1、上半年公司净利润同比下降40.16%。报告期内公司实现营业收入8.55亿元,较上年同期下降了2.44%,主要来源于阳光海岸、千岛湖湖滨花园、金色蓝庭和新城时代广场等项目结算;实现营业利润2.58亿元,同比下降18.28%;实现归属于母公司所有者净利润1.5亿元,比上年下降40.16%,主要由阳光海岸项目少数股东损益较大所致。 2、上半年公司销售实现快速增长。上半年公司项目累计实现销售金额42.54亿元,其中城市之星项目实现销售金额29.77亿元,万家星城项目实现销售金额8.18亿元,其它项目实现销售合同金额4.58亿元。 3、未来业绩增长确定性较高。报告期末,公司地产项目预收款项为165.26亿元,主要来源于城市之星、万家星城和绍兴镜湖等项目,这些项目在未来三年将陆续步入结算期,尤其是2012年和2013年公司异地项目步入集中结算期,将推动公司业绩快速增长。 4、维持“买入”评级。公司具备卓越的品牌实力和经营管理能力,业绩增长具有极高的确定性。预计公司2011年至2013年的每股收益分别为0.7元、1.76元和2.65元,动态PE分别为16.43、6.56和4.35倍,估值优势明显,维持“买入”评级。

点评: 1、公司6月份销售突破百亿元,再创新高。6月份公司实现销售金额113.53亿元,首次突破百亿元。6月份公司销售面积和销售金额同比分别增长41.51%和78.97%,环比分别增长58.1%和53.3%。上半年公司销售金额同比增长81.38%,实现超预期增长。 2、公司拟发行中期票据支持保障房建设,融资渠道的拓宽有利于公司持续发展。中期票据发行规模不超过40亿元,用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。发行议案须得到7月26日临时股东大会通过。 3、维持“买入”评级。公司今年以来销售金额实现快速增长,开工建设和项目储备情况良好,业绩安全性较高,保障房融资渠道的拓宽有利于公司持续发展。预计2011年至2013年公司每股收益分别为1.03元、1.29元和1.7元,动态PE 分别为10.91倍、8.72倍和6.59倍,维持“买入”评级。

公司公布6月份销售简报。2011年6月公司实现签约面积27万平方米,同比增长169.1%;签约金额36.9亿元,同比增长240.5%;2011年1-6月公司累计实现签约面积81万平方米,同比增长67.8%;累计签约金额112.5亿元,同比增长109.3%。 点评:1、公司6月份销售面积和销售金额均创年内新高。6月份公司销售面积和销售金额同比分别增长169.1%和240.5%,环比分别增长84.9%和77.4%,达到年内新高。上半年公司销售面积和销售金额同比分别增长67.8%和109.3%,在一线地产中增速靠前。 2、2011年公司销售情况将有积极改观。2010年,公司在核心城市群内的二、三线城市进行了适度扩张,为公司未来业绩增长打下基础。公司新产品系列的研发工作取得重大进展,将大大提升公司产品竞争力,同时缩短项目开发周期。预计下半年公司将继续增加推盘量,销售将保持增长态势。 3、维持“增持”评级。初步预计公司2011年实现销售面积310万平米、销售金额420亿元,同比分别增长35.35%和47.81%。预计公司2011年至2013年每股收益分别为0.75元、0.9元和1.17元,动态PE分别为8.92倍、7.42倍和5.71倍,维持“增持”评级。

