处臵非核心资产:12月9日公司公告拟处臵非核心资产,申请停牌。11日发布公告拟转让宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司(以下称“会议中心”)45%股权和北京京泰祥和资产管理有限责任公司(以下称“京泰祥和”)80%股权,并表示尚有其他资产处臵项目仍在推进,继续停牌; 昨日公司发布公告,该其他资产处臵项目为公司拟转让持有的某参控股公司股权,但考虑到条件尚不成熟,终止该事项,并承诺3个月内不再商议、讨论处臵所持参控股公司股权的事项。明日复牌。 合计获得投资收益2.8亿、回收资金13.4亿: 1.会议中心45%股权:转让价格1.87亿,受让方为宁波东钱湖投资开发有限公司,其为宁波东钱湖旅游度假区管理委员会下属单位,国有独资。项目今年上半年亏损8298万,转让后公司不再持有该项目,东投公司持有股权增至90%。公司预计本次转让预计增加当期税前利润1亿元,预计可累计收回股权款及债权本息约10亿元。 2.京泰祥和80%股权:转让价格2.55亿,受让方杭州银泰以现金支付。 杭州银泰实际控制人沈国军为公司第二大股东。项目今年1至10月亏损881万元。转让后公司仍持有20%股份,派一名董事(共3名)。公司预计本次转让事项税前收益1.78亿,杭州银泰同意于2014年12月20日之前向京泰祥和提供资金用于偿还8439万负债,预计股权和债券回收资金3.4亿。 预计2个项目合计实现税前利润2.78亿,回收资金13.4亿。 公司战略重回北京,为公司轨道物业开发战略的落地实施夯实了基础 2010年公司业务重心回归北京,其“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略路径越发清晰。本次转让非核心资产有利于调整公司的资产结构、增加营运资金,为公司轨道物业开发战略的落地实施夯实了基础。公司目前还有4个非核心资产,预计未来仍将寻求处臵的机会(见表1)。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司独特的地铁上盖模式发展空间巨大,依托控股股东京投公司资源,业绩步入拐点。我们上调公司2013年EPS为0.19元,维持明后年0.13、1.53元,目前股价对应PE分别为24X、36X和3.0X,以2014年0.85倍的销售额为未来6个月合理市值,即每股8.00元,对应市值60亿元,目前市值34.5亿元。 风险提示:地产政策大幅变动、公司难以获得地铁上盖项目

公司公告:(1)签订整体合作开发建设经营河北省香河县约定区域合作协议,委托期限为30年,区域占地面积约为41平方公里,委托包括Ⅰ.基础设施、公共设施建设,建设利润按总投资额的15%计算;Ⅱ.土地整理,土地整理收益按照成本的15%计算;Ⅲ.就产业发展服务,年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入区项目新增落地投资额的45%;Ⅳ.规划咨询,由双方按照成本费用的110%计算;Ⅴ.物业管理,按照国家定价或市场价确定。(2)发行债券预案,拟发行总额24亿公司债,期限不超过7年,募集资金用于改善债务结构、偿还公司债务和补充营运资金中的一种或多种 香河项目:区位优越,预计2至3年内将达到10亿级规模业绩 香河项目距北京55公里,紧邻京沈高速香河二出口,位于北京和天津两大城市之间,地理位臵优越。该项目是公司今年继霸州和永清项目之后获得第三个产业新城项目。和公司此前项目相比条件更为优越,一是公司基础设施和土地整理业务提成比例由此前固安、大厂的10%提高至15%;另一方面香河区位优势、基础设施远好于固安,预计该项目的开发周期较短,2至3年即可产生10亿级规模的业绩贡献。 发行债券:降低公司财务成本 公司前3季度资产负债率89.6%,但剔除预收款后仅37.5%,远低于行业平均水平,发行公司债对提升公司负债率水平有限。我们认为公司基本面良好,其发行利率预计低于同期限银行贷款。债权融资有望降低公司的融资成本,降低流动负债比重,增强短期偿债能力。 投资建议:维持买入-A投资评级。 公司目前已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设近20个产业新城和城市产业综合体,其产业新城模式将充分享受新型城镇化的改革红利。未来发展空间巨大,成长性可期。前3季度,公司销售增长迅速,累计完成销售额248亿,同比增长80%,基本完成全年280亿销售目标。 三季末预收款达326亿,已锁定公司未来三年业绩。 我们预计公司2013年至15年的EPS分别为1.86、2.58和3.66元,净利润增速分别为38%、39%、42%,成长性突出;2013/2014年PE为11.1X和8.0X,给予6个月目标价31元,相当于14年12倍动态PE。

