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柳世庆

安信证券

研究方向: 宏观经济

联系方式:

工作经历: 北京大学理学学士,北京大学经济学硕士。2007年7月加盟安信<span style="display:none">证券研究中心。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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泛海建设 房地产业 2011-04-19 4.50 4.51 23.06% 4.93 9.56%
4.93 9.56%
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2010年业绩负增长,高送转方案超预期。2010年每股收益0.05元,拟10送2转增8派0.5元。高送转方案显示公司对未来业绩有较强信心。 2011年新开工计划高,多个城市齐动。计划新开工195万平米,主要分布在武汉、北京、深圳、上海、杭州等城市。在建面积将达到400余万平米,创公司历史最高水平。其中武汉是在建面积最大的区域。 预计销售将跟紧开工节奏,以实现资金良性循环。2011年公司将加快开发建设,并有拿地计划。2011年销售需要跟上开工节奏,预计深圳项目二期、杭州部分写字楼、武汉部分住宅均将积极销售。 拿地将连续有突破。2011年4月通过股权收购取得大连项目。年报称2011年山西太原项目要确保完成开发用地的招拍挂程序。 维持增持-A评级。大量开工将带动大量销售,加之公司项目毛利率较高,未来业绩释放可以期待。小幅下调2011年盈利预测至0.26元。维持6个月目标价10.9元。 风险提示:信贷政策和流动性紧缩超预期。公司销售进度低于预期。
北京城建 房地产业 2011-03-30 14.81 7.46 89.10% 16.15 9.05%
16.15 9.05%
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报告摘要: 2010年实现每股收益1.35元,其中投资收益及房地产项目结算均有较大贡献。分红拟10派1.5元现金。 公司项目销售前景好,未来数年销售额有望保持在较高水平。春节以来公司房山长阳项目(徜徉嘉园)、北苑南区项目(筑华年)陆续开盘,两周内去化率均超过50%。来广营项目(世华泊郡)预计5月份开盘。公司还将加大首城国际中心、世华水岸、小营项目、重庆熙城项目等的销售力度。我们认为,首城国际中心尽管销售面积已过半,但由于价格高企,未来回笼资金和贡献业绩的能力依然非常强。筑华年、世华泊郡、徜徉嘉园等项目,拥有轨道交通优势,销售前景看好。小营项目距离市区近,预计也会受到市场欢迎。这些项目建面20-50万平米,规模适中,有利于滚动开发、持续销售,以及构筑良好的社区品质。 公司计划加大土地拓展力度,天津、西安、成都等地最受关注。公司对于走出北京已探索数年,在重庆、成都已取得实质性进展,重庆熙城项目首批开盘销售情况良好。公司积极推进可售楼盘销售亦可为拿地筹备资金。 公司对外投资收获与拓展并行。2010年转让五棵松公司、中稷公司股权获得投资收益净利润4.4亿元。公司所参股的国奥公司、北科建公司、中科招商、国信证券、锦州银行等均取得良好效益。公司未来将做好已有投资项目管理,密切跟踪国信证券、锦州银行、以及中科招商所投项目的上市进程,并重点关注“准上市企业”等发展潜力大的企业,年内计划再投2-4个项目。 公司有望采取措施强化激励机制,相关进展值得关注。公司与首开股份的国企背景相似,合作关系密切,我们认为,公司很有可能积极借鉴首开股份的业绩激励方案。这对于提高团队积极性、促进未来业绩连续稳定增长具有深远意义。 公司积极参与保障房建设。公司多个项目配建保障性住房,如北苑南区、来广营、小营、长阳项目等。望坛项目更是以危改回迁房为主。公司未来可能因此获得较多的政策支持。 维持增持-A评级。小幅上调盈利预测,预测2011-2013年EPS分别为1.24、1.36、1.98元。小幅上调目标价至16.6元。 风险提示:流动性紧缩超预期。公司2011-2012年结算业绩受个别项目影响较大。
