冠城大通(600067.CH/人民币5.89,买入)发布公告:控股股东福建丰榕投资有限公司于2018年2月6日通过上海证券交易所交易系统增持冠城大通A股1,664,500股,占公司总股本的0.11%。丰榕投资计划自2018年2月6日起12个月内择机增持公司A股股份,累计增持数量不低于公司总股本的1%,且不超过公司总股本的2%(含本次已增持数量)。我们认为在市场大幅调整之际,公司控股股东增持彰显管理层信心,也表明公司目前市值较合理估值水平有明显折价。根据增持计划,预计未来大股东仍有至少1,300万股的增持额度。我们认为公司的优质资产显著低估,地产业务RNAV达到136亿元,较目前市值90亿元折价近40%,而新能源业务18年净利贡献预期近1亿,新能源和地产业务双轮驱动,我们重申公司买入评级。 1、股东增持并做不减持承诺,彰显公司发展信心。本次增持前,丰榕投资及其一致行动人STARLEXLIMITED合计持有公司股份507,736,031股,占公司总股本的34.03%。并且,丰榕投资及其一致行动人STARLEXLIMITED承诺,在增持实施期间及增持完成后6个月内不减持所持有的公司股票。控股股东增持基于对公司投资价值的合理判断,显示出公司未来持续稳定发展的信心。 2、锂电池0.9GWH一期项目正式投产,新能源业务18年可贡献净利近1亿。 2017年底公司与福建省投盒子成立的子公司冠城瑞闽正式投产运营,公司通过冠城瑞闽进入动力锂电池业务领域布局新能源产业链。锂电池一期项目已正式投产,一期产能规模为0.9GWH;而根据项目建设用地规划,远期可规划产能将达到5.6GWH。订单方面,17年公司为亚星客车申报的纯电动城市客车配套生产锰酸锂蓄电池实现了公司的配套产品在整车公告中零的突破,预计未来与福建省投的股权合作优势将在渠道方面逐渐显现。我们根据目前均价1.3-1.5元/WH测算,预计明年满产后可实现销售收入超过10亿元,按照行业平均净利率15%测算净利润可达1.5亿元;同时,公司表示将根通过加快后期项目建设或合资合作、收购兼并等方式,进一步扩大产能规模。根据现有产能规划设计及潜在外延扩张计划,我们预计远期新能源业务实现销售规模80-100亿元。 3、房地产资源价值大幅低估,员工持股价格锁定安全边际。公司房地产业务坚持精耕细作,聚焦“大北京、大南京”,目前存量项目拿地成本较低,我们测算可结算货值超过300亿元,RNAV136亿元,目前市值90亿元仅地产业务就折价近40%,相对净资产72亿市净率仅1.9倍;而公司地产业务自17年起逐步进入结算期,预计净利润将持续加快释放。同时,公司此前两轮员工持股计划持股增持均价分别为7.67元/股和7.34元/股绑定多方利益,提供极高的安全边际。我们认为公司目前地产资源价值显著低估,同时新能源业务正式投产开始贡献增量业绩,我们重申公司买入评级,建议逢低布局。

华夏幸福(600340.CH/人民币45.94, 买入)首届产业新城合作伙伴大会于近日召开,标志着公司在投融资和新城开发等各领域全方位合作的推进。同时克尔瑞公布了2018年1月房企销售业绩,公司销售金额和销售面积分别同比增长59%和82%超出市场预期,且权益销售比例94%首次下降,也体现其合作开发轻资产化模式的推进。另一方面,近日英国首相访华,根据商务部发言人表述,双方同意共同建设雄安金融科技城,由此带来的辐射效应也有利于公司环京产业服务的业务推进和物业储备的价值重估。我们维持深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。 事件 1、1月31日,首届华夏幸福产业新城合作伙伴大会在北京召开,来自全球十余个国家的近200位嘉宾受邀出席,公司发出“共同搭建合作平台,共同推进全面合作,共同构建阳光环境”三大合作倡议。 2、克尔瑞公布2018年1月房企销售业绩,华夏幸福实现销售金额175亿元排名第7,权益销售金额164亿元排名第6。 3、英国首相特雷莎·梅2月访华,商务部新闻发言人高峰介绍,此次访问期间,双方还同意共同建设雄安金融科技城和青岛中英创新产业园。 点评 1、合作伙伴大会召开,产业新城合作推进。公司召开首届产业新城合作伙伴大会,邀请合作伙伴在投融资、城市配套设施、产业发展、公共服务等产业新城的各个领域全方位合作。大会的召开有助于公司增强招商引资及园区运营能力,推进京津冀园区的持续开发及异地复制。公司2017年园区结算收入达296亿元,同比增长67%,收入占比超20%,由于产业发展服务毛利率近95%,预计相关业绩贡献占比将持续提升。 2、一月销售超预期,权益比例首次下降。