事件:公司29日公布三季报,1-3季度公司实现营业收入4.86亿元,同比增长8.43%;实现归属于上市公司股东的净利润2741.3万元,同比减少46.03%,基本EPS 0.06。 可售可结资源减少,销售规模下滑。公司2016年在开发项目包括四合上院(北京)、天下川(银川)、海语城(天津)、阳光港湾(大连)4盘。2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方(-28.66%);签约金额1.77亿(-48.34%)。主要由于年初以来销售基本由银川项目贡献,近期天津、大连项目 (海语城于10月23日开盘)即将开盘,预计将推动四季度销售回升。 新增储备意愿较强,积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方,在手项目可结算储备资源110万方,主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略,在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地,回笼现金3.4亿元,同时也因较长时间无新增项目储备,近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会,预计未来项目投资的意愿会逐步增强。 业绩仍然承压,但盈利能力不弱,近看银川去化。公司前三季度归属净利润同比下滑46%,主要由于上期投资收益高基数及计提所得税增加所致。公司近期储备规模下滑,但盈利能力并不弱,公司中报项目毛利率高达54.61%(同比+8.9个pct)。主要因为公司北京四合上院项目盈利能力强,以往结算毛利率高达65%。该盘位于北京二环内,公司拿地较早,销售均价由开盘之初的5.4万/平方升至目前超过10万/方。公司今年虽无新增项目储备,但已有项目开复工量36.87万方(+237%),其中天津项目由于上年受大爆炸事件影响停工,今年以来复工约11万方。公司未来可结算量有所回升,即使维持目前项目投资规模(不考虑注入、不考虑拿地),业绩仍有边际改善空间。依照公司区域战略,未来有望在北京补充项目资源。 集团层面的国改效果卓著,资产梳理整合有望提速:大股东京能集团在14年底获得北京国资委旗下京煤集团的无偿划,实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储,加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月,公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司,但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入,并“待条件成熟时,再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题,也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源,达到国有资产保值增值的目的。根据公告,公司今年10月清算注销了部分项目公司,目前集团经过一年以上的梳理及准备,资产整合有望加速推进。 融资瓶颈有所突破,利于项目开发提速。公司近年融资较依赖信托及银行贷款,2015年公司综合融资成本约7.53%。公司近年逐步采取低息债务置换策略,15年底已经还清了信托借款(利率高达9%);4月7日,公司成功发行中票8亿元,利率低至3.5%。报告期内,公司与京能集团财务公司签署了《金融服务框架协议》,同时子公司宁夏京能向后者借款50亿(10亿已到账)用于银川项目三期开发,利率仅为央行基准利率(4%-5%),大幅降低了项目开发成本。 投资建议:公司目前市值约40亿左右,截止三季末在手现金达到12.9亿,NAV 约31.7亿元,近年公司项目资源规模大幅减少,对公司业绩造成一定拖累,随着今年融资瓶颈的突破,以及大股东资产整合的加速、支持力度的加大,公司未来边际改善可期。我们预计公司16-18年EPS 为0.20、0.24和0.29,维持“买入-A”评级,维持六个月目标价11.3元。 风险提示:业绩持续下滑,可结算资源不能维持当前业绩。

短期业绩承压、结算面临瓶颈:1)15年业绩同比下滑,实现营收829.72百万元,同比下降56.15%;实现归属上市公司股东净利润78.55百万元,同比下降1.38%,公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题;2)毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足:公司毛利率水平51.5%,与上年基本持平,ROE 为5.2%略利于千年的5.6%,期末在手现金约16.4亿元。 深耕细作缓扩张、百万储备谋发展:1)公司立足北京,策略性地进行城市扩张,剥离内蒙业务,布局北京、银川、天津、大连四城市,资源禀赋较好;2)百万储备谋发展:作为中小地产公司,公司权益土储97.4万方,相对丰富,其中可售面积22.6万方、待开发土地48.9万方。 京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司:1)大股东为京能集团为北京市国资委独资企业,拥有四家上市公司,资产规模2200亿,年营收约600亿,年利润近60亿,集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动;2)京煤集团无偿划转至京能集团:2014年12月,北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团,北京市下属煤电企业双剑合璧,资源禀赋大增;2)曾因资产体量过大重组失败过:公司在15年7月为解决同业竞争事宜,公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作,待条件成熟时,再启动相关工作,目前距离上次重组已经过去10个月。 国企改革或受益、区域整合助发展:1)国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益:京能置业作为国资委旗下地产上市平台,资产整合可期;2)首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展:公司深耕细作大北京,在北京拥有北京四合上院项目,同时,随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备,原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储。 投资建议:公司地产业务立足北京深耕四城,权益储备97万方,京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180万方,未来急需解决,公司短期业绩承压但在手现金多达16.4亿元,资产安全边际高,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.24和0.29,对应当前股价PE 估值为41X、34X、27X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价12.0元。 风险提示:销售进度低于预期、整合预期落空

