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阎常铭

兴业证券

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工作经历: 证书编号:S0190514110001,曾供职于国海证券研究所...>>

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招商蛇口 房地产业 2017-11-17 18.59 -- -- 19.28 3.71% -- 19.28 3.71% -- 详细
今年前三季度归母净利润同比有所下滑,主要因素是项目结算不均衡。全年来看,业绩及毛利率情况会回到较高的水平。前三季度实现签约销售780亿元,今年千亿销售目标有信心完成。截止到9月底,总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。公司拿地较多,且大多数在核心一二线城市。每年的拿地标准定在销售目标的一半左右,高于同行业。 土地储备优质,主要布局核心一二线城市。招商蛇口目前在全国布局41个城市,项目储备规模在3400万方左右。粤港澳大湾区占比45% 左右,深圳拥有储备1100万方,不包括十几个旧改项目。其中,前海508万方,太子湾170万方,大通港深圳国际会展中心154万方,蛇口的持有型物业200万平方米左右。 与昆钢武钢合作情况:昆钢和武钢旗下的土地储备规模非常大,但每个项目情况不一样。今年着重把地产项目收购过来,已经逐步在做工作。作为收购方来说,更加看重他们原有的厂房资源。武钢下面是没有房地产项目的,有一些是已经纳入城市更新的范围,先帮他们进行土地重新规划入市再通过成立的房地产投资平台去获取。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-11-15 27.05 -- -- 29.60 9.43% -- 29.60 9.43% -- 详细
持续推荐以万科为首的龙头地产公司。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,单月同比有所下降。但1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%。在当前时间点,以万科为首的龙头地产公司请持续重点关注,无论是行业基本面还是龙头集中度提升的大趋势,都支持我们对行业龙头地产公司的推荐逻辑。关注股价调整带来的投资机会。 总货值充足,且销售和投资集中一二线。从总货值来看,加上10月新获取的500多万方,未来总的可结算资源约1.35亿平方米,大约7000万方在建(其中有4200万方已售,未来可结算),6500万方未开工,还有200多万方建成未售的存货,未来可售规模在9500万方左右,均价根据今年前10个月的均价14800元/平方米估算,货值充足,足以支持公司未来3-4年的发展。从销售和投资的区域分布来看,销售面积一二线占比75%以上;销售金额一二线占比90%;投资基本也集中一二线城市。 长租公寓业务持续推进,积极探索租赁REITs。万科作为龙头开发商在长租公寓领域,从资金、开发能力、改造能力等方面相对于其他的供应者都有优势,上周与建行取得合作,获得低息贷款等支持,并与更多主体合作探索用于居住的自持用地的运营模式。同时,设立商业物业和物流地产基金,逐步逼近真正的REITs。 投资建议:公司销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.47、3.21元,对应PE分别为11.2和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-11-15 13.70 -- -- 14.05 2.55% -- 14.05 2.55% -- 详细
世联红璞聚焦二线城市,年底规模降突破10万间,成为我国集中式长租公寓领域的行业龙头。世联红璞目前布局29个城市,到今年12月中旬规模预计突破10万间,将成为中国第一个集中式公寓在手房源超过10万间的长租公寓企业。国家中央九部委发布12个住房租赁热点城市后,世联行在这些城市的租赁业务快速发展,进一步发挥获取房源的优势。目前与60多个知名开发商合作伙伴,如华润、招商、保利、中海等,这类房源占比36%;另外与90个村集体合作的140个项目提供42%的房源。世联行主要聚焦6个二线城市,这部分房源占比超过70%。在租赁市场,得二线城市者得天下,二线城市的租金上涨空间比一线城市更大。 世联行在平台定位、产品架构、服务场景、合作供应商方面的发展日趋完善。 红璞公寓的产品定位及理念:刚需首改、客户适配、更小面积、更低成本。红璞公寓最小开间可以做到1.9米,一间房的装修平均成本不超过3.5万,比同行至少低30%。租赁时代的产品要实现更新换代,红璞的产品代表的是新的居住时代。未来世联行将与包括莱恩创科、南泽等这些公司形成深入的合作,包括成立合作公司等。 未来运营模式展望:以托管和加盟为主要形式的轻资产运营和住房租赁系统全流程解决方案。发展重资产方面,世联行通过与商业银行及政策性银行等展开合作,在租赁窗口期获取资金;轻资产方面,以托管和加盟为主要形式,托管模式使得世联行24年来积累的资源和优势得以发挥,符合世联行公司本身的基因;轻重结合方面,则考虑长租公寓专项投资基金持有物业+委托红璞运营管理:与中城联盟、同创物业等签订合作关系。