1月13日晚,华夏幸福公告了2014年1-12月经营数据:公司整体实现销售面积581万平米,同比增长66%,实现销售金额513亿元,同比增长37%。其中产业新城开发建设业务公司实现销售额431亿元,同比增长38%。城市地产及其他业务实现销售额82亿元,同比增长31%。 点评: 华夏幸福2014年完成销售金额513亿元,销售面积581万平米,同比分别增长36.95%和66.33%,其中住宅业务(包含产业园配套住宅销售签约销售额和城市地产签约销售额)完成销售金额430.25亿元,同比增长45.72%。同比增长幅度均大幅超越行业平均水平和可比公司水平,位居行业前列。在北京区域基本面回暖趋势明显的背景下,我们认为华夏幸福2015年销售仍可保持较好的成长性,销售利润率也会相对2014年有所提升。公司四季度完成销售金额137.49亿元,销售面积162.84万平米,同比分别增长9%和39%。公司产业园区结算回款额全年为75.83亿元,同比增长0.08%。整体来看超额完成年初制定的500亿销售目标。 公司住宅主要销售区域仍然是传统的固安、大厂和廊坊,我们认为公司未来业务重点仍然是围绕环北京区域布局,是京津冀一体化的最大受益者。公司2014年共获取土地面积232万平米,土地投资金额70亿元,主要位于环北京区域的京津冀地区,持续加大环北京区域的布局,我们统计,公司2014年共获取7块园区,其中6个位于北京或者环北京区域,公司的原有布局和新的拓展策略决定了公司将持续成为京津冀一体化的最大受益者。 全年在园区获取和招商等方面有显著进展:1)与京东战略合作及电商产业园入区;2)签订保定白洋淀科技城委托开发正式协议,是切合京津冀战略的又一重要布局;3)对外投资设立廊坊空港投资开发有限公司,实质性切入廊坊空港新区开发,增大北京新机场临空经济区受益广度与深度。4)清华大学战略合作及合作建立“清华大学-华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”。 华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售实现变现。公司分布于“环北京”区域,是京津冀一体化的主要受益标的。我们看好公司在“大北京”区域的高速增长能力。我们预计华夏幸福2015-2017年EPS分别为2.73元、4.01元和4.91元,对应PE分别为16、11和9倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销量复苏低于预期、京津冀区域政策弱于预期。

投资要点 近期我们赴廊坊调研了荣盛发展,与公司管理层就当前经营情况及未来发展规划进行了交流,要点如下: 一、2013年销售金额达270亿元,2014年供货充足,销售持续高增长可期 荣盛发展2013年销售金额达到270亿元,去化率约70%,销售均价5700元/平米(如加上车库等均价超过6000元/平米)。全年新开工近600万平米,超年初预期,竣工面积达到年初计划335万平米水平。 我们预计公司2014年新推货面积约600万平米,预计新推货的销售均价将较2013年的销售均价有所提升,主要原因是:1)商业项目有所增加:2013年公司成功运作沧州锦绣天地商业项目,积累了商业地产运营经验。2014年公司将有湛江中央广场综合体项目、石家庄阿尔卡迪亚四期、常州、成都等商业项目推出;2)将有部分高端项目推出,聊城东昌首府项目预计均价超过2万元/平米,徐州云龙观项目预计售价超2万元/平米,收购的秦皇岛项目预计售价超3万元/平米。全年供货节奏可能与去年相似,2-3季度推货超过60%,4季度推货占比30%。我们保守预计公司全年总货值超过500亿元,按照70%的去化假设,可实现销售金额超过350亿元,实现超过30%的销售增速。 