投资要点: 大股东实力雄厚,资源支持助推业务发展。公司前身贵州华联属地区性商贸旅游公司,1999年北京天创房地产成为第一大股东,并注入旗下天创世缘85%股份,公司转型为房地产开发企业,2005年北京天创房地产和北京阳光房地产所持公司股份被划拨至北京能源投资集团,京能集团成为第一大股东,持股45.26%。 除房地产开发外,京能集团主业包括电力能源、热力供电、节能环保、金融证券,至上年末,总资产1371亿,收入290亿,投资遍及国内多个省份,相比之下,地产业务发展滞后,目前涉足5个城市,资产规模50亿,年收入10-20亿。 大股东也有意加大地产业务发展,在资源支持上对公司业务发展有较大作用,主要体现在资金和人脉资源,公司成本控制和优质项目获取上有较大优势,近几年平均毛利率在50%以上,净利率在20%以上。 四合上院仍是主力,天津项目不宜乐观。公司在北京、天津、银川、大连、呼和浩特有5个项目,呼和浩特项目已基本清盘,短期内不再涉入,现有4个项目未结算面积180万平米,另外在连云港、焦作有两个参股项目,总建筑面积233万平米。 北京四合上院是近年主力项目,位于玄武区菜市口,属京内稀缺性楼盘,共5栋楼,总建筑面积20万方,住宅部分15万方,10年3月推出1号楼,10年12月推出2、3号楼,今年7月推出最后一批4、5号楼,共6万方,至11月底,认购约3万方,均价5.44万/平,剩余3万方预计能在14年售完,是未来两年公司主要盈利来源。 天津海与城位于东疆板块,是天津自贸区规划的区域,项目总建筑面积77万方,原计划13年年底前推出,因办证原因,推迟至14年,首批推盘量在10万方左右,区域内其他上市房企楼盘仅有万科东海岸。东疆板块地理位置上略显偏远,离市区56公里,区域内配套并不完善,万科东海岸自12年7月开售后,13年并未有新盘推出,因此对公司项目去化不能预期过高,单价将看齐万科,9000元左右。 银川京能川天下项目在售2期,共23万方,12年10月开盘,单价6500元,至11月底,累计去化60%,进度相对缓慢。大连琥珀湾项目正申请开工证,首批开工在10万方左右,估计14年会有部分房源推出。 明年可售资源丰富,给予“推荐”。公司13年签约认购额估计在20-25亿之间,14年有四合上院剩余3万方,海与城新推10万方,川天下2期继续推,3期有可能入市,琥珀湾有部分能推,可售量资源较13年更加丰富,预计全年销售在30亿左右。 发展策略上,公司未来的重点在东部,北京、天津、大连是主要布局城市,在体制和运营模式上不会有太大变动,仍将延续深耕细作的策略,而目前市场热议的国企资源整合,短期内不大会涉及。我们认为天津自贸区概念对于级市场影响还将延续,虽区域商业配套欠缺成熟度,将影响项目去化速度,天津海与城属于少有的政策规划范围内上市房企项目,且体量较大,占据公司总储量40%,受概念催化带动,后期股价仍存在上涨空间。 四合上院仍是近两年主要盈利来源,今年认购的3万方大部分能结算,剩余部分能在明年结清,净利率25%,总计可贡献每股收益1.7元。预计公司13-15年分别实现每股收益0.86元、1.25元、0.77元,三年动态PE 7X、5X、8X,给予“推荐”评级。

