在地方融资平台安全问题浮现的形势下,地产调控政策有“纠偏”的必要和可能,下一阶段行业面临的政策压力或逐步减轻,考虑到昆明对土地财政依赖度较高,且地方财政已进入还贷高峰期,因此加速卖地是顺利度过还贷高峰期的最佳办法。过去一年多来,公司面临的诸多不明朗因素正逐渐明朗,而且股价已经历一年零七个月的深幅调整, 因此中长期风险已有所释放,短期风险(今日可能部分土地流拍)也在昨日暴跌中有所释放。 完全不考虑一二级联动的情形下,公司NAV 至少也有18.9元/股,P/NAV 为0.67,绝对估值低廉。若今年能以平均单价370万元/亩成功拍掉其中1500亩并如约按期在年底获得政府分成,2011年EPS 即有望达到1.21元,预计12-13年EPS 分别为1.82元、2.15元。鉴于仍面临不能如期获得土地出让净收益分成等一系列风险,维持谨慎推荐评级。

公司一季度销售收入79.7亿元,账面预收款929亿元,加上二季度约300亿的销售金额,锁定业绩相当于2010年销售金额的2.58倍,增长十分确定。我们预计公司2011-2013年的EPS 分别为0.90元、1.22元和1.50元,对应PE 水平9.68X、7.14X 和5.81X,目前股价相对于公司12元/股的RNAV 水平折价27%,估值十分低廉,维持“推荐”评级。

我们根据最新公告对公司项目进行重估:目前公司权益未售面积约为989万平方米,我们预计其中620万方将在未来三年内完成销售,其中421万方将在三年之后销售。我们分别运用在建工程估值和市场比较法对公司土地储备的以上两部分进行估值,测算公司NAV 水平。通过计算,我们得出:公司在建项目权益净增值为96.35亿元,土地储备权益净增值42.83亿元。加上ST 东源2010年末账面净资产4.63亿元和金科地产2010年末账面净资产57.55亿元,合计206.44亿元,相当于每股17.82元,目前股价溢价24%。 我们假设未来房价平均年均涨幅5%,营业费、管理费等占主营收入的比重维持在5.5%左右,所得税率25%,营业税率5%,公司未来三年结算面积分别为:108万平方米、152万平方米、184万平方米,我们预测公司2011-2013年营业收入分别为80.04亿元、128.79亿元和170.22亿元,净利润水平分别为12.7亿元、19.7亿元和24.7亿元,EPS 分别为1.09元、1.70元和2.13元,对应PE 水平为13.2倍、8.5倍和6.8倍。 考虑金科的成长性及公司新的形象,按11年动态PE 15-18估值,则公司股票合理估值在17-21元,给予公司“推荐”评级。

近期经营亮点 ①1~5月份销售金额524亿元,同比增长87%;②一季度末已销售待结算合同金额1052亿元(加上4、5月份的销售后,可达1221亿元),相当于2010年结算量的2.1倍,接近2010年的销售规模;③净资产回报率、结算利润率回到历史最好水平,费用率降到近年新低;④净负债率为07年以来最低,一季度末持有货币资金372亿元;⑤新增绿色三星住宅面积占全国总量的54%。 销售结构分析 1~5月份实现销售面积453万平,销售金额524亿元,分别同比增长93%和87%,分别大幅跑赢全行业92和69个百分点,销售结构:90平米以下占53%,144平方米以下占87%,普通住宅占比持续保持在高位;首次置业产品占37%,改善性需求占46%,其他需求占17%;客户一次性付款金额比例为35%,使用按揭方式购房的金额中,贷款平均首付比例为由去年的36%上升到41%。 财务稳健,扩张审慎 3月末,扣除预收账款后的负债占总资产的比例为36.7%,较年初下降3.5个百分点;净负债率为17.3%,较年初略有降低,在同行中处于低位;货币资金371.9亿元,较年初减少1.7%,仍远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。截至3月末,未竣工建面超过6000万平,足以支撑公司6-8年发展,1-5月合计需支付权益地价仅为133亿元,同比大幅下降28%,且基本是合作和并购方式获取,对地方财政贡献不大,今年前5个月累计权益地价/累计销售额为0.25,去年同期则为0.66,显示公司拿地意欲极其淡薄。 增长确定,估值低廉,维持推荐 公司治理结构优,前期管理层的变化不会影响公司未来发展。预计今年合同销售额有望突破1200亿,同比增长20%,我们认为,丰厚的预收款和良好的销售预期使得公司11、12年业绩增长有保障,未来三年EPS预计分别为0.90、1.22和1.50元,RNAV为12元/股,P/NAV0.7,维持推荐。