根据克尔瑞统计口径,2018年1 月公司销售金额175亿元排名第7,销售金额和面积分别增长59%及82%,成绩亮眼超出市场预期;另一方面,公司权益销售金额164亿元,权益比例为94%首次出现下降,也体现其合作开发轻资产化模式的推进,未来销售规模有望加速扩张,且预计非京津冀区域占比将不断提升。 3、雄安利好加速落地,优质白马估值持续修复。近期英国首相访华,双方同意共同建设雄安金融科技城,标志着雄安建设加速推进,由此带来的辐射效应也有利于公司环京产业服务的业务推进和物业储备的价值重估。受益于京津冀利好加速落地及行业调控政策的边际放松,叠加公司在手订单和签约额已锁定2018、19年30%以上的增速,估值或持续修复,我们维持前期深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。

新城控股是成立于江苏常州的民营房地产商,2015年通过换股吸收合并实现A股上市。公司实施住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式,房地产销售额连续两年翻番,去年首次突破千亿大关,并向第一集团进军。公司住宅地产聚焦长三角地区并辐射全国,目前土储超过4000万平米,公司坚决执行的快周转策略和良好的激励机制保证成长空间;商业地产业务通过以售养租快速在全国扩张,目前已开业和在建的广场约64个,随着商业广场进入成熟期,业绩贡献占比将大幅提升。2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%再超市场预期。我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,业绩有望持续超预期,首次覆盖给予买入评级。 支撑评级的要点。 销售规模破千亿,业绩持续超预期。2015-17年公司实现销售额分别为319亿元、651亿元、1265亿元,连续两年销售金额翻番,是高成长房企典范,并向第一集团进军。同时,公司2017年预告可实现净利48.4亿至60.4亿元,远超公司2017年35亿的股权激励计划业绩目标,考虑到公司销售规模的快速扩张且可结算货值充足,预计2018年将大概率超越50亿的业绩目标,也有望持续超越市场预期。 住宅:聚焦长三角辐射全国,激励充分坚持快周转。公司住宅地产开发以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部省会城市扩张。公司目前储备目前超过4000万平米的储备,其中长三角占比约70%,一二线城市占比60%;合计超过5000亿的可售货值以及500亿的预收款,考虑到公司快周转策略和良好的激励机制,我们按照保守去化率计算,预计2018年销售额可以达到1800-2000亿元,增速或达40-60%。 商业:以售养租快速扩张,高品质全国化布局。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营,坚持通过住宅销售“以售养租”的方式,建设“高品质、有情怀、不复制”的购物中心。2017年底,公司已开业23个新城吾悦广场实现租金10亿元,叠加待建和在建的商业广场达64个,预计三年内建设广场数量达到100个,单个成熟广场可贡献租金收入约1亿元,未来将有望进入真正的业绩贡献期。 评级面临的主要风险。 公司销售项目去化率下降,行业调控政策进一步收紧。 估值。 2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%。考虑到公司超过连续两年销售翻番的表现、充足的可结算储备、良好的激励机制、逐步进入收获期的商业地产回报,我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,首次覆盖给予买入评级。

招商蛇口(001979.CH/人民币21.75, 买入)发布2017年业绩快报:2017年公司实现营业收入755亿元,同比增长18.8%;实现归母净利润122亿元,同比增长27.5%,每股收益1.55元/股。受益行业景气和集中度提升,叠加自身快周转战略的推进,公司2016-2017年连续两年业绩释放高于整体上市时的业绩承诺,也不断超出市场预期。另一方面,公司限售股将于明年初开始解禁,目前较首发上市价格仍有一定折价,叠加公司充足优质的储备和前期销售规模的加速扩张,预计未来结算业绩仍将保持高增长;公司估值切换效应明显,对应2018年市盈率仅11倍,我们重申买入评级。 事件 招商蛇口发布2017年业绩快报:2017年公司实现营业收入755亿元,同比增长18.8%;实现归母净利润122亿元,同比增长27.5%,每股收益1.55元/股。 点评 净利结算超越承诺目标,打消三季报业绩担忧。