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赵若琼

民生证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 赵若琼,房地产行业分析师,中国农业大学硕士,2008年加入民生证券。擅长估值模型建立,从数据出发对行业与公司基本面分析,负责地产行业与公司研究,估值模型建立与更新。...>>

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华夏幸福 综合类 2014-05-29 27.00 -- -- 28.29 4.78%
29.75 10.19%
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一、事件概述。 公司董事会会议审议通过了《关于签订<整体合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域合作协议>的议案》,委托区域面积约119 平方公里,起步区不少于10 平方公里。委托区域新产生的收入的区级地方留成部分按照约定比例作为偿还乙方垫付的投资成本及投资回报的资金来源,新产生的收入包括税收收入、土地使用权出让收入及双方确认的其他收入。委托年限、回报资金来源的比例及结算事宜另行签署补充协议。 二、分析与判断。 首次进入一线城市建设园区,公司扩张能力凸显。 公司以环北京经济圈为核心,逐渐扩张至包含长三角和中部多地区的21 个工业园区,在数量达到较高水平时,公司开始注重质的提高。本次与北京市房山区人民政府签订协议合作开发房山区张坊镇119 平方公里的区域,是公司首个在一线城市经营的园区项目,并且是在寸土寸金的首都北京进行如此大规模的圈地,凸显出公司扩张能力的提升。 首都政府招商引资并不困难,或更看重公司园区规划方面的经验与成果。 北京市占据大量优势资源招商引资并不困难,各产业园区基本均为政府或政府旗下公司自己主导,这是首次与外地企业合作,选择华夏幸福或是其更看重公司在园区规划方面的经验与成果,是对公司园区建设工作的认可。但其在招商上的条件设置较公司其他园区有所不同,公司与张坊镇人民政府共同负责招商引资工作,双方均可推荐引进符合条件的优质项目入区投资建设,显示出拥有资源优势下政府的强势。 公司园区内住宅等建设用地开发将获得较其他园区更高收益,并提升品牌价值虽然与其他区域相比,政府的地位更加强势,但坐拥首都的资源优势,园区招商引资更加容易;且公司获得了在北京市廉价获取大量土地的可能性,在北京强劲刚需带动下,未来公司将在园区住宅等建设用地开发上将取得较高收益;且在北京拥有园区开发的成功经验,对公司品牌价值的提升非常有利。 京津冀协调发展与城镇化的直接受益者。 公司在环北京经济圈内拥有多个在建和拟建的园区,而环北京经济圈是北京市人口和产业溢出的首选地带,公司是京津冀协同发展的直接受益者。此次直接进军京津冀核心区北京市内,彰显了公司异地复制能力的提升。公司以园区为平台,提供多样化服务,预计未来收入将更加多元化,由开发商转型为城镇化和现代工业化的引导者。 三、盈利预测与投资建议。 预计2014-2015 年EPS 分别为2.76 元和3.75 元。对应PE 分别为10X 和7X。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:地产销售低于预期,经济下滑导致招商进度放缓。
中洲控股 房地产业 2014-05-15 11.45 -- -- 24.13 4.01%
12.16 6.20%
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一、事件概述 公司公告以11.56亿的价格收购惠州中洲置业、康威投资和昊恒地产股权,收购完成后,公司获得惠州金山湖三的项目,合计占地面积39.01万平,合计建筑面积89.60万平。 二、分析与判断 收购大股东项目稳步推进,体现民企高效率2013年11月中洲集团变成为公司第一大股东时承诺将在五年之内解决同业竞争问题,今年2月公司即公告了计划现金收购大股东惠州三个项目的提示性公告,到如今完成资产评估定价并通过董事会审议,收购在稳步推进,也体现出民企的高效率。 项目定价基本合理公司收购康威投资支付对价0.53亿元,加公司负债1.21亿元(主要为股东借款),相当于以1.74亿元收购康威投资持有的商业项目,该项目建面13.07万平,楼面地价1331元/平,相对于周边9000元/平的住宅销售均价,该地价较有吸引力。同时昊恒地产的主要资产中筑花园和湾上花园合计建面76.53万平,收购对价加公司负债合计约26.62亿元,相当于每平米3478元,因中筑花园已开工并有预售回款,部分建安成本也包含在收购价中,销售均价约9000元/平,定价也属合理范围。 未来大股东地产项目有望将陆续注入上市公司,三年复合增速50%完成概率大大股东中洲集团实力雄厚,土地储备近千万方,此外还拥有4个大型旅游地产项目,未来均有可能逐步注入上市公司。公司年报披露三年规划中,业绩复合增长率达到50%,根据公司自身项目结算及大股东土储注入上市公司的速度,我们认为大概率将完成目标,公司拥有极高成长性。 三、盈利预测与投资建议 收购事宜尚需股东大会通过,不考虑收购项目,预计公司2014-2015年净利润同比分别增长53.8%和29.2%,EPS为2.60和3.36元,对应PE分别为9X和7X,NAV估值51.42元,本次收购完成后新增项目将再贡献每股NAV4.47元。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 地产调控进一步收紧;销售不及预期。
