事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入214.49亿元,同比增加3.75%;归属于上市公司股东的净利润24.30亿元,同比增加1.07%;实现基本每股收益0.65元。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利2.60元(含税,按照3月26日收盘价计算的税前股息率为6.57%)。 2019年,受住宅销售和物业管理收入增加的推动,公司营收增加3.75%,归母净利润增加1.07%。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司合并报表范围内主营业务收入,合计214.49亿元。其中,房地产营业收入207.27亿元,同比增幅3.76%;其他营业收入为7.22亿元,同比增幅3.35%。(2)2019年,公司实现住宅销售收入136.17亿元;商业地产销售收入63.77亿元;房地产租赁收入7.33亿元;酒店服务业务收入2.63亿元;物业管理收入4.33亿元;其他业务收入2570.62万元。(3)2019年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。 根据公司2019年年报披露:2019年,公司年内新增开工面积255万平方米,当年施工面积达到970万平方米,竣工面积达到97万平方米,公司持有的经营性物业面积达到166万平方米;房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.33亿元。截止2019年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1892万平方米。 根据公司2019年年报披露:根据公司目前开发的项目,2020年,公司计划实现合约销售270亿元,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。公司未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,“优于大市”评级。公司是集综合商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年底,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1892万平方米。我们预计公司2020-2021年EPS将是0.79元和0.96元,对应RNAV是18.67元。考虑到公司的商业地产龙头地位,以及优质资产和分红比例较高,我们给予公司2020年5.5—6.5倍动态PE,对应的合理价值区间为4.35-5.14元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及经济下行影响商办物业租赁风险。

公司披露2019年报,收入和利润稳健增长,由于项目结算毛利率下滑较快导致利润低于预期。公司2019全年实现营业收入214.5亿元,同比增长3.7%;实现净利润38.4亿元,同比下降18.7%;归属于上市公司股东的净利润24.3亿元,同比增长1.1%。 销售略有下滑,新开工及施工面积增长较快预示2020年货值充足。2019全年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%,完成年度目标的81%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。年内公司房地产新增开工面积约255万平方米,同比增加69%;施工面积约970万平,同比增加29%;竣工面积约97万平方米,同比减少8%。2020年,公司计划实现合约销售270亿元,约10%的销售增速。 拿地强度高,披露未来三年经营计划。2019全年公司招拍挂拿地总金额117亿元,权益金额55亿元,兼并购拿地支付金额23亿元。公司10月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4亿元,楼面价5828元,地售比预计不超过30%,保持高总价、低楼面价、综合性开发的拿地传统。此外,公司2019Q4以3.8亿元获得福州永泰青云小镇项目25.5%股权及广西玉林公园和玉林悦湖项目15.3%股权,项目合计建面约125万平方米,进一步拓展海西及华南市场。公司2019全年拿地金额/销售金额达63%,拿地力度较高。公司披露了未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。 土储布局优越。公司2019年销售额244亿元,同比减少10%。截至2019年末,公司拥有土地储备约1892万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。按建面算,其中一二三线占比9%/50%/41%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为14%/27%/7%/52%。2019年公司房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.3亿元,综合出租率约92%,毛利率达80%以上,是稳定的现金流来源。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为58.5%,较2018年提高2个百分点,杠杆率稳健。根据公司目前在手项目,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。 维持买入评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1890万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,经营稳健分红慷慨,预计2020年股息率6%以上。下调2020-21年预测,新增2022年预测。预计2020-22年归属于母公司的净利润27.1/32.1/37.1亿元(原预计2020-21年归属于母公司的净利润33.5/40.0亿元),同比增速为11.7%/18.2%/15.5%。 对应EPS分别为0.72/0.86/0.99元。当前价格对应的PE为5.5X、4.6X、4.0X。 风险提示:销售去化超预期、租金大幅下滑。

