拿地力度维持高位,长三角中西部扩张再提速 2019年公司拿地合计47个,计容建筑面积合计1207.4万方,土地总价款747.8亿,平均拿地楼面价6193.3元每平方米,拿地权益建筑面积同比小幅下滑4.46%公司在粤港澳三四线城市(潮州、江门、肇庆)加大拿地力度,合计拿地278.7万方,楼面价仅1447元每平方米;同时,在长三角及中西部的强二线城市(无锡、南京、西安、武汉)积极拿地,长三角地区及中西部地区强二线城市分别新增土地158.8万方及206.1万方,平均楼面价12856元每平方米及8243元每平方米。 地产销售略超预期,强二线城市贡献销售增量 2019年公司房地产销售合计53个,销售面积252万方,销售金额864.2亿,同比去年增长22.05%,销售均价34228元每平方米。 粤港澳区域一线城市及长三角地区强二线城市贡献主要销售收入,其中,深圳香山里花园、天鹅湖花园及华侨城大厦合计贡献销售238.5亿,占销售额27.7%;杭州项目澄之华庭,南京项目翡翠天域、江畔都会上城及欢乐海岸合计销售256.5亿,占销售额29.7%。 快周转强资源双击,业绩结算增长步入快车道 公司2018年以来拿地销售增长显著,预计公司2019年至2021年实现营业收入579.87亿、702.26亿、825.31亿,同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%;2019年至2021年实现归属母公司净利润128.87亿、150.39亿及179.88亿,同比分别增长21.48%、16.89%及19.61%。 当前股本下,预计2019年至2021年EPS为1.57、1.83、2.19,目前股价对应PE为4.16倍、3.56倍、2.98倍,目前申万房地产指数在PE9.1倍交易,鉴于公司优质的资产储备,维持“买入”评级。 风险提示:1.房地产调控政策超预期收紧。

预期差:全国化潮流下,聚焦战略另辟蹊径实现逆势高成长市场预期:行业只有龙头房企通过全国化战略才能实现快速扩张。我们认为:2018年以来,滨江集团调整战略定位,重点深耕浙江,通过不断提升产品标准化程度,在区域市场不断发挥相对竞争优势,实现销售拿地以及业绩的逆周期快速增长。 销售超预期:天时地利人和,三因素叠加助推公司弯道超车天时:杭州土地双限出让,粗犷式扩张房企淡出市场。地利:经营战略聚焦浙江,小管控半径构建成本壁垒。人和:品质口碑加上情怀,滨江的产品销售快溢价高。 业绩超预期:周转杠杆双击,ROE触底反转进入景气上行依靠2019年后竣工结算项目的大幅增长助推周转提速,同时2018年来杠杆水平不断高质量提升,大幅放大周转率提升对ROE的提振效果,ROE水平将快速步入景气上行周期。 盈利预测及投资建议:我们预计,2019年至2021年公司实现营业收入203.57亿、274.39亿、375.54亿;归属母公司净利润19.23亿、28.36亿、38.44亿,同比增长58%、47%及36%;当前股本下,预计2019年至2021年EPS为0.62、0.91及1.24,目前股价对应PE6.55倍、4.44倍及3.28倍。目前申万房地产指数在PE8.56倍交易,鉴于公司处于基本面不断改善的过程中,ROE持续回升叠加业绩持续释放,上调评级至“买入”评级。 风险提示:1.浙江省土地成本超预期上升;2.调控政策收紧超预期。