概况:京投银泰是以房地产开发经营为主营业务的上市企业,探索出“以北京为中心,以轨道交通为依托”的独特地产开发模式。 地铁上盖模式发展空间巨大:京投银泰专注的是地铁车辆段上的物业开发,目前北京每条线路基本上都有1 至3 个车辆段,约22 公里设臵一个。根据北京轨道交通发展规划,2020 年轨交里程将达1050 公里,而目前北京仅460 公里。按目前车辆段标准计算,保守估计2020 年将新建超过20 个车辆段,预计上盖出让土地的建筑面积超过1000 公顷,是目前公司权益土地储备的20 倍以上。 核心优势:背靠大股东优质资源,获取地铁上盖土地优势明显京投银泰控的控股股东为北京市基础设施投资有限公司(京投公司),其持股29.8%。京投公司是北京国资委独资企业,主要职能是承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发等。 京投银泰是其旗下唯一的地产上市平台,依托京投公司的资源优势,在获取地铁上盖的优势明显:一方面和大股东合作,能以相对低廉的价格获取地铁上盖项目。近3 年北京共出让了3 块地铁上盖物业,全部由京投银泰和大股东联合获得。另一方面,京投公司对上市公司有大量的资金支持。截止今年中期,向大股东的借款余额高达153.5 亿借款,占上市公司总负债的72.4%。目前京投银泰市值不足40 亿元,大股东的支持力度之大可见一斑。 2014 年销售大幅增长:公司目前3 个地铁上盖项目将于2013 年底和2014年中相继开盘,我们预计2014 年公司销售将大幅增长。这3 个项目地理位臵较佳,去化压力不大。2014 年公司销售预计将达到70 亿,2015 年达到100 亿。 投资建议:我们预计2013 年至2015 年公司EPS 分别为0.0078 元、0.13元和1.53 元,按目前股价4.89 元计算2013 至2015 年动态PE 分别为628X、38X 和3.2X,由于公司今明2 年结算项目较少,目前PE 较高。但考虑到公司拥有的项目质地优异,销量大幅增长的确定性较强。加上公司战略清晰,管理开发能力不断提升,给予公司“买入-A”评级,以2014年0.85 倍的销售额为未来6 个月合理市值,即每股8.00 元。 风险提示:地产政策大幅调整致公司销售业绩不达预期

10月份销售业绩大幅增长:单月销售面积为全年最高值,销售金额为全年次高值(仅次于今年1月的191亿)。10月实现销售面积167.7万平方米,同比增长31.7%,环比9月增长27.9%,销售增速远高于行业平均水平,我们统计48个城市10月销售面积合计同比/环比增长4.9%和3.6%;销售金额173.5亿元,同比/环比增长26.6%和11.4%,销售均价10346元/平方米,同比/环比下降-3.9%/-12.9%。 1~10月份公司累计实现销售面积1266万平方米,销售金额1458亿元,分别同比增长22.3%和32.6%,同比增速较前三季增加1.3和-0.8个百分点。前10月万科销售均价11516元/平方米,同比上升8.4%,较前9月的均价下降1.5%。 10月拿地进度低于9月:10月单月新增土地项目9个,较上月11个有所下降。新增项目的土地面积和建筑面积分别为92.7万平方米和316.8万平方米,环比9月下降48%和43%。公司新增权益建筑面积227万平方米。项目分布在广州、杭州、西安、长沙、青岛、徐州、佛山和温州。权益地价合计72.3亿,较9月下降56%。土地单月均价为3307元/平方米,略高于前10月土地均价3174元/平。 今年前10月万科拓展85个新项目,已高于去年的76个。占地面积976万平,容积率面积2813万平,较去年全年增加38.4%和50.3%。 权益地价702亿,较去年全年增加63%。 投资建议:维持买入-A投资评级,保守预计公司全年完成1800亿的销售规模,若公司在四季度加大推盘力度则有可能达到2000亿。 我们预计公司2013年至2015年EPS分别为1.34、1.58和2.09元,对应的收入增速分别为28%、28%、25%,净利润增速分别为18%、18%、33%。目前股价对应2013/2014年PE为6.9X和5.8X,估值较低。6个月目标价为12.6元,相当于2014年8倍的动态市盈率。 风险提示:地产调控大幅变化致业绩低于预期。

