公司2017年实现营收2901.7亿元,同比增长17.4%,归属于上市公司股东净利90.38亿元,同比增长25.4%,EPS0.74元; 业绩增长超预期,财务结构进一步优化 报告期公司营收增长主要得益于大基建业务的快速发展,2017年大基建营收同比增长36.85%、占比达到41%,而房地产营收则小幅增长,2017年同比增长3.72%、占比49%。报告期归母净利高增长主要原因:1、报告期地产结算毛利率提升,同比扩大2.71个百分点至23.36%;2、财务费用大幅下降,报告期汇兑收益大幅增加,财务费用同比下降44%。管控方面,报告期公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采,综合降本率达到27%。 资金方面,报告期公司拿地力度有所收缩(金额),杠杆率进一步下降,2017年末公司净负债率206%,较2016年末下降81个百分点;另一方面,报告期公司强化现金流管理,积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,融资成本进一步下移至5.19%(同比收窄0.26个百分点),销售回款率达到80%,全年实现经营性现金流量净额589亿元,创历史最好水平。 销售平稳增长,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高。2018年一季度公司销售额486亿元,同比下降17%,一季度销售下滑和公司供货较少有关,一季度新推货仅300万平、而同期销售面积为414万平。展望全年,公司可售货值充裕(全年可推货值接近5000亿元),我们认为2018年公司销售仍有望实现平稳增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价592亿元,同比增速分别为35%、-38%,楼面价约2500元/平,同比大幅下降约55%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年新增合同金额1941亿元,同比增长100%。凭借“大平台、大项目、大协同”优势,中大项目拓展效果显著,先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进,全年累计利润总额20亿元。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。我们预计公司18、19年EPS为0.87、1.01元,对应PE倍数7.0、6.1x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期等。

公司2017年实现营收1463亿元,同比下降5.46%,归属上市公司股东净利156.26亿元,同比增长25.8%,EPS1.32元; 业绩超预期,销售提速发力。 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速超预期,主要原因为:1、2015至2016年市场回暖期销售项目进入结算期,公司结算毛利率同比扩大2.48个百分点至30.5%;2、报告期结转项目权益比例上升,使得少数股东损益占净利比重同比回落6.7个百分点至20.6%;3、合作项目陆续结转推动投资收益上升,同比增长了34.8%。销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,其中一二线城市占比达到82%;集中度方面,2017年公司市占率达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点,市场份额稳步提升。2018开年以来,公司可售货值充裕、推货积极、叠加当前较高的去化率,一季度销售再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%,展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 拿地积极进取,融资优势逐步凸显。 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面4520万平,同比增长88%,占同期销售面积的202%,总地价2765亿元,同比增长128%,占同期销售额比重为89%,拿地规模和总价均创历史新高,进一步夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年公司加大了三大城市群中的强三线城市布局(但一二线仍占大头),其中一二线拓展面积占比达到63%、三四线占比同比扩大7个百分点至37%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金(报告期净增有息负债924亿元),公司杠杆率稳中有升,2017年底公司净债率同比扩大31个百分点至86%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展。 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为7.8、6.1x,维持“买入”评级。

