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阎常铭

兴业证券

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工作经历: 证书编号:S0190514110001,曾供职于国海证券研究所...>>

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世联行 房地产业 2017-09-15 12.28 -- -- 12.68 3.26% -- 12.68 3.26% -- 详细
一,第一层直接受益者是地方政府和国企这些特定资产方,有利于它们做大规模。如果金融支持力度增强,比如房屋租赁REITs推出,会对这些主体快速扩大规模非常有益,因为它们主导的房屋租赁才有足够收益率做REITs,目前主要城市市场上普遍租金收益率在2%左右,但是政府出让的租赁住宅用地测算回报率可以达到6%左右水平。所以这些主体规模会在持续支持下快速扩大。 二,第二层也是最受益者是与地方政府国企关系密切、有toB端优势、有极强服务意识的专业运营商,即世联行,所以世联行是这些特定资产方做大规模的最终受益者。主要原因就是: (1)地方政府和国企主导房屋租赁最佳角色就是做为资产方,因为优势在于有国家政策大力支持,而不在于房屋租赁运营,因此如能有外部专业团队支持可形成最佳的共赢,因此大量需求专业运营团队支持。地方政府和国企的优势在于有国家政策大力度支持,而过去开展房屋租赁业务的经验可能并不特别丰富,所以在政府的低成本土地支持,多元金融融资渠道支持下,这些主体最佳运作方式是将主要精力放在资产累积上,而将资产的运营交给有丰富房屋租赁运营经验和极强服务意识的专业运营商。 (2)世联行有强大的toB端能力,强大的触角,和强大服务能力,当地方政府和国企甚至村集体这些资产方出现需求时,世联行是最佳的合作者之一。2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。可以说在目前的运营商之中,世联行是在主要城市的触角最深的,当需求出现时,他是最受益的。 世联行过去这么多年来一直是做脏活累活,在房地产后服务市场很多薄利同时繁琐琐碎的业务上默默积累成长过来的,企业文化管理团队DNA决定了他的强服务意识,再加上在房屋租赁领域这么多年来的积累,几乎把该踩过的坑都踩过了,也是政府和地方国企甚至村集体在需要房屋租赁运营商合作时最佳的合作伙伴之一。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS分别为0.52/0.76元,对应PE分别为23.4/16.0倍,维持买入评级。
保利地产 房地产业 2017-09-12 11.15 -- -- 12.05 8.07% -- 12.05 8.07% -- 详细
事件: 保利8月份实现签约面积157.53万平方米,同比增长41.53%;实现签约金额229.88亿元,同比增长57.53%。1-8月累计实现签约面积1345.55万平方米,同比增长31.08%,实现签约金额1861.66亿元,同比增长35.53%。 点评: 销售靓丽,市占率进一步提升。保利8月份实现签约面积157.53万平方米,同比增长41.53%;实现签约金额229.88亿元,同比增长57.53%。1-8月累计实现签约面积1345.55万平方米,同比增长31.08%,实现签约金额1861.66亿元,同比增长35.53%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-7月2.85%。龙头房企保持高于行业的整体增速,凭借的就是高效的运营能力和前瞻性的拿地布局,就是中国的核心好资产。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司8月拿地占地面积198万平方米,总建筑面积为371.2万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为178%。 1-8月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至67%,相较2016年整体水平大幅提升了10个百分点。新增的25个地块聚焦核心一二线城市:天津(14.7%)、北京(10.8%)、南京(10.2%)、苏州(8.1%)。公司通过合作等多种方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS 分别为1.16元和1.40元,对应PE 为9.4倍和7.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
新城控股 房地产业 2017-09-11 18.25 -- -- 20.68 13.32% -- 20.68 13.32% -- 详细