2017年,公司房地产业务结转量较上年同期增长导致营业收入同比增长18.82%;房地产业务结转毛利率较上年同期上升,导致利润增长幅度高于收入增长幅度,公司实现归母净利润122.1亿元,同比增长27.48%;较整体上市时全年扣非净利润承诺的103亿元高出18.5%,也打消了三季报由于结转结构问题带来的业绩担忧。 销售规模突破千亿目标,可售资源优质充足。2017年,公司实现签约销售额1,128 亿元,同比增长52.5%,超额完成全年千亿销售目标;签约销售面积570万平米,同比增加21%,销售均价19,785元/平米,同比上涨26%。根据克而瑞统计排名,招商蛇口全年销售规模排名14位,积极向第一集团迈进。公司目前在手资源充足,我们预计今年可售货值2,000-2,500亿元,项目储备优质且负债率较低,在高周转模式的推进下,有望保持销售持续高增长的态势。 业绩释放持续超预期,估值切换重申买入评级。受益行业景气和集中度提升,叠加自身快周转战略的推进,公司2016-2017年连续两年业绩释放高于整体上市时的业绩承诺,也不断超出市场预期。另一方面,公司限售股将于明年初开始解禁,目前较首发上市价格仍有一定折价,叠加公司充足优质的储备和前期销售规模的加速扩张,预计未来结算业绩仍将保持高增长;公司估值切换效应明显,对应2018年市盈率仅11倍,我们重申买入评级。

事件 公司发布业绩快报:2017年营收收入为2900.8亿元,同比增长17.25%;利润总额为190.99亿元,同比增长32.26%;归母净利为89.62亿元,同比增长24.34%;扣除非经常性损益的净利润为82.59亿元,同比增长20.87%;每股收益0.74元。 点评 归母净利增速回升,全年业绩如期释放。2017年度,公司收入、利润总额、归属于上市公司股东的净利润同比增幅明显,分别同比增长17%、32%和24%,主要源于公司房地产主业快速增长,实现利润得益于毛利率的提升增幅明显;同时多元产业发展协同效应日益凸显,其中大基建产业收入、利润同比均大幅增长,成为公司整体增长的重要引擎。公司全年业绩如期释放,打消三季报业绩带来的担忧,符合我们此前的预期。 销售突破三千亿,持续受益集中度提升。房地产主业方面,公司全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;合同销售面积2438万平方米,同比增长24%;回款2451亿元,同比增长20%。投资布局方面,公司围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目等题材,抢抓城市群溢出效应,抢抓快速崛起的高铁沿线市场。雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目先后落地,新增权益土地面积约1088万平方米,权益计容建筑面积约2010万平方米,权益土地款457亿元。 龙头估值修复通道开启,重申买入评级。近期房地产行业调控政策出现边际放松趋势,板块迎来久违的普涨行情。我们认为相较同一销售规模梯队(2000-4000亿销售额)的龙头房企市值:融创(1350亿市值)、保利(1870亿市值)、中海外(2670亿市值)等,公司目前1150亿的市值显著低估,随着行业集中度的持续提升,公司小非解禁压力的逐渐消除,公司将真正开启估值修复通道,我们重申买入评级。

事件 2017年1-12月,公司实现合同签约额216亿元,同比增长45%;实现合同签约面积110万平方米,同比增长28%;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。截至12月末,公司已超额实现全年销售目标,目标完成率为127%。 点评 四季度销售业绩大超预期,集团销售首破千亿元。公司2017年实现合同签约额216亿元,同比增长45%,较1-9月扩大20个百分点;实现合同签约面积同比增长28%,较1-9月扩大16个百分点;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。另一方面,世茂房地产集团去年实现销售额1,008亿元,同比增长48%,首破千亿元。目前公司和集团负债率明显低于行业平均水平,公司17Q3净负债率仅16%,扩张潜力巨大,后续仍有望保持销售高增长趋势。 地产板块迎来普涨行情,驱动因素来自估值修复。受益于兰州、南京等城市边际松绑调控政策,近期地产板块迎来久违的普涨行情。我们认为目前短期调控政策已边际见底,行业估值天花板已打开,高成长低估值的一二线龙头开发企业的估值修复空间巨大,公司目前市盈率仅9倍,市净率1.1倍,而净负债率明显低于行业平均水平,去年销售大幅增长45%锁定未来业绩释放空间,目前市值仍然处于显著折价的状态。 集团战略规模大幅扩大,公司成长动力十足。世贸集团自2015年战略调整完毕,供货重心转向一二线城市,未来几年计划进入新一轮扩张期,重新冲击TOP10,未来仍有望保持30%以上的销售增速。世茂股份的业绩贡献占集团比重约1/4,预计未来实现至少20%以上的增长才能保障集团的战略目标达成,而目前的估值显著低估。我们维持前期公司深度报告《世茂股份:轻装上阵再出发,低估值商业龙头》的观点,重申买入评级。