公司2017年实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归属于上市公司股东净利润19.47亿元,同比增长92.55%,EPS1.14元。 业绩承诺兑现,销售表现亮眼 报告期公司归母净利增速较快原因:1、投资收益大幅增长:公司在17年11月完成对江苏东恒海鑫置业100%股权及债权的转让,增创归母净利润约9.4亿元;2、少数股东损益占净利比重下降:报告期结算项目权益比上升使得少数股东损益占净利比重同比收缩10.3个百分点;3、费控能力进一步强化:2017年公司销售管理费用率为4.27%,同比收窄0.59个百分点。公司重组购买标的农房集团及农房置业2015至2017年实际完后扣非归母净利润分别为36.9、3.06亿元,累计完成率分别为105%、311%,重组三年业绩承诺超额兑现。毛利率方面,受结转结构影响,公司2017年结算毛利率同比收窄0.52个百分点,但随着上海及江浙核心城市项目陆续进入结算,我们预计2018年公司毛利率有望修复上行。 销售方面,公司2017年实现签约销售额236.62亿元,签约销售面积218.53万方,同比增长分别为24.98%、14.63%,销售回款率达到98%。展望2018年,公司可售货值充裕,可推货值接近400亿元、其中70%集中在长三角区域(根据年报项目表估算),我们认为公司销售今年有望实现平稳增长。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,积极通过保障房项目、城中村改造、城市更新、租赁住房、兼并收购等多元化方式拓展资源,2017年新增土储面积94.25万方,同比增长78.67%,其中,招拍挂占比72%,并购方式占比28%。从拿地结构来看,新增土储主要分布在上海及周边二三线城市,长三角占比达到90%(按金额)。 财务方面,公司通过积极的财务运作,使得杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为133.36%,较2016年底下降了22.21个百分点。融资成本方面,公司通过多元化的融资渠道及上海国资背书,进一步降低了融资成本,如2017年8月发行15亿中票(利率为5.15%)、18年2月成功发行8.8亿元的CMBS(利率区间为5.99%~6.99%)、申请注册不超35亿元永续债等,2017年末公司整体平均融资成本为5.35%,较2016年下降1.2个百分点。 业务拓展多元化,加速产业间协同整合 公司通过对海博物流集团的资源整合,全力打造冷链物流产业链,目前,公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。1、物流板块:重点推进“冷链产业链”的培育,全面构建技术创新、结构优化及产业链延伸的发展格局;2、供应链板块:通过特有的“会所实体”经营模式“光明919”项目,可为经销商提供个性化服务;3、菜管家板块:积极发挥自有冷链配送电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务及互联网的结合为突破口,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2017年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.90元、1.00元,对应PE倍数为7.30X、6.57X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。

业绩略超预期,销售表现亮眼 报告期公司净利增速较快原因:1、成本管控能力不断强化,2017年公司销售管理费用率为3.8%,同比收窄1.8个百分点;2、毛利率小幅扩大、盈利能力稳步提升,2017年综合毛利率同比扩大0.07个百分点,其中住宅产品(营收占比76%)结算毛利率同比扩大5.3个百分点(主要系华中、华东地区结转项目毛利较高)。展望2018年,随着2016年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,我们预计公司毛利率将继续修复上行。 销售方面,公司2017年实现销售额581.5亿元,销售面积609.3万平,同比增长93%、116%,超额完成2017年初500亿目标。据我们跟踪,公司2018年可售货值在1500-1800亿元,全年有望突破1000亿元销售大关。 多元化方式积极拓展,财务结构持续优化 根据公司公告,公司2017年累计投资土地超200亿元,新增货值约800多亿元,楼面均价在3351元/平左右,拿地成本控制较为理想。 从拿地方式看,公司积极通过合作、股权收购等多元化方式拓展资源,根据2017年报,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%。 从拿地区域来看,公司近年来加大了二线乃至强三线城市布局,2017年新增土储(按建面)中一线、二线、三线城市占比分别为0.79%、52.56%、46.75%,而2016年新增项目90%以上集中在二线城市财务方面,通过公司财务运作,杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为91.53%,较2016年底下降了30.65个百分点。融资成本方面,2017年公司积极拓宽融资渠道,优化债务结构,报告期公司成功发行30亿永续中票、购房尾款ABN13.9亿元、购房尾款ABS9亿元批文,融资成本也由2016年的9.06%降至2017年的7.19%。 股权激励+跟投调动员工积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心。 公司给予核心23位高管及业务骨干12804万份股票期权,占总股本6%;同时年中公布的“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园一致,高于万科、金地的10%。到位的激励机制,将有效调动全员积极性。另外,股权激励的行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,三年业绩复合增约55%(2017至2020年),彰显管理层对公司扩张的信心。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年销售保持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业。公司土储丰富,积极进行全国布局,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为高速增长的持续性打下基础。我们预计18/19年EPS为1.05元、1.58元,对应PE倍数为9.47x、6.29x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧等。

