道畅通。 估值我们调整公司 2019-21年 EPS预测分别为 4.95/6.43/8.04元,对应 19年 PE5.8倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险房地产行业销售大幅下滑,环京调控政策收紧超预期。
华夏幸福 房地产业 2019-10-23 29.10 -- -- 30.66 5.36% -- 30.66 5.36% -- 详细
营收稳健有质量增长。2019Q1-3公司营业收入643.2亿元,同比增长42.5%,归母净利润97.5亿元,同比增长23.7%。费用方面,公司三项费用(销售费用、管理费、财务费)约65亿元,同比下降11%,降费增效效果显著。利润率方面,公司2019Q1-3整体毛利率达到40.4%,同比2018Q1-3下滑4.97个百分点,2019Q1-3整体净利率为15.2%,同比2018Q1-3下滑2.3个百分点,ROE约为25.19%,同比增加6.19个百分点。 融资通畅,经营回款效率改善。截止2019Q3公司总资产4453亿元,较2018年末增长8.69%,归母净资产约477亿元,同比增长8.88%。公司预收账款1350亿元,我们预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来的经营业绩。从公司现金流量表来看,2019Q1-3公司累计销售商品、提供劳务收到的现金约631亿元,同比增长19%,2019Q3单季度现金回款约234亿元,同比增长45%。截止2019Q3公司总资产负债率约为84.9%,较2018年末下降1.7个百分点,剔除预收账款负债率78.4%,较2018年末下降1.5个百分点。2019Q1-3公司筹资活动现金流入约939亿元,同比增长66%。总体来看,我们认为公司稳步降低杠杆,融资渠道保持通畅,经营回款效率不断改善。 销售回暖,异地拓展成果持续显现。2019Q3公司销售额约361亿元,同比增长33%,销售面积360万平,同比增长44%。截止2019Q3公司前三季度累计销售额1006.45亿元,同比下滑6.56%,销售面积911万平,同比下滑5.29%。从销售分布上来看,公司2019Q1-3销售面积中环京地区销售面积占比约为38%,非环京地区销售面积占比约为62%,异地拓展销售逐渐显成效。公司2019Q1-3房地产销售结转面积占比环京约73%,非环京约27%,销售和结转地域分布仍有差异,随着后续非环京地区销售进入结转期,我们认为结转结构会逐步调整,未来业绩释放仍然可期。 持续探索和深入与平安合作。2019年8月公司与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作:公司以53.87亿元向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及债权,平安人寿委托子公司代建物业并将对物业提供后续物业管理服务。我们认为这不仅标志着公司开始在商办及相关业务积极探索,同时也表现出公司与平安持续展开资源优势互补的深入合作。 投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为4.93元,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1482亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
华夏幸福 房地产业 2019-10-22 28.03 39.60 44.26% 30.66 9.38% -- 30.66 9.38% -- 详细
业绩稳健增长,利润水平行业高位。2019年前三季度,公司实现归属于上市公司股东的净利润97.5亿元,同比增长23.7%;营业收入643.2亿元,同比增长42.5%。公司毛利率达到40.4%,归母净利率为15.2%,位于行业高位。 拿地力度大幅增加,销售有望持续提速。2019年前三季度,公司土地投资额为292.6亿元,同比增长225.7%;公司新获取土地面积同比增加71.9%。其中包括在武汉主城区获取的116亿的两幅地块,未来新业务有望持续落地。Q3单季度销售面积同比增长44.3%,环比增长47.1%;销售金额同比增长47.2%,环比增长24.8%。在资金问题得到解决后,公司拿地力度大幅增加,未来销售有望持续改善。 回款率大幅提升,融资优势充分体现。报告期内,公司实现经营现金流入约646亿元,同比增加19%,回款率大幅提升。公司筹资性现金流净额达385.5亿元,较去年同期的-111.1亿元大幅改善。公司融资渠道保持畅通。 项目层面股权合作有序推进,杠杆水平降低。截止2019Q3,公司所有者权益为671亿元,较年中增加128亿,主要系少数股东权益增加120亿元,公司加大了项目层面的股权合作。所有者权益的增厚,使得公司净负债率由中期的226%下降23pct至203%;总负债率自中期的88.1%下降3.2pct至84.9%。公司的杠杆结构持续优化。 维持公司买入评级。预计2019、20、21年EPS分别为4.95、6.09和7.79元,对应的PE分别为5.7、4.6、3.6倍,对应股息率分别为5.3%、6.5%和8.3%。公司19年远期PE不足6倍,处于历史底部区间,给予公司2019年8倍PE,维持目标价39.6元。 风险提示:产城招商引资进展缓慢,房地产销售疲软。
