转板方案与中集基本类似,方案可行性高,获取通过概率很大。1)现金选择权含金量更高。考虑到万科B股在境外投资者中较高的认同度、较高的持有比例以及持续优秀的股价表现,我们认为与中集B等同的溢价率含金量更高;2)B转H有利于A股和B股的投资者,获取通过的概率较大。对于现行的B股投资者而言,H股的流动性和交易活跃度明显更高,且当前H股的估值优势也明显高于B股,因此,对于B股投资者而言,换取现金的意义不大;对于A股投资者而言,万科转板成功,短期来看,未必能增加了新的融资渠道,但新市场的对接,有利于增强股价的比价效应。因此,我们认为,方案最终获取通过的概率较大,除非市场短期之内出现急速恶化导致股价大跌。 万科若转板成功,B股价值预计将提升50%,转板事件将导致万科A股价有24%-34%的涨幅。1)以目前主流港股公司估值看,已经达到2013年平均10.4X的估值水平,同时,财务稳健、治理结构完善的龙头公司有明显溢价,中国海外发展、华润置地、龙湖地产都达到12X及以上估值,我们认为,万科估值达到主流公司的平均水平10.4X是大概率事件。以此计算(万科2013年EPS预计为1.40元人民币,折1.74港元),合理股价应在18.7港元,相较停牌时有50%的涨幅。我们认为不排除在复牌后B股直接反映转板后的H股价值,从而带动万科B快速上涨,由于涨跌停板的限制,我们建议投资者买入万科B。 2)一般而言,金融股的H/A溢价在10%-20%左右,中集集团在转板成功后也渐趋形成稳定的估值溢价,H/A的估值溢价大约在20%,给定万科H股价格约数在18.7港元,折合人民币15.0元,考虑10%-20%的估值溢价,万科A的合理价格在12.5-13.6元,而12.5-13.6元的目标价格区间对应万科2013年PE9-10X相对合理,对应万科A24%-34%的涨幅。 转板事件将有力提升公司估值,同时公司基本面改善明显,13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高。维持买入。我们预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快, 12、13年EPS至1.15元、1.40元,对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。

公司公布四季度销售情况,四季度销售面积、销售额分别为74.6万平方米、116.8亿元,同比分别增长78%、99%;全年销售面积、销售额分别为247.5万平方米、363.9亿元,同比分别增长100%、73%。 销售再超预期,得益于较大的可售量和市场持续回暖。公司全年销售仍超出我们此前预期,达到360亿元。其中四季度销售环比3季度有明显增长,签约面积、签约金额分别达到33%、36%的增长,10-12月销售额约为35亿元、35亿元、46亿元,12月销售放量明显,主要因公司较大的可售量和市场的持续回暖,全年看公司综合去化率约在65%,12月公司在新推货值较少的情况下获得了46亿的销售业绩。同时,公司销售均价也略有上涨,从3季度的15316元上升2%至15658元,需求释放带动的快速去化现象明显。 快周转模式未变,预计公司2013年销售额增长在25%左右。公司战略得到,产品结构合理,坚持快速周转策略未变,我们预计公司2013年可售货值在700亿左右(300亿存货+400亿新推),考虑65%的综合去化率,公司2013年的销售额将达450亿元,较2012年增长25%。 公司背靠大股东土地资源和资金优势,快速周转战略能将相应资源快速转化为业绩,维持增持评级。公司前期收购的海上世界土地作价相对便宜,充分表明大股东对公司的支持,配合公司充裕现金,我们认为公司后续拿地的能力较强,将有效支撑未来几年的扩张。预计公司2012-2013年业绩为1.91元、2.58元,对应16X、12X,RNAV34.2元,折价13%,相对同业估值优势不明显,维持“增持”评级。