深振业A 房地产业 2014-05-08 4.65 -- -- 4.94 2.92%
5.07 9.03%
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一、 事件概述 公司公告,2014年4月30日接到控股股东深圳市国资委及其一致行动人深圳市远致投资的通知,深圳市国资委及远致投资增持本公司股份已累计达到26,999,931股,占公司总股本的2%。至此,本次增持计划已实施完毕。 二、 分析与判断 大股东增持后持股比例不算高,预计后续仍有增持计划 此次增持由2013年6月25日开始第一次增持,计划12个月内大股东深圳市国资委及其一致行动人远致投资合计增持不超过2%的股份,截止4月30日,增持计划已完成,国资系持有深振业431,998,444股,占公司总股本的32%。而公司第二大股东宝能系通过多家子公司合计持有公司股份的比例为15%,相比之下,国资系持股比例并不算高,若要保持控股地位,预计还将有进一步的增持计划。 国资委对其重视程度可见一斑,深圳国企改革的重要标的 深圳市国资委旗下拥有多家上市房企,而2012年后持续对深振业进行增持,显示出对公司的重视程度。此次深圳市国企改革或将深振业作为其下房地产业务的重要整合平台,值得关注。 2013年新管理层上任后公司经营拐点显现,与地铁集团持续合作值得期待 2013年新管理层上任后积极获取土地储备,2013年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米,土地总投资约22亿元,近期再获一宗天津开发区地块。公司经营拐点显现。此外,公司与深圳地铁集团的合作也值得期待。深圳地铁集团拥有大量地铁沿线优质土地储备,2013年期通过招标方式与深振业合作开发横岗车辆段综合物业项目,享有70%的权益。深圳地铁受制于有限的资金和开发经验,预计后续仍将继续通过合作方式开发其储备土地。 三、 盈利预测与投资建议 预计公司未来两年EPS分别为0.73元和0.81元,对应2014年7倍PE。公司计划转让所持有中洲控股的股权,因此我们在2014年盈利预测中加入转让中洲控股股权所得,每股约0.22元。NAV估值8.35元,当前股价折价42%,安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 四、 风险提示: 地产调控持续加码的风险。
中洲控股 房地产业 2014-05-06 10.81 -- -- 23.48 7.21%
11.91 10.18%
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报告摘要: 从国企小兵到民企大鳄,中洲系增持稳步推进 中洲控股前身为深长城,系深圳国资委旗下从事房地产开发业务的上市公司。历史原因下国企民企共同持股,经营理念的分歧使公司近十年发展缓慢。2011年开始中洲集团通过协议转让,大宗交易,以及二级市场增持等方式持续增持公司股份,并于2013年11月成为公司第一大股东,并在之后继续增持至一季度末的28.64%。中洲集团入主后吹响“高成长”号角,大股东实力雄厚,优质资产持续注入可期。 战略转向扩规模快周转,资产隐形增值巨大 公司2013年底未结建面约174万方,分布于深圳、上海、大连、成都、惠州等地。当前公司战略转向快周转扩规模,未来三年销售额复合增长率目标为50%。以公司现有项目货值计算,完成该目标概率较大,公司具有较高成长性。此外,公司在深圳持有的项目拥有较大隐形增值,深圳本地项目若全部销售则货值将超300亿元,其中中洲控股中心83亿,笋岗物流项目103亿,黄金台项目88亿,持有的圣廷苑酒店55亿。 高送转传递强烈信号,大股东中洲集团做大做强上市公司意愿强烈 大股东做大做强上市公司意愿较强。首先其成为第一大股东后两个月即开始推进上市公司现金收购大股东持有的惠州部分优质项目,此次计划收购地块合计建面约80万平,除此之外大股东还持有深圳四个地产项目,以及4个大型旅游综合开发项目,揭汕高速,并参与了惠州多个市政建设项目,股权投资方面还持有中信地产6亿股股权和阳光保险2亿股股权,以及多个创业投资项目,均有可能成为未来整合入上市公司的资产。其次公司聘请大型央企任职经历的高管来司工作,带来丰富的经验和资源。 公司NAV估值51.4元,今明EPS2.6、3.4元,给予“强烈推荐”评级 预计公司未来三年EPS分别为2.6元,3.4元和5.2元,分别增长53.8%,29.2%和54.0%,保持较高增速。考虑到公司目前持有圣廷苑酒店,以及未来即将持有的中洲控股金融中心项目,公司NAV估值51.4元,当前股价折价56%。鉴于公司高成长性,及大股东优质资产注入预期,合理估值约39元,较NAV折价25%。给予“强烈推荐”评级。 风险提示 深圳笋岗与黄金台项目进展低于预期,项目去化低于预期等。
