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柳世庆

安信证券

研究方向: 宏观经济

联系方式:

工作经历: 北京大学理学学士,北京大学经济学硕士。2007年7月加盟安信<span style="display:none">证券研究中心。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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北京城建 房地产业 2010-11-03 13.07 6.61 70.94% 13.61 4.13%
13.61 4.13%
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前三季度实现EPS1.07元,略超预期。净利润8.24亿元,投资收益5.38亿元。项目结算毛利率高。 项目含金量高。首城国际项目LOFT售价38000元/平米。北苑南区项目9月推2栋楼700套房抢购一空,下一批售价预计将达到23000元/平米。来广营(世华泊郡)年底前有望开盘,售价预计约23000元/平米。新取得的小营一期地块37万平米,附近项目售价27000元/平米;二期地块公司争取购得。 激励机制或将完善,促进企业高效发展。作为北京市国企性质的开发企业,有望进一步完善激励机制,以更好肩负国企重任。 维持增持-A评级。上调盈利预测,2010-2012预测EPS分别为1.21、1.22、1.31元,上调RNAV值至每股16.5元。上调6个月目标价至15元。
保利地产 房地产业 2010-11-03 8.67 5.42 58.18% 9.45 9.00%
9.45 9.00%
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三季报业绩基本符合预期。前三季度净利润22.91亿元,同比增长28.2%,实现每股收益0.50元。结算毛利率34.5%,较中期略有下降。 三季度拿地开工依然迅猛。三季度单季新开工面积322万平米(上半年327万平米),单季拿地增加权益容积率面积421万平米(上半年506万平米)。 支付多、融资多,货币资金余额稳定。期末货币资金余额占总资产比重为10%,低于2009年同期(21%),高于2008年同期(9%)。连续四个季度经营性现金流净流出,主要是购买商品支付金额维持在高位。连续五个季度筹资现金流净流入,主要是长期借款较年中增加72亿元,短期借款有所减少,反映公司强大的融资能力。 资产负债率上升。按照“负债总额/资产总额”口径,为78.9%(高于2009年同期和20008年同期)、按照“(负债总额-预收账款)/(资产总额-预收账款)”口径,为67.9%(高于2009年同期和2008年同期)、按照“(负债总额-预收账款)/资产总额”口径,为44.7%(高于2009年同期、低于2008年同期)。 快速扩张的背后是公司强大的经营和融资实力。行业竞争格局日趋激烈,后续销售情况、毛利率变化方向、持续的融资能力等均值得关注。 维持增持-A评级。维持盈利预测和6个月目标价17.10元。 风险提示:贸易顺差早于预期结束回升趋势,流动性出现拐点。
新湖中宝 房地产业 2010-11-01 5.16 5.14 85.91% 5.51 6.78%
5.71 10.66%
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前三季度业绩略低于预期。每股收益0.11元。 全年销售计划完成率低。前三季度房地产销售额应未达到年初计划的50%。 低成本扩张推进之中。公司始终坚持低成本拿地的策略。江苏启东园陀角一级开发项目按照计划将于2011年6月底前实现第一批土地公开出让,目前正如期推进中。天津静海一级开发项目正在进行,完成后公司将积极参与拿地。公司始终坚持低成本拿地。 资金状况良好。期末账面货币资金69亿元,长期借款余额较二季度末有所增加增加。三季度购买商品支付现金增加较多,主要是支付土地款所致,后续土地款支付压力不大。资产负债率较年初有所上升,较年中有所下降。 维持增持-A评级。下调2010、2011年盈利预测EPS至0.28元、0.40元。下调6个月目标价至6.8元。
金地集团 房地产业 2010-11-01 6.58 6.18 45.65% 6.77 2.89%
7.41 12.61%
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公司背景决定其靠自力更生发展,在发展壮大过程中,形成了公司强大的内在竞争力。公司第一大股东持股比例较低,公司发展靠自身苦练内功、自立更生,公司在管理、品牌、产品设计、市场营销、融资、土地储备、人力资源等方面形成了强大的竞争力。 品牌优势突出,销售能力强。公司历年均有多个项目取得超过同行的出色销售业绩。出色的产品设计为开发和销售提供强大的后盾。成熟的销售管理,体现一线公司的素质和风范。 追求快速周转,供给持续释放。较高的土地储备、快速周转的发展模式,决定其供给将持续释放。2010年计划新开工388万平米基本全部完成,2009年拿地项目亦大部分开工,效率非常高。国家加大住宅用地供给力度有利于公司不断拿地,实现规模和盈利增长。 刻意追求融资渠道多元化,房地产基金独具一格,资金充裕。多渠道融资,房地产基金正在不断推进。三季度末账面资金创公司历史最高水平。 土地储备质优,战略趋于稳健,长期发展基础坚实。土地储备1500万平米,够3年左右开发,比率适中。项目储备总体质地优良,盈利能力强,明年销售均价有望保持较高水平。2010年拿地不多,新增储备土地成本合理。 公司股票弹性较大,估值有望回升,盈利增长前景利于支撑股价。与万科、保利相比,公司股票弹性较大。近期流动性趋向宽松,板块估值应将回升。公司2010-2012年盈利复合增速有望达到30%,对股价可提供一定支撑。今年三季度净利润同比下降主要是结算的季节性波动所致。 维持增持-A的投资评级。小幅上调2012年EPS至0.88元。维持6个月目标价9元。 风险提示:贸易顺差早于预期进入下降通道,将带来流动性拐点。
