保利今日公布了三季报,公司前三季度实现主营业务收入为313亿,同比增长43.52%,实现净利润为38.2亿,同比增长10.21%,每股EPS为0.54元,公司业绩符合我们的预期。 公司净利润增长速度远低于主营业务收入增长速度,主要原因是少数股东权益占比提升导致公司净利率下降明显。公司1-9月的结算毛利率为38.5%,略低于去年同期的39.9%,但是净利率水平由去年同期的15.9%降低至12.2%,系公司少数股东权益占比由去年同期的3%提升至17.6%。少数股东权益的大幅度提升,主要是公司当期结算项目占比较高的成都保利中心,南京保利紫晶山、广东保利V座等项目合作比例较高所致。考虑到公司近两年新获取的项目权益比例接近86%左右,预计公司少数股东权益的结算比例较以往年份会略高,但低于3季报的水平,四季度整体利润率水平将回升至13%到14%左右的水平。 三季度略有补仓,但整体投资支出较去年依旧负增长,由此使得公司现金流继续改善。1-9月,公司投资支出同比下降12.9%,相较销售回款22%,签约销售额34%的增长,投资力度仍较为谨慎。由此公司手持现金由2季度的251亿上升至356亿,净负债率水平降低至90.7%,处于公司历史上相对较低的水平。预计4季度,公司整体投资整体仍以补仓为主的策略,集中在公司此前去化较好的区域,以及可以通过多渠道获取土地资源的区域。 可售资源丰富,业绩锁定度高,维持买入。由于去年和今年的开工规模维持在1500万平米左右,对应1500亿以上的货值,由此,足以满足今年1000亿左右的销售目标和明年销售规模的适度增长。若市场好于预期,公司货量亦具备一定的弹性空间。而从当期的结算来看,公司目前有预售款1000亿,基本锁定今明两年的业绩。考虑到少数股东权益占比提升以及结算结构的影响,我们适度下调公司今明的业绩至1.15元和1.47元(原预测为1.18元和1.54元),维持买入评级。

福星股份今日公布三季报,公司本期实现收入41.7亿元,实现净利润3.95亿元,同比分别上升24.7%、8.7%,每股收益为0.55元,基本符合我们预期的7%,利润率企稳。1)公司综合毛利率27.5%,净利率9.5%,高于12年年中,但较11年仍有所下降。目前销售项目利润率已经企稳,四季度还有水岸国际等毛利较高项目,以及部分商业和别墅项目参与结算,预计全年毛利率将与目前基本持平;2)前三季度金属业务收入约为15亿,较去年同期基本持平。 由于最近政府基建项目投资力度加强,预计钢绞线销售状况将从四季度起有所好转。 公司1-9月房地产签约销售额约52亿,目前销售状况稳定,维持全年销售额70亿的预测。公司前三季度房地产销售额约52亿,已完成我们预计的70亿销售计划的74%,四季度推货量预计将达到20亿,同时还有存货约30亿。目前武汉市场销售状况稳定,福星城、国际城和水岸国际等主力楼盘都地段相对稀缺,定价合理,我们认为,公司完成我们预测的70亿销售额概率较大。 三季度投资有所加强,但资金仍然安全。公司第三季度因加大对和平村等项目的拆迁改造力度,经营活动现金流出增加至19亿,环比上升51%,增幅相对较大,由此也导致公司的手持现金由年中的13亿下降至11亿,同时手持现金为短期负债的0.74倍,较年初有所上升。虽然手持现金不算多,但公司今年集中支付压力较大的信托还款已在上半年还清(体现在一年内到期的长债大幅减少),明年主要刚性开支为:建安支出在30亿左右、信托到期10亿及应付拆迁补偿款5亿,共计约45亿。预计明年销售回款约为70亿左右,资金安全问题不大,同时公司将根据实际市场销售情况来规划拆迁改造项目的投资进度。 公司销售状况稳定,业绩确定性高,维持“增持”评级。截至三季报公司有预收账款60亿,是我们预测2012年房地产结算收入37.6亿的160%,今明两年业绩锁定度高。目前武汉市场销售状况稳定,维持对 12、13年业绩0.82、0.93元的预测,对应市盈率为9X、8X,维持“增持”评级。

