2010年公司实现营业收入34.73亿元,营业利润11.78亿元,同比增长分别为24.36%及9.06%。实现归属母公司股东的净利润7.72亿元,同比增长8.07%;公司全年EPS为0.45元,低于预期。公司年度利润分配预案为每10股送1股红股,派发税前现金红利1.2元,同时每10股转增1股。公司2010年营业收入主要来自于公司在南京和吉林的项目。全年共实现预售面积52.58万平方米,预售收入43.25亿元;全年结算面积为64.93万平方米,结算收入33.47亿元。公司房地产开发业务的毛利率为48.54%,虽然较09年小幅下滑4.25%,但仍高于行业中其他公司水平。 公司业绩略低于预期主要有两方面的原因:一是受房地产调控影响,南京市场的商品房成交量持续低迷,从而影响了公司商品房销售及结算进度;二是公司07年非公开发行募集资金短缺,从而影响了威尼斯水城三期及浦东大厦在08及09年的开发进度。开工进度和销售的放缓使得公司结算面积低于市场预期。 公司目前正处于稳健发展的上升通道中。公司目前在南京江北地区5个主要项目的土地成本优势明显,仅为46.4万元/亩,显着低于周边楼盘地价。江北5大项目作为公司未来几年的主力结算项目,将持续为公司提供丰厚利润。同时公司大力推动南京以外项目的开发,预计2011年吉林、宜兴、芜湖等地的项目也将进入结算流程,开始或继续为公司贡献利润。另外公司2010年在无锡、芜湖及云南新获得三个项目,规划总建面达144万平米,进一步丰富了公司的土地储备资源。 苏宁环球在南京市场竞争优势明显,但受宏观调控及南京市限购政策影响,预计销售面积和销售均价将受到一定影响。目前市场对地产股仍维持较高的悲观预期,估值水平难以提升。综合以上因素,预测公司2011-2012年每股收益为0.92元及1.11元,维持推荐评级。

深天健今日公布2010年度报告。公司2010年实现营业收入35.46亿元,营业利润1.62亿元,同比分别增长33%及96%。实现归属母公司股东的净利润达1.11亿元,同比增长91.93%,盈利水平有显着提升。公司全年EPS为0.24元,较2009年的0.13元增长0.11元。公司年度利润分配预案为每10股派发税前现金红利0.75元。 公司2010年发展势头良好,营业收入维持稳定增长,主营业务的盈利能力及资产营运能力大幅提升。其中营业收入增长主要是由于公司商品房销售业务、市政工程业务及租赁业务收入同比均有较大幅度增长所致。年度利润大幅增长主要是由于公司商品房销售业务的盈利能力增强所致。 在市政工程业务方面,公司强化管控措施及积极推行成本控制,使该项业务在2010年实现扭亏为盈。目前公司拥有在建工程57项,合同金额达68.22亿元,其中2010年新开工工程达42项,合约总价达30.42亿元。公司市政工程业务开展顺畅,中标亿元以上的项目数量明显增多,体现出公司市场拓展能力、市场份额及项目盈利能力的显着提升。 在商品房开发业务方面,公司2010年主要结算项目为阳光天健城及天健时尚空间,全年结算面积为6.59万平米,实现营业收入9.2亿元。公司2010年结算项目的毛利率水平达37.96%,同比大幅增加了14.76个百分点。目前公司在售楼盘为阳光天健城及天健时尚空间,在建项目有5个,为时尚名苑、天健大厦及南宁的3个项目。公司商品房开发业务呈快速发展势头,预计2011年仍能实现快速增长。 在物业出租方面,公司目前拥有租赁物业面积达22.32万平方米,全年实现租赁收入0.78亿元,利润总额达3.75亿元。公司在出租业务方面积极导入酒店式服务模式,同时对物业实行市场化租金价格,从而提升了公司持有型物业的盈利能力。 深天健未来有较多看点值得关注。其一为公司拥有的天健工业区。受益于深圳城市更新办法,天健工业区有望转型成商住用地,目前正在产权确认阶段。该地块地价低廉,如转型成功将提升公司价值。其二为公司所持有的莱宝高科股权。公司为莱宝高科的第二大股东,拥有其5426万股股权,当前市值达26.38亿元。未来如公司逐步减持,将会带来高额的投资回报。其三为前海规划为公司带来的发展机遇。公司作为深圳市市政建设的主体之一,未来或将受益于深圳市前海规划,积极参与前海区域的项目建设。 综合以上分析及未来看点,我们预测公司2011-2012年每股收益为0.50元和0.72元,同时维持推荐评级。