华夏幸福 房地产业 2019-10-22 28.03 33.80 23.13% 30.66 9.38% -- 30.66 9.38% -- 详细
3Q19业绩同比+24%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 3Q19公司实现营业收入643.2亿元,同比增长42.5%;地产结算面积432.3万方,同比增长40.3%,其中外埠占比27%;归母净利润97.5亿元,同比增长23.7%;扣非归母净利润97.0亿元,同比增长34.8%;基本每股收益3.18元,同比增长25.2%;销售毛利率和归母净利率分别为40.4%和15.2%,分别同比下降5.0pct和2.3pct;三项费用率合计10.2%,同比下降6.2pct,主要由于管理费率下降5.0pct。2019Q3末预收账款达1,350亿元,同比下降11.5%,覆盖18年房地产结算收入的2.6倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即18-20年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,对应19年和20年业绩增速分别为23%和24%。 3Q19销售额千亿、同比-7%,其中三季度销售额大幅回升、同比+33% 3Q19公司实现销售额1,006.5亿元,同比-6.6%;其中Q3单季度销售额361.1亿元,同比+32.8%,主要由于外埠销售逐步发力。3Q19销售面积911万方,同比-5.3%;其中外埠占比62.4%,同比+16.3pct,并且环南京、杭州、郑州分别占比12%、8%和26%,较19H1分别-3pct、-1pct和+2pct;Q3外埠销售面积占比59.9%,同比+12.7pct。3Q19销售均价1.1万元,同比-1.3%。Q3拿地继续加速,前三季度拿地金额293亿元,同比+225.7%,其中Q3拿地金额170亿元;拿地额/销售额29%;拿地面积同比+71.9%,是2018全年拿地面积的1.35倍。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、产业新城项目持续拓展,吴向东加盟、商办业务逐步落地 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局,7月取得湖南衡阳汽车产业新城PPP项目。并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展。8月与平安人寿开展不动产项目合作,为平安人寿代建物业并提供运营管理服务;9月公司以116亿元获得武汉武昌滨江CBD核心区2宗地块,拿地均价仅1万元/平,业态包括住宅、商服等,有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。 回款改善,负债率上行,携手平安、融资渠道畅通 3Q19公司销售商品提供劳务收到的现金为631亿元,同比+19%,其中Q3回款同比+45%;回款率(表内销售回款/全口径销售)为63%,同比+14pct。19Q3末公司资产负债率和净负债率分别为84.9%和202.8%,同比分别+0.5pct和+77.8pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。3Q19末公司有息负债余额1,780亿元,同比+54%。 并且,3Q19末公司筹资现金流入939亿元,同比+66%;预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议:业绩稳增,回款改善,拿地加速,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。3Q19公司外埠销售占比继续提升、拿地加速,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。我们维持公司2019-21年每股收益预测为4.83、6.00和7.31元,对应19/20PE仅5.8/4.7倍,18A、19E股息率分别达4.3%和6.0%,维持目标价33.8元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-10-22 28.03 -- -- 30.66 9.38% -- 30.66 9.38% -- 详细