业绩略高于预期,利润率下降主要因收入结构不同,第三季度结算以地产业务为主,利润率低于上半年占比较高的产业发展服务。华夏幸福今日公布中报,公司1-9月实现营业收入69亿,同比上升30%,净利润14.9亿,同比增长29%,基本每股收益为1.69元,略高于我们预期的24%。虽然收入、利润均有较好增长,但利润率有所下降。公司第3季度毛利率、净利率分别为30.4%、9.3%,较上半年的56.6%、28.5%下降较多,主要是因为上半年收入构成中毛利接近100%的产业发展服务占比达35%,而第三季度则基本没有这部分收入。 第三季度结算收入中,房地产相关业务近20亿,土地整理及基础设施建设等约5-6亿,这些业务毛利均在30%左右。随着下半年地产在结算收入中占比增加,预计全年净利率将回到16%左右。 承接北京市场溢出需求,销售状况平稳,维持12年房地产销售额160亿预测。 明年还有新区域开始形成销售,预计仍将有稳定增长。1-9月公司实现房地产销售额118.6亿元,同比增加20.3%,其中第3季度销售49.9亿,环比增加8.3%,均价亦有所回升。我们预计4季度泛北京市场的销售情况将较为稳定,加上公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在,我们维持对12年房地产销售额160亿的预测,同比增长25%,前三季度已完成74%。公司10月新取得沈阳园区配套住宅用地,标志着沈阳区域的园区配套住宅开发已进入实质阶段,明年可能开始形成销售。加上原有区域购买力的持续释放,预计公司明年销售仍将有稳定增长。 新园区持续复制,模式因地制宜。继沈阳苏家屯、无锡南长区项目之后,公司3季度又新签了固安新兴产业示范区及镇江京口区大禹山创意新社区项目,公司在不断进行异地复制的同时,还因地制宜,探索新的园区运作模式。 独特模式效果逐步显现,业绩锁定度高,重申买入评级。公司园区业务模式独特,招商和配套住宅销售的效果正逐步显现。目前公司预收账款235亿,为我们预计的12年房地产结算收入的3.6倍。我们预计12年整体销售额将超过190亿,结算收入102亿,维持12、13年EPS分别为2.02、2.45元的预测,目前对应10X、8XPE,目标价24元,重申买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长及销售不达预期。

业绩符合预期,利润率较年中下降主要因上半年结算中高毛利项目占比较多,而本期相对均衡。金科今日公布三季报,2012年1-9月公司实现营业收入61.2亿元,净利润9.2亿元,同比分别上升16.25%、16.87%,基本每股收益0.796元,与前期业绩预告一致,符合我们的预期。公司第3季度毛利率、净利率为37.7%、11.6%,较上半年分别下降3.8、5.7个百分点。利润下降主要因上半年结算项目中重庆十年城、江阴东方大院等高毛利项目占比相对较多,而第3季度结算产品结构相对均衡。长期来看,随着三四线城市项目逐渐进入结算周期,预计毛利率仍较有所下滑。 四季度推盘继续明显增加,加之中小户型占比提升,维持12年销售额160亿的预测。公司前三季度销售额101.36亿元,同比增长3.38%,其中第3季度48.14亿,同比增长28%。重庆市场历来下半年销售占比较大,公司三季度推盘和销售量已经明显上升,四季度预计推盘量将达到100万方左右,较3季度上升四成。目前市场销售情况稳定,加上公司从去年底开始调整产品结构,目前成效已逐步体现,新推货源中,中小户型占比将显著提升。我们维持对12年销售额160亿的预测。 短期偿债压力增加,但三季度投资收缩,净负债率下降,资金状况仍然安全。 