2010年公司实现营业收入12.72亿元,实现归属上市公司股东的净利润2.42元,同比分别增长72.3%和60.3%。全年每股收益为1.11元。利润分配预案为每10股送1.5股并转增3.5股,同时派发税前现金红利2元。 公司业绩大幅增长主要来源于代理销售业务和顾问策划业务的高速增长。2010年公司总体完成商品房代理销售面积1110万平方米,销售金额1216亿元,同比分别增长32.4%和44.7%。公司市场份额也有所提升,代理销售面积和销售额分别占全国商品房销售总额的1.06%和2.32%,市场份额分别增长0.17和0.41个百分点。 公司顾问策划业务具有良好的品牌知名度和坚实的客户基础,因此在2010年全国房地产投资大幅增长的情况下,执行的顾问业务项目数量有明显增长,同时单个项目的合同金额也有所增加。 不过公司经纪业务的扩张较为谨慎,2010年世联行新增开设分店12家,其中有9家门店在下半年开设,受国家调控政策,特别是深圳当地限购政策的影响,二手房成交量下跌,使得经纪业务收入较上年同期下降了17.16%。 公司前四大客户分别为中信地产、万科、保利和金地集团,来自这些客户的收入占营业收入的12.3%。受一线城市房地产市场的饱和、可开发面积的减少、土地价格的高企以及国家对高房价城市的限购等一系列因素的影响,万科、金地、保利等开发商纷纷加大了二三线城市的开发力度。作为行业服务提供商,公司的业务开拓也紧密结合开发商的步伐。截至2010年年底,公司已经在全国开设了24家实际运营的子公司,形成更加均衡合理的全国布局,奠定了代理销售业务收入稳步增长的基础。 2010年公司新增签约代理项目面积4995万平方米,超过过去4年结算代理销售面积的2倍,足以保证未来4、5年的发展。我们保守预计未来2年全国房地产销售面积没有增长,但公司的全国扩张有望带来市场份额的持续提升,因此业绩持续增长可能性较大。预计2011~2013年每股收益分别为1.40、1.73和2.15元。继续维持对公司的“推荐”评级,并给以35元的年终目标价。

2010年公司实现营业收入11.1亿元,营业利润为2.44亿元,同比分别下降2.13%和37.60%;归属于母公司所有者的净利润为18.60亿元,同比下降36.71%。公司全年EPS为0.25元,净资产收益率为14.18%,较2009年均有下滑。 公司各项财务指标较上一年度下滑并不体现公司实际经营状况的改变。主要是由于公司在2009年进行重大资产重组,主营业务、经营模式等均发生重大改变所致。因此各项指标的可比性一般。 公司2010年EPS为0.25元,较2009年的0.69元下降63%。公司每股收益下降主要有两方面原因,一是2009年每股收益是重大资产重组后的加权平均值,摊薄后每股收益应为0.4元,二是由于土地成本不同,2010年主要结算项目的毛利率水平低于2009年凤凰和鸣项目。 公司2010年的结算项目为凤凰和熙A区和凤凰和美C幢商业楼。同时2010年公司还向市场推出了凤凰和美一期、凤凰和熙商业办公楼项目,由于定价合理,营销到位,以上两个项目均取得了良好的销售成绩。2010年全年,公司实现合同销售金额14.14亿元,销售回款达11.56亿元,为公司2011年的业绩增长奠定了坚实基础。 公司控股股东为江苏省内文化传媒巨头,有助于公司深化“文化地产”的开发。在控股股东及相关文化产业政策的支持下,公司有望快速增加省内“文化地产”项目的土地储备,同时拿地成本可维持在较低水平,降低公司经营风险。 公司11年两大主要项目将进入结算期,使公司可结算资源进一步丰富。考虑到当前宏观调控仍未放松,商品房销售受冲击可能性较大,我们适当调低公司2011年及2012年业绩预期。预计公司2011年和2012年每股收益分别为0.57 元和0.71元。给予8.5元的目标价格,仍维持推荐评级。

