事件: 公司5月实现签约销售面积366.0万平方米,实现签约销售金额579.9亿元。2019年1-5月,公司累计实现签约销售面积1660.8万平方米;累计实现签约销售金额2676.0亿元。5月新增12个开发项目,计容建筑面积232.6万平方米,权益地价124.38亿元。 点评: 5月销售同比大幅增长,1-5月累计销售增速进一步提高。公司5月单月实现签约销售面积366.0万平方米,同比增加30.9%;实现签约销售金额579.9亿元,同比增加35.2%,延续4月的高增长态势。4月、5月销售的大幅增长带来累计销售增速的提升。1-5月,公司累计实现签约销售面积1660.8万平方米,同比增加4.7%(1-4月为下降0.8%),累计实现签约销售金额2676.0亿元,同比增加12.0%(1-4月为增长6.9%)。销售均价15844元/平方米。 拿地持续聚焦一二线城市。公司5月拿地金额124.4亿元,拿地金额占销售金额的比重为31%;1-5月累计拿地金额709亿元,拿地总建筑面积1105.1万方,累计拿地金额占销售金额的比重为26.5%。1-5月拿地均价6418元/平方米。从布局来看,拿地聚焦一二线城市。1-5月份拿地按金额计算,一线27.2%,二线57.5%,三四线15.3%;按拿地面积计算,一线9.7%,二线61.6%,三四线28.6%。1-5月拿地金额占比较高的城市有:北京(18.3%)、福州(10.8%)、苏州(9.6%)、武汉(6.7%)、佛山(5.9%)。 投资建议:万科拿地聚焦核心一二线,土储价值丰厚,未来将持续受益核心城市基本面回暖。公司龙头地位稳固,融资优势明显,财务结构稳健,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。预计公司2019-2020年EPS分别为3.66元、4.28元,以2019年6月4日收盘价计算,对应PE分别为7.2倍、6.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,政策调控超预期严格。

二手房代理买卖业务将受益核心城市二手房大趋势。公司目前已经在全国个城市布局了近1500间门店,合作经纪人超过2万人,在深圳、珠海、中山等地区市场占有率处于领先地位,在上海、青岛、南京、杭州等城市稳步扩张。(1)巩固华南壁垒,积极扩张布局。公司在珠三角区域的品牌影响力位居行业首位,尤其是在深圳、珠海、中山等城市占有率领先。2018年,公司在深圳市占率18.7%,排名第1,铺均单量行业第1,星级人员数量行业第1。巩固华南优势的同时,积极向华东、华北扩张。(2)平台赋能优势进一步加强。2018年优化升级经纪人平台、交易结算系统、数据分析决策平台、智能化搜索等等;(3)拥有优秀的专业管理团队,建立了与O2O发展模式相适应的人才储备。 其他业务也积极发展和布局。除了二手房业务外,公司新房业务稳步发展,并且开辟租赁业务新市场。一方面,二手房市场趋势性回暖,新房等业务也将受益;另一方面,未来国内房地产市场将出现新房代理业务持续发力和二手经纪业务不断壮大的局面,同时逐步进入租购并举的市场。新房业务方面,把三大都市圈周边城市作为主要战场,利用公司经纪门店布局和互联网信息平台优势,突出做好新房包销业务,快速提升公司市场占有率。 投资建议:核心城市二手房将是信用创造主体,一二线基本面大趋势难以改变。Q房网布局12个核心城市,是重要受益标的。并且重点布局城市具有较强壁垒,借助核心优势,中长期份额将持续提升。我们预计公司、2020年EPS分别为0.47元、0.56元,按照2019年4月24日收盘价,对应的PE分别为13.1倍、11.0倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧、核心城市调控超预期严格、业绩不达预期风险、商誉减值风险、减持风险

