全国化战略布局及规模扩张,上半年业绩高速增长。公司2019上半年预计实现归母净利润约12.5亿元(去年同期为61989.02万元),同比增加约101%,实现扣非后归母净利润约12.0亿元(去年同期为60488.39万元),同比增加约98%。业绩大幅增长主因公司经营规模逐年扩大,使得报告期的结转收入增加。2018年公司实现销售金额855亿元,同比增长47%,销售面积802万平方米,同比增长32%。2019上半年实现销售金额483亿元,同比增长约10%(克尔瑞口径)。公司已实现全国化战略布局,采用多元化的投资模式以及产品改善升级,规模效应逐步显现。预收款项方面,受益于公司规模高速增长,2019年一季度末公司预收账款同比增长53.86%至563.73亿元,将有效保障公司未来业绩增长。 股权激励彰显信心,后期业绩承诺实现或为大概率事件。公司股权激励计划的行权条件为2018-2020年扣非后归母净利不低于22/33/50亿元,2018年实现扣非后归母净利24.69亿元,业绩已达标,预计在公司经营动力充足,规模扩张,销售高增长背景下后期业绩承诺实现或也为大概率事件,公司成长性值得期待。 全国化布局战略持续推进,高增长可期。公司高瞻远瞩,坚持“东进南下”、“1+3+N”战略,布局都市圈轮动区域上的价值洼地,持续推进全国化布局;公司拿地方面较为积极,突破传统招拍挂,积极拓展收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化土地资源获取模式;公司融资方式多样化,其中嘉宝股份发行境外上市外资股已于2019年3月获得中国证监会核准,迪康药业计划H股分拆上市;全国化战略布局推动下公司规模有望保持高增长,盈利能力维持高位,股权激励彰显经营信心。预计公司2019-2021年EPS分别约为1.11元、1.70元和2.03元,对应当前股价PE分别为5.5倍、3.6倍和3.0倍,维持“买入”评级。

报告要点 事件描述 2019 年1-6 月,公司累计实现签约销售面积515.23 万平方米,同比增加43.77%;累计实现签约销售金额1011.92 亿元,同比增加34.75%。 事件评论 销售持续高速增长。2019 年6 月,公司实现签约销售面积148.25 万平方米,同比增加48.74%;实现签约销售金额283.09 亿元,同比增加22.13%。2019 年1-6 月,公司累计实现签约销售面积515.23 万平方米,同比增加43.77%;累计实现签约销售金额1011.92 亿元,同比增加34.75%,销售实现较快增长。受益于一二线房地产市场的持续回暖趋势,公司下半年的销售有望持续增长。 拿地强度有所放缓。2019 年6 月,公司拿地聚焦武汉、郑州、天津、成都等核心二线核心城市,拿地建面约58 万平方米,拿地总价约45亿元。2019 年1-6 月,公司拿地建面累计约383 万平方米,拿地总价累计约358 亿元,拿地均价为9352 元/平方米,累计拿地均价/累计销售均价为47.61%,与1-5 月相比下降0.91 个百分点。我们认为,公司在持续深耕核心城市的同时土地成本得以有效控制,未来的盈利空间有望保持稳定。 融资成本优势凸显。2019 年7 月,公司发行2019 年公司债券(第二期),包括两个品种。其中,品种一期限为5 年,基础发行规模为2.5亿元,利率区间为3.7%—4.7%;品种二期限为3 年,基础发行规模为2.5 亿元,3.3%—4.3%。自2019 年年初至今,公司债券的票面利率稳定在5%以内,融资成本优势得以凸显。 投资建议:销售持续高增,拿地强度有所放缓,维持“买入”评级。2019年上半年公司的销售持续高速增长,土地储备较为充足。公司深耕粤港澳大湾区,通过积极整合土储资源,业绩有望延续增长趋势。预计2019年、2020 年EPS 分别约为2.40 元、2.97 元,对应当前股价PE 分别为9.1 倍、7.3 倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2. 房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。

6月销售面积增速放缓,销售均价环比下滑。万科6月实现销售金额约663.9亿元,同比增长1.2%;销售面积489.3万平,同比增长8.8%;当月销售均价13568元/平,较上月的15844元/平下降14.36%。上半年实现累计销售金额约3340.0亿元,同比增长9.6%;累计销售面积2150.1万平,同比增长5.6%。公司6月销售面积增速明显收窄为8.8%,销售均价下滑幅度较大,销售有所承压。 6月拿地面积降幅环比扩大,上半年拿地偏谨慎。公司6月单月拿地建面约458.5万平,同比下降约36.8%;上半年累计拿地建面约1563.6万平,同比下降约29.9%。拿地价款方面,公司6月单月拿地总价约284.5亿元,同比下降约16.6%;上半年累计拿地总价约993.7亿元,同比下降约15.6%。拿地强度方面,公司累计拿地面积/累计销售面积比例为72.7%(去年同期为109.6%)。整体看,公司上半年拿地趋于谨慎,拿地强度有所减弱。 聚焦都市圈拿地,拿地成本同比上升。公司6月拿地总建面约为458.5万平,其中一线城市约34.5万平(广州项目,占比7.52%),二线城市约为376.4万平(占比82.09%),三线城市为47.6万平(占比10.38%),公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面,公司上半年累计拿地楼面价约为6355元/平,同比上涨20.48%,或与今年在一线城市拿地增加导致地价偏高有关。 龙头经营稳健,配置价值凸显。公司在战略层面的大势研判能力较强,中短期为了能够灵活应对市场波动并试图转型多元化业务,有望在行业增速放缓的背景下打开新的成长空间。公司在战术层面加强销售与融资方面的管控,稳住住宅开发基本盘并获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年EPS为3.64、4.37、5.24元,增速为20%、19%、19%、对应PE分别为7.77x、6.47x、5.40x;维持买入评级。