背靠集团优质资源,涉足多元业务领域 公司前身为亿城集团,主营酒店业和房地产业务。2013年,海航资本通过受让亿城集团19.98%股权成为公司控股股东。2015年,公司更名为海航投资,主营业务也变更成为项目投资与管理、投资咨询。作为公司控股股东,海航资本旗下拥有丰富的金融资产,涵盖证券、保险、信托、期货、投资等领域,旗下还拥有一家上市公司——渤海金控(000415),持股34.56%,为第一大股东,全力打造租赁航母。丰富的集团优质资源便于海航投资进行资源整合,涉足多元业务领域。 剥离低效资产,加速去库存化 在房地产业去库存的大背景下,公司开始积极剥离传统房地产业务的低效资产。房地产开发业务方面,公司仅保留一线城市优质地产项目——天津亿城堂庭项目和上海前滩项目,以此来确保公司转型期营收稳定。房地产销售业务方面,由于毛利率逐年下滑,公司于2015年上半年处置一物业管理子公司,为公司收回2174万元收益;于2015年下半年又通过处置三家子公司股权及两家子公司债务,为公司收回资金15.3亿元。低效资产的剥离,不仅为公司回收了可观的现金流,也为其后的转型提供了充足的资金保障。 基金保险多点发力,逐步转型金投领域 公司通过布局保险业及基金业,逐步转型金融投资领域。一方面,公司拟通过非公开发行收购海航资本、海航酒店控股持有的19.64%华安保险股权,将成为第二大股东。 加之集团旗下渤海金控所收购的14.77%华安保险股权,届时公司实际控制人海航资本将合计持股华安保险约34%。另一方面,公司不仅与铁狮门合作成立房地产基金,更与中信聚信合作设立深圳中亿城信基金管理公司,同时参与组建公募基金——本源基金管理有限公司。此番布局金投领域,不仅和集团丰富的金融资产相互契合,也为公司提供了新的利润增长点。 深耕养老等产业投资,大健康领域积极布局 公司旗下子公司积极进行资本运作,进行养老业的产业投资。不仅通过子公司北京养正投资有限公司租赁一系列房产运营养老产业,更与汉盛资本共同出资成立北京海汉养老咨询服务有限公司,开展养老运营服务。同时,公司拟通过非公开发行募资29亿元用于收购新生医疗100%股权,积极涉足大健康领域。养老及大健康产业远景广阔,公司持续盈利能力将得到进一步的增强。 首次覆盖给予“增持”评级 预计2017年完成非公开发行募资52亿元和资产收购,预计2016-18年EPS分别为0.21、0.11和0.14元,对应PE为26X、52X和40X,对地产业务采用NAV估值,对其他业务采用可比公司分部PE估值,目标市值165亿元~188亿元,目标价格区间为5.95元~6.80元。 风险提示:非公开发行进程不及预期,地产未能及时竣工,销售进度不及预期。

事件 公司调整非公开发行预案 3月12日,公司公告调整非公开发行A股股票预案,由原定增金额120亿缩减为74亿元。不再使用募集资金实施“增资取得渤海信托32.43%股权项目”,将“补充流动资金”金额由32.43亿元下调为21.76亿元。 简评 降额度,保发行,为主动适应市场环境之举 2015年4月,公司首次公布了非公开发行股份收购信托、保险、养老相关资产的预案,谋求转型,彼时上证综指在4000点上方。 预案发出后,受到市场认可,股份从4.77元最高摸至17元附近。 去年7月份起,市场一路走低,目前跌至3000点下发,市场情绪脆弱,百亿规模以上定增少见。鉴于此次定增已历时约一年时间,公司此时选择主动调减规模,我们判断为确保发行成功,加快转型进度的主动做法。 转型决心坚定,思路未变 在公布定增预案后,公司进行了一系列积极的处置低效资产的动作,先后剥离唐山、苏州等受宏观影响较大的三线城市资产,目前仅剩天津、上海的房地产业务。我们在之前的报告中分析过公司未来转型的方向——金融投资平台,涉足房地产信托基金(与铁狮门合作)、养老产业和金融企业股权投资,此次预案调整,仅仅调减金额,募资使用仍然紧紧围绕转型方向,我们理应有所期待。 保存弹药,未来动作可期 此次调减规模虽然不再使用募集资金“增资渤海信托取得32.43%股权”,但增发成功后公司仍然补流21.76亿,并拥有排名十位左右的财险公司华安财险近20%的股权和北京四环商业物业建筑。 基于目前公司的发展战略,未来大概率再次在养老产业、金融企业投资领域有动作。而且届时可直接利用自有资金操作,不再通过定增过会等复杂程序。

