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世联行 房地产业 2020-07-23 3.65 -- -- 5.16 41.37%
7.50 105.48%
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珠海大横琴集团本次增持公司 6%股份,合计持有 15.9%股份,不排除未来继 续增持。 7月 20日公司公告,珠海大横琴集团有限公司受让公司 6.00%的股份, 价格为人民币 3.10元。本次增持后,大横琴持有世联行股份数量为 324,077,841股,占世联行股份总数的 15.90%。不排除未来 12个月内继续增持公司股份。 受让方大横琴由珠海横琴新区国资委全资控股,是横琴新区开发建设的主力军 和排头兵。 主要承担横琴新区基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、 咨询服务、产业开发、风险投资等业务,是横琴新区的投资建设管理机构。公 司承担着横琴新区市政基础设施(BT)项目、横琴新区综合开发项目、横琴口岸 及综合交通枢纽项目、横琴总部大厦项目、粤澳中医药产业园项目、横琴新家 园、高级人才公寓、横琴小学及幼儿园等一大批省、市、区重点项目,是横琴 新区开发建设的主力军和排头兵。 世联行在资产运营管理领域有丰富经验,有较强管理能力。( 1)物业管理服务 业务:聚焦于商办物业,以工商物业及都市型产业园为标的。截至 2019年年 报,实际在管的全委托项目 98个,新签约的全委托物业管理项目 12个,在管 项目实际收费面积近 486万平方米。( 2)工商资产运营业务:截至 2019年末 实际运营面积近 56万平方米,利用布局优势在广州、深圳等城市获取委托运 营模式项目,为后续以轻资产输出品牌和运营标准的模式,夯实基础。 投资建议: 珠海大横琴持续增持公司股份,且未来不排除继续增持可能。世联 行自身在资产运营、 资产管理等业务也有布局。我们预计公司 2020年、 2021年 EPS 分别为 0.05元、 0.07元,按照 7月 20日收盘价计算, PE 分别为 71.6倍、 51.1倍,维持“买入”评级。
世联行 房地产业 2020-04-02 2.90 -- -- 3.01 3.79%
3.18 9.66%
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(一)交易及金融服务拖累业绩,PLMS平台助力未来发展 2019年公司营收及归母净利润双双下滑,主要原因是:1)受到房地产市场销售增速放缓、政策调控等因素的影响,公司的第一大业务板块交易服务收入同比下降18.88%;2)公司金融服务业务严控风险、主动控制规模,金融服务业务收入同比下降37.77%。2019年在市场销售增速放缓的环境下,公司积极拓展新的代理服务业务方式,携手58同城、同策等共同建立新房连卖平台(PLMS平台),深化一、二手联动服务。截止报告期末,互联网+业务以公司代理服务案场为场景入口,先已覆盖200多个地级城市,链接经纪门店超过5万家,链接经纪人20多万,集房、集客累计转介客户超过150万批。随着PLMS平台持续推进发展,公司交易服务业务有望回升。 (二)资产运营业务稳步发展,经营性现金流回正 报告期内,公司资产运营服务业务实现营收0.93亿元,同比增长14.14%。其中公寓管理业务实现营收6.15亿元,同比增长51.77%,经营性现金流已经回正。公司目前运营长租公寓163个(包括包租及托管模式)、运营间数超过33,000间,覆盖核心一、二线城市。稳定期出租率约85%,实现了出租间均价和平均租期同比上涨,续租率在40%左右。 (三)物管服务聚焦商办物业,高质量项目获取能力逐步提升 报告期内,物业管理服务业务实现营收5.94亿元,同比增长15.29%。 公司的物管服务主要聚焦于商办物业,截至报告期末,实际在管的全委托项目98个,较上年同期减少了18个,系公司进一步剥离利润率偏低的项目,加强管理和服务质量,优化项目利润结构。2019年公司新签约的全委托物业管理项目12个,在管项目实际收费面积近486万平方米。 2019年公司物业管理团队签约的项目包括阿里巴巴乌兰察布数据中心、小米产业园金山软件大厦、青岛市北档案馆等,公司在高科技企业总部园区和政府项目的获取能力较强。 (四)四大业务板块重新规划,新三大业务板块面向未来 公司对战略进行积极调整,将现有业务整合,优化业务板块,将原来的交易服务业务、交易后服务业务、资产运营服务、资产管理服务重新规划为“大交易服务板块、资产管理服务板块及金融服务业务”,深化各业务之间的协同效应,形成合力持续发展新房联卖平台,整合渠道流量,服务开发商、经纪公司、经纪人、购房客户。 投资建议 公司作为首家登录A股的地产综合服务商,具有唯一性和独特性。公司积极面对市场变化,与互联网公司展开合作,推进新房联卖平台(PMLS)建立,致力于精准对接买方和卖方需求,解决新房销售中的痛点。同时,减持轻资产运营模式,进一步提升资产运营效能。公司优化业务板块,重新规划的新三大业务板块协同合作,助力公司未来发展。我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.06元、0.09元。以3月30日3.00元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为50.0、33.3倍。我们给予“谨慎推荐”评级。 风险提示 新冠疫情的影响可能超出预期;房价大幅下跌风险。
世联行 房地产业 2019-04-01 5.80 -- -- 6.69 14.95%
6.66 14.83%