华夏幸福(600340.CH/人民币37.90,买入)坐拥优质环京资源,受益于京津冀战略及雄安建设的再次提速。同时,近期南京、兰州等多城调整房地产调控政策,向市场释放积极信号,行业政策面的边际放松有助于打开估值天花板。华夏幸福为板块中成长属性较强的龙头房企,目前预收账款与在手订单已锁定18、19年30%以上的业绩增速,并且随着异地复制成效逐步显现,中长期增速可期。我们维持近期深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。 事件 1、京津冀协同发展工作推进会议1月2日在北京召开。会议总结近年京津冀协同发展工作,讨论审议河北雄安新区规划框架等有关文件,研究部署下一步重点工作。会议表示京津冀协同发展取得显著成效,基本形成了京津冀协同发展规划体系,河北雄安新区规划框架基本成熟。 2、兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》:对现行的房地产市场调控政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京发布市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》:南京将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。 点评 1、京津冀协同发展战略推进,雄安新区规划框架成熟。1月2日,京津冀协同发展工作会议于北京召开,会议表示已基本形成了京津冀协同发展规划体系,河北雄安新区规划框架基本成熟。华夏幸福坐拥优质环京资源,受益于京津冀战略及雄安建设的再次推进,地产销售均价预计将会出现上涨,推升销售额及毛利率。在政策的带动下,亦将有更多产业落地环京区域,产业发展服务收入增长可期。 2、多城调整购房政策,估值修复空间打开。近期南京、兰州等多城调整房地产政策,其中南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政,降低外地人才落户和购房门槛以保障合理住房需求;兰州对现行的房地产市场调控政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。我们认为目前二线城市偏紧的区域调控政策未来仍有边际放松的空间,有助于打开板块的估值空间。 3、业绩持续高增锁定增长,异地复制成效显现。华夏幸福是板块中成长属性较强的龙头房企,目前在手订单和签约额已锁定2018、19年30%以上的增速,目前对应18年估值仅10倍,相对其业绩增速大幅低估。同时,公司在原有环京基础上,16-17年加速拓展长三角、珠三角片区,目前嘉善、南京等大区已实现超百亿规模,异地复制成效逐步显现,利好公司中长期发展。我们维持近期深度报告《受益雄安建设加速,优质白马乘风蓝筹行情》观点,重申买入评级。

冠城大通(600067.CH/人民币6.56,买入)发布公告:控股子公司福建冠城瑞闽新能源科技有限公司投资建设的新能源锂电池项目完成一期PACK自动生产线、电芯生产线的机器设备安装调试工作,并已正式投产。该项目位于福建省福清市融侨经济开发区内,项目占地面积7.9万平方米(可规划产能规模约5.6GWH),一期已投产产能规模为0.9GWH。公司同时公告与中国科学院海西研究院签订《共建新能源材料及器件研究实验室》。 1.锂电池0.9GWH一期项目正式投产,远期产能规划超5.6GWH。公司与福建省投合资成立的子公司冠城瑞闽主要从事动力电池系列产品的设计、生产与制造,产品包括锂离子电池、充电器、电动汽车电池模组、储能电池等,公司通过冠城瑞闽进入动力锂电池业务领域布局新能源产业链。冠城瑞闽的技术研发团队拥有丰富的锂电行业经验,团队负责人王浩然博士拥有15年相关研发生产经验,曾供职于美国通用汽车公司及美国波士顿电池。锂电池一期项目已于近日正式投产,一期产能规模为0.9GWH;而根据项目建设用地规划,远期可规划产能将达到5.6GWH。 2.新能源业务明年可贡献净利近1亿,远期收入规模或近百亿。订单方面,上半年公司为亚星客车申报的纯电动城市客车配套生产锰酸锂蓄电池实现了公司的配套产品在整车公告中零的突破,预计未来与福建省投的股权合作优势将在渠道方面逐渐显现。