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阎常铭

兴业证券

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工作经历: 证书编号:S0190514110001,曾供职于国海证券研究所...>>

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招商蛇口 房地产业 2017-04-25 19.60 -- -- 19.53 -0.36% -- 19.53 -0.36% -- 详细
事件: 1、招商蛇口公告2017年一季报,2017年一季度实现营业收入69.40亿元,同比增长53.41%;实现归母净利润21.22亿元,同比增长164.73%;基本每股收益0.27元。 2、招商蛇口与华为技术有限公司就共同建立联合合作关系签订《合作协议》,双方成立“招商蛇口-华为联合创新中心”,落地于中央企业双创示范基地的招商局创新中心,双方以创新中心作为核心机制展开紧密合作。 点评: 投资收益带来业绩大幅增长。2017年一季度招商蛇口实现营业收入69.40亿元,同比增长53.41%;实现归母净利润21.22亿元,同比增长164.73%。本期业绩预计同比大幅增长主要系整体转让深圳蛇口太子湾区域DY04-01及DY04-04项目产生投资收益24.95亿元,对净利润的影响约为19.96亿元。一季度公司结转收入中刚需产品较多,导致毛利率有所下降。2017年1-3月,公司累计实现签约销售面积137.28万平方米,同比增加76.77%;签约销售金额265.11亿元,同比增加100.81%。一季度公司积极推盘,销售大幅增长,全年目标完成率26.5%。公司快速增长的销售将为未来业绩打下良好基础。 充分受益粤港澳大湾区发展。李克强总理表示今年中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划,招商蛇口在华南拥有767万方土地储备(其中深圳市548万方,占比30%),未来将充分受益。公司未来将在湾区发力,打造自贸区商办标杆。 强强联合,构建“双创空间+基础服务平台”。招商蛇口与华为技术有限公司就共同建立联合合作关系签订《合作协议》,双方成立“招商蛇口-华为联合创新中心”。本协议的签订是基于招商蛇口和华为在各自优势领域的跨界融合,有利于创新商业模式。未来双方将努力构建“双创空间+基础服务平台”、孵化“双创产业服务平台”、打造“招商蛇口物联网创新基地”,将极大提升招商蛇口园区的竞争力。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV24.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值极低。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为13.9、13.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
阳光城 房地产业 2017-04-21 5.44 -- -- 5.42 -0.37% -- 5.42 -0.37% -- 详细
投资要点 事件: 1、阳光城公布2016业绩,2016年实现营业收入195.98亿元,同比下降12.43%;实现归母净利润11.42亿元,同比下降18.76%;基本每股收益0.30元。 2、阳光城预告2017年一季度净利润1.87-2.24亿元,同比增长50-80%,主要因销售结转和部分存货跌价准备转回。 3、阳光城控股股东阳光集团拟自2017年5月2日起增持不低于8100万股,占比不超过总股本2%。 点评: 业绩保持平稳,预收款大幅提升。2016年公司实现营业收入195.98亿元,同比下降12.43%;实现归母净利润11.42亿元,同比下降18.76%;基本每股收益0.30元。公司2016年业绩保持平稳,但预售账款规模大幅提升。截止期末预售房产收款178.13亿元,较年初大幅提升80.67亿元。根据CRIC数据,2016年阳光城实现签约销售金额487.2亿元,签约销售面积353.1万平米,为未来业绩打下坚实基础。 土地储备大幅扩充,拿地金额同比增长109%。2016年阳光城双管齐下,累计获取土储977.8万平米,总价款281.23亿元,同比分别增长109%、210%;其中招拍挂获取土储141.9万平米,并购方式获取土储835.9万平米。阳光城持续战略布局潜力城市,坚持“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局,其中长三角、京津冀、珠三角面积占比分别为28%、12%、1%,金额占比分别为33%、37%、4%。2016年公司拿地金额占销售金额比重57.7%,高于2015年44.8%的水平。截止报告期末,公司土地储备2285.2万平米(不包括物产中大资产包),平均楼面价格3252元/平米,同比增长74.8%,为未来3-5年持续开发奠定坚实基础。 融资成本持续下降。公司2016年整体融资成本8.42%,比上年同期下降1个百分点;截止2016年底,公司平均融资成本为7.35%。2016年公司完成2笔公司债发行,总规模26亿元,票面利率分别为4.8%、4.5%。