投资要点: 公司公布三季报,2014年1-9月公司实现营业收入1.91亿元,同比减少46.76%;净利润0.02亿元,同比减少97.84%;基本每股收益0.003元,同比减少98.01%。 其中三季度单季公司实现营业收入0.06亿元,同比增长76.49%;净利润-0.33亿元,同比减少90.18%;基本每股收益0.060元,同比减少87.50%。业绩基本符合预期。 短期收入下降因可开发地少,毛利率依旧较高。今年公司主要收入是凡河以南的土地尾款,由于该区域可供开发地较少,仅1.5平方公里,同时,受到房地产行业周期调整的影响,短期地块洽谈相对缓慢,短期收入面临下滑。但公司的毛利率依旧高达63%,显示公司盈利空间较大,未来也存在进行适当调整以达到收入和利润平衡发展的空间。 莲花湖区域开发加速,未来成长空间可期。从长远来看,公司成长空间依旧可期:1)可供开发区域面积较大:公司莲花湖区域可供配套开发的土地约2万亩,是公司过去年销售量的20倍,未来规划用途可以商业、旅游、养老和住宅等多业态发展;2)莲花湖旅游区域日渐成熟:莲花湖作为区域内唯一的国家湿地公园,在周边城市已经逐渐建立了知名度,游客日渐增多,预计年游客将突破80万人次;3)带动土地升值效应明显:由于北方地区生态环境相对较差,而莲花湖区域开发的加速将提升区域内房地产开发的生态环境,土地升值效应明显。 加快招商引资,新城配套日趋成熟。铁岭新城开发作为市政府的重点工作,目前是各级单位均积极配合,1)加快招商引资战略,预计很快会有成果:市领导班子主动出击,与品牌汽车、自行车生产厂商积极接触,依托相关资源基础积极招商引资;2)新城配套日渐成熟:目前市县两级重点中学和小学均搬入新城,重点医院、商业区也建设完毕。新城人气日增,将推动区内房地产的销售,进而带动土地一级开发。 投资建议:莲花湖区域加速开发,新城配套日趋成熟,全市招商引资有序推荐,公司未来成长空间较大。估值水平低于行业水平,维持盈利预测和增持评级。 莲花湖区域开发加速,新城配套日趋成熟,全市加速招商引资,未来成长空间较大,维持14-16年EPS为0.73、0.73和0.74的判断,目前股价对应PE为21X、21X和21X,低于园区开发24X的平均水平,维持“增持”评级。

事件: 公司发布2014 年半年报,报告期实现营业收入1.86 亿,同比减少47.9%;归属于母公司股东的净利润3496 万元,同比减少65.23%;基本每股收益0.06 元/股,同比减少66.67%。 报告摘要: 房地产行情低迷拖累公司业绩,管理层增加回收应收账款力度。14年上半年商品住房产销量双降,直接影响到了其上游行业土地一级开发市场,上半年一二线城市土地销量略有上升,而三四线城市则呈现去库存化的趋势。公司加强内部管理、增加应收账款的回收力度,目前公司的应收账款1.55 亿,比年初减少了4000 万,在宏观经济形势不景气的情况下公司实现了盈利。 毛利率和期间费用率同时上升。报告期内公司土地一级开发毛利率70.57%,比上年同期增长了12.2 个百分点,综合毛利率65.45%,同比增加了9.33 个百分点。销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.37%、10.26%、17.49%,比去年同期分别变动-0.49、2.74、10.76个百分点。期间费用率29.12%,比上年增加13.01 个百分点。财务费用的增加系融资金额增加所致。 新城土地开发进入后期,莲花湖土地开发增新增长点。目前公司的主要收入是凡河以南的土地一级开发与起步区和拓展区的尾款。14 年6月铁岭市人民政府授权铁岭市新城区建设管理委员会与铁岭财京投资有限公司就铁岭市莲花湖区域的土地整理、基础配套设施建设等相关事宜,达成了框架协议。莲花湖区域土地一级开发面积约5 平方公里。公司负责按时完成相关区域土地整理、基础设施建设、公共设施建设及环境恢复建设,成为未来新增长点。 盈利预测及投资价值:预计公司2014、2015 年的EPS 为1.58、2.03,对应当前股价PE 为9X、7X。维持“增持”评级。