招商地产 房地产业 2011-03-23 16.66 14.38 44.80% 19.09 14.59%
19.09 14.59%
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报告摘要: 2010年每股收益1.17元,净利润增长22%。分红拟10派1.2元现金。 2011年主要计划指标增速较高。计划新开工277万平米,销售面积120万平米,销售额不低于200亿元,分别较2010年实际完成值增长95%、26%、37%。由于可售资源中含高端项目较多,且拿地较早,预计销售均价和毛利率会升高。 公司不断深化对创新商业模式的研究,拥有先进独特的开发经验。公司在滨水综合体、综合社区模式、绿色地产等方面具有领先性。其先进独特的开发经验有望在深圳和其他城市复制。 公司谋划搭建全国性商业地产管理和运营组织架构。公司拥有较丰富的商业地产开发经验。2010年实现租金收入5.17亿元。未来可出租商业面积将逐渐增加。深圳子公司已将住宅开发和商业地产业务分立,有利于将来利用REITS等方式进行融资。 前海合作区开发渐行渐近,对公司构成长期利好。深圳前海深港现代服务业合作区建设,已经上升为国家发展战略,正式写入今年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。公司大股东在前海拥有3.6平方公里土地。 2010年末预收账款余额113亿元。为未来两年业绩释放奠定基础。 维持增持-A评级。维持盈利预测。维持6个月目标价23元。 风险提示:流动性紧缩超预期。
金地集团 房地产业 2011-03-22 6.35 7.28 60.20% 6.94 9.29%
6.94 9.29%
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2010年每股收益0.60元。期末预收帐款余额188亿元。 土地储备量大质优,仍主要分布在一二线城市,且分布较为均衡,盈利能力强。在行业去泡沫化的背景下,公司项目抵御盈利能力下降的能力相对较强。2010 年公司及时补充了优质储备368万平米,分布在北京房山、上海浦东、武汉、宁波、沈阳(铁西、浑南、大东)等热点区域和城市等,新进入的长沙(望城) 项目土地成本极低。(其他项目储备情况请参见我们2010年10月的深度报告) 公司在激烈的竞争中,能够始终保持较高的产品溢价能力。2010年多个项目销售面积或销售额再次于所在城市名列榜首。公司产品研发设计能力出色、市场定位准确等优势进一步加强。公司产品线进一步完善,内在统一性提高,有利于提高公司品牌影响力,加强统一采购、控制成本,缩短项目开发周期。 2011年可售资源丰富,销售额有望大幅增长。2011年可售资源较2010年大幅增长,2010年实现新开工近400万平米,2011年新开工计划保持较高规模,2011年计划新开工283万平米,并有可能随着拿地的增加而调增。 2011年销售均价和整体毛利率均有望提高。近两年在售拟售项目中高盈利产品多多,销售均价和整体毛利率均有望提高。此类项目有上海天御、天境、格林世界、宝山项目,西安湖城大境,天津国际广场、格林世界,深圳观澜、东莞黄江项目,杭州自在城、萧山项目、绍兴项目等。 维持增持-A评级。未来业绩增长基础坚实。维持盈利预测。目前股价对应2011 年EPS的市盈率仅8.5倍。随着限购令短期冲击逐渐消化,当房地产成交量出现明显回升时板块有望出现反弹机会。维持六个月目标价9.9元。 风险提示:流动性偏紧超预期,与限购令的冲击叠加,对购房需求造成长时间的抑制。
荣盛发展 房地产业 2011-03-22 9.57 4.62 40.49% 11.13 16.30%
11.13 16.30%