三费占比下降,前三季业绩大幅改善:香江控股前三季度收入19.7亿,同比增长199%,归属于母公司净利润1.8亿,去年同期亏损7836万。相比于去年三季度,公司结算项目的毛利率上升5.2个百分点至58.3%,三费占比由46%下降至16.8%。单季度来看,收入和利润分别为5.2亿和4304万,收入同比增长122%,收入和利润环比二季度下降57%和67%。 三季度公司回款有所趋缓:前三季度“销售商品、提供劳务收到的现金”为28.1亿,同比下降28.4%,降幅较上半年继续下降8.3个百分点。其中三季度单季该项数据同比/环比下降44%和24%。公司目前预收款49亿,较年初增20%,环比二季末增加5%。 三季度购得一商业用地:公司在9月末竞得增城一旅馆用地(商业40年),建面面积3.4万平方米,容积率不大于1,成交金额5700万。 资产负债率处在行业平均水平:公司三季末剔除预收款的资产负债率为48.2%,较上半年下降2.1个百分点,在行业中属于中等水平。账面现金23亿,同比/环比下降10.5%/8.4%。此外,公司今日公告计划发行8亿元公司债用于调整债务结构、偿还公司银行贷款以及补充流动资金。 投资建议:买入-A评级,公司家居CBD的开发模式(前店后厂),顺应了家居产品产销一体化、集中化、专业化的趋势,传统的销售渠道将被整合至家居产业园区,实现区域家居产业在某几个园区集中生产、集中销售的格局。公司在全国计划建立9个家居交易生产基地,目前已建3个,其中成都二期已开业,其余两个未开,需求旺盛,商铺公司将60%销售、40%自持,利润率非常高。 我们预计公司未来销售和租金收入都将快速增长。2013-2015年公司销售额将达到50亿元、70亿、100亿元。盈利方面,公司2013-2015年每股收益预计为0.66、1.01和1.34元,对应的收入增速为99%、33%和24%,净利润增速为1550%、53%和33%。目前股价对应2013/2014年PE为8.9X和5.8X,我们给予6个月目标价8.5元,相当于2014年8.5X市盈率。 风险提示:房地产调控政策大幅变化致业绩不达预期。

项目结算较少致扣非后利润亏损:中航地产前三季度收入26.6亿,同比增长64.7%,净利润2510亿,同比下降87.1%,利润较中期转正主要来自于处理江西佳利商城新天地广场收到补偿金3299万元,前三季扣非后净利润亏损527万。扣非后亏损主要原因是由于前三季度公司项目竣工结算较少所致,前三季度房地产结转面积15万平,金额仅13亿。此外,净利润同比大幅下降还由于去年去南新增投资性房地产产生净利润2.3亿。 三季度公司销售加速:前三季度公司实现签约面积35.5万平,实现签约金额32亿,销售金额基本和去年去年相当(去年全年销售金额32.2亿,面积37.2万平)。其中三季度单季实现17.3万平和15.7亿,均占前三季度的49%。前三季度销售区域主要来自于昆山、赣州、九江等三线城市,成交均价为8999元/平,仅较去年全年提高4.1%。 全年新增2个项目,三季度未进行土地扩张:公司今年仅获得2个新项目,分别是1季度以13.6亿在贵州竞得三块土地,二季度以10.2亿元股权收购的方式购得上海市杨浦区新江湾城407街坊17丘项目。 资产负债率保持稳定:公司三季末剔除预收款的资产负债率为59.1%,较上半年下降2个百分点,在行业中属于中等偏上水平。账面现金13亿,同比/环比变动2.7%/-21%,扣除预收款的流动负债59亿,由于负债中相当大一部分来自于大股东借款,公司实际的财务压力并不大。 投资建议:买入-B评级,我们预计公司2013-2015年每股收益分别为0.40、0.50和0.65元,对应的收入增速为58%、37%和24%,净利润增速为-35%、25%和29%。目前股价对应2013/2014年PE分别为13.5X和10.8X,估值不具备优势,给予买入-B评级,6个月目标价6.00元。 风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期

