2012年12月公司实现销售面积32.7万平方米,销售金额42.0亿元,比2011年同期分别上升6.5%、下降10.8%,环比分别上升0.6%和7.7%,销售均价为12844元,同比下降16.3%,环比上升7.0%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积287.4万平方米,同比增长28.7%,累计销售金额341.5亿元,同比增长10.5%。 推盘较大及高端库存去化出现转机,12月销售额上升7.7%。9-12月集中推盘效果兑现,销售额占比近半。12月公司销售额42.0亿,环比分别上升7.7%,高于此前的预期,主要因为推盘量较大,以及此前滞销的高端产品近期销售状况出现改善。公司12月的销售均价也因此环比上升了7%,达到12844元。我们此前多次提示,公司推盘主要集中在9-12月,同时小户型占比提升,销售将明显改善。目前这一效果已经兑现,公司9-12月销售额158亿,占全年46%。 9-12月各月销售额均在40亿上下,较前8个月23亿的月均销售额上升明显。 12年全年销售额为342亿,同比增长10.5%。13年中小户型占比将提升10个百分点左右,预计销售额为390亿,同比增长15%。2012年全年公司累计实现销售面积287万方,同比增长29%,销售额342亿元,同比增长11%。全年销售均价为11882元,同比下降14%,主要因为产品结构调整,导致普通住宅和中小户型产品占比提升所致。公司12年约有新开工300万方,加上160多万方存货,预计可售量将达到600亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),预计13年销售额为390亿,同比增长15%。 12月拿地力度再度增强,13年仍将积极拿地。公司12月拿地力度继续增强,新增土地储备3个,权益建筑面积62万方,权益地价款共17.6亿,为12年各月中最高。公司12年共拿地215万方,权益地价款共40.8亿元,主要集中在9月以后。12年权益地价款占销售额比例仅为12%,目前账面现金充足,为实现产品结构调整,满足推货需求,预计13年拿地力度将进一步增强。 13年产品结构进一步改善,维持增持评级。预计公司13年可售量将达到600亿,中小户型占比提高到75%左右,预计13年销售额为390亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为10.4倍、9.6倍,维持增持评级。

华夏幸福今日公布12年经营情况:2012年公司实现签约销售面积273.84万方,同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿,同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿,整体销售额为211.35亿。 四季度量价齐升,12年房地产销售额超预期。1)12年房地产销售额180亿,4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿,同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡,11、12北京市场销售回升强于预期,园区配套住宅(主要在固安、大厂、香河等北京周边地区)以及城市房地产(主要在廊坊市区)销售均超预期。 据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿,环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿,环比上升45.3%。2)下半年价格回升明显,环比上涨23%。 由于北京销售回暖带动价格上涨,以及销售产品结构的影响,下半年公司销售均价上涨明显,4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看,园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3)看好13年北京市场及新型城镇化,预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解,价格仍有较大上涨压力,公司承接北京价格和限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,同比增长22%,其中园区配套住宅180亿,同比增长24%。 园区开发回款略有下降,但招商收入快速增长,招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元,同比下降16.34%,基本符合预期,主要因上半年土地市场形势较弱,政府土地整理力度放缓,影响了结算进度。 实际上公司的商业模式正在进入收获期,毛利较高的产业发展服务(主要是招商)收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区,同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴,招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。 公司受益于北京市场回升及新型城镇化,独特模式,维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。