公司积极推进“一体两翼”发展战略,充分利用开发业务的盈利,投入到创投业务及园区集成服务业务的发展中去。目前公司创投业务已进入投资回报期,多家参股公司的上市为张江高科带来丰厚的投资回报。园区集成服务则提升张江高科的竞争优势,为公司其他业务带来同步提升效应。 公司园区目前可租售面积在100万平米以上,在建项目及储备面积在200万平方米以上。公司每年新增可售面积在10万平米左右,新增可租赁面积在20-30万平方米。开发业务运行良好,为公司提供充裕的资金来源。 多项政策利好浦东新区及张江高科园区的发展。南汇区的并入及迪士尼落户浦东为张江高科技园区提供了更为广阔的发展空间。另外张江高科积极参与园区中区地块的开发业务,预计未来将成为公司的发展新方向。 公司已充分做好对接“新三板”市场扩容的准备,如未来纳入“新三板”扩容范围,将大幅提升公司开发及创投业务价值,为公司带来发展新机遇。 从资产价值而言,张江高科的股价目前仍具有较好的投资吸引力。在对公司业务的保守假设下,我们估算出公司2011年NAV为12.25元,当前股价较此NAV仍有5%的折价。公司2010-2012年每股收益分别为0.54元、0.74元及0.89元,对应市盈率分别为21.9倍、16.0倍及13.3倍。 综上以上因素,我们看好公司未来发展前景,因此给予公司14.8元的目标价位,对应20倍的预测11年市盈率,同时给予推荐评级。

投资要点: 2010年公司实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%,实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%。全年每股收益0.66元。 公司收入增长不高的主要原因是房地产业务结算面积为452.1万平方米, 同比减少了25.3%,这是由于房地产业务结算存在滞后性,加上近年来公司装修房比例上升,从完成销售到满足结算条件的时间拉长,因此结算增速低于销售增速。公司净利润大幅增长的主要原因是毛利率回升以及公司将前期计提的存货跌价准备6.17亿元全部转回,影响本年度归属于上市公司股东的净利润人民币4.6亿元。 此前我们判断公司利率率大幅回升得到了验证。由于09年以来市场回暖, 公司销售均价大幅提高,因此全年结算均价高达11066元/平米。本年度房地产业务税后结算毛利率29.75%,同比上升7.76个百分点,结算净利率15.52%,同比上升3.27个百分点。 2010年公司销售出色,全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,分别同比增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%,在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二,进一步巩固了行业领先地位。公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿,销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个。 2010年公司项目开发节奏明显加快,当年新增的项目资源中有相当比例在年内实现开工,使得公司全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积1248万平方米,较年初计划的855万平方米增长46%。受亚运会、世博会等偶然因素影响,部分项目工程进度减慢,全年公司实现竣工面积442万平方米,较年初计划的504万平方米减少12%。 在销售规模迅速扩大的情况下,公司严格贯彻费用控制标准,管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%,营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。 2010年,公司新进入12个城市。截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,布局更趋广泛。层次丰富的战略纵深,为公司的业务发展提供了更为广阔的空间,同时也有助于公司规避部分市场过热的风险。全年公司新增加项目87个,万科权益内的占地面积约941万平方米(对应规划建筑面积约2215万平方米)。尽管新增项目数量较多,但公司谨慎拿地的原则没有任何变化,所获取项目的地价也在合理范围内。新项目万科权益地价总额合计614.6亿元,平均楼面地价为2775元/平米。截至2010年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为3640万平方米。 由于销售顺畅,报告期末,公司所持有的货币资金较期初大幅增长,至378.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元,资金实力进一步增强。截止报告期末,公司的净负债率为17.5%,较09年底的19.7%下降2.2个百分点。 尽管宏观调控严厉,我们继续强烈看好公司的成长能力。一方面,公司产品结构上继续坚持主流定位,产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主,2010年144平方米以下户型的占比由09年的86%进一步提高到88%,因此受调控影响较小,有望保持良好的销售形势。另一方面,截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。这些待结算资源大部分将在2011年参与结算,因此公司2011年的高增长非常确定。预计公司2011和2012年每股收益分别为1.01和1.19元。维持对公司的“买入”评级和12元的目标价。