2012年12月公司实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元,比2011年同期分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%,销售均价为12046元,同比上升24%,环比上升1%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积1295.6万平方米,同比增长20%,累计销售金额1412.3亿元,同比增长16%。12月新增项目储备20个,土地权益面积共计434万平米,共需支付地价款143亿。 12月销售金额为141亿,同比增加142%,环比下降18%,环比下降主要是签约滞后所致。12月销售面积和金额分别为116.8万方和140.7亿,同比分别上升95%和142%,环比分别下降19%和18%。与历年情况相似,由于年底签约滞后,万科本月签约额与认购额差异较大。12月实际认购额约250亿,创历年纪录,环比上升约56%,同比上升月47%。增长较快主要因为推盘量和销售率均有上升。12月实际推盘量在220亿左右,较11月增加30%左右,同时市场情绪更加活跃,销售率从11月的55%回升至61%左右,改善、投资性需求占比也有所上升。12月公司销售均价为12046元,环比上升1%,主要是推盘结构影响,实际价格也略有上升,但幅度很小。全年来看,销售均价为10901元,同比下降4%,反映了刚需市场下成交结构的变化。预计2013年1月推盘量将下降明显,约在60-70亿左右。但由于签约滞后因素影响,签约额亦有望达到150亿以上。 12年全年销售额为1412亿,同比增长16%。13年可售货量充分,预计销售额为1750亿,同比增长24%。2012年全年万科累计实现销售面积1296万方,同比增长20%,销售额1412亿元,同比增长16%。公司13年货量充分,可售量约在2400亿左右,按目前去化速度,预计销售额为1750亿,同比增长24%。 12月新增项目储备20个,权益地价款143亿,同比上升558%,环比增长123%,拿地更加积极。万科12月共新增项目储备20个,权益建筑面积共434万方,总权益地价款143亿,环比增加123%,连续第7个月环比增长,拿地更加积极。万科12年共新增土地权益面积1463万平,权益地价款427亿元,同比分别增长21%和34%。权益地价款占销售额比例3季度起上升明显,12月达到102%(6月尚仅为16%),但全年平均为30%,仍低于40%的历史平均水平。 13年货量充分,销售增长可观,业绩锁定度高,维持买入评级。预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿,同比增长24%。由于目前销售形势好于预期,公司结算进度有望加快,适度上调12、13年EPS至1.15元、1.40元(原预测分别为1.10元、1.37元),对应PE为9X、7X,维持“买入”评级。

2012年12月公司实现销售面积85.8万平方米,销售金额97.1亿元,比2011年同期分别上升38.6%和38.9%,环比分别上升17.9%和11.5%,销售均价为11310元,同比上升4.5%,环比下降5.4%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积901万平方米,同比增长38.6%,累计销售金额1017亿元,同比增长38.9%。12月新增项目储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。 12月认购额约120亿,但签约有所滞后。去化率显着上升,达全年最高,市场热情持续发酵。12月保利实现销售面积85.8万平米,销售金额为97.1亿元,略高于我们80多亿的预期。由于年底签约滞后的影响,实际认购额更高,约为120亿。本月销售额环比上升较多,主要是因为去化率显着提升。保利12月去化率约为75%,较11月上升10个百分点,也是12年去化速度最高的一个月。龙头公司12月去化速度均达全年高点,表明目前市场情绪还在继续发酵,销售态势向好。 