我们根据目前均价1.3-1.5元/WH测算,预计明年满产后可实现销售收入超过10亿元,按照行业平均净利率15%测算净利润可达1.5亿元;同时,公司表示将根据新能源市场发展趋势和公司实际发展情况,通过加快后期项目建设或合资合作、收购兼并等方式,进一步扩大产能规模。根据现有产能规划设计及潜在外延扩张计划,我们预计远期新能源业务实现销售规模80-100亿元。 3.房地产资源价值大幅低估,员工持股价格锁定安全边际。公司房地产业务坚持精耕细作,聚焦“大北京、大南京”,目前存量项目拿地成本较低,我们测算可结算货值超过300亿元,RNAV136亿元,目前市值98亿元仅地产业务就折价近30%,相对净资产72亿市净率仅1.36倍;而公司地产业务自今年起逐步进入结算期,预计净利润将持续加快释放。同时,公司此前两轮员工持股计划持股增持均价分别为7.67元/股和7.34元/股绑定多方利益,提供极高的安全边际。我们认为公司目前地产资源价值显著低估,同时新能源业务正式投产开始贡献增量业绩,我们重申公司买入评级。

保利地产(600048.CH/人民币12.60, 买入)第五届董事会第十五次会议审议通过了《关于收购保利(香港)控股有限公司50%股权的议案》。公司拟采用现金方式收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元,合计对价51.5亿元。 点评 1)现金收购保利控股50%,间接获取保利置业20%股权。保利香港控股是保利集团旗下的投资控股公司,其主要资产是持有的保利置业集团(0119.HK/港币3.45,未有评级)的39.66%的股权(40.39%的表决权),主要业务包括房地产开发等,发展项目覆盖中国20个主要城市,包括上海、香港、广州、深圳、武汉、苏州、贵阳、南宁等,并持有包括上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等商业物业。此次收购完成后,保利集团和保利地产将各持有保利控股 50%已发行股本,保利集团仍是保利置业集团的最终控股股东,持股比例为40.87%,而保利地产则间接获取20%的股权。 2)确定保利地产主导开发地位,资产整合解决同业竞争。本次交易的目的是以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,由保利地产收购保利香港控股50%股权,且未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。交易完成后,保利地产将分享保利香港控股的未来收益,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。 3)集团整合加速落地,板块龙头价值低估。公司今年销售业绩保持稳健增长,1-10月累计实现签约金额2,379亿元,同比增长37%,1-9月实现归属上市公司股东的净利润82.7亿元,同比增长16.3%,均实现显著增长。另一方面,公司于去年推出的期权激励要求未来业绩复合增速达到8%,而目前对应2018年市盈率仅8.2倍,作为龙头房企显著低估,叠加近期集团整合加速落地作为催化剂,我们重申公司买入评级。

华夏幸福2002年起步于固安从事园区开发业务,目前已成为全国产业新城开发及运营龙头,房地产千亿销售规模稳居全国十强。公司自2012年上市以来公司保持每年30%以上的业绩增速,是高成长白马价值股的典范,目前市盈率仅10倍,在近期蓝筹白马行情催化下有望获得估值修复。我们认为公司未来业绩仍保持高速增长,主要由于:1)雄安新区开发建设和京津冀战略推进提速,公司充足的环京储备增值空间巨大,今年销售均价已大幅上涨;2)公司园区招商和运营能力优异,近年产业发展服务收入占比不断提升,综合毛利率水平将保持高位;3)异地复制在长三角已初见成效,嘉善项目成功树立标杆,并逐步进入业绩贡献期;4)公司近期成立中国产业新城基金,标志轻资产步伐加快。我们认为公司是地产板块成长特性最强而周期属性较弱的白马龙头房企,上调公司2016-2018年盈利预测分别为2.94元、3.86元和4.81元,维持目标价41.00元,相当于14倍17年市盈率和10.6倍18年市盈率,重申买入评级。 支撑评级的要点 受益京津冀产业转移,雄安新区红利可期。2002 年公司起步于固安园区开发,是成长于河北的领先产业新城运营商。2013年政府首提京津冀战略,疏解非首都功能;2017年政府宣布设立雄安新区,定位比肩上海浦东和深圳,预计建设提速在即。公司坐拥大量优质环京储备,区位优势明显,拟开发储备建面近1,000万平米,在建面积2,400万平米,园区综合项目开发和运营经验充足,有望持续受益雄安新区建设推进。 