1-8月销售稳步增长。8月单月公司实现销售面积59.67万平方米,同比增长32.2%,销售金额87.34亿元,同比增长75.9%,环比大增43.7%;销售单价为13881.6元/平,同比增长33%,环比增长10.2%。总体来看,2017年1-8月公司累计实现销售面积460.3万平方米,销售金额638.97亿元,分别同比增长25.2%和66.3%,销售增速远超行业,全年不悲观。 拿地力度单月有所减弱,整体仍保持积极。新城控股8月新增7个项目,分布在嘉兴、连云港、钦州、鄂州、湖州、东莞、孝感市,新增项目总建筑面积184.1万平方米,总地价22.46亿元,拿地金额占销售金额比重为26%,1-8月公司累计拿地金额占销售金额比重为72%,略低于2016年全年82%水平,但明显高于行业平均水平。公司8单月拿地力度有所下滑,不代表中长期趋势。在调控背景下,公司1-8月整体仍保持积极拿地态势,展现了逆周期扩张的卓越能力和对行业不悲观的预期。 投资建议:新城控股前8月销售稳步增长,预期全年销售实现高增长。公司本轮优异的战略布局和精准的拿地策略,为未来几年高增长奠定坚实基础;大股东私有化完成后,公司发展将获长远动力。我们认为公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。预计公司2017-2018年EPS分别为1.92、2.89元,对应PE分别为9.2和6.1倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2017-09-04 8.71 -- -- 9.78 12.28% -- 9.78 12.28% -- 详细
事件:8月26日,华侨城A公布2017中报:上半年实现营收137.9亿元,同比增长20.3%;归母净利润17.3亿元,同比增长9.7%,对应每股盈利0.21元。 点评: 营收业绩稳健增长,销售回款良好。2017年上半年公司实现营业收入137.9亿元,同比增长20.3%;归属母公司净利润17.3亿元,同比增长9.7%。其中房地产营收71亿元,同比增长32%,毛利率60.5%,同比提升5.5个百分点;旅游综合收入64亿元,同比增长11%,毛利率35.42%,同比下降3.5个百分点。公司整体毛利率48.5%,同比提升2.6个百分点。销售端看,上半年公司陆续推出深圳新天鹅堡二期等一系列热销楼盘,实现了较高的签约回款率。 “文化+旅游+城镇化”战略持续推进,土地储备进一步增加。旅游业务方面,重庆欢乐谷及玛雅水公园、成都欢乐谷三期、武汉水公园二期、南戴河娱乐中心等一批新产品于2017年暑期投入运营,进一步完善华侨城旅游全国布局。房地产方面,去年落地的新项目均进入规划开发阶段。土地储备方面,上半年公司成功获取了深圳龙华民治项目、宝安中心区滨海文化公园(一期)项目、顺德大良项目、天津西青区项目等一批优质资源,夯实了土地储备。 投资力度较大,负债率上升。上半年公司新增土地储备较多,带动公司资产负债率同比提升7个百分点至71.6%,净负债率提升41个百分点至95%。报告期末货币资金增长16.8%至175亿元,预收账款增长85.3%至204亿元。 投资建议:华侨城在核心一二线城市拥有超1200万平米优质土地储备,测算RNAV约12.2元,当前股价折价25%左右。我们预计2017-2019年EPS分别为1.05、1.34、1.52元,对应PE分别为8.6、6.7、5.9倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产销售不及预期;文旅扩张不及预期。
保利地产 房地产业 2017-08-31 10.35 -- -- 12.05 16.43% -- 12.05 16.43% -- 详细
投资要点 事件:8月29日保利发布2017半年报,上半年公司实现营收544.58亿元,同比减少1.25%;归母净利润56.5亿元,同比增加13.92%;为0.48元。 点评: 业绩稳定增长,市占率持续提升。上半年公司实现营收544.58亿元,同比减少1.25%;归母净利润56.5亿元,同比增加13.92%。公司的毛利率、净利率分别为30.8%和13.15%,分别较去年回升1.80和2.12个百分点。主要因为报告期内,公司结转了毛利率较高的项目,其中广东和上海的项目所占营业收入比重分别为36.65%和14.39%。公司销售增速高于行业平均水平,市占率持续提升。上半年实现签约销售金额1466亿元,同比增长33%,已达到上年全年签约金额的70%;实现签约面积1054万平方米,同比增长28%,签约销售均价为1.39万元/平方米。 投资能力较强,资源整合保障龙头地位。公司坚持以一二线城市为核心,上半年一二线新增建筑面积占比为75%。除传统的招拍挂外,报告期内,公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,多元化拿地增厚公司土储资源。上半年公司共获取项目59个,新增建筑面积万平方米,同比增长122%,总拿地成本625亿元,同比增长29%,拿地金额与销售金额的比值为43%。截止2017年6月,公司在全国布局75个城市,拥有超过7000万平方米待开发土地资源,基本满足公司未来2-3年的开发需要。 财务结构稳定健康。上半年公司对融资计划进行了前瞻性布局,提前锁定低成本贷款。公司新增有息负债768亿元,综合融资成本为%,显著低于行业平均水平。公司调整后的资产负债率为42.81%,相较去年同期提高6个百分点,但仍然维持在合理水平。公司在手资金较为充裕,销售回笼金额为1207亿元,回笼率保持较高水平,为82%,总体财务情况良好。 投资建议:保利地产上半年业绩稳定增长,市占率进一步提升。投资拿地能力较强,拿地力度也大幅加强,聚焦核心一二线。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为9.0倍和7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-08-25 10.44 -- -- 13.12 25.67%