公司7月5日公布6月份销售及新增项目情况。2011年6月份公司实现销售面积112.8万平方米,销售金额132.3亿元,分别比2010年同期增长31.7%和50.8%。2011年1~6月份,公司累计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元。6月份公司新增项目4个,并参与深圳沙井新沙旧改项目,新增权益建筑面积103.3万平米。 点评:1、公司6月份销售继续保持快速增长,达到2月份以来新高。公司6月份销售面积和销售金额分别比2010年同期增长31.7%和50.8%,环比分别增长39.26%和46.84%。2011年1~6月份,公司累计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.67%和78.55%。 2、公司将充分受益于行业回归。我们在中期策略中提出,房地产行业目前在市场面、政策面和估值水平三个方面均处于回归过程,一线地产的全国性布局将充分受益于行业回归。公司作为一线地产中的领跑企业,其在三四线城市的提前布局使公司将充分受益于三四线城市相对广阔的房地产发展空间。 3、维持“买入”评级。在我国宏观经济稳定增长和城镇化依然处于快速发展阶段的背景下,房地产行业发展前行的内在驱动依然存在。公司对三、四线城市的提前布局使其在地产调控中安全性和成长性具备明显优势,维持“买入”评级。

投资要点 1、受益于浦东开发和上海政府的战略支持,张江高科技园区通过近20年的开发,已成功构筑生物医药、集成电路和软件三大产业框架,张江园区已成为上海乃至国家自主创新战略的重要承载平台。 2、公司一体两翼战略步入收获期。2006年,由于园区土地存量逐步减少,公司追求开发规模扩张的发展模式面临挑战,在此背景下公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略。公司创投平台逐步完善,多元投融资服务体系形成,创投收益已成为促进公司业绩增长的重要力量。 3、公司对接新三板具有明显优势。首先,张江园区内有大量优质高新技术企业,其中不乏符合新三板挂牌交易的公司。其次,公司参建上海股权托管交易中心,可以为园区内企业未来进行场外交易提供平台和通道支持。最后,国务院已正式批复同意张江高新区建设国家自主创新示范区,张江园区未来发展空间更加广阔,也为对接新三板提供了政策环境支持。 4、新三板如能成功对接,公司发展将迎来新契机。首先,公司参股多家优质未上市新兴产业公司,如果这些公司未来可以在新三板挂牌,后期进行转板或者IPO,则公司的投资收益将会获得快速增长。其次,新三板扩容使希望挂牌新三板的高新技术企业入驻园区的愿望大幅提升,有利于提升园区的租金水平和租赁率。最后,创投业务和园区租赁业务的发展有利于促进专业化服务的提升。 5、给予“买入”评级。随着国家及区域政策对园区支持力度的加大,张江园区的战略地位及相关配套服务将得到进一步提升。同时,公司“一体两翼”战略已步入收获期,如能成功对接新三板,公司将迎来新的发展机遇。预计2011年至2013年公司每股收益分别为0.46元、0.59元和0.8元,给予公司高新园区类公司2011年PE 均值28.54倍作为其合理估值,对应目标价格为13.13元,给予“买入”评级。

事件: 公司6月10日公布5月份销售情况。2011年5月份,公司实现签约面积61.73万平方米,同比增长31.71%;实现签约金额74.06亿元,同比增长132.09%。2011年1-5月公司实现签约面积243.31万平方米,同比增长22.81%;实现签约金额281.04亿元,同比增长82.37%。 点评: 1、公司5月份销售达到今年以来新高。受5月份主要城市成交快速反弹影响,公司5月份销售达到今年新高,销售面积和销售金额同比分别增长31.71%和132.09%。2011年1-5月份,公司实现销售面积243.31万平米,销售金额281.04亿元,同比分别增长22.81%和82.37%,实现快速增长。 2、开工情况良好,业绩保障性较高。一季度公司新开工面积320.31万平方米,竣工面积31.80万平方米,分别比去年同期增长154.66%和109.39%。 公司1-5月份新增项目12个,合计建筑面积约418万平米,同比增长30%左右。一季度末公司预售账款619.93亿元,占2010年营业收入72.7%,业绩保障性较高。 3、维持“买入”评级。公司今年以来销售金额实现快速增长,开工建设和项目储备情况良好,业绩安全性较高,预计2011年至2013年公司每股收益分别为1.03元、1.29元和1.7元,动态PE分别为9.35倍、7.48倍和5.65倍,维持“买入”评级。