泛海控股 房地产业 2010-11-01 5.11 5.08 39.06% 5.57 9.00%
5.57 9.00%
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三季度业绩应主要来自北京项目商铺结算。前三季度EPS0.08元。北京泛海国际居住区项目的现房商铺约3-4万平米,今年销售情况良好,售价约3万元/平米。前三季度资产减值准备损失0.99亿元,主要系商誉减值。 武汉、北京项目加大开工力度。2010年9月6日,位于武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园正式开工,项目总建筑面积22.58万平方米,定位为CBD高档观景豪宅。2010年10月12日,武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站正式开工,项目总建筑面积61万平方米。2010年10月20日,位于北京市朝阳区东风乡的泛海国际居住区2#、3#地块商业项目部分,4#地块住宅和会所项目部分正式开工。 业绩释放前景可期。随着北京、武汉项目开工并将陆续开盘,加上深圳、浙江项目,2011年可能出现销售收入大幅增长的局面。其中北京项目二期销售均价预计45000元/平米。结算方面,武汉项目樱海园今年上半年开始销售,深圳项目二期今年年底前有望开盘,2011年均有望结算。预计北京、武汉2012年项目部分结算。 维持增持-A评级。下调2010年盈利预测至EPS0.19元。上调RNAV至13.9元。上调6个月目标价至12.3元。
万科A 房地产业 2010-10-27 8.95 6.98 37.99% 9.82 9.72%
9.82 9.72%
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三季报反映的业务经营情况符合预期。三季度单季销售额创公司历史记录,货币资金余额创公司历史记录。前三季度结算毛利率保持在38.8%的较高水平,每股收益0.298元。三季报称,预计四季度结算收入将超过前三季度总和。 股权激励各项条件符合预期。公司同时披露了2010年度股权激励计划草案,关于行权的主要条件:一是净利润增速指标,可以理解为行权期的净利润较授权日所在年度上一年的净利润复合增速不低于20%(略超20%),如2010年12月授予,则2010年-2012年净利润较2009年净利润的复合增速需不低于20%;二是ROE,行权期需分别不低于14%、14.5%、15%。行权价8.89元。我们认为条件设定较为适中。 维持增持-A评级。维持盈利预测及9.6元的目标价。
招商地产 房地产业 2010-10-20 19.47 14.38 44.80% 19.84 1.90%
19.84 1.90%
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前三季度业绩良好。前三季度归属于母公司所有者净利润同比增长48.5%,每股收益0.83元,符合预期。 三季度销售大增,资金充裕。期末账面资金109亿元,为历史最高水平;占总资产的比重为20%,为历史较高水平。1-9月份销售商品收到现金98亿元,其中三季度40亿元,高于一季度和二季度。前三季度经营性现金流负值较上半年增速放缓。目前未付土地款应在10余亿元左右。公司资金压力不大。 业绩增长可期。公司产品具有良好的品牌效应,苏州小石城、广州金刚山、蛇口兰溪谷等项目取得优秀的销售业绩。期末预收账款97亿元。预计四季度将继续加大销售力度,努力实现全年销售额目标150亿元。今明年开发进度方面预计将以保持未来业绩持续增长为目标。这些均为未来两三年业绩增长奠定基础。 发展策略理性,积极中保持审慎,三季度拿地有进展,在漳州、佛山、厦门共取得项目储备约40余万平米。加上上半年新增储备,尚远低于2009年拿地规模反映公司积极中保持审慎的理性发展策略。 维持增持-A评级。公司基本面良好,在蛇口拥有得天独厚的资源优势。未来业绩有望持续增长。四季度流动性较为宽松的局面,有望促使公司股票估值水平进一步回升。维持六个月目标价23元。
金地集团 房地产业 2010-10-14 6.74 6.18 45.65% 7.44 10.39%
7.44 10.39%
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9月份销售如期放量。2010年9月公司实现签约面积49.39万平方米,同比增长252.0%;签约金额59.08亿元,同比增长231.5%;2010年1-9月公司累计实现签约面积133.20万平方米,与上年同期持平;累计签约金额153.69亿元,同比增长2.73%。 全年200亿元销售目标实现在望。2 010 年10月-11月有新推或加推盘计划的项目合计推盘面积约为54万平方米。我们粗略估算该部分货量的价值超过60亿元,认为年底前其有望实现销售70%以上。12月份公司应还会有新推或加推计划。因而全年200亿元的销售目标很可能会顺利实现。10月-11月推盘项目中,多个项目毛利率应会超过35%且销售均价会超过1.5万元/平米(个别项目将超过2.5万元/平米), 因而具有良好的盈利能力,如深圳上塘道、北京仰山、上海格林世界、上海天御、西安湖城大境等。 项目资源优势将逐渐显现,发展前景可期。公司2009年取得地块及其他时间取得的土地储备整体上盈利能力较强,开发前景良好,其优势将在今后三年内逐渐显现。公司具有多元化的融资渠道,这在未来竞争中是一项重要的有利因素。 维持增持-A评级。维持六个月目标价9.00元。四季度流动性状况趋好,对于地产板块有利,对于具有资源优势、营销优势、规模优势的企业最为有利,我们认为金地集团具有这些优势。
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