2010年公司实现营业收入358.94亿元,实现归属母公司股东的净利润49.20亿元,同比分别增长56.15%和39.80%。公司全年EPS为1.08元。公司年度分配预案为每10股派发现金红利2.13元(含税),并以资本公积金每10股转增3股。 公司业绩的大幅增长主要来源于结转面积和收入的增长。公司全年实现结转面积440.17万平方米,结转收入347.01亿元,同比分别增长60.15%和55.31%。由于公司09年至10年年中期间销售均价变化不大,因此在成本有所上升的情况下,结转毛利率较09年略下降至34.12%。 2010年公司销售出色,全年实现销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%。值得注意的是,公司在北京、上海等主要城市已经形成规模效应,年销售额超50亿元。规模效应推动公司市场份额持续提升,全国市场占有率达到1.35%,已进入城市市场占有率则为4.63%。 公司全年新进入12个城市,完成45个项目拓展,新增土地储备权益容积率面积1441万平方米,完成所有沿海一线城市的布局,强化了珠三角和长三角的战略布点,开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。截至2010年底,公司拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平方米,可结算资源4195万平方米。 公司在2010年实行严格的费用预算管理,加大费用控制力度,各项费用都得到了较好的控制:管理费用占营业收入比例由2009年度的1.99%降低至1.60%、销售费用占营业收入比例由2009年度的2.57%降低至2.24%。 2011年公司继续保持进取,计划房地产直接投资总额812亿元,与2010年相比,增长8.85%。此外公司进一步完善全国化布局,做大做强现有区域,积极拓展发展潜力突出的二三线城市,逐步发展养老地产与旅游地产。 由于宏观调控影响,市场对于地产股预期悲观,公司估值处于历史低位。不过,我们认为市场严重低估了行业龙头公司的成长性。我们预计公司未来能继续保持30%的年复合增长率。预计2011、2012年EPS分别为1.44和1.89元,因此维持“买入”评级,并给以目标价16.80元。

1、10月29日,公司公布三季报。1-9月份,公司共实现营业收入28.66亿元,净利润6.47亿元,同比分别增长27.87%和14.94%。前三季度公司实现每股收益0.38元。2、公司前三季度销售水平较去年同期有所回落。1-9月份,公司共实现商品房预售面积33.96万平方米,同比下降50.78%,但得益于10年较高的销售价格,公司的预售签约收入达27.80亿元,同比下降仅为2.86%。销售面积及收入下降的主要原因为政策环境的变化。今年4月份以来中央及地方政府出台的多项调控政策影响了需求的结构与数量。投资型购房被遏制,同时自住型购房也处于持币观望阶段,市场总体气氛较为低迷。3、第三季度公司经营业绩进一步向好。7-9月份,公司共实现营业收入11.54亿元,同比增长20.69%,占前三季度营业收入比重达40.27%;实现净利润3.5亿元,同比增长26.08%,占前三季度净利润比重54.13%。第三季度单季实现每股收益0.21元。4、第三季度公司的主要销售项目为南京天润城,南京威尼斯水城及南京璞邸项目。以上三个项目定位明确,小二房、三房,70-100平米的设计定位较受自住型购房者的青睐。7-9月份,公司实现预售签约面积12.63.万平方米,预售签约收入11.37亿元,较二季度分别大幅增长182.59%和157.19%。5、尽管当前的政策环境对公司产生一定的负面影响,但考虑到江北区域建设的不断推进、公司在南京地产市场的龙头地位及丰富的项目资源,我们仍然看好公司今后的发展前景。预计10、11年每股收益分别为0.60及0.98,给予目标价12元,对应20倍的预测10年市盈率,并维持推荐评级。

