报告要点 事件描述 美好集团(000667)今日公告2016年半年报,主要内容如下:2016年上半年公司实现营业收入21.17亿元,同比大幅增长101.78%,净利润2.73亿元,同比增长648.7%;净利润率12.91%,同比上升9.43个百分点,EPS0.11元。其中第二季度单季实现营业收入12.43亿元,同比大幅增长50.56%,净利润1.7亿元,同比增长599.46%;净利润率13.66%,同比上升10.72个百分点,EPS0.07元。 事件评论 东莞项目大幅提振业绩。公司2016年上半年营业收入和归属净利润分别上升102%和649%,而且毛利率、净利率均有大幅提升,主要原因在于东莞“名流印象”项目集中结转导致。报告期内,该项目结转收入达到10.46亿元,较上年同期增长约10.43亿元,接近公司上半年营业收入的一半,而且该项目受益于东莞房价上涨,推动公司毛利率改善。 负债率继续下行,再融资持续推进。截至报告期末,公司资产负债率为62.89%,比一季度末再度下降0.58个百分点,真实负债率低至58.21%,货币资金覆盖率(即货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债))回升至70%,比上季度末提升30个百分点。同时,公司上半年积极进行多模式融资,拟注册20亿元的中期票据,拟公开发行20亿元公司债券,并通过债务重组融资9亿元。 再拿建和村“城改”项目。公司于2016年5月5日以18.63亿元获得建和村二宗土地,合计净用地面积达26.44万平,规划建面达92.54万平,楼面地价约1953元/㎡。随着武汉市城改资源日益稀缺,此次拿下该项目标志着公司在城改方面的深厚实力,而且该项目在近几年开发商逐年入驻、交通配套逐渐完善的背景下,具有较强升值潜力。 牵手山东招金,跨省品牌输出。公司与山东招金集团签订合作协议,拟共同设立平台公司或直接参股项目公司进行开发。该项目公司并入公司报表,且公司可收取可售部分销售额,以及不可售部分评估值的2%~2.5%做为品牌管理费,同时该项目将引入跟投机制。 投资建议:预计公司2016、2017年EPS分别为0.23、0.30元/股,对应当前股价的PE分别为16.89和13.02倍,维持“买入”评级。 风险提示:房地产市场热度回落,货币政策收紧,合作事项不达预期

报告要点 事件描述 美好集团披露2016年一季报,主要内容如下:2016年一季度公司实现营业收入8.74亿元,同比大幅增长290.59%,净利润1.03亿元,同比大幅增长746.49%;净利润率11.83%,同比上升6.37个百分点,EPS0.04元。 事件评论 业绩反转预期逐步兑现,全年业绩值得期待。我们对公司2016年业绩反转的预期正在逐步兑现。随着武汉、东莞等主力项目的陆续结算,2016年一季度公司营业收入同比大幅增长近3倍,而销售费用率、管理费用率的同比下降,更是推动净利润大幅增长近7.5倍。公司一季度亮眼表现实现业绩开门红的同时,也为全年业绩打下坚实基础,公司预计2016年半年度净利润同比增速将在300%以上。 负债水平低位下行,债权转让盘活资金。公司负债水平低于行业平均,财务状况明显好转。报告期末的资产负债率下降至63.48%,真实负债率下降至59.38%;货币资金/(短期借款+一年内到期长债)的比例由年初的0.44大幅上升至至0.70。公司债事项稳步推进,现已收到深交所的符合转让条件无异议函;此外,公司积极盘活资金,将子公司对上市公司的9亿元债务进行重组,作价9亿元将债权转让给第三方。 受益武汉楼市回暖,销售增长指日可待。公司2015年开始投资重心开始回归武汉市场,通过参加“三旧”改造获得了武汉大量优质土地储备。随着楼市回暖之势蔓延,2016年武汉楼市表现更加值得期待,公司在武汉拥有5个在售项目,2016年公司销售业绩增长指日可待。 携手东湖高新集团,坚持聚焦一级开发。公司手握大量优质城改资源,逐渐转向聚焦一级开发业务,不断在城改项目中引入优质品牌房企进行二级开发。继华润置地、蓝光地产之后,公司2016年2月与武汉东湖高新集团签署了武汉市长丰村A包项目公司52%股权转让协议。公司此举不仅完成了合作对象拓展,更是对一级开发业务的聚焦深化,充分发挥业务优势,加快资金流转。 投资建议:公司股价具有一定安全边际,当前股价4.14元/股,NAV估值5.38元/股,业绩反转的预期正在逐步兑现。我们预计公司2016年、2017年EPS分别为0.23和0.30元/股,对应当前股价的PE分别为17.70和13.65倍,维持“买入”评级。 风险提示:房地产市场大幅波动