内涵增长强劲,维持行业“推荐”评级 公司自上市之后未再借助资本市场融资,更多是依靠内涵式增长模式成长。公司周转速度超过万科,近年来ROE 水平持续高于保招万金等龙头公司,我们认为,随着公司标准化、精装化及品质提升战略的实施下,公司内涵式增长将持续,预计未来3年EPS 分别为0.75元、1.38元和1.90元,对应PE 水平4.8X、2.6X 和1.9X,目前股价相对NAV 折让60%以上,估值十分低廉,维持“推荐”评级。

增长确定,估值低廉,维持 “推荐”评级 虽然4、5两月供应较少,但公司销售增速远超行业平均水平,随着6月之后推盘量的加大,销售业绩有望进一步超预期。我们预计公司2011-2013年的EPS 分别为0.90元、1.22元和1.50元,对应PE 水平8.68X、6.40X 和5.21X, 目前股价相对于公司12元/股的RNAV 水平折价35%。我们认为,公司股价4月中旬以来的持续调整,是市场对其销售业绩担忧的过分反应,公司目前增长确定,估值低廉,维持“推荐”评级。

股价已基本反映公司现有项目NAV 估值,但考虑金科的成长性,合理估值在17-21元,给予“谨慎推荐”评级 公司目前权益未售面积约为730万平方米,我们预计其中535万方将在未来三年内完成销售,其中195万方将在三年之后销售。我们分别运用在建工程估值和市场比较法对公司土地储备的以上两部分进行估值,测算公司NAV 水平。通过计算,我们得出:公司在建项目权益净增值为108.17亿元,土地储备权益净增值22.28亿元。加上ST 东源2010年末账面净资产4.63亿元和我们推算的金科地产2010年末账面净资产28.0亿元,合计163.08亿元,相当于每股14.08元,目前股价溢价1.3%。 我们假设未来房价平均年均涨幅5%,营业费、管理费等占主营收入的比重维持在5.5%左右,所得税率25%,营业税率5%,公司未来三年结算面积分别为:91万平方米、132万平方米、163万平方米,我们预测公司2011-2013年营业收入分别为68.8亿元、106.7亿元和141.5亿元,净利润水平分别为12.7亿元、19.7亿元和24.7亿元,EPS 分别为1.09元、1.70元和2.13元,对应PE 水平为13倍、8倍和4倍。 考虑金科的成长性及公司新的形象,给予公司15-18估值,则公司股票合理估值在17-21元,维持公司“谨慎推荐” 评级。