核心城市二手房市场繁荣力度和长度将超预期,核心城市二手房将是未来信用创造主体。1,宏观角度,银行必给地产加杠杆、经济下行信用创造靠地产逻辑永不变,未来核心城市二手房将是信用创造的主体。2,微观角度,近期核心城市二手房成交回暖趋势明显。公司最主要布局城市,深圳虽然同比数据一般,但一些领先指标上行趋势明显,今年以来新增客源量同比增长45%,已连续提升4个月。珠海1-2月二手房成交面积同比提升8.4%。价格调涨占比、新增客源量、成交量等指标显示,核心城市基本面是趋势性回暖,而不是季节性变化。 Q房网核心城市布局好,将充分受益核心城市二手房大趋势。公司主要布局16个核心城市,拥有2万多经纪人。尤其是在华南地区的竞争力更加明显。其中,深圳市占率为19%,位列第1;珠海市占率20%,位列第1;中山、广州、佛山、东莞、上海等市占率及排名也稳步提升。 Q房网二手房业务有三个核心优势:1,重点布局城市形成较强的区域壁垒;2,平台赋能,行业回暖最受益;3,O2O模式领先,具有强大加盟基因。Q房网在深圳、珠海的市场占有率均列第一,形成较强的区域壁垒。借助平台系统和模式优势,中小中介的市场份额将逐渐被蚕食,从中介行业中长期发展看,Q房这样的龙头中介市场占有率将不断提高。 公司另外一块重要业务新房代理业务也将受益。二手房市场回暖也将带动新房市场,新房代理销售业务也将受益。公司新房业务在核心城市也有较强竞争力,2016年,在深圳、珠海、上海的市占率分别为12.8%、8.8%、6.7%,佣金率也超过2%。 投资建议:核心城市二手房将是信用创造主体,核心城市二手房繁荣力度和长度将超预期。Q房网布局16个核心城市,是重要受益标的。并且重点布局城市形成较强区域壁垒,借助核心优势,中长期份额将持续提升。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.33元、0.47元,按照2019年3月22日收盘价,对应的PE分别为25.1倍、17.8倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧、核心城市调控超预期严格、业绩不达预期风险、商誉减值风险、减持风险

业绩稳步增长,盈利能力进一步提升。2018 年招商蛇口实现营业收入总额882.78 亿元,同比增长16.25%,实现归属于上市公司股东的净利润152.40 亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89 元,同比增长。2018年公司毛利率39.5%,较2017年提升1.83个百分点;销售净利率22.0%,较2017年提升2.15个百分点。盈利能力进一步提升。 拿地集中一二线城市,在核心一二线城市拥有大量优质土地资源。截止年底,公司土地储备面积为4217.7万方(按总计容建筑面积-累计竣工面积计算),其中一线城市占比17.4%,二线城市占比53.6%,三四线城市占比28.6%,核心一二线城市拥有大量优质土地资源。2018年拿地集中一二线,全年拿地金额为936.2亿元,拿地金额占销售金额的比重为55%,按拿地金额计算,一线城市占比11.0%,二线城市占比61.9%,三四线城市占比27.0%。 湾区资源丰厚。截止2018年末,公司在蛇口、太子湾、前海三大片区的土地资源面积分别为219.77万方、53.28万方、237.68万方。2018年,前海土地整备获得突破性进展,丰厚资源红利将逐步释放。 融资成本较低,融资能力强大。2018年,公司净负债率45.0%,较2017年有所下降。在2018年融资环境较为紧张的情况下,公司综合融资成本,仅较2017年提升5 bp,充分显示了强大的融资能力。 销售大幅增长,一二线城市销售占比高。2018年公司实现签约销售面积万平方米,同比增加45.15%;实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。按销售面积计算,一线城市占比8.6%,二线城市占比,三四线城市占比29.9%。 投资建议:一二线核心资源丰厚,业绩稳步增长,并购整合拿地能力强。中长期看好公司投资价值。我们调整2019-2020年公司EPS为2.42元、6元,以2019年3月19日收盘价计算,对应PE分别为9.1倍、7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。

业绩增长符合市场预期。2018年实现营业收入2976.80亿元,同比增长22.55%;实现归母净利润337.73亿元,同比增长20.39%;实现基本每股收益为3.06元,同比增长20.4%。房地产业务的结算毛利率为29.69%,较2017年进一步提高了3.87个百分点。 销售稳健增长,市占率提升,强者恒强。公司2018年实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%;实现销售面积4037.7万平方米,同比增长12.3%。整体销售金额稳居行业前三,市占率达到为4.05%,较2017年提高0.09个百分点。 拿地力度稳健,拿地金额与销售金额保持在合理水平。全年新增总建面4681.4万平方米,其中一二线城市占比72.1%;总拿地金额为2540亿,权益比例为53%,拿地均价为5427元/平方米。新增拿地金额与销售金额的比重为42%。 2018年公司净负债率保持在较低水平。2018年公司净负债率为30.9%,综合融资成本为5.4%,低于行业平均水平。2018年融资环境收紧,万科仍然保持较低的融资成本,彰显在融资方面的优势。 投资建议:万科拿地聚焦核心一二线,土储价值丰厚,未来将持续受益核心城市基本面回暖。公司龙头地位稳固,融资优势明显,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预计公司2019-2020年的EPS为3.66元和4.28元,以2019年3月25日收盘价计算,对应的PE为7.7倍和6.6倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。