高成长价值白马典范,服务占比持续提升。公司自2012年以来公司保持每年30%以上的业绩增速,是高成长白马价值股的典范,2017年1-9月公司分别实现收入和归母净利同比增长21%和35%。近年来公司积极调整业务结构,淡化地产开发属性:产业发展服务收入占比从2013年的11%上升至2016年的20%,2017年上半年收入同比大增81%,使公司综合毛利率维持高位。公司地产销量短期虽然受到限购政策影响,但前三季度销售均价1.6万元/平米同比大增30%,体现优质储备的升值空间。 异地复制初见成效,探索产业新城基金模式。2014年公司开始拓展京津冀外省园区业务,目前异地复制已在长三角初见成效:预计2017年浙江嘉善和安徽来安区域销量均有望突破百万平米合计占比超20%,杭州和南京事业部销售额也有望破百亿,产业发展服务中非京津冀收入占比超过40%。另一方面,10月公司作为GP拟合作成立中国产业新城基金,基金总规模75亿公司出资25亿,主要投向产业固安新城开发和目标企业股权投资,积极探索轻资产化开发模式。 评级面临的主要风险 环京区域地产调控超预期,异地园区开发进度慢于预期。 估值 考虑到公司京津冀储备的增值空间、产业服务收入占比提升和长三角项目进入业绩贡献期,我们上调公司2016-2018盈利预测分别为2.94元、3.86元和4.81元,维持目标价41.00元,相当于14倍17年市盈率和10.6倍18年市盈率,作为A股成长白马典范,重申买入评级。

万科A(000002.CH/人民币27.53, 买入)发布三季报:2017年1-9月实现营业收入1,171亿元,同比增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比增长34.2%。公司三季报业绩增长延续2季度的强势表现,主要由于公司结算毛利率水平回升5.4个百分点,符合我们中报业绩点评的判断;3季度公司销售增幅继续扩大,1-9月实现销售额3,961亿元,同比增长51%,较1-6月扩大5个百分点;另一方面,公司3季度投资力度明显加大,新增项目面积大幅高于销售面积,净负债率上升但仍显著低于行业平均水平,保障未来扩张空间。公司作为地产开发行业龙头,充分享受行业集中度提升,目前市盈率仅11.8倍,我们重申买入评级。 支撑评级的要点地产销售同增51%,三季度增幅扩大。公司1-9月实现签约销售额3,961亿元,同比增长50.7%;签约销售面积2,665万平米,同比增加33.8%,销售均价14,866元/平米,同比增长13%。其中,前三季度北方区域销售增长较快,面积和金额同比分别上升66.1%和82.3%。公司3季度单季销售同比增长63.3%,增幅较2季度明显扩大,目前市场份额为4.3%,进一步巩固行业龙头地位。 结算收入下降1.5%,毛利率回升5.4个百分点。公司1-9月实现结算收入1,102亿元,同比减少1.5%,实现结算面积967万平米,同比下降2.7%,结算均价为11,404元/平米;实现结算毛利率23.35%,同比回升5.43个百分点,我们预计主要由于2014年上半年-2015年的部分项目受益于行业周期的底部反转。截至6月,公司已售未结资源增至4,321亿元。我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续,而充足的预售资源也支撑公司后续的业绩释放。 第三季度加大投资力度,净负债率升至38.2%。公司在坚持审慎投资策略的同时积极关注市场机会,第三季度适度加大投资力度,新增项目总建筑面积约1,729万平方米,大幅超过796万方的销售面积;1-9月累计新增项目总建筑面积约 3,288万平方米,权益比例64%,按投资金额计算91. 6%位于一二线城市。公司目前在建总建筑面积6,869万平米,规划中项目建筑面积5,997万平米,已售未结算面积为3,261万平米,保证未来销售和结算资源。 长租公寓迎政策利好,发起设立首个商业地产CMBS。长租公寓方面,公司的集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖24个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2.4万间。公司自2014年开始积极布局长租公寓,显著受益于近期密集出台的租赁住房政策。物流地产方面,公司的物流地产业务累计获取46个项目,可租物业建筑面积366万平米,报告期内新增110万平米。商业地产方面,10 月公司商业开发与运营平台印力集团发起设立首个 CMBS“中金 -印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”。