事件描述 美好集团披露2015年报,2015年全年公司实现营业收入46.79亿元,同比增长122.33%;归属于母公司的净利润4.28亿元,同比增长468.50%;基本每股收益为0.17元/股,ROE为7.56%。 事件评论 业绩创历史新高,费用率明显下降。公司营业收入、归母净利润均创历史新高,后者同比更是激增近5倍,主要原因有如下两点。首先,公司2015年营收增长122.33%,主要原因是武汉“邓甲村”、“人和天地”以及东莞“名流印象”等主力项目受益于两地楼市回暖,结算面积大幅上升。同时,公司费用水平明显下降,2015年三项费用率仅为6.46%,同比下降10.10个百分点,主要系广告费控制得当导致销售费用锐减。营收翻番叠加费用率骤降,净利润因此激增近五倍。 财务状况可控,公司债发行稳步推进。公司负债水平低于行业平均,财务状况总体可控,报告期末的资产负债率为65.21%,真实负债率为61.36%;货币资金/(短期借款+一年内到期长债)的比例略升至0.57。公司2015年非公开发行公司债事项稳步推进,现已收到深交所的符合转让条件无异议函,公司债发行后资金压力与资金成本预计逐步缓解。 聚焦一级开发,加快资金流转。公司手握大量武汉三环以内的稀缺城改资源,目前仍持有邓甲村等约210万平资源,并于2014年开始创新城改开发的合作模式:在部分城改项目中专注于土地一级开发,然后引入大型房企合作进行二级开发。公司此次创新有以下三点好处:一方面充分发挥公司土地一级开发的专业能力,另一方面充分发掘了在手稀缺城改资源的土地价值,更重要的是大幅加快资金流转速度,提升盈利能力。 深耕武汉市场,受益楼市回暖。公司2015年开始转变此前分散的项目布局,并逐步回归量价齐回暖的武汉市场:2015年武汉楼市年成交量蝉联全国第一,同比价格指数从8月份开始回正。2015年6月,公司回购了武汉三环内的“农利村”改造项目剩余60%股权,为公司增加11万平可售建面,该项目紧邻地铁位置优越。公司此举标志着回归武汉、区域深耕战略进一步落地,并将持续受益于武汉楼市回暖。 公司股价具有较高安全边际,当前股价5.20元/股,NAV估值5.38元/股。同时我们预计公司业绩继续大幅增长,2016年、2017年EPS分别为0.23和0.33元/股,对应当前股价的PE分别为21.59和15.96倍,首次覆盖给予买入评级。

事件: 公司日前发布2013年中报。报告期内,公司实现营业收入9.63亿元,同比增长36.05%;归属于上市公司股东净利润0.65亿元,同比下降1.08%;基本每股收益0.03元,与上年同期持平。 观点: 房地产主业销售增长明显。2013年1-6月份,公司实现营业收入96,260.53万元,同比增长36.05%;实现归属于公司股东的净利润6,512.54万元,同比下降1.08%;基本每股收益0.03元,与上年同期持平。今年营业收入增长好但净利增长不明显的主要原因是去年同期有从博罗县农业旅游开发有限公司取得的5,024.02万元股权款,如扣除非经常性损益上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长95.87%。 公司终止实施激励计划并回购注销已授予限制性股票,继续研究推出其他有效的激励方式的可能性。2013年7月12日公司召开第六届董事会第四十五次会议和第六届监事会第十六次会议,决定终止实施激励计划,以1.125元/股的价格回购并注销54名激励对象被授予的限制性股票2,029万股。将导致公司2013年共需计提900.84万元股份支付费用,减少利润总额900.84万元。激励计划终止实施后,公司将根据有关法律、法规的规定,充分考虑市场情况,继续研究推出其他有效的激励方式的可能性。 公司下半年将着力加强对资金的管理与监控。公司下半年将加强对资金的管理与监控,使项目进度与现金流量计划协调一致,提高公司资金的使用效率。同时进一步优化资产结构,切实抓紧销售与回款进度,严格控制各项费用支出,并充分利用各种金融工具降低资金使用成本,确保现金流的良性循环,为公司战略发展提供资金支持。 