租赁大时代来临,未来将逐渐形成:“政府/国企+市场化公司”的发展模式。政府和国企将成为房源端的新增增量,而世联行则将成为推动中国城市住房租赁发展的市场力量。世联本身的基因就是一个服务型公司,其核心价值就是掌握市场、了解市场,从客户端出发,满足和迁移需求。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。同时公司其他业务发展迅猛,为业绩高增长打下坚实基础,我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.50、0.67元,对应PE分别为27.0、20.1倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-13 18.65 -- -- 19.28 3.38% -- 19.28 3.38% -- 详细
公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。 销售金额持续增长。公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。目前已完成全年销售目标的88.7%;截止9月底,公司总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。年内将大概率完成千亿销售目标,为后续业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。整个土地储备规模在3400万方左右,粤港澳大湾区占比45%左右。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-11-13 27.60 -- -- 29.60 7.25% -- 29.60 7.25% -- 详细
万科公告10月销售及新增项目情况:2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元。2017年10月公司新增28个项目,总建筑面积521.9万平米,总权益面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。 销售规模持续增长已超去年全年。2017年10月份万科实现销售面积247.8万平方米,销售金额367.9亿元,同比分别下滑-28.75%、-24.90%,环比分别下滑-9%、-21%。销售下滑主要因去年多地限购潮导致的推盘提前造成的高基数,以及今年10月份预售证管理导致的推盘量较小。2017年1-10月份公司累计实现销售面积2912.3万平方米,销售金额4328.9亿元,同比分别增长25%、39%,销售规模已经超过2016年全年3600亿元的销售金额水平。10月销售均价1.48万元/平米,同比增长5.4%。 拿地力度持续提升。10月万科拿地力度持续加大,共新增28个项目,分布在深圳、东莞、佛山、南昌、常州、南通、宁波、扬州、杭州、温州、绍兴、大连、青岛、济南、北京、长春、成都、眉山、乌鲁木齐、贵阳、郑州这21个城市。28个项目总建筑面积521.9万平米,总权益建筑面积364.0万平米,总权益地价269.26亿元。万科持续加大投资力度,本月拿地金额占销售金额比重为105%,今年1-10月累计拿地金额占销售金额比重为54%,高于2016年51%的水平。同时公司本月新增物流地产项目5个,总建筑面积24.6万平米,总权益建筑面积22.9万平米,权益地价4亿元。 投资建议:万科1-10月销售仍保持增长趋势,拿地力度持续加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为2.47、3.21元,对应PE 分别为11.1和8.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,货币政策大幅收紧。
保利地产 房地产业 2017-11-09 10.38 -- -- 11.75 13.20% -- 11.75 13.20% -- 详细
保利10月份实现签约面积200.41万平方米,同比增长54.66%;实现签约金额297.09亿元,同比增长84.49%。1-10月累计实现签约面积1701.67万平方米,同比增长29.95%,实现签约金额2378.68亿元,同比增长37.01%。 销售靓丽。保利10月份实现签约面积200.41万平方米,同比增长54.66%;实现签约金额297.09亿元,同比增长84.49%。1-10月累计实现签约面积1701.67万平方米,同比增长29.95%,实现签约金额2378.68亿元,同比增长37.01%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升。凭借高效的运营能力和前瞻性的投资拿地布局,龙头房企保持高于行业的整体增速。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司10月新增土储建面251.8万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为105%。1-10月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至74%,相较2016年整体水平大幅提升了17个百分点。新增的16个地块一二线城市土储占比为37%,三线城市均为长三角地区基本面及库存较好的城市,例如:无锡、温州、湖州等。除传统招拍挂外,公司通过合作等方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。我们提升公司2017年、2018年EPS到1.21元和1.57元,对应PE为8.6倍和6.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