金融街 房地产业 2014-05-05 5.51 -- -- 6.35 15.25%
6.94 25.95%
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一、事件概述 金融街公告称4月25日晚收到和谐健康保险股份有限公司的通知,其通过二级市场交易累计持有公司股票已达1.51股,占公司股权比例5.000003%。 二、分析与判断 安邦频繁举牌地产,商业地产首选金融街 近日险资频繁举牌地产股,造成个别股票的异动。金融街公告中的和谐健康保险隶属于安邦集团,这是继金地之后,安邦在近期举牌的第二只地产股。其中金地主营住宅物业,而金融街则是A股商业地产的龙头。 金融街近期拿地策略转向积极,未来可售资源丰富 金融街是A股商业地产龙头,其除商业地产和住宅的开发销售外,还持有大量北京金融街的优质物业,享有稳定的租赁回报与物业增值。地产调控开始后公司一度放缓了拿地节奏,而从2013年下半年开始,公司拿地策略转向积极,在北京、上海、广州、深圳、天津等一二线城市核心区域土地出让中频现身影,并斩获多个项目,2013年7月以来拿地建面合计101万平。这将成为今明两年的主要可售资源。 多个项目进入收获期,两周前大股东大规模增持亦看好其未来发展 除近期新获得的优质项目外,公司原有项目多数也将进入收获期。房地产开发中,高毛利的北京中信城项目去年开始陆续销售,仍是今年的重点销售项目,月坛南街项目也将在今年加入结算。物业租赁方面西单美晟广场商业和惠州巽寮湾商业去年开业并产生租金收入,今年收入将继续增加,正在改扩建的金融街中心也将在未来两年成为新的增长点。 两周前大股东增持规模亦非常大,看好公司发展前景 上周公司已公告大股东及其一致行动人在4月15日至18日增持公司股份,合计占公司股份总数的1.37%。增持规模非常大。体现大股东对公司未来前景的看好。 较其他投资者,险资更看重持有型商业地产的持续稳定回报 与其他投资者项目,险资的投资更看重持续稳定的收益,从这方面衡量,银行首当其冲,而地产中的商业地产也具有明显的收益稳定的特征。2012年保监会发文《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,股权和不动产投资限制有所放宽,如今在地产政策面持续放松的预期下,地产板块尤其是持有型物业经营企业或将持续受到险资的关注。 三、盈利预测与投资建议 预计2014-2015年EPS分别为1.20和1.33元,对应2014-2015年的PE分别为5X和4X。维持“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 地产调控进一步收紧;项目进展不及预期。
深振业A 房地产业 2014-03-24 4.16 -- -- 5.76 33.95%
5.58 34.13%
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一、 事件概述 公司今日公布2013年年报,全年实现营业收入46.11亿元,利润总额9.26亿元,归属于上市公司股东的净利润6.96亿元,分别较去年增长49.89%、9.59%、12.79%,净资产收益率达18.44%,年末总资产99.68亿元,归属于母公司的所有者权益40.93亿元。公司2013年度利润分配预案为:每10股派发现金红利1.55元(含税),共派发现金红利2.09亿,分红率高达30%。 二、 分析与判断 全年业绩再创历史新高,天津项目集中结转致净利润率降低 公司13年实现净利润6.96亿,继续创出历史新高。净利润率较去年下滑了5.33个百分点至15.14%,主要原因是低利润率的天津项目于2013年集中结转,拉低整体利润率水平。2013年,公司累计实现合同销售面积23.31万平方米,合同销售金额27.75亿元,较去年的41亿元有比较显著的下降,主要是由于09-12年,公司基于风险角度考虑,没有持续获取土地储备,致13年可售货值大幅下降。 新管理层上任触发经营拐点,持续获取优质土地储备是重大看点 新管理层上任后积极获取土地储备,公司在成功竞得东莞、天津、南宁3宗土地基础上,与深圳地铁集团合作开发深圳横岗地铁项目,实现了房地产项目管理与投资相结合的盈利模式创新。公司全年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米,土地总投资约22亿元。