公司下半年将进一步深耕武汉,加速产品标准化,逐步加强物业服务。报告期内,公司顺利完成武汉“新湖村城中村改造”项目的摘牌工作,并已于7月份实现开工。下半年仍将重点推进武汉“长丰村”、“建和村”城中村项目的拆迁、改造方案审批、挂牌工作,确保明年武汉区域有4-5个项目实现销售,集中优势资源深耕武汉,提高公司品牌影响力。此外,公司将继续推进包括户型、外观、配套、景观在内的产品标准化设计工作,并注重提升服务意识、加强物业管理,逐步提升产品附加值,进而提升客户满意度,提升经营效率与盈利能力。 公司将继续加大刚需项目建设及销售力度。上半年,公司沈阳“名流印象”、东莞“名流印象”、武汉“名流人和天地”、武汉“名流公馆”等刚需项目建设进度按计划达成,销售亦实现了既定计划。下半年,公司的刚需项目均有推盘计划,继续加快项目工程建设,制定合理价格体系,完善公共配套,在确保实现项目既定利润的基础上,实现资金快速回笼。 公司下调全年开工面积、可售面积计划。公司在2012年年报中披露的2013年经营计划:总施工面积约223万平方米,其中,开工面积约109万平方米,复工面积约114万平方米;计划竣工面积约56万平方米;可销售面积约121万平方米。根据项目实际进展及市场情况,公司拟减少武汉“新湖村”项目、重庆“蔡家”等项目开工面积,开工总量减少35万平方米下调为188万平方米,可销售面积减少13万平方米下调为108万平方米,竣工面积总量保持不变。 结论: 公司是武汉地区第一个成功走出武汉的A股地产公司,上半年营业收入96,260.53万元,同比增长36.05%;实现归属于公司股东的净利润6,512.54万元,同比下降1.08%;基本每股收益0.03元,与上年同期持平,扣除非经常性损益上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长95.87%。上半年公司顺利完成武汉“新湖村城中村改造”项目的摘牌工作,并已于7月份实现开工。下半年公司将重点推进武汉“长丰村”、“建和村”城中村项目的拆迁、改造方案审批、挂牌工作。虽然公司下调全年开工面积、可售面积计划百分之十以上,但随着今年下半年城中村项目的拆迁、改造方案审批、挂牌工作力度的加大,明年公司在武汉区域有4-5个项目实现销售。公司将集中优势资源深耕武汉,提高公司品牌影响力。我们预计公司2013年、2014年和2015年的营业收入分别为28.12亿元、36.79亿元和45.97亿元,每股收益分别为0.09元、0.12元和0.15元,对应PE分别为19.52、14.92和12.41,维持“推荐”的投资评级。

投资建议: 我们预计公司13-15年EPS分别为0.09元、0.12元和0.13元,当前分别对应20.2X、15.1X和13.7X的PE。绝对估值来看,NAV为4.10元,目前股价折让55%,空间潜力较大。公司深耕重点区域,销售放量,城中村改造带来大量潜在土地储备,业绩拐点可期,给予“推荐”的评级。 要点: 业绩符合预期。公司上半年实现营业收入9.63亿元,同比增长36%;实现归属于母公司所有者的净利润0.65亿元,同比略跌1%;实现每股收益0.03元,业绩符合预期。 节奏把握到位,上半年销售同比大增约2倍。公司13年新推盘均为刚需项目,且对节奏把握到位,避免了12年推盘节奏未及时跟上市场回暖节奏的情况。上半年实现销售收入约15亿元,同比增长约2倍。公司全年总可售货量约86亿,以50%的总体去化率估算,公司13年销售额可达43亿,同比12年24亿销售额大增近80%,销售提速明显。 城中村改造带来大量潜在土地储备。在城中村改造模式下,由于项目前期的充分介入,公司在项目获取阶段以及后续开发阶段都有足够的优势及控制力。公司目前参与了长丰村、邓甲村、新湖村、建和村四个大型的城中村改造项目,合计建筑面积约430万平方米。其中邓甲村及新湖村项目已摘牌,计容建面分别为75.1和20.2万平方米;未来两年的重点将是确保长丰村及建和村项目的挂牌及顺利摘牌,届时公司将新增土地储备约335万平米。由于城中村改造项目周期较长,前期投入较大,对早年业绩有一定影响,但随着项目的逐步获取与开发节奏的加快,城中村项目将成为公司未来两三年内的开发及销售重点,带来大量的土地储备并有望贡献可观业绩,业绩拐点可期。 财务安全稳健。期末,账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的0.91倍,环比一季报基本持平,短期流动性尚可;扣除预收账款后公司资产负债率为48%;净负债率仅56%,环比一季末进一步下降9个百分点,且远低于行业平均水平,财务结构安全稳健。 风险提示:(1)销售及结算不达预期;(2)政策风险;(3)系统性风险。