新城控股 房地产业 2017-11-07 20.90 -- -- 24.39 16.70% -- 24.39 16.70% -- 详细
新城控股今年持续精准大力度拿地,为明年销售和利润继续爆发打下坚实基础,公司就是地产超级周期孕育的大牛股,充分享受地产超级大周期红利。我们此前在年初发布的系列报告二之中鲜明指出,公司凭借对地产基本面独到的理解,所采用的土地拓展战略正是公司不断取得成功的最核心竞争力。今年1-9月,公司新增土地储备全口径2297.6万平方米,同比增长273.3%;拿地金额为664.4亿元,同比增长126.3%。全口径拿地金额占销售金额的比重高达88%,仅次于2016年,为明年销售和业绩持续爆发打下了坚实的基础。 深耕核心一二线和基本面优异的三线。2017年1-9月的新增累计总地价款中一二三线城市占比分别为6.8%、66.9%和26.4%,一二线城市拿地金额超过70%,土地储备优质。公司聚焦一二线,少部分在基本面优异的长三角的三线。符合行业发展的大趋势。 眼光独到、多元拿地和激励机制,这三大方面确保了公司可以用较低的地价获取土地低价拿地,今年也是如此。公司对于房地产大趋势的独到判断、对于区域市场的充分理解,对于拿地人员的充分激励,使得公司拿地单价与销售单价之比持续下降,2017年这个比重只有27%,比2015年的54%和2016年的36%都是大幅度下降。 投资建议:新城控股持续精准的逆周期、高杠杆、大规模拿地,未来高成长可期。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们上调2017-2018年新城控股的EPS分别为2.18、3.27元,对应的PE分别为9.9倍、6.6倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。
世联行 房地产业 2017-11-06 11.80 -- -- 14.08 19.32% -- 14.08 19.32% -- 详细
事件: 10月30日晚,公司发布三季报。2017年前三季度,公司实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%,每股EPS为0.26元。其中,第三季度实现营业收入18.57亿元,同比增长23.97%,实现归母净利润2.47亿元,同比增长39.87%。 点评: 业绩持续高速增长。公司前三季度实现营业收入51.94亿元,同比增长23.88%,实现归母净利润5.32亿元,同比增长40.2%。收入按结构划分,房地产交易业务(包括代理销售及经纪业务)营收同比增速为4.07%,收入占比逐渐下降至48.1%;互联网+业务收入同比大幅增长60.73%,营收占比提高至27.93%,毛利率达到22.39%,同比上升了15.04个百分点;金融业务同比增速为23%,营收占比为9.04%,毛利率同比上升7.94个百分点。 金融业务渠道整合,促进规模快速增长。前三个季度放贷总额达到100.27亿元,同比大幅增长294.14%,贷款余额达到52.3亿元,同比增长239.83%。我们估算,公司全年总体的贷款规模流量将达到130-140亿,平均存量规模将达到60亿左右。公司金融业务方面的突破,主要得益于渠道方面,快速推进合伙策略,有效得整合了超过200家行业渠道,实现线上线下业务双驱上量,积极进入存量市场。目前,公司的金融服务业务开发3大系列、22项产品全部铺排落地。 互联网+业务渠道下沉,将持续为利润高增长提供支撑。公司互联网+业务逐步从集团深圳总部向各地区下沉,通过“房联宝”平台,积极把握三四线市场机会,今年以来,顺利完成178个城市的服务布局,新增三四线城市布局73个,累计链接2万多间经纪门店,接待直销咨询报名40多万人次、在23个大中城市实现市场份额Top3。公司依托B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享。未来,凭借互联网+业务的迅速发展,将持续为利润高增长提供支撑。