12年全年销售额为1017亿,同比增长39%,均价基本持平。13年可售货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。2012年全年保利累计实现销售面积901万方,同比增长38.6%,销售额1017亿元,同比增长38.9%,实现了快速增长。全年销售均价为11290元,同比上升0.2%。公司12年新开工约有1500万方,当前库存约为300亿左右,13年货量充分,预计销售额为1300亿,同比增长28%。 12月土地购置力度较大,全年拿地404亿,占销售额40%,仍低于平时平均水平,楼面地价下降显着。12月公司拿地力度仍然较大,新增土地储备14个,总建筑面积339万平米,总地价款107亿。拿地量与本月销售额基本相当。公司12年共拿地1319万方,地价款共404亿元,同比分别增长45%和32%,平均楼面地价控制得力,下降了8.8%。虽然10月开始明显加大了拿地力度,但全年看土地款相当于全年销售额的40%,低于50%左右的历史平均水平,在拿地策略上仍然以平配为主。 13年货量充分,预计销售增长28%,业绩锁定度高,维持买入评级。2013年公司货量充足,业绩100%锁定,维持对公司12-13年EPS1.15、1.47元的预测,对应PE为12X、9X,估值较低,维持买入评级。

2012年12月公司实现销售面积32.7万平方米,销售金额42.0亿元,比2011年同期分别上升6.5%、下降10.8%,环比分别上升0.6%和7.7%,销售均价为12844元,同比下降16.3%,环比上升7.0%。2012年1-12月,公司累计实现销售面积287.4万平方米,同比增长28.7%,累计销售金额341.5亿元,同比增长10.5%。 推盘较大及高端库存去化出现转机,12月销售额上升7.7%。9-12月集中推盘效果兑现,销售额占比近半。12月公司销售额42.0亿,环比分别上升7.7%,高于此前的预期,主要因为推盘量较大,以及此前滞销的高端产品近期销售状况出现改善。公司12月的销售均价也因此环比上升了7%,达到12844元。我们此前多次提示,公司推盘主要集中在9-12月,同时小户型占比提升,销售将明显改善。目前这一效果已经兑现,公司9-12月销售额158亿,占全年46%。 9-12月各月销售额均在40亿上下,较前8个月23亿的月均销售额上升明显。 12年全年销售额为342亿,同比增长10.5%。13年中小户型占比将提升10个百分点左右,预计销售额为390亿,同比增长15%。2012年全年公司累计实现销售面积287万方,同比增长29%,销售额342亿元,同比增长11%。全年销售均价为11882元,同比下降14%,主要因为产品结构调整,导致普通住宅和中小户型产品占比提升所致。公司12年约有新开工300万方,加上160多万方存货,预计可售量将达到600亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(今年为65%),预计13年销售额为390亿,同比增长15%。 12月拿地力度再度增强,13年仍将积极拿地。公司12月拿地力度继续增强,新增土地储备3个,权益建筑面积62万方,权益地价款共17.6亿,为12年各月中最高。公司12年共拿地215万方,权益地价款共40.8亿元,主要集中在9月以后。12年权益地价款占销售额比例仅为12%,目前账面现金充足,为实现产品结构调整,满足推货需求,预计13年拿地力度将进一步增强。 13年产品结构进一步改善,维持增持评级。预计公司13年可售量将达到600亿,中小户型占比提高到75%左右,预计13年销售额为390亿。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测,目前股价对应的PE为10.4倍、9.6倍,维持增持评级。