历史--地产平台华丽转型 海航投资原名“亿城股份”,前身是一家以房地产为主的综合类公司,自2013年以来,房地产市场景气度下降,众多房企进入了去库存化周期。亿城股份排名行业中游,面临生存压力。2013年8月,大股东乾通实业将其持有的全部股份(285,776,423股,占公司总股本19.98%)协议转让给海航资本,随后开始战略转型。 瘦身--处置低效资产,保留收入来源 海航资本接手后,背靠海航集团,着手处理低效资产。先后转让秦皇岛天行九州40%股权、北京西海龙湖65%股权。11月19日公告再次向关联方海航资产管理集团转让苏州、唐山房产,累计回笼资金31.37亿元,改善财务结构,轻装上阵。 公司保留天津房产项目、竞拍上海前滩地块,保障2016-2017年业绩。 转型--基金、信托、保险,多点布局,打造金投平台公司放眼未来,积极转型,增资房地产投资基金公司,与铁狮门联合成立房地产信托基金,分享其高端房地产投资运营经验,打造自身不动产基金品牌。公司拟收购海航资本和海航酒店持有的华安财产保险19.463%的股权并通过增资持有渤海信托32.43%的股权。 信托和保险是海航资本旗下除已单独上市的租赁(渤海租赁,000415)外,最核心的金融资产。增资渤海信托可以提高资本金加速发展创新业务;投资稳步上升的财险公司更是要抓住国家对保险行业转型升级的机遇,带来丰厚回报。海航投资将转型为金融投资平台。 多元--涉足医疗、养老等朝阳产业公司与汉盛资本一起投资成立“海汉养老”,在北京、上海长期租赁写字楼进行养老产业运营;收购新生医疗100%股权,坐拥北京东四环繁华商业中心,并以此物业租赁打造未来民营医疗中心,享有政策红利。 中国价值投资网 最多、最好用研究报告 服务商 盈利预测 2015年由于转让几家公司的股权约会带来15亿元的非经常性收益,大幅提高当年利润。因此我们也比较了扣非利润。2016年起,保险、信托的净利润计入投资收益将显者提升公司盈利水平。同时,也正是因为股权处置储备现金流,利好公司进一步投资动作。我们预测2016、2017年的EPS分别为0.279和0.32,对应PE分别为30.97和27。推荐买入。

事件 转让三家子公司股权,剥离低效房产。 11月19日公司公告,拟向关联方海航资产集团股份有限公司转让北京亿城房地产开发有限公司(以下简称“北京亿城”)、江苏亿城地产有限公司(以下简称“江苏亿城”)、北京阳光四季花园房地产开发有限公司(以下简称“北京阳光四季”)三家全资子公司100%股权。同时转让其对唐山亿城拥有的4.68亿债权及对北京亿城拥有的2.38亿债务。 简评加快剥离低效地产,转型金控平台。 海航投资原名“亿城股份”,前身是大连渤海饭店(集团)股份有限公司,一家以房地产为主的综合类公司。房地产市场景气度下降后,公司面临生存压力。2013年8月,大股东乾通实业将其持有的全部股份(285,776,423股,占公司总股本19.98%)协议转让给海航资本。 海航资本接手后,背靠海航集团,着手处理低效资产。先后转让秦皇岛天行九州40%股权(14857万元)、北京西海龙湖65%股权(81930.71万元),另有苏州万城置地100%股权未成交。此次公司再度处置唐山、苏州等地受大环境影响较大的三线城市房产,加快转型步伐。 回笼资金轻装上阵的同时,公司放眼未来,打造特色,增资房地产投资基金公司、与汉盛资本一起投资成立“海汉养老”、与铁师门签署合作协议分享其高端房地产投资运营经验等。另外,近期公告拟收购新生医疗100%股权,将坐拥北京东四环繁华商业中心,并以此物业租赁打造未来民营医疗中心,享有政策红利。 公司还拟收购海航资本和海航酒店持有的华安财产保险19.463%的股权并通过增资持有渤海信托32.43%的股权。 信托和保险是海航资本旗下除已单独上市的租赁(渤海租赁,000415)外,最核心的金融资产。增资渤海信托可以提高资本金加速发展创新业务;投资稳步上升的财险公司更是要抓住国家对保险行业转型升级的机遇,带来丰厚回报。另外,考虑到海航资本旗下的保理、互联网金融、期货、证券全牌照业务,海航投资将转型为拥有朝阳产业的金控平台。