13.12 25.67% -- 详细
变更部分之前募集资金8.68亿元及相关利息投向,将用于长租公寓的建设,支持长租公寓业务快速发展。 本次变更募集资金将用于长租公寓的建设,有助于公司现有主营业务的持续健康发展,公司房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务等各个业务板块的联动效应将更加明显。8.68亿元投入中硬装投入为5.97亿元,占比68.5%;软装投入1.85亿元,占比21.2%;租金投入0.87亿元,占比9.94%。 互联网+业务和金融业务高速增长,将持续为利润高增长提供支撑。金融业务结算收入和毛利负增长主要因为业务结算滞后性和去年政策时间点因素导致。公司的互联网+业务持续发展新房营销供应链平台,依托公司B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享;持续开放合作入口,持续引流、实现与世联上下环节业务的协同流量变现。上半年,互联网+业务营业收入9.19亿元,同比增长61.25%,毛利2.03亿元、同比增长318.98%。公司积极把握三四线充裕的市场和机会,快速下沉三四线,上半年顺利完成178个城市的服务布局,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,接待直销咨询报名40多万人次、在23个大中城市实现市场份额Top3。 2017上半年,公司的金融服务业务开发3大系列、22项产品并全部铺排落地。在渠道方面,快速推进合伙策略,有效整合超过200家行业渠道,同时实现线上线下业务双驱上量,积极进入存量市场。种种努力使得上半年放贷额63.41亿元,增长285.26%。截止6月30日,贷款余额为32.98亿元,比上年同期增长105.22%。同时公司的整体抗风险能力大幅度提升,不良率同比降低30%。收入和毛利同比分别负增长-18.98%和-21.85%,主要因为房贷金额和收入利润确认存在2个月左右的时滞,而去年政策对于金融业务调控也是发生在去年3月初。 长租公寓业务快速发展,核心竞争力极为明显,未来将持续成为集中式长租公寓绝对龙头。截止至2017年6月30日,公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等27个城市,全国签约间数4万多间。其中公司占据了广州、杭州、武汉的集中式公寓市场的第一名。近期九部委公布的12个首批住房租赁试点城市,公司都有常设团队,并且在其中10个城市已经开展了长租公寓工作。‘世联红璞’作为集中式长租公寓的服务品牌逐渐被市场和客户认可。经过一年多的探索发展,公寓的出房率已稳定在良好状态,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。公司在获取房源、控制成本和管控能力等方面优势极为明显。 代理业务稳健增长,同时占公司收入占比低于50%,公司越来越成为一家后服务市场的公司,而代理销售的特质在逐渐消退,发展空间更为广阔。报告期内,代理销售业务收入16.53亿元,同比增长12.46%,占公司总收入的比重为49%,首次降到50%以下。代理业务围绕5大都市圈和核心城市持续深化布局,业务覆盖全国164个地级以上城市,实现代理销售26.7万套、销售面积2,317.5万m2。百亿城市济南、深圳、合肥、惠州、厦门、珠海表现均远超市场。报告期内,代理销售业务收入16.53亿元,同比增长12.46%,占公司总收入的比重为49%,首次降到50%以下。 投资建议:公司业绩大幅增长,互联网+业务和金融业务高速增长,将持续为利润高增长提供支撑。长租公寓业务快速发展,核心竞争力极为明显,未来将持续成为集中式长租公寓绝对龙头。同时,主营业务稳健增长,收入占比已经低于50%。我们预计公司2017/2018年EPS分别为0.52/0.76元,对应PE分别为19.6/13.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁新政推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
世联行 房地产业 2017-08-23 10.26 -- -- 13.12 27.88%
13.12 27.88% -- 详细