同时提出了发行15亿元公司债的方案,通过适度的放杠杆,来提升未来的盈利水平和业绩增速。 公司在2014年仍将保持积极的拿地策略,通过合作、收购、定向挂牌等多种方式积极拓展优质土地资源,与此同时,同深圳最大的地主地铁集团的合作也值得期待。 分红率达30%,未来持续稳定的高分红率值得期待 公司2013年现金分红2.09亿,占当年净利润的30%,自11-13年,分红率逐年提升,分别为9%、21%、30%。预计公司未来将持续保持30%这一较高的分红率。 三、 盈利预测与投资建议 预计公司未来两年EPS分别为0.73元和0.81元,对应2014年6倍PE。公司计划转让所持有中洲控股(原名深长城)的股权,因此我们在2014年盈利预测中加入转让中洲控股股权所得,每股约0.22元。NAV估值8.31元,当前股价折价48%,安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 四、 风险提示: 地产调控持续加码的风险。
华夏幸福 综合类 2014-03-12 20.75 -- -- 31.31 49.95%
31.11 49.93%
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报告摘要: 全新产业模式,国内首个做到园区开发大规模异地复制的企业 公司2003年正式签约固安工业园,如今成为国内首家将园区成功异地大规模复制的企业。当前公司拥有21个委托经营的园区,覆盖领域由环渤海区域逐渐拓展至长三角和中部地区。公司园区开发的模式为“政府主导,企业运作”,双方互惠互利,利益一致,河北省政府在多种场合和文件中表达了对公司开发模式的认可。 园区复制带来的规模效应渐显,逐渐成为产业升级的引导者 公司将21个园区作为平台,规划为不同产业方向装入各种企业,在一个地区形成产业链一体化的聚集。在园区数量的规模效应及品牌效应促进下,公司对招商引资的客户选择更具主动权,在推动产业升级方面有了先天优势。公司的园区委托年限一般在30-50年,使得其在园区产业长期发展前景上的考虑较单纯靠政府管理的园区更加长远。此外,公司眼光更为前瞻,近期在美国硅谷成立下属公司,为引进硅谷创业者进入公司园区做准备。公司正在由园区地产商转变为产业升级的引导者。 新型城镇化背景下,公司园区的市场空间极大 新型城镇化要解决农民进城后的就业和社保问题,而公业园区为政府和企业提供平台,解决就业提振经济,近几年成为多地争相建设的热点。根据发改委的规划,我国现已形成10个城市群,未来将再孵化10个城市群,未来对于工业园区的需求巨大。从世界各大城市的发展历程来看,在大城市周边兴建卫星城是最好的发展方式,当前京津冀地区的协同发展已上升到国家战略,其中河北省将承接北京天津转出的产业和人口,公司大部分园区正位于环北京经济圈内。 独特业务模式带来诸多优点 从财务角度看,公司独特的业务模式优点诸多:可提供常年经营性净现金流入,从而使公司保持较低的负债水平;同时使公司更类似与轻资产公司,不需要提前囤积大量土地,提高了存货周转率,加权平均ROE保持行业领先水平,2012年为51%。 公司合理估值区间为28.80-34.56元,给予“强烈推荐”评级 预计公司未来三年EPS分别为1.92元,2.67元和3.60元。公司因其盈利模式的独特优点,一直享有较高溢价,给予15-18倍PE,则合理估值区间为28.80-34.56元NAV估值16.43元,但若考虑园区内的潜在土地储备,则公司规模较当前高10倍有余。给予“强烈推荐”评级。 风险提示 园区住宅销售低于预期;政府财政偏紧无法与公司结算等。
苏宁环球 房地产业 2014-03-03 4.58 -- -- 4.76 3.93%
4.80 4.80%
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预计2013年销售额超80亿,低于此前预期. 部分项目去化速度低于预期,公司2013年销售额预计为80亿元以上,同比增幅在25%左右。其中,芜湖市场绿地碧桂园等大盘项目在2013年陆续推盘,再加上市场需求的疲软,公司在芜湖的城市之光项目销售额稍低于2012年。宜兴天氿御城项目2013年依然占据宜兴市销售面积龙虎榜的第一名,而实际销售面积较2012年下降了44%(新浪乐居数据)。上海长风项目的独栋公馆项目具有明显稀缺性,并不急于去化,而成为2014年的可售资源。 南京地铁3号线延迟通车,不减江北项目升值预期,销售额中大部分来自于江北. 因南京地铁3号线即将通车,将显著解决公司江北项目的交通问题,江北项目2013年持续热销,全年销售额预计超过50亿元。2013年年底地铁3号线过江隧道盾构机故障造成施工暂停,近期故障排除恢复施工,但3号线通车时间由2014年6月顺延至年底。今年以来公司江北项目尚未推出新的住宅单元,但我们判断地铁的延迟通车并不减少江北项目的升值预期。在2014年地铁通车的前夕,公司将加快江北项目的周转速度。 南京房地产市场相对健康,尚未看到明显的库存堆积. 