由于10-11年所借信托到期较多,导致公司一年内到期的短期债务占比从年初的27%增加到38%。但公司目前有货币资金94.6亿元,为一年内到期债务的1.55倍,与年初基本持平,资金状况仍较安全。公司第三季度新增土地储备为80万方,相较上半年239万方有所控制,单季度经营性现金流出同比收缩了35%,净负债率为114%,较年中的118%也略有下降。 四季度推盘量继续放量,产品结构改善,估值较低,维持买入评级。预计四季度推盘量环比上升40%左右,产品结构改善,维持对公司今年销售额160亿和12年、13年EPS1.20、1.58元的预测,对应PE为8.5X、6.5X,估值相对较低,维持买入评级。

投资要点: 万科今日公布三季报,公司1-9月,营业收入461亿,净利润50.8亿,同比增长51.4%和41.7%,每股收益0.46元,超过我们此前0.41元的预测。公司三季报超越我们此前的预期,主要系单季结算结构较2季度甚有改善,3季度,公司结算毛利率为37.6%,较2季度单季和去年同期增长2.6和2.5个百分点。 1-9月,公司净利润增长幅度小于收入增长幅度,主要系毛利率下降,三费目前来看,整体控制得当,预计4季度结算毛利基本稳定,且若费用管控延续,预计全年净利润将有所回升。1)1-9月,公司净利润的增长幅度仅为41.7%,明显慢于主营业务收入增长51.4%的增长,主要是当期主营业务利润率下滑明显。公司当期主营业务利润率水平为26%,较去年同期滑落3.9个百分点;2)公司三费控制得当,三费率为9.5%,较去年同期的10.8%有所回落,这放一方面有结算量增长带来的费率下降的因素,但从营销和管理费用占当期销售规模的比例来看,维持在3%左右的水平,符合公司4%以内的控制目标,显示费用控制基本得当;3)考虑到公司现有以受未结项目的最低毛利率是24%,预计四季度公司结算毛利率基本稳定在26%左右的水平,同时随着公司结算量的增长,费率有可能进一步下降,从而带来公司结算净利率的回升,超过1-9月份11%的水平。 1-3季度,公司现金开支比例有所提升,导致手持现金有所下降,整体负债率水平提升。公司三季度末手持现金为330亿,环比2季度减少137亿,主要系公司本季增加了土地的购置比例,由此使得公司经营性现金流支出有所增加。由于现金减少,公司净负债率有所回升,达到37.7%,回升至公司相对正常水平。 全年销售保持增长,可售资源丰富且结算净利率回升,使得今明业绩100%锁定,公司估值整体偏低,维持买入。1-9月,公司累计完成963亿,同比基本持平,由于4季度公司推货量整体较大,我们维持全年1400亿的销售预测。 而从当今已售未结资源来看,合同金额合计约1631亿元,按照12%的净利率测算,约为1.78元,为今明业绩的90%,业绩锁定度较高。我们维持12-13年EPS 分别为1.10/1.37元的预测,对应PE 为7.6X/6X,维持“买入”评级。

投资要点: 业绩增速较中报进一步提高,主要因去年基数较低及利润率暂未下降。首开股份今日公布三季报,公司前三季度实现收入44亿元,净利润3.9亿元,同比分别增长109%、19.1%,每股收益为0.26元,符合我们的预期,增幅较中报的16.9%进一步提高。业绩增速提高的主要原因是:1)基数较低。公司第三季度历来结算较少,因此业绩波动相对较大。去年第3季度公司净利润2340万,占全年净利润的1.2%,远低于过去几年10%左右的占比,因此今年单季增幅相对较大,达48%。2)利润率暂未下降。上半年由于京外项目占比提升,毛利率由11年的54%下降至48%,而三季度由于结算较少且结构相对均衡,单季度毛利率为44%,前三季度累计为47%,变化不大。但未来随着京外项目产品陆续进入结算,毛利率还可能有所下降。 京外项目销售改善,完成我们预测的12年销售额140亿应无悬念。