事项: 公司股价自我们12月3日首次覆盖以来,累计上涨7.55%,跑赢沪深300指数7.8个百分点,跑赢房地产指数4.53个百分点,超额收益较为明显。 评论: 自贸区试点和国企改革是新一轮改革开发的重头大戏 十八届三中全会中央提出自贸区试点和国企改革两大改革措施。国企改革将对提高我国国有企业经营效率,提高我国社会资源利用的整体效率有着重要的意义,我们认为有大概率的可能是借鉴“淡马锡”模式。自贸区的试点和推广对中国经济、金融领域有着深远的影响,我们认为除了上海自贸区试点之外,其他地区自贸区试点或将陆续推进。 天津自贸区有望获批,意义重大 2007年12月,天津东疆保税港区一期封关后,天津政府就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向,并提上议事日程。据媒体报道称,天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报。我们认为天津自贸区获批的概率极大,这对天津的城市发展有着重大的意义。 上海经验表明,自贸区和国企改革对相关个股刺激明显 从去年12月4算起至12月3日,上海自贸区和国企改革概念各股涨幅远跑赢指数,中华企业、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、市北高新等分别大幅跑赢沪深300指数62.65、71.31、76.69、17.29、46.32个百分点;而表现最为抢眼的是外高桥,累计涨幅高达454.6%,大幅跑赢沪深300指数440.2个百分点。 我们认为公司真正受益于天津自贸区,但股价反映得仍不够充分 公司旗下海与城项目,权益60%,总建筑面积约80万方,项目处于天津东疆港保税区中央,与其他天津自贸区概念股相比,公司才是天津自贸区的真正受益者。但与其他投资标的相比,公司股价目前反映并不充分,我们认为有较大的补涨可能。 未来三年业绩有望加速释放,上调评级为“推荐” 公司直接受益于天津自贸区设立,由于公司实际控制人是北京国资委,还将受益于未来可以期待的国企改革,包括有望受益于“京七条”提出的“企业利用自有用地建设自住型商品房”的利好(因为大股东北京能源投资集团就有大量工业用地)。公司基本面相对于其他同类概念股,更为扎实。预计2013-15年EPS分别为0.55/0.83/1.01元/股,其中2014及15年EPS预测值比首次覆盖时上调了32%和25%,原因是四合上院等优质项目结算进度应会好于我们首次覆盖时的预期,NAVPS为11.5元/股,股价折让近50%,上调评级为“推荐”。

自贸区试点和国企改革是新一轮改革开发的重头大戏 十八届三中全会中央提出自贸区试点和国企改革两大改革措施,国企改革将对提高我国国有企业经营效率,提高我国社会资源利用的整体效率有着重要的意义,我们认为有大概率的可能是借鉴“淡马锡”模式。自贸区的试点和推广对中国经济、金融领域有着深远的影响,我们认为除了上海自贸区试点之外,其他地区自贸区试点或将陆续推进。 天津自贸区有望获批,意义重大 2007年12月,天津东疆保税港区一期封关后,天津政府就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向,并提上议事日程。据媒体报道称,天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报。我们认为天津自贸区获批的概率极大,这对天津的城市发展有着重大的意义。 上海经验表明,自贸区和国企改革对相关个股刺激明显 从去年12月4算起至今,上海自贸区和国企改革概念各股涨幅远跑赢指数,中华企业、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、市北高新等分别大幅跑赢沪深300指数62.65、71.31、76.69、17.29、46.32个百分点;而表现最为抢眼的是外高桥,累计涨幅高达454.6%,大幅跑赢沪深300指数440.2个百分点。 公司真正受益于天津自贸区,但股价反映得仍不够充分 公司目前土地储备主要分布在北京、天津、大连、银川等地,公司权益储备建筑面积超过200万方。值得注意的是,公司旗下海与城项目,权益60%,总建筑面积约80万方,项目处于天津东疆港保税区中央,与其他天津自贸区概念股相比,公司才是天津自贸区的真正受益者。相比其他天津自贸区概念股,公司股价反映仍不够充分,预计后续有补涨的可能。 首次覆盖,给予谨慎推荐评级 公司直接受益于天津自贸区设立,由于公司实际控制人是北京国资委,还将受益于未来可以期待的国企改革,包括有望受益于“京七条”提出的“企业利用自有用地建设自住型商品房”的利好(因为大股东北京能源投资集团就有大量工业用地)。公司基本面相对于其他同类概念股,更为扎实。我们预计2013-15年EPS分别为0.55/0.63/0.81元/股,NAVPS为11.5元/股,股价折让近50%,首次覆盖,给予谨慎推荐评级。

