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阎常铭

兴业证券

研究方向:

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工作经历: 证书编号:S0190514110001,曾供职于国海证券研究所...>>

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新城控股 房地产业 2018-08-31 26.18 -- -- 28.66 9.47%
28.66 9.47% -- 详细
营收、归母净利润同比均实现高增长。根据2018年半年报,公司实现营业收入157.58亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.38亿元,同比增长22.81%。营收增速较高的主要原因是当期结算规模有所增加;归母净利润翻倍的原因是:结算毛利率进一步提高,公允价值变动及投资收益增厚净利润。 销售进入“新”时代,行业地位大幅提升。公司2018年1-7月合同销售金额达1,136.63亿元,同比增长106.05%,销售面积达921.28万平方米,同比增长129.96%。从销售结构看,三四线对公司今年的销售贡献占比在不断提高,占比达到47.5%。 较强的拿地能力为公司业绩高速增长、站稳行业第一梯队打下坚实的基础。2018年上半年,公司新增总建面2,073.93万平方米,同比增长32%,权益比例为76.8%。拿地总金额为490.6亿元,拿地金额占销售金额的比重为51.5%,拿地总金额为490.6亿元,拿地金额占销售金额的比重为51.5%。拿地成本控制在较低水平,平均楼面地价为2365.5元/平方米。截至2018年上半年,公司土地储备(未结算资源口径)为8643.6万平方米,同比去年大幅增加了73%。 在今年融资环境趋紧的情况下,公司凭借在资本市场良好的声誉,融资成本仍控制在较低水平。2018年上半年公司整体平均融资成本为5.75%。资本结构稳定,截至2018年6月末,扣除预售款的资产负债率为56%。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们维持2018-2019年的EPS 分别为4.05元、5.73元,对应2018年8月24日收盘价PE 为5.9倍、4.2倍,维持买入评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
万科A 房地产业 2018-08-27 22.98 -- -- 26.00 13.14%
26.00 13.14% -- 详细
业绩表现靓丽,符合市场预期。2018上半年万科实现营业收入1,059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。营业收入同比大幅增长的主要原因是结算规模和单价的上升。当期结算毛利率与同期基本持平,但归母净利润增速慢于营收增长的主要原因是:三费费率的提高,主要是汇兑损益导致的财务费用大幅增长,以及资产减值损失的大幅增长。 合同销售稳健增长,拿地力度稳健。公司2018年1-7月合同销售金额3,498亿元,同比增长11.85%,销售面积达2,342万平方米,同比增长10.61%,平均销售价格为14,935元/平米。上半年获取新项目117个,总规划建筑面积2,049.1万平方米,权益规划建筑面积1,143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5,054元/平方米。公司2018年1-7月拿地金额与销售金额的比重为49%,保持合理强度。 净负债率低位,融资成本优势明显。截止2018年6月30日,公司净负债率为32.7%,继续保持行业较低水平。当前信用紧缩房企融资困难的当下,公司融资成本优势明显。在手资金充足,持有货币资金1595亿元,同比增长48.33%。 投资建议:公司经营水平高效,兼具低估值、高成长、持续创新、融资成本低等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们维持2018年的EPS 为3.29元和4.24元,以2018年8月20日收盘价计算,对应的PE 为7.10倍和5.51倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
保利地产 房地产业 2018-08-15 11.45 -- -- 12.44 8.65%
13.33 16.42%
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业绩稳步增长,结算毛利率大幅提升。2018年上半年,公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归母净利润65.05亿元,同比增长15.13%;基本每股收益0.55元,业绩实现稳步增长。上半年综合毛利率35.39%,提升4.59个百分点。其中,房地产结算毛利率为35.27%,提升5.63个百分点;净利率为15.64%,提升2.49个百分点。 销售高增长,未来业绩有保障。上半年公司实现签约销售额2153.12亿元,位居行业第四,同比增长46.86%;实现签约销售面积1453.92万方,同比增长37.93%。公司今年销售规模持续快速增长,进一步夯实龙头地位,未来业绩有保障。一二线城市和核心城市群为主,一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。 土储丰富,保持在一二线的拿地力度。报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一二线5425万方,占比约61%;珠三角和长三角4124万方,占比46%,布局较好。