得益于北京地区的销售回暖,公司前三季度销售回款109亿,增长25%,实际销售额预计在125亿左右,已完成我们预计销售额的89%,其中福州、太原、扬州等京外项目在三季度销售也有明显改善。公司四季度还将有新推盘50万方左右,我们预测的12年140销售额完成应无悬念。 负债结构改善,将伺机补充京内土地储备。目前净负债率为119.3%,与年初基本相当,但长短负债比从年初的1.32上升到1.73,负债结构改善。目前公司京外土地储备充分,但京内储备相对不足。公司现有手持现金147亿, 9月已与保利合作取得北京大兴区一块20万方的土地,未来还将继续伺机补充京内项目储备。 京内销售稳定,京外有所改善,维持增持评级。目前北京市场销售稳定,京外销售有所改善,全年销售额超140亿应无悬念,但考虑毛利下降压力,维持12、13年1.41、1.57的盈利预测,目前PE 为7.5X、6.7X,维持增持评级。

金科今日公布2012年3季度经营情况及业绩预告,第3季度公司房地产业务累计实现签约销售面积62.61万平方米,签约销售金额48.14亿元,同比分别增加15%和28%;1-9月公司房地产业务累计实现签约销售面积142.82万平方米,签约销售金额101.36亿元,同比分别增长3.56%和3.38%。同时,预计2012年前3季度净利润为8.5-10亿元,同比增长10%-30%,基本每股收益0.73-0.86元,符合我们的预期。 销售上升主要因推盘增加明显,产品结构也有所改善。金科3季度签约销售面积62.61万方,签约销售金额约48.14亿,同比分别增加15%和28%,环比分别上升45%和57%,符合我们的预期。销售同比环比均有明显上升的主要原因是:1)公司推盘明显增加。公司上半年推盘较少,约为70万方,而三季度推盘量单季推盘量就在60-70万方,8、9月份尤为集中;2)新推盘中小户型产品提升,去化率也有所提高。 四季度推盘继续明显增加,加之中小户型占比提升,160亿的销售预测仍有望完成。重庆市场历来下半年销售占比较大,公司三季度推盘和销售量已经明显上升,达到60-70万方左右,四季度配合10月的销售旺季和11月的重庆房交会,预计推盘量将达到100万方左右,较3季度上升四成。目前市场销售情况稳定,加上公司从去年底开始调整产品结构,目前成效已逐步体现,预计下半年新推货源中,中小户型占比将提升约10个百分点,去化速度较有保障。我们认为12年销售额160亿的预测仍有希望完成。 四季度推盘量继续放量,产品结构改善,估值较低,维持买入评级。公司预计12年前3季度净利润8.5-10亿元,基本每股收益0.73-0.86元,同比增长10-30%,符合我们预期。四季度推盘量进一步上升,产品结构改善,维持对公司今年销售额160亿和12年、13年EPS1.20、1.58元的预测,对应PE为7.6X、5.8X,估值相对较低,维持买入评级。

9月销售基本符合预期,销售面积和金额环比上升主要因9月推货量增加较多,而8月推货量很少。9月公司销售面积35.1万方,金额40.6亿,环比分别上升78%和82%,基本符合预期,实际认购额约有45亿。环比上升较多主要因为9月推盘较集中,而8月推盘量很少。公司8月推盘量很少,仅为10-12亿,但9月推盘量增加较多,预计约60亿,略低于我们月初预期的65亿,但差别不大。虽然9月市场整体情绪较为平淡,但由于公司推货中小户型占比增加,因此去化速度变化不大,仍然维持在50%以上。公司9月销售均价为11567亿元,同比下降5%,环比上升2%。总体来看,三季度价格相对平稳,均在11400元左右,基本反映了近期市场量价平稳的态势。 虽然10月推货量可能有所回落,但四季度整体货量仍然较多,维持全年销售额310亿的预测。公司9月推货量较大,预计10月会有所回落,可能在25亿左右,但4季度整体货量仍然较大,预计达到80-90亿,且中小户型项目占比较前期提升,预计销售情况将维持较稳定状态。