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事项: 公司公布2018年年报,全年实现营业收入75.3亿元,同比下降8.3%,净利润4.2亿元,同比下降58.6%,实现EPS0.2元,略低于业绩快报,公司拟每10股派发现金红利0.21元(含税)。 平安观点: 交易服务板块收入下滑导致营收下降。公司期内实现营业收入75.3亿元,同比下降8.3%;净利润4.2亿元,同比下降58.6%。利润下降主要因:1)交易服务板块受金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素影响,实现营收52.9亿元,同比下降18.6%,其中代理服务同比下降12.3%、互联网+业务同比下降28.6%、顾问策划业务同比下降20.4%;2)资产运营业务持续投入致前期运营账面亏损增加。相较而言,其他业务板块均实现增长,交易后服务板块营收10.1亿元,同比增长20.1%,资产运营服务板块营收6.3亿元,同比增长89.8%,资产管理板块营收5.5亿元,同比增长7.1%。 未结算资源丰富,奠定未来释放基础。2018年公司累计实现代理销售套数33.9万套,目前累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3406亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约24.9亿元的代理费收入。同时截至期末,公司互联网+业务尚有未结转的预收款金额1亿元,奠定未来业绩释放基础。 长租公寓持续升级,资管服务稳步增长。公司针对青年、企业、商务三大客户群体需求,持续升级产品体系,已开发出红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三大产品;历经三年多发展,现已覆盖30余座城市,运营项目达191个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,运营半年以上项目实现90%以上出租率。期内公司资管服务实际在管的全委托项目个数较上年同期增加29个,收费面积增加82.8万平方米,基础物业管理服务收入同比增长13.2%,保持稳步增长。
世联行 房地产业 2018-10-31 4.51 -- -- 5.64 25.06%
5.64 25.06%
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业绩总结:公司2018前三季度实现营业收入53.8亿元,同比增长3.6%;实现归母净利润3.8亿元,同比下降29.5%。 业绩增速下滑,交易服务增速放缓。公司前三季度归母净利润同比下降29.5%,主要原因是:1)报告期内公司代理销售业务结算受国家金融政策的影响,确认的同比收入下降;2)2017年下半年来,公寓管理业务运营规模持续扩大,新增公寓的装修改造等投入成本增加,使得公寓管理业务亏损增加。公司前三季度营收增速3.6%,增速放缓原因除了代理销售业务结算受国家金融政策的影响外,行业内代理服务竞争加剧,使公司市占率一定程度下滑。但公司目前累计已实现未结算的代理销售额约4,295亿元,同比增长11%,将在未来的3至9个月为公司带来约32.5亿元的代理费收入,为全年的代理销售营收提供了保障,预计今年全年代理销售业务收入的增速在9%左右。 代理销售业务收缩,其他业务值得关注。公司前三季度交易服务实现营收35.0亿元,同比下降10.0%,营收占比65.3%,较去年下滑了近10个百分点。但公司在交易后服务和资产运营服务上发力显著,交易后服务实现营收7.9亿元, 同比增长50.3%(主因装修服务业务发展迅速),营收占比14.8%,较去年提升近5个百分点;资产运营服务实现营收4.8亿元,同比大幅增长133.3%,营收占比8.9%,较去年提升近5个百分点。根据中报数据,公司公寓业务目前已经布局30个城市,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目平均出租率超过90%;工商资产(办公+商业物业)实际运营面积约26.2万平方米(含委托),平均出租率61%。 租金稳定带来持续现金流入。公司前三季度经营活动产生的现金流量净额6.1亿元,同比增长122.1%,主要原因是:1)本报告期公司加强贷款回收,提高贷款质量,合理控制贷款规模;2)世联红璞公寓的续租租金持续上升,以及新开业公寓门店和商办空间帶来了稳定现金流入。 盈利预测与评级。考虑到公司业绩增速放缓、行业竞争加剧,下调盈利预测, 预计公司2018-2020年EPS 分别为0.35元、0.45元、0.56元,维持“增持” 评级。 风险提示:代理销售增速回落加快、金融业务面临监管压力等。
世联行 房地产业 2018-10-30 4.69 5.38 -- 5.64 20.26%
5.64 20.26%
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前3季度业绩同比-30%,源于代销走弱及长租亏损,预告全年业绩同降0-30%公司前三季度实现营业收入53.8亿,同比+3.6%;实现归母净利润3.8亿,同比-29.5%;每股收益0.18元,同比-30.8%;毛利率和净利率分别为20.7%和7.0%,分别-3.9pct和-3.3pct;三项费用率8.3%,同比+1.0pct,其中财务费用率1.9%,同比+1.2pct,主要源于公司对外融资增加致利息支出同比+176.8%。公司EBITDA为7.3亿元,完成18年股权激励的考核目标19.2亿元的38.0%。公司营收增长业绩下降,主要源于:1)市场成交走淡致传统代销业务有所放缓,并且毛利率有所走低;2)公寓业务亏损加大以及装修业务的低毛利率拖累毛利率走低;3)长租业务对外融资致财务费用率快速增长;4)公司贷款及应收账款坏账准备增加资产减值损失约1.4亿元,同比+54.4%。另外,公司预告2018年业绩同比增速将在-30%-0%区间,对应归母净利润7.0-10.0亿元。 前3季度交易业务营收同比-10%,代理销售套数同比-16%,传统业务走弱 公司前三季度交易业务(含传统代销业务和互联网+业务)共实现营收35.0亿,同比-10.0%,占比总营收65.3%,较去年同期下降9.7pct,主要源于受市场成交明显走淡影响,前三季度代理销售31.2万套,同比-15.9%。三季度末,公司未结算代理销售额4,295亿,同比+11.0%,对应代理销售收入32.5亿,较去年同期+9.4%;公司传统代销业务积极转型互联网+,从14年下半年开始运营至18年上半年,互联网+业务已累计执行项目合约999个,外部分发网络触达客户近50万人,并顺利完成129个三四五线城市布局,到目前为止,互联网+逐渐成长为公司交易业务重心。 