公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1-3 实现营业收入150.7 亿元,同比增长4.8%;实现净利润25.4 亿元,同比增长1.2%;归属于上市公司股东的净利润15.5 亿元,同比增长4.4%。 销售略有下滑,四季度货值充足。2019 年1-9 月,公司实现签约额162 亿元,同比减少19.4%,完成年度目标的54.4%;实现销售签约面积约77 万平方米,同比减少26.7%。 1-9 月公司房地产开工面积约151 万平方米,同比增加68%;竣工面积约44 万平方米,同比增加16%。由于预售证发放受限等原因,公司推货主要集中在四季度,全年300 亿销售目标不变。 拿地强度高,保障持续经营能力。2019Q3 公司累计招拍挂拿地金额92.6 亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南、珠海等二线城市约百万平土储建面,拿地金额/销售金额达76%,拿地力度较高。预计全年拿地金额有望破百亿。且公司拿地以总价高、楼面价低、综合性开发著称,10 月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4 亿元,楼面价5828 元,地售比预计不超过30%。 土储布局优越。公司2018 年销售额271 亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019 年的业绩提供安全保障。截至2019Q3,公司拥有土地储备逾1500 万平,静态测算预计可供销售5 年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比12%/46%/42%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为23%/8%/27%/42%。1-9 月公司房地产出租面积约153 万平方米,取得租金收入约5.4 亿元,综合出租率约为91%,净利率可达70%以上,是稳定的现金流来源。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为56.5%,较2019H1 微降1.8 个百分点,杠杆率稳健。公司2019H1 毛利率30.7%,环比下降0.66 个百分点,依然处于行业较高水平。截至9 月底,公司在手货币资金70.5 亿,足够覆盖61.6 亿元的短期有息负债。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1500 万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE 改善的起点之年,2019 预计股息率5%以上。预计2019-21 年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0 亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS 分别为0.74/0.89/1.07 元。当前价格对应的PE 为5.8X、4.8X、4.0X。

公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019H1实现营业收入128.2亿元,同比增长5.5%;实现净利润23.6亿元,同比下降5.4%;归属于上市公司股东的净利润15.9亿元,同比增长9.8%。公司实现物业销售收121.07亿元;实现非物业销售收入7.14亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到5.57%。 销售略有下滑,下半年提速可期。由于预售证获取较严格等原因,公司销售有所下滑。2019年1-6月,公司实现签约额122亿元,同比减少24%,完成年度目标的41%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。房地产开工面积约87万平方米,同比增加14%;竣工面积约38万平方米,同比增加53%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预计主要项目(深圳龙岗项目等)会在下半年取证,考虑到公司今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期。2019H1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南等二线城市约百万平土储建面,权益拿地金额/销售金额达60%,拿地强度持续超出行业平均。预计全年拿地金额有望破百亿。 土储布局优越,租金+物管收入稳步提升。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,公司拥有土地储备总计1391万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比13%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,租金与物管费合计约5.7亿元,同比增长约12%。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司资产负债率60.6%,环比微增1.2个百分点,剔除预收款的资产负债率为58.4%,较2019Q1微增3.0个百分点,杠杆率稳健提升。公司2019H1毛利率30.7%,环比下降0.66个百分点,依然处于行业较高水平。在手货币资金126.1亿,是短期债务的3.4,现金流充沛。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1300万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE改善的起点之年,NAV折价70%。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为5.4X、4.5X、3.7X。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入128.21亿元,同比增加5.54%;归属于上市公司股东的净利润15.86亿元,同比增加9.80%;实现基本每股收益0.42元。 2019年上半年,受物业管理和住宅销售收入增加的推动,公司营收增加5.54%,归母净利润增加9.80%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内主营业务收入(现金流入),合计128.21亿元。其中,房地产营业收入124.62亿元,同比增幅5.57%;其他营业收入为3.59亿元,同比增幅4.68%。(2)2019年上半年,公司实现住宅销售收入94.48亿元;商业地产销售收入26.60亿元;房地产租赁收入3.55亿元;酒店服务业务收入1.25亿元;物业管理收入2.23亿元;其他业务收入1139.55万元。(3)2019年上半年,公司实现签约额122亿元,同比减少24%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,房地产开工面积约87万平方米;竣工面积约38万平方米;房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,综合出租率约88%。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。我们预计公司2019-2020年EPS将是0.76元和0.90元,对应RNAV是18.74元。参考同行业相关上市公司近期估值水平,我们给予公司2019年6-7倍动态PE,对应的合理价值区间为4.56-5.32元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及经济下行影响商办物业租赁风险。