平安观点: 依托海航资本,转型金控平台:海航投资前身是大连渤海饭店集团,1996年于深交所上市。2013年,公司大股东乾通实业将其持有的公司全部股份(285,776,423股,占公司总股本的19.98%)转让给海航资本,海航资本成为公司新的控股股东,海航资本是海航集团旗下金融服务业的主要管理平台,拟将海航投资打造成金融投资平台。 房地产利润下滑,处置了部分低效资产,但2015地产市场回暖可期:由于宏观经济及房地产市场下行压力大,2014年公司实现房地产收入19.78亿元,同比减少23.39%,毛利率21.88%,同比下滑21.05%;2014年上半年,公司处置了子公司北京西海龙湖65%股权,共计收回资金14.36亿元;但2014年中下旬开始,随着降准降息等货币宽松政策的实施,以及公积金等房贷政策陆续放松,房价已开始反弹。 拟收购北京新生医疗、海汉养老、华安保险及定增渤海信托,金融平台雏形刜现:海航投资収布非公开収行预案,拟收购海航资本和海航酒店所持有的华安财产保险股份有限公司19.643%的股权,北京新生医疗投资管理有限公司的全部股权,增资渤海信托。同时公司与汉盛资本拟共同出资成立北京海汉养老咨询服务有限公司,注册资本1000万元人民币,持股比例50%。形成多业幵举、云为支撑、联动収展的新业务栺局,金融控股平台刜具雏形。 投资建议:海航资本在证券、期货、基金、保理、担保、投资银行等传统金融领域及云联网金融、航交所等创新金融领域都有所涉足,而海航投资为海航资本旗下金融投资平台,我们认为公司可以对标中航资本,股价有较大提升空间,首次覆盖给予公司“推荐”评级。 风险提示:地产业务的利润率持续下滑;金融业务収展不及预期;公司业务协同不及预期等风险。

事项: 我于3月18日收市后对亿城股份进行了调研,上市公司根据合规要求,于3月19日一早公开披露了编号为2014-003的《亿城集团股份有限公司投资者关系活动记录表》,对我的调研内容进行了披露。从3月19日至4月2日,公司股价累计上涨12.54%,跑赢地产股指数2.92个百分点,跑赢沪深300指数10.55个百分点,其中4月2日公司股价大幅上涨9.85%。 评论: 房地产行业的竞争格局促使公司加速转型 海航入驻前的亿城,规模小、土储优,我几年前在相关报告中曾把公司比喻为“小家碧玉”。但目前房地产行业竞争格局已基本定型,大公司竞争优势非常突出,留给小公司的空间越来越小。根据行业权威研究机构CRIC(克而瑞信息集团)的统计数据,2013年,前50名房企的销售金额占全国市场的25.35%,销售面积占全国市场的15.42%,销售金额超过千亿元的房企已达7家,销售金额前50名的入榜门槛超过150亿元。“强者恒强”、“大象起舞”的竞争格局已是不争的事实,中小房企在资产规模、经营效率、品牌知名度和认可度等方面普遍缺乏竞争优势,抗风险能力较弱,发展空间大幅压缩,面临被迫退出主流开发商行列的风险。 面对外部环境的变化,海航清楚地意识到:亿城原来的模式和路径已经走不下去,要生存和发展壮大,必须转型!公司转型有很好的基础,历史包袱小,房地产项目的存货70多亿元,可通过销售转化为现金支撑公司转型。公司转型决心非常坚决,已经实施了一系列具体举措,包括拟增资渤海信托和搭建基金平台。对于转型,大股东海航很支持,对公司未来的定位很明晰——就是要把公司打造为海航系核心的金融投资平台。 参股渤海信托利好亿城,预计亿城未来将控股渤海信托 公司拟非公开发行募集资金27.59亿元万元对渤海信托增资,发行价3.06元/股,其中公司控股股东认购金额不低于10亿元。对渤海信托增资的PB为2.33,作价水平明显低于安信信托、陕国投、中航投资等同类公司。公司通过参股渤海信托,迈出了转型的第一步,增资完成后,公司成为渤海信托二股东,持股比例为27.93%,我个人预计未来亿城最终会控股渤海信托。 我认为,参股渤海信托对亿城是加分的,理由:①渤海信托在全国60多家信托公司中排名比较靠前,成长性好,主营业务、净利润、管理资产规模等逐年上升,13年实现净利润超过5亿元,预计14年净利润约5.9亿元;②由于海航和渤海信托业务都是单一信托业务,所以渤海信托不是海航的融资平台,而且海航通过渤海信托发行的单一信托规模占渤海信托总资产的比例很小,在6%左右;③渤海信托风控非常严格,在1800多亿信托资产中,房地产只有10%左右,基础产业18%左右,主要(约66%)分布在实业,从产品分类看,约90%是单一信托,约5%是集合信托,约5%是财产信托,由于单一信托的风险是最小的,足见其稳健;④渤海信托注册地在河北石家庄,因此参股渤海信托后,有望成为独一无二的河北金融股,受益京津冀协同发展战略。 