结算限价房及酒店业务导致前三季度业绩亏损:京投银泰前三季度收入5.9 亿,同比增长88.8%,归属于母公司净利润亏损6295 万,去年同期净利润亏损1.9 亿。亏损主要来自两方面,一是报告期主要结算的是京投万科新里程的限价房项目,毛利率较低;另一方面来自于公司参股酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。三季度单季公司收入1.1 亿,同比下降14.6%,净利润亏损5253 万。 继续处臵京外资产,期待四季度西华府开盘:公司继续处臵京外非核心资产,回归“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略。 10 月初公司对鄂尔多斯市子公司进行减资,注册资产有2 亿下降至3000 万,持股比例由51%下降至49%。 此外公司第一个地铁上盖项目京投万科西华府预计将于11 月上旬开盘,项目就处在郭公庄地铁站上方,地理位臵优越,毗邻丰台总部园区,预计去化较高。 资金主要来自大股东借款,实际财务压力不大:公司三季末剔除预收款的资产负债率为88.0%,较上半年下降0.5 个百分点,远高于行业平均水平。但由于公司借款绝大部分来自于大股东京投公司的借款,余额预计超150 亿,实际财务压力不大。 投资建议:买入-A 评级,百亿进军的地铁上盖王者。公司目前回归北京地铁车辆段上盖开发,模式空间极大。其目前和大股东京投公司(负责北京地铁的投融资)合作,已获得3 块地铁上盖项目,其中西华府项目11 月开盘,销售即将爆发。北京地铁里程2020 年将实现翻倍,可出让的地块20 倍于公司目前的权益土地储备。此外公司还拥有北京潭柘寺2150 亩农用地经营权。我们预计2014/2015 年销售额分别为70 亿和100 亿,公司销量大幅增长的确定性较强。由于结算主要在2015 年,2013 年至2015 年公司EPS 分别为0.01 元、0.13 元和1.53 元,给予“买入-A”评级,未来6 个月目标价8 元。 风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期

业绩继续保持高增长:阳光城前三季度收入50.3 亿,同比增长68.9%,归属于母公司净利润3.7 亿,同比增长34.1%,收入和利润增速分别较上半年下降31 和13 个百分点。收入增速大于利润增速的主要原因一方面公司费用大幅增加,另一方面在所得税费用的变动。单季度来看,收入和利润仍然保持快速增长,同比分别增长41%和27%。 毛利率方面,前三季度比去年同期有所上升,达29.8%,上升4.9 个百分点。 三季度公司回款环比二季度略有下降:前三季度“销售商品、提供劳务收到的现金”为93 亿,同比增长135%,增速较上半年上升4.8个百分点,其中三季度单季同比/环比变动+145%和-18%。公司预收款87 亿,较年初增146%。 公司土地储备继续扩张:三季度公司公告竞得5 个项目。上海2 个项目,分别为3.05 万平和14 万平,价格4.74 亿和25.5 亿,权益均占比51%;另三个分别位于龙岩、宁德、和兰州,面积分别为26.3 万平、2.7 万平和19.5 万平,价格4.8 亿、2.5 亿和7181 万元,持股比率100%、100%和90%。 资产负债率处在行业平均水平:公司三季末剔除预收款的资产负债率为51.8%,较上半年下降1.8 个百分点,在行业中属于中等水平。 账面现金28 亿,同比/环比变动+170%/-9.7%,扣除预收款的流动负债75 亿,有一定的偿债压力。 投资建议:买入-A 评级,公司正从区域公司向全国化公司迈进,我们看好公司优秀的管理团队、开发以及融资能力,公司将成长为第二梯队新龙头。我们预计公司2013-2015 年每股收益分别为0.72、0.99和1.22 元,对应的收入增速为,51%、25%和25%,净利润增速为31%、38%和23%。目前股价对应2013/2014 年PE 为13.3X 和9.7X,我们给与6 个月目标价12 元,相当于2014 年12X 市盈率。 风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期

