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阎常铭

兴业证券

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工作经历: 证书编号:S0190514110001,曾供职于国海证券研究所...>>

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绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 -- -- 10.42 13.38% -- 10.42 13.38% -- 详细
绿地控股是国企混合持股制的典型代表,自1992年创立以来,形成了以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等多元产业并举发展的企业格局。截止2017年上半年,房地产业务占收入的比重为51.4%,毛利率23.0%,是公司主要收入来源。公司地产业务销售规模稳定增长,2017年实现合同销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%。产品结构进一步优化,毛利较高的住宅类业务占比逐渐提高。 布局一二线,土储优质。根据公司半年报及7-12月新增土地公告统计,公司土地储备计容面积1.25亿方,其中一二线城市土地储备占比64.2%,三线城市占比31.8%,海外占比4.0%。公司销售均价约1.3万/平方米,估算总货值在1.62万亿左右。多渠道拿地,降低获取成本。基建业务与地产深度融合,降低土地获取成本,优化区位。今年以来公司陆续签约20个特色小镇项目,新增权益土地面积248万平方米,权益计容建筑面积459万平方米。预计2018年将迎来在特色小镇土地方面的集中供应。 精细化管理,助力成本控制。今年在运营管控方面,已经取得一定边际改善。“降成本”在今年被提到战略高度,集团层面成立了集采公司,有效降低成本。公司未来将更加聚焦地产主业,淡化非盈利性业务。 投资建议:公司销售金额位于行业前列,规模增速稳定。土储主要布局核心一二线,基建业务与地产业务的协同效应助力公司低成本拿地,同时精细化管理使得公司盈利取得边际改善。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.74元、0.93元、1.17元,对应PE分别为12.8倍、10.2倍、8.1倍。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:特色小镇推进不及预期,成本控制收效不明显,公司经营业绩不及预期,子公司下属企业债务违约带来信用评级下降的风险,2017年12月28日,公司公告称,子公司逾期借款已全部顺利解决。
保利地产 房地产业 2017-12-26 13.33 -- -- 18.21 36.61% -- 18.21 36.61% -- 详细
跟投制度完善,助力销售持续增长。12月22日,保利地产发布公告,董事会通过《关于实施房地产项目跟投的议案》,授权经营层制定相应细则并具体实施,规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。本次跟投制度的实施,是公司激励制度的重大突破,助力公司未来销售的持续增长。在行业集中度快速提升的背景下,前十大龙头地产公司抢占市场份额,规模为王。保利地产在此时重点推出跟投制度,有利于公司销售保持高增长,维持在行业中的领先优势。 销售稳健增长,投资拿地积极。公司2017年1-11月累计销售金额2742亿元,同比增长45.16%,累计销售面积1991.85万平方米,同比增长39.53%,大概率完成全年3000亿销售目标。投资拿地方面,今年以来公司新增土储建面3218万方,拿地金额占销售金额的比重为74%,较2016年全年提高了17个百分点。同时公司通过并购等方式多渠道拿地,进一步补充了公司的土地储备资源,为实现未来三年较高的销售目标奠定基础。 央企资源广阔,融资优势显著。保利地产作为房地产业的龙头国企,在整合资源方面具有强大优势。今年以来,保利地产以51.53亿收购保利置业50%股权,为公司带来了将近2000万方的优质土储,同时避免了同业竞争问题。今年上半年完成了对中航20个项目规划容积率面积约822万平方米的收购。丰富优质的资源造就融资优势,保利地产的综合融资成本由2013年的7.0%逐年下降至2016年的4.4%,远低于行业平均水平。 投资建议:保利地产是当前一二线基本面趋势向上的受益标的,当前股价较RNAV折价32%,具有较好安全边际。公司跟投项目的实施有利于公司销售实现快速增长。我们估算公司2017年EPS为1.21元,2018年1.57元,对应的估值分别为10.8倍和8.3倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,核心城市房地产调控超预期严格。
招商蛇口 房地产业 2017-12-06 19.23 -- -- 20.65 7.38%
25.35 31.83% -- 详细