产业基金业务将与国际排名前列的基金合作,有望提升股票估值 公司的产业基金业务已经开始推进,有望借助大股东海航集团的经验和优势获得发展,已披露计划向子公司亿城投资基金管理(北京)有限公司增资2.7亿元,使其注册资本增至3亿元,将其打造成公司的基金投资和管理平台,为公司未来开展基金业务打下必要的基础。公司在产业基金业务上,还计划和国际排名前列的基金合作,但具体那是哪家,公司未披露,但毫无疑问,若成功合作,势必能提升公司股票估值 公司正在变身为“京津冀”概念的金融股,维持推荐评级 2014年,公司的首要工作是深化战略转型,由房地产开发企业转型为金融投资企业,以信托和基金为重点,并探索其他金融服务业和相关产业投资业务,同时逐步减少房地产开发业务。公司在唐山有土地一级开发业务及二级开发项目、拟参股的渤海信托注册地在石家庄,因此,公司不仅是当前大热的京津冀概念地产股,也是京津冀概念金融股。我在3月17日发表了房地产专题研究《京津冀-京津冀协同发展战略专题(一)》,大声呼吁做多河北,亿城股份当属京津冀主题投资标的。暂未考虑增发参股渤海信托影响,预计14-15年EPS分别为0.30/0.42元,对应PE为12.3/8.8倍,RNAVPS5.9元,维持推荐评级。

海航入主,打造金融投资平台:去年8 月公司原控股股东乾通实业将其持有的19.98%股权以每股5.63 元转让给海航资本,转让价格较当时溢价105%,转让后乾通实业不再持有本公司股票,海航资本成为公司控股股东。 海航资本是海航集团旗下金融服务业的主要管理平台,海航集团拟将公司打造成金融投资平台。去年底公司拟发行10 亿股,每股3.06元,募集30.6 亿元,海航资本拟认购不低于10 亿元。募集资金中,27.6 亿将用于增资渤海信托,增资完成后亿城股份将成为渤海信托第二大股东,持股27.93%。 此外,公司计划向子公司亿城投资基金管理有限公司增资2.7 亿元,计划将其打造成公司的基金投资和管理平台。 公司未来将逐步减少房地产开发业务:2013 年公司实现收入和利润分别为25.9 亿和2.1 亿,同比变动+1.4%和-33.7%,EPS 为0.15 元。 净利润明显下降主要是由于2013 年结算项目的利润率较低,2013 年毛利率由2012 年的45.9%大幅下降至27.5%。销售方面,2013 年全年实现销售金额23.4 亿,同比下降32.5%,主要是由于去年公司在售项目大户型占比较高,去化较慢。2013 年9 月公司16.7 亿获得上海前滩项目,建筑面积8 万平,首次进入上海市场。 公司目前土地储备约191 万平,北京占29%,天津占23%,大连占22%,苏州占13.6%,唐山占8.6%,上海占4.2%。我们预计公司现有项目可售货值在300 亿,并可能把项目整体出售回流资金。 投资建议:首次给予“增持-A”投资评级,我们预计公司2014 年-2015年EPS 分别为0.17 元和0.22 元,RNAV 为4.45。目前海航将公司定位为金融控股平台,海航拥有完整的金融产业链,预计未来能给公司转型带来大力的支持,看好公司转型前景,目标价4.45 元。 风险提示:注资渤海信托被否,房地产市场大幅变动致使公司去化不达预期