我们维持对今年销售额310亿元的预测。 销售局面平稳,4季度新盘仍然较多,维持增持评级。从目前情况看,市场情绪相对平淡,但平稳销售的局面仍能维持,加上公司4季度推盘量仍然较大,并且中小户型产品占比较多,我们认为销售率变化不会太大。我们维持对全年销售额310亿和2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测。公司RNAV为8.1元,目前股价对应的PE为8倍、7倍,P/RNAV为0.66,维持增持评级。

投资要点:2012年9月公司实现销售面积105.0万平方米,销售金额120.4亿元,比2011年同期分别下降3%和4%,环比分别增加1%和6%,销售均价为11466.7元,同比下降1%,环比增加5%。2012年1-9月,公司累计实现销售面积907.9万平方米,同比增长8%,累计销售金额963.2亿元,同比下降1%。9月新增项目储备9个,土地权益面积共计166.2万平米,共需支付地价款43.9亿。 9月销售面积和金额分别为105.0万方和120.4亿,同比分别下降3%和4%,环比分别增加1%和6%,低于此前预期,主要因销售率有所下降,产品均价上升主要是结构性因素,维持公司1400亿的销售预测。1)9月销售面积和金额分环比上升不多的主要原因是销售率有所下降。公司9月推盘量在150亿-160亿左右,较8月100-110亿的推盘量上升较多,但由于推盘量增加,而市场相对平淡,9月新盘认购率下降到55%左右,而5-8月基本都维持在60%的水平。 2)9月销售均价为11466.7元,同比下降1%,环比增加5%。环比增加主要是由于产品结构影响,珠三角地区本月占比有所提升,而其贡献主要是深圳广州,从而抬升了整体的价格。整体看目前价格比较平稳,同比由于基数降低,降幅较上半年收窄。3)由于公司4季度整体推货量在450亿左右,同时公司尚有600亿左右的库存,只要市场不出现大幅度回落,公司仍有希望达到1400亿的全年销售目标,我们维持全年1400亿的销售预测。 9月新增项目储备9个,权益地价款43.9亿,同比下降36%,环比增长21%,仍然保持积极地拿地补仓策略。万科9月在土地市场上频频现身,最终共新增项目储备9个,权益建筑面积共166.2万方,总权益地价款43.9亿,环比增长21%,增长幅度较大,但从土地金占当期销售的金额比例来看,公司的策主要是以补仓为主。 销售态势目前已趋稳定,业绩锁定度高,维持买入评级。10月公司推盘量可能增长,从国庆期间的销售看,去化情况较好,市场状态已趋稳定,加上公司业绩锁定度高,维持12-14年EPS 分别为1.10/1.37元的预测,对应PE 为8X/6X,维持“买入”评级。

2012年9月,公司实现签约面积78.55万平方米,同比上升33.7%;实现签约金额77.59亿元,同比上升15.19%。2012年1-9月公司实现签约面积669万平方米,同比上升34.03%;实现签约金额756.3亿元,同比上升32.04%,签约低于我们此前的预期。本月公司合作新增2块地块。 9月销售额低于预期,销售率有所回落,签约滞后导致签约显著低于认购金额。 9月,保利实现销售面积78.55万平米,销售金额为77.59亿元,低于我们的预期,主要有两方面的原因:市场的去化回落以及签约滞后。1)从本月销售情况来看,公司推盘货值约为100亿左右,销售率回落至60%,较上月67%明显下降,但基本稳定在4-6月的水平,反映市场“金9相对平淡的状况”。2)公司本月认购金额为90亿左右,显著大于当月77亿左右的签约,签约滞后的可能原因是部分高端项目签约速度相对较慢。 10月推盘量基本与9月相当,考虑当前销售率状况,预计10月整体的签约额略高于9月,维持全年1000亿的销售预测。