前3季度装修业务增长持续强劲,推动交易后服务营收占比快速提升 前公司三季度交易后业务(含金融服务和装修业务)供实现营收7.9亿,同比+50.3%,营收占比14.8%,同比+4.6pct,营收同比高增主要源于公司装修业务快速发展带动,该业务16年开始展开,18年前三季度营收同比+204.0%,目前业务覆盖超45个城市,计划18年营收规模冲刺8亿。同时公司金融服务稳步发展,17年年末贷款余额攀升至49.5亿,金融服务业务未来增长空间仍大。 受益于顶层政策红利和旺盛需求,长租公寓业务规模快速扩张 公司前三季度资产运营和管理服务业务分别实现营收4.8亿、5.9亿,分别同比+133.3%、+4.8%,营收占比分别为8.9%、10.9%,分别同比+5.0pct、+0.1pct,其中资产运营业务规模快速扩张主要源于工商资产运营和公寓管理业务规模快速增长,截至18年上半年,公司已实现长租公寓30城布局,运营间数近3万间。考虑到政策端将采取多种措施加快推进租赁住房培育和建设,叠加今年一二线城市房租上涨,公司长租公寓业务将直接受益于制度红利和旺盛需求。 投资建议:业务结构调整,业绩短期承压,维持“推荐”评级 公司互联网+、小贷业务、长租公寓、装修服务等新业务发展迅猛,其营收占比迅速提升,业务结构持续优化。但考虑到下半年来市场成交走淡致交易业务承压、公寓业务规模扩大致运营前期账面亏损,我们下调2018-20年每股收益预期分别至0.42、0.48和0.56元(原预测值为0.62、0.77和0.97元),对应18年PE分别为10.8倍,同时考虑到行业整体估值下行,将目标价从8.00元下调至5.40元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
世联行 房地产业 2018-08-31 6.35 -- -- 6.66 4.88%
6.66 4.88%
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事项 2018年8月22日,国信地产研究团队与世联行联合举办中报解读交流电话会议。 评论: 纪要内容 区瑞明: 尊敬的各位投资者,下午好!今天国信证券在万得的3C电话会议平台联合邀请了世联行的CEO朱总、世联行的副总裁袁总以及财务部的领导李总和高总,一起就世联行2018年上半年的经营情况跟大家做深入交流,并对未来下一阶段的战略发展情况做展望。 世联行是我们重点覆盖和推荐的公司,公司作为中国房地产行业交易领域的细分龙头,在过往非常专注和聚焦主业,整体呈现出稳步增长的势头。 我们也看到十九大以来党中、央国务院对房地产领域倡导“房住不炒、租售同权”理念,公司已经非常前瞻地在长租公寓领域大手笔布局,我们预计公司未来在传统细分领域依然是当之无愧的龙头,在长租这个领域也因为先前瞻性地先行一步而具有较好的成长空间。 我们现在把宝贵的时间交给世联行的领导,下面有请世联行的领导给我们做交流和解读,先有请世联行的领导袁总。 袁鸿昌: 好,谢谢各位投资者,谢谢万得,谢谢国信。今天我们在现场有我们的CEO朱总,有我们财务部的总经理李莉,还有我们的财务运营部高级总监是高云秋。 我先介绍一下李莉,因为她是刚刚加入世联的一位重磅的从业人员。李莉是曾任毕马威华振会计师事务所的合伙人,同时担任的是深圳市注册会计师协会专业技术委员会的委员,也担任着深圳证券市场会计审计专家组的成员。她也是广东省注册会计师协会第六届理事会的理事,和粤港澳合作促进会会计专业委员会的委员。李莉女士为国内企业和跨国公司提供财务和审计服务超过16年,在国内企业重组上市工作方面拥有非常广泛的经验。 下面我把这个时间交给李莉女士,由她简单地向各位投资者介绍一下世联上半年的业绩。 李莉: 各位投资人,下午好,我是世联行财务部李莉,我先简单介绍一下我们公司上半年整体业绩的情况。 上半年我们总体的营业收入实现了一个稳健的增长,同比增加了10.04%。我们的净利润水平也是较去年同期是同比增长了4.55%,也就是实现了一个双增长。大家也能够看到我们已经公布的年报,半年报上面看得到经营现金流是有所改善的。袁鸿昌: 简单的数据先说这么多,因为朱总工作的安排四点半要赶飞机,我们现在就进入到投资者互动问答的阶段,看看各位投资者有什么问题吗? 区瑞明: 我作为今天的主持人,先问一个问题。刚才讲到了今年上半年的收入增长情况和利润增长情况,总体还是有一定幅度的增长。我就想在这里请领导对全年做一个展望,因为从全国的商品房、新房交易成交的情况来看,销售面积的增速是上半年一个不到4%的增长,销售额是百分之十三点几,上半年这个增速跟2016年和2017年的增速相比是显著地回落了,这是全国新房交易的情况。 公司是交易服务细分领域的龙头,全国房地产行整体业降温对世联的经营发展带来什么挑战?在这里能不能展开地讲一下? 袁鸿昌: 我先说两句,朱总再做补充。 今年上半年交易的情况是面积全国增长3.3%,金额全国的数是增长了13.2%,从7月份这个宏观数据来看,7月份还加速增长了,面积同比增长大概是超过5%,金额的增长是15.2%。这个跟我们观察的情况略有点出入,现在看起来7月份销售的市场还在进一步的火热中,因为同比还在增加了。 从世联的情况来看,应该说有利的情况和困难的情况都存在,如果大家留意这个半年报,事实上那个半年报我们的费率是0.83%,而去年同期是0.82%。因为实话说,今年开发商可能普遍遇到的情况是现金流的问题,就是房子虽然看着上半年卖了不少,但是现金流的回款压力比较大,这样它对这个服务商的需求更大。虽然我们控制不了现金流的回款,因为主要卡在银行放贷的这个进程中,但是我们可以通过尽快地销售,来让这个开发商它的现金流有所改善,所以这个从费率中能够看到。 第二个,从世联的营业收入上来讲,我们今年的这个四大板块:交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务。这四大板块只有交易服务这个板块我们同比收入是下降了6.44%,那就把这个交易服务板块,我们再拆开来看,只是代理业务这一块因为开发商全款到账的速度变慢了,所以使得我们确认收入的这个速度变慢了。不单它的业务利润,它的这个收入的规模在增加,实际上它的业务利润率也有比较大的提升。