天津自贸区有望二批获批,成近期市场热点 天津市早在2002年提出中日韩自贸区设想,2008年3月国务院批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》明确表示,东疆保税港区“条件成熟时,进行建立自由贸易港区的改革探索”。在今年上半年天津自贸区方案已早于上海自贸区上报中央相关部门,上海自贸区获批后大家对天津自贸区的呼声更高。自贸区的建立有利于吸引外资,拉动投资,刺激经济快速发展,从而吸引高素质人才,也将带来更多房地产需求。从上海自贸区获批情况看,虽然自贸区建设尚未见效,但周边住宅市场因预期价格上涨需求量大幅增加。预计天津自贸区也将对住宅市场起到相同的效果,而天津自贸区的选址大概率在现有保税区东疆岛上。 公司项目“京能海与城”位于保税区东疆岛内,直接受益自贸区 公司在天津的项目京能海与城即位于现在的保税区东疆岛内。该项目建筑面积79万平,公司股权比例49%,权益建面38.71万平占公司2012年底土地储备的22%。项目规划西侧为高层住宅,东侧、南侧分布联排和洋房产品,有商业、幼儿园、学校、居委会等配套。首期产品将于2013年年底推盘,主推89-127平两居、三居高层,售价暂未确定,旁边万科东海岸2012年9开盘时均价10000元/平。该项目由于位于东疆岛内,将直接受益于天津自贸区,未来升值空间较大。 北京四合上院已联机备案1/2 北京项目四合上院是今年销售的重头戏,今年7月3日获得预售证,当前北京市住建委网站显示已联机备案177套,占总套数349套的1/2。与8月26日相比联机备案数量增加67套。剩余房源多为已预订和资格核验状态,但有个别房源或因资格核验未通过或退订等原因变为可售状态,占比不大。该项目将于今年12月底交房,若交房顺利,今年业绩将有不俗表现。2012年公司EPS为0.37元,而今年如果四合上院结算30%,则EPS为0.51元,已有较大幅度增长,而若结算50%或75%,则EPS将达到0.80元和1.15元。 盈利预测与投资建议 公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。按照当前联机备案套数估计,四合上院今年结算50%,则未来三年EPS分别为0.80元,0.91元和0.69元。若今年结算比例达到75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价34%。给予“强烈推荐”评级。 风险提示: 四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期等。

一、事件概述 公司中报显示,上半年公司实现营业收入2.92亿元,同比下降23.25%,归属于上市公司股东的净利润4386万元,同比下降17.76%。基本每股收益0.10元,加权平均净资产收益率3.51%。 二、分析与判断 上半年结算项目同比减少,导致业绩下滑,不影响对全年业绩增长的判断 公司上半年营业收入和净利润均有不同程度下滑,主要因上半年可结算项目减少所致。上半年北京四合上院项目开始销售,预售证显示可售资源约33亿元,目前已无可售房源,该项目计划今年年底交房,若交房顺利,则今年可结算大部分收入。从中报现金流量表中看到,销售商品、提供劳务收到的现金仅3.09亿元,可见截止6月底该项目尚未得到销售款,但不影响我们对该项目今年交房的判断,全年业绩将大幅增长。 货币资金1.3亿元,接近历史最低点,四合上院的销售将改变现状 公司中报显示货币资金仅1.3亿元,接近历史最低水平(最低为2004年年报1亿元)。上半年四合上院已开盘销售,截止6月底该项目销售已接近尾声,但销售回款尚未完全确认(上半年销售商品提供劳务收到现金3.09亿元,而四合上院可售资源约33亿元),主要因限购开始后房屋签约备案需待资格核验成功之后。当前北京市住建委网站显示该项目成功联机备案套数约占总套数1/3左右,预计联机备案之后销售回款即可陆续到账。 天津东疆港项目计划四季度推盘,自贸区概念或推升其价值 公司在天津东疆岛上项目天津海与城于2010年收购而来。该项目位于东疆一岛之上,及当期拟规划天津自贸区的区域内部。规划建筑面积79万平,占公司2012年底未结建面的44%,占比较大。若天津自贸区获批,则该项目因其优越的地理位置而由较大升值空间。 此外,大股东京能集团2010年与珠海横琴岛管委会签订包括商地开发在内的战略合作框架协议,公司接力大股东实现扩张空间广阔。 三、盈利预测与投资建议 公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响。假设交房顺利,四合上院今年结算75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价34%。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期;等。