华夏幸福今日公布12年经营情况:2012年公司实现签约销售面积273.84万方,同比增长59.16%,房地产签约销售额180.09亿,同比增长40.4%。12年公司园区结算回款额30.16亿,整体销售额为211.35亿。 四季度量价齐升,12年房地产销售额超预期。1)12年房地产销售额180亿,4季度销售强于预期。2012年公司房地产实现签约销售额180.09亿,同比增长40.4%,高于我们的预期的160亿。超预期的主要原因是12年4季度淡季不淡,11、12北京市场销售回升强于预期,园区配套住宅(主要在固安、大厂、香河等北京周边地区)以及城市房地产(主要在廊坊市区)销售均超预期。 据我们估算4季度园区配套住宅销售额48亿,环比上升18.1%,城市房地产销售额13.5亿,环比上升45.3%。2)下半年价格回升明显,环比上涨23%。 由于北京销售回暖带动价格上涨,以及销售产品结构的影响,下半年公司销售均价上涨明显,4季度销售均价较2季度上升23.3%至7127元。而从我们草根调研的情况来看,园区配套住宅同类产品的价格涨幅约在25%左右。3)看好13年北京市场及新型城镇化,预计13年房地产销售额220亿。我们认为13年北京市场供需矛盾难以化解,价格仍有较大上涨压力,公司承接北京价格和限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,同比增长22%,其中园区配套住宅180亿,同比增长24%。 园区开发回款略有下降,但招商收入快速增长,招商模式也实现升级。12年公司园区业务结算回款额为30.16亿元,同比下降16.34%,基本符合预期,主要因上半年土地市场形势较弱,政府土地整理力度放缓,影响了结算进度。 实际上公司的商业模式正在进入收获期,毛利较高的产业发展服务(主要是招商)收入12年同比增幅在60%左右。12年公司新签青岛、沈阳、廊坊、无锡、镇江等6个园区,同时在已有园区内引入了中联航、航天科技集团等合作伙伴,招商模式实现了新的突破。预计13年园区结算回款为30亿。 公司受益于北京市场回升及新型城镇化,独特模式,维持买入评级。公司将承接北京市场价格及限购溢出需求,预计13年房地产销售额220亿,含园区结算回款的整体销售额250亿。同时我们继续看好公司“园区+地产”的独特模式,维持12、13年EPS2.02、2.45元的预测,目前对应14X、12XPE,维持买入评级。风险主要来自于政府结算周期延长和房地产需求释放不及预期。

公司公告旗下利得公司在平阳西湾南片的5231亩土地收储,总地价44.3亿元,平阳国土局承诺在12个月内付清土地款项,同时公司与利得公司的少数股东达成协议,利得公司净利润20亿元以下部分完全由新湖获得,20亿元以上部分由新湖和少数股东以股权比例51%、49%分配。 平阳土地收储大幅增厚公司本年业绩,土地转让收入渐入收获期。1)公司被收储的土地共计5231亩,总地价44.3亿元,合84.7万元/亩,我们预计公司综合开发成本(含工程、财务成本、税等)在55万元/亩,从而对应的公司净利润大约在16亿元,并未触发20亿元的分配条件,土地出让收入全归上市公司所有,将大幅增厚公司本年业绩;2)公司自2011年1月收购温州利得公司后,大力推进平阳西湾南片土地收储工作,同时对北片进行开发,今年南片土地全部得到收储,也意味着公司在温州平阳土地转让业务渐入收获期,预计将在未来两年逐渐体现;3)公司同时参与启东、大连金州的土地前期开发,涉及土地面积3万亩,或将受益于新型城镇化带来的土地需求!业绩确定性明显提高,达成2010年期股权激励计划行权条件是大概率事件。 我们认为公司此次土地转让收入都将在2012年确认,因利得公司需在2012年12月25日前将竣工验迄证明和海域使用证交付平阳国土,这将视为土地收储成功,从而增厚公司业绩0.11元至0.38元。一直以来资本市场对于公司今年能否达成股权激励计划的行权条件表示怀疑(23亿元,折合EPS0.37元),此次交易将使公司达成行权条件成为大概率事件。我们预计公司今年的房地产结算收入和投资收益分别为36亿元、8.2亿元,分别同比上升5%、12%;房地产合同销售额预计在60亿元,相较去年将有75%的增长。 上调公司2012-2014年业绩,维持买入评级。由于公司土转让收入确认和房地产销售超预期,我们上调公司2012-2014年业绩至0.38元、0.45元、0.54元(原预测为0.27、0.36、0.52),对应市盈率9X、8X、6X,公司RNAV为8.4元,折价59%,估值优势明显,维持买入评级,6个月目标价4.2元。