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2010年EPS0.71元。实现合同销售额突破100亿元(103亿元)。期末土地储备1700 万平米。拟10送2 转1派1元。 快速发展雄心不改。2011年计划新开工409万平米,销售回笼资金135亿元,竣工187万平米,新增土地储备500万平米(建筑面积)。 融资能力强。公司是工农中建四大银行总行级重点/优质客户,且成功实现向城商行、信用社、信托公司等多渠道融资。房地产基金业务在积极推进中。 业绩锁定性强。期末预收帐款余额70亿元,大多数将在2011年结算,均价5400 元/平米。 股权激励方案条件高,引导员工充分发挥潜力,与公司共同实现快速发展。方案的关键条件之一是2009-2012年每年净利润增速不低于35%。考虑公司的发展计划进取性强、土地储备增长快、竞争优势全面等多方面因素,我们认为实现的可能性很大。 “打造首都经济圈”和河北沿海地区发展规划写进国家“十二五”规划,对公司在上述地区业务发展非常有利。公司已在河北廊坊、唐山、邯郸、沧州、石家庄等多个城市发展业务,并很有可能进入该区域更多的城市。 维持增持-A评级。公司定位中小城市住宅开发,管理出色,优势全面,极具龙头潜力。维持盈利预测(暂按照未考虑股本增加的口径,下同),维持六个月目标价16元。 风险提示:流动性偏紧超预期。
首开股份 房地产业 2011-03-18 7.45 6.49 111.46% 9.19 23.36%
9.19 23.36%
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2010年净利润增长44%。EPS1.17元。分配预案为10转增3派2。公司提出了2015年合同销售额达到300亿元的目标。 公司在北京及时补充土地储备,项目盈利能力强。在北京获得房山、通州项目,规划建筑面积约110万平米,楼板价约6000元/平米,目前房价约16000元/平米。尽管每平米盈利不及首城国际中心等早期项目,但盈利能力依然很强。 向二三线城市渗透进展迅速,谋求规模扩张。在贵阳、绵阳、福州、扬州拿地约280万平米。除福州项目外,其余项目所在区域目前房价大多不超过8000元/平米。扬州地块楼板价约2700元平米。 公司重视全面市场化转型、强化管理,以应对内外部挑战。随着规模的扩张,公司2010年在提高开发速度、加强产品研发、提高溢价能力等方面加大管理力度,以适应转型带来的挑战,这对公司提高核心竞争力、实现长期健康发展具有深远意义。 公司未来两年盈利增速可能趋向平稳。这主要源于去泡沫化的行业背景,以及公司业务向二三线城市延伸的趋势。2010年来自于土地转让的巨大收益未来两年也难以再现。 公司在销售策略灵活性、融资能力等方面一向拥有突出的优势。2010年公司销售额突破100亿元,合同销售额134亿元。银行贷款净增约50亿元,较去年增长25%。 维持增持-A评级。近期行业成交量受到限购令的冲击较为明显,板块股价也相应受到抑制。预计随着短期冲击的逐渐消化,板块有望出现反弹机会。维持公司的盈利预测(暂按照不考虑股本转增的口径,下同),小幅下调目标价至18元。 风险提示:资金面偏紧超预期,对购房需求形成较大抑制,与限购令的短期冲击叠加。
万科A 房地产业 2011-03-10 8.19 6.98 37.99% 8.89 8.55%
8.89 8.55%
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2009年房价上升驱动2010年利润增长。2010年,公司归属母公司利润72.8亿元,同比增长37%。2009年房价上升是利润增长主因。当年结算均价达到11067元/平方米,同比上涨38.6%,结算毛利润率(税后)由2009年21.99%上升到29.75%。 2010年强劲销售锁定未来利润成长。公司2010年实现销售额1081.6亿元。年末已售未结算金额820亿元,未结算项目均价12058元/平方米,较2009年上涨16%,充分保障未来一年结算金额增长及盈利能力的稳定。 2011年可售资源充分,但面临市场竞争压力也可能增加,公司的营销能力的优势将更加凸显,但短期利润率变化有待观察。2010年,公司超计划实现新开工面积1248万平方米,将显著提高2011年可售资源。但在市场整体供给增长较快情况下,竞争压力增大。在这种背景下,公司的品牌效应以及对销售去化速度的追求很可能继续提高公司市场份额,但是对于短期利润率的冲击还有待观察。开工计划有所平缓。今年计划新开工1329万平方米,同比增6%。 新获取项目成本控制较好,且趁机增加核心城市项目。去年新获取项目权益面积2214万平方米,平均楼面地价2775元/平方米,同比上涨15.8%(同期公司销售均价增长26%)。且趁去年土地市场相对平和之时,公司增加一线城市项目储备,北上广深地区新增项目面积占比由2009年11.5%上升到14.9%。 维持“增持-A”评级。预计2011-2013年EPS分别为0.88元,1.13元,1.37元,现价按2011年盈利计算PE约9.6倍。公司稳健而不失成长性,具有反弹潜力。风险提示:市场需求长期快速下滑导致销售及利润率不及预期;少数股东对于利润的分享上升快。