宏观角度,核心城市二手房市场繁荣力度和长度将超预期,核心城市二手房将是未来信用创造主体。银行必给地产加杠杆、经济下行信用创造靠地产逻辑永不变,但三四线作为信用创造主体的历史已经翻篇。未来核心城市二手房将是信用创造的主体:核心城市明显存在二元格局:计划和市场,二手房市场因更市场化定价、所受交易束缚更少,将成为未来信用创造的主体。 微观角度,近期核心城市二手房成交回暖趋势明显。从链家数据来看,北京、上海、杭州、南京、天津三月以来二手房成交套数大幅提升。3月前两周,北京、南京、杭州分别成交4787套、694套和395套,分别超过2月整体成交套数的40%、62%和78%。从带看量、议价空间、成交周期等先行指标看,市场回暖趋势明确。另外,相关媒体报道,杭州3月1日到3月7日成交1587套,仅一周完成整个2月份销售量的70%。南京3月4日-3月10日,一周成交1280套,创下2019年以来单周成交量新高。 公司将充分受益核心城市基本面回暖,享受规模和利润率双提升。公司当前布局17个核心城市,其中北京市占率13%,排名第2,杭州市占率25%,排名第1,南京市占率10%左右。基本面回暖,公司不仅佣金规模提升,利润率也会明显提升。预计二手代理业务整体净利润率将从7%左右提升至10%左右,杭州等布局较好城市更是有望从12%-15%提升至20%以上。 公司其他业务也将受益核心城市回暖,而公司所布局的17个城市基本都位于核心城市,趋势向好。除了二手房代理销售业务外,其他业务包括新房代理和分销、资产管理业务(相寓)和二手房租赁业务。 投资建议:核心城市二手房将是信用创造主体,核心城市二手房繁荣力度和长度将超预期。公司较早布局核心城市,将充分受益二线城市基本面弹性,带来规模和利润率双提升。我们预计公司2018、2019、2020年EPS分别为0.28、0.32和0.40,按照2019年3月14日收盘价,对应的PE分别为21.7倍、18.9倍和15倍,给予“审慎增持”评级。 风险提示:商誉减值风险,货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期严格,小非减持风险。

业绩实现高增长。2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现基本每股收益4.69元,同比增长73.06%。业绩高增速的原因:1)过往公司销售高增速带来结算规模的大幅增加;2)盈利能力仍然维持在较高水平;3)公允价值变动增厚净利润。 销售突破两千亿,实现行业排名和销售业绩的双跨越。2018年实现合同销售金额2,210.98亿,同比增长74.82%,超额完成年初设立的1800亿目标,增速位列十强房企第一。公司前瞻性的充分受益了三四线加杠杆去库存带来的大繁荣,公司布局的三四线城市量价齐升,三四线城市销售金额贡献达到62.3%。 2018年拿地节奏略有放缓,三四线占比提升,但大多是长三角的三四线城市。2018年全年,新增总建面4773.24万方,同比增加40.7%;新增拿地金额1112.16亿元,同比增加24.5%;拿地成本占销售金额的比重为50.3%,相较2017年全年的70.7%下降了20.4个百分点。拿地金额看,一二线占比29.16%,三四线占比70.84%。土储资源丰富,截止2018年末,公司总土地储备10952万方,一二线占比38.6%,三四线占比61.4%。 商业物业经过多年沉淀和积累,开始进入快速增长阶段。公司已累计开业42座吾悦广场,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。 公司凭借在资本市场良好的声誉,融资成本仍控制在较低水平。2018年全年综合融资成本6.47%,截止四季度末,公司预收款1100亿,在手现金454亿,短期负债201亿,净负债率仅49%,下降19个百分点。 投资建议:新城控股兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预计公司2019-2020年EPS分别为6.19元、7.74元,对应的PE分别为5.6倍和4.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。