2012年11月公司实现销售面积143.6万平方米,销售金额171.3亿元,比2011年同期分别上升95%和107%,环比分别增加13%和25%,销售均价为11929元,同比上升6%,环比上升11%。2012年1-11月,公司累计实现销售面积1178.8万平方米,同比增长16%,累计销售金额1271.5亿元,同比增长10%。11月新增项目储备12个,土地权益面积共计223万平米,共需支付地价款64亿。 11月销售金额为171亿,同比增加107%,环比增加25%,主要因推盘量增加,维持全年1400亿的销售预测。11月销售面积和金额分别为143.6万方和171.3亿,同比分别上升95%和107%,环比分别增加13%和25%,略高于预期,主要原因是推盘增加。本月推盘量在180亿-190亿左右,较10月的160多亿增加较多。同时由于10月认购额超出签约较多,在11月转为认购,也使销售额有所增加,影响约在10个亿。由于推盘量较大,且最后一周推盘较集中,11月销售率较此前略有下降,约在55%左右,但整体看市场形势仍然比较平稳。11月公司销售均价为11929元,环比上升11%,主要是上月因产品结构原因均价较低,实际上近期价格基本稳定。预计12月推盘量与11月基本持平,维持全年销售额1400亿的预测。 11月新增项目储备12个,权益地价款64亿,同比上升423%,环比增长8.5%,拿地态度依然积极,全年拿地金额占销售额比例仍在历史较低水平。万科11月共新增项目储备12个,权益建筑面积共223万方,总权益地价款64亿,环比增加8.5%,连续第6个月环比增长,拿地态度依然积极。同比上升较多主要因去年同期销售下滑明显,公司大力收缩投资,因此基数较低。公司本月拿地也集中在北京、西安、重庆、广东等主要区域,楼面均价为2909元。公司1-11月累计新增权益储备面积1022万方,权益地价款共284亿,占累计销售额的22%,低于去年的26%,在历史上仍处于较低水平。 销售态势良好,业绩锁定度高,维持买入评级。目前市场形势较好,公司销售较为理想,公司三季报有预收账款1448亿,业绩锁定度高,维持12、13年EPS1.10元、1.37元的预测,对应PE为8X、7X,维持“买入”评级。

公司公告 央企中国水电地产与大股东签订股权转让意向协议,中水电地产将受让公司29.75%的股权,转让对价以协议签订日前10 个交易日交易均价为基础协商。同时公司公告股票期权激励对象将在第一个行权期内自主行权。 公司以专业打动专业,中水电将成公司战略投资者,优势互补有望达成。此次股权转让达成的概率较大,正式的股权转让协议可能在尽职调查完成后(两周后)签署,转让成功后大股东将持有公司股权的41.48%,中水电将持有29.75%。此次转让可视为公司与中水电地产战略合作的开始,公司的商业开发运营优势、中水电的资金和拿地优势将形成有利互补,将有效解决公司的资金、土地瓶颈。中水电集团是16 家地产主业央企之一,中水电地产公司拥有房地产开发企业壹级资质,项目遍布北京、贵阳等20 多个城市,中水电地产背靠集团的工程优势,拿地能力、资金实力强大。 中期看公司异地扩张有望加速。此前公司一直在武汉开发商业地产,主要仍受制于土地的获取,此次合作将有效拓宽公司拿地渠道,公司有望提前进入全国化扩张期。就合作路径,我们认为可能会有两种:1)与中水电携手拿地,各取所需,目前很多城市拿地都会捆绑商业和住宅,主要由南国开发商业部分;2)近期中水电开始深度介入城轨BT 市场(如2013 年6 月竞得深圳地铁7 号线)但缺乏开发运营地铁上盖的能力,南国很有可能介入这部分物业的开发运营。 好模式+好资源,维持“买入”评级。我们在11 月13 日推荐买入南国置业,主要看好其清晰商业模式带来的成长性,目前我们推荐的逻辑并未变化,可以说,此次股权转让加强了公司的核心能力。我们预计公司未来三年EPS 分别为0.49 元、0.74 元、1.13 元,目前公司对应的2012 年11X、2013 年7X 估值相对便宜,并未完全考虑公司业绩的确定性及模式的成长空间。若不考虑公司襄阳项目的获取,公司RNAV 为6.7 元,维持目标价7 元。