事件;公司今晚发布公告,2018年1-2月实现销售额533亿元,同比增长85%;实现销售面积374.4万平,同比增长71.6%; 淡月销售超预期,充足货值夯实成长弹性 公司公告1-2月销售额为533亿元,较之前克尔瑞公布的506亿元高出5.3%,其中2月单月销售216.5亿元,同比增长60.7%,2月高弹性部分得益于去年低基数。据我们跟踪,公司全年总可售货值接近4700亿元,1月新推盘去化率仍维持在75%左右的高位,全年可售货值充裕,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 投资节奏张弛有度,央企背书强化融资优势 根据公司公告,2018年1-2月公司新增项目建面约384.9万平,总地价185.6亿元(不含海外项目和旧改项目改造成本),同比增速分别为-18.3%、-10.1%,在经历了2017年较大力度的拓展之后,短期公司投资节奏有所放缓。从拿地区域来看,2018年1-2月新增项目49%位于二线及强三线城市(按建面),区域禀赋优质。 如我们在《业绩、规模、融资的确定“三重击”,给予确定性的估值溢价》报告中强调的,在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本;2、相对多元的融资渠道:3、3、较低的信托等非标融资依赖度。 盈利预测及投资评级 公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为9.15、6.9x估值,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

自我们2017年11月13日发布公司深度报告《业绩拐点已临、规模增长可期》以来,对于公司资源拐点(17年11月底收购保利香港50%股权)、机制拐点(17年12月实施跟投机制)、规模拐点(17年销售额突破3000亿)、业绩拐点(17年净利增速26%超预期)的判断先后印证,公司成长步入快车道。站在目前的时点,我们认为公司具备业绩、规模、融资的确定”三重击“,应享受确定性的估值溢价: 结算高峰、利润率改善带来确定业绩 和多数地产龙头股一致,公司未来两年较高的业绩确定性来源于:1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,带来利润量和质的改善,一方面结算规模稳步攀升,增强业绩锁定度,截至2017年三季度末,公司预收账款/前四季度营收比重达到161%,高于板块131%的平均水平,另一方面,公司毛利率迎来修复上行期,2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、项目权益比趋于稳定,少数股东损益对净利分流下降,17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。 充沛土储、相对“低基数”规模带来确定增长 2017年积极拓展,公司土储规模稳步攀升,2017年公司新增项目规划建面达到4755万平,是同期销售面积的2.12倍,据我们估算,截至2017年末,公司总可售货值接近1.3万亿,土储充沛。在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比,公司规模基数“相对较低”,2017年销售额为3092亿元,因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中,公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。 去杠杆下央企背书带来确定的融资优势 自2017年以来,行业整体去杠杆趋势明确,从房企主要的融资渠道来看:1、银行开发贷规模持续收缩,2017年末全国地产开发贷余额为1.3万亿元,同比下降10.3%,连续两年下降;2、从债券发行规模来看(公司债、中票、短融),2017年房企发债2497亿元,同比下降72%,其中公司债降幅达到90%;3、从信托等非标渠道来看,随着银行、债券等渠道收紧,房地产信托在2017年再度爆发,根据用益信托网数据,2017年房地产信托发行额达到6378亿元,同比增长133.4%,2018年1月发行额543亿元,同比增长173%,虽然目前信托融资相对畅通,但从资金成本来看,18年1月发行信托年化收益率达到7.63%(17年全年为7.1%),相较公司债(2018年1月发行利率为5.98%)、银行开发贷(基准利率上浮10-20%,接近6%),信托融资成本偏高。 在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本约4.9%,较2016年扩大约0.2个百分点,但仍处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2017年10月发首单央企住宅租赁类REITs获批(规模50亿)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:公司2017年前三季净增借款余额830.62亿,其中银行贷款和债券占比达到80.3%,信托贷款和保险债权计划比重仅19.7%,侧面反映了公司较高的资金利用效率。 给予确定性的估值溢价,维持“买入”评级 公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为10.8、8.2x估值,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等