事件: 2019年1月,公司实现签约销售面积56.90万平方米,同比减少5.26%;实现签约销售金额117.87亿元,同比增加0.26%。 点评: 销售规模与去年同期持平。2019年1月,公司实现签约销售面积56.90万平方米,同比减少5.26%;实现签约销售金额117.87亿元,同比增加0.26%。销售均价2.07万元/平方米,较2018年全年均价进一步提升。 1月拿地谨慎。本月新增武汉船舶配套工业园项目,建筑面积5.8万方,总地价0.32亿元,楼面价933元/平方米。拿地金额占销售金额的比重为0.5%,拿地面积占销售面积的比重为10.1%。公司自2018年9月以来,拿地均较为谨慎。但一二线核心城市资源仍较为丰厚,2018年一二线新增拿地金额698.8亿元,占拿地总金额的比重为74.6%。此外前海土地整备获得突破性进展,丰厚资源红利逐步释放。经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。 继续保持融资优势。2018年在融资环境偏紧的背景下,公司融资优势明显,融资成本较低。2019年初,资金环境改善,公司融资成本进一步下行。2019年1月,公司发行15亿超短期融资券,期限120天,票面利率仅2.98%;而2018年发行的两期超短期融资券票面利率分别为3.74%、3.55%。公司继续保持融资优势。 业绩预计同比较快增长。公司业绩预告,预计2018年实现归母净利润145-155亿元,追溯调整前同比增长19%-27%,追溯调整后同比增长15%-22%。实现每股收益1.79-1.92元。其中,社区开发业务毛利同比增加约33亿元,园区开发业务毛利同比增加10亿元。 投资建议:公司销售保持稳定,存量土地储备优质,前海土地整备获得突破性进展,受益大湾区建设。中长期动力强劲,看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS为1.91元、2.44元,以2019年2月12日收盘价计算,对应PE分别为10.1倍、7.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期严格。

事件: 公司发布业绩快报,预计2018年实现营业总收入3510.1亿元,同比增长20.87%;实现归母净利润116.6亿元,同比增长29.03%。每股收益0.96元。加权平均净资产收益率17.33%,较2017年提升2.12个百分点。 2018年1-12月,公司实现合同销售面积3664.0万平方米,比去年同期增长50.3%;实现合同销售金额3874.93亿元,比去年同期增长26.4%。2018年1-12月,公司新增房地产项目储备118个,权益土地面积约2149.08万平方米;权益计容建筑面积约4336.78万平方米。 点评: 2018年业绩表现靓丽,盈利能力提升。公司预计2018年实现营业总收入3510.1亿元,同比增长20.9%;实现归母净利润116.6亿元,同比增长29.0%。每股收益0.96元。公司业绩表现靓丽。此外,从净资产收益率来看,公司盈利能力改善,2018年加权平均净资产收益率17.33%,较2017年提升2.12个百分点。 销售规模大幅增长。2018年全年公司实现合同销售面积3664.0万平方米,比去年同期增长50.3%;实现合同销售金额3874.93亿元,比去年同期增长26.4%。根据克而瑞数据,销售面积排名第四,销售金额排名第五,销售金额排名略有提升。公司销售面积的大幅增长主要得益于 “推新盘、去库存、促回款”工作战略,以及高铁新城“城际空间站”、商办大单定制销售和去库存的有力开展。 2018年拿地策略明确,重点围绕快速成长的高铁站项目和快速周转的三四线城市项目。全年公司新增房地产项目储备118个,拿地总金额872亿元,拿地总面积4852万方,权益面积4337万方。拿地金额占销售金额的比重为22.5%,拿地面积占销售面积的比重为 132.4%。公司重点围绕快速成长的高铁站项目和快速周转的三四线项目。上半年,新增项目中,高铁站项目占比超过30%,这些项目主要位于三四线城市,因此整体来看,公司2018年拿地三四线占比较高。 核心城市储备丰富资源。虽然今年拿地三四线占比高,但是以往公司储备了大量核心城市优质项目。截止2017年公司土地储备中(按未竣工面积结算)约70%位于一二线城市。 多元产业持续推进。大基建产业保持快速发展势头,业务规模进一步扩大,收入、利润持续增长,成为公司业绩增长的重要引擎。2018年全年新增项目3591个,金额3162亿元,同比增长62.9%。大金融产业各项业务稳步推进,实现了较好的利润水平。 投资建议:公司销售大幅增长,盈利能力改善,拿地策略明确,多元业务持续推进,中长期看好公司的投资价值。我们调整2018年、2019年的EPS分别为0.96元和1.17元,对应的PE 分别为6.5倍和5.3倍(根据2019年1月15日收盘价计算),维持审慎增持评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。