投资要点: 世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河,足以支持其在这一领域的快速拓展。强大获取房源的能力、业务闭环带来成本控制能力、强大管控运营能力和服务意识能力。 优势之一:获取房源的优势。集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取,而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划,深度获得这些主体的认可和认知。 2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。所以世联行在房源获取上有巨大优势和护城河。在政府增加房源供给大政策背景下,世联行的业务将快速发展。 优势之二:业务闭环降低成本。长租公寓行业第二个大的痛点是行业盈利能力比较差,是薄利业务,需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借多个业务与租赁形成闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念,在成本端优势明显,在盈利能力上显现出高人一等的实力。三大业务闭环降低成本:1)装修业务与租赁业务形成闭环:降低装修成本,同时为装修增加业务;2)金融业务与租赁业务形成闭环:降低空置率,同时为金融业务带来利润;3)房屋代理业务和租赁业务形成闭环:加快出房比率,降低运营成本。 优势之三:强大管控运营能力和强大服务意识能力。1)长租公寓行业的第三大痛点是随着规模扩大,对管控运营能力要求越来越高。而世联行20多年服务经验,本身运营管控能力极为强大,管理人员已经从五年前的1万多人发展到目前的2.5万人,显示强大管控能力。在管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT 支持、后台支持等方面都有一定优势;2)世联行强大的服务意识和能力。存量市场如房屋租赁所需要的最重要特质就是服务意识和能力,通过细微处节约成本、增强服务,实现盈利。20多年积累,世联行具备强大服务基因,做惯了苦活累活,在这种挤出来利润的行业尤为擅长。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS 分别为0.52/0.76元,对应PE 分别为19.1/13.1倍,维持买入评级。 风险提示:租赁新政推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
新城控股 房地产业 2017-08-23 16.65 -- -- 20.05 20.42%
20.68 24.20% -- 详细
销售、业绩稳健增长。2017 年上半年,公司实现营业收入113.28 亿元,同比增长24.9%;实现归母净利润11.39 亿元,同比增长33.7%,业绩稳健增长。公司上半年实现销售金额490.9 亿元,同比增长75.0%,完成年初850 亿目标的57.75%;销售面积354.9 万平米,同比增长31.7%,为未来业绩奠定基础。 投资拿地能力优异。公司本轮周期投资拿地较好,保障业绩稳健增长。1)拿地时点精准,力度积极。2017 年上半年公司新增土地储备51 幅,新增建筑面积达1571 万平方米;新增拿地金额479.5 亿元,同比增长401.1%,其中权益拿地金额322 亿元,拿地金额占销售金额比重达到97.7%。2)拿地空间优化。公司在坚持深耕长三角的同时,加大了对其他潜力二三线城市的布局。2017 年上半年拿地金额中,长三角地区占比为64.9%,其中占比最高的3 个城市分别为合肥(9.6%)、上海(9.6%)和常州(9.2%),同时公司加大了在天津、济南、青岛和太原等潜力二线城市拿地力度。公司虽然在三四线城市拿地金额占比也由2016 年的17.1%提升到2017 年上半年的33.1%,但是坚持在长三角去化很好的区域三四线布局,极少涉及外地三四线。3)拿地方式改善,加大非招拍挂方式占比:2017 年上半年取得51 幅地块中,有15 幅由收购合作方式获得,非招拍挂拿地金额占24.6%。公司上半年新开工面积737 万平米,计划下半年新开工面积1152.8万平方米,全年新开工面积将达1889.8 万平米,同比增长122%,新开工大幅增长为销售高增长奠定基础。 商业地产稳健增长。截至2017 年6 月底,累计开业12 个吾悦广场,可供出租面积为77.5 万平方米,同比增长83.9%,上半年实现租金及管理费收入3.2 亿元,同比增长291.6%,出租率维持在97.4%的高位。我们认为未来公司商业地产将贡献一定业绩,同时也为资产证券化也奠定基础。 财务健康,融资成本维持低位。截至2017 年6 月,公司资产负债率为87.9%,较年初上升3 个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为82.7%,较年初上升5 个百分点;主要原因是报告期内增加了中票等一些直接融资借款。2017 年1-6 月,公司发行了3 期中期票据和1 期定向工具,募集资金共计65 亿元,债券融资的综合票面利率为5.83%。值得一提的是,2017年8 月8 日,公司以12 倍的超额认购完成了2 亿美元、5 年期高级美元债券的发行,票面利率锁定在了5%。截至2017 年6 月,公司货币资金和预收账款分别达到201.7 亿元和423.0 亿元,同比增加86.3%和76.1%,财务状况整体健康可控。 投资建议:新城控股业绩稳健增长,投资拿地能力优异,保障未来业绩。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预计2017-2019 年新城控股的EPS 分别为1.92、2.89 元,对应的PE 分别为8.7 倍、5.8 倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-08-14 19.08 -- -- 19.65 2.99%