公司3季度实现营业收入2.87亿元,同比增长28.14%,实现归属上市公司股东的净利润4043.59亿元,同比下降1.77%。公司前3季度累计实现营业收入8.3亿元,实现归属上市公司股东的净利润1.78亿元,同比分别增长94.88%和69.34%。前3季度每股收益为0.82元。 从公司过往报表来看,公司收入的确认往往滞后房地产市场1个季度左右,今年上半年收入增长65%来自于去年4季度和今年1季度的高成交,而受宏观调控影响,2季度全国楼市成交下滑较多,因此公司3季度的收入增长幅度有所下滑。 3季度公司净利润同比下滑是成本上升较快造成的,主要原因有二:第一,公司经营规模扩大,因此相关的经营成本快速增长,特别是员工人数增加引起的固定工资增长;第二,3季度公司合并信立怡高而增加的成本。 9月底新调控措施的出台以及随后各地政府陆续所出台的限购措施造成了市场成交有所下滑,对公司未来的收入增长也产生了负面影响。不过我们之前对公司的业绩预测已经考虑了这一点,因此暂时不对业绩预测作出调整。公司预计2010年度的归属于上市公司股东的净利润同比增长30%-60%,也基本符合我们的预测。维持目标价40.80元,以及对公司的“推荐”评级。

1、10 月21 日,公司公布三季报。公司延续上半年的快速发展趋势,第三季度业绩保持稳定增长。公司第三季度实现营业收入26,890.781 万元,较去年同期增长57.19%,占前三季度收入比重达37%。但公司第三季度利润总额较去年同期有所下滑,主要为较高的营业税金及资产减值准备所致。 2、公司前三季度实现营业收入72,685.31 万元,营业利润15,629.11 万元,同比增长分别为95.26%及124.4%。归属母公司净利润达12,497.512 万元,同比增长137.31%。前三季度实现每股收益0.39 元,净资产收益率达14.12%。 3、公司前三季度营业收入及营业利润较去年同期大幅增长的主要原因是公司琥珀名城一期、蚌埠琥珀花园一期、世纪阳光花园兰阳苑、阳光大厦等项目在本期集中交付所致。公司前三季度毛利率为21.39%,较去年同期的18.71%有所增长。毛利率上升的主要原因是本期结算的琥珀名城项目及蚌埠花园楼面价较低,随着合肥及蚌埠城区房价的持续上涨,项目毛利率不断提高,目前已分别达到49.22%及54.81%,从而提升了公司整体毛利率水平。 4、报告期内,公司出资2000 万元参股合肥国正小额贷款有限公司,占其股本的10%。国正小额贷款公司盈利前景良好,投资风险较低,可使合肥城建提高自身盈利水平,同时也拓宽了盈利的渠道。 5、预测公司2010年全年可实现营业收入88,675万元。根据三季报显示,公司已实现目标收入的82%。预计10、11年每股收益为0.55、0.70及1.00元,对应市盈率分别为21.71倍、17.06倍和11.94倍。考虑到公司在合肥房地产市场的龙头地位及重组成功后实力的提升,维持推荐评级。