公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入31.9亿元,同比增长19.2%;归母净利润2.6亿元,同比增5.2%,扣非归母净利润2.5亿元,同比增长4.9%。同比增加主要系苏州金鸡湖6号地块项目销售结转增长,由于公司一季度可结转资源较少,对全年业绩不具有太大的前瞻意义。 可售货值充足,下半年销售提速可期。2019年1-3月,公司实现合同签约销售额52亿元,比2018年同期增长4%;实现合同签约销售面积23万平方米,比2018年同期增长5%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的17%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预售证获取条件严格,预计主要货量(深圳龙岗项目等)会在未来三个季度推出,考虑到公司整体未售货值约1400亿(未签约口径),今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期,并且大概率超预期完成销售目标。2019Q1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以3.8亿元的价格获取泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权,拿地金额/销售金额达76.9%,拿地强度较高,体现了公司强烈的扩张意愿。 销售稳健增长为业绩提供安全保障,土储布局丰富区位优越。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,截至2018年末,公司拥有土地储备总计1300万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比14%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。按货值计算一二三线占比分别为63%/27%/10%,长三角珠三角合计占比82%。 盈利能力处于行业最高位之列,杠杆率依然较低。公司资产负债率59.4%,剔除预收款的资产负债率为55.3%,较2018年末微增1.4个百分点,杠杆率依然处于行业最低水平。公司2019Q1毛利率31.3%,同比下降12.6个百分点,依然处于行业较高水平,因单个项目在一季度结算资源中占比过高因此毛利率有较大波动,预期后续会回归正常水平。经营效率继续提升。公司销售期间费用率较2018年下降2pct至11.7%,主因销售费用控制良好带来的销售费用率下行(2019Q1为3.85%,下降了1.8个百分点),管理费用率及财务费用率基本持平。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有1500亿的优质住宅+商业土地储备,一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,今年是ROE提升的起点之年。公司2018年分红率大幅提升至40%,并有望长期维持,目前价格对应的股息率达5.2%,对长期投资者颇具吸引力。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为6.8X、5.6X、4.7X。

世茂集团以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群,旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来,世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构,战略布局全球近100个城市,拥有不同阶段的300余个地产项目,形成了多元并举的"可持续发展生态圈",世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。 公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前,公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际,间接控股股东是世茂房地产(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。 布局一二线核心城市,打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年,公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等,其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60 %。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底,公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%,净负债率为117.8%。截止2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底,公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅,占比分别为45%、46%、9%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台,区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元,对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2018年6-7倍PE,对应的合理价值区间为4.02-4.69元,首次覆盖,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。

2018年上半年公司实现营业收入121.48亿元,同比增长20.35%;归属于母公司的净利润14.42亿元,同比增长3.26%。 营收、销售双增长。公司上半年营收实现较快增长主要系厦门集美项目、南京雨花项目、深圳前海项目强势销售,尤其是商业地产销售的结算收入达35.34亿,同比大幅增加246.68%。公司在营收增长、结算毛利率回升以及销售管理费用率减少的情况下,归母净利润保持平稳,主要原因在于:1、去年同期公允价值变动净收益为4亿,比今年上半年高出1亿元;2、上半年少数股东损益占比仍高位达42.07%,比去年同期提高了0.64个百分点。报告期内,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60%,已完成全年240亿销售目标的67%。 补货意愿减弱,财务结构稳健。2018年上半年在政策收紧,行业去杠杆的背景下,公司拿地有所放缓,根据wind统计,公司上半年仅在1季度拿地66万平,拿地金额33.49亿,在二季度销售加速的情况下,并无新增拿地。目前,公司的土地储备达到1,231万平方米,为公司后续发展提供有力支持和保障。公司于2018年上半年完成15亿中票的和10亿短融的发行,发行利率虽然相较2017年的综合资金成本5.37%有所上浮,但仍控制在合理区间。公司在报告期内负债结构有所优化,净负债率下降至13.2%,充裕的资金储备和健康的财务结构为公司未来加杠杆提供了丰富的空间。 以商业地产为主、多元业务为辅。公司是世茂集团的商业地产平台,也是A股最纯正的商业地产标的之一。截止2018年上半年,公司持有的经营性物业面积达到131万平方米,租金收入贡献3.45亿元,同比增长18.51%。与此同时,公司也在积极解决与世茂房地产的同业竞争问题,将“辰花路二号地块”深坑酒店项出售予世茂房地产,履行之前的协议。 盈利预测与投资评级:我们预计公司18-19年EPS分别为0.65、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。