20.72 8.60% -- 详细
投资要点 事件:2017年7月,公司实现签约销售面积31.34万平方米,同比增加11.53%;签约销售金额76.21亿元,同比增加39.83%。2017年1-7月,公司累计实现签约销售面积319.74万平方米,同比增加43.26%;签约销售金额613.16亿元,同比增加68.93%。 点评: 7月销售金额同比保持高增长,全年销售无忧。2017年7月,公司实现签约销售面积31.34万平方米,同比增加11.53%;签约销售金额76.21亿元,同比增加39.83%。7月通常是房企销售淡季,但公司单月仍然取得了同比40%的高增长。2017年1-7月,公司累计实现签约销售面积319.74万平方米,同比增加43.26%;签约销售金额613.16亿元,同比增加68.93%。公司在2017年前7月已累计完成全年销售目标的61%,我们判断年内将大概率超额完成千亿销售目标。伴随销售收入的快速增长,为公司未来业绩释放打下坚实基础。 拿地积极,大湾区土储资源价值丰厚。公司土储资源丰厚,在前海、蛇口、太子湾三大片区的土地储备占地面积为510万方,是粤港澳大湾区核心受益标的。公司总体布局仍聚焦核心一二线城市,拿地较为积极,7月公司新增7个项目,总建筑面积99.2万平米,总地价85.6亿元。2017年1-7月招商蛇口累计拿地金额438.7亿元,占销售金额的比例为71.6%。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2019年EPS分别为1.42、1.50、1.78元,对应PE分别为13.5、12.8、10.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
保利地产 房地产业 2017-08-11 10.17 -- -- 10.76 5.80%
12.05 18.49% -- 详细
投资要点。 保利7月份实现签约面积133.92万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65亿元,同比增长36.39%。1-7月累计实现签约面积1188.02万平方米,同比增长29.81%,实现签约金额1631.78亿元,同比增长32.91%。 点评: 销售数据持续向好,市占率进一步提升。公司7月份实现签约面积133.92万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65亿元,同比增长36.39%。1-7月累计实现签约面积1188.02万平方米,同比增长29.81%,实现签约金额1631.78亿元,同比增长32.91%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-6月2.9%。龙头房企保持稳健增长,凭借的就是高效的运营能力和前瞻性的拿地布局。保利地产将进一步夯实龙头地位,强者恒强。 拿地力度加强,重点布局核心一二线。公司7月拿地占地面积312.4万平方米,总建筑面积为625.4万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为195%。1-7月累积拿地金额与销售金额的比值为52%,相较上月大幅提升了17个百分点,与2016年全年水平相当。新增的28个地块聚焦核心一二线城市:北京、广州、天津、重庆、杭州、宁波和粤港澳大湾区城市:肇庆、茂名、江门等。公司通过合作等多种方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售稳健增长,市占率进一步提升。拿地力度大幅加强,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS 分别为1.16元和1.40元,对应PE为8.7倍和7.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
万科A 房地产业 2017-08-04 22.80 -- -- 23.62 3.60%
30.22 32.54% -- 详细
事件:万科7月实现销售面积249.1万平方米,同比+19.9%,销售金额355.6亿元,同比+29.6%。2017年1-7月份公司累计实现销售面积2117.6万平方米,同比+31%,销售金额3127.4亿元,同比+44%。7月公司新增20个开发项目,总建面642.9万平米;5个物流项目,总建面52.9万平米。 点评: 7月销售稳健增长。7月公司实现销售面积249.1万平方米,销售金额355.6亿元,同比分别增长19.9%、29.6%。2017年1-7月累计销售面积2117.6万平米,同比增长31%,累计销售金额3127.4亿元,同比增长44%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,在行业严厉调控背景下,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,坚定看好万科大周期王者地位。 7月公司拿地力度持续加大。万科2017年7月新增20个地产开发项目和5个物流地产项目,分布在佛山、南宁、深圳、泉州、南宁、南昌、扬州、太原、沈阳、青岛、长春、成都、武汉、郑州、玉溪、贵阳、天津、湖州。