招商蛇口 房地产业 2017-11-02 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件: 10月30日,公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%,每股EPS为0.47元;其中,第三季度实现营业收入70.9亿元,同比下降54.21%;实现归母净利润2.52亿元,同比降低85.87%,每股EPS为0.03元。 点评: 短期业绩下降不改公司今明两年业绩增长趋势。公司前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%。业绩同比有所下降主要原因是受项目结转时间年内分布不均,以及结转项目产品类型的影响,业绩短期下降不改变公司今年明年业绩高增长趋势。公司三季报指出,预计全年扣非净利润将不低于103亿元,同比增长将在15%以上。 前三季度销售大幅增长。公司前三季度销售业绩靓丽,将进一步夯实公司的龙头地位。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比大幅增加65.49%,年内将大概率实现千亿销售目标。 布局核心一二线,土储内在价值极为丰厚。截止目前,公司土地储备超过3100万平方米(包含前海地区,但不包含蛇口地区未确定建筑指标的工业用地)。公司是粤港澳大湾区核心受益标的,在大湾区土储占总土储的45%。公司持续重点布局核心一二线城市,2017年拿地金额中,一二线城市占比超过70%,拿地金额占销售金额的比重为81%。除招拍挂外,公司着力推进与招商局集团内外的资源整合,获取土地资源的禀赋优势明显。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 聚焦中高端公寓,响应国家政策,发挥央企示范效应。公司聚焦国内中高端租赁市场,布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。公司在北京、天津、武汉、重庆等城市自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进,得益于公司获取土地项目的时间较早,能保证长租公寓项目的盈利能力。我们认为在国家大力发展租赁市场的背景下,在增加多渠道供应方面,招商蛇口必然发挥央企示范效应。 财务结构稳健,融资优势突出。截止目前,公司资产负债率为74.01%,较年初提高了5个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为64.45%,较年初提高了3.71个百分点,整体资本结构稳健。今年以来,公司发行了2期中期票据,募集资金共计50亿元,债券融资的综合票面利率仅为4.68%,上半年整体融资成本为4.6%,融资优势突出。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.78元,对应PE分别为12.9、10.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-10-18 11.80 -- -- 14.08 19.32% -- 14.08 19.32% -- 详细
事件: 公司终止重大事项。股票将于2017年10月16日(星期一)开市起复牌。 点评: 世联行强大实力和号召力,是未来整合的深厚基础。重大事项虽然停止,但是打开了世联行未来持续并购整合的空间,也凸显了世联行作为行业重要上市龙头在未来成长上,通过并购整合来做大各项业务,成为房地产后服务市场巨头的实力和可能!世联行强大服务基因、上市平台公司广泛的融资渠道、行业口碑和管控运营实力等都是世联行未来打开并购整合空间的重要基础。 停牌期间公司披露了发行可转债预案公告,体现了国家对于房屋租赁行业和世联行的支持!发行可转债增强资金实力,有助力公司发展长租公寓业务。本次世联行拟公开发行A股可转换公司债券不超过17.30亿元,用于世联行长租公寓建设项目。项目拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的城市,建设规模5.32万间,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。通过发行可转债解决融资端的问题,帮助租赁企业攻克行业痛点,体现了国家和地方多个部门对房屋租赁业务的大力支持。 租赁市场仍将是房地产下半场的重要主题。发展租赁的本质,是在核心一二线城市房价高企的背景下,提供阶梯化住房供应。伴随国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实,长租公寓市场必然迎来巨大的发展机遇。在世联行停牌期间,房屋租赁标的涨幅明显,三六五网+4%,市北高新+10%,国创高新+4%,昆百大A+10%,体现了资本市场对租赁业务发展的信心。未来我们将看到,世联行不仅仅是长租公寓业务,在家政业务、装修业务、金融小贷业务等各项业务在房地产后服市场上迎来此起彼伏的爆发。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河。世联行强大实力,是未来打开并购整合空间的重要基础。我们预计公司2017、2018年EPS分别为0.52、0.76元,对应PE分别为22.4、15.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁政策推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
保利地产 房地产业 2017-10-17 10.58 -- -- 11.75 11.06% -- 11.75 11.06% -- 详细