维持增持评级。下调2014年EPS至0.33元(-0.20元),预计2015、16年EPS为0.38、0.47元。公司股东和管理层更替完成,拟向金融投资企业转型。拟非公开发行收购渤海信托27.93%股权,是逆周期的不二之选。维持目标价4.26元,对应2014年业绩13倍PE。 2013年收入25.9亿,净利润2.1亿,EPS0.15元,同降34%,略低于预期。实现营收25.9亿,同增1%;毛利率27.5%,净利率8.2%,同降18.4、4.4pc。毛利率大幅下降的原因在于2013年主要结算项目天津亿城堂庭和北京燕西华府毛利率都偏低(预计都不足25%)。期间费用率9.9%,同降3.5pc。期末公司每股净资产2.96元。 股东和管理层更替完成;背靠海航集团,转型帷幕拉开。1)公司2013年完成了控股股东和核心管理层的更替,转型帷幕逐步拉开。2)背靠海航集团,公司拟以信托和基金为重点,向金融投资企业转型。3)拟出售燕西华府和苏绣天地项目股权,有助于回流现金,更彰显转型决心。 拟收购渤海信托27.93%的股权,为逆周期的不二之选。1)公司非公开发行拟以27.59亿获得渤海信托27.93%的股权。2)渤海信托增速快、盈利能力强。渤海信托2010-12年总资产、收入、净利润复合增速分别为78%、93%、97%;净利润率近四年基本在50%以上。3)在资金偏紧的大环境下,更多企业依靠信托融资,是信托行业大发展的好时机。4)收购渤海信托中性情况下可增厚公司EPS0.06元。 风险提示:短期偿债压力较大,再融资存审批和发行风险。

结论:公司2013年全年实现签约销售额25.92亿元,同比增长1.41%,实现归属于上市公司股东净利润约2.14亿元,同比下降33.66%,由于公司部分项目利润较低,导致经营绩效有所下降。但公司资金状况良好,扣除预收账款后实际资产负债率约为46%,同比下降4%,负债比例保持在合理范围内,财务结构保持稳健。另一方面,由于公司采取了开辟多元化融资渠道战略,尤其是海航以及信托等机构为公司经营提供了有力的资金支持,使公司全年得贷款额增加约为6.71亿元,可以促进公司未来发展的加速。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为31.82亿元、45.23亿元和59.53亿元,每股收益分别为0.22元、0.31元和0.44元,对应PE分别为13.73、9.73和6.67,维持公司“推荐”评级。

事件概述 25日晚公司公告《非公开增发预案》,拟以不低于3.06元/股的价格向不超过10名特定对象发行股份不超过10亿股,计划募集资金30.6亿元。其中公司大股东海航资本以不低于10亿元的现金参与本次认购。募集资金中的27.59亿元用于增资渤海信托,剩余3.01亿元补充流动资金。 此外,对全资子公司亿城高安房地产投资基金管理(北京)有限公司增资2.7亿元,并更名为亿城投资基金管理(北京)有限公司。增资完成后注册资本为3亿元。 分析与判断 入股渤海信托,增资房地产基金公司,进军金融服务业,实现多元化发展 公司在A股地产板块中规模较小,本次调控开始后公司开始尝试多元化发展,包括之前被迫中止的美国风电项目和陶粒支撑剂生产项目。而今年8月大股东变更为海航资本,海航对其有了新的定位。此次选择金融服务业作为多元化发展的主要方向较之前的业务有相当的优势。首先金融服务业近几年在金融改革的春风下发展迅速;其次渤海信托规模较大,业务已成熟,亿城入股后当年便可产生收益。此次入股渤海信托,并增资房地产基金公司,将房地产开发和金融服务作为公司的两大主业,成功迈入多元化发展的新时代。 增资渤海信托定价合理,未来将成新的利润增长点 信托行业近两年业务增长较快,公告显示,渤海信托2012年净利润增速较快,达到52%。当前信托行业资金主要投向为地产、基建和工商业,在经济增速放缓,新增投资项目预期减少的背景下,未来信托行业不大可能一直保持如此高的增速。我们保守给予渤海信托2013年30%的利润增速,则净利润为5.40亿元,亿城股份增资后占有公司27.93%股权所对应的净利润为1.51亿元,相对于亿城股份2013年预计4.6亿元的净利润,渤海信托未来将为公司贡献的业绩非常可观,将成为公司新的利润增长点。而相对于本次增发的10亿股,每股收益0.51元,增发价格3.06元所对应PE20倍,低于当前上市信托公司的市盈率,定价较为合理。 盈利预测与投资建议 公司未增发时测算未来三年EPS分别为0.39元,0.42元和0.61元,对应2014年9倍PE。按增发稀释后的股本计算,则EPS分别为0.21元,0.23元和0.33元。假设渤海信托2013-2015年净利润分别增长30%,25%和25%,则渤海信托贡献EPS0.07元,0.09元和0.11元。合计稀释每股收益0.45元,0.50元和0.71元。对应2014年PE7倍。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 风险提示: 增发预案未获股东大会或证监会批准;信托行业增速回落超预期。