辽宁地区城镇化与工业化提升土地价值。公司全资子公司铁岭财京投资有限公司成立时定位为负责铁岭新城22 平方公里土地一级开发以及铁岭新城城市基础设施建设、运营的城市运营商。土地一级开发收入占公司营业收入的99%。2011 年铁岭市城镇化率仅为47.66%。预计2015 年末将达到全省目标70%。得益于城镇化和工业化,辽宁地区的平均地价呈现明显的上涨态势。 横向复制开启,签订莲花湖土地开发协议。为进一步提升铁岭新城区的城市发展,塑造城市品牌,聚集人气,铁岭市人民政府授权铁岭市新城区建设管理委员会与铁岭财京投资有限公司就铁岭市莲花湖区域的土地整理、基础配套设施建设等相关事宜,达成了框架协议。莲花湖区域土地一级开发面积约5 平方公里。公司负责按时完成相关区域土地整理、基础设施建设、公共设施建设及环境恢复建设。莲花湖湿地公园的重要地位为土地价值的提升奠定了基础。 铁岭新城土地开发进入后期,贡献稳定收入。根据《铁岭市凡河新城区控制性详细规划》,铁岭新城分为三个区域进行开发,起步区开发面积约为4.4 平方公里;拓展区开发面积约为11.9 平方公里;凡河以南区开发面积约为5.7 平方公里。目前公司的主要收入是凡河以南的土地一级开发与起步区和拓展区的尾款。相关结算收入稳健增长,波澜不惊。 盈利预测与估值。预计公司2014、2015 年的EPS 为1.58、2.03,对应当前股价PE 为8.8X、6.8X。首次给予“增持”评级。目标价18元。

投资要点: 国家湿地公园开发加速,新城品质提升正当时。1)莲花湖国家湿地公园毗邻铁岭新城北侧,公园从2012年起渐入成熟期,目前游客人数快速上升,13年已超60万人次。由于东北地区水系和湿地较少、重工业污染相对严重,莲花湖对周边居民具有巨大的吸引力。铁岭市政府今年将进一步增加公园餐饮、住宿、公交等配套建设,以进一步吸引游客增长。同时,莲花湖湿地公园二期工程目前也已经启动,计划到2020底,公园面积将超过30平方公里。2)莲花湖国家湿地公园的建设和成熟,一方面铁岭新城的自然生态环境及商业氛围得以改善,同时游客数量提升也将为铁岭新城带来更多的人气和商业发展机会,共同促进铁岭新城近湖区域土地及住宅价值的提升。 莲花湖区域渐趋成熟,新城扩区将水到渠成。1)铁岭新城规划面积22平方公里,目前仅剩下凡河以南约1.8平方公里(合2700亩)左右尚未完成以及开发,公司后续新业务亟待拓展。2)目前,随着莲花湖湿地公园的开发成熟,临湖观光、娱乐、餐饮、住宿等商业配套活动已经建立并日渐活跃,下一步铁岭新城范围向莲花湖及其周边区域扩张已经水到渠成。3)预计莲花湖周边区域可供开发的配套土地约有20000亩左右,相当于铁岭新城目前年土地销售量的20倍,未来可做旅游、养老、商业及高档住宅等之用。一旦新城扩区实现,公司在承接莲花湖临湖土地一级开发方面具有天然的竞争优势。公司若能承接这部分土地的一级开发,RNAV将大幅提高。 投资建议:莲花湖国家湿地公园开发日渐成熟,催升临湖土地价值,铁岭新城扩区也将水到渠成。公司目前估值低于行业平均,维持增持评级。目前莲花湖国家湿地公园开发渐趋成熟,自然生态环境及商业氛围得以改善,共同促进铁岭新城近湖区域土地及住宅价值的提升,同时也带来铁岭新城扩区需要。 公司若能承接扩展区域的土地一级开发,则RNAV将大幅提高。暂不考虑扩区影响,我们预计公司14-16年EPS分别为0.73、0.73、0.74元,对应PE分别为6.5、6.5、6.5倍,低于一级开发公司平均22倍的水平,维持“增持”评级。

投资评级和估值:目前铁岭新城地价显著上升,公司进入收获期。同时公司是新型城镇化的典型受益标的,城镇化推进将带给公司开发区域进一步拓展的空间。不考虑新项目,目前RNAV 提升24%至11.8元,折价相对较高,给予“增持”评级。1)目前新城建设已初成气候,政府、学校、医院、基础设施及配套等已经基本建成,房地产项目销售顺利,入住率逐渐提高,进入开发商增加,带来地价大幅上涨。13年地价上涨40%至105万/亩,对应RNAV 从9.5元上升24%至11.8元!2)新城现有区域22平方公里仅余3.3平方公里尚未开发,资金开支需求明显降低,而13.5平方公里(合9000亩)左右土地尚未出让,对应销售金额约144亿,将在2013-2021年分期出让,公司正进入收获期,而地价提升将使公司受益将更加丰厚。3)近年来铁岭市工业化和城镇化进程快速推进,而铁岭新城周边还有较多土地尚未开发,新城区域具有较大延伸空间,若公司能承接扩展区域的土地开发业务,则RNAV 将显著提升。4)由于地价上升较快,目前公司RNAV 已上升到11.8元,P/RNAV 为77%,处于较低水平,若有新区域拓展,则RNAV 将进一步提升。但考虑到资源变现需要时间,14年业绩释放可能有所放缓。我们预计13-15年公司收入分别为14.4、12.1、12.7亿,EPS 分别为1.35、1.17、1.24元,对应13-15年PE 分别为6.7、7.8、7.3倍,给予“增持”评级。 关键建设点: 1)铁岭新城地价13年上涨至105万/亩,未来仍将保持10-15%上涨;2)未来铁岭经济和人口增长都将维持在较高水平,每年900亩左右的土地出让规模和10%左右的地价涨幅是可以持续的,并将为公司带来进一步拓展的空间。 有别于大众的认识:目前铁岭新城土地出让价格超过年初预期,带来RNAV 显著提升,城镇化进程还将带来公司进一步拓展的空间。 股价表现的催化剂: 1)公司债发行预案获批;2)地价上升幅度超预期;3)公司取得新开发项目。