保利地产 房地产业 2011-02-10 7.67 5.42 58.18% 8.28 7.95%
9.02 17.60%
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报告摘要: 2010年业绩符合预期。每股收益1.07元。净利润增长39.4%。 总资产大幅增长,符合公司实力强大,进取与稳健兼备的风格。总资产较2010年期初增长68.6%,应主要来自于预收帐款和银行贷款增加。期末资产负债率维持在较高水平,为80.4%。公司属于典型的国企风格,在积极进取扩张的同时,在资金管理等方面始终遵循稳健原则。同时,公司的央企实力,使其在获取银行信贷方面优势突出。由于品牌效应等因素,公司楼盘销售在2010年表现突出。 公司2011年销售毛利率有望提升。公司土地储备性价比良好,2007年高价地对毛利率的影响已基本过去,2008年拿地成本低,2009年新增储备在市中心的较多,2010年区域布局进一步展开,拿地价格合理。2010年房屋售价好,公司2011年房屋售价有望继续提高。公司成本费用控制始终非常严格。 上调2011-2012年盈利预测。公司2010年完成销售额662亿元,高于我们早先的预测假设。预计2011年公司推盘量将保持适度增长。后续结算毛利率亦有望提升。上调2011-2012年预测EPS至1.49、2.12元。 维持增持-A评级。维持17.10元的目标价。 风险提示:流动性紧缩超预期。
荣盛发展 房地产业 2011-02-01 8.90 4.62 40.49% 9.95 11.80%
11.13 25.06%
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2010年每股收益0.71元,增幅接近业绩预增公告的上限。略高于市场预期。 多个项目近期售价好于预期。香河香城郦舍,1月25日开盘价格达到6300元/平米(产品类型与此前批次相同,2010年9月价格为4800元/平米,2010年末为5400元/平米)。临沂香醍荣府,产品类型为低密度高端住宅,价格最低的是花园洋房产品,售价5000元/平米。南京龙湖半岛,别墅售价8000元-10000元/平米,公寓5500元/平米(2010年为4500-5000元/平米)。廊坊豪邸坊,预计5月份新房源开盘价8000-9000元/平米(此前一期价格为6000元/平米)。晓廊坊售价有望达到8000元/平米(超过此前预期的7000/平米)。阳光逸墅最新价格7100元/平米(此前为6500元/平米)。沈阳幸福大道,最新售价3800元/平米(前期3600元/平米)。价格上涨的原因应包括产品结构提高、大盘滚动开发采取价格低开高走策略、环首都经济圈建设的高调推出等。 未来两年结算毛利率有望上升。公司土地成本较低,多个项目售价高于预期。 融资方式多元化优势再次体现,符合公司资金管理“刚好、及时”原则。公司公告,最新通过信托融资5亿元(利率10.5%),自大股东获得委托借款2亿元(利率13.5%)。在一季度信贷资金供需较为紧张的环境下,公司发挥多元化融资的优势,有利于公司实施快速开发、快速周转的策略,有利于公司贯彻快速发展、不断壮大的长期战略。 公司ROE水平高,适度增加融资有利于公司业务发展。2010年ROE为21.4%,2009年为16.1%,明显高于融资成本。另外,银行贷款仍将是公司最主要的债权融资渠道,公司在银行贷款方面有突出的竞争优势,是三家大型国有银行的总行级的重点客户。 公司企业文化贯穿上下,员工敬业精神突出。在前不久在廊坊、香河等地的楼盘调研中,我们感受到公司销售人员干劲十足,服务高效,热情和效率可比餐饮业的“海底捞”, 专业性亦令人刮目相看。 公司在河北“环首都经济圈建设”中将直接获益。尤其是香河区域,不排除公司将在该区域继续拿地。 维持增持-A评级。维持六个月目标价16元。 风险提示:流动性紧缩超预期。