公司股票合理估值在10元-15元 ①重估净资产94.5亿元即14.65元/股,已充分考虑到公司去年下半年以来新增储备中或有部分地块未交清地价款, 否则NAV 还将有很大提升;②未来三年净利润年复合增长率71%,PE 估值为10元。 三大核心竞争优势突出 整合资源能力强:①大股东本身的定位就是为上市公司获取优质地块及其他优质资源;②通过一、二级联动获取土地储备;③通过旧改、工业用地变更等方式获取土地储备(如大连玫瑰东方二期);④股权收购,低价获取土地储备(通州东方玫瑰)。 资源禀赋好:公司现有可结算面积超过250万平米,主要分布在北京、大连、长春、武汉、深圳,全部储备包含拆迁成本在内的平均楼面地价仅4000元/平米,预期平均售价达15000元/平方米,项目盈利前景非常好。 产品精细、美誉度高:公司是“品质地产”的倡导者与实践者,产品传承了大园林、精品建筑的一贯风格,“玫瑰”系列高品质住宅声名显赫。 短期催化剂是通州大盘新货推售,中长期亮点是获取优质资源的能力 通州华业东方玫瑰时隔一年多终于在5月初推出了第二批房源发售,据了解,近几日推售的单位虽然户型、位置都是在本项目中属于偏差的,折后均价17000元/平, 但销售仍然畅顺,后面将陆续推出性价比更高的单位,预计全年该项目有望推售25万平,若能结转8万多平,今年业绩将达到1元/股。中长期来看,我们更看好公司在低价拿地等方面表现出的超强的获取资源能力 首都“CBD 东扩”最大受益者,股权激励助推业绩释放 公司核心项目:通州东方玫瑰,位于八通线梨园站约500米处,占地25万平米, 是北京近十几年来最大的一块地,作为通州超级大盘,获取了区域定价权,并毫无疑问地成为北京“世界城市”战略和CBD 东扩的最大受益者。公司较早前推出的股权激励将有助于公司优质资源禀赋加速释放,2011-13年EPS 分别为1元、1.63元和2.28元,维持推荐。

事项: 4月27日,中天城投 跌停,换手率4.23%,卖出金额最大前两位均为机构专用席位,分别8089万元和3327万元。 评论: 获利回吐是调整主因 自1月28日至4月26日收盘,中天城投累计上涨57%,跑赢沪深300指数50个百分点,获利筹码丰厚,部分资金套利愿望强烈,在临近5.1市场噪音较多的情况下,终于引发昨日股价大幅调整。 有关调控加码传闻导致地产板块跌幅居前也加剧了中天城投股价的下跌,但我们认为无论传闻真假,均不影响地产股在下一阶段跑赢大盘 近日,北京公布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》,5月1日起执行。另外,媒体报道:发改委正研究在商品住房领域实施“反暴利规定”。这些都对投资者投资地产股产生了负面影响。但仔细分析,不难发现无论明码标价还是反暴利,均不会影响地产股在下一阶段跑赢大盘,理由:①牛市时,通过推盘节奏的把握可以应对明码实价对利润最大化带来的负面影响,在平衡市和熊市时房价难以迅速飙涨,明码实价对利润最大化无影响;②自商品房市场土地转让实行招拍挂制度以来,开发商离暴利越来越远,特别是近几年调控常态化,土地增值税逐步推行严格预征和清算后,开发商已难言暴利。从2010年年报情况看,在国信23个一级行业中,房地产净利润率为15.64%,排在第三,不如食品饮料,略高于交通运输,远低于金融服务,但房地产的营运效率却是最低的,存货周转率仅为0.32,总资产净利率和ROE 也除在较低水平。我们认为,开发商是房地产业的“生产者”,若将控制房价寄希望于用行政手段打压生产者使其资金链断裂、亏本卖房,显然是错误的!若此,将给中国经济带来巨大的系统性风险,在A 股探底过程中,低估值、机构低配的地产股反而会表现出明显的防御性。昨日还传闻“银监会5月1日前叫停房地产信托业务”,经多方求证,初步证实是谣言。“银信合作”去年三季度已叫停,银行已不做了,昨天是传闻收紧信托公司的房地产信托业务。截至3月底,房地产信托今年以来的融资规模约为110亿元,而我国房地产投资约5万亿元,因此房地产信托融资的占比不大,即使收紧房地产信托,对房企的融资影响有限,何况还是谣言!我们认为,地产股的低估值(与1664点相当)已部分反映了政策超调的预期,相比其他行业,在面临政策超调导致经济硬着陆的风险时,地产股或将表现出相对的防御性,跑赢大盘的概率较大! 公司基本面良好,未来亮点较多 2010年,公司房地产开工187万平,同比增长25%。调控之年销售大增:销售面积152万平,销售额62亿元,销售额同比增长180%。多元化资源整合已取得积极进展:贵阳国际会展中心已建成并投入使用,小金沟锰矿储量基本探明。2011年亮点多多: (1)大力推进房地产业务:计划新开工650万平(含300万平公租房)、竣工115万平、销售148万平米,销售额80亿元、力争获得河滨剧场旧改及乌当奶牛场温泉旅游地产等优质项目,并进军贵州其他城市; (2) 加快多元化资源整合步伐:①力争取得小金沟锰矿采矿权;②完成威宁疙瘩营煤矿和赫章野马川煤矿勘探工作;③ 与其他公司合作进行石煤提钒的中试工作,积极配合地方政府开展钒矿整合;④重点围绕已投资或计划投资的锰系、钒系新能源电池及其材料开展研发工作;⑤组建参与贵州省煤炭资源整合主体--中天城投煤业控股公司,负责对省内煤炭企业及所涉矿区进行并购重组、整合、勘探开采、深加工。 盈利能力强、运营效率高、财务仍安全 盈利能力强:ROE 32%、净利润率17%;运营效率高:存货周转率0.34,远高于“保招万金”等同行;货币资金/ (一年内到期的非流动负债+短期借款)为3.1,显示短期偿债能力较好,货币资金当中预收款增幅达454%,显示财务仍安全。 优质资源厚积薄发,将支撑“持续高增长”并提升估值,下跌是补仓良机 公司未来释放业绩动力十足,矿业、新能源应用及旅游等优质资源将陆续进入释放期并提升公司估值。合理价值27元,预计11-13年EPS 分别为1.50元、2.29元、3.16元,年复合增长率达70%。对昨日暴跌,我们认为,技术上洗洗更健康,有利于股价未来走得更远,波浪式上升趋势不会改变,建议逢低补仓!