而交易板块中的互联网+业务实现营业收入同比增长9.16%。在其他三个板块中,我们的营业收入均同比增长。在交易后服务中的金融服务业务营业收入同比增加88.86%及装修服务营业收入同比增长241.77%;在资产运营服务中营业收入总体同比增长155.83%,其中公寓管理营业收入同比增长146.72%和工商资产运营营业收入同比增长217.36%。在资产管理板块的物业管理服务营业收入同比增长13.93%。所以从今年的情况来看,我个人是这么看,不管下半年市场发展的情况是怎么样,世联应该会保持稳健的增长,因为这个从我们上市以来,其实经历的调控也不是一次两次了,通常市场变差,开发商对服务商的需求会增多,这个会从费率上显示出来。如果说市场特别好,像2016年、2017年这样的情况,反而是我们看得比较担忧的情况,也是政府觉得市场过热的时候,对这个也比较担忧,它会出很多的政策。 我个人是觉得不管春天、秋天还是冬天,我们作为服务商会努力,然后争取更好地使得这个开发商的现金流能够好转。 朱敏: 我补充几句,先谢谢各位。 世联行成立大概25年,25年实际上房地产好像一路向上,事实上也遇到过好几次调控。世联基本上因为它都走过来了,所以我们应对所有市场的环境应该还是有我们自己的经验。世联它是一个服务商,我们服务就服务市场,再就服务客户,市场的需求变了,客户的需求变了,就连着业务模式也变了。因为那个早报市场和客户的需求之后,我觉得我们的增长应该是可以预期的,这点我们管理层还是很有信心的,谢谢。 区瑞明: 我们看到世联行在房地产交易细分领域这块实际上是一个非常领先的服务商了,应该来讲也是细分领域的龙头。在长租这个领域也是非常有前瞻性眼光的。 十九大以来倡导“房住不炒,租售同权”,对长租公寓是很大的实质利好,希望投资者对长租业务多一些关注和提问。
世联行 房地产业 2018-08-28 6.31 -- -- 6.66 5.55%
6.66 5.55%
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2018年上半年净利增长4.55%,EPS0.15元/股 2018年上半年实现收入36.73亿元,同比增长10.04%;归母净利润2.98亿元,同比增长4.55%;EPS为0.15元/股。 综合服务增长提速 2018年上半年,公司四大服务、八个细分领域稳健增长--①代理服务:实现收入14.14亿元,累计实现销售套数22万套,触达客户近200万人;②互联网+业务:实现收入10.04亿元,同比增长9.16%,完成129个三四五线城市布局;③金融服务:加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,收入3.97亿元,同比增长88.86%,个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列共22项产品已经顺利落地;④装修业务:实现营业收入1.71亿元,同比增长241.77%,覆盖全国45个城市,储备供应商300余家;⑤公寓业务:实现收入1.67亿元,同比增长146.72%,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市;⑥商业物业:社区配套商业新品牌“世联里”定位为“社区欢乐入口”和“家门口的会客厅”,积极与当地政府展开合作。其中广州“世联金沙里”试点获得成功,打造出城中村微改造的新模式,并在全国复制;⑦办公物业:“世联空间”项目布局全国15城,累计签约及立项项目48个,常态化“世联空间”企业增值服务,并且开展保险服务业务;⑧物业管理:实现营收2.29亿元,同比增长13.93%。 财务状况较好 2018年上半年末,公司资产负债率为64.25%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8倍,短期偿债能力较较好;净负债率为14.9%。 实现共享理念,探索科技助力 ①公司通过共享交易服务协同“同行者”的上游合作伙伴和世联联盟的存量市场布局,上半年累计链接经纪公司4万多家,链接经纪人20余万人,累计转介客户100多万批,集房注册会员达到500万,累计转介客户15万批;②公寓服务业务方面,实现了内部多业务链接共享,“红璞公寓”不仅作为资产运营服务的主力军,同时与交易服务、资产管理服务和装修服务等业务相互补充,协调发展;③“世联空间”实现全国办公空间共享,打破空间壁垒,降低中小企业运营成本,服务共享增值服务既服务于空间内入驻企业,更为“世联空间”所在楼宇或片区提供服务。④随着“老龄化”社会的临近,公司参与了上海和深圳的养老公寓建设,如深圳上梅林养老项目,在政府资源对接民营资本,专业能力服务群众实际需求方面,做出了崭新且成功的尝试;⑤公司交易系统平台不断迭代升级,为“住”相关产品和服务的交叉销售奠定了坚实的基础;⑥通过大数据建设和全程风控模型的提效,赋予了公司金融服务业务在“去杠杆”环境下的较强整体抗风险能力;⑦自主研发的公寓业务平台,完成了员工在线、房源在线、客户在线和服务在线并逐步实现管理在线;⑧公司积极探索全业务链条的数字化贯通,已获得53项软件著作权证书,子公司深圳先锋居善科技有限公司被认定为国家高新技术企业 “代理+综合服务”龙头,维持“买入”评级 预计2018、2019年EPS分别为0.6、0.72元,对应PE为10.7、8.9X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,导致公司代理销售额大幅下滑。
世联行 房地产业 2018-08-27 6.31 -- -- 6.66 5.55%
6.66 5.55%