南京市位于长三角经济最为活跃的地区,且有购房落户政策,近几年需求旺盛,房地产市场相对健康。2013年住宅销售面积1023.54万平,同比增长34%。库存在2012年2月达到高点620万平后持续回落,整个2013年初可售住宅面积为540万平,而当前降至420万平,库存持续下降的同时去化时间也由最高55个月降至今年1月份的11个月。南京市场整体呈现供不应求的状况,这也是看好公司江北项目的另一原因。 2014年可售资源丰富. 公司2013年推售资源约167亿左右,若销售额超80亿,则有接近80亿的存货成为2014年的可售资源,同时2014年江北项目提高周转,南京朝阳山、无锡北塘项目仍将陆续推出新产品,还有纯新盘上海朱家角项目,公司在2014年的可售资源丰富,看好2014年的销售增长。 盈利预测与投资建议. 公司项目集中于南京,而南京市房地产市场相对健康,且随着江北地铁的通车利好公司项目的销售。预计未来三年EPS分别为0.61元,0.83元和1.21元,对应2014年PE6倍。NAV估值9.47元,当前股价折价48%,公司价值被严重低估。给予“强烈推荐”评级。 风险提示:异地项目销售低于预期;调控政策收紧等。
荣盛发展 房地产业 2014-02-28 8.62 -- -- 12.82 48.72%
13.89 61.14%
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一、事件概述 公司公告2013年业绩预告,营业总收入为191.71亿元,同比增长42.9%,归属于母公司的净利润29.06亿元,同比增长35.80%。基本每股收益1.55元,加权平均净资产收益率30.51%,较上年提升0.62个百分点。 二、分析与判断 净利润增长35.80%,略超预期,预计未来两年增速可维持在30%以上 公告显示公司2013年营业收入和净利润分别为191.71亿元和29.06亿元,略超我们之前预期。2013年净利润增长较快,增幅为35.80%。根据克尔瑞研究统计数据显示,公司2013年销售金额预计为270亿元,同比增长50%,明显高于全国增速,公司近几年以高负债率换来的规模快速扩张取得成效,预计2014-2015年公司利润增速仍然可维持在30%以上。 盈利能力提升,ROE超过30% 公司营业利润率21.28%,较2012年提升0.66个百分点,随着公司2011年底价格低点销售的项目结算完毕,未来营业利润率仍有提升空间,但2013年拿地成本明显提高,营业利润率可能围绕21%上下徘徊。净资产收益率30.51%,较上年提升0.62个百分点,自2009年以来连续5年提升。 总资产净资产双升,资产负债率提高,应为预收账款增加所致 截止2013年末,公司总资产594.02亿元,净资产109.59亿元,同比分别增长了46.73%和34.11%。2013年资产负债率81.55%,较2012年提升1.74个百分点。资产负债率的提升应与预售账款增加有关,由于公司2013年销售额同比增长50%左右,预计预收账款有较大幅度增长。 2014年初新增两个旅游项目,公司转型迈出第一步 2014年初公司陆续获得神农架和黄山附近旅游项目,公司迈开转型第一步。在当前住房自有率较高,未来适婚人群的减少的背景下,刚需盘的需求可能会进入一个较为稳定的时期。而在“十二五”规划中收入倍增计划预期下,未来人们的消费水平将进一步升级,旅游需求逐渐增加,而公司选择旅游地产试水,未完全脱离主业,我们认为是一种较好的转型选择。 三、盈利预测与投资建议 预计2014-2015年公司EPS分别为2.02元和2.63元。对应PE分别为4X和3X。NAV估值12.62元。看好公司主业平稳发展且谋求新业务的突破,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 地产销售低于预期,旅游项目开发周期过长。
荣盛发展 房地产业 2014-01-27 9.52 -- -- 10.77 13.13%
13.89 45.90%
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一、事件概述 公司公告与湖北省神农架林区人民政府签订《神农架林区龙降坪旅游综合开发投资协议》,公司拟对神农架林区进行龙降坪主题旅游综合性开发,其中一期启动项目拟建设1个核心度假区(800亩)、1个探险旅游景区(200亩)、1个滑雪场。一期项目土地总价约1.9亿元,此外核心度假区和探险旅游景区周边各有500亩的配套区提供给公司无偿使用,后期合作项目待合作过程中共同探讨、确定。 二、分析与判断 2012年神农架林区接待游客417万人次,新机场的建成将带来更多人流 神农架林区是湖北省直辖的县级行政区,下辖5个镇和3个乡,2012年林区接待游客417万人次,同比增长36.38%。其中龙降坪所处的木鱼镇是神农架旅游区内最重要的旅游支点城镇,每年的旅客接待量占整个神农架游客接待总量的80%以上。当前进入景区主要是通过公路,209国道贯穿全境,由宜昌市向西至巴东再北上至景区约4小时。