收入增长103%、净利润增长20.5%,EPS0.60元,基本符合预期 2010年公司营业总收入33.3亿元、归属于母公司净利润5.54亿元,分别同比增长103%和20.5%,扣除非经常性损益的净利润增长77%,EPS0.60元,基本符合我们二季度策略的预期。公司拟10送4股派1元。 地产销售大增,多元化资源整合大幕拉开并将成为未来亮点 2010年公司房地产开工187万平,同比增长25%。调控之年销售大增:销售面积152万平,销售额62亿元,销售额同比增长180%。多元化资源整合取得积极进展:贵阳国际会展中心已建成并投入使用,小金沟锰矿储量基本探明。 2011年计划--大力推进房地产业务:计划新开工650万平(含300万平公租房)、竣工115万平、销售148万平米80亿元、力争获得河滨剧场旧改及乌当奶牛场温泉旅游地产等优质项目并进军贵州其他城市;加快多元化资源整合步伐:①力争取得小金沟锰矿采矿权;②完成威宁疙瘩营煤矿和赫章野马川煤矿勘探工作;③与其他公司合作进行石煤提钒的中试工作,积极配合地方政府开展钒矿整合;④重点围绕已投资或计划投资的锰系、钒系新能源电池及其材料开展研发工作;⑤组建参与贵州省煤炭资源整合主体--中天城投煤业控股公司,负责对省内煤炭企业及所涉矿区进行并购重组、整合、勘探开采、深加工。 盈利能力强、运营效率高、财务仍安全 盈利能力强:ROE32%、净利润率17%;运营效率高:存货周转率0.34,远高于保招万金等同行;货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为3.1,显示短期偿债能力较好,货币资金当中预收款增幅达454%,显示财务仍安全。 优质资源厚积薄发,将支撑“持续高增长”并提升估值,维持推荐 公司未来释放业绩动力十足,矿业、新能源应用及旅游等优质资源将陆续进入释放期并提升公司估值。合理价值27元,股价仍有53%空间,预计11-13年EPS 分别为1.66元(10.6x)、2.29元(7.7x)、3.16元(5.6x),年复合增长率达73%,维持推荐。