2018年公司业绩靓丽。公司预计实现营业总收入1936.3亿元,同比增长32.31%;归母净利润188.0亿元,同比增长20.33%,基本每股收益1.58元。归母净利润增速低于营业收入增速,主要是由于结转项目权益比例下降。此外,2018年公司对部分项目计提减值准备,在此情况下,业绩依然保持20%的增速。加权平均净资产收益率16.44%,较2017年提升0.12个百分点,盈利能力进一步提升。 2018年销售大幅增长。2018年全年,公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。销售均价1.46万元/平方米。按照克而瑞数据,全年销售金额排名第五,与上年持平。公司销售主要贡献区域仍然主要来自于一二线和都市圈。 2018年拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源,土地储备丰厚。2018年全年拿地金额1940亿元,同比下降29.8%;拿地面积3110万方,同比下降31.2%。拿地金额占销售金额的比重为47.9%,较2017年下降41.5个百分点;拿地面积占销售面积的比重为112.4%,较2017年下降89.1个百分点。2018年拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源。截止2018年上半年,公司待开发面积8950万方,土地储备丰厚。 拿地仍然集中一二线城市。2018年新增土地储备,按拿地总面积分,一线占比9.4%,二线44.3%,三四线46.3%。按拿地总金额分,一线占比23.1%,二线占比39.8%,三四线占比37.0%。从城市分布来看,拿地金额排名前五的城市为广州(9.3%)、佛山(6.7%)、武汉(5.7%)、上海(4.3%)、杭州(3.3%);按拿地面积排名前五的城市为武汉(9.4%)、广州(8.1%)、佛山(6.5%)、青岛(4.7%)、惠州(3.7%)。均为一二线及都市圈核心城市。公司区域布局较好,在预期2019年行业有下行压力的情况下,公司仍有望保持增长。 公司融资优势明显。2018年保利地产仍然保持较低融资成本。2018年全年,公司发行四期中期票据,利率分别为4.63%、4.60%、4.88%、4.59%,合计金额65亿元。预计全年仍然保持较低融资成本。 投资建议:保利地产销售持续高速增长,土地储备优质,受益大湾区建设,中长期看好公司投资价值。我们调整2018-2019年公司EPS为1.58元、1.90元,以2019年1月14日收盘价计算,对应PE分别为7.4倍、6.2倍,维持“买入”评级。

事件:2018年全年,公司累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。2018年12月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 点评: 2018年公司销售高增长,基本符合预期。2018年全年公司实现销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%;实现销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。全年销售高增长,基本符合此前预期。12月单月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 全年拿地力度较高,单月拿地力度有所下滑,拿地集中一二线城市。2018年全年,公司拿地建筑面积1387万方,占销售面积的比重为167.7%。拿地总金额936.2亿元,占销售金额的比重为54.9%,2017年为80%。拿地力度与2017年相比有所降低,但仍然较高。从单月数据来看,公司拿地力度自8月份开始,有所减弱。从拿地布局来看,全年拿地按建筑面积看,排名前五的城市为:南京(9.1%)、福州(7.6%)、徐州(7.5%)、武汉(6.7%)、宜昌(6.3%)。按拿地总金额,杭州(12.8%)、天津(12.4%)、南京(12.3%)、宁波(4.7%)、广州(4.1%);其中,一线城市占比11%,二线城市占比63.6%;三四线城市占比25.4%。公司拿地集中一二线城市。 前海土地整备获得突破性进展,资源红利逐步释放。当前,土地整备方案明确,主要实施步骤为:1)前海管理局收储,变更土地性质。经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。2)前海管理局与招商驰迪置换土地。土地补偿价值为432.1亿元,土地增值收益60%归属于前海管理局。置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53万方(经营性用地),总建筑面积约为212.9万方。3)前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14万方,建面为284.86万方的土地增资至合资公司;招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司;不足合资公司50%股权的部分,以现金补足对价方式实现。公司融资成本较低,融资渠道丰富,优势明显。全年主要融资情况如下:(1)共发行公司债券70亿元,票面利率在5%左右;(2)发行两期超短期融资券,票面利率分别为3.74%、3.55%;(3)进行资产证券化,成立储架额度60 亿元,首期发行20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。(4) 发行两期中期票据,品种一发行金额13亿元,期限3+N年,票面利率4.8%;品种二金额7亿元,期限5+N年,票面利率5.27%。融资渠道多元,各类渠道融资成本依然保持较低成本。 投资建议:招商蛇口销售大幅增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS为2.15元、2.78元,以2019年1月10日收盘价计算,对应PE分别为8.1倍、6.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