1)潜在供货充足。由公司11年新开工面积约为1500万方,今年潜在新增货量超过1200亿,预计下半年的货量可能超过600亿。但是否会大幅推出,主要取决于当期市场的销售情况以及公司全年销售计划的完成情况。2)预计10月份保利的推盘量在100亿左右,假设去化基本持平,预计单月的认购额应该在90亿左右,签约额较8月持平或略有增长。3)因此,整体来看,我们维持对于保利全年1000亿的销售预测(按此目标,后续每个月需要完成82亿左右的销售额,如果11月和12月推货下降,公司销售额可能调整至950亿左右,但整体幅度不大)。 销售弹性充分,业绩锁定度高,维持买入评级。潜在货量充足,且从公司业绩情况来看,截至中报,目前公司有预收款835亿,为我们预测的12年结算收入的135%,业绩确定性高。维持对公司12-13年EPS1.18、1.54元的预测,对应PE为9X、7X,估值较低,维持买入评级。

华夏幸福今日公布7-9月经营情况:2012年7-9公司实现签约销售面积70.51万方,同比增长24.37%,房地产签约销售额49.94亿,同比增长17.03%。12年1-9月公司整体销售额为138.24亿,其中房地产销售额118.6亿,园区结算回款额18.93亿。 销售态势平稳,价格回升明显,维持全年销售额160亿的预测。1)3季度销售额环比上升8.3%,销售状况平稳。2012年三季度公司房地产实现签约销售额49.94亿,同比增长17%,环比上升8.3%,1-9月共销售118.6亿,同比增长20.3%,基本符合我们的预期。公司目前的主要在售项目仍是固安、大厂、香河、怀来4个孔雀系列,3季度园区配套住宅销售额40.7亿,同比上升12.2%,环比上升1.1%,销售状况平稳,未出现下降。2)3季度价格回升明显,环比上涨21%。由于北京市场销售回暖带动价格回升,以及销售产品结构的影响,3季度销售均价增长到7083元,环比上涨了21%,其中园区配套住宅销售均价上涨22%,城市地产均价上升15%。3)预计未来销售仍将稳定,维持全年房地产销售160亿的预测。我们预计4季度泛北京市场的销售情况将较为稳定,加上公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在,我们维持对12年房地产销售额160亿的预测,同比增长25%,目前已完成74%。 园区开发回款稳中略降,新园区持续复制。3季度公司园区业务结算回款额为5.23亿元,同比下降6.87%,预计全年园区业务回款将与11年基本持平或略有下降。继沈阳苏家屯、无锡南长区项目之后,公司3季度又新签了京口区大禹山创意新社区项目,公司在不断进行异地复制的同时,还因地制宜,探索新的园区运作模式。 销售态势稳定,公司业务模式独特,维持买入评级。目前泛北京市场销售态势平稳,公司项目的价格优势和北京的限购溢出效应仍然存在,我们维持对12年房地产销售额160亿的预测。我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应8.9X、7.3XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。

投资要点:金地今日公告,其全资子公司辉煌商务有限公司将以16.54 亿港元收购新加坡上市公司FCLC(F99.SI)持有的星狮地产(0535.HK)的56.05%的股权,占南联地产已发行股本的73.91%。股权转让相关协议已经签署。 本次收购作价合理,对应1.3 倍P/B 和0.92 倍P/RNAV(按对应母公司的权益计算)。