公司今日发布2017年业绩快报,2017年实现营收1450.4亿元,同比下降6.3%,归属上市公司股东净利156.8亿元,同比增长26.3%,EPS1.32; 业绩大超预期,销售提速发力 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速大超预期,主要原因为:1、报告期结算项目毛利率回升且投资收益增加,公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、本期结转项目权益比例上升(17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点)。 销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,2017年公司市占率将达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(截至2017年三季度末,我们预计公司总未售货值接近1.2万亿元),叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击 拿地积极进取,国资整合持续推进 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面达到3968万平,同比增长102%,占同期销售面积的177%,总地价2591亿元,同比增长120%,占同期销售额比重为84%,拿地规模和总价均创历史新高,夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年三四线新增项目建面占比达到55%,同比上升了11个百分点,其中多为长三角、京津冀、珠三角等的强三线城市。 此外,公司2017年上半年完成对中航集团20个房地产项目的整合,2017年11月又以51.5亿元收购保利香港50%股权,对外、对内的资源整合均获突破性进展。随着同业竞争问题的逐步解决、央企资源整合的推进,公司有望持续获得国资优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 激励机制升级,未来成长再添动力 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力!0%,其中云计算服务收入占预计达到全年总收入的50%以上,约为11.84亿元 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期。鉴于2017年公司业绩的超预期,我们上调公司盈利预测,预计公司2018、2019年EPS为1.7、2.24,对应PE倍数为9.2、7.0x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等

业绩增长超预期,降费增效进行时 根据业绩快报,2017年公司营收增长主要得益于大基建业务规模迅速增长(17年前三季大基建营收占比43%,同比增速50%),而房地产结算收入小幅增长(17年前三季地产营收占比45%,同比增速22%)。但由于报告期地产结算项目毛利率显著提升(17年营业利润率同比扩大0.7个百分点),进而带动整体业绩表现的超预期。 资金方面,截至2017年三季度末,公司净负债率248%,较2016年末下降39个百分点,同时公司积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,助力融资成本从2017年初的5.45%降至2017年三季度末的5.19%。 成本管控方面,公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采并取得初步成效,综合降本率达到27%,2017年前三季度售管理费用率同比下降0.02个百分点至3.23%。 销售彰显弹性,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高,同时销售质量仍稳步提高,回款2451亿元,同比增长20%,回款率达到80%,销售权益比例为96%,远高于同行;销售产品结构继续优化,17年前三季住宅销售额占比达到64%,较16年底提高3个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(2017年新开工同比增长52.5%,2018年全年可推货值预计5000亿元),我们预计公司2018年销售额有望实现20%左右增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价584.4亿元,同比增幅分别为34.6%、-37.9%,楼面价仅2513.5元/平,同比大幅下降54%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年前三季度新增订单金额1400亿元,同比增长92%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,市场拓展长效显著先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。由于17年业绩超预期(较我们之前预测高出12个百分点),我们上调公司2018-2019年业绩预测,预计公司18、19年EPS为0.93、1.18元,对应PE倍数10.1、8.0x,将公司评级由“增持”上调至“买入”。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期。