事件 12月1日,招商蛇口发布公告,“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”收到深交所出具的符合挂牌条件的无异议函,发行总额不超过60亿元,首期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。 点评 全国首单储架式长租公寓CMBS获批。储架融资规模为60亿元,是目前为止长租公寓类资产证券化的最高额度。第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级19.90亿,劣后级0.1亿元。CMBS是以商业物业作为抵押的按揭支持证券,它以商业地产未来产生的租金等收入作为偿债来源,以债券的形式向投资者发行。CMBS与REITS的主要区别在于:CMBS是债权属性,而标准类REITs是权益类属性;CMBS不持有物业,无法实现出表,原始权益人偿还贷款后保留所有权,而标准REITS持有物业,可以实现出表,原始权益人可出让物业的所有权。CMBS的优点在于保留了对资产的所有权,享有未来地产的价值升值空间。 央企发挥示范带头效应,推进住房租赁市场建设。此单CMBS是招商蛇口呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。募集资金将用于未来长租公寓的发展与运营,为长租公寓实现规模化发展提供资金支持,也将进一步促进公司长租公寓管理能力的提升。目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个长租公寓项目,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。 受益行业集中度提升,核心价值凸显。1)销售持续增长,受限购政策影响不大。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。2)加速在核心城市拿地,进一步夯实行业地位。今年前三季度,公司新增总建面533万方,主要布局在核心一二线城市,平均楼面地价在1.1万元左右。3)土地储备优质,集团资源丰厚。公司在粤港澳大湾区,尤其是前海蛇口自贸区的土地储备价值极为丰厚。 未来随着太子湾170万方和前海地区508万方土地的开发,公司的核心价值将得到更大的体现。同时,集团资源在获取核心城市项目方面也有一定的优势,今年不仅启动了自中外运长航并入集团以来的首个地产合作项目--南通市港闸区住宅项目;而且与武钢、昆钢签署战略合作协议,合作开发存量土地资源。 投资建议:招商蛇口价值低估,当前股价较RNAV折价45%,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们估算公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.8倍和9.3倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,核心城市房地产调控超预期严格,房屋租赁市场政策支持力度不及预期。
新城控股 房地产业 2017-11-23 25.12 -- -- 27.30 8.68%
37.81 50.52% -- 详细
新城控股今年持续精准大力度拿地,为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础,公司就是地产超级周期孕育的大牛股,充分享受地产超级大周期红利。今年前1-10月实现890亿销售,已完成年初850亿的目标。今年全年大概率能完成千亿销售,具体完成情况要看市场的情况和推货的节奏。今年1-9月,公司新增土地储备全口径约2500万平方米,截止9月底,公司未售口径的土地储备总量5000万方左右,能够维持4年左右的开发。并且公司土地成本控制较好,整个土地储备5000万方的拿地平均成本3000元/平方米;今年新增的土地拿地成本是3600元/平方米。 深耕核心一二线和基本面优异的三线。公司拿地集中长三角,且以二线城市为主;三四线城市依然集中既有的长三角地区,其他区域的三四线也是大武汉、大郑州都市圈周围能够纳入进去的区域,基本面较好。 多渠道融资,成本控制得当。公司融资方式主要包括公司债、银行间交易商协会中票、PPN;银行贷款(开发贷),合计占比达到80%-90%。今年总共获得45亿中票批文,45亿PPN批文,并成功发行2亿美元的美元债,融资渠道丰富。半年报融资成本较去年年末有所下降,全年可能略有一点上升,但仍在6%左右。 存量市场积极布局,“住宅+商业”双轮驱动。目前吾悦广场储备项目(包括开业、在建、待建)一共53个,预计到今年底开业24个。按照“具规模,有情怀,不复制”的发展思路,力争做到行业标杆水平。截止三季报累计开业18个,可供出租面积为93.1万平方米,前三季度实现租金及管理费收入5.4亿元,平均出租率达到97.7%,每个广场日均客流量4.4万人次,并且租金增长率符合目标。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预期2017-2018年新城控股的EPS分别为2.18、3.27元,对应的PE分别为10.8倍、7.2倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-17 18.59 -- -- 20.35 9.47%
25.35 36.36% -- 详细