投资收益带动业绩大幅增长:冠城大通前三季度收入59亿,同比增长30.5%,归属于母公司净利润13亿,同比增长164%,收入和利润增速分别较上半年变动+3.3和-5.9个百分点。业绩大幅增长主要来自两个方面,一是结算面积增加,另一方面在于公司确认转让深圳冠洋房地产有限公司100%股权产生6.5亿投资收益。三季度单季公司收入和利润同比增长41%和128%,毛利率有所上升,三费占比下降。 三季度公司回款有所趋缓:前三季度“销售商品、提供劳务收到的现金”为41.3亿,同比下降14.5%,增速较上半年下降12.8个百分点,其中三季度同比/环比变动-32.7%和3.8%。 公司落实海西创意园战略:三季度公司控股子公司冠城元泰以起始价8797万元竞得永泰县创意园4块土地,合计39.1万平。3季度公司与福建龙岩经济技术开发区签订一级开发协议。我们认为公司参与海西文化创意产业园的发展前景,未来公司有望形成北京、海西和长三角三大区域发展并进局势。前三季度公司“购买商品、接受劳务支付的现金”同比增长32.2%,增速较上半年上升12.3个百分点。三季度单季同比/环比增长57%和61%。 资产负债率保持稳定:公司三季末剔除预收款的资产负债率为48.8%,较上半年下降0.2个百分点,在行业中属于中等水平。账面现金20亿,同比/环比变动+76%/-22%,扣除预收款的流动负债59亿,有一定的偿债压力。 投资建议:买入-A评级,我们预计公司2013-2015年每股收益分别为1.29、1.39和1.62元,对应的收入增速为31%、24%和25%,净利润增速为85%、8%和17%。6个月目标价10元。

三季度单季利润同比下降8%:保利地产前三季度收入442.7 亿,归属于母公司净利润46.1 亿,同比分别增长41.4%和20.7%,增速较今年中期下降9.9 和15.0 个百分点。ROAE 为10.5%,较上年同期上升0.02 个百分点,EPS0.65 元。其中三季度单季的收入和利润同比分别变动+23.4%和-8.0%,利润增速同比下滑一方面在于结算项目成本的上升,另一方面公司在结算项目中的权益有所下降,单季少数股东损益同比增239%。 三季度销售下滑,全年业绩低于行业平均:前三季度保利地产销售面积787 万平,销售金额887 亿,同比分别增长18%和17%,增速均较上半年下降10 个百分点。公司今年销售低于行业,根据统计局数据前9 月商品住宅销售面积和金额同比增长23.9%和34.5%。三季度单季公司销售面积同比/环比增长-2.6%/-18.6%,销售金额同比/环比增长-1.2%/-23.9%,销售均价1.1 万,同比/环比变动+1.4%/-6.6%。 三季度土地储备大幅增加:前三季度公司新增项目43 个,去年同期仅9 个,土地面积和建筑面积分别为560 万平和1501 万平,同比增长273%和259%,已高于去年全年水平。其中三季度加大拿地力度,单季新增23 个项目,新增土地面积352 万平,建筑面积937 万平,新增建筑面积占前三季度拿地的63%。 公司财务安全性良好:前三季度公司新增银行贷款470 亿元,净增银行贷款172 亿元,并且今年8 月发行5 亿美元公司债,票面利率仅4.5%。 目前公司剔除预收款后的资产负债率为39.2%,较今年中期小幅上升0.2 个百分点,财务安全性良好。 投资建议:维持买入-A 投资评级,我们预计公司2013 年至2015年EPS 分别为1.51、1.84 和2.37 元,对应的收入增速分别为28%、28%、25%,净利润增速分别为28%、22%、29%,6 个月目标价为14.7 元,相当于2014 年8 倍的动态市盈率。 投资建议:地产调控大幅变化致业绩低于预期