投资建议:维持“增持”评级。前期公司股东及一致行动人公告未来12个月内将持续增持,总增持比例不超过公司总股本的2%。大股东增持彰显股东方对公司未来发展信心。公司承诺2012年、2013年实现净利润不低于6.78亿元、7.39亿元。按照公司当前股本计算,折合2012、2013年EPS在1.23到1.35元。我们预计公司2012、2013和2014年EPS是1.23、1.35和1.53元。按照公司8月7日收盘价10.62元计算,对应2012、2013年PE为8.63和7.86倍。考虑到公司当前资金压力小,土地推出即可体现业绩,维持公司“增持”评级。给予公司2012年10倍市盈率,对应目标价格12.3元。风险提示:1)存在小非减持行为;2)行业面临调控预期。

投资建议: 目前铁岭新城特点在于:1)相比其他一级开发公司,铁岭新城22平方公里中16.3平方公里已完成“九通一平”,随时可以进入市场。此外,剩下的5.7平方公里现有开发程度小,拆迁压力和后期投资小。2)土地出让分成方式较为优异,90%以上土地出让收入可以保留在上市公司。3)铁岭经营公司承诺下属铁岭财京2012年、2013年实现净利润不低于6.78亿元、7.39亿元。按照公司当前股本计算,折合2012、2013年EPS在1.23到1.35元。4)新城水域资源丰富,居住环境优越。后期沈阳环城公路、沈阳-铁岭轻轨和哈大高速铁路通车后,新城地价仍有向上升值空间。我们预计公司2012、2013和2014年EPS是1.23、1.35和1.53元。按照公司6月7日收盘价10.19元计算,对应2012年PE8.28元,2013年PE7.55元。考虑到公司当前资金压力小,土地推出即可体现业绩,首次给予公司“增持”评级。给予公司2012年10倍市盈率,对应目标价格12.3元。风险提示:1)存在小非减持行为;2)由于推地集中下半年,预计半年报业绩释放有限。

投资逻辑 资本市场唯一国有背景的城市综合运营商。公司为铁岭财政局下属企业,负责铁岭新区内22平方公里土地一级开发,但相比其他一级开发企业,公司还是受铁岭市政府委托负责新区规划、基础设施、公用事业综合运营的唯一主体,蓝海战略和排他性业务成就了公司高于行业平均的盈利水平。 公司高盈利缘于其对地方经济的贡献,其产生具有区域基础和制度基础。 因为加快铁岭经济和城镇化水平必须有相应的空间载体,封闭式的发展很难保证增长速度,在地里位置上,铁岭新区与省内核心城市沈阳具有天然对接的地理位置优势;此外分税制改革后对经济欠发达地区的影响更为明显,对于土地一级开发这样投资回收期长的业务必须引入社会资本参与,这是铁岭新城产生的制度基础,这也是公司能够实现高盈利水平的原因。 新区建设进入收获期。铁岭市近三年GDP 平均增速保持在18%的水平,固定资产投资增速也实现了48%的增长。区域经济的快速发展与新城建设形成良性互动,新区土地价格新区内土地价格由07年的每亩22万元提升至66万,公司的毛利率也从07年的22%提升至11年的66%。 盈利模式有望复制。铁岭新区的成功开发将对铁岭市和其他地方政府产生较强说服力,铁岭被社科院评为09年中国综合增长竞争力第一名地级市。 从其积累的开发经验和资本市场的融资窗口分析,公司将是未来更多新区建设最理想的开发主体。铁岭市政府也承诺在进行其他土地一级开发项目时将优先选择与公司合作;此外,铁岭新区的成功开发已经吸引省内外城市来学习经验,如果将业务拓展至省内或全国其他城市,公司业务空间将更为广阔。 估值及投资建议 预计公司 12、13年每股收益分别为2.43和3.07,市盈率9.5和7.5倍,公司重估每股净资产31.5元,目前折价27%。由于公司经营模式独特且排他性强,给予12年13-14倍市盈率,目标价格31.6-34元,建议买入。 风险提示 公司项目集中于铁岭新区,抵御系统性风险能力不强;公司土地出让的旺季一般为下半年,各季度业绩较难做到均衡。