今年前三季度归母净利润同比有所下滑,主要因素是项目结算不均衡。全年来看,业绩及毛利率情况会回到较高的水平。前三季度实现签约销售780亿元,今年千亿销售目标有信心完成。截止到9月底,总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。公司拿地较多,且大多数在核心一二线城市。每年的拿地标准定在销售目标的一半左右,高于同行业。 土地储备优质,主要布局核心一二线城市。招商蛇口目前在全国布局41个城市,项目储备规模在3400万方左右。粤港澳大湾区占比45% 左右,深圳拥有储备1100万方,不包括十几个旧改项目。其中,前海508万方,太子湾170万方,大通港深圳国际会展中心154万方,蛇口的持有型物业200万平方米左右。 与昆钢武钢合作情况:昆钢和武钢旗下的土地储备规模非常大,但每个项目情况不一样。今年着重把地产项目收购过来,已经逐步在做工作。作为收购方来说,更加看重他们原有的厂房资源。武钢下面是没有房地产项目的,有一些是已经纳入城市更新的范围,先帮他们进行土地重新规划入市再通过成立的房地产投资平台去获取。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-11-15 27.05 -- -- 33.83 25.06%
40.70 50.46% -- 详细
持续推荐以万科为首的龙头地产公司。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,单月同比有所下降。但1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%。在当前时间点,以万科为首的龙头地产公司请持续重点关注,无论是行业基本面还是龙头集中度提升的大趋势,都支持我们对行业龙头地产公司的推荐逻辑。关注股价调整带来的投资机会。 总货值充足,且销售和投资集中一二线。从总货值来看,加上10月新获取的500多万方,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,大约7000万方在建(其中有4200万方已售,未来可结算),6500万方未开工,还有200多万方建成未售的存货,未来可售规模在9500万方左右,均价根据今年前10个月的均价14800元/平方米估算,货值充足,足以支持公司未来3-4年的发展。从销售和投资的区域分布来看,销售面积一二线占比75%以上;销售金额一二线占比90%;投资基本也集中一二线城市。 长租公寓业务持续推进,积极探索租赁REITs。万科作为龙头开发商在长租公寓领域,从资金、开发能力、改造能力等方面相对于其他的供应者都有优势,上周与建行取得合作,获得低息贷款等支持,并与更多主体合作探索用于居住的自持用地的运营模式。同时,设立商业物业和物流地产基金,逐步逼近真正的REITs。 投资建议:公司销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.47、3.21元,对应PE分别为11.2和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-11-15 13.70 -- -- 14.70 7.30%
14.70 7.30% -- 详细
世联红璞聚焦二线城市,年底规模降突破10万间,成为我国集中式长租公寓领域的行业龙头。世联红璞目前布局29个城市,到今年12月中旬规模预计突破10万间,将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。国家中央九部委发布12个住房租赁热点城市后,世联行在这些城市的租赁业务快速发展,进一步发挥获取房源的优势。目前与60多个知名开发商合作伙伴,如华润、招商、保利、中海等,这类房源占比36%;另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。世联行主要聚焦6个二线城市,这部分房源占比超过70%。在租赁市场,得二线城市者得天下,二线城市的租金上涨空间比一线城市更大。 世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。 红璞公寓的产品定位及理念:刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。红璞公寓最小开间可以做到1.9米,一间房的装修平均成本不超过3.5万,比同行至少低30%。租赁时代的产品要实现更新换代,红璞的产品代表的是新的居住时代。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司形成深入的合作,包括成立合作公司等。 未来运营模式展望:以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。发展重资产方面,世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作,在租赁窗口期获取资金;轻资产方面,以托管和加盟为主要形式,托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥,符合世联行公司本身的基因;轻重结合方面,则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理:与中城联盟、同创物业等签订合作关系。租赁大时代来临,未来将逐渐形成:“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司,其核心价值就是掌握市场、了解市场,从客户端出发,满足和迁移需求。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。同时公司其他业务发展迅猛,为业绩高增长打下坚实基础,我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.50、0.67元,对应PE分别为27.0、20.1倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-13 18.65 -- -- 20.35 9.12%