毛利率下滑,三季度结算业绩大幅下降:金科股份前三季度收入88亿,同比增长43.7%,归属于母公司净利润9.3 亿,同比增长1.0%,收入和利润增速分别较上半年大幅下降60 和21 个百分点。收入增速大于利润增速的主要原因在于结算项目毛利率的明显下滑。三季度单季公司收入和利润同比大幅下降51%和48%,主要由于三季度结算量较少,波动较大所致。 三季度公司回款有所趋缓:“销售商品、提供劳务收到的现金”前三季度增长20.8%,增速较上半年下降18.4 个百分点,其中三季度同比/环比下降6%和8.5%。 公司土地储备继续扩张:三季度公司公告购得4 块土地,3 块位于重庆,1 块位于湖南郴州,土地面积合计51 万平,最大建面145 万平,地价款19.9 亿。前三季度公司“购买商品、接受劳务支付的现金”同比增长64.7%,增速较上半年上升24 个百分点。三季度单季同比/环比增长129%和19.6%。 资产负债率保持稳定:公司三季末剔除预收款的资产负债率为51.4%,较上半年增长0.1 个百分点,在行业中属于中等水平。账面现金92 亿,同比/环比下降3.3%/16.4%,扣除预收款的流动负债140亿,有一定的偿债压力。 投资建议:买入-A 评级,公司立足于西南,面向长三角、珠三角扩张,近年扩张速度较快,管理半径不断增加。但是在销售规模取得快速上升的同时,费用扩张也较为明显。公司今年主动放慢速度以期在速度与利润中寻求平衡点。我们预计公司2013-2015 年每股收益分别为1.34、1.74 和1.95 元对应的收入增速为32%、35%和24%,净利润增速为21%、31%和12%。6 个月目标价14 元。 风险提示:房地产调控大幅变化致公司业绩低于预期

事件:公司公告其全资三级子公司鼎鸿投资与大厂回族自治县潮白河工业区管理委员会及中国电力投资集团公司华北分公司签订合作开发分布式光伏能源战略协议,子公司鼎鸿投资负责提供区域内自有屋顶给中电投建设分布式光伏电站,所建电站发电销售额的3%作为其提供屋顶及其它服务的收益,其收益每年结算一次。 项目背景:分布式光伏能源建设获国家层面大力支持分布式光伏能源,就是利用太阳能光电技术在城乡建筑领域进行发电该能源能够达到节能减排目标,符合未来新型能源发展趋势。目前欧、美、日各类分布式能源装机占能源装机比重已超过10%,而我国仅1%左右,未来发展空间广阔,预计到2020 年总装机有望达到1.3 亿千瓦,占比超过10%。 近年来国务院、发改委、能源局、国家电网等密集出台了各类政策,以支持扩大分布式光伏能源的建设。 影响:预计将带来1000 万以上的电力销售的分成收益(1)中电投华北分公司计划在该区域内投资人民币约60 亿元,总规模约600MW,按照电力销售3%的分成协议,预计每年可获得约1000 万以上的分成收益。(2)该项目顺应未来分布式能源的发展趋势,能够为公司后续开展更多分布式能源合作起到示范效应。若发展顺利,未来其他园区可能会获得中电投类似的合作机会(3)此外,该战略合作还有利于地方政府实现环保和节能减排目标,此举将进一步巩固和强化产业新城的政企共赢的合作机制。 投资建议:我们认为公司长期受益于首都二机场建设以及产业转移与京津冀大融合,其产业新城的模型符合产业升级与新型城镇化的发展趋势,多个新园区有望取得实质性进展。未来公司长期发展空间巨大,成长性可期。 维持”买入-A”投资评级,我们预计公司2013 年至15 年的收入增速分别为34%、36%、34%,净利润增速分别为38%、39%、42%,成长性突出;目前股价对应2013/2014 年动态PE 为12.0X 和8.6X,给予 6 个月目标价31 元,相当于14 年12 倍动态市盈率。 风险提示:房地产调控政策变化导致公司销售不及预期。