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业绩小幅增长。上半年公司实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%,归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%。业绩小幅增长主要因:1)公司交易后服务(含金融服务及装修服务)发展顺利,收入同比增长118.3%至5.7亿元;2)期内公寓管理、世联空间等资产运营服务快速发展,收入同比增长155.8%至2.9亿元;3)代理销售业务结算受国家金融政策影响,收入同比减少2.4亿元。受公寓前期运营及拓展成本等影响,资产服务业务毛利亏损1.6亿,导致整体毛利率同比下降0.77个百分点至22.4%。 代理销售规模略降,已售未结资源丰富:上半年公司代理业务实现代理销售22万套,同比下降17.6%,平均代理费率0.83%,较前期略增0.01个百分点。期末累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入;其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约3644亿元,将为公司带来约26.9亿元的代理费收入。同时截至期末,公司互联网+业务业务尚有未结转的预收款金额2.1亿元,奠定未来业绩增长基础。 金融服务业务持延续高增长:应市场环境和客户需求的变化,公司积极研发新的金融服务产品,上半年顺利完成个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款四大系列22项产品落地。公司遵循以金融政策及合规发展为本,注重信贷业务审核与风控的加强、信贷资产质量的提高,期内金融服务收入同比增长88.7%;实现毛利2.4亿元,同比增长82.2%,毛利占比提升8.6个百分点至29.5%。 抢先布局长租公寓,物管服务稳步增长:期内公司积极拓展扩大公寓管理业务规模,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目出租率超90%。公寓管理业务实现收入1.67亿元,同比增加146.7%。期内物业在管全委托项目较上年同期增加17个,收费面积增加167.3万平方米,实现营业收入2.29亿元,同比增长13.9%,保持稳步增长。 投资建议。由于长租公寓业务规模扩张较快,造成的前期拓展成本和运营成本支出超出此前预期,小幅下调公司盈利预测。预计2018、2019年EPS 分别为0.57(-0.07)元和0.70(-0.09)元,当前股价对应PE分别为11.8倍和9.5倍。考虑公司长租公寓短期仍难以贡献业绩,同时传统代理业务受到调控和市场调整冲击,下调评级由“强烈推荐”至“推荐”,中长期来看,公司坚定转型存量服务市场,资管服务链日趋完善,金融服务版块强化风控,率先布局长租公寓市场,持续看好。 风险提示:1)当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡;尽管目前公司代理顾问业务的全国布局已经基本完成,但各地区公司尚处在不同的发展阶段。可能存在某个地区市场突然出现了市场机会,但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机,或无法及时规避突然出现的市场风险;2)政府下一阶段执行的房地产政策存在不确定性,从而对市场成交及公司代理销售产生影响;3)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响代理销售表现。
世联行 房地产业 2018-08-27 6.40 7.51 39.07% 6.66 4.06%
6.66 4.06%
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2018H1净利增长4.6%,维持“买入”评级 2018H1公司实现营业收入36.7亿元,YoY+10.0%;实现归母净利3.0亿元,YoY+4.6%;实现扣非后归母净利2.8亿元,YoY+1.0%;加权平均ROE较2017H1减少1.0pct至5.7%。总体业绩略低于预期,维持2018-2020 年EPS 0.58、0.75、0.98 元的盈利预测和“买入”评级。 代理销售佣金结算周期拉长,互联网+业务稳健增长 2018H1公司交易服务(代理销售、经纪、互联网+)实现营收24.3亿元,YoY-6.4%。其中代理销售业务结算代理销售金额1709.5亿元,YoY-15.7%,平均佣金费率0.83%,同比提升0.01pct,确认收入14.1亿元,YoY-14.5%,我们认为收入规模减少主要受国家金融政策的影响,导致佣金结算周期拉长。2018H1公司累计已实现未结算的代理销售额约4268亿元,预计在未来3-9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入。互联网+业务收入YoY+9.2%至10.0亿元,期末未结转的预收款金额2.1亿元。 交易后服务发展迅速,金融服务延续高质量增长 2018H1公司个人经营贷款、个人消费贷款、中小微企业贷款、权益性贷款这四大系列二十二项产品已经顺利落地,同时继续加强信贷业务审核与风控,提高信贷资产质量,金融服务收入YoY+88.86%至4.0亿元,毛利率同比减少2.2pct至60.9%,主要源于新产品的研发和市场推广渠道的投入的加大。其中小额贷款YoY+90.9%,其他金融服务YoY+200.7%,延续高增长态势。装修服务业务方面,2018H1营收YoY+241.8%至1.7亿元,毛利率实现转正,未来有望给公司拓展新的利润增长点。 长租公寓拓展慎重,产品升级提速,未来盈利可期 资产管理服务方面,2018H1物业管理服务业务收费面积增加167.34万平方米,拓展态度趋于慎重。实现营业收入2.29亿元,同比增长13.93%。资产运营服务方面,截至2018H1,公司长租公寓运营项目共计177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市(广州、杭州、成都、武汉、西安、南京、郑州等),运营6个月以上项目出租率超过90%。2018H1公寓业务营收YoY+155.8%至2.9亿元,随着项目培育成熟、成本摊销减少和租金溢价显现,未来盈利能力有望得到进一步改善。 代理销售龙头+房地产综合服务,维持“买入”评级 我们认为短期代理业务结算周期的加长不改公司传统交易服务的龙头优势,互联网+业务、金融服务、长租公寓等非代理销售业务持续快速增长,维持公司2018-2020年EPS0.58、0.75、0.98元的盈利预测。我们参考开发类房企估值并在非开发类房地产可比公司18年PE估值均值18.95倍基础上给予一定折价,给予公司2018年13-14倍PE估值,目标价7.54-8.12元(前值7.31-7.89元),维持“买入”评级。 风险提示:房地产销售受到调控政策影响不及预期;长租公寓投资规模和速度及出租率不及预期;小额贷款业务受到政策调整发展不及预期。