投资评级与估值:1)公司是A股上难得的具备运营能力的商业地产开发商,代表了新型城市化的方向。公司商业模式日趋清晰,产品定位上为家装市场+社区中心商业地产+LOFT,投融资模式上为全部销售+统一管理,很好地解决了资金周转、商业地产运营和业绩释放的问题。2)伴随公司规模增长及异地扩张,我们预计公司未来三年销售规模将维持在30-40亿元,相较2011年12亿元大幅上升,业绩复合增长在50%左右,是难得的业绩确定+销售规模成长类地产股。3)我们预计公司未来三年EPS分别为0.49元、0.74元、1.13元。 目前公司对应的2011年11X、2012年7X估值相对便宜,并未完全考虑公司业绩的确定性及模式的成长空间。若不考虑公司襄阳项目的获取,公司RNAV为6.7元,给予公司未来3-6个月目标价7元,首次覆盖给予买入评级。 关键假设点:公司商铺销售顺畅,异地项目工程进度复合预期。 有别于大众的认识:市场可能担心,武汉商业地产规模大,对公司未来销售及运营构成威胁。我们重点分析了公司涉足的武汉家装市场和社区中心商业地产市场,认为从中期看,这两个市场仍是蓝海市场,而且未来需求较好景气度较高,公司在家装市场上的竞争力、在商业运营上的人才竞争力将带动公司取得良好的销售业绩。 股价表现催化剂:来自商业地产价格上涨、项目热销、异地项目拓展成功及利润的持续释放。 核心假定的风险主要来自两点:公司异地扩张能否成功和公司是否会加大自持物业比例从而影响业绩释放。

2012年10月,公司实现签约面积73.3万平方米,同比上升28.7%;实现签约金额77.0亿元,同比上升42.1%。2012年1-10月公司实现签约面积590.6万平方米,同比上升33.5%;实现签约金额833.3亿元,同比上升32.9%,符合我们的预期。本月公司新增土地储备9个,土地建筑面积共计415.4万平米,总地价款152.5亿。 10月签约销售额因推盘减少和签约滞后略有下降,但销售率回升明显,实际认购达100亿,维持全年950亿的销售预测。10月保利实现销售面积73.3万平米,销售金额为77.0亿元,基本符合我们的预期。本月销售额环比下降0.7%,主要是因为推盘量下降和签约滞后。本月公司推盘量从上月的100亿下降到85亿左右,但去化率从上月的58%回升到了70%,为全年的较高水平,实际认购额也达到了100亿。预计公司11、12月推盘量会有所下降,但由于市场销售状况平稳,以及签约滞后显现,维持对保利全年销售额950亿的预测,相当于未来2月每月平均销售58亿。 10月土地购置力度较大,总地价款152亿,公司补仓意愿强烈。10月公司新增土地储备9个,土地建筑面积共计415.4万平米,总地价款152.5亿。本月拿地量较大,主要是补仓需要。公司前三季度共拿地132亿,仅相当于同期销售额的17.5%,远低于50%左右的历史平均水平。因此现在补仓需要较强,截至10月土地购置价款占销售额面积也仅上升到34%,未来公司仍将维持较积极的拿地。公司10月获取项目平均楼面地价3671元,主要因加上海2个项目的楼面地价分别为2.7万和1.8万,拉高了均价。但从土地收益情况来看,给定房价持平,新增土地的收益率基本和当期的毛利率和净利率相当。 可售资源丰富,销售去化良好,业绩锁定度高,维持买入评级。今年的开工规模维持在1500万平米左右,明年可售量充足。目前公司项目去化情况良好,公司目前有预售款1000亿,基本锁定今明两年的业绩。维持对公司12-13年EPS1.15、1.47元的预测,对应PE为10X、8X,估值较低,维持买入评级。