本次收购标的星狮地产2011 财年母公司所有者权益23.16 亿港元,其主要资产为:1)上海松江山水四季城项目54.85%股权,目前尚有74.5 万方未开发面积,该项目为2005 年注入,楼面地价约5860 元,目前周边项目售价约16000 元,重估净资产价值约9 亿元;2)深圳威新科技园约14.3 万方写字楼100%股权,目前年租金收入约1.2 亿人民币;3)北京搜狐网络大厦1.5万方商业及办公楼60%股权,目前年租金收入约0.3 亿人民币。目前深圳及北京两处自持物业评估价值约13 亿港元,合计重估净资产价值约32 亿。本次收购价格为16.54 亿港元,对应1.3 倍P/B 和0.92 倍P/RNAV,价格相对合理,与此前万科收购南联地产作价基本相当。 公司通过此次收购成功获取海外融资平台,并借机取得了标的公司的优质资产。此次收购的意义在于:1)拓展了新的融资渠道。这是金地继去年尝试收购至祥置业和今年海外发债之后,公司在海外融资方面的新进展由于国内受限,海外融资渠道的获取对于地产公司融资多方向的拓展是有意义。但是投资者需要注意的是,海外投资者对股权融资亦有一定的回报要求,融资成本未必很低。2)公司也借机获取了星狮地产的优质资源,包括2 处区位较好、基本满租的自持物业和上海75 万方的住宅开发项目,深圳威新科技园三期还有约3.1 万方商业项目用地将于日后出让,公司获取该地块可能性很大。 香港收壳拓展融资渠道,对公司影响中性偏利好,维持增持评级。公司通过此次收购成功获取了海外融资平台及其旗下优质资产,融资渠道的拓展对公司影响中性偏利好,维持公司全年销售额310 亿和2012、2013 年每股收益0.68元和0.74 元的预测。公司RNAV 为8.5 元,目前股价对应的PE 为8 倍、7 倍,P/RNAV 为0.60,维持增持评级。

2012年8月公司实现签约面积19.7万平方米,同比增加20.6%,实现签约金额22.3亿元,同比增加0.3%,环比分别下降12%和13%。今年1-8月,公司累计实现签约面积155.8万平方米,同比增长35.5%;累计签约金额182.6亿元,同比增长14.5%。 销售面积和金额环比下降主要因8月推货量很少,目前销售率比较稳定,价格受产品结构影响略有下降。8月公司销售面积19.7万方,金额22.3亿,环比分别下降12%和13%,环比下降主要因为8月推盘量很少。由于公司在二季度加推货量较多,导致7-8月可推货量相对有限,销售主要以存货去化为主。7月新推盘不足20亿,较6月30亿左右的推盘量下降较多,而8月又进一步下降到10-12亿,导致销售面积和金额环比下降较多。公司8月销售均价为11320亿元,同比下降17%,环比下降1%。价格下降主要因销售结构中刚需类产品占比逐渐提升,同时去年以来价格也有所调整。 9月新推货量将大幅增加,中小户型占比提升,将成关键节点。目前去化情况理想,维持全年销售额310亿的预测。受供货限制,公司7、8月份推盘均不多,但9月推盘量预计将猛增到55万方左右,货量约在65亿,较8月的10-12亿上升明显。新增项目中不少是前期加开的中小户型项目,因此9月起中小户型占比将明显提升。由于货量集中,9月将成为公司全年销售的关键节点。从9月目前已推出项目的销售情况看,去化速度普遍有所提高。我们维持对今年销售额310亿元的预测。 销售态势良好,9月新盘集中入市,维持增持评级。从目前市场情况看,销售良好的势头仍在持续。公司9月起将有大量新盘入市,户型结构也有改善,销售情况值得期待,维持全年销售额310亿和2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测。公司RNAV为8.1元,目前股价对应的PE为8倍、7倍,P/RNAV为0.66,维持增持评级。