世联行 房地产业 2018-08-27 6.40 -- -- 6.66 4.06%
6.66 4.06%
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2018H1交易后服务和资产运营收入同比大幅增长。2018H1公司营业收入36.72亿元,同比增加10%。主要收入来源仍然以新房代理销售和互联网+两项业务为主,2018H1收入增速较快的为金融、装修、公寓和世联空间。分类业务主要情况如下: 1)代理收入同比下滑:2018H1公司代理销售业务收入14.14亿元、同比下降14.48%。公司平均代理费率约为0.83%,较2017年12月提升0.01个百分点。虽然公司上半年代理销售同比增速出现下滑,但下半年可供结转的代理销售额较高,未来3-9月已实现但未结算的代理费收入约32.7亿元,公司代理销售收入全年增速仍可期。 2)互联网+收入增速略放缓:2018H1公司互联网+业务在执行项目共计770个,同比增加了101个项目;实现收入100355.97万元,同比增长9.16%。 3)长租公寓和工商资产拉动资产运营板块收入:长租公寓在运营项目177个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,营业收入达到1.67亿元,同比增加147%。工商资产运营实际运营面积约26.21万平方米(含委托),平均出租率61%,实现收入1亿元,同比增加217.36%。 4)获取知名科技企业园项目,物业收入稳增长:上半年公司取得青岛18届上合组织峰会主会场物业管理、以及阿里巴巴和广联达等知名网络科技企业园项目。公司物业在管面积实际收费面积达到536万平,同比增加45%;收入达到2.29亿元,同比增加13.9%。 总资产稳增长,货币现金同比保持稳定。截至2018H1公司总资产达到148亿元,同比增加48.6%;净资产规模达到53亿元,同比增加20.6%。公司资产规模稳增长。与此同时,公司负债率略有上升,资产负债率为64.07%,同比增加8.65个百分点;有息负债率24.91%,同比增加4.88个百分点。账面现金29.12亿元同比增加3.54%,同比较稳定。 投资评级“优于大市”:世联行是房地产交易平台龙头企业,同时公司拓展产业链相关的多元业务带来的收入增长迅猛,中和了周期性较强的新房代理业务收入负增长,使其收入抗周期性加强。我们预测公司2018年EPS约为0.58元每股,给予公司2018年16-20倍的PE估值,对应市值约为191-239亿元,对应合理价值区间为9.35-11.69元每股。 风险提示:房地产住宅销售调控政策进一步收紧可能使得公司代理销售业务承压,导致收入下滑。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 12.95 139.81% 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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世联行发布2018年中报,营业收入36.73亿元,同比增10.04%,实现归母净利润3亿元,同比增4.55%,EPS0.15元。 结算收入与公寓投入一降一升,业绩小幅增长。上半年公司业绩小幅增长,略低于收入增速,主要有三方面因素:1、公寓管理、世联空间等资产运营业务快速发展,公司投入加大;2、公司代理业务结算进度放缓,收入同比减少14%;3、受金融政策影响,公司贷款坏账损失以及应收账款坏账准备提升,公司计提资产减值损失同比增加0.64亿元。今年公司将业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、经纪业务和互联网+业务。从业态结构来看,交易服务依然是公司业绩的主要贡献来源,代理销售以及互联网+业务所贡献的毛利占比分别达47%和37%,合计占比达84%。交易服务收入预计将在二季度基础上进一步改善,预计全年完成年初目标无虞。 资管业务实现资产证券化,外部合作拓宽电商及金融边界。资管业务是公司目前运营的重心,也是收入增速最高的板块。公司长租公寓目前整体规模约3万间,较年初略有下降,这是因为公司正在进行结构调整,剥离了部分盈利能力较差的分散式公寓,进一步提升集中式公寓的占比,目前公司集中式公寓的比例在90%以上。收入方面,上半年公寓管理收入达1.67亿,同比增长146.7%。出租率也在去年的基础上进一步提升,达90%以上。 一手代理市场增速下降,互联网+业务增长。在交易服务环节,公司的收入结构有所调整,即传统代理销售收入占比下降,而互联网+业务有所提升。上半年一手代理结算额1709亿,同比下降15.7%,代理销售额收缩幅度低于结算额,同比下滑5.6%,市场份额与17年持平。尽管代理业务同比下滑,但互联网+业务继续保持增长,收入同比增长7%,对冲之下公司交易服务的整体下滑幅度控制在6.4%。展望18年,因公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,创下新高。 投资评级与盈利预测:我们预计18-19年EPS分别为0.54元和0.65元,维持“买入”评级。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 9.82 81.85% 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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业绩增速略有放缓,经营现金流情况大为好转。2018H1公司实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%;实现归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%。