神农架机场已修好,并于2013年10月完成试飞,通航后由武汉至神农架将有原来的8小时缩短至50分钟,将为景区带来更多的新增客流。 公司进军旅游地产,转型迈出第一步,符合当前行业背景,转型成果尚待检验 在住宅市场未来增长空间逐渐缩小的背景下,当前不少住宅开发商开始谋求新的增长点,荣盛发展此次进军旅游地产,转型迈开第一步。旅游地产相对传统地产业务的优势在于有长期稳定的现金流,且一般情况下拿地成本较低,若地产销售良好可快速弥补景区建设所需的资金支出,减少资金成本,则可获得较为丰厚的收益。此外,随着普通住宅市场的日益饱和,消费升级带来的旅游地产需求会在一定时期内增加。公司此举符合当前行业背景,为未来的持续发展做铺垫。但旅游项目自持自营,与原本住宅销售的盈利模式差距甚远。且旅游项目投资回报周期长,与公司之前的快周转模式差别也较大,公司转型是否成功仍有待时间检验。 地产销售与投入稳健 据克尔瑞研究统计数据显示,公司2013年销售金额270亿元,销售面积472万平,较去年同期分别增长50%和51%。同时今年新增项目19个,除长沙一级开发项目外,二级开发合计权益规划建面565万平,土地投入112.6亿元,同比分别增长13%和69%。2013年公司主业平稳发展。 三、盈利预测与投资建议 预计2013-2015年公司EPS分别为1.51元,1.99元和2.59元。对应PE分别为10X,8X和6X。NAV估值12.60元。看好主业平稳发展且谋求新业务突破的企业,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 旅游项目开发周期过长,地产销售低于预期。
亿城股份 房地产业 2014-01-01 3.48 -- -- 3.52 1.15%
3.78 8.62%
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事件概述 25日晚公司公告《非公开增发预案》,拟以不低于3.06元/股的价格向不超过10名特定对象发行股份不超过10亿股,计划募集资金30.6亿元。其中公司大股东海航资本以不低于10亿元的现金参与本次认购。募集资金中的27.59亿元用于增资渤海信托,剩余3.01亿元补充流动资金。 此外,对全资子公司亿城高安房地产投资基金管理(北京)有限公司增资2.7亿元,并更名为亿城投资基金管理(北京)有限公司。增资完成后注册资本为3亿元。 分析与判断 入股渤海信托,增资房地产基金公司,进军金融服务业,实现多元化发展 公司在A股地产板块中规模较小,本次调控开始后公司开始尝试多元化发展,包括之前被迫中止的美国风电项目和陶粒支撑剂生产项目。而今年8月大股东变更为海航资本,海航对其有了新的定位。此次选择金融服务业作为多元化发展的主要方向较之前的业务有相当的优势。首先金融服务业近几年在金融改革的春风下发展迅速;其次渤海信托规模较大,业务已成熟,亿城入股后当年便可产生收益。此次入股渤海信托,并增资房地产基金公司,将房地产开发和金融服务作为公司的两大主业,成功迈入多元化发展的新时代。 增资渤海信托定价合理,未来将成新的利润增长点 信托行业近两年业务增长较快,公告显示,渤海信托2012年净利润增速较快,达到52%。当前信托行业资金主要投向为地产、基建和工商业,在经济增速放缓,新增投资项目预期减少的背景下,未来信托行业不大可能一直保持如此高的增速。我们保守给予渤海信托2013年30%的利润增速,则净利润为5.40亿元,亿城股份增资后占有公司27.93%股权所对应的净利润为1.51亿元,相对于亿城股份2013年预计4.6亿元的净利润,渤海信托未来将为公司贡献的业绩非常可观,将成为公司新的利润增长点。而相对于本次增发的10亿股,每股收益0.51元,增发价格3.06元所对应PE20倍,低于当前上市信托公司的市盈率,定价较为合理。 盈利预测与投资建议 公司未增发时测算未来三年EPS分别为0.39元,0.42元和0.61元,对应2014年9倍PE。按增发稀释后的股本计算,则EPS分别为0.21元,0.23元和0.33元。假设渤海信托2013-2015年净利润分别增长30%,25%和25%,则渤海信托贡献EPS0.07元,0.09元和0.11元。合计稀释每股收益0.45元,0.50元和0.71元。对应2014年PE7倍。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 风险提示: 增发预案未获股东大会或证监会批准;信托行业增速回落超预期。
京能置业 房地产业 2013-11-22 5.50 -- -- 6.27 14.00%
6.27 14.00%