天津东疆港项目或因天津自贸区规划而提升价值 据悉天津自贸区规划已上报国务院等待批复,而天津自贸区位于东疆一岛上的东疆保税港区。公司在2010年通过股权收购获得天津东疆港南端一项目,规划建筑面积79万平,占2012年底公司总土地储备44%。该项目定名京能海与城,规划集高层,联排,洋房,商业,教育为一体的综合项目。计划今年四季度首次推盘销售。若天津自贸区成功获批,则该区域的区域价值将大幅提升,公司项目已锁定成本,未来利润空间有望增大。 大股东京能集团与横琴新区管委会签订战略合作框架协议,公司有望获益 2010年底公司大股东京能集团与广东省珠海市横琴新区管委会签订战略合作框架协议,合作内容包括:京能集团将充分发挥其在商业地产、能源等方面优势,参与横琴新区商业地产的建设和运营,开发建设城市商业综合体,参与能源基础服务设施建设,并为横琴新区组建商业银行、碳减排交易所提供支持和帮助,横琴管委会为京能集团项目尽快落户实施提供便利,给予政策支持。2009年国务院批准实施《横琴总体发展规划》,将横琴新区纳入珠海经济特区范围,横琴新区是连接粤港澳的重要窗口,有望成为未来自贸区的候选。公司借助大股东实力,扩张空间广阔。 北京四合上院项目已无可售房源,若今年结算75%,则公司EPS约1.15元 今年主要在售项目北京四合上院可售面积6.04万平,均价5.5万元/平,据此计算该项目今年可实现销售额33亿元。根据北京市住建委网站显示,该项目已无可售房源,联机备案套数占总套数约1/3,其余与资格核验中和已预订状态。该项目将贡献公司今年主要净利润,假设今年结算75%,则公司EPS为1.15元,若结算50%,则EPS为0.80元。 公司合理估值为6.52元,给予“强烈推荐”评级 假设北京四合上院项目今年结算75%,则公司未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE5倍。NAV估值8.15元,若给予20%折价,则合理估值为6.52元。安全边际高,维持“强烈推荐”评级。 风险提示 销售情况低于预期;结算周期延长;调控政策再次升级等。

一、事件概述 截止2013年8月26日,北京市住建委网站显示,公司北京准现房四合上院项目销售接近尾声。该项目预售证合计349套,其中已联机备案110套,已预订132套,资格核验中107套。 二、分析与判断 今年业绩的重头戏看四合上院 北京四合上院项目今年7月3日获得预售证,属于准现房销售,预计今年12月交房。该项目批准销售套数349套,均价55065元/平,可售资源33.36亿元,成为今年销售和结算的重头戏。今年业绩的释放空间取决于该项目的销售和结算情况。 四合上院联机备案套数接近1/3,全年销售额有望超36亿元 据北京市住建委网站显示,该项目已无可售房源。联机备案套数110套,接近1/3,另有已预订132套和资格核验中107套。若进展顺利,今年或可基本完成备案,则该项目销售额将达33亿元。再加上银川天下川和天津海与城项目,全年销售额有望超过36亿元。为后续项目开发提供有力的资金支持。 四合上院结算情况影响业绩释放速度,但今年业绩大幅提升几乎已成定局 我们对四合上院按结算比例对公司今年业绩进行敏感性测算。假设该项目今年结算75%,则公司全年EPS1.15元;若结算50%,EPS为0.80元,若只结算30%,则可贡献EPS0.51元。而2012年全年公司EPS为0.37元,即使结算30%,则全年业绩增长约38%。今年业绩高增长已成定局。 三、盈利预测与投资建议 公司近两年业绩主要受四合上院项目结算影响,观察公司历史业绩发现,公司业绩波动较大,并无明显的平滑业绩的意图。假设交房顺利,四合上院今年结算75%,则未来三年EPS分别为1.15元,0.57元和0.69元,对应2013年PE4倍。NAV估值8.15元,当前股价折价41%。给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 四合上院今年结算低于预期;其他地区项目销售低于预期;地产调控超预期等。