2012年10月公司实现销售面积127.3万平方米,销售金额137.0亿元,比2011年同期分别上升27%和32%,环比分别增加21%和14%,销售均价为10762元,同比上升4%,环比增下降6%。2012年1-10月,公司累计实现销售面积1035.2万平方米,同比增长10%,累计销售金额1100.2亿元,同比下降2%。9月新增项目储备7个,土地权益面积共计195.1万平米,共需支付地价款59亿。 10月销售金额为137亿,同比增加32%,环比增加14%,推盘量和销售率均有所增加。10月销售面积和金额分别为127.3万方和137.0亿,同比分别上升27%和32%,环比分别增加21%和14%,基本符合预期,上升较多的主要原因是:1)本月推盘量在160亿-170亿左右,较9月的150多亿的有所增加。2)10月去化率也从9月的55%重回60%以上,与5-8月水平相当,市场对于销售形势下滑的担忧可有所消解。3)由于去年10月起公司销售快速下滑,基数较低,导致本月同比也有较大增幅。10月公司销售均价为10762元,环比下降6%,主要是上月因产品结构,均价环比上升5%,实际近期价格基本稳定。 预计11月推盘量将有所回落,但12月还将有较集中推盘,维持全年销售额1400亿的预测。目前房地产市场需求稳定,预计公司11月推盘量将回落至130亿左右,销售额亦将有所下降。但由于12月还有较集中推盘,我们维持全年销售额1400亿的预测。 10月新增项目储备7个,权益地价款59亿,同比上升196%,环比增长34%,拿地态度依然积极,一线城市补仓力度明显。万科10月共新增项目储备7个,权益建筑面积共195.1万方,总权益地价款59亿,环比再增34%,连续第5个月环比增长,拿地态度依然积极。同比上升较多主要因去年同期销售下滑明显,公司大力收缩投资,因此基数较低。公司10月所获7个项目中有3个位于北京、深圳、杭州等一线城市,公司对一线城市的土地储备补充力度明显加强,楼面均价也有所回升,为3024元。目前公司手持现金较为充裕,仍将继续积极把握土地市场机会。 销售态势良好,业绩锁定度高,维持买入评级。10月公司销售情况较为理想,公司三季报有预收账款1448亿,业绩锁定度高,维持12、13年EPS1.10元、1.37元的预测,对应PE为8X、6X,维持“买入”评级。

三季报业绩高于预期,主要因收购星狮地产带来较多营业外收入。金地今日公布三季报,公司1-9月实现营业收入117.4亿、净利润9.2亿,同比上升80.7%、91.9%。基本每股收益0.21元,高于我们预期的62%。1)三季报业绩增幅较大主要因9月收购星狮地产时,深圳和北京2处持有性物业的收购价格低于评估价格,故产生了约2.3亿的营业外收益。扣除非经常性损益后的基本每股收益0.14元,同比增长约27%。2)公司1-9月综合毛利率为32.9%,较年中进一步下降2.7个百分点,净利率7.8%,与年中持平,但扣除非经常损益后,净利率约6.7%,较年中下降约1.1个百分点。由于前期降价项目和2009年和2010年高地价项目还将陆续进入结算,预计12年毛利率还将下降。 4季度推货预计60-70亿,目前看完成310亿销售额有一定压力,关键取决于库存去化情况。公司1-9月销售面积190.9万方,销售额223.2亿元,同比分别增加31%和13%。预计公司四季度新推盘量在60-70亿,同时中小户型将有所提升,从10月看目前销售情况良好。尚有目前库存约180万方,由于库存产品单价偏高、户型偏大,预计货值约在240亿左右,因此库存去化情况对公司销售和未来产品结构改善至关重要。我们认为公司今年完成310亿销售额有一定压力,但若库存去化比较顺利,仍有希望达成销售目标预收款较多,4季度推盘量仍较可观,库存去化情况至关重要,维持增持评级。 目前公司有预收账款338亿,为我们预测的12年结算收入的109%。公司4季度推盘量仍较可观,并且中小户型产品占比提升,我们认为310亿的销售预测虽有压力,但仍有望完成。我们维持对2012、2013年每股收益0.68元和0.74元的预测。公司RNAV为8.1元,目前股价对应的PE为7倍、6倍,P/RNAV为0.58,维持增持评级。