自去年上半年公司管理层履新以来,公司一直加快推进机制创新、管控优化等变革,我们认为公司基本面正迎来积极变化;n多管齐下提效增益,盈利能力或逐步改善 公司2017年前三季度综合毛利率及净利率分别为21.4%、4.4%,同比分别回落7.2、2.3个百分点,利润率下降主要是项目结算周期、财务费用攀升等因素造成。但经过去年多方面的调整,我们认为公司盈利能力已逐步具备改善条件,主要逻辑:1、16至17年行业回暖期销售项目逐步进入结算,毛利率将企稳修复; 2、强化成本管控:公司去年陆续收购南港、创地和森泰然园林等施工设计公司,构建完成产业链,并进行集中采购和供应链融资,提高产品标准化率,进一步降低成本; 3、加快项目周转:公司2016年存货周转率为26%,较业内龙头碧桂园(16年为57%)等有较大提升空间,通过实施跟投机制(新项目净现金流回正时间不能长于12个月)、增加“短平快”的招拍挂项目等措施,我们相信公司周转效率将迎来大幅提升; 4、调整并购力度、控制财务费用:公司自2015年开始在并购市场发力,2016年新增土储中85%来自股权收购(按建面,并表口径),但并购项目攀升也带来慢周转、高财务成本的问题(这类项目很多由于历史遗留问题导致不能马上开工,16年、17年前三季公司财务费用增速分别为79.3%、72.8%),在一定程度上拖累公司近年业绩。因此,公司在去年下半年调整扩张策略,收缩了并购规模,2017年上半年、下半年并购占比分别为77.8%、9.6%,我们认为这有助于财务费用的下降。 增加三线城市布局,充沛土储助力跨越式成长 在今年中报中公司披露将在下半年实行“三全”战略,全区域、全方位、全业态进行资源拓展和布局,据我们统计,公司2017年新增土储1227.75万平、总地价623.4亿元,同比增长21%、83%,楼面价5077元/平。从拿地区域来看,2017年公司三线城市新增项目地价占比达到58%,创历史最高水平,表明公司在加大对华东沿海、中西部省会周边等强三线城市布局。 经过近两年积极拓展,公司土储充沛,据我们跟踪,总计储备货值4800亿元,满足开发条件的货值超3000亿元,且主要位于长三角、珠三角、大福建等经济发达区域,为公司未来增长夯实基础。根据CRIC数据,公司2017年实现销售额915亿元,同比增长约88%,展望2018年,公司可售货值充裕(可供货值约2400亿元),叠加当前公司较高的去化率,我们预计公司今年销售额有望实现60%以上增长。 多渠道谋求资金突围,助力财务结构优化 近年来公司加大了土地投资力度,且16年四季度以来行业流动性逐步收紧,公司杠杆率进一步攀升,截至17年三季度末,公司净负债率较16年底攀升25个百分点至281%,但公司融资成本较去年有所下降,2016年末末融资成本同比收窄1.64%个百分点。此外,公司虽在去年下半年终止了定增发行,但仍公司积极开拓融资渠道,创新融资方式,通过房地产基金(先后设立200亿)、商业地产抵押贷款ABS(拟发行8.4亿元规模)、物业费债权和购房尾款ABS(14.9亿元)、中票(已发行42亿元)和境外美元债发行等方式助力公司突破资金瓶颈。 盈利预测和投资评级 公司在管理层履新之后,积极推进机制创新、管控优化、提升经营能力,近两年拿地积极进取,充沛土储保障未来成长;而通过多元化融资手段,公司杠杆率亦有望稳中有降。我们认为公司基本面正逐步迎来向上拐点,预计公司17、18年EPS分别为0.47、0.75元,对应PE18.6、11.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩和销售不及预期、杠杆攀升及融资成本大幅上移等。