事件: 华夏幸福发布2019年三季报:2019年1-9月,公司实现营业收入643.2亿元,同比增长42.48%,实现归母净利润97.5亿元,同比增长23.71%;基本每股收益实现3.18元/股,同比增加25.2%。 点评 费用管控见成效,业绩稳健增长。2019年1-9月,公司实现营收同比增长42.48%,归母净利润同比增长23.71%;营收增长靓眼主要因公司开发业务结算规模有所提升;业绩增速低于营收增速主要原因是计提土增税增较多,导致税金及附加同比增长112.09%,大幅超过收入增速。公司费用管控卓有成效,前三季度销售费率、管理费用率分别为1.8%、6.9%,同比分别下降1个百分点、5个百分点。公司前三季度公司结算综合毛利率达到40.4%,净利率为15.2%,盈利能力仍然维持高位。公司预收款项达到1350.2亿元,为18年全年营收的1.6倍,有效保障未来经营业绩的增长。 京外销售占比持续加大,异地复制表现靓眼。截至2019年9月,公司实现销售额1006.45亿元,同比减少6.56%;销售面积911万平米,同比减少5.29%;从区域布局看,公司京外项目销售贡献逐渐提升。前三季度京外项目销面占比达62%,较18年末提升8个百分点,同比提升16个百分点;其中环郑州地区销面占比为25.7%,成为继环南京和环杭州区域之后另一大新的异地复制成长点。 合作平安、紧抓回款,现金流改善明显。1)公司回款率改善明显,前三季度公司销售商品及提供劳务产生的现金流达645.69亿元,占同期销售金额的62.7%,较18年末提升13.5个百分点,销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况;筹资活动现金流入达938.96亿,同比增长65.6%。2)与平安合作采用资产管理输出的轻资产模式,有效盘活存量资产,优化资产负债结构。此前公司与中国平安人寿开展不动产项目合作,公司向平安人寿转让标的债权,转让金额共计58.3亿元,同时平安委托公司在项目地块上代建标的物业,并对标的物业提供运营管理服务,此次交易对公司盘活存量资产,优化公司资产负债结构,寻找新的增长点具有重要意义。截至2019年3季度末,公司资产负债率84.9%,剔除预收后的资产负债率54.6%,杠杆水平可控。 投资建议:华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段,走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力,潜在业务深度合作值得期待。我们预计2019-2021年公司EPS分别为4.84、6.00、7.20元人民币,对应PE分别为5.79、4.67、3.89倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
华夏幸福 房地产业 2019-10-22 28.03 -- -- 30.66 9.38% -- 30.66 9.38% -- 详细
事件描述 公司发布2019年第三季度报告,前3季度公司实现营业收入643.18亿元,同比增长42.48%;归母净利润97.46亿元,同比增长23.71%。 事件评论 房开项目结算高增推升公司盈利,高预收保证远期业绩。2019年前3季度公司实现营业收入643.18亿元,同增42.48%(中报增速为10.74%);归母净利润97.46亿元,同增23.71%。公司3季度营收增速大幅提升主因公司房开项目单季结算面积同比高增217.58%至193.34万平。高预收款项保障公司远期业绩,截至2019年3季度末公司预收款项1350.20亿元,为2018年全年营收的1.61倍,预计在未来两到三年逐步结转为公司业绩。 3季度销售明显提升,园区结算有所回落。公司前3季度实现销售额1006.45亿元,同降6.56%,降幅较上半年收窄13.81个百分点,其中单3季度销售额同增32.76%至361.14亿元。分明细来看,公司3季度销售额改善主因地产销售回暖。公司3季度地产销售面积同增44.29%至359.95万平(Q2增速为-36.57%),环增47.13%;销售金额同增47.18%至306.39亿元(Q2增速为-18.23%),环增24.82%。3季度销售明显回暖或因公司加大推盘力度,以及非环京地区贡献提升。