事件:新城控股2018年实现销售金额约2210.98亿元,同比增长74.82%;实现销售面积约1812.06万平方米,同比增长95.21%。2018年12月,实现销售金额约225.33亿元,同比增长6%;实现销售面积约220.81万平方米,同比增长41%;销售均价为1.02万元/平方米。 点评: 销售表现靓丽,超额完成全年目标。2018年全年销售突破2200亿,超额完成年初制定的目标,跻身行业第8,行业地位大幅提升。按照销售面积划分,一二线占比达到42.71%,三四线城市占比达到57.29%。销售贡献较多的城市主要集中在长三角地区:常州(8.22%)、苏州(7.03%)、上海(5.38%)、南京(5.08%)、杭州(5.08%)。 谨慎拿地,集中在基本面较好的二三线城市。新城控股全年累计新增计容建面3378.44万方,拿地总金额889.34亿元,拿地金额占销售金额的比重为40%,平均拿地成本控制在2632元/平方米的较低水平。按照金额口径,公司拿地主要集中在基本面较好的二三线城市,其中包括:常州(6.2%)、重庆(5.57%)、温州(5.15%)、杭州(4.08%)、湖州(3.53%)、合肥(3.07%)、常熟(2.90%)。12月单月新增计容建筑面积293.1万方,拿地总金额153.6亿元,当月拿地金额占销售金额的比重达到68%。从城市等级看,12月一二线城市占比为57.98%,三四线城市占比为42.02%。商业物业经过多年沉淀和积累,开始进入快速增长阶段。自2012年吾悦开立以来,业绩扩张进入稳定期,年租金大幅增长。2018年末,已开业43座商业综合体,全年合计贡献租管费收入21.63亿,同比增长112.06%。 融资环境趋紧,新城保持融资优势。公司融资成本控制在较低水平,2018年上半年综合融资成本为5.75%,全年通过银行贷款及发行债券等低成本融资渠道占比高达90%。2018年债券融资规模达到118.6亿元,融资利率稳中向下。2019年债券到期规模为54亿元,到期偿还压力较小。整体融资环境趋紧,大地产公司在融资方面的优势较为显著。 投资建议:新城控股持续兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,长期看好公司投资价值。我们提高2018年-2019年EPS分别为4.53元和6.34元,以2019年1月9日收盘价计算,对应PE分别为5.5倍和3.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。

事件: 1)12月24日,招商蛇口及其实际控制人招商局集团与“深圳规土委”、“前海管理局”签订《土地整备协议》,明确了前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案的具体内容。 2)12月24日,招商局集团、前海投控、招商前海实业共同签署《合资合作协议》,明确了合资合作的实施方案。 点评: 明确土地整备方案,前海自贸区开发提速。根据签订的《土地整备协议》,主要实施步骤为: 1)前海管理局收储,变更土地性质。前海管理局收回原19家持地公司拥有的土地使用权(291.13万方),土地变性后,按照新规划,经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。 2)前海管理局与招商驰迪置换土地。前海管理局按照原19家持地公司享有的补偿价值置换等价值的土地使用权给招商驰迪。土地补偿价值为432.1亿元(以2015年1月1日为评估基准日,按照原计划下的土地价值+40%的土地增值收益,并扣除政策性刚性成本等计算得出,土地增值收益为新规划与原规划下土地评估价值的差额,剩余60%的土地增值收益归属于前海管理局);置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53万方(经营性用地),总建筑面积约为212.9万方。 3)前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14万方,建面为284.86万方的土地增资至合资公司;招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司;不足合资公司50%股权的部分,以现金补足对价方式实现。 资源红利逐渐释放,受益大湾区快速发展。本次签署的《合资合作协议》是深圳市委市政府与招商局集团共同推进前海深港合作区开发、前海蛇口自贸片区创新发展的重大举措,明确了合资合作实施方案,有利于全面推动前海蛇口自贸片区的建发展。招商蛇口在前海自贸区的土地资源优势进一步凸显,将受益于粤港澳大湾区的快速发展。销售面积同比大幅增长。招商蛇口11月签约销售金额159.08亿元,同比增加14.63%;签约销售面积82.52万平方米,同比大幅增加 71.13%。1-11月,公司累计实现签约销售金额1488.13亿元,较上年同期增加45.04%;签约销售面积711.60万平方米,较上年同期增加40.84%,销售均价2.09万元/平方米。 公司融资成本较低,融资渠道丰富,优势明显。 (1)共发行公司债券70亿元,票面利率在5%左右; (2)发行两期超短期融资券,票面利率分别为3.74%、3.55%; (3)进行资产证券化,成立储架额度 60亿元,首期发行 20亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。 (4) 发行两期中期票据,品种一发行金额13亿元,期限3+N 年,票面利率4.8%;品种二金额7亿元,期限5+N 年,票面利率5.27%。 投资建议:招商蛇口销售大幅增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO 解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS 为2.15元、2.78元,以2018年12月24日收盘价计算,对应PE 分别为7.9倍、6.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