预计公司2013-2015年的EPS分别为0.53元、0.72元、0.45元。我们认为,从短期看,北京四合上院项目结算对公司业绩的提升因素已在一定程度上为市场所消化,公司长期看点在于其战略重心从西部地区向天津、大连等东部热点城市的转移,从目前来看,这一努力已经初见成效,公司长期发展潜力正在改善,有利于公司估值水平的提升,尽管我们给予公司2015年相对保守的业绩预期,依然给予公司“增持”的投资评级。

报告摘要: 大股东背景雄厚,给予公司多方位支持 公司大股东为京能集团,实际控制人为北京市国资委。大股东拥有电力、地产、金融和科技四个业务板块,并将电力和地产定位为自己的双主业,可见对地产业务的重视程度。目前大股东业务以遍布全国大部分省份,电力装机容量在我国电力行业中处于第一梯队,实力雄厚。多年来大股东一直为公司提供多方位的资金和资源支持。 土地储备质优价廉,绝对估值折价显著 考虑非并表业务,截止2012年底公司权益未结算建筑面积约179.7万平。与公司土地同等规模的上市公司中以公司市值最低,仅22亿元。亿城股份项目储备远低于公司,市值接近40亿元。深振业土地储备稍高于公司为237万平,而市值是公司的2.5倍。公司NAV估值8.15元,当前股价折价38%。与地产板块其他可比公司相比折价率较高。 全年销售额有望超过36亿,为增加土地储备提供资金支持 今年主要在售项目北京四合上院可售面积6.04万平,均价5.5万元/平,据此计算该项目今年可实现销售额33亿元,此外,预计银川天下川与天津海与城至少贡献3亿元销售额,则今年全年公司销售额有望超过36亿,较上年有大幅提升。这为公司未来增加土地储备提供了有力的资金支持。 公司合理估值为6.52元,给予“强烈推荐”评级 观察公司历史数据发现,公司几乎没有刻意平滑业绩的意图。因此预计北京四合上院在年底交房完毕后,公司将马上结算,若交房顺利,今年业绩将有较大的增长。假设四合上院今年结算30%,则今明两年EPS分别为0.51元和1.20元;而假设结算75%,则今名两年EPS分别为1.15元和0.57元。 NAV估值8.15元,若给予20%折价,则合理估值为6.52元。给予“强烈推荐”评级。 风险提示 销售情况低于预期;结算周期延长;调控政策再次升级等。

事件: 近日,我们调研了京能置业公司和部分项目情况,与公司相关人员进行了交流。 要点: 资源型特点显著:北京能源投资(集团)有限公司作为公司的控股股东,持有公司45.26%的股权,同时也是北京市国资委旗下全资控股公司。公司的资源型体现为两点,其一是股东资源,其二是稀缺项目资源。长期以来,公司通过与控股股东签署的金融服务框架协议,极大程度地保障了融资和现金流管理的问题,公司的财务费率控制水平优异;其次,公司作为国资委旗下公司,在获取稀缺项目资源方面优势明显,比如四合上院、天创科技大厦等项目。 土地储备渐优化:公司一贯强调要保持稳健或略有增长的ROE水平(2011年达到了19%的高位),因而在项目拓展方面相对比较谨慎。2012年3月公司在大连旅顺拿地400亩,通过股权合作方式开始拓展连云港的商业项目、焦作云台山的旅游地产项目,公司的权益土地资源开始大幅度增长。 业绩或大幅度释放:位于北京西城区菜市口东北角的四合上院是贡献销售和业绩的主力楼盘,目前还未售的是第三期(4号楼、5号楼)的住宅部分和1号楼、2号楼和4号楼的部分配套商业。 该项目正在进行室外配套工程的施工,我们估计住宅部分(4、5号楼合计6.13万方)会在三季度进行现房销售,考虑周边房价和项目稀缺因素,保守预计该项目结算价格52000,净利率25%,仅此项目的住宅部分就会为公司贡献业绩1.1元。 给予强烈推荐评级:公司的结转收入和异地销售从2010年开始大幅度增长,受制于结算项目的布局,尽管业绩有所波动,但是保障程度并不低,我们看好公司今年的业绩,此外在异地以股权合作方式参与的旅游和商业项目也值得期待。预计公司2013-2015年的净利润分别为6.54亿元、4.98亿元、4.85亿元,对应的EPS分别为1.44元、1.10元和1.07元,按照8倍PE估值,公司目前的股价显著低估,首次给予强烈推荐评级。 风险提示:销售进度低于预期。