25.35 35.92% -- 详细
公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。 销售金额持续增长。公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。目前已完成全年销售目标的88.7%;截止9月底,公司总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。年内将大概率完成千亿销售目标,为后续业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。整个土地储备规模在3400万方左右,粤港澳大湾区占比45%左右。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-11-13 27.60 -- -- 33.83 22.57%
40.70 47.46% -- 详细
万科公告10月销售及新增项目情况:2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元。2017年10月公司新增28个项目,总建筑面积521.9万平米,总权益面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。 销售规模持续增长已超去年全年。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,同比分别下滑-28.75%、-24.90%,环比分别下滑-9%、-21%。销售下滑主要因去年多地限购潮导致的推盘提前造成的高基数,以及今年10月份预售证管理导致的推盘量较小。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%,销售规模已经超过2016年全年3600亿元的销售金额水平。10月销售均价1.48万元/平米,同比增长5.4%。 拿地力度持续提升。10月万科拿地力度持续加大,共新增28个项目,分布在深圳、东莞、佛山、南昌、常州、南通、宁波、扬州、杭州、温州、绍兴、大连、青岛、济南、北京、长春、成都、眉山、乌鲁木齐、贵阳、郑州这21个城市。28个项目总建筑面积521.9万平米,总权益建筑面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。万科持续加大投资力度,本月拿地金额占销售金额比重为105%,今年1-10月累计拿地金额占销售金额比重为54%,高于2016年51%的水平。同时公司本月新增物流地产项目5个,总建筑面积24.6万平米,总权益建筑面积22.9万平米,权益地价4亿元。 投资建议:万科1-10月销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为2.47、3.21元,对应PE 分别为11.1和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,货币政策大幅收紧。
保利地产 房地产业 2017-11-09 10.38 -- -- 13.25 27.65%
18.21 75.43% -- 详细
保利10月份实现签约面积200.41万平方米,同比增长54.66%;实现签约金额297.09亿元,同比增长84.49%。1-10月累计实现签约面积1701.67万平方米,同比增长29.95%,实现签约金额2378.68亿元,同比增长37.01%。 销售靓丽。保利10月份实现签约面积200.41万平方米,同比增长54.66%;实现签约金额297.09亿元,同比增长84.49%。1-10月累计实现签约面积1701.67万平方米,同比增长29.95%,实现签约金额2378.68亿元,同比增长37.01%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升。凭借高效的运营能力和前瞻性的投资拿地布局,龙头房企保持高于行业的整体增速。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司10月新增土储建面251.8万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为105%。1-10月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至74%,相较2016年整体水平大幅提升了17个百分点。新增的16个地块一二线城市土储占比为37%,三线城市均为长三角地区基本面及库存较好的城市,例如:无锡、温州、湖州等。除传统招拍挂外,公司通过合作等方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。我们提升公司2017年、2018年EPS到1.21元和1.57元,对应PE为8.6倍和6.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
新城控股 房地产业 2017-11-07 20.90 -- -- 26.97 29.04%
37.81 80.91% -- 详细