事件描述 名流置业披露年报显示,2012年公司实现营收17.72亿元,同比下滑2.26%;实现净利润1.64亿元,同比下滑0.91%。实现基本每股收益为0.06元,同比下滑14.29%。 事件评论 投资收益成为业绩的重要支撑——2012年公司业绩基本维持稳定,符合我们一直以来的预测。利润的增长主要依靠房地产结算和投资收益两块,其中投资收益占经营利润的比重超过了50%。本年度投资收益包含转让项目公司股权、子公司清算损益和出售华远地产股票收益。 2012年经营目标未如期实现——公司2012年计划总施工、开工和竣工分别为194万平米、92万平米和45万平米。但是实际分别完成了149万平米、47万平米和38万平米。经营目标未如期实现的原因有两点:一是政府规划审批的调整影响了武汉“人和天地”、武汉“邓甲村”、西安“曲江”,等项目的开工;二是在前三季度市场不景气和政策调控压力下,公司放缓了博罗“名流幸福庄园”、芜湖“名流印象”等项目的开发节奏。 2013年销售有望大幅增长——公司2013年计划施工、开工和竣工面积分别达到223万平米、109万平米和56万平米,同比增长49.66%、131.91%和47.37%。今年可售面积121万平米,按照五成的去化率来算,预计销售有望同比增长100%以上。 受新一轮宏观调控的影响较小——在《重读地产之一:既患寡,也患不均》、《武汉开发商是否具备投资机会?》和《城中村改造:曲未终、福未散》等一系列报告中,我们详细剖析了武汉房地产市场和城中村改造的特征,并认为新一轮宏观调控对武汉等二线城市影响不大。因此,名流置业今年的业绩相对确定。 维持谨慎推荐评级。预计公司2013、2014年EPS分别为0.07和0.12,对应PE分别为28.5和16.56。考虑到公司估值较高,维持谨慎推荐评级。

事件: 近日与名流置业的高管交流了公司的经营情况,我们认为,公司的基本面已然触底反弹,最坏时期已经过去,在销售回暖、战略调整和经营效率改善的驱动下,公司的巨量存货有望逐渐盘活,经营指标会慢慢好转。武汉城中村改造项目与城镇化趋势的契合将会加速这一过程,我们看好公司未来的成长。 要点: 过去半年销售提速明显:公司在2011年销售额约18亿,在2012年上半年销售约7亿,而2012年下半年推盘量大增,在市场回暖的叠加作用下销售17亿元,全年约24亿,2012年下半年销售提速明显,全年销售额同比增长约30%。公司在2012年可售面积约94万方(货值约56亿),其中四季度推出约40万方。而在2013年,仅武汉就有三个新项目进入销售阶段,从可售货量来看,公司在2013年依然充足,从而能有效地保障销售的持续性。 巨量土地储备待盘活:公司的土地储备非常丰厚,不考虑公司已签署协议拟取得土地使用权的项目,截止到2012年6月底公司未结算的权益建面为385万方,按所对应的项目计算未结算比例高达84.5%。而针对已经签署合作协议的城中村项目,公司拿地的确定性非常强,若考虑这部分土地在内,截止到2012年6月底公司未结算的权益建面为844万方。 销售走好不仅会带动竣工、新开工等指标的增长、也会极大改善公司存货周转速度和经营周期,在管理效率提升的前提下,公司的巨量土地储备将会为业绩的释放提供空间。 战略重心回归武汉:公司在2002年借壳上市,在2006年实行定向增发,先后进入北京、武汉、西安等14座城市,完成了全国性的布局。但扩张速度过快和房地产调控环境使得公司存货堆积、销售乏力、周转速度下降。公司目前调整了战略,由之前的“3+X”(珠三角、泛长三角、环渤海和重庆、西安、武汉等城市)变为“1+2”(立足武汉、扩大沈阳和广东项目的优势),公司将加大武汉城中村项目的投入、突出在武汉的土著优势,未来在武汉的土地储备将会超过1000万方。我们认为公司立足现实,战略重心回归武汉不仅显得稳健,也契合了本土和城镇化趋势,战略成功的可能性很大。 城中村改造前景看好:武汉作为我国中西部的重镇、中原地区的文化、贸易和交通中心,对人口和产业的聚集能力较强。 