2018年上半年新增容积率面积1510万平方米,拿地金额1072亿元,拿地金额占销售金额的比重为49.8%,比去年同期高出7.2个百分点,拿地强度增强。其中一二线拓展金额占比68%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。 融资成本较低,优势明显。负债率稍有提升,但结构合理,风险可控。(1)公司上半年融资活动现金流入856.31 亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13 亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。(2)资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%,稍有提升。但债务类型结构合理,有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。债务风险可控,一年内到期债务仅330.69 亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。 投资建议:保利地产一二线土地资源丰富,具有较好安全边际。公司业绩稳步增长,结算毛利率进一步提高。我们预计公司2018-2019年EPS分别为1.65元、2.00元,对应的估值分别为7.0倍、5.7倍(以2018年8月13日收盘价为准)。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
金融街 房地产业 2018-05-22 9.04 -- -- 9.26 2.43%
9.26 2.43%
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近两年业绩增速明显提升。金融街2017年实现营业收入255.19亿元,同比增长28.5%。取得较高增长的主要原因是结算面积的快速提升,2017年结算面积达到112万方,同比增加了28.7%;盈利水平有所提升,2017年净利率为16.08%,同比去年提升了1.9个百分点;归母净利润同比增长较快,实现归母净利润30.06亿元,同比增加了7.2%,ROE为10.17%。 核心城市贡献主要销售。金融街2017年签约销售金额为235.7亿元,同比降低了14.6%,主要受一线城市严格调控政策的影响。根据销售城市能级划分,公司主要集中在广州、上海、北京等一线城市,贡献合计达到66.62%;其他城市如惠州、天津、重庆分别占比为14.52%、10.13%和8.72%。 步入战略转型期,拓展土地储备加快周转。公司主要布局核心一一二线城市,土地储备优质。截止2017年末,公司未结算土地资源1203万平方米,其中一线城市占39%,二线城市占34%。2017年,公司步入战略转型期:完善区域布局,提出“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)”中心城市的区域战略;积极拓展土地储备,2017年公司新进入项目规划建筑面积416万平方米。 出租物业价值丰厚,地理区位优渥。公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,其中,写字楼及配套业态面积约79.4万平方米,商业业态面积约22.3万平方米。未来在利用优质自持物业资源拓展创新融资渠道方面的发展空间较大。 融资优势明显,负债率略有上升。截止2017年末,公司的净负债率为151.5%,同比提升了31.6个百分点。公司综合融资成本低于行业平均水平,2017年发行了两单中期票据,融资规模合计为30亿元,期限为3.85年,票面成本分别为4.65%和4.75%。 投资建议:金融街业绩保持稳健增长,土地储备集中在核心一二线城市,自持物业价值丰厚,步入战略转型期。我们预计公司2018/2019年的EPS分别为1.16元和1.29元,按2018年5月18日收盘价,对应的PE分别为8.1倍和7.2倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:行业销售不及预期,融资环境趋紧,美国贸易战影响较大。
荣盛发展 房地产业 2018-04-04 9.82 -- -- 10.89 10.90%
10.89 10.90%
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事件: 1. 公司与安徽省宣城市郎溪县郎溪·荣盛南漪湖国际度假区签订合作框架协议书,规划研究范围约70平方公里,根据“以生态保护为引领,以寻根文化挖掘为主线,以康旅产业开发为平台,以特色小镇打造为支撑”的总体布局,共同确定荣盛南漪湖国际度假区的具体项目。 2. 公司1-2月累计实现签约面积83.49万方,同比增长36.18%;实现签约金额85.23亿元,同比增长51.55%。 点评: 业绩增速靓丽,销售迎来开门红。根据公司发布的业绩快报,2017年实现营业收入382.8亿元,同比增长25%;实现归属于上市公司股东的净利润57.7亿元,同比增长39.1%。公司业绩增长超预期的原因是:1)地产业务可结算资源增加,各地区实现收入同比增长较多;2)公司产业园等非地产业务利润实现较大幅度的增长。今年以来,公司销售延续了增长趋势,取得开门红。1-2月累计实现签约面积83.49万方,同比增长36.18%;实现签约金额85.23亿元,同比增长51.55%。 深耕京津冀地区,土地储备资源丰厚。拿地方面,2月份公司新增项目3个,新增土地储备规划建筑面积22.5万方,新增拿地金额27.0亿元,权益比例维持100%,新增楼面地价约1.2万元/平方米。公司拿地力度较大,当月拿地金额占销售金额的比重为72%。根据公司2017年半年披露数据,公司土地储备建筑面积2,849.05万平方米,其中京津冀区域内土地储备超过900万平方米,优质的土地储备资源为企业未来的增长奠定基础。 跟投机制完善,激励制度到位。2017年12月4日,公司股东大会审议通过了《公司“创享计划”实施办法(试行)》。跟投制度根据项目的利润率及品质设置弹性系数,当项目利润率超过40%,且项目质量等级为五星时,可获得最高弹性系数。跟投制度的推出将员工个人利益与项目经营效益、项目品质挂钩,激励制度到位,真正实现收益共享、风险共担。 投资建议:荣盛发展全年业绩再度超预期,估值优势明显。公司地产业务聚焦京津冀、长三角,以及特大城市的周边区域,充分受益于核心城市房地产基本面上行。我们上调公司2017年-2018年EPS为1.33元、1.82元,按照2018年3月30日收盘价,对应PE分别为7.5和5.5倍,维持“审慎增持”评级。