保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。 点评: 销售靓丽,市占率进一步提升。保利9月份实现签约面积155.71万平方米,同比增长1.52%;实现签约金额219.93亿元,同比增长9.17%。1-9月累计实现签约面积1501.26万平方米,同比增长27.24%,实现签约金额2081.59亿元,同比增长32.16%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-8月2.8%。凭借高效的运营能力和前瞻性的投资拿地布局,龙头房企保持高于行业的整体增速。 拿地力度持续加大,重点布局核心一二线。公司9月新增土储305.9万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为88%。1-9月累积拿地金额与销售金额的比值进一步提高至69%,相较2016年整体水平大幅提升了12个百分点。新增的20个地块一二线城市土储占比为54%,其中,成都(11.29%)、常州(10.22%)、广州(8.94%)、重庆(8.49%)。除传统招拍挂外,公司通过合作等方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售靓丽,市占率进一步提升。拿地力度持续加大,聚焦核心一二线。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为9.4倍和7.8倍,维持“买入”评级。
世联行 房地产业 2017-10-13 11.80 -- -- 14.08 19.32% -- 14.08 19.32% -- 详细
投资要点 世联行拟公开发行A 股可转换公司债券,总规模不超过17.30亿元,期限为自发行之日起六年。募集资金拟投资于世联集房长租公寓建设项目,项目总投资金额19.17亿元,其中募集资金投入金额17.30亿元。 点评: 发行可转债增强资金实力,助力长租公寓业务。本次世联行拟公开发行A股可转换公司债券不超过17.30亿元,用于世联集房长租公寓建设项目。 项目拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的城市采用租赁方式建设5.32万间长租公寓,满足客户对优质房源和全方位服务的需求。截止目前,红璞公寓已经完成落地27个城市、全国签约间数4万多间,覆盖核心一二线城市。在九部委推进租赁市场的12个试点城市中,红璞公寓已进驻10个,且在广州、武汉和杭州市占率排名第一。本次公司拟通过发行可转债募资,如果顺利完成将极大帮助解决资金瓶颈,助力长租公寓业务发展。 政府大力度支持房屋租赁,长租公寓未来市场潜力巨大。近期国家和地方多个部门大力度支持房屋租赁业务,政策态度非常明确。住房租赁市场快速发展,住房租赁市场的规模化和专业化已成为未来的发展趋势,长租公寓这一蓝海市场成为世联行必然选择。我国庞大的流动人口催生出刚性租赁需求,伴随住房租赁市场专业化发展,机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公寓相关政策的逐步落实,将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。同时发展长租公寓业务还将加大对现有业务的协同支持,公司房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务等各个业务板块的联动效应将更加明显。 世联行开展长租公寓业务有三个明显的优势和护城河,足以支持其在这一领域的快速拓展。1)强大获取房源的能力:集中式长租公寓业务的痛点之一在于房源的获取,而未来潜在房源供给就是来自地方政府、地方国企和开发商、城中村。世联行凭借20多年的代理策划,深度获得这些主体的认可和认知;2)业务闭环降低成本。长租公寓业务是薄利业务,需要严控成本来提高利润率。而世联行凭借多个业务与租赁形成闭环、凭借自身20多年服务行业意识和理念,在成本端优势明显,在盈利能力上显现出高人一等的实力;3)强大管控运营能力和强大服务意识能力:世联行在管理能力、人员数量和结构、管控模式、IT 支持、后台支持等方面都有一定优势,同时具备强大服务基因,做惯了苦活累活,在这种挤出来利润的行业尤为擅长。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。 我们预计公司2017、2018年EPS 分别为0.52、0.76元,对应PE 分别为22.4、15.4倍,维持买入评级。 风险提示:租赁政策推进不及预期;货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-10-12 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件: 公司9月份实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;实现签约销售金额94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%。 销售大幅增长,表现亮眼。公司9月份实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;实现签约销售金额94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%。