事件: 公司6月8日公布5月份销售及新增项目情况。2011年5月份公司实现销售面积81.0万平方米,销售金额90.1亿元,分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1-5月份,公司累计实现销售面积452.7万平方米,销售金额524.2亿元。 点评: 1、公司5月份销售同比增速略超预期,达到3月份以来新高。受重点城市成交企稳以及三四线城市需求依然旺盛影响,公司5月份销售面积和销售金额同比分别增长72.4%和76.4%,达到3月份以来新高。2011年1-5月份,公司实现销售面积452.6万平米,销售金额234.4亿元,同比分别增长93.09%和87.25%,实现逆市热销。 2、提前布局三四线成效显著。根据我们前期统计,公司在售项目分布在三、四线城市的比例接近30%,在一线地产公司中处于领先地位。公司将充分受益于三四线城市相对广阔的房地产市场发展空间,提前布局三、四线城市的效果现阶段已逐步显现。 3、维持“买入”评级。在我国宏观经济稳定增长和城镇化依然处于快速发展阶段的背景下,房地产行业发展前行的内在驱动依然存在。公司对三、四线城市的提前布局使其在地产调控中安全性和成长性具备明显优势,维持“买入”评级。

一季度公司经营业绩良好。一季度公司实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%;实现营业利润7.68亿元,同比增长24.9%;实现归属母公司净利润5.62亿元,同比增长45.9%;每股收益0.33元,加权平均净资产收益率3.04%。 公司销售情况明显好转,预收账款稳健增长。一季度末,公司销售商品、提供劳务收到的现金为44.2亿元,同比增长86.1%。公司预收账款128.5亿元,和2010年末相比提高14.1%,和2010年同期相比提高36.4%。 公司现金充裕,财务稳健。报告期末,公司资产负债率65.2%,扣除预收账款后为44.5%。报告期末,公司货币资金97.25亿元,和期初相比略有增加,足以覆盖短期借款、一年内到期的非流动负债和其他应付款(合计83.65亿元)。 公司商业地产发展势头良好,将形成新的利润增长点。公司分拆商业地产成立招商商置投资公司,重点打造海上世界等综合体品牌,为未来实现可复制的商业开发模式奠定基础。 维持“增持”评级。预计公司2011年至2013年每股收益分别为1.5元、1.87元和2.29元,对应的动态PE分别为12.18倍、9.73倍、7.94倍,维持“增持”评级。

1、2010年公司业绩实现快速增长。2010年公司实现营业收入62.18亿元,实现净利润9.66亿元,同比分别增长119.44%和50.11%;每股收益0.71元,加权平均净资产收益率25.16%,基本符合前期预期。 2、2010年公司销售金额突破百亿元,驶入新里程。7-9月份,万家星城、城市之星和绍兴金色家园集中开盘取得热销,再次证明了公司的项目品质和品牌已深入人心。公司杭州主城区项目的销售合同金额为85.50亿元,占杭州市主城区商品房销售总额的10%,和09年相比提升3.4个百分点,强化了公司区域市场的领先地位。 3、2010年公司异地拓展取得重大进展。2010年公司新获取9个项目,新增权益建筑面积119万平米,其中杭州以外区域的项目有6个,在项目总量和土地储备面积等方面均超过了杭州本区域。公司异地拓展的快速推进使公司市场集中度较高的风险进一步降低。 4、维持“推荐”评级。报告期末,公司预收款项为124亿元,主要来源为万家星城和城市之星,为公司2011年业绩增长提供坚实保障。2011年至2013年,公司除了杭州本地的项目包括万家星城、城市之星、杭汽发项目、金色黎明以及曙光之城等项目陆续进入结算期外,异地项目比如衢州春江月、绍兴金色家园和上虞金色家园等也将陆续贡献利润。预计公司2011年至2013年的每股收益分别为1.38元、1.97元和2.5元,动态PE分别为8.18、5.72和4.49倍,估值优势明显,维持“推荐”评级。