公司公布3季报业绩,营业收入、母公司净利润分别为19.1亿元、3.7亿元,同比增长96.9%、187.3%。折合EPS0.27元。 业绩完全符合预期,毛利率有所下滑。公司业绩与我们在3季报前瞻中的预期完全一致,业绩的快速增长主要因万家星城2期的结算。公司毛利率从年中的55%降至50.7%,主要因上半年结算的主要是千岛湖湖滨花园等尾盘销售,而3季度结算的万家星城二期毛利率略低。伴随4季度绍兴、上虞、衢州等异地项目陆续交竣,我们预计公司的毛利率将略有下降至48%。 公司周转持续加速,销售策略务实稳健。公司周转快速,3季度预收款增长大约在17个亿,截至3季末销售额达58亿元;在销售策略上公司对快周转和高附加值项目区别对待,对快周转项目以微利和快速去化为主要策略,如9月下旬公司推出的滨江凯旋门项目再度热销,其优势仍主要来自于良好的区位(江干区彩荷片区)和合理的价格(均价35000元、主力户型90-180平米),260套房源销售率达90%以上,公司将在11月6日加推273套,价格不会上调太多,预计滨江凯旋门项目将帮助公司快速达成80亿元销售目标;对于高附加值项目,则不在价格上做太多让步,如湘湖壹号。 财务状况持续改善,或将启动补仓之旅。伴随财务状况改善、资金快速回笼,我们判断公司可能将启动补仓之旅,一方面公司净资产负债率继续下降至80.9%,扣除预收款后的资产负债率也下降至30.5%;另一方面,公司可能联合控股股东下的普特房地产基金拿地,8月底普特基金已开始在杭城拿地,与广景房地产联合拿下西溪湿地的别墅用地,楼面地价仅为6000多元。公司有望携手普特获取较低价的土地。 公司战略清晰,业绩锁定度高,维持增持评级。我们预计公司2012-2013年EPS分别为0.91、1.21元,对应动态市盈率8X、6X。公司RNAV为11.9元,折价23%。公司中期预收款项达187亿元,完全锁定2012、2013年全年及2014年部分业绩,同时公司预告2012年全年业绩增速为50%-80%,业绩安全度高。 公司股价催化剂仍来自于杭州高端项目的热销、公司开始拿地。

公司公告3季报业绩,营业收入、母公司净利润分别为27.3亿元、5.5亿元,同比增长-7%、-30%。折合EPS0.27元。 业绩低于预期,主要系结算量偏少,毛利率未现明显下滑。公司0.27元的EPS低于我们在3季报前瞻中预期的0.38元(1%的增长),主要因公司今年Q3房地产业务结算量明显偏少仅7亿元,而去年同期结算14亿元,导致营业收入和净利润同比下跌;公司毛利率未现明显下滑,从单季看,Q3单季毛利率为42.2%,较Q2单季的41.7%略有上升,由于公司大盘开发的成本相对固定,我们预计全年看毛利率将较为稳定,在45%左右。 财务状况持续改善,有利于公司进一步加快周转。公司财务状况进一步改善,经营性现金流净流入16亿元,加速销售效果明显。同时公司净资产负债率较年中攀升不多,从77%升至81%,而扣除预收账款后的资产负债率从50%下降到44%较为明显;期限结构优化,长期借款占比从年中的39%升至Q3的46%。 从公司短期现金覆盖比率来看仅为0.5低于过去平均水平,但好于去年4季度水平,公司财务的持续改善和短期偿债的压力将促进公司进一步加快周转。 公司资源价值不断变现,销售增长将持续。我们一直强调公司的资源价值将不断变现,一方面源于公司的快速周转,截至9月底公司销售预计在52亿元,浦口两大项目将持续销售,同时11月上海长风项目也将开盘,公司今年销售额有望达到70亿元以上;另一方面伴随青奥会的不断临近,浦口青奥公园建设、地铁10号线的贯通将显著改善浦口楼盘的配套,提升其价值,最近开盘的威尼斯水城3街区江景房售价已接近10000元,我们仍看好未来公司土地资源升至潜力。 资源富裕型公司辅以快速周转策略,销售和业绩达到预期的概率较大,维持增持评级。我们预计未来两年,业绩分别为0.51元和0.61元,截至3季报,公司账面预收款为61亿元,按照20%的净利率结算,对应0.60元的每股收益,对应今明的业绩锁定度为70%,公司RNAV为11元,目前P/RNAV为54%,价值低估明显,维持增持评级。