公司收入和利润正增长,符合预期。公司上半年实现营业收入121.5亿元,同比增加20.4%;实现归母净利润14.4亿元,同比增长3.3%;扣除非经常损益的净利润达到12.3亿元,同比增长15.5%。非经常性损益主要是投资性房地产公允价值变动产生的,今年上半年增长2.9亿,同比减少1.1亿,影响了归母净利润增速,扣除非经常损益的净利润增速与去年同期相比由负转正,公司过去两年的高质量销售开始逐步体现。 上半年销售高速增长,全年销售目标已完成三分之二。2018年上半年通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60%;实现合同签约面积87万平方米,同比增长63%;签约单价为1.83万元/平方米,同比基本持平。截至6月末,公司已实现全年销售目标的67%,公司完成全年销售目标的计划确定性较强。上半年公司预收款21亿,同比降幅约45%,预计随着下半年销售增长,预收款会有所回升。 项目品牌持续升级,商业地产焕发新春。截至6月底,济南世茂广场完成了近40家品牌的调整,实现全场销售额同比24%的增幅;昆山世茂广场近2500㎡的调改区域整体亮相,调改区域的销售额同比增长逾120%;厦门世茂Emall调整定位,结合精准的招商调改和业态升级,实现销售额同比60%以上的增幅;北京世茂大厦基本满租的同时持续优化租户组合,租金水平实现两位数增幅;苏州项目不断挖掘业绩增长空间,通过汰换租户提升租金水平,收入业绩同比增幅达30%以上。商业地产潜力持续升级。 扩张步伐加快,后劲充足。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元,其中深圳项目建面占比80%。2018H1公司在深圳和泉州共计拿地面积65万平,拿地金额33亿,对应楼面均价5044元/平米,楼面均价/销售均价为27%。截止17年末,公司持有土地储备建面1231万方,足够公司经营开发五年,90%以上都位于一二线,土储区位优越。上半年新增开工面积77万平方米,同比减少26%,竣工面积达到25万平方米,同比增长约19%。 现金流充沛,杠杆率持续处于行业低位。公司2018H1在手货币资金116.1亿元,没有短期借款,是一年内到期非流动负债的2.6倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率53.0%,剔除预收账款的资产负债率50.8%,较2018Q1下降6.8个百分点,杠杆率下降明显,我们测算的净负债率28.8%,远低于行业整体水平。公司上半年费用率5.7%,较一季度减少1.6个百分点,整体费用率控制较好。销售费用率、管理费用率分别下降1、0.7个百分点,财务费用率微增0.1个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,维持盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元,对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。当前价格对应的PE为6.2X、5.5X、4.7X。