1、2010年公司业绩增长和前期预测基本一致。2010年公司实现营业收入77.65亿元,实现净利润13.45亿元,同比分别增长49.51%和43.82%;每股收益1.17元,和前期预测1.15元基本相符;加权平均净资产收益率13.55%。 2、公司销售和新开工情况良好。2010年,公司实现新开工面积331万平米,同比增长238%;竣工113万平米,同比减少9.6%;销售签约面积91万平米,同比增长23.7%,合同销售金额134亿元。2011年公司计划实现开复工851万平米左右,其中新开工381万平米左右,竣工100万平米左右,销售面积177万平米左右,实现新增建筑面积200万平米以上的项目储备。 3、异地扩张进展顺利。2010年公司京内获得房山和通州四个项目,京外获得贵阳、绵阳、扬州和福州地块,总规划建筑面积超400万平米,超额完成新增后续项目200万平米的目标。在商业地产业务领域寻求突破是公司2010年的重点工作,目前公司已设立商业地产管理部,初步完成商业地产公司的投资可行性研究报告和投资方案,为2011年的正式启动创造了条件。 4、维持“谨慎推荐”评级。公司新开工情况和异地扩张进展顺利,确保公司业绩稳健增长。预计公司2011年至2013年的每股收益分别为1.5元、1.99元和2.69元,动态PE分别为11.05、8.32和6.16倍,维持“谨慎推荐”评级。

1、公司业绩符合预期。2010年公司实现营业收入507.1亿元,同比增长3.8%;实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%;实现基本每股收益0.66元,和我们前期每股收益0.68元的预测基本相符;公司全面摊薄净资产收益率16.47%,同比增加2.21个百分点。 2、公司销售规模首次突破千亿,市场占有率继续提升。由于公司经营策略和销售节奏把握准确,公司2010年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元,分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.06%,比2009年提升0.62个百分点。 公司在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一,在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二,进一步巩固了行业领先地位。公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿,销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个(北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州)。 3、公司对三、四线城市的布局已初现规模,抗风险能力相对较强。 我们近期对保、万、金、招四大龙头地产公司在售项目进行分类统计,公司在售项目在三、四线城市中占比达到25.57%,在四家公司中占比最高,抗风险能力相对较强。2010年,公司新增加项目87个,万科权益内的占地面积约941万平方米,对应规划建筑面积约2215万平方米。 公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,公司对二、三、四线城市尤其是三、四线城市的提前布局使其在地产调控中安全性相对较高。 4、稳健增长是“王道”。从项目储备看,截至2010年末,公司规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米,基本可满足未来二至三年的开发需要。从财务状况看,公司的财务状况保持稳健。2010年末,公司所持有的货币资金较期初大幅增长,至378.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元,资金实力进一步增强;公司的净负债率为17.5%,较09年底的19.7%下降2.2个百分点。从开竣工情况看,2010年公司实现新开工面积1248万平方米,相比年初计划的855万平方米增长46%。2011年现有项目预计开工面积1,329万平方米,比2010年增加6%。2011年项目竣工面积计划为729万平方米,比2010年增加65%。从预收账款来看,2010年公司预收款项为744亿元,2011年业绩锁定性较强。概括来说,以公司目前的经营状况看,未来三年公司有较大可能实现稳健增长,而对于一个销售规模突破千亿的地产公司来说,能够实现稳健增长,同时兼顾增长质量,无论是对股东还是对社会,均已尽到其应有的责任,因此,稳健增长是“王道”。 5、维持公司推荐评级。在我国宏观经济稳定增长和城镇化依然处于快速发展阶段的背景下,房地产行业发展前行的内在驱动依然存在。万科在过去二十多年的时间里已充分证明了其行业领跑者的实力和风范,我们有理由相信,万科在未来二十年也定会伴随着行业的进一步规范和发展而继续昂首前行!