公司积极调整,稳健经营。报告期内,公司积极调整经营策略,以“轻资产、快周转”为思路,出售了周转较慢的子公司北京亿城山水股权、颐园会所和配套物业以及秦皇岛阿那亚项目,增加了满足刚需的项目在公司业务中所占比重,经营效率进一步提升。上半年,公司各项目销售节奏平稳,签约销售金额为14.4亿元,其中天津亿城堂庭项目因契合市场主流需求,成交情况较为理想,上半年销售金额为6.1亿元,较去年同期翻倍。此外,公司在苏州、唐山也将加大推盘力度。 公司资金状况良好。本报告期末,公司资产负债率为63.27%,预收账款16.67亿元,占负债总额23.89%,减去预收账款后的真实资产负债率48.16%。其中,公司在手资金18.66亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债14.63亿元,因此财务压力较小,资金状况良好。 海航入主有望实现跨越发展。报告期后,公司控股股东乾通科技实业有限公司(简称“乾通实业”)与海航资本控股有限公司(简称“海航资本”)签订股权转让协议,乾通实业将所持本公司全部股份(285,776,423股,占公司总股本的19.98%)转让给海航资本。截至报告期末,上述股权转让过户手续已全部办理完成,公司控股股东由乾通实业变更为海航资本,公司实际控制人由芦清云变更为海南航空股份有限公司工会委员会。公司目前成为海航资本的控股子公司,海航资本目前拥有众多金融资源,未来将给予公司资金等资源方面的支持。 结论:公司2013年上半年实现签约销售额14.4亿元,并且公司资金状况良好,且下半年公司将会加大在苏州,唐山等城市推盘力度。海航集团拥有3600亿庞大的资产体系,此次高溢价收购成为大股东,将有助于实现公司跨越式发展。可以预期公司未来发展将加速。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为26.82亿元、35.28亿元和59.53亿元,归属于母公司净利润分别为3.70亿元、4.72亿元和7.85亿元,每股收益分别为0.31元、0.40元和0.66元,对应PE分别为12.89、10.10和6.07,维持公司“推荐”评级。

一、事件概述 公司公布2013年中期报告,上半年公司实现营业收入15.90亿元,同比增长10.85%,归属于上市公司股东的净利润1.90亿元,同比下降9.53%。基本每股收益0.13元,加权平均净资产收益率4.78%。 二、分析与判断 收入增速平稳,但毛利率大幅下滑 公司上半年营业收入增长10.85%,增速较平稳。但毛利率29.36%,同比下滑12.31%,主要因为结算项目的不同。去年同期结算主要为高毛利的北京西山公馆项目,而按照工程进度,今年上半年主要结算天津亿城堂庭项目,导致毛利率下降。 销售金额14.4亿元,除天津亿城堂庭外,其余项目去化不理想 上半年去化最快的项目为天津亿城堂庭,因其契合市场主流需求,上半年销售金额6.亿元,较去年同期翻番。而苏州三个项目及北京燕西华府去化速度一般,尤其北京燕西华府和苏州胥江一号为别墅项目,限购措施下销售较为缓慢。上半年公司处理周转较慢的项目,包括亿城山水股权,颐园会所,及秦皇岛阿那亚项目股权,增加首置首改需求项目占比,欲提高经营效率。 海航资本接力乾通实业成为大股东,高溢价收购留有想象空间 8月初公司公告海航资本以5.63元/股的价格收购乾通实业持有公司19.98%的股权,成为第一大股东,收购价格溢价105%。海航资本系海航集团旗下主要金融业务板块。除金融业务之外,海航集团在多领域均有涉及,其中地产业务通过多年积累,当前土地储备近600万平。公司旗下8家上市公司,但却一直缺少合适的地产业务的上市整合平台。此次高溢价收购为后续运作留有较大想象空间。8月底公司原董事会3名董事辞职,海航置业管理层作为增补人员提名,将提交股东大会审议。海航将公司作为地产业务整合平台的意图更加明显。当然,我们也期待大股东更换之后公司经营策略方面的变化,毕竟限购以来公司以中高端地产业务为主的经营并不理想。 三、盈利预测与投资建议 假设公司现有项目还按原计划进行,则未来三年EPS0.40元,0.40元和0.61元,对应2013年PE11倍。NAV估值7.19元,其中地产业务5.35元,陶粒支撑剂相关业务1.84元。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 新股东入主后各方磨合过程过长;地产销售不及预期;陶粒及焦宝石深加工生产线建设进度或产品质量低于预期等。