新城控股今年持续精准大力度拿地,为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础,公司就是地产超级周期孕育的大牛股,充分享受地产超级大周期红利。我们此前在年初发布的系列报告二之中鲜明指出,公司凭借对地产基本面独到的理解,所采用的土地拓展战略正是公司不断取得成功的最核心竞争力。今年1-9月,公司新增土地储备全口径2297.6万平方米,同比增长273.3%;拿地金额为664.4亿元,同比增长126.3%。全口径拿地金额占销售金额的比重高达88%,仅次于2016年,为明年销售和业绩持续爆发打下了坚实的基础。 深耕核心一二线和基本面优异的三线。2017年1-9月的新增累计总地价款中一二三线城市占比分别为6.8%、66.9%和26.4%,一二线城市拿地金额超过70%,土地储备优质。公司聚焦一二线,少部分在基本面优异的长三角的三线。符合行业发展的大趋势。 眼光独到、多元拿地和激励机制,这三大方面确保了公司可以用较低的地价获取土地低价拿地,今年也是如此。公司对于房地产大趋势的独到判断、对于区域市场的充分理解,对于拿地人员的充分激励,使得公司拿地单价与销售单价之比持续下降,2017年这个比重只有27%,比2015年的54%和2016年的36%都是大幅度下降。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们上调2017-2018年新城控股的EPS分别为2.18、3.27元,对应的PE分别为9.9倍、6.6倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。
世联行 房地产业 2017-11-06 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58% -- 详细
事件: 10月30日晚,公司发布三季报。2017年前三季度,公司实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%,每股EPS为0.26元。其中,第三季度实现营业收入18.57亿元,同比增长23.97%,实现归母净利润2.47亿元,同比增长39.87%。 点评: 业绩持续高速增长。公司前三季度实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%。收入按结构划分,房地产交易业务(包括代理销售及经纪业务)营收同比增速为4.07%,收入占比逐渐下降至48.1%;互联网+业务收入同比大幅增长60.73%,营收占比提高至27.93%,毛利率达到22.39%,同比上升了15.04个百分点;金融业务同比增速为23%,营收占比为9.04%,毛利率同比上升7.94个百分点。 金融业务渠道整合,促进规模快速增长。前三个季度放贷总额达到100.27亿元,同比大幅增长294.14%,贷款余额达到52.3亿元,同比增长239.83%。我们估算,公司全年总体的贷款规模流量将达到130-140亿,平均存量规模将达到60亿左右。公司金融业务方面的突破,主要得益于渠道方面,快速推进合伙策略,有效得整合了超过200家行业渠道,实现线上线下业务双驱上量,积极进入存量市场。目前,公司的金融服务业务开发3大系列、22项产品全部铺排落地。 互联网+业务渠道下沉,将持续为利润高增长提供支撑。公司互联网+业务逐步从集团深圳总部向各地区下沉,通过“房联宝”平台,积极把握三四线市场机会,今年以来,顺利完成178个城市的服务布局,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,接待直销咨询报名40多万人次、在23个大中城市实现市场份额Top3。公司依托B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享。未来,凭借互联网+业务的迅速发展,将持续为利润高增长提供支撑。
招商蛇口 房地产业 2017-11-02 18.28 -- -- 20.35 11.32%
25.35 38.68% -- 详细
事件: 10月30日,公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%,每股EPS为0.47元;其中,第三季度实现营业收入70.9亿元,同比下降54.21%;实现归母净利润2.52亿元,同比降低85.87%,每股EPS为0.03元。 点评: 短期业绩下降不改公司今明两年业绩增长趋势。公司前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%。业绩同比有所下降主要原因是受项目结转时间年内分布不均,以及结转项目产品类型的影响,业绩短期下降不改变公司今年明年业绩高增长趋势。公司三季报指出,预计全年扣非净利润将不低于103亿元,同比增长将在15%以上。 前三季度销售大幅增长。公司前三季度销售业绩靓丽,将进一步夯实公司的龙头地位。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比大幅增加65.49%,年内将大概率实现千亿销售目标。 布局核心一二线,土储内在价值极为丰厚。截止目前,公司土地储备超过3100万平方米(包含前海地区,但不包含蛇口地区未确定建筑指标的工业用地)。公司是粤港澳大湾区核心受益标的,在大湾区土储占总土储的45%。公司持续重点布局核心一二线城市,2017年拿地金额中,一二线城市占比超过70%,拿地金额占销售金额的比重为81%。除招拍挂外,公司着力推进与招商局集团内外的资源整合,获取土地资源的禀赋优势明显。