而武汉三环以内有超过100个城中村项目,目前还有40%的项目待开发,公司作为武汉城中村改造市场最重要的两家市场主体之一,前景广阔。目前,公司在武汉已经签署合作协议的城中村项目就有鹦鹉村、新湖村、建和村和长丰村四个项目,合计建面高达385万方。 管理效率有待提升:公司最近一期报告期的毛利率为32%,净利率8%,离历史高位09年的57%和32%差距依然很大。 其中土地成本优势的缺失、管理费用的爬升是重要因素。公司最近一期报告期管理费用率为10.7%,位于历史高位,也高于行业平均水平5.6pc,公司的管理效率和费用控制水平有待提高。 给予审慎推荐评级:我们预计公司2012-2014年的净利润分别为3.0亿元、4.4亿元、6.1亿元,对应的EPS分别为0.12元、0.17元和0.24元,首次给予审慎推荐评级,股价的目标区间为2.6-2.8元。 风险提示:销售表现低于预期、经营效率持续低下。

事件: 近期我们邀请名流置业的相关人员对武汉地区和公司的城中村改造情况做了一个介绍,并在电话会议上与部分机构投资者进行了交流。 关注1:城中村改造实际上是土地一级开发的一种方式 城中村改造是指开发商前期介入一级开发,包括土地征用相关手续办理、拆迁户还建、同时协助村集体进行经济改制以及村民改身份,最后土地经过整理,进行挂牌交易的过程。“城中村改造”过程中,由于开发商有前期介入的优势,可以较好的控制、拿到项目。 关注2:城中村项目优势较多 城中村项目的优点包括:1、可以一次性的拿到较大开发量,有一定的规模就可以有条件做出更好的品质,并取得更好的收益。而“招拍挂”的地块面积相对小,难以形成规模。2、现金流的压力相对小。因为城中村改造成本中,村集体的收益、拆迁成本和还建成本是大的支出,其他例如方案编制、交政府土地整理的相关费用则占比小。还建房是逐步支出,周期较长;村集体收益部分则比较有大的弹性,根据村里的需要支出,相对现金流压力小。3、和“招拍挂”方式相比成本可控。城中村项目的开发企业先期介入,最终的实际成本会比较确定,与“招拍挂”方式比,成本较低并且可控。 关注3:城中村改造难点在于利益协调,成本控制难点在于拆迁成本 城中村改造最难的部分,是与村集体协调的工作,要同时处理好村集体、村民利益和开发商利益之间的关系。目前公司所进行的项目在这方面选择对象慎重、运作机制完善,已取得很好的基础,所参与的项目村集体、区政府都比较支持,所以公司项目推进顺利,2013年将有部分项目达到挂牌要求。 城中村改造最大的成本分三块:村集体收益、拆迁成本和还建成本。其中拆迁成本则在实施过程中存在一定的不确定性,控制好拆迁成本是控制城中村改造总成本的关键点,公司在这方面已拥有较丰富的实际操作经验。 关注4:武汉二环内城中村改造以基本完成,未来将向外继续扩展 武汉的城中村改造分为三个阶段。第一个阶段是政府2009年提出来的二环内的56个村进行城中村改造,截止到2012年,56个村已经全部完成挂牌交易,第一阶段已经完成;第二阶段,是指二环外、三环内的80几个城中村村,将是未来城中村地块集中推出的区域;第三阶段,是指三环外的城中村改造,目前除了某些政府用地要求进行城中村改造外,很少有城中村项目纳入政府规划。中长期看公司在武汉地区获得新的城中村改造项目仍有空间。 关注5:公司城中村改造稳步推进 继2012年摘得邓甲村项目后,公司目前正在改造的长丰村、建和村和新湖村有望2013年上半年挂牌,我们预计公司很可能摘牌,届时将给公司增加约400万平方米的项目储备,公司在武汉地区的项目储备将达到500万方左右,公司在武汉地区的市场影响力将进一步增强。 交流会上公司领导回答了不少投资者所提出的问题。 结论: 公司是最早一批迅速完成全国布局的地产公司之一。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略,以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元,基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元,对应当前PE分别为16.89X、11.33X和8.46X,维持公司“推荐”评级。