万科A 房地产业 2018-04-02 33.65 -- -- 34.47 2.44%
34.47 2.44%
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业绩增长超预期,盈利质量进一步提高。2017年实现营业收入2429.0亿元,同比增长1.0%,实现归母净利润280.5亿元,同比增长33.4%,基本每股收益为2.54元。公司净利润快速增长主要得益于盈利能力的进一步提高,2017年末结算净利率达到15.32%,比去年同期提高了3.53个百分点。 销售持续高增长,夯实行业龙头地位。2017年万科合同销售额5,299亿元,同比增长45%,合同销售面积3595万平方米,同比增长45.3%。2017年公司在全国商品房市场的份额为3.96%,同比提高0.86个百分点,行业龙头地位进一步夯实。 土地储备优质,聚焦核心一二线城市。2017年,公司新增项目216个,总建筑面积4615.4万平方米,同比增长46.2%,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益比例为59.32%(建面口径),其中74.7%位于一二线城市(建面口径)。截止目前,公司总土地储备为13174.7万方,权益面积为8451.9万方。 债务杠杆水平稳定低位,综合融资成本持续走低。截止2017年末,公司净有息负债率仅为8.8%,延续了持续下降的趋势。同时,公司的综合融资成本进一步下降,彰显龙头强大的融资实力。 投资建议:房地产行业集中度提升,龙头房企从拿地到销售都极具优势,万科持续增长的拿地力度为未来市占率进一步提升奠定了基础。公司兼具低估值、高成长、持续创新、融资成本低等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们上调2018-2019年的EPS为3.29元和4.24元,以2018年3月27日收盘价计算,对应PE分别为9.4倍和7.3倍,维持买入评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-04-02 21.21 -- -- 23.08 5.92%
23.55 11.03%
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2017年,招商蛇口实现营业收入754.6亿元,同比增长18.7%;实现归母净利润122.2亿元,同比增长27.5%,EPS1.55元,同比增长28.1%。 2017年公司实现签约销售面积570万平方米,同比增加21%;实现签约销售金额1127.8亿元,同比增加52.5%。销售规模快速增长。 拿地积极,土储优质。2017年公司补充土地储备计容建筑面积1023万方,权益面积594万方;拿地金额896.8亿元,占销售金额的比重约80%,保持积极的投资态度。公司新增土储优质,一二线城市占比76.2%。从拿地方式来看,并购整合拿地取得突破式增长,目前兼并收购昆钢、东风集团、天津汤臣等项目。 湾区资源丰厚。公司在蛇口、太子湾、前海三大片区拥有土地资源510万方,其中前海片区是粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,价值丰厚。借助蛇口、太子湾的示范作用,公司园区业务加速扩张,在全国有十余个重点项目跟进。 公司财务健康,动力充足。招商蛇口负债率和融资成本均较低,2017年净负债率为60.7%,融资成本只有4.8%,未来投资拿地仍有资金实力。 投资建议:招商蛇口销售稳步增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们调增2018-2019年公司EPS为2.15元、2.78元,以2018年3月26日收盘价计算,对应PE分别为9.8倍、7.5倍,维持“买入”评级。
新城控股 房地产业 2018-03-19 35.81 -- -- 38.55 5.07%
37.63 5.08%
详细
销售进入“新”时代,行业地位大幅提升。全年销售金额达1,264.72亿元,同比增长94.39%,销售面积达928.28万平方米,同比增长61.44%。在销售高速增长的基础上,公司结算的2017年营业收入405.26亿,同比增44.89%;归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%;同时预收款508.14亿,在手现金219.47亿元。 2017年持续精准大力度拿地,符合未来行业发展趋势,未来持续高增长可期。2017年全年,公司共计新增土地储备共122幅,总建筑面积3,392.80万平方米,同比大幅增长138%。拿地金额与销售金额的比重为70%,拿地力度仅次于2016年。公司拿地成本控制在较低水平,平均楼面地价为3,175元/平米(拿地总金额除以计容建面口径)。 融资实力不断提升。持续降低的融资成本,对公司快速持续发展起到了重要作用,也为大力度拿地提供了重要支撑。截止2017年末,各大银行总授信额度653亿,目前仅已动用108亿。综合融资成本也进一步下降至5.32%。 上市以来公司坚持较高的分红比率。2017年度利润分配方案:以总股本2,257,384,186股为基数,按每10股派送现金红利8.1元,股利支付率达到30.33%,按照3月14日收盘价计算,股息率高达2.28%。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们上调2018年的EPS为4.05元,对应2018年3月14日收盘价PE为8.8倍,维持买入评级。
绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 -- -- 10.42 13.38%
10.42 13.38%
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绿地控股是国企混合持股制的典型代表,自1992年创立以来,形成了以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等多元产业并举发展的企业格局。截止2017年上半年,房地产业务占收入的比重为51.4%,毛利率23.0%,是公司主要收入来源。公司地产业务销售规模稳定增长,2017年实现合同销售金额3064.7亿元,同比增长20.2%。产品结构进一步优化,毛利较高的住宅类业务占比逐渐提高。 布局一二线,土储优质。根据公司半年报及7-12月新增土地公告统计,公司土地储备计容面积1.25亿方,其中一二线城市土地储备占比64.2%,三线城市占比31.8%,海外占比4.0%。公司销售均价约1.3万/平方米,估算总货值在1.62万亿左右。多渠道拿地,降低获取成本。基建业务与地产深度融合,降低土地获取成本,优化区位。今年以来公司陆续签约20个特色小镇项目,新增权益土地面积248万平方米,权益计容建筑面积459万平方米。预计2018年将迎来在特色小镇土地方面的集中供应。 精细化管理,助力成本控制。今年在运营管控方面,已经取得一定边际改善。“降成本”在今年被提到战略高度,集团层面成立了集采公司,有效降低成本。公司未来将更加聚焦地产主业,淡化非盈利性业务。 投资建议:公司销售金额位于行业前列,规模增速稳定。土储主要布局核心一二线,基建业务与地产业务的协同效应助力公司低成本拿地,同时精细化管理使得公司盈利取得边际改善。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.74元、0.93元、1.17元,对应PE分别为12.8倍、10.2倍、8.1倍。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:特色小镇推进不及预期,成本控制收效不明显,公司经营业绩不及预期,子公司下属企业债务违约带来信用评级下降的风险,2017年12月28日,公司公告称,子公司逾期借款已全部顺利解决。
保利地产 房地产业 2017-12-26 13.33 -- -- 18.21 36.61%
18.74 40.59%
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跟投制度完善,助力销售持续增长。12月22日,保利地产发布公告,董事会通过《关于实施房地产项目跟投的议案》,授权经营层制定相应细则并具体实施,规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。本次跟投制度的实施,是公司激励制度的重大突破,助力公司未来销售的持续增长。在行业集中度快速提升的背景下,前十大龙头地产公司抢占市场份额,规模为王。保利地产在此时重点推出跟投制度,有利于公司销售保持高增长,维持在行业中的领先优势。 销售稳健增长,投资拿地积极。公司2017年1-11月累计销售金额2742亿元,同比增长45.16%,累计销售面积1991.85万平方米,同比增长39.53%,大概率完成全年3000亿销售目标。投资拿地方面,今年以来公司新增土储建面3218万方,拿地金额占销售金额的比重为74%,较2016年全年提高了17个百分点。同时公司通过并购等方式多渠道拿地,进一步补充了公司的土地储备资源,为实现未来三年较高的销售目标奠定基础。 央企资源广阔,融资优势显著。保利地产作为房地产业的龙头国企,在整合资源方面具有强大优势。今年以来,保利地产以51.53亿收购保利置业50%股权,为公司带来了将近2000万方的优质土储,同时避免了同业竞争问题。今年上半年完成了对中航20个项目规划容积率面积约822万平方米的收购。丰富优质的资源造就融资优势,保利地产的综合融资成本由2013年的7.0%逐年下降至2016年的4.4%,远低于行业平均水平。 投资建议:保利地产是当前一二线基本面趋势向上的受益标的,当前股价较RNAV折价32%,具有较好安全边际。公司跟投项目的实施有利于公司销售实现快速增长。我们估算公司2017年EPS为1.21元,2018年1.57元,对应的估值分别为10.8倍和8.3倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,核心城市房地产调控超预期严格。
招商蛇口 房地产业 2017-12-06 19.23 -- -- 20.65 7.38%
27.40 42.49%