事件: 2013年上半年公司完成营业收入15.9亿元,同比增长10.85%;归属于上市公司所有者净利润1.9亿元,同比减少9.53%。 投资建议: 公司2013年上半年实现签约销售额14.4亿元,下半年公司将会加大在苏州,唐山等城市推盘力度。同时根据公司8月22日公告,海航资本已经完成股份受让工作,正式成为公司大股东,并展开人事方面变动。预计海航资本后期还会在资产改善以及土地扩张方面对公司进行支持。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.39和0.53元。截至8月30日,公司收盘于4.00元,对应2013年PE为10.26倍,2014年PE为7.55倍,对应的RNAV为5.63元。预计海航系入主后有望为公司实力带来较大的提升,给予2013年15倍市盈率,对应目标价格5.85元,维持“买入”评级。 主要内容: 1.2013年上半年营业收入同比增长11%。2013年上半年公司完成营业收入15.9亿元,同比增长10.85%;归属于上市公司所有者净利润1.9亿元,同比减少9.53%。 截止报告期末,公司资产总额110.33亿元,负债总额69.8亿元,资产负债率为63.27%。预收账款16.67亿元,占负债总额23.89%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债14.63亿元,占负债总额的26.73%,同时公司经营活动净现金流量为-2.47亿,公司资金状况良好。 2.2013上半年实现签约销售收入14.4亿元:公司2013年上半年实现签约销售收入14.4亿元,其中天津亿城堂庭项目取得了较好的销售业绩,实现签约销售额6.1亿元,实现同比翻番。下半年公司还将陆续将苏州和唐山的项目推出,以保证下半年的销售工作。 3.海航系入主有望带来新动力:海航资本以较快速度完成对公司入主。今年8月6日,公司公告大股东乾通实业与海航资本签署协议,将其持有的19.98%股权转让给海航资本,转让价格为5.63元/股。至8月20日,上述股份已经全部完成转让,公司大股东正式变更为海航资本,实际控制人变更为海南航空股份有限公司工会委员会。股份转让完成后后公司已经开始在监事、董事以及副总裁等人事职位上进行变动,同时公司在权益变动报告书中披露将不排除出售亿城股份之前周转较慢的低效资产,同时不排除在未来开展购买或者置换资产的重大交易。海航资本的入主有望为公司形成新的增长动力。 4.投资建议:维持“买入”评级。公司2013年上半年实现签约销售额14.4亿元,下半年公司将会加大在苏州,唐山等城市推盘力度。同时根据公司8月22日公告,海航资本已经完成股份受让工作,正式成为公司大股东,并展开人事方面变动。预计海航资本后期还会在资产改善以及土地扩张方面对公司进行支持。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.39和0.53元。截至8月30日,公司收盘于4.00元,对应2013年PE为10.26倍,2014年PE为7.55倍,对应的RNAV为5.63元。预计海航系入主后有望为公司实力带来较大的提升,给予2013年15倍市盈率,对应目标价格5.85元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。