华夏幸福 (600340.CH/人民币31.12, 买入)发布2017年三季报:2017年1-3季度公司实现营业收入309亿元,同比增长21.2%;实现归母净利润62.28亿元,同比增长35.3%,每股收益2.02元/股,业绩持续高增长打消市场疑虑,主要由于上半年产业服务收入大幅增长。我们认为公司作为领先的产业新城开发商,坐拥优质环京资源,受益雄安新区建设和京津冀战略推进,目前销售均价大幅增长已逐步兑现利好,业绩持续保持30%以上的高速增长,而目前对应市盈率仅10.7倍,作为板块龙头白马价值显著低估,我们重申公司买入评级。 支撑评级的要点地产销售同增11%,销售均价同增30%。公司2017年1-9月合计实现销售额1,000亿元,同比增长11.39%,完成全年销售目标1,450亿的69%;实现销售面积628万平米,同比下降14%,预计主要受到京津冀区域限购影响,但销售均价15,924元/平米,同比增长30%,体现优质环京资源布局和京津冀政策利好。其中,产业新城实现销售额942亿元,同比增长32%,销售面积增长2.3%,较2季度明显回升,销售均价增长28%;产业地产实现销售额58亿元,同比下降68%。截至上半年,公司预收账款达到1,362亿,同比增长28%,保障未来结算业绩。 深耕产业新城模式,产业服务继续高增。公司2017年1-9月实现营业收入308.9亿元,同比增长21.2%;上半年产业发展服务收入139亿,同比大幅增长81%,主要由于去年新签投资额1,122亿,同比翻番增长109%;实现毛利174亿元,毛利率56.4%。根据结算进度,由于公司上半年集中确认产业发展服务收入,我们预计全年业绩主要由地方政府投资分成落地贡献;下半年地产结算收入占比增加的背景下,公司的毛利率环比回落符合我们中报点评判断,但利润率仍大幅高于行业平均水平,体现公司区域布局及产业新城模式的优势。 存量资源保障业绩释放,异地复制加速推进。根据3季度经营数据,公司目前房地产开发项目总建筑面积6,367万平米,1-9月合计销售面积628万平米,合计结算面积140万平米,存量储备将满足全年销售和结算目标。另一方面,公司持续助力已签约区域的城镇建设与产业发展,固安产业新城、嘉善产业新城、来安产业新城等多个签约区域今年已完成多家企业签约落地,其中嘉善和来安上半年分别新增签约额58.9亿和37.5亿,分别占比公司新增签约总额的8.1%和5.1%,产业集群初见成效。公司近年来逐步拓展京外大区开发建设,以嘉善为代表的长三角地区发展形势良好,年内销售目标有望突破百亿,上半年嘉善区域实现结算收入同比增长81%,证明异地复制的可行性。

支撑评级的要点 地产销售同增20%,结算权益比例下降。2017年上半年,公司实现房地产业务营业收入647亿元,同比增长14.9%,毛利率23%;实现销售金额1,331亿元,同比增长20%;回款1,087亿元,同比增长32%,回款率达到82%。销售额中,住宅占比69%,商办占比31%。报告期内,公司新增房地产项目储备21个,权益计容建筑面积约631万平方米。同时,公司先后在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖、南昌赣江新区、成都峨眉山等地,签约了一批特色小镇项目,涉及土地约40,000亩,实际供地近3,000亩。另一方面,随着公司合作项目比例提高,上半年少数股东权益比例25%,导致归母净利润增速低于营业利润增速。 基建订单同增67%,打造大基建企业群。公司上半年基建业务实现收入534亿元,同比增长33%。报告期内合计新增项目金额887亿元,同比增长67%。公司旗下绿地城投成功中标杭州湾PPP二期项目,南京地铁5号线等前期已落地的重大项目建设全面铺开。公司积极打造大基建企业群,贵州建工和江苏建工上半年分别实现营收236亿元和111亿元,分别实现净利3.3亿元和1.8亿元。 金融业务多管齐下,短期受到监管影响。公司上半年子公司绿地金控集团实现营业收入6亿元,净利润4.4亿元出现一定下滑,主要受到短期宏观环境和金融监管影响。同时,公司上半年实现投资收益14.87亿元,同比下降34%,主要由于去年同期处置交易性金融资产取得的投资收益金额较大。报告期内,公司持续推进股权、债权、资管、投行等自营业务;与雅居乐开展战略合作;成功参与东航物流混改项目;积极筹划设立小镇、物流等产业基金;成功取得互联网小贷牌照,成立绿地吉客小贷公司。 零售业务门店31家,酒店业务运营29家。截至2017年6月末,绿地全球商品直销中心(G-Super)实体门店总数达到31家,已进入全国10余座重点城市,其中上海区域门店数达到15家。公司拥有营运酒店29家,客房总数7,809间,其中自营酒店12家。另有已立项酒店近60家。至今,公司输出管理酒店已达到20家,覆盖10省18市。