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事件 12月1日,招商蛇口发布公告,“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”收到深交所出具的符合挂牌条件的无异议函,发行总额不超过60亿元,首期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。 点评 全国首单储架式长租公寓CMBS获批。储架融资规模为60亿元,是目前为止长租公寓类资产证券化的最高额度。第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级19.90亿,劣后级0.1亿元。CMBS是以商业物业作为抵押的按揭支持证券,它以商业地产未来产生的租金等收入作为偿债来源,以债券的形式向投资者发行。CMBS与REITS的主要区别在于:CMBS是债权属性,而标准类REITs是权益类属性;CMBS不持有物业,无法实现出表,原始权益人偿还贷款后保留所有权,而标准REITS持有物业,可以实现出表,原始权益人可出让物业的所有权。CMBS的优点在于保留了对资产的所有权,享有未来地产的价值升值空间。 央企发挥示范带头效应,推进住房租赁市场建设。此单CMBS是招商蛇口呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。募集资金将用于未来长租公寓的发展与运营,为长租公寓实现规模化发展提供资金支持,也将进一步促进公司长租公寓管理能力的提升。目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个长租公寓项目,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。 受益行业集中度提升,核心价值凸显。1)销售持续增长,受限购政策影响不大。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。2)加速在核心城市拿地,进一步夯实行业地位。今年前三季度,公司新增总建面533万方,主要布局在核心一二线城市,平均楼面地价在1.1万元左右。3)土地储备优质,集团资源丰厚。公司在粤港澳大湾区,尤其是前海蛇口自贸区的土地储备价值极为丰厚。 未来随着太子湾170万方和前海地区508万方土地的开发,公司的核心价值将得到更大的体现。同时,集团资源在获取核心城市项目方面也有一定的优势,今年不仅启动了自中外运长航并入集团以来的首个地产合作项目--南通市港闸区住宅项目;而且与武钢、昆钢签署战略合作协议,合作开发存量土地资源。 投资建议:招商蛇口价值低估,当前股价较RNAV折价45%,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们估算公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.8倍和9.3倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,核心城市房地产调控超预期严格,房屋租赁市场政策支持力度不及预期。
新城控股 房地产业 2017-11-23 25.12 -- -- 27.30 8.68%
45.77 82.21%
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新城控股今年持续精准大力度拿地,为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础,公司就是地产超级周期孕育的大牛股,充分享受地产超级大周期红利。今年前1-10月实现890亿销售,已完成年初850亿的目标。今年全年大概率能完成千亿销售,具体完成情况要看市场的情况和推货的节奏。今年1-9月,公司新增土地储备全口径约2500万平方米,截止9月底,公司未售口径的土地储备总量5000万方左右,能够维持4年左右的开发。并且公司土地成本控制较好,整个土地储备5000万方的拿地平均成本3000元/平方米;今年新增的土地拿地成本是3600元/平方米。 深耕核心一二线和基本面优异的三线。公司拿地集中长三角,且以二线城市为主;三四线城市依然集中既有的长三角地区,其他区域的三四线也是大武汉、大郑州都市圈周围能够纳入进去的区域,基本面较好。 多渠道融资,成本控制得当。公司融资方式主要包括公司债、银行间交易商协会中票、PPN;银行贷款(开发贷),合计占比达到80%-90%。今年总共获得45亿中票批文,45亿PPN批文,并成功发行2亿美元的美元债,融资渠道丰富。半年报融资成本较去年年末有所下降,全年可能略有一点上升,但仍在6%左右。 存量市场积极布局,“住宅+商业”双轮驱动。目前吾悦广场储备项目(包括开业、在建、待建)一共53个,预计到今年底开业24个。按照“具规模,有情怀,不复制”的发展思路,力争做到行业标杆水平。截止三季报累计开业18个,可供出租面积为93.1万平方米,前三季度实现租金及管理费收入5.4亿元,平均出租率达到97.7%,每个广场日均客流量4.4万人次,并且租金增长率符合目标。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预期2017-2018年新城控股的EPS分别为2.18、3.27元,对应的PE分别为10.8倍、7.2倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-17 18.59 -- -- 20.35 9.47%
27.40 47.39%