产业园区方面,3季度公司产业园区结算收入同降16.73%至46.63亿元(Q2增速为64.51%),或与园区结算节奏有关。 公司拿地行为积极,较好销售回款下债务负担减轻。公司拿地积极,年初至今累计拿地347.87万平,为上年全年拿地值的1.35倍,总耗资292.56亿元。公司9月于武汉斥资116.25亿元取得两幅土地,总规划计容面积117.29万平,此项目归属政府重点规划的滨江CBD核心区,为公司探索以武汉为核心的华中片区新业务布局打下基础。较好销售回款下,尽管拿地力度加大,公司债务结构仍有优化,净负债率较2019年中下降22.94pct至202.85%。 投资建议:销售明显改善,积极补充货值保证长远发展。公司销售明显改善,积极拿地补充货值;异地复制卓有成效,环京外区域贡献占比提升;高预收账款保障长期业绩,债务负担减轻后公司运营更为稳健;积极探索新业务,寻找盈利新增点;与平安深度绑定,在融资与开拓商办领域多有裨益。我们预计公司2019-2021年EPS分别为4.98、6.74、9.04元,对应当前股价PE分别约为5.6X、4.2X、3.1X,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产调控政策或存不确定性;2.公司异地复制进度或存不确定性。
华夏幸福 房地产业 2019-09-26 27.10 -- -- 30.66 13.14%
30.66 13.14% -- 详细
模式为王,产业新城模式进入壁垒高。 产业新城建设主要包含规划设计与咨询服务、土地整理投资、产业发展服务、基础设施建设、公共配套建设及城市运营服务等方面,其中产业发展服务是产业新城的核心部分。我们对公司落地投资额进行测算, 预计 2019-2021年产业发展服务收入增速达 28%、 27%、 17%,产业发展服务的高速增长推动公司业绩持续高增。 10年探索, 7年开拓,产业新城模式终铸成。 公司产业新城模式探究经历 17年风雨,大致可分为三阶段: 1) 2002-2012年:与固安共成长,助力固安经济腾飞; 2) 2013-2017年,紧抓京津冀红利,由先前的“以房养园”逐渐进入“以园促房”阶段,收入现结构性调整,产业发展服务表现优越。 3) 2017年后:异地复制, 拓展全国城市群布局,熨平政策周期。不论是深耕固安,还是紧抓京津冀,布局全国,我们认为,公司的产业新城得以成功的主要因素在于: 1) 与政府合作,共赢模式均获得了双方认可:只有产业新城带动地方经济增长,企业才会收到相应环节的收益,这使得政府和企业的利益一致。 2)产业新城建设需要公司去垫付大量资金,华夏幸福通过销售住宅减轻了项目前期资金压力。 销售结构性改善,短期偿债压力小。 2018年公司实现销售金额 1628亿元, 2015-2018年平均复合增速达 31%;从结构看,公司对环京区域销售依赖度有所下降,积极布局全国城市圈, 2017年公司环京以外区域销售面积占比仅 34%,金额占比 24%,至 2018年占比提升了 20个百分点。在销售高增的同时,公司保持稳健的杠杆水平,短期偿债压力较小。 截至 2019年上半年,公司资产负债率达 88%,剔除预收后的资产负债率为 57%;短期债务占比 28%。截至 2019年上半年,公司平均融资成本为 7.23%。 平安战略入股,强强联合,业绩承诺彰显公司发展信心。 2018年 7月平安战略入股, 同时在 2019年 2月再次增持股份。截至 2019年上半年,平安持股比例上升至 25.25%,为公司第二大股东。 这表明中国平安对公司产业新城运营模式的充分认可,同时有利于缓解公司现金流压力。 此外, 平安集团旗下具备平安不动产、 平安银行等多个房地产上下游相关子公司,双方未来在业务深度合作深度上值得期待。 投资建议: 十年探索,七年开拓,产业新城模式为王;华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段, 走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股将增强公司资金实力, 未来业务深度合作值得期待。我们预计 2019-2021年公司 EPS 分别为 4.84、 6.00、 7.20元人民币,对应 PE 分别为 5.60、 4.51、 3.76倍,首次覆盖予以“买入”评级。 风险提示: 行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 41.60 51.55% 28.40 1.83%
30.66 9.93% -- 详细