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天津自贸区有望二批获批,成近期市场热点 天津市早在2002年提出中日韩自贸区设想,2008年3月国务院批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》明确表示,东疆保税港区“条件成熟时,进行建立自由贸易港区的改革探索”。在今年上半年天津自贸区方案已早于上海自贸区上报中央相关部门,上海自贸区获批后大家对天津自贸区的呼声更高。自贸区的建立有利于吸引外资,拉动投资,刺激经济快速发展,从而吸引高素质人才,也将带来更多房地产需求。从上海自贸区获批情况看,虽然自贸区建设尚未见效,但周边住宅市场因预期价格上涨需求量大幅增加。预计天津自贸区也将对住宅市场起到相同的效果,而天津自贸区的选址大概率在现有保税区东疆岛上。 公司项目“京能海与城”位于保税区东疆岛内,直接受益自贸区 公司在天津的项目京能海与城即位于现在的保税区东疆岛内。该项目建筑面积79万平,公司股权比例49%,权益建面38.71万平占公司2012年底土地储备的22%。项目规划西侧为高层住宅,东侧、南侧分布联排和洋房产品,有商业、幼儿园、学校、居委会等配套。首期产品将于2013年年底推盘,主推89-127平两居、三居高层,售价暂未确定,旁边万科东海岸2012年9开盘时均价10000元/平。该项目由于位于东疆岛内,将直接受益于天津自贸区,未来升值空间较大。 北京四合上院已联机备案1/2 北京项目四合上院是今年销售的重头戏,今年7月3日获得预售证,当前北京市住建委网站显示已联机备案177套,占总套数349套的1/2。与8月26日相比联机备案数量增加67套。剩余房源多为已预订和资格核验状态,但有个别房源或因资格核验未通过或退订等原因变为可售状态,占比不大。该项目将于今年12月底交房,若交房顺利,今年业绩将有不俗表现。2012年公司EPS为0.37元,而今年如果四合上院结算30%,则EPS为0.51元,已有较大幅度增长,而若结算50%或75%,则EPS将达到0.80元和1.15元。 盈利预测与投资建议 公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。按照当前联机备案套数估计,四合上院今年结算50%,则未来三年EPS分别为0.80元,0.91元和0.69元。若今年结算比例达到75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价34%。给予“强烈推荐”评级。 风险提示: 四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期等。
亿城股份 房地产业 2013-09-04 4.05 -- -- 4.38 8.15%
4.38 8.15%
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一、事件概述 公司公布2013年中期报告,上半年公司实现营业收入15.90亿元,同比增长10.85%,归属于上市公司股东的净利润1.90亿元,同比下降9.53%。基本每股收益0.13元,加权平均净资产收益率4.78%。 二、分析与判断 收入增速平稳,但毛利率大幅下滑 公司上半年营业收入增长10.85%,增速较平稳。但毛利率29.36%,同比下滑12.31%,主要因为结算项目的不同。去年同期结算主要为高毛利的北京西山公馆项目,而按照工程进度,今年上半年主要结算天津亿城堂庭项目,导致毛利率下降。 销售金额14.4亿元,除天津亿城堂庭外,其余项目去化不理想 上半年去化最快的项目为天津亿城堂庭,因其契合市场主流需求,上半年销售金额6.亿元,较去年同期翻番。而苏州三个项目及北京燕西华府去化速度一般,尤其北京燕西华府和苏州胥江一号为别墅项目,限购措施下销售较为缓慢。上半年公司处理周转较慢的项目,包括亿城山水股权,颐园会所,及秦皇岛阿那亚项目股权,增加首置首改需求项目占比,欲提高经营效率。 海航资本接力乾通实业成为大股东,高溢价收购留有想象空间 8月初公司公告海航资本以5.63元/股的价格收购乾通实业持有公司19.98%的股权,成为第一大股东,收购价格溢价105%。海航资本系海航集团旗下主要金融业务板块。除金融业务之外,海航集团在多领域均有涉及,其中地产业务通过多年积累,当前土地储备近600万平。公司旗下8家上市公司,但却一直缺少合适的地产业务的上市整合平台。此次高溢价收购为后续运作留有较大想象空间。8月底公司原董事会3名董事辞职,海航置业管理层作为增补人员提名,将提交股东大会审议。海航将公司作为地产业务整合平台的意图更加明显。当然,我们也期待大股东更换之后公司经营策略方面的变化,毕竟限购以来公司以中高端地产业务为主的经营并不理想。 三、盈利预测与投资建议 假设公司现有项目还按原计划进行,则未来三年EPS0.40元,0.40元和0.61元,对应2013年PE11倍。NAV估值7.19元,其中地产业务5.35元,陶粒支撑剂相关业务1.84元。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 新股东入主后各方磨合过程过长;地产销售不及预期;陶粒及焦宝石深加工生产线建设进度或产品质量低于预期等。