公司发布业绩预增公告以及股权激励计划(草案),预计公司2017年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润120,951万元到138,230万元,与上年同期相比增加约34,558万元到51,836万元,同比增加约40%至60%;同时公司拟按照10.04元每股价格,给予核心23位高管及业务骨干12804万分股票期权,占总股本6%,未来三年业绩符合增速61%。行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,对应PE为9.9X、6.6X、4.4X。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年公司房地产业务实现签约金额738亿元,同比增长117.6%,远超全年500亿的销售目标。为公司明年步入千亿销售房企奠定基础。同时,公司市值/17年潜在净利润为6.05倍,属于行业较低水平。 东进南下,拓展优质二线:前三季度累计投资土地177 元,共获取土地总规划建筑面积共302.6万方,合计新增货值规模约509 亿元。公司并通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,前三季度实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达83%,多元化的投资能力显著提升。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 股权激励+跟投调动全员积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心:公司公告中给予核心23位高管及业务骨干12804万分股票期权,占总股本6%,同时年中公布的“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%,激励机制到位,将有效调动全员积极性。另外,股权激励的行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,对应PE为9.9X、6.6X、4.4X,三年业绩复合增速61%,彰显管理层对公司扩张的信心。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。股权激励以及“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.65元/股、1.1元/股、1.73元/股,对应PE倍数为15.6X、9.3X/6.0X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧。

激励机制如期升级,未来成长再添动力 我们在11月13日发布的深度报告中就指出公司在积极探索项目跟投机制等创新激励方式,如今如期落地,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一(招蛇项目跟投资金上限为5%),表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,为未来公司成长再添动力! 内部整合持续推进,夯实资源护城河 公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权交易方案近期获股东大会通过,内部整合持续推进,公司明确成为集团核心的地产开发平台,同业竞争问题逐步解决,将进入深圳、南宁、云南等市场,夯实公司的区域禀赋。此外,公司今年完成对中航集团20个房地产项目的整合,随着国改的逐步推进,我们认为公司未来有望持续承接外部国资的优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 销售弹性彰显,拿地积极进取 公司前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2亿元,其中11月单月销售额364.1亿元,同比增长137.4%,创16年3月以来新高。当前公司货值充裕、推盘积极,叠加较高的去化率,全年销售额预计将达到3000亿元。公司自2016年四季度以来积极扩张,2017年前11月新增项目规划建面3633亿元、总地价2137亿元,同比增长约158%、166%。此前在股东大会上公司董事长宋广菊明确表示明年公司会保住行业前五,未来两至三年重回行业前三。我们认为凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,我们看好公司发展,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.7、8.4x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

事件:公司今晚发布公告,2017年前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2%,单月实现签约金额364.1亿元,同比大增137.4%; 单月销售增速超预期,全年有望超越3000亿元:根据之前克尔瑞排行榜的数据,我们计算的公司11月单月销售增速为97%,而公司今晚公告11月增速为137.4%,创2016年3月份以来新高,超越市场预期。我们在11月13日发布的《业绩拐点已临,规模增长可期》深度报告中就指出,公司自2016年下半年以来积极扩张,追求规模再上台阶,销售弹性逐步彰显。据我们跟踪,公司全年货值充裕,预期超过3500亿元,叠加当前较高的去化率,12月单月销售有望超越300亿元,全年销售规模预计将突破3000亿元大关; 积极扩张,充沛土储夯实可持续发展动力:公司自2016年四季度以来积极扩张,2017年前11月新增项目规划建面3633亿元、总地价2137亿元,同比增长约158%、166%,拿地金额及新增建面占销售额、销售面积比重为78%、182%,夯实公司土储规模。从拿地结构来看,公司,公司以一二线为核心,坚持向城市群、城市带纵深发展,前11月新增项目中一线、二线及强三线占比分别为8%、29.8%、49.2; 盈利预测及投资评级:公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、相对市场化的激励机制和高效管控能力等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,叠加资源整合提速的催化,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.3、8.1x,维持“买入”评级。