利润率提升三费占比下降,整体盈利能力持续提升。公司2019年上半年实现营业收入387.3亿元,同比增长10.7%,实现归母净利润84.8亿元,同比增长22.4%。公司业绩增速高于营业收入增速,主要原因有二:1)产业园区结算收入占比提升带来的毛利率提升,公司上半年毛利率为48.7%,较上年同期增加2.9个百分点。2)公司三项费用率持续下降,2019年上半年为11.4%,较2018年下降1.6百分点,成本管控能力持续提升。 京外区域销售占比继续提升,适当提升土地投资强度。2019年上半年公司实现销售金额640.7亿元,同比下降20.4%,上半年销售出现同比下滑,主要受到可售货值不足的影响,但销售区域分布进一步优化,京外区域的销售额为375.6亿元,同比增长16.8%,占销售额比例从上年同期的40.0%提升至58.2%。土地投资方面,上半年累计新增土地储备建面395万方,同比增长47%,投资强度(拿地金额/销售金额)达26%,较去年同期上升9个百分点。公司差异化拿地能力在当前融资环境下的优势将逐步显现。 负债率有所提升,回款率出现明显好转。截至2019年6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为57.4%,较2018年底上升4.3个百分点。净资产负债率225.8%,较2018年底上升64.7个百分点。净负债率的上升是由于上半年新增融资额度较大,上半年累计新增融资632.6亿元,但其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比为84%。上半年加权融资成本为7.23%,较2018年底有所上升。2019年上半年公司回款率出现明显提升,由去年同期的46%大幅提升至62%,确保公司整体现金流的稳定。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价41.60元。我们预测2019-2021年公司的EPS为5.20/6.94/9.35元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价41.60元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 34.86 26.99% 28.40 1.83%
30.66 9.93% -- 详细
得益于毛利率提升和管理费下降,上半年盈利维持稳健增长。公司上半年营收/归母净利分别为387亿/84亿,同比分别增长11%/22%,扣非后归母净利增速高达31%,盈利增速高于收入增速主要得益于毛利率提升(尤其产服毛利率)叠加管理费率下降。分结构看,地产开发收入229亿,同比+21%,毛利率提高0.4pct至35.8%;产服收入119亿,同比+9%,其中环京以外区域88亿(同比+96%),产服整体毛利率提高6.3pct至83.8%;其他收入37.4亿,同比-23%,毛利率提高1.7pct至17.1%。 上半年签约销售额有所下降但Q2较Q1降幅有收窄,全局回款率亦出现边际改善。公司上半年签约销售额/销售面积分别为479亿/551万平,同比分别下降25%/23%,主因短期可推货值不足,尤其是在一季度,二季度已有改善;分区域看,环京以外区域住宅销售额265亿,同比增长11%,异地复制成效渐显;另外,全局回款率也出现边际改善;简言之,销售上半年表现虽不佳但二季度较一季度降幅有收窄,且异地复制成效渐显,回款率也跟随出现改善。公司上半年新增计容建面246万平,对应拿地总价123亿元,“土地款/销售额”较去年同期提升了14PCT至25%,也即适当加大拿地力度以补充未售库存。 环京以外区域园区结算增长显著。公司紧扣“3+3+X”核心都市圈战略,累计已布局15个城市圈、近80座产业新城,领先的选址布局能力是核心竞争力。上半年各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051亿元(同比+9%);其中环京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939亿元(同比+20%),产业新城异地复制正全面加速。公司上半年园区结算收入144亿元(同比-5%),其中产服收入119亿元,同比+9%,主要由环京以外区域贡献(环京/环京以外产服同比分别-52%/+96%)。整体来看,受环京区域拖累园区结算收入短期略有下降,但随着产业新城异地复制的全面加速,环京以外区域增长显著。 引入“平安系”后资金链得到修复且融资结构有所优化,同时顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货。