2010年EPS0.37元,同比增长19%,略低于预期 公司2010年实现营业收入11.97亿元,同比增长18.8%,归属上市公司股东净利润2.83亿元,同比增长19.14%,EPS0.37,略低于预期,原因为结算结构与我们预期有少许出入致最终净利润率水平偏差。公司本年度无分红送配方案。 账面资金充裕,业绩锁定性强 公司期末账面货币资金达11.99亿元,货币资金是短期借款与一年内到期非流动负债之和的17.56倍,同时期末公司未付土地款仅1876万元,由此可判断公司未来一年经营资金将十分充裕。公司期末预收账款16.76亿元,均为已售未结的商品房销售款,锁定了我们预测2011年收入的93%,业绩锁定性强。 地产项目储备优质,盈利能力强,受调控影响小 公司土地储备主要分布于山东省的二三四线城市,有一半以上的土地储备分布于无限购地区,同时土地储备兼顾商业和住宅,因此整体上看,公司经营受调控影响较小。另外,公司项目多在城市规划扩张之前提前布局,因此土地成本较为低廉,项目平均楼面地价不到1000元/平方米,加之公司十分注重项目的配套设施与园林景观的建设,从而达到提升项目价值、增加单位盈利的目的。去年全年净利润率水平高达23.6%,高于行业其他龙头公司净利润率水平。 关注矿业投资进程,维持“谨慎推荐”评级 报告期内公司确立了“房地产业”和“矿业资源”双主业发展战略,并调整了董事会董事结构,成功搭建国内、国际矿业投资平台,矿业投资渐行渐近。鉴于目前标的尚未确认,我们暂不对矿业投资部分进行盈利测算。仅考虑房地产业务,我们测算公司RNAV为10.68元,预计未来三年EPS为0.55元、0.72元和0.90元,对应PE水平30.9倍、23.4倍和18.7倍,目前股价已反应部分矿业投资利好预期,维持“谨慎推荐”评级,若未来公司矿业投资取得进一步进展,预计股价将会有更好的表现。

收入、净利润稳定增长,EPS0.59元,略超预期 公司2010年实现收入81.1亿元,同比增长30.15%,实现净利润17.82亿元,同比增长30.52%,EPS0.59元,略超预期。公司业绩超预期的主要原因为:①前期销售房产开发项目中满足收入确认条件的项目较多,本期结转收入增加;②金融街购物中心二期计入投资性房地产采用公允价值计量,导致营业利润、净利润增加。公司本期分红预案为每10股派2.5元(含税)。 商住结合的经营模式有效抵御风险,主业实现高增长 公司房地产开发主业中,商业、办公楼和住宅占比分别约为19%、26%和55%。商住结合的经营模式使公司能够有效抵御政策调控风险,在过去一年住宅市场景气度下降之时,公司主业依旧实现高增长,全年销售业绩达162亿元,同比增长54.3%。从公司利润表情况上看,剔除公允价值变动、政府补贴等非经常性损益项目之后,公司净利润增速高达116%。 财务稳健,业绩锁定性强 公司财务较为稳健,扣除预收账款后的资产负债率为51.6%,净负债率为44%,整体负债水平较低。货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)等于2.27,短期偿债压力较轻。内年良好的销售业绩为公司积累了大量可结算资源,年末预收账款达89.58亿元,超过今年总收入水平,锁定11年业绩82%。 土地储备丰富,公允价值重估稳定业绩增长,维持“推荐”评级 公司土地储备已近800万方,即使不拿地也足够未来4年销售面积实现30%的复合增长需求。公司持有商业地产项目主要集中在京津地区核心地段,拥有较大升值空间,未来公允价值变动损益将成为公司业绩增长强大的稳定器。我们预计公司2011-2013年EPS为0.73元(9.7X),0.88元(8.0X)和1.14元(6.2X),RNAV10.9元,P/RNAV为0.65,估值低廉,维持“推荐”评级。