事件:公司今晚公告以23.82亿元现金收购实际控制人中国保利集团持有的保利香港控股有限公司50%股权,并按照50%持股比例承接其应偿还保利集团的股东借款本金和应付利息27.7亿元,总交易对价51.52亿元; 内部整合破冰,区域禀赋夯实:保利香港旗下主要资产为香港上市公司保利置业39.66%股权,以保利置业2017年中报归母净资产计算,51.52亿元50%保利香港股权对价对应44.35亿元保利置业净资产,隐含PB估值约1.1,低于A股目前地产板块2.1的平均估值。保利置业2017年前11月销售额达到378亿元,同比增长25.5%,主要布局上海、深圳、香港、广州等20多个一二线核心城市,16年末在建及待建土储规模接近2000万平,土储优质充沛。此次公司通过收购保利香港,一方面逐步解决集团内部的潜在同业竞争(未来集团境内新增房地产项目均由公司主导开发),分享保利香港未来带来的收益,另一方面扩大了公司的业务区域(尤其是深圳及周边市场),夯实公司的区域禀赋,有利于提高行业市占率、巩固公司龙头地位; 11月销售接近翻番,弹性彰显:根据CRIC数据,公司1-11月累计销售额2678亿元,同比增长42%,11月单月销售302亿元,同比增长96.8%,增速较上月扩大12.3个百分点,单月增速创近两年新高。我们在11月13日发布的《业绩拐点已临,规模增长可期》深度报告中就指出,公司自2016年下半年以来积极扩张,追求规模再上台阶,销售弹性逐步彰显,全年有望达到3000亿元大关; 盈利预测及投资评级:公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、相对市场化的激励机制和高效管控能力等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,叠加资源整合提速的催化,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.3、8.1x,维持“买入”评级; 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期;整合进度不及预期等。

公司财务焦点:盈利能力的权益比和利润率。结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司2014至2016年的业绩弹性,但是随着近两年行业回暖,公司毛利率短期存在修复改善迹象,长期有望维持较高水平(17年三季度新增土储预估毛利率约29%)。随着公司拿地权益比趋于稳定,我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在18-20%左右水平。 公司的财务焦点:经营规模和杠杆率。今年以来公司新开工规模快速增长(2017年前三季度同比增长40%),可售资源充沛(全年货值预计接近3500亿),叠加较高的去化率,合同销售金额弹性充足,全年预计销售金额在2900-3000亿元之间,增速接近40%。公司2014至2016年上半年拿地偏少,但是待建可开发资源仍平稳增长,经过2016年下半年以来的积极拓展,到2017三季度末,公司在建和待建项目土储达到1.87亿平。2014至2016年,公司连续降杠杆,净负债率达到55%的历史较低水平,但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策,公司杠杆率再度提升,2017年三季度末达到103%,对ROE的提升修复有一定帮助。 公司在2016年业绩发布会上提出“十三五”达到5000亿销售规模的发展愿景,若顺利实现,相当于在2016年基础上(销售额2101亿元)再造1.5个保利。为此,公司从2014至2016年中期的扩张收缩到2016年下半年以来的积极拿地,从2014至2016年的降杠杆到2017年的加杠杆,追求规模再上台阶。而公司具备四大竞争优势,有助于实现规模再度提升:1、作为央企的资源获取及融资优势:目前内部整合破冰缓行,外部整合国资存量资源成新发力点,而随着资金成本上行和融资渠道收窄,央企的融资优势又开始凸显;2、高效的管控及周转效率:公司销售管理费用率位于行业最低水平之一;3、相对市场化的激励机制安排:公司激励机制建设一直走在国资前列,已启动了两期股权激励计划,而公司在2016年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式;4、多元化的业态及业务布局:公司在2016年确立“一主两翼”的业务格局,在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩,也说明了公司出色的战略管理和执行能力。 估值及盈利预测:公司2016至2017年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机,叠加充沛的土储和可期的规模增长,我们认为公司业绩正迎来向上拐点,我们上调公司2017、2018、2019年EPS预测至1.22、1.55、1.85元/股(原先为1.20、1.44、1.81元/股),按照当前股价,对应PE倍数为8.6、6.7、5.6x。结合18.06元/股的RNAV,我们给予公司14元/股的目标价,维持“买入”评级。