目前已完成全年销售目标的78%,年内将大概率完成千亿销售目标,为后继业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。当前价值被明显低估,我们认为与公司今年中期业绩和近期地产调控政策有较大关系。但是从中长期来讲,公司未来面临ipo 解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV 大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo 解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为1.42和1.50元,对应PE 分别为13.1、12.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-10-12 28.20 -- -- 29.60 4.96% -- 29.60 4.96% -- 详细
万科9月份实现销售面积272.9万平方米,同比增长27.9%;销售金额463.2亿元,同比增长82.5%。2017年1-9月份公司累计实现销售面积2664.5万平方米,同比增长33.8%;实现销售金额3961.0亿元,同比增长50.7%。 万科9月销售规模大幅增长。公司9月份实现销售面积272.9万方,销售金额463.2亿元,同比分别增长27.9%、82.5%;1-9月份累计实现销售面积2664.5万方,销售金额3961.0亿元,同比分别增长33.8%、50.7%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,坚定看好万科大周期王者地位。 9月公司拿地力度持续加大。万科2017年9月新增地产开发项目23个,总建筑面积490.1万方,权益建筑面积400.5万方;总地价278.9亿元,权益地价228.7亿元。项目分布在福州、佛山、厦门、上海、昆山、合肥、嘉兴、南通、北京、吉林、郑州、西昌、西安、贵阳、太原等城市,聚焦一二线和核心城市卫星城。同时,公司持续布局物流地产,本月新增物流地产项目4个,总建筑面积26.4万方,总地价2.9亿元。公司拿地力度持续加大,9月拿地金额占销售金额的比重为60.8%,今年1-9月累计总拿地金额为2472.1亿元,占销售金额的比重为62.4%,均远高于2016年51%的水平。 投资建议:万科1-9月销售持续大幅增长,拿地力度持续增加,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为12.1和10.7倍。维持“买入”评级。 风险提升:货币政策大幅收紧。
世联行 房地产业 2017-09-15 12.28 -- -- 14.08 14.66% -- 14.08 14.66% -- 详细
一,第一层直接受益者是地方政府和国企这些特定资产方,有利于它们做大规模。如果金融支持力度增强,比如房屋租赁REITs推出,会对这些主体快速扩大规模非常有益,因为它们主导的房屋租赁才有足够收益率做REITs,目前主要城市市场上普遍租金收益率在2%左右,但是政府出让的租赁住宅用地测算回报率可以达到6%左右水平。所以这些主体规模会在持续支持下快速扩大。 二,第二层也是最受益者是与地方政府国企关系密切、有toB端优势、有极强服务意识的专业运营商,即世联行,所以世联行是这些特定资产方做大规模的最终受益者。主要原因就是: (1)地方政府和国企主导房屋租赁最佳角色就是做为资产方,因为优势在于有国家政策大力支持,而不在于房屋租赁运营,因此如能有外部专业团队支持可形成最佳的共赢,因此大量需求专业运营团队支持。地方政府和国企的优势在于有国家政策大力度支持,而过去开展房屋租赁业务的经验可能并不特别丰富,所以在政府的低成本土地支持,多元金融融资渠道支持下,这些主体最佳运作方式是将主要精力放在资产累积上,而将资产的运营交给有丰富房屋租赁运营经验和极强服务意识的专业运营商。 (2)世联行有强大的toB端能力,强大的触角,和强大服务能力,当地方政府和国企甚至村集体这些资产方出现需求时,世联行是最佳的合作者之一。2007-2016年,世联行顾问策划业务累计服务388个政府单位,7115个开发商,同时这里也包含了大量城中村项目。可以说在目前的运营商之中,世联行是在主要城市的触角最深的,当需求出现时,他是最受益的。 世联行过去这么多年来一直是做脏活累活,在房地产后服务市场很多薄利同时繁琐琐碎的业务上默默积累成长过来的,企业文化管理团队DNA决定了他的强服务意识,再加上在房屋租赁领域这么多年来的积累,几乎把该踩过的坑都踩过了,也是政府和地方国企甚至村集体在需要房屋租赁运营商合作时最佳的合作伙伴之一。 投资建议:房屋租赁是国家主导的大方向,行业前景广阔。世联行凭借获取房源优势、成本控制优势、运营管控能力和服务能力强三大优势,具有较好的护城河,能够做大规模、提升利润率,成为长租公寓行业领航者,最受益行业的快速发展。我们预计公司2017/2018年EPS分别为0.52/0.76元,对应PE分别为23.4/16.0倍,维持买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名