本月新增项目总建筑面积642.9万平方米,总地价258.3亿元,拿地金额占销售金额比重为72.6%,相比6月的40.8%大幅增加;如果考虑6月30日以551亿元总价拿下广信地产资产包,1-7月总拿地金额达到1685.0亿元,权益拿地金额达到1372.2亿元,累计拿地金额占销售金额比重达到53.9%,超过2016年全年的50.7%。公司在严厉调控之下大力度拿地,反映了对后市不悲观的预期。 后服务市场重要王者之一。收购普洛斯,物流地产开启了新纪元。公司7月14日公告称,由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团拟私有化新加坡上市公司普洛斯,总收购金额为159亿新加坡元(折合人民币约785亿元),其中万科持有比例为21.4%。普洛斯作为全球物流地产龙头,优势显著,普洛斯已在中国布局38个城市,物业总建筑面积约2,870万方,超过了第二至第十名的总和,市占率近60%。如收购完成,万科有望成为中国最大的物流地产供应商,从而完成多元布局重要一役。万科卓越的投资能力、资源优势和优异的管理团队,有望与普洛斯优势互补,产生良好协同效应。在后服务市场万科占有极为重要的地位,并且持续增强。 投资建议:万科1-7月销售稳健增长,拿地力度持续加大,为将来持续扩大规模奠定良好基础,市场占有率将持续提升。参与普洛斯私有化,物流地产有望加速发展,后服务市场非常重要的王者之一。我们重申公司长期投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.7和9.5倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
世联行 房地产业 2017-07-21 8.34 -- -- 11.49 37.77%
13.12 57.31% -- 详细
事件:广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系,鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极。 点评: 政策保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。目前一线城市土地和住宅供应不足,公共资源相对不足,房价高企,仅仅靠购房无法满足居民住房需求。未来必然由靠单一买卖解决居住问题的时代向租售并举时代转变。广州政策总体目标是到2020年,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进住房租赁企业蓬勃发展。政策对承租人的公共服务(如子女就近入学)、资金支持(公积金、税收优惠)、稳定居住(货币化补贴、环保、安全保障)等方面权益进行了更深入的保障,我们判断未来租购并举的住房体系将加速形成,世联行将大幅受益。 鼓励发展租赁产业,世联行和旗下红璞公寓充分受益。本次广州政策对租赁行业定位大大提升,提出要催生新的经济增长极。我们认为世联行作为租赁行业领先企业,未来将充分受益于政策各项支持。目前世联长租公寓业务(红璞公寓)截止2016年底已经落地全国20个城市,签约超过2万间,其中已经开业运营的房间接近5000间;其中在广州公司收房接近1万间,在广州长租公寓市场中排名第一。政策中提出要“鼓励开展管家式服务,为业主提供房屋租赁中介、代管理、代维修等服务”,政策思路与世联行的发展理念不谋而合,公司愿景就是要满足客户全方位的房地产服务需求。同时,未来世联行的长租公寓业务也将成为公司重要的流量入口,能够将存量资产、房东、投资者、租户等各方面结合起来,有效带动公司租赁、金融、装修、资产管理等多项业务。 投资建议:世联行始终沿着快速扩大入口、持续深化服务、向存量转型的战略勇敢前行。目前估值处于历史低位,具备良好投资价值。我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.52、0.76元,对应PE分别为14.6、10.0倍,维持买入评级。
华联控股 房地产业 2017-07-18 9.22 -- -- 13.92 50.98%
13.92 50.98% -- 详细
事件: 7月13日晚,公司发布2017年半年度业绩预告,上半年公司实现归属净利润10.2-10.6亿元,同比增130%-145.3%。 投资要点。 业绩持续超预期增长。2017年上半年,公司业绩在2016年增长19倍的基础上再次实现130%以上增长!业绩大增主要由于报告期内结转的房地产销售收入大幅增加,同时公司参股的远东石化破产投资损失抵扣本期所得税所致。我们此前在多篇系列报告中反复强调公司主要项目内在价值极为丰厚,业绩将快速爆发,如今逻辑持续兑现。 主要土地储备均在大湾区核心区域,安全边际充足。公司目前总土地储备面积近90万方,其中主力项目“华联城市全景” 累计签约金额约50亿元,累计销售面积8.2万平方米,住宅销售面积比率达到62%,2017年该项目计划签约销售金额约15亿,目前正在进行公寓、商业产品推售。“华联南山B 区”城市更新项目正式定名“华联城市商务中心”,计容建面约 21万平方米,已于2017年2月正式奠基、开工建设,预计2018年12月前开售。A 区项目占地面积7.8万方,目前已完成计划立项申报手续。此外公司位于杭州的项目也在有序推进中。