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今年前三季度归母净利润同比有所下滑,主要因素是项目结算不均衡。全年来看,业绩及毛利率情况会回到较高的水平。前三季度实现签约销售780亿元,今年千亿销售目标有信心完成。截止到9月底,总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。公司拿地较多,且大多数在核心一二线城市。每年的拿地标准定在销售目标的一半左右,高于同行业。 土地储备优质,主要布局核心一二线城市。招商蛇口目前在全国布局41个城市,项目储备规模在3400万方左右。粤港澳大湾区占比45% 左右,深圳拥有储备1100万方,不包括十几个旧改项目。其中,前海508万方,太子湾170万方,大通港深圳国际会展中心154万方,蛇口的持有型物业200万平方米左右。 与昆钢武钢合作情况:昆钢和武钢旗下的土地储备规模非常大,但每个项目情况不一样。今年着重把地产项目收购过来,已经逐步在做工作。作为收购方来说,更加看重他们原有的厂房资源。武钢下面是没有房地产项目的,有一些是已经纳入城市更新的范围,先帮他们进行土地重新规划入市再通过成立的房地产投资平台去获取。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-11-15 27.05 -- -- 33.83 25.06%
42.24 56.16%
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持续推荐以万科为首的龙头地产公司。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,单月同比有所下降。但1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%。在当前时间点,以万科为首的龙头地产公司请持续重点关注,无论是行业基本面还是龙头集中度提升的大趋势,都支持我们对行业龙头地产公司的推荐逻辑。关注股价调整带来的投资机会。 总货值充足,且销售和投资集中一二线。从总货值来看,加上10月新获取的500多万方,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,大约7000万方在建(其中有4200万方已售,未来可结算),6500万方未开工,还有200多万方建成未售的存货,未来可售规模在9500万方左右,均价根据今年前10个月的均价14800元/平方米估算,货值充足,足以支持公司未来3-4年的发展。从销售和投资的区域分布来看,销售面积一二线占比75%以上;销售金额一二线占比90%;投资基本也集中一二线城市。 长租公寓业务持续推进,积极探索租赁REITs。万科作为龙头开发商在长租公寓领域,从资金、开发能力、改造能力等方面相对于其他的供应者都有优势,上周与建行取得合作,获得低息贷款等支持,并与更多主体合作探索用于居住的自持用地的运营模式。同时,设立商业物业和物流地产基金,逐步逼近真正的REITs。 投资建议:公司销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.47、3.21元,对应PE分别为11.2和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-11-15 13.70 -- -- 14.70 7.30%
14.70 7.30%
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世联红璞聚焦二线城市,年底规模降突破10万间,成为我国集中式长租公寓领域的行业龙头。世联红璞目前布局29个城市,到今年12月中旬规模预计突破10万间,将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。国家中央九部委发布12个住房租赁热点城市后,世联行在这些城市的租赁业务快速发展,进一步发挥获取房源的优势。目前与60多个知名开发商合作伙伴,如华润、招商、保利、中海等,这类房源占比36%;另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。世联行主要聚焦6个二线城市,这部分房源占比超过70%。在租赁市场,得二线城市者得天下,二线城市的租金上涨空间比一线城市更大。 世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。 红璞公寓的产品定位及理念:刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。红璞公寓最小开间可以做到1.9米,一间房的装修平均成本不超过3.5万,比同行至少低30%。租赁时代的产品要实现更新换代,红璞的产品代表的是新的居住时代。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司形成深入的合作,包括成立合作公司等。 未来运营模式展望:以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。发展重资产方面,世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作,在租赁窗口期获取资金;轻资产方面,以托管和加盟为主要形式,托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥,符合世联行公司本身的基因;轻重结合方面,则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理:与中城联盟、同创物业等签订合作关系。租赁大时代来临,未来将逐渐形成:“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司,其核心价值就是掌握市场、了解市场,从客户端出发,满足和迁移需求。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。同时公司其他业务发展迅猛,为业绩高增长打下坚实基础,我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.50、0.67元,对应PE分别为27.0、20.1倍,维持买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名