2018年第一季度公司实现营业收入26.72亿元,较上年同期增2.03%,归母净利润达2.49亿元,较上年同期增1.07%。 营收、净利小幅增长。公司结算毛利率和净利润率分别为43.88%和16.31%,相较2017年分别下滑约1个百分点和3个百分点,未来随着结算项目结构的调整,公司毛利率和净利润率或将反弹。报告期内由于加大销售力度,公司销售管理费用率小幅提升0.8个百分点至6.5%,整体仍控制在合理区间。2018年一季度公司少数股东损益比例仍维持在42.8%的高位,未来随着公司合作权益趋于稳定,公司业绩有望迎来改善。在销售方面,公司第一季度实现合同签约额50亿元,同比增加46%,已完成全年240亿销售目标的21%,为完成全年销售目标打下坚实基础。 积极拿地显发展决心,多元融资渠道畅通。根据wind土地统计,报告期内,公司出手拿下17个项目,合计新增建筑面积约246万方,拿地金额高达155亿元,拿地金额占销售金额比重达到310%,一改之前“降负债”、“零拿地”的保守策略。 公司在资本市场持续发力,报告期内完成10亿短融发行,发行利率5.48%,仅比目前公司综合融资成本上升11个bp,截止2017年底,公司净负债率上升至25.7%,仍处于较低区间。 以商业地产为主、未来有望乘资产证券化发展东风。公司是世茂集团的商业地产平台,也是A股最纯正的商业地产标的之一。近日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出优先支持权益类产品,积极推动具债权性质的产品,试点发行REITs。公司坐拥丰富的商业资产,未来这部分资产在CMBS或者Reits都具备参与的潜在机遇,实现公司的轻资产运作,充分提高公司资产使用和运营效率。 盈利预测与投资评级:我们预计公司18-19年EPS分别为0.65、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。

公司收入和利润正增长,符合预期。公司一季度实现营业收入26.7亿元,同比增加2.0%;实现净利润4.4亿元,同比增长9.5%;归属于母公司的净利润达到2.5亿元,同比增长1.1%。参考历史,公司一季度结算通常较少,基本不到全年结算的20%。净利增速较低是由于少数股东损益占净利润的比例处于高位(42.8%)导致的。 一季度销售高速增长,业绩储备增厚。2018年一季度通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额50亿元,同比增长46%;实现合同签约面积22万平方米,同比增长53%;签约单价为1.28万元/平方米,同比减少7%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的21%。销售金额实现较快增长。公司预收款增长19%至54亿,业绩储备有所增长。 优质土储扩充加快,后续发展潜力较强。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元。2018Q1拿地面积66万平,拿地金额34亿,拿地面积是销售面积的3倍。截止17年末,公司在建/待建土地储备建面超过1000万方,将为后续发展提供有力的支撑与保障。2017年至今的新增土储中,深圳占65%,区位优势强。 现金流稳健,杠杆率较低,费用率有所提升。公司2018Q1在手货币资金110.2亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的2.8倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率63.3%,剔除预收账款的真实资产负债率61.1%,较2017年略有上升0.7个百分点,我们测算的净负债率27.8%,远低于行业整体水平。公司一季度费用率13.7%,较2017年同期增加3.0个百分点,主要由于商业运营支出增加以及物业销售费用增加导致销售费用率上行以及融资结构调整导致的财务费用率增长,预计未来将有所回落。 维持增持评级,下调盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,下调盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元(新增2020年预测),对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。(原预计2018-2019年归属于母公司的净利润25.3亿元/28.8亿元,对应EPS为:0.68/0.77元)。当前价格对应的PE为7.3X、6.5X、5.6X。

公司发布2017年年报,2017年实现营业收入186.67亿元,同比增加36.2%,归母净利润达22.25亿元,经调整后同比增加5.17%。 营收增长,毛利率大幅回升。公司营收增长较快且毛利率大幅提升,其中房地产业务毛利率达44.01%,相较2016年大幅提高9.6个百分点。在营收增长、结算毛利率回升的情况下,公司归母净利润保持平稳,主要系去年高基数所致,同时结算项目中合作比例较高,因此少数股东损益有所增加。销售方面,公司实现合同签约额216亿元,同比增加44.7%,超额完成公司制定的2017年170亿的销售目标。预计2018年公司总货值约380亿,保障销售规模的稳定增长。公司2018年计划实现合约销售240亿元,合约销售面积达到108万平方米。 积极拿地显发展决心,多元融资渠道畅通。扩张方面,公司2017年补货意愿强烈。根据wind统计,2017年公司出手拿下26个项目,合计新增建筑面积约450万方,拿地金额高达600亿元,拿地/销售达到约300%,其中最为显著地是公司加大了粤港澳大湾区布局,239亿元拿下深圳龙岗区大运新城核心商务区项目。为了配合公司积极扩张的战略,公司在资本市场持续发力。报告期内完成13亿元中期票据和40亿公司债。截止2017年底,公司净负债率上升至23%,综合资金成本5.37%,仍处于较低区间。 以商业地产为主、多元业务为辅。公司是世贸集团的商业地产平台,也是A股最纯正的商业地产标的之一。截止2017年底,公司持有的经营性物业面积已达125万平,2017下半年北京世茂大厦全新亮相,济南世茂广场也完成30%品牌调整及业态升级。此外,公司参股汇邦人寿,认购产业基金,有助于进一步完善公司的产业布局、拓展多元产业发展路。 盈利预测与投资评级:我们预计公司18-19年EPS分别为0.65、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。