2011年上半年,公司实现营业收入6.74亿元,同比增长1649.35%;营业利润1.27亿元,同比增长5311.99%;归属母公司所有者净利润5579.33万元,同比增长7871.29%;基本每股收益0.12元,每股净资产2.16元。 净利润大幅增长的主要原因:一、报告期内公司符合收入确认条件的已销售房地产开发项目与去年同期相比增多,上年基数较低;二、期间费用率大幅下降80.7个百分点至3.6%; 项目陆续结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4个: 银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。1)、四合上院结算带来业绩释放。 四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益。2010年结算的主要是其1号楼,2、3号楼在2011年结算。2)、其他项目情况。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47万平米),确认收入1.53亿元。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,已经开始在报告期内参与结算。天津港东疆港区项目: 2010年9月公司以2450万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权(并表),从而参与天津港东疆港区港地产项目开发,该项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米,地上建筑面积约77.46万平米。3)、预收款项高度锁定未来业绩。报告期末,公司的预收款项余额为18.48亿元,较期初增长7%。 短期无偿债压力,长期财务结构稳健。报告期末,公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计为4.01亿元,货币资金为7.09亿元,短期无偿债压力;剔除预收款项的资产负债率为36.36%,较期初的40.72%下降4.36个百分点,长期财务结构稳健。 盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年每股收益分别为0.64元和0.71元,按最近的收盘价5.58元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和8倍,估值水平较低,维持“增持”投资评级。 风险提示。公司目前规模较小,项目储备较少,业绩可持续性尚不明朗;项目结算进度不达预期的风险。

2010年公司实现营业收入10.64亿元,同比增长459.32%;营业利润3.04亿元,同比增长1015.46%;归属母公司净利润1.25亿元,同比增长687.05%;实现摊薄每股收益0.28元。分配预案为每10股派发现金红利0.5元(含税)。 2011年1-3月公司实现营业收入2.21亿元,同比增长751倍;营业利润6745.05万元,上年同期为-1386.66万元;归属于母公司净利润2747.39万元;上年同期为-1205.74万元;摊薄每股收益0.06元。 项目陆续结算,业绩有望释放。公司目前拥有主要项目4个:银川京能天下川、呼和浩特京能花园、北京四合上院以及天津港东疆港区房地产项目。1)、四合上院结算带来业绩释放。 根据收入的地区分布推测,2010年基本都来自四合上院项目的结算,该项目毛利率可达52.82%。四合上院项目地上建筑面积约15万平米,公司拥有其62%的权益。根据北京市房管网上的数据,截至目前该项目共取得两个预售证,预售面积合计为8.94万平米。2010年结算的主要是其1号楼,而2、3号楼预计也将在2011年结算;同时注意到2、3号楼的平均售价较1号楼有所提高,从而有望进一步提高该项目的毛利率。2)、其他项目情况。京能天下川项目总可售建筑面积约70万平米,公司拥有该项目70%的权益,2009年公司已通过出售在建工程(建筑面积7.47万平米),确认收入1.53亿元。京能花园项目建筑面积14.6万平米,公司拥有100%的权益,预计将于2011年开始结算。天津港东疆港区项目为报告期内公司新增项目,2010年9月公司以2450万元的价格收购天津海航东海岸发展有限公司49%股权(并表),从而参与天津港东疆港区港地产项目开发,该项目位于天津港东疆港区南部,占地面积39.48万平米,地上建筑面积约77.46万平米。3)、预收款项大幅增加。2010年底预收款项17.27亿元,同比增长近10倍,其中京能天下川项目7.15亿元;四合上院2、3号楼7.72亿元,京能花园2.38亿元。 2011年一季度末,预收款项进一步增加至19.05亿元。 盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.69元和0.88元,按最近的收盘价6.34元计算,对应的动态市盈率分别为9倍和7倍,估值相对较低,维持“增持”投资评级。需要注意的是公司目前规模较小,业绩较大程度上依靠四合上院项目,业绩可持续性尚不明朗。