二、对当前市场的看法:公司所经营的项目并未出现价格松动的现象 公司当前并未观察到市场降温的情况,估计当前部分城市的降价行为仍属个案。公司2013年实现了高增长,2014年1-2月公司实现销售金额约24亿元,较去年同期上升41%。由于荣盛在多个所在城市市占率第一,本身是该城市房价的风向标,荣盛项目价格并未松动。另一方面公司1-2月并未新推盘,二季度新推货大量供给之后的蓄客状况才能较明确放映市场状况。 三、拿地策略:坚持布局策略,深耕现有城市 公司的拿地策略依然是在环渤海和长三角地区,布局京沪、京广线沿线城市,在中部只布局了成都一个城市。未来有可能开拓的城市包括济南、武汉、郑州等。公司当前在12-13个三线城市进行发展,未来会精选城市进行深耕。公司认为对几百个三四线城市不能一概而论,三四线城市中存在着区位优势明显、需求旺盛的城市。在公司2013年的销售中,南京区域达到39亿元,廊坊、沈阳超过30亿元,蚌埠、沧州、聊城、临沂的销售额超过20亿元。从均价上看,南京、沈阳的均价约6000元/平米,并未较所在的三线城市有明显提升,但二线城市市场规模较大,适于公司快周转策略。 从拿地成本上看,2013年荣盛拿地楼面均价约1600-1700元/平米,地价涨幅并未高于房价涨幅。除了流动性较为宽松的2013年6-7月份,公司认为所在城市其他时间地价都趋于合理。公司并未在土地市场较热的6-7月大举拿地,使得土地成本保持了合理水平,从而有利于公司毛利率的维持。拿地规模上看,预计2014年拿地规模将达到800-900万平米。 四、试水旅游地产,探索新的业务模式 公司在早年便开始探索健康地产(包含旅游、度假、养老地产等模式)的发展。现在已经布局在北方的秦皇岛、中部的黄山平湖、计划未来还将在南方的海南开辟旅游地产项目。以黄山为例,酒店公司将自持,而将开发小面积的酒店式公寓产品进行出售。公司当前进行旅游地产的布局,短期并不能产生较大的收益,但是由于这几个项目本身短期所需投入资本较小,在公司看好未来旅游地产发展的情况下,试水旅游地产项目,有利于公司在未来旅游地产开发中占据先机。 五、资本开支和融资状况 2013年,荣盛建安支出130亿元,拿地支出110元。预计2014年在施面积为1600万平米左右,荣盛建安成本大概在1700-1800元/平米。 去年荣盛的100亿新增融资中,银行借款50多亿元,信托融资不到10亿元,另外则是关联方借款(主要为大股东股权质押)。从去年的情况来看,6月份之前股权质押项目是十分抢手的,多家券商要求做。去年6月之后流动性有所收紧,股权质押项目抢手的情况有所减弱,但是从公司当前的情况来看,股权质押融资方面并未较去年下半年有明显的变化。 六、超越同业的快周转能力 荣盛2013年销售收入达到270亿元,超过了年初制定的245亿的销售目标。公司拥有超越同业的快周转速度的原因是:1)客观上,各个城市的预售政策有差异,公司主要分布于预售管理相对宽松的二三线城市,有利于公司快周转策略的实施;2)公司产品线成熟,公司已有20年经营地产的经验,形成了成熟而易复制的产品线。3)公司有较强的节点把控能力,公司要求“两个100天“的节点把控,即拿地到开工,开工到开盘时间均为100天。也即从拿地到开盘控制在200天以内。其中公司部分项目能做到60天左右。而这两个大的节点又被划分若干小的节点,层层分解。总公司设有节点考核专员,每个季度总公司将对各个节点进行考核,对于完成节点的团队进行现金奖励。如果当期节点未完成而下期赶工完成,则会补发前一节点的奖金(金额有所折扣),通过这种正向激励的方式,增加公司的节点把控能力。 七、盈利预测与投资建议 荣盛发展主要在二三线城市经营房地产,具有业内领先的快周转执行力。2013年实现销售收入270亿元,预计2014年供货仍然充足,高增长有望持续。预计公司2014年和2015年EPS分别为2.16和2.77元,对应PE分别为4倍和3.1倍,给予“增持”评级。 八、风险提示 行业销量大幅萎缩。