11月公司销售大幅增长。2018年11月份公司实现合同销售面积355.6万平方米,同比增长54.9%;实现合同销售金额583.2亿元,同比增长67.8%。2018年1-11月份公司累计实现合同销售面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;实现合同销售金额5,439.5亿元,同比增长16.3%。公司进入四季度以来,加大推盘力度,单月销售规模大幅增长,带动全年销售增速的提升。 保持拿地力度,补充优质土地储备。公司1-11月拿地总建面4585万方,权益建筑面积2687万方;拿地总金额2585亿元,权益拿地金额1497亿元。从拿地力度来看,1-11月累计拿地金额占销售金额的比重为47.5%,与2017年全年水平一致;11月单月,拿地金额占销售金额的比重为31%。此外,公司与华夏幸福签订协议,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的占地面积为33.93万方的住宅用地。从布局来看,公司拿地集中一二线及都市圈,按拿地金额计算排名前五的城市为:杭州(8.0%)、东莞(6.5%)、嘉兴(4.8%)、廊坊(4.6%)、成都(4.5%);按拿地面积计算排名前五的城市为:东莞(6.1%)、上海(5.6%)、济南(5.5%)、成都(4.9%)、廊坊(3.9%)。公司1-11月累计新增物流地产项目54个,合计建筑面积为402.4万方,权益地价83.7亿元,物流地产的土地储备稳步扩张。 公司融资渠道丰富,融资成本较低,优势明显。本月发行2018年第二期中票,发行规模20亿元,期限三年,利率4.03%。发行住房租赁专项公司债券(第二期),规模20亿元,票面利率4.18%。发行超短期融资券10亿元,票面利率3.15%。 投资建议:万科销售稳健,维持行业龙头地位。保持拿地力度,布局深耕一二线城市。融资优势明显,看好公司投资价值。预计公司2018-2019年EPS分别为3.29元、4.24元,以2018年12月5日收盘价计算,对应PE分别为7.7倍、6.0倍,维持“买入”评级。

营收、归母净利润同比均实现高增长。根据2018年半年报,公司实现营业收入157.58亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.38亿元,同比增长22.81%。营收增速较高的主要原因是当期结算规模有所增加;归母净利润翻倍的原因是:结算毛利率进一步提高,公允价值变动及投资收益增厚净利润。 销售进入“新”时代,行业地位大幅提升。公司2018年1-7月合同销售金额达1,136.63亿元,同比增长106.05%,销售面积达921.28万平方米,同比增长129.96%。从销售结构看,三四线对公司今年的销售贡献占比在不断提高,占比达到47.5%。 较强的拿地能力为公司业绩高速增长、站稳行业第一梯队打下坚实的基础。2018年上半年,公司新增总建面2,073.93万平方米,同比增长32%,权益比例为76.8%。拿地总金额为490.6亿元,拿地金额占销售金额的比重为51.5%,拿地总金额为490.6亿元,拿地金额占销售金额的比重为51.5%。拿地成本控制在较低水平,平均楼面地价为2365.5元/平方米。截至2018年上半年,公司土地储备(未结算资源口径)为8643.6万平方米,同比去年大幅增加了73%。 在今年融资环境趋紧的情况下,公司凭借在资本市场良好的声誉,融资成本仍控制在较低水平。2018年上半年公司整体平均融资成本为5.75%。资本结构稳定,截至2018年6月末,扣除预售款的资产负债率为56%。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们维持2018-2019年的EPS 分别为4.05元、5.73元,对应2018年8月24日收盘价PE 为5.9倍、4.2倍,维持买入评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。