净利润增长30%,EPS0.55元,符合预期,拟10派1元转增2股 2010年营业收入30.7亿元,下降10%,归属于母公司净利润5.5亿元,增长30%,EPS0.55元,符合预期。收入下降、利润增加的主要原因是所结算的项目与09年结构化差异所致。公司拟10股派1元转增2股。 由于北京西山公馆销售延期,房地产销售额下降 2010年公司各项目开发有序进行,燕西华府、西山公馆、天津红桥广场等项目如期开工,西山华府南区、苏州亿城新天地二期按期竣工,全年实现开工面积30万平,竣工面积28.3万平。受到西山公馆销售延期的影响,2010年公司合同销售金额21.2亿元,销售回款22.亿元,较09年有所下滑。 扩张步伐稳健,可持续发展能力有所提升 报告期内,公司抓住时机新增秦皇岛项目二期地块,增加储备约32.5万平,截止报告期末,拥有在建及储备面积约200万平,同时探索“一二级联动”模式并初步收获成果:2010年12月和2011年1月,成功签署唐山两项一级开发合作协议,涉及土地近800亩。 财务稳键、盈利能力好、管理水平优 公司短期偿债能力非常好:货币资金18.8亿,远超一年内到期的非流动负债+短期借款之和(6.1亿元);资本结构优:净负债率48%,在业内居较低水平;盈利能力好:ROE16.4%,毛利率48.6%,净利率17.7%,在业内居较高水平;销售费用率及管理费用率分别为1.78%和2.39%,在业内居较低水平! 未来仍将稳步增长,价值被严重低估,维持推荐评级 产品聚焦“实惠高端”是公司一大特色,市场翘首以待的西山公馆预计二季度将投放市场,今年销售实现明显增长无虞!预计未来三年公司业绩将保持29%的复合增长率:EPS分别为0.72元(7.5x)、0.96元(5.6x)、1.17元(4.6x),NAV8.6元/股,P/NAV为0.63,PB仅为1.6,价值被严重低估,维持推荐!