金地集团 房地产业 2011-01-13 7.15 7.28 60.20% 7.32 2.38%
7.32 2.38%
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业绩预增公告略高于市场预期。根据公告,预计2010年EPS约为0.59元。 2011年可售资源丰富,销售面积和金额大幅增长可期。公司土地储备丰富,预计2011年新开工将保持较高规模,加上2010年新开工面积增速高、销售启动较晚,预计2011年的可售面积将创纪录。加上公司良好的产品设计和销售把控能力,销售大幅增长可期。 土地储备质地优良,未来业绩强劲增长较有保障。2007年高价地问题已成历史,以天津国际广场项目为例,2 007年拿地,楼板价约6800元/平米,经 过调整规划、以及精心设计,部分产品以城市中心区低密度高端产品定位,2010年11月推出,项目名“紫乐府”, 售价达22000元/平米左右,盈利能力极大提高。公司2009年拿地多,质量好。2010年拿地不多,价格合理。( 可参考我们2010年10月25日发布的深度报告《金地集团:自力更生内功强 盈利估值趋上行》。) 公司有充分实力再度快速扩张。2010年实现销售额约280亿元,土地投资较为谨慎,使得账面资金极其充裕。加之2011年销售额有望大幅增长,可为公司继续快速扩张提供强大资金保障。 维持增持-A评级。上调盈利预测,预计2011-2012年EPS分别为0.76、1.11元。上调目标价至9.9元。 风险提示:信贷紧缩程度超预期导致股市大幅震荡。
华业地产 房地产业 2011-01-13 3.68 4.13 -- 3.76 2.17%
3.78 2.72%
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报告摘要: 华业地产发布2010年业绩预增公告,将实现归属于母公司所有者的净利润2.65-2.85亿元,略高于我们的预期。 根据项目开发进度,我们预期其业绩快速增长有望维持数年。公司2010年实现优质项目储备个数和面积倍增,这些优质项目并有望自2011年起并发销售,陆续进入结算期。 维持对公司增持-A的评级。暂维持2011-2012年盈利预测。如果通州东方玫瑰项目开盘价高于14000元/平米,我们将上调2011年和2012年的盈利预测。 风险提示:如果项目开发销售进度严重滞后于预期,将使得2011年业绩低于预期。
荣盛发展 房地产业 2010-12-30 9.24 4.62 40.49% 11.73 26.95%
11.73 26.95%
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战略定位清晰独特,专注于中小城市住宅开发,市场空间巨大,方兴未艾。 公司在中小城市住宅开发领域积累了全方位的竞争优势。 公司管理出色,为公司长期健康发展、成为细分行业龙头增添胜算。 城市和项目选择原则和方法有效,土地储备充裕、质地优良。预计至2010年末公司权益土地储备面积将超过1600万平米。2007年高价地问题全部化解,2009年、2010年取得多个质优地块。 产品成熟有创新,市场占有率高,开发周转快。向中小城市推广领先的住宅设计与管理理念,获得高度认可。“阿尔卡迪亚”产品线已成功在10个城市复制,新产品线“荣府”、“丽舍”“郦都”等已在多个城市陆续推出,再获成功。开发速度快,销售好,效率高。 凭借优秀产品品质及成功开发经验,不断进入新的城市发展。已从最初的两三个城市发展到目前的十五个城市,后续势头强劲。 管理执行有力,成本费用控制严格,是公司发展壮大的重要保证。结算均价3000-4500元/平米,结算毛利率保持在30%以上。期间费用率始终在5%以内。 融资能力强,融资方式多元化,为业务发展提供资金保障。公司是工行、农行、建行等总行的重点/优质客户。融资多元化程度不逊于一线龙头公司。 环首都经济圈建设为公司提供重大发展契机。公司近期在廊坊连续拿地。随着房价上涨,每平米盈利能力有望提高。 维持增持-A评级。上调2011年和2012年预测EPS至1.15和1.61元,上调6个月目标价至16元。