投资要点:2012年8月,公司实现签约面积75.51万平方米,同比上升42.36%;实现签约金额84.8亿元,同比上升40.82%。2012年1-8月公司实现签约面积590.64万平方米,同比上升34.08%;实现签约金额678.69亿元,同比上升34.29%,符合我们的预期。本月公司未有新增地块。 8月销售额符合预期,销售率保持稳定且略有上升,库存维持在低位。8月,保利实现销售面积75.51万平米,销售金额为84.48亿元,基本符合我们的预期。从本月销售情况来看,实际推盘量不到70万方,销售率为62%-63%,较此前60%左右的去化略有回升,反映了8月市场整体淡季不淡的态势。随着销售的大幅上升,公司库存状况得到一定程度的改善。截至8月底,公司库存为300亿左右,较年初基本持平,较6月份略有上升,库存绝对量不高,且从库销比的情况来看,4个月左右的库存去化周期,整体亦是处于相对低位的水平。 9月推盘量显著上升,全年供货充足,维持1000亿的销售预测。1)潜在供货充足。由公司11年新开工面积约为1500万方,今年潜在新增货量超过1200亿,预计下半年的货量可能超过600亿。但是否会大幅推出,主要取决于当期市场的销售情况以及公司全年销售计划的完成情况。2)预计9-10月份保利的推盘量在100亿左右,假设去化基本持平,预计单月的销售额将接近100亿左右的水平。3)因此,整体来看,我们维持对于保利全年1000亿的销售预测(按此目标,后续每个月需要完成80亿左右的销售额)。 销售弹性充分,业绩锁定度高,维持买入评级。潜在货量充足,且从公司业绩情况来看,截至中报,目前公司有预收款835亿,为我们预测的12年结算收入的135%,业绩确定性高。维持对公司12-13年EPS1.18、1.54元的预测,对应PE 为9X、7X,估值较低,维持买入评级。

投资要点: 2012年8月公司实现销售面积104.4万平方米,销售金额113.5亿元,比2011年同期分别增加8.8%和8.4%,环比分别增加8.8%和9.2%,销售均价为10871.6元,同比下降0.3%,环比增加0.5%。2012年1-8月,公司累计实现销售面积802.9万平方米,同比增长9.5%,累计销售金额842.8亿元,与去年同期基本持平。8月新增项目储备8个,土地权益面积共计138.8万平米,共需支付地价款36.1亿。年初至今,累计拿地权益面积共计393.4万平米,土地款110.72亿,分别同比下降44%和37%。 8月销售面积和金额分别为104.4万方和113.5亿,同比分别增加8.8%和8.4%,环比分别增加8.8%和9.2%,主要因推盘量增加,销售率基本稳定,维持全年1400亿的销售预测。8月销售面积和金额分别为104.4万方和113.5亿,同比分别增加8.8%和8.4%,环比分别增加8.8%和9.2%。销售环比上升主要原因是推盘量增加,公司8月推盘量在100亿-110亿左右,目前新盘认购率维持在60%左右的水平,价格基本持平,符合我们淡季不淡的预期。随着9月传统旺季的来临,公司推盘亦进入高峰,预计9月推盘量为150亿左右,环比明显增长。加上现有的600亿左右库存,预计公司9月销售额可达150亿左右,维持全年销售1400亿的预测。 8月新增项目储备8个,权益地价款36.1亿,同比环比分别增长60.7%和19.7%,拿地力度有所加强。万科8月新增项目储备8个,权益建筑面积共138.8万方,总权益地价款36.1亿,同比和环比分别增长60.7%和19.7%。本月新获取项目的平均楼面地价为2604元/平,价格比较合理。公司到年中有手持现金470亿,公司拿地意愿较去年下半年明显增强,预计4季度市场推地增强后,公司获取土地量将有所增加。 推盘高峰来临,销售状况稳定,业绩锁定度高,维持买入评级。下月起公司推盘明显增长,销售状况值得期待,加上公司业绩锁定度高,维持12-13年EPS分别为1.10/1.37元的预测,对应PE为7X/6X/5X,维持“买入”评级。 风险来自于:市场整体销售的不确定性增强。