业绩增速放缓主要是由于受到代理业务影响,其中代理业务2018H1的毛利率下滑至27.2%,较去年同期下降了1.3个百分点。公司2018年上半年经营活动产生的现金流量净额同比增加了82.1%,主要是由于公司金融业务加强了贷款的回收,同时稳健放贷,现金流量净额较去年同期净增22亿元。 受政策及结算影响代理业务营收同比下滑,电商业务毛利率不断提升。2018H1公司代理销售业务收入为14.1亿元,同比下降14.5%;已结算代理销售金额及面积分别同比下降15.7%、9.6%。房地产调控政策及融资渠道受限影响项目结算进度,但公司代理费率仍稳定在0.83%。2018H1公司电商业务(房联宝)实现营业收入10.0亿元,同比增长9%,毛利率已提升至30.4%,外部性优势逐步显现。 金融业务进入重质量阶段,公寓业务盈利仍需时日。2018H1金融服务业务实现营业收入4.0亿元,同比增长89%。截止至2018年6底,公司小贷余额为46.4亿元,较2017年底的48.5亿元略有减少,主要由于公司在2018年加强了信贷业务审核与风控。公寓业务上,公司目前已开业运营近4万间集中式长租公寓,收入规模快速上升,2018H1实现营收1.7亿元。但由于公寓业务前期资本开支仍然较大,因此业务整体盈利仍需等待时日。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.86元(原目标价13.44元)。考虑到代理业务毛利率的下滑及电商业务增速放缓,我们调整2018-2020年公司EPS为0.58/0.74/0.91元(原预测为0.64/0.80/1.00元)。可比公司2018年PE估值为17X,我们给予公司2018年PE倍数17X,对应目标价9.86元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 新业务拓展不力。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 7.97 47.59% 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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8月21日晚,世联行发布2018年半年报,公告实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%;归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%;每股收益0.15元,同比增长7.1%;另外,公司预告前三季度净利润5.3-5.9亿元,同比增长0%-10%。 评论: 营收同比+10%,业绩同比+5%,公寓亏损及装修微利拖累毛利率走低公司18年上半年实现营业收入36.7亿元,同比+10.0%,完成18年股权激励行权营收目标110亿元的33.4%;实现归母净利润3.0亿元,同比+4.6%;每股收益0.15元,同比+7.1%;毛利率和净利率分别为22.4%和8.1%,分别-0.8pct和-0.4pct;三项费用率9.1%,同比+1.3pct,其中财务费用率1.7%,同比+0.7pct,主要源于公司对外融资增加至利息支出同比+87.9%。公司EBITDA 为6.2亿元,完成18年股权激励草案中的考核目标19.2亿元的32.3%。公司业绩增速低于营收增速,主要源于:1)公寓业务的亏损以及装修业务的低毛利率拖累毛利率走低; 2)传统代销业务和金融服务业务毛利率分别较去年同期-1.3pct、-2.2pct;3)长租业务对外融资致财务费用率有所增长;4)公司贷款坏账损失和应收账款坏账准备同比增加0.7亿元致资产减值损失合计1.3亿元,同比+101.6%。另外,公司预告前三季度净利润5.3-5.9亿元,对应同比增长0%-10%。 公司传统代销业务占比持续收缩,互联网+逐渐成长为交易业务重心公司交易业务含代销和互联网+业务,合计实现营收24.3亿元,同比-6.4%,占比总营收66.4%,同比-11.6pct,其中传统代销业务营收14.1亿,同比-14.5%,占比总营收38.4%,同比-10.6pct,传统业务持续收缩;18年6月末公司未结算代理销售额4,268亿,同比+13.5%,对应代理销售收入32.7亿,同比+11.2%; 互联网+业务实现营收10.0亿,同比+9.2%,占比总营收27.0%,同比-1.0pct,毛利率30.4%,同比+8.3pct。从14年下半年开始运营,互联网+业务已累计执行项目合约999个,外部分发网络触达客户近50万人,并顺利完成129个三四五线城市布局,到目前为止,互联网+逐渐成长为公司交易业务重心。 金融和装修业务增长势头强劲,推动交易后服务营收占比大幅提升公司交易后服务含金融服务和装修业务,上半年合计实现营收5.7亿元,营收占比15.5%,同比+7.7pct,其中金融服务实现营收4.0亿元,同比+88.9%,毛利率60.9%,同比-2.2pct,考虑到17年年末贷款余额攀升至49.5亿,金融业务未来增长空间仍大;公司装修业务16年开始展开,上半年实现营收1.7亿元,同比+241.8%,毛利率3.5%,同比-2.6pct,装修业务发展迅猛,目前已覆盖45个城市,计划18年营收规模冲刺8亿。 长租公寓业务受益于顶层政策红利和旺盛需求,有望实现快速增长公司前瞻性布局长租公寓,报告期末已实现30城布局,较17年年末多增3城,在运营项目177个,运营间数近3万间,运营半年以上项目出租率超90%。 18年上半年长租公寓实现营收1.7亿元,同比+146.7%。政策端,九部委联合发文,提出将采取多种措施加快推进租赁住房培育和建设,并首先在12个重点城市试点,公司已进驻其中10个,叠加近期一二线城市房租上涨,公司长租公寓业务望直接受益于制度红利和旺盛需求,有望实现快速增长。 投资建议:业绩小幅增长,营收结构调整,维持“推荐”评级公司互联网+、小贷业务、长租公寓、装修服务等新业务发展迅猛,其营收占比已从三年前的27%迅速提升至近60%,业务结构持续优化。