京能置业 房地产业 2013-09-04 4.94 -- -- 5.27 6.68%
6.00 21.46%
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一、事件概述 公司中报显示,上半年公司实现营业收入2.92亿元,同比下降23.25%,归属于上市公司股东的净利润4386万元,同比下降17.76%。基本每股收益0.10元,加权平均净资产收益率3.51%。 二、分析与判断 上半年结算项目同比减少,导致业绩下滑,不影响对全年业绩增长的判断 公司上半年营业收入和净利润均有不同程度下滑,主要因上半年可结算项目减少所致。上半年北京四合上院项目开始销售,预售证显示可售资源约33亿元,目前已无可售房源,该项目计划今年年底交房,若交房顺利,则今年可结算大部分收入。从中报现金流量表中看到,销售商品、提供劳务收到的现金仅3.09亿元,可见截止6月底该项目尚未得到销售款,但不影响我们对该项目今年交房的判断,全年业绩将大幅增长。 货币资金1.3亿元,接近历史最低点,四合上院的销售将改变现状 公司中报显示货币资金仅1.3亿元,接近历史最低水平(最低为2004年年报1亿元)。上半年四合上院已开盘销售,截止6月底该项目销售已接近尾声,但销售回款尚未完全确认(上半年销售商品提供劳务收到现金3.09亿元,而四合上院可售资源约33亿元),主要因限购开始后房屋签约备案需待资格核验成功之后。当前北京市住建委网站显示该项目成功联机备案套数约占总套数1/3左右,预计联机备案之后销售回款即可陆续到账。 天津东疆港项目计划四季度推盘,自贸区概念或推升其价值 公司在天津东疆岛上项目天津海与城于2010年收购而来。该项目位于东疆一岛之上,及当期拟规划天津自贸区的区域内部。规划建筑面积79万平,占公司2012年底未结建面的44%,占比较大。若天津自贸区获批,则该项目因其优越的地理位置而由较大升值空间。 此外,大股东京能集团2010年与珠海横琴岛管委会签订包括商地开发在内的战略合作框架协议,公司接力大股东实现扩张空间广阔。 三、盈利预测与投资建议 公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。假设交房顺利,四合上院今年结算75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价34%。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期;等。
京能置业 房地产业 2013-09-04 4.94 -- -- 5.27 6.68%
6.00 21.46%
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天津东疆港项目或因天津自贸区规划而提升价值 据悉天津自贸区规划已上报国务院等待批复,而天津自贸区位于东疆一岛上的东疆保税港区。公司在2010年通过股权收购获得天津东疆港南端一项目,规划建筑面积79万平,占2012年底公司总土地储备44%。该项目定名京能海与城,规划集高层,联排,洋房,商业,教育为一体的综合项目。计划今年四季度首次推盘销售。若天津自贸区成功获批,则该区域的区域价值将大幅提升,公司项目已锁定成本,未来利润空间有望增大。 大股东京能集团与横琴新区管委会签订战略合作框架协议,公司有望获益 2010年底公司大股东京能集团与广东省珠海市横琴新区管委会签订战略合作框架协议,合作内容包括:京能集团将充分发挥其在商业地产、能源等方面优势,参与横琴新区商业地产的建设和运营,开发建设城市商业综合体,参与能源基础服务设施建设,并为横琴新区组建商业银行、碳减排交易所提供支持和帮助,横琴管委会为京能集团项目尽快落户实施提供便利,给予政策支持。2009年国务院批准实施《横琴总体发展规划》,将横琴新区纳入珠海经济特区范围,横琴新区是连接粤港澳的重要窗口,有望成为未来自贸区的候选。公司借助大股东实力,扩张空间广阔。 北京四合上院项目已无可售房源,若今年结算75%,则公司EPS约1.15元 今年主要在售项目北京四合上院可售面积6.04万平,均价5.5万元/平,据此计算该项目今年可实现销售额33亿元。根据北京市住建委网站显示,该项目已无可售房源,联机备案套数占总套数约1/3,其余与资格核验中和已预订状态。该项目将贡献公司今年主要净利润,假设今年结算75%,则公司EPS为1.15元,若结算50%,则EPS为0.80元。 公司合理估值为6.52元,给予“强烈推荐”评级 假设北京四合上院项目今年结算75%,则公司未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE5倍。NAV估值8.15元,若给予20%折价,则合理估值为6.52元。安全边际高,维持“强烈推荐”评级。 风险提示 销售情况低于预期;结算周期延长;调控政策再次升级等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名