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 聚焦中高端公寓,响应国家政策,发挥央企示范效应。公司聚焦国内中高端租赁市场,布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。公司在北京、天津、武汉、重庆等城市自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进,得益于公司获取土地项目的时间较早,能保证长租公寓项目的盈利能力。我们认为在国家大力发展租赁市场的背景下,在增加多渠道供应方面,招商蛇口必然发挥央企示范效应。 财务结构稳健,融资优势突出。截止目前,公司资产负债率为74.01%,较年初提高了5个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为64.45%,较年初提高了3.71个百分点,整体资本结构稳健。今年以来,公司发行了2期中期票据,募集资金共计50亿元,债券融资的综合票面利率仅为4.68%,上半年整体融资成本为4.6%,融资优势突出。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.78元,对应PE分别为12.9、10.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-10-18 11.80 -- -- 14.70 24.58%
14.70 24.58% -- 详细
事件: 公司终止重大事项。股票将于2017年10月16日(星期一)开市起复牌。 点评: 世联行强大实力和号召力,是未来整合的深厚基础。重大事项虽然停止,但是打开了世联行未来持续并购整合的空间,也凸显了世联行作为行业重要上市龙头在未来成长上,通过并购整合来做大各项业务,成为房地产后服务市场巨头的实力和可能!世联行强大服务基因、上市平台公司广泛的融资渠道、行业口碑和管控运营实力等都是世联行未来打开并购整合空间的重要基础。 停牌期间公司披露了发行可转债预案公告,体现了国家对于房屋租赁行业和世联行的支持!发行可转债增强资金实力,有助力公司发展长租公寓业务。本次世联行拟公开发行A股可转换公司债券不超过17.30亿元,用于世联行长租公寓建设项目。项目拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的城市,建设规模5.32万间,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。通过发行可转债解决融资端的问题,帮助租赁企业攻克行业痛点,体现了国家和地方多个部门对房屋租赁业务的大力支持。 租赁市场仍将是房地产下半场的重要主题。发展租赁的本质,是在核心一二线城市房价高企的背景下,提供阶梯化住房供应。伴随国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实,长租公寓市场必然迎来巨大的发展机遇。在世联行停牌期间,房屋租赁标的涨幅明显,三六五网+4%,市北高新+10%,国创高新+4%,昆百大A+10%,体现了资本市场对租赁业务发展的信心。未来我们将看到,世联行不仅仅是长租公寓业务,在家政业务、装修业务、金融小贷业务等各项业务在房地产后服市场上迎来此起彼伏的爆发。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。世联行强大实力,是未来打开并购整合空间的重要基础。我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.52、0.76元,对应PE分别为22.4、15.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁政策推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
保利地产 房地产业 2017-10-17 10.58 -- -- 13.09 23.72%
18.21 72.12% -- 详细
保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。 点评: 销售靓丽,市占率进一步提升。保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-8月2.8%。凭借高效的运营能力和前瞻性的投资拿地布局,龙头房企保持高于行业的整体增速。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司9月新增土储305.9万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为88%。1-9月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至69%,相较2016年整体水平大幅提升了12个百分点。新增的20个地块一二线城市土储占比为54%,其中,成都(11.29%)、常州(10.22%)、广州(8.94%)、重庆(8.49%)。除传统招拍挂外,公司通过合作等方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为9.4倍和7.8倍,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名