首开股份 房地产业 2010-11-05 8.25 7.57 146.83% 9.13 10.67%
9.48 14.91%
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资产规模和业绩均取得快速增长。截至三季度末,总资产较年初增长了25%,存货增长了50%。前三季度销售商品回笼资金67亿元,同比增长63%。前三季度实现净利润同比增长160%。每股收益0.92元。 适度审慎显示公司优秀管理水平。在三季度市场回暖时,公司以大力销售、回笼资金为重,取得良好效果。三季度单季销售回笼资金30余亿元,创公司历史最高水平。 业绩激励应可顺利实现,对公司长远发展有利。只要四季度不出现意外情况,业绩激励的条件应完全可以实现(预计来自国奥村项目、首城国际项目的投资收益应会在四季度体现)。这对于调动管理层积极性、促进公司长远发展有积极作用。 维持增持-A评级。上调2010-2012年盈利预测,EPS分别为1.11、1.38、1.69元。 上调6个月目标价至21元。
世联地产 房地产业 2010-11-05 16.64 4.93 30.15% 17.05 2.46%
17.79 6.91%
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3季度公司实现盈利3860万元人民币,较2季度环比下降30%。从原因上看主要包括:首先,公司从去年上市后便开始的全国布局以及高速扩张并未因上半年市场的萎靡而减速,人员成本的上升压低了同期的盈利水平。从数据上看,3季度当季,公司营业成本(主要为人员成本)同比增长70.6%,比上半年增速提高3个百分点。3季度,收入同比增长仅28%,毛利率降至39.1%。因此,营业成本的增长应该主要来自于人员规模的扩大。此外,3季度,公司管理费用率高达16.3%,支付给职工的现金流也同比增长108%,这都反映了扩张带来的人员成本压力。 其次,4月份以来地产调控对公司的收入增长造成一定影响,但看起来被公司的扩张一定程度抵消。由于结算滞后,3季度代理销售收入大部分估计来自于4月地产新政以后。从公司主要经营的地区(约6成在广东地区)看,地产市场萎缩相当严重,房价也停止上涨。但是公司同期收入环比依然温和增长2%。猜测这应该与公司前期区域扩张以及并购有关。 地产市场年中以来的复苏以及前期投入产生的效益将促使未来利润重新进入增长。我们认为主要城市交易额未来将持续回升,这促使公司4季度开始代理销售及经纪业务收入增长将会加速。尽管土地投资未来可能回落(实际上迄今依然较高),并影响公司顾问策划业务,但是公司“顾问先行”的战略以及前期的高投入应该能对冲此风险。 公司充裕的现金为扩张提供保障,此外我们认为未来略微供过于求但基本平稳的市场将提供较好的外延扩张与自身成长的市场环境。基于此,我们预测公司预测2010-2012年EPS为1.04元,1.56元,2.12元。给予公司“增持-A”评级,及6个月目标价42元,对应2011年27倍市盈率。公司主要风险来自市场突然恶化以及扩张带来的人员成本及费用增长持续超出预期。
苏宁环球 房地产业 2010-11-03 7.57 6.70 145.43% 8.29 9.51%
8.70 14.93%
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前三季度实现每股收益0.38元。三季度单季结算毛利率达58%。 第一大股东关键时刻给予融资便利,鼎立支持公司迈上新台阶。董事会公告,公司将使用第一大股东苏宁环球集团统借统贷资金,预计将使用12亿元。公司多个新项目开工(南京下关项目、宜兴项目、上海长风项目等),此时大股东给予资金支持,有利于公司顺利实现跨越式发展。 “限购令”实施以来公司楼盘销售尚好。南京“限购令”等调控政策公布以来,公司楼盘人气及销售情况尚好,地铁即将开通对公司江北两大项目销售极为有利,部分楼盘售价回到9000元/平米。 维持增持-A评级。维持盈利预测,维持6个月目标价14元。
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