公司公告全年销售业绩,2017年1-12月,公司实现合同签约额216亿元,同比增长45%;实现合同签约面积110万平方米,同比增长28%;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。截至12月末,公司已超额实现全年销售目标,目标完成率为127%,超出市场预期。公司销售大增主要系厦门及南京项目销售较好。考虑到公司新增项目多为权益项目,未来少数股东损益占比可能会持续维持在一个较高的水平。(因同一控制下企业合并前海、厦门集美和南京雨花等项目,公司的经营数据同期数有所追溯调整。)扩张意愿强烈,深圳239亿元拿下稀缺地块。12月6日,世茂股份发布公告称,公司下属福建世茂新里程投资发展有限公司(权益比例51%)参加了深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局国有建设用地使用权公开出让活动,并以人民币239.43亿元,竞得深港综合体地标项目。该项目地处龙岗区龙城街道深圳龙岗大运新城核心商务区,土地面积32.19万平方米,总建筑面积136.45万平方米,土地使用年限40年。 项目测算增厚公司RNAV1.5元/股,提升公司在大湾区战略布局。通过深港综合体地标项目的落地,龙岗将发挥深圳与香港的资源互补优势,全力打造深圳东部中心。此外,该项目的获取将有助于提升世茂股份在深圳及大湾区的战略布局,同时也将增加可售资源及自持物业的整体收益。在土地资源稀缺的深圳,能够拿到如此大面积的地标性项目体现了地方政府对公司实力的认可,此番大手笔拿地也折射出公司管理经营思路的转变。该地标项目我们预计将增厚公司RNAV1.5元/股。 财务状况稳健,融资成本保持低位。公司2017Q3资产负债率62.6%,剔除预收账款后为60.3%,在业内处于较低水平。公司现金流稳健,在手货币资金150.5亿,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债(总计43.3亿)。公司于7月12日发行了2017年公司债券第一期,发行规模分别为人民币 25亿元,票面利率为4.95%;于9月18日和10月13日发行了第二期和第三期公司债,发行规模10亿元和5亿元,利率5.15%和5.19%。 估值处于低位,项目区位优越,预计将受益于一二线销售回暖。公司目前32个项目中仅有5个处于位于三线城市,项目区位优越,预计将受益于2018年一二线城市的销售回暖,当前价格较RNAV 折价30%,安全边际较高。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,项目区位优越,绝大部分位于一二线城市,预计将受益于一二线销售回暖。大手笔拿下深圳地标项目,体现公司经营风格转变,并显著增厚公司RNAV。看好公司未来发展。维持盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润23.0亿元、25.3亿元、28.8亿元,对应EPS:0.61元、0.68元、0.77元。当前价格对应的PE 为10.9X、9.8X、8.6X。