结论:公司是武汉地区第一个成功走出武汉的A股地产公司。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略,以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元,基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元,对应当前PE分别为16.15X、10.5X和8.7X,维持公司“推荐”评级。

事件描述 近期我们调研了名流置业,就市场上关心的问题与公司进行了交流。 事件评论 公司近两年业绩表现不佳的原因——近两年公司业绩连续下滑,主要是缘于以下三点原因:一是随着限购和限贷等调控政策的加码,房地产行业的发展受到了限制;二是城中村改造难度不断加大,公司的推盘速度和盈利能力有所下降;三是公司的负债率逐步提高,面临着一定的资金压力。 如何看待行业性因素的影响?——从区域条件来看,尽管房地产调控短期不会有实质性放松,但是在武汉、重庆和沈阳等公司主要布局的城市,房地产泡沫化程度较轻,市场供需状况相对较好。尤其是在公司深耕的武汉市,在打造国家战略中心城市的过程中,必将催生可观的刚性需求;从产品上来看,在政府打压投资需求而鼓励刚性需求的背景下,公司已经开始着手调整产品结构,当前除了“名流·幸福庄园”和“名流·高尔夫庄园”两个高端项目外,公司主推的项目以中低端为主。综合以上两方面,我们认为公司面临的行业性负面影响将逐步减轻。 如何看待城中村改造难度的加大?——城中村改造难度加大对公司的影响反映在两个方面:一是由于牵扯利益关系复杂,拆迁的进程越来越难确定,从而影响了公司的推盘速度;二是拆迁的成本越来越高,从而影响了公司的盈利能力。我们对公司城中村改造的前景持谨慎乐观的态度,是因为考虑到公司作为本地企业的资源优势,以及日益丰富的城中村改造经验。预计公司城中村项目将稳步推进,邓甲村项目将在明年年初开盘,新湖村项目近期即将挂牌,长丰村和建和村项目也将在未来几个月挂牌。 如何看待公司的资金压力?——虽然公司负债率不断攀升,但是估计未来资金压力依然可控,主要是有三方面的考虑:一是公司可能会逐渐加大房地产信托等融资力度,二是城中村改造的进度控制相对比较灵活;三是城中村改造的投入可以发挥一定的杠杆效应。 维持谨慎推荐评级——不考虑尚未摘牌的城中村项目,公司每股RNAV达到3.7元。今年结算收入可能突破20亿元,业绩企稳的概率较高。虽然公司项目储备充足且股权激励到位,但是预计未来反弹的幅度是一个逐渐加大的过程,短期内公司估值依然较高,因此维持谨慎推荐的评级。

公司2012 年6 月发布股权激励计划。计划的主要行权条件包括2012 年、2013 年和2014 年的扣非净利润较2010 年分别增长100%、200%和300%;扣非ROE 分别达到6%、12%和12%。目前整个公司上下均为了达到股权激励目标而努力,公司年初制定竣工计划为45 万平米,目前该计划没有变化。我们认为公司2012 年竣工量较大,同时公司对待销售非常积极,另外公司还可能有一级开发的收入,因此业绩实现大幅增长的可能性较大。 结论:公司是武汉地区第一个成功走出武汉的A 股地产公司。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略, 以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。公司下半年推盘量巨大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014 年营业收入分别为27.59 亿元、44.16 亿元和53.05 亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38 亿元、5.04 亿元和6.75 亿元,基本每股收益0.13 元、0.2 元和0.26 元,对应当前PE 分别为14.5X、9.8X 和7.3X,首次给予“推荐”评级。