支撑评级的要点 “大南京”项目构成销售主力,新增常熟地块增加储备。2017 年 1-6 月,公司房地产业务实现合同销售面积 9.49 万平方米,主要销售了南京冠城蓝郡项目5.2万平米和南通骏和棕榈湾项目3.5万平米,实现合同销售金额 13.34 亿元,同比减少 47.4%,销售均价1.4万元/平米,主要受到项目开发周期和部分调控限售影响;公司期末未结算的预收账款 25.21 亿元,可结算资源仍然充足。投资方面,公司上半年开复工面积总计约 69.1 万平方米,上半年公司新增常熟地块,土地面积合计约 11.3万平方米,进 一步增加了公司土地储备。 北京高毛利项目进入结算周期,净利大增兑现物业价值。报告期内公司房地产业务实现结算面积 8.93 万平方米,主要结算北京百旺杏林湾3.7万平米和南通骏和棕榈湾2.9万平米,实现主营业务收入 20.64 亿元,同比增长 81.21%;实现净利润 6.82 亿元,同比增长 1,096%,其中海科建的北京项目实现结算面积 3.67 万平方米,实现主营业务收入 15.39 亿元,结算均价4.2万元/平米,实现净利润 4.33 亿元,净利率高达28%,兑现优质物业资产价值。 新能源生产线调试完毕投产在即,整车配套产品完成零突破。公司控股子公司冠城瑞闽加快锂电池项目的设备引进及安装调试工作。目前Pack 自动生产线已安装调试完成符合生产条件,电芯生产线预计将于 9 月底调试结束;同时,公司锂电池产品销售及市场拓展工作也在逐步开展中,在工信部 7 月发布的第 298 批《道路机动车辆生产企业及产品》公告中,冠城瑞闽为扬州亚星客车股份有限公司申报的亚星牌纯电动城市客车配套生产锰酸锂蓄电池,实现 了公司的配套产品在整车公告中零的突破。冠城瑞闽预计将于今年四季度正式投产。上半年公司生产锂电池电解液添加剂的福建创鑫科技等公司共实现主营业务收入 807 万元。下半年公司将加快冠城瑞闽电芯生产线的投产,以产品技术优势逐步打开市场。

万科A(000002.CH/人民币23.20,买入)发布2017年中期业绩报告:2017年上半年公司实现营业收入698亿元,同比下降6.7%;实现归母净利润73亿元,同比增长36.5%,每股收益0.66元/股,公司中报业绩略超市场预期,主要由于公司上半年结算量下降,但毛利率水平大幅回升7.2个百分点,我们认为年内结算利润率回升的趋势有望延续;上半年公司投资仍然保持审慎的原则,坚持聚焦一二线,而公司极低的负债率水平也为后续扩张提供潜力。公司作为地产开发行业龙头,目前市盈率仅10倍,我们重申买入评级。 地产销售同增46%,市场份额继续提升。公司1-6月实现签约销售额2,772亿元,同比增长45.8%,签约销售面积1,869万平米,同比增加33%,销售均价14,834元/平米,同比增长10%,在16个城市的销售金额位列当地第一。上半年公司销售物业类型中住宅占比82%,其中中小户型产品占比94%。公司市场份额提升至4.7%,进一步巩固行业龙头地位。 结算收入下降9.6%,毛利率回升7.2个百分点。公司1-6月实现结算收入655亿元,同比减少9.6%,实现结算面积584万平米,同比下降10.8%,结算均价为11,227元/平米;实现结算毛利率24.8%,同比大幅回升7.2个百分点,我们预计主要由于2014-2015年的部分项目受益于行业周期的底部反转。截止6月,公司已售未结资源增至3,838亿元。我们认为年内结算毛利率回升的趋势有望延续,而充足的预售资源也支撑公司后续的业绩释放。 投资审慎聚焦一二线,低负债率仅为19.6%。公司1-6月获取新项目79个,合计建筑面积1,560万平米,其中65%的新增项目通过合作方式获取,78%位于一二线城市;权益面积984万平米,权益比例63%;权益地价538亿元,体现公司坚持审慎投资的策略。截至6月,公司在建项目总建筑面积6463万平米,规划中项目总建筑面积5,177万平米,权益比例分别为66%和67%。我们认同公司谨慎的拿地策略,有助于保持长期的回报率水平,而公司19.6%的净负债率也为后续扩张提供潜力。 长租公寓迎政策利好,参与普洛斯私有化。长租公寓方面,公司的集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率87%。公司自2014年开始积极布局长租公寓,将受益于近期密集出台的租赁住房政策。物流地产方面,公司的物流地产业务累计获取32个项目,可租物业建筑面积256万平米,已建成运营项目11个,稳定运营项目的平均出租率98%。同时,公司7月宣布参与国内物流地产龙头普洛斯的私有化,有望快速实现业务规模化扩张。