股权转让全部完成,海航将陆续派管理人员进驻亿城 截止8月20日股权转让全部完成,当前海航资本已成为第一大股东。根据详式权益变动报告书显示,海航资本将向亿城股份推荐合格的董事、监事和高级管理人员候选人,由上市公司股东大会选举产生新的董事会、监事会,由董事会决定聘任高级管理人员。海航直接参与管理,并非只做财务投资者。 高溢价收购,带来较大想象空间 海航资本此次收购溢价率高达105%,交易金额约16亿元。使用如此大的成本收购为之后公司的运营带来较大想象空间,海航资本高溢价收购而无重组或资产注入的可能性不大。根据详式权益变动报告书显示,不排除上市公司在未来12个月开展购买或置换资产的重大交易。 海航集团地产业务缺乏合适整合平台 海航集团拥有3600亿庞大复杂的资产体系,其借助A股资本市场布局融资平台是近几年公司在不断尝试的工作。旗下持有权益5%以上的上市公司有8家,除亿城股份外,还拥有渤海租赁、海南航空、九龙山、易食股份、西安民生、海岛建设和首长科技,涉及金融租赁、航空、旅游、航空食品、商贸零售、电子科技等不同行业。 2011年全资子公司海航置业收购九龙山(600555)29.9%的股权,成为九龙山第一大股东。一度有人猜测海航集团欲将其地产业务注入九龙山,成为地产业务的融资平台。但此后九龙山爆发股权之争,公司两套董事会同时参与管理,截至目前董事会交接工作正在进行,股权纠纷案一审判决也已下发,但股权之争仍未结束,海航方面还将向上海市高级人民法院提起上诉。而此时高溢价收购亿城股份,或是希望亿城股份成为地产业务的整合平台,而九龙山依然根据股权转让时《简式权益变动报告书》中描述,成为海航集团旅游休闲度假区开发与经营业务的整合平台。 海航集团地产业务在国内20余个城市拓展开发项目,在10余个城市拥有物业项目30余个,截止2012年底在建面积超过550万平。 盈利预测与投资建议 假设公司现有项目还按原计划进行,则未来三年EPS0.40元,0.40元和0.61元,对应2013年PE11倍。NAV估值7.19元,其中地产业务5.35元,陶粒支撑剂相关业务1.84元。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。

一、事件概述 8月6日晚间公司公告大股东乾通实业与受让方海航资本控股有限公司正式签署了《股份转让协议》,乾通实业将其持有的公司全部股份(占公司总股本的19.98%)转让给海航资本,海航资本成为公司第一大股东,实际控制人由芦清云变更为海南航空股份有限公司工会委员会。双方协议转让价款总计为16.0987亿元,折合5.63元/股。 二、分析与判断 交易价格较当前股价溢价105% 本次协议转让海航资本给予公司相当高的溢价。按照协议转让价款计算每股5.63元,相对公司停牌前股价2.75元有105%的溢价率,这在A股市场协议转让中属于较高水平。显示出海航资本对公司价值的认可。 新股东背景更强大,相对原股东对公司的扶持力度将更大 公司原股东较少干预对公司治理,2012年以来公司尚未获取新项目,也体现出原股东对公司的支持能力有限。本次受让方海航资本大股东海航集团拥有3600亿资源体系与强大的区位优势,其业务涉及全国多数省份,产业覆盖航空、金融、物流、商业等多种行业,可为公司未来加快发展速度提供有力支持。 海航集团旗下地产业务缺乏合适整合平台,收购之后有较大想象空间 海航集团旗下地产开发类业务主要集中在海航实业下的海航地产,已进入国内18个市县,资产规模逾360亿,处于行业中等偏上水平。截止2012年底海航地产拥有在建项目30个,在建面积超过550万平,可售项目24个,产品类型涉及特色小镇,海航大集,综合体,写字楼,住宅等。此外海航实业还拥有持有型物业40个,分布于国内一二线城市及国外核心城市。 海航集团旗下拥有多家上市公司,但缺乏合适的地产业务整合平台,这为此次收购的后续安排提供了较大的想象空间。公司公告显示不排除未来12个月对上市公司主营业务进行重大调整,不排除上市公司未来12个月开展购买或置换资产的重大交易 。 三、盈利预测与投资建议 假设公司现有项目还按原计划进行,则未来三年EPS0.40元,0.40元和0.62元,对应2013年PE7倍。NAV估值7.19元,其中地产业务5.35元,陶粒支撑剂相关业务1.84元。安全边际较高,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 新股东入主后各方磨合过程过长;地产销售不及预期;陶粒及焦宝石深加工生产线建设进度或产品质量低于预期等。