随着粤港澳大湾区战略推进加快,华联控股凭借在深圳区域三大项目布局,将充分受益于区域价值提升。我们测算公司RNAV 约12.4元/股,安全边际充足。 股息率为3.3%,具有较强吸引力。近期公司通过了2016年年度权益分派方案,即10股派3元,合计派发现金股利3.42亿元,分红比例达到25.4%,对应目前股息率约为3.3%,对长线资金具有一定吸引力。 投资建议:公司业绩持续超预期,主要土地储备均位于粤港澳大湾区核心区域深圳,内在价值极为丰厚,业绩进入快速释放期。公司业绩高增长、低估值,安全边际充足。我们预计公司2017、2018年EPS 分别为1.5元、1.95元,对应PE 仅6.1倍、4.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-07-18 20.72 -- -- 20.85 0.63%
20.85 0.63% -- 详细
事件: 7月13日,深圳市规划和国土资源委员会公示了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案)。 点评: 前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。深圳市推出前海蛇口片区综合规划草案,标志着自贸区开发开始提速。此次规划范围包含四大片区:前海、大小南山、蛇口、蛇口南及赤湾片区,包括了海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区,共计37.9平方公里。规划期限分三个时段:近期2017-2020年,中期2021-2023年,远期2024-2030年。规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七版块”的总体布局。规划目标为:要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。我们认为此次规划意义重大,它绘制了前海蛇口片区未来十几年的宏伟蓝图,前海蛇口片区乃至整个大湾区的建设都将提速。对于招商蛇口而言,意义更不言而喻,此次规划将加速公司资源和能力的变现: 第一,资源的加速变现:公司丰富的土地资源将加快开发。截止2016年底,公司在前海片区、蛇口片区、太子湾片区的土地储备占地面积共计510.73万平方米。其中已取得权属证书的占比为63%;已经开发建设的土地占比为40%。公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,增值空间巨大,规划出台明确了开发思路,存量价值将逐步兑现。 第二、能力的加速变现:公司“蛇口模式”将在自贸区建设中大放异彩。 公司的蛇口模式精髓在于“政企合作、长期开发、持续运营”,并通过这一模式形成了一个包含着城市运营、产业服务、园区租售、产业投资和一级开发、基础设施等内容的超级平台。此次规划确立了五项规划策略,包括建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市等。公司将凭借其“蛇口模式”实现这五大战略,形成能力和模式的变现。 上半年销售大幅增长,市占率加快提升。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%,上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。行业集中度进一步提升,公司凭借丰厚的资源禀赋优势和优异的综合开发能力,将不断夯实龙头地位。 投资建议:前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。 招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.4、13.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
保利地产 房地产业 2017-07-14 10.30 -- -- 11.27 9.42%
12.05 16.99% -- 详细
业绩符合预期。保利地产上半年取得营业总收入544.5亿元,同比变动-1.26%;归母净利润为54.87亿元,同比变动10.61%,公司总体毛利率由去年同期的17.7%提高到18.2%。公司营业总收入受营改增政策影响,略有下跌,不影响长期趋势。 上半年销售稳健增长,市占率进一步提升。公司1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。公司作为品牌龙头地产商,在投资、融资、拿地环节优势明显,市占率持续提升。 拿地保持平稳,聚焦热点区域。公司1-6月累积拿地金额与销售金额的比值为32%。拿地金额同比增长14.9%,拿地面积同比增长46.4%,拿地成本同比降低了21.5%。上半年共新增地块48个,拿地面积1115.5万平方米。主要布局在强二线城市:成都、合肥、南京、武汉、西安、重庆和辐射范围内的三线城市。 投资建议:保利地产上半年业绩符合预期。销售稳健增长,市占率进一步提升。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为8.9倍和7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名