销售业绩同比大增,超出市场预期. 目前全行业正受到调控政策重压,今年以来一、二线城市销量均有所回落,市场预期房地产上市公司销售业绩将受影响,下行压力较大。而万科3月份实现销售面积83.5万平方米,实现签约金额93.3亿元,分别同比增长64.5%和47.8%,1-3月累计实现签约面积303.8万平方米,实现签约金额355.1亿元,分别同比增长145%和135%,销售业绩同比大增,大幅超出了市场预期,甚至好于权威机构统计数据。 强大的品牌号召力、前瞻性的竞争战略和区域战略是万科逆境中制胜的法宝. 我们认为万科销售增长主要有以下4方面原因:1、巨大的品牌号召力,这使万科开拓新市场、特别是进军三、四线城市具备较大优势. 2、前瞻性的竞争战略:①逆境中合作共赢,确立“王者”地位:逆境中不是凭借带头降价吃掉对手,而是采取合作共赢,一方面有利于低成本扩张,一方面有利于迅速扩大市场占有率!②产品多以中小户型、精装修为主,贴近市场需求,认同度较高,更容易被市场接受使万科更容易近些年来,万科对二、三、四线城市市场的提前布局,使其在应对调控时,具备一定的先发优势,能够快速适应,维持销售业绩的高增长. 3、积极开拓三、四线城市蓝海,避开调控重灾区--一、二线城市!从万科近三年拿地的区域分布看,三、四线城市占比总体上超过了30%,特别是2010年已达到42%!. 4、行业销量出现下滑,主要是“限购”、“限贷”等政策对购房人的资格和准入门槛进行了限制,而并非需求的灭失,万科销售业绩的高增长也从侧面反映出了市场需求依旧较旺。 即使给予较中性的预测,万科全年销售业绩也能实现20%以上的增长. 1、4季度是传统销售淡季(2010年四季度销售火爆主要因“限购”成“催购”造成,并非行业常态,而国家统计数据12月份居高的原因为全年统计错误遗漏回补),2、3季度是旺季(“红五月”和“金九银十”)。万科在一季度已实现355亿元销售,若假设未来三个季度销售业绩环比不增不减,全年销售业绩也将超过1400亿元,同比增长40%以上;若假设二至四季度销售额平均较一季度下滑20%,则全年销售业绩将达到1207亿元,同比增长在20%以上;若假设二季度至四季度销售额平均较1季度下滑40%,则全年销售额为1000亿,与去年持平,我们认为1207亿元是较中性预测!. 积极防御,扩张已趋保守. 3月份拿地三幅,分别位于长春、太原、武汉,计容建面分别为107万平、32.7万平、87.2万平,楼面地价分别为1462元/平、1559元/平、1628元/平,其中长春、太原地块为合作项目,万科占51%权益,三幅地需支付总地价为35亿,其中公司需支付的地价款仅为24.8亿元。2011年前三个月总地价款为143.6亿元,远小于一季度355亿元销售金额。而去年同期拿地180亿元,远超151亿元的销售额,去年全年拿地823亿元,占全年销售额的80%以上!数据显示万科在2010年加速再库存后,目前已进入积极防御阶段。我们判断随着调控深入,若既有政策保持不变,将很快看到标志性的土地流拍事件出现,除非政府主动大幅降低地价或适当纠正一味打压需求和压制开发商融资的调控政策!. 估值低廉,业绩增长有保障,维持“推荐”评级. 万科在去年实现千亿销售之后,在今年1季度依旧维持高增长,逆境中继续彰显行业龙头风范。良好的销售数据将成为公司未来业绩的坚强保障,业绩高增长可期。公司2010年末合并报表范围内已售未结面积680万平、金额820亿元,2011年计划竣工(结算)729万平,比2010年增加65%,因此,2011年净利润将大幅增长。我们预计公司11-13年EPS分别为1.02元(8.8x)、1.22元(7.3x)和1.50元(6.0x),RNAV9.9元,对应P/RNAV为0.9倍,动态PB已持续三个多月小于2008年1664点的水平。业绩高增长确定,估值低廉,维持“推荐”评级。

收入增长26.5%,EPS0.63元,符合预期 公司2010年实现收入23.39亿元,同比增长26.5%,实现净利润4.8亿元,同比增长47.6%,EPS0.63元,符合预期。其中净利润增幅大于收入的主要原因为:本年度公司转回天津新开路地块原计提的存货跌价准备2亿元,最终影响净利润水平约1.5亿元。本年度分红方案为10送3派0.6元(含税)。 三项费用率下降,预收款增加 公司去年销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.55%、2.97%和4.13%,分别较上年降低0.61、0.41、0.93个百分点,经营效率进一步提升。公司去年销售取得较好成绩,全年完成合同销售金额29.32亿元,同比增长28.7%,年末账面预收账款8.42亿元,较年初增长146%,但公司业绩锁定性并不高,2011年销售还需再接再厉。 立足深圳,稳步扩张 公司属于深圳市第一批上市公司,是深圳市国资委属下资源最优质的房地产企业。公司以深圳为起点,在经营振业城、峦山谷等优质楼盘之后,稳步异地扩张,目前已进入西安、长沙、天津等深圳以外的6个具备一定发展潜力的二三线城市,总土地储备面积超300万平方米,为公司未来销售增长储备了一定量的资源。 公司核心战略目标--百亿房企,维持“推荐”评级 公司制定了“百亿房企”五年规划,即将在未来5年逐步实现总资产、净资产和销售收入逐步超过百亿。公司的增长潜力也受到产业资本的青睐,未来不排除再度出现股权争夺的可能。我们预计公司2011-2013年EPS为0.85元,1.18元和1.50元,对应PE为9.4X,6.7X,5.3X,每股重估净资产约11元,对应P/RNAV为0.7,估值较为低廉,维持“推荐”评级。