我们维持2018-20年每股收益预期分别为0.62、0.77和0.97元,对应18年PE 分别为10.8倍,但考虑到行业整体估值下行,下调目标价至8.00元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 7.51 39.07% 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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业绩总结:公司2018H1实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%;实现归母净利润3.0 亿元,同比增长4.6%。 交易服务增速回落,其他业务增长显著。公司上半年代理销售业务实现营收14.1亿元,同比下降14.5%,主要原因一是报告期内公司代理销售业务结算受国家金融政策的影响,二是行业内代理服务竞争加剧,使公司市占率一定程度下滑。公司上半年累计已实现但未结算的代理销售额约4268亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约32.7亿元的代理费收入,为全年的代理销售营收提供了保障,且公司代理费率继续稳定在0.8%左右的行业平均水平,预计今年全年代理销售业务收入的增速在9%左右。目前公司已进驻201个地级以上城市,同增22.6%。公司互联网+业务上半年实现营收10.0亿元,同比增长9.2%,较去年末下降了52.6%。但是公司在交易后服务和资产运营业务上发力显著,合计实现营收8.5 亿元(占总营收23.1%),其中金融服务同比增长88.9%,装修业务同比增长241.8%,资产运营服务同比增长155.8%。 长租业务大幅增长,其他资产运营业务值得关注。公司上半年资产运营服务实现营收2.9亿元,同比大幅增长155.8%。其中,公寓业务营收1.7亿元,同比增长146.7%,目前已经布局30个城市,运营间数近3万间,覆盖核心一二线城市,运营6个月以上项目平均出租率超过90%,并形成三大产品体系:红璞公寓(青年群体),红璞家寓(企业群体),以及红璞礼遇(酒店用户)。办公物业方面,公司成功创立“世联空间”办公品牌,布局全国15个城市,累计签约及立项项目48个,并荣获“2017年度最具影响力十大共享办公品牌”。截至本报告期末,工商资产(办公+商业物业)实际运营面积约26.2 万平方米(含委托), 平均出租率61%,实现收入1.0 亿元,同比增长217.4%。 金融服务持续高增长。公司金融服务业务自2017 年开始见底回升,上半年实现营收3.97 亿元(+88.9%),目前四大系列共22 项产品已顺利落地。 盈利预测与评级。考虑到公司业绩增速放缓、行业竞争加剧,我们适度下调公司盈利预测,预计2018-2020 年EPS 分别为0.58 元、0.73 元、0.90 元。给予公司2018 年13 倍估值,对应目标价7.54 元,下调至“增持”评级。 风险提示:代理销售增速回落加快、金融业务面临监管压力等。
世联行 房地产业 2018-08-24 6.50 -- -- 6.57 1.08%
6.66 2.46%
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营收增速放缓,归母净利润增速转正。公司2018H1实现营业收入36.7亿元,同比增速10.0%;实现归母净利润2.98亿元,同比增速4.6%,净利润增速由负转正。分业务收入看,代理销售业务收入14.1亿元,同比增速为-14.5%,互联网+业务收入10.0亿元,同比增速为9.1%,以上交易服务环节收入增速显著放缓,主因地产调控趋严;交易后服务及资产运营业务收入显著放量,其中金融服务业务收入3.97亿元,同比增长88.8%,资产运营服务(含长租公寓)收入2.85亿元,同比增长155.9%,装修服务业务收入1.71亿元,同比增长241.7%。公司营收结构进一步转型,综合服务多角度创收为公司提供新的业绩增长点。 交易服务收入降速,坚持下沉三四线策略,规模效应带动互联网+业务毛利率提升。公司传统支柱交易服务总计24.3亿元,同比增速为-6.4%;收入占比为66.4%,占比下降11.6pct,营收占比下滑符合公司长期战略转型方向,但短期业绩承压。代理销售业务累计进驻201城,城市数量同比增长22.6%,进一步深挖城市圈三四线,业务布局弹性增强;未结算代理销售额4268亿元,预计3-9月内结算收入32.7亿元,同比增长11.2%,全年业绩结算有保障。互联网+业务增速放缓但毛利提升显著,2018H1毛利率为30.4%,同比提升8.3pct,贡献毛利润同比增长50.3%,平台化优势逐步显现。 金融业务贡献增长点,现金流显著改善,经营持续性增强。2018H1金融服务业务收入增速达88.8%,贡献毛利2.42亿元,占比29.5%,占比提升12.2pct,持续成为公司业绩增长的核心驱动力。期末贷款余额为46.4亿元,同比增长43.5%,低基数效应下业绩亮眼。公司注重金融业务审慎发展,贷款回收显著增强,由此使得报告期内经营净现金流同比增加82.1%,信贷资产质量持续提升。 长租公寓聚焦集中式,慎重拓展蓄力未来。公司资产运营业务持续扩规模,其中长租公寓业务收入达1.67亿元,同比增长146.7%,签约公寓逐步进入运营带动收入大增。运营公寓间数3万间,规模增速放缓主因公司战略上减少了分散式公寓数量,并慎重拓展集中式公寓规模。公司聚焦打造品牌效应,重点布局广深等7个一二线城市,成熟期出租率超过90%、续租率提升14pct,运营质量稳步提升,保质保量发展蓄力未来规模爆发。 投资建议:维持增持评级,下调盈利预测,预测18-20年EPS为0.58/0.73/0.88元(原预测18-20年EPS为0.62/0.78/0.95元)。公司营收增速放缓,代销及互联网+业务增速低于预期,金融服务因2017H2基数较高增速将回落,因此下调盈利预测,预计2018-20年公司实现营业收入92.7/107.2/122.8亿元,同比增速12.9%/15.6%/14.6%;实现归母净利润12.0/14.9/18.0亿元,同比增速19.1%/24.9%/20.3%。公司积极向交易后服务、资产运营转型,短期营收结构调整、摊销成本增加使业绩承压,维持增持评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名