公司在2010年最主要的营业收入来源于武汉人和天地项目的结转,特别是人和天地早期的太和园与广和园的现房销售带来的营业收入较大。而人和天地的润和园组团在2010年交房量相对较小。从预测的毛利率看,人和天地项目的毛利率不足30%,从整体上拉低了公司的整体毛利率。其次公司另一重要的营业收入来源于惠州名流印象的准现房销售与结转,该项目在公司中属于毛利偏中等的项目毛利大约在35%左右,对公司整体毛利率具有一定拉动作用。此外,公司在前期销售项目过程中一定会有部分车位的销售,由于全年结转量不大,这部分车位销售量可能会起到增加营业收入和提振毛利率的作用。 目前公司的业绩锁定性处于历史高位。截至2010年三季报,公司预收账款达到1044百万元,远远高于2009年年报披露的预收账款。主要得益于沈阳名流印象、沈阳名流公馆、芜湖名流印象、合肥名流高尔夫、惠州名流印象、武汉人和天地等开始进入项目的强销期,产生大量的销售回款。可以预见的是这些项目中的一部分会在2011年年度中期实现交房,业绩将在2011年年中开始得到较为乐观的改善。 随着武汉名流人和天地的低毛利率大盘在公司销售中占比逐渐下降,公司的毛利率在未来会得到有效修复,而不是毛利率走向下降通道。可以预见的是,未来1-2年公司的毛利率会维持在35%-40%之间。 根据我们预测,公司在2012-2013年将进入业绩的快速增长期。2012年和2013年的营业收入增长率均在100%左右,公司业绩将得到快速修复。特别是2013年,在现有大部分在售项目还处于销售状态下,武汉的鹦鹉村和邓甲村项目、博罗项目、重庆项目、北京项目等都有可能进入结转周期。 公司拿地模式是以非(准)招拍挂途径为主,股权收购和城中村改造是公司的主要获取土地储备模式。该模式的优势在于土地价格低廉,劣势在于周转速度的不可控性。公司在产品系列上已经初见端倪,后续如何利用产品系列压缩开发销售周期需要进一步锤炼。当然目前除去重庆项目、凤岗项目、北京项目、西安项目尚存在不确定性外,大部分项目的开发销售周期都较为确定。 由于公司的再融资时点把握非常精确,公司目前的偿债能力较强,根据预测2010年年报的净负债率仅为30%左右,公司未来的新开工和施工量将维持在高位,为逆市扩张打下良好基础。 公司2010-2012年每股收益分别为0.08元,0.17元和0.30元,对应2011年4月1日收盘价的PE分别为46.27倍、20.34倍和11.59倍。同时公司对应2011年3月31日收盘价的PB为1.77倍、1.63倍和1.43倍。公司RNAV为5.79左右,对股价有一定幅度的折价。维持增持评级,维持6-12个月目标价4.1元。

我们于近日走访了名流置业,同公司董秘等对行业和公司的情况进行了交流。 投资要点: 公司土地储备成本低廉,具有较高的安全边际。公司的毛利率一直维持在高位,并且根据预计未来三年公司的毛利率还将维持较高水平。一方面由于公司积极参与武汉旧城区改造项目,获取意向性土地;另一方面公司积极采取收购方式获取土地资源,也极大地降低了土地成本。虽然随着土地市场竞争逐步激烈,但公司高毛利项目尚处于开发前期,未来还将较长时间的延续高毛利率项目结转。 由于公司的土地大多属于旧城改造或者股权收购项目,因此开发周期显著要长于一般的直接通过招拍挂获取的土地。由于公司对目前市场持谨慎的态度,开工节奏和推盘节奏有所减缓,业绩释放趋缓也比较明显。但鉴于对于房地产开周期的考虑,我们认为公司在2011年和2012年的项目结转也即将恢复至快速的轨道上来。 武汉鹦鹉村和邓甲村的旧城区改造项目进展非常顺利,西安曲江项目的进展也较为顺利,未来两年的可售货量基本具有保证,从项目的成本看,这些项目具有较高的安全边际,受政策影响较小。 公司在战略层面也较为清晰,产品分为三条产品线:名流印象(20万平米以上的大盘,城市次中心和城郊结合部位,符合白领工薪阶层需求);名流公馆(城市绝对中心,20万以下的楼盘);名流庄园(低密度住宅)。公司积极在二三线城市进行项目拓展。同时我们认为,公司的股权激励计划也能够实现对公司管理层有效地激励,促使公司业绩保持较稳定的增长。 首次给予增持评级,6-12个月目标价格4.1元 公司2010年至2012年的每股收益分别0.13元、0.27元和0.31元,以2010年12月17日收盘价3.17元/股计算,公司2010年至2012年的PE分别为23.73倍、11.78倍和10.16倍。 公司2010年至2012年的每股净资产分别为2.03元、2.30元和2.61元,以2010年12月17日收盘价3.17元/股计算,公司2010年至2012年的PB分别为1.56倍、1.37倍和1.21倍。首次给出增持评级,6-12个月的目标价格4.1元。 投资风险: 房地产市场系统性风险以及武汉区域房地产市场的风险。