截至年中,公司账面有息负债1818亿元,对应表内综合成本约7.23%(18年底为6.42%),利息资本化比率约80%;结构上看,银行贷款/债券/信托、资管等占比分别为28%/41%/31%,对应融资成本分别为6.41%/6.87%/8.60%,较去年全年分别提高了26BP/65BP/119BP,而今年上半年新增融资中信托、资管等占比高达54%,这也是表内综合融资成本较明显提高的主因。公司17年下半年至18年上半年经营性和筹资性现金流双降,18年下半年引入“平安系”后资金链得到修复,融资结构也有所优化,在非标融资显性化的基础上,期限结构更多偏长期负债;与此同时,公司也顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货,截至年中,净负债率约282%(扣永续债),较18年底提高70pct,处行业偏上水平;公司在手现金552亿元,对即期有息负债的保障倍数达1.1倍,短期偿债压力相对可控。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司最大的优势在于切合城镇化后半场都市圈化的商业模式,并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土储。前两年受环京超额调控等影响,公司销售增长降速且资金链偏紧,但随着“平安系”的引入以及异地复制成效渐显,边际不断改善:a.环京以外区域销售和产服等快速增长,b.资金链得到修复且融资结构有所优化,c.与平安人寿合作,以轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域;看好公司中长期价值,目前相对估值优势较为突出(2019PE=5.0X),且公司去年转让股权时承诺19-20年归母净利润分别不低于144.9亿元/180.0亿元,分别对应增速24%/24%。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价34.86元/股(第一阶段目标价,对应7倍2019PE)。 风险提示:应收账款减值风险超预期,异地复制成效低于预期,筹资性现金流改善低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 33.80 23.13% 28.40 1.83%
30.66 9.93% -- 详细
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 45.21% 28.40 6.93%
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业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 36.99 34.75% 28.40 6.93%
30.66 15.44% -- 详细
业绩稳定增长,毛利率改善费用率下降19年上半年实现营入 387亿元,同比增长 10.7%,归母净利润 85亿元,同比增长 22.4%,完成 19年的业绩承诺的 58.5%。 收入增加主要是由于地产结算收入贡献增加所致, 19年上半年结算 229亿, 同比增加 20.6%产业发展服务毛利率提升带动整体毛利率提升 3.1个百分点至 48.7%,减费增效取得成效,管理费用大幅下降带动销管费用率下降 2.3个百分点。 京外布局进一步加强,土地投资力度加大19年上半年地产销售金额 479.2亿元,同比下滑 24.9%, 京外区域销售面积占比提高至 66%,新增签约入园企业占比 81.1%,新增签约投资额占比 89.3%,京外布局进一步加强。土地投资方面,公司建面口径、金额口径拿地力度较 18年分别提高 41、 14个百分点,拿地力度加大。 平安入股大幅改善融资环境,探索轻资产运营模式中国平安入股一年来融资余额增长 690亿元,增长 61.1%, 18年来公司逆势主动加杠杆,筹资性现金流大幅增长,融资较为顺利,有效支持了公司的经营活动,同时双方合作为公司开启轻资产运营模式的探索。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 4.93、 6.03元,维持“买入”评级11到 16年公司动态 PE 平均为 10.9x, 17年环北京区域执行严格的限购,公司主要布局园区销售受到较大影响,平均动态 PE 估值回落至 7.5x19年合理价值对应当年业绩给予 7.5x 估值,合理价格为 36.99元/股。 风险提示行业基本面景气程度不断下降,三四线城市在棚改货币化力度减弱的情况下,市场整体规模收缩,影响公司的销售。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名