事件 2017年1-12月,公司实现合同签约额216亿元,同比增长45%;实现合同签约面积110万平方米,同比增长28%;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。截至12月末,公司已超额实现全年销售目标,目标完成率为127%。 点评 四季度销售业绩大超预期,集团销售首破千亿元。公司2017年实现合同签约额216亿元,同比增长45%,较1-9月扩大20个百分点;实现合同签约面积同比增长28%,较1-9月扩大16个百分点;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。另一方面,世茂房地产集团去年实现销售额1,008亿元,同比增长48%,首破千亿元。目前公司和集团负债率明显低于行业平均水平,公司17Q3净负债率仅16%,扩张潜力巨大,后续仍有望保持销售高增长趋势。 地产板块迎来普涨行情,驱动因素来自估值修复。受益于兰州、南京等城市边际松绑调控政策,近期地产板块迎来久违的普涨行情。我们认为目前短期调控政策已边际见底,行业估值天花板已打开,高成长低估值的一二线龙头开发企业的估值修复空间巨大,公司目前市盈率仅9倍,市净率1.1倍,而净负债率明显低于行业平均水平,去年销售大幅增长45%锁定未来业绩释放空间,目前市值仍然处于显著折价的状态。 集团战略规模大幅扩大,公司成长动力十足。世贸集团自2015年战略调整完毕,供货重心转向一二线城市,未来几年计划进入新一轮扩张期,重新冲击TOP10,未来仍有望保持30%以上的销售增速。世茂股份的业绩贡献占集团比重约1/4,预计未来实现至少20%以上的增长才能保障集团的战略目标达成,而目前的估值显著低估。我们维持前期公司深度报告《世茂股份:轻装上阵再出发,低估值商业龙头》的观点,重申买入评级。

报告期内公司营收同比增长54.1%,归母净利润同比增长0.46%,符合预期。公司实现营业收入100.9亿元,同比大增54.1%;实现净利润23.8亿元,同比增加44.7%;归属于上市公司股东的净利润14.0亿元,同比增长0.46%。报告期内收入大增主要系厦门集美项目及南京雨花项目去化率高,但由于销售较好的这两个项目公司权益占比仅为51%,少数股东损益同比大幅增长284.4%,从而影响了公司归母净利润增速。考虑到公司新增主要项目多为权益项目,未来少数股东损益占比可能会持续维持在一个较高的水平。(因同一控制下企业合并前海、厦门集美和南京雨花等项目,公司的经营数据同期数有所追溯调整。)报告期内签约销售额和销售均价增长较快,全年目标有望完成。公司2017H1实现合同签约额100亿元,同比增长33%;合同签约面积53万平方米,同比增长15%。报告期内公司销售均价达1.89万元/平方米,同比增长15.7%,销售均价的持续增长是公司盈利能力能够维持高位的有力保障。截至 6月末,受益于公司地产项目所在地区房地产市场向好,报告期内公司盈利能力增强,毛利率40.5%,同比增加了8.7个百分点。 公司已实现全年销售目标的 59%,预计全年目标完成可能性较大。公司2017H1预收账款151.7亿,是2016年营收的1.1倍,业绩确定性较高。 财务状况稳健,融资成本保持低位。公公司目前资产负债率60.0%,剔除预收账款后为57.6%,在业内处于较低水平。公司现金流稳健,在手货币资金120.2亿,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债(28.4亿)。受益于良好的财务状况,公司债务融资成本在房企融资环境普遍收紧的上半年依然能维持低位。公司于 1月 6日发行了 2017年第一期中期票据,发行规模人民币 13亿元,最终票面利率为4.5%;于7月12日发行了2017年公司债券第一期,发行规模分别为人民币 25亿元,最终票面利率为4.95%。 商业地产改造升级,品牌内容得到加强。为更好突出品牌特色,持续保障商业项目竞争力,公司于 2016年底起对北京世茂大厦进行升级改造,预计今年3季度将完成所有改造工作; 下半年计划将启动绍兴世茂广场提升规划设计工作。此外,公司有针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作,以此提高商场整体品质水平,分阶段开展全面升级改造工作,持续丰富品牌内容,吸引更多消费者客流,公司商业地产经营潜力得到提升。 盈利预测与投资评级:上调盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,积极进行商业项目的改造升级,提升品牌内涵,同时受益于厦门等地房地产项目持续热销,我们看好公司未来发展。上调盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润23.0亿元、25.3亿元、28.8亿元,对应EPS:0.61元、0.68元、0.77元。(原预计2017-2019年归属于母公司的净利润22.1亿元、23.4亿元、24.3亿元,剔除股本变动影响后的EPS 为:0.59元、0.62元、0.65元)。当前价格对应的PE 为8.4X、7.6X、6.7X。