阳光城经营稳健,伴随未来规模进一步提升,预计公司融资成本将持续下降,财务成本将进一步下降。 员工持股计划激励到位,控股股东增持彰显信心。公司16年3月公布二期员工持股计划,规模9亿元,从6月到10月14日已经完成增持,成交金额为7.93亿元,成交均价为6.06元/股,总持股比例为3.23%,锁定期一年。公司此前一期员工持股计划已于2015年5月完成,一期规模为2.42亿元,成交均价为5.65元,占总股本比例为1.32%。公司员工持股计划激励到位,为公司股价提供有力支撑。控股股东阳光集团计划通过信托计划,自2017年5月2日期增持股票不低于8100万股,占比不超过总股本2%,控股股东增持彰显对上市公司未来强大信心。 投资建议:阳光城本轮土地投资时间和空间战略十分优异,在核心区域城市拥有近2300万方土地储备,未来将持续受益于地产基本面上行,是优质地产股。此外,公司70亿元定增有序推进,有望改善公司财务状况,增强资金实力。二期员工持股计划目前已增持完成,提供充分动力。预计公司2017、2018年EPS分别为0.58、0.65元,对应PE分别为9.4和8.4倍,维持“增持”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
新城控股 房地产业 2017-04-21 16.38 -- -- 16.68 1.83% -- 16.68 1.83% -- 详细
一季度业绩大幅增长,持续高成长。公司一季度实现营收20.37亿元,同比增77.95%;归属净利润0.42亿元,同比增121.82%。一季度公司销售面积约162.63万平方米,累计销售金额约231.39亿元,同比分别增长40.1%、102.8%。根据克而瑞统计,公司一季度销售金额和面积分别排名行业第16名和第14名,良好销售为未来业绩增长提供保障。 投资拿地优异。公司拿地保持积极,区域布局合理。一季度公司拿地金额161.3亿,占同期销售金额比重为70%。从具体节奏看,1-3月拿地金额分别为96.2亿、15.9亿和49.2亿元,占同期销售金额比重分别为197%、30%和38%。从区域上来看,前5大城市分别为合肥32.4亿元、南京23.3亿元、常州22.8亿元、台州17.8亿元、天津13.2亿元。公司在深耕核心二线城市的同时,也开始积极进入无锡、台州、南昌、淮南、南宁等基本面相对较好的边缘二线和三线城市,未来有望充分受益于三四线去库存趋势。 财务保持稳健。截至一季度末公司预收账款达到368.6亿元,较年初增加70亿元。资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为85.7%、79.0%,较年初分别增加1.5和1.3个百分点,整体财务结构稳健可控。 投资建议:新城控股一季度业绩大增,公司本轮投资战略优异,为未来几年高成长奠定基础;同时公司商业物业经过多年沉淀和积累,开始发力;公司在金融领域不断创新拓展,未来想象空间巨大。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。预计公司2017-2018年EPS分别为1.92、2.89元,对应PE分别为8.6、5.7倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;地产销售不及预期。
华联控股 房地产业 2017-04-19 8.58 -- -- 8.97 4.55% -- 8.97 4.55% -- 详细
事件: 4月15日,公司发布2016年业绩快报和2017年一季度业绩预告,2017年Q1公司预计归母净利润7.3-7.7亿元,同比增长区间为684.54%-727.53%,EPS为0.64-0.67元。2016年全年实现营收21.7亿元,同比+431%;归母净利润12.55亿元,同比增1710.8%,较此前业绩预告增加5500万元,EPS为1.10元。 点评: 一季度业绩大超预期,逻辑持续兑现。公司预计2017年第一季度实现归母净利润7.3-7.7亿元,同比增长区间为684.54%--727.53%。一季度业绩大幅增加原因主要是:1)全景花园项目结算收入大幅增加;2)公司参股的远东石化破产投资损失抵扣本期所得税。我们此前反复强调公司主力项目全景花园将受益于深圳基本面上行贡献可观业绩,2016年和2017年Q1业绩持续超预期,逻辑一一兑现。 主要土地储备均在大湾区核心区域,安全边际充足。公司目前总土地储备面积近90万方,其中华联AB区工业园区项目位于深圳南山区,合计建面近50万方,占公司总土地储备比例达56%。其中,B区项目建面21.04万方,已于2017年2月24日正式奠基、开工建设;A区项目占地面积7.8万方,目前已完成计划立项申报手续。此外深圳宝安区“华联城市全景花园”项目建面19.7万平方米,截至2017年2月底,销售金额累计约47亿元,未来将持续贡献可观业绩。4月11日,李克强总理表示今年要研究制定粤港澳大湾区发展规划,华联控股土地主要布局深圳南山区,将充分受益。 神州长城股权贡献可观投资收益。此前公司持有神州长城4314万股,目前累计减持2000万股,累计回笼资金8.98亿元,为公司2016年带来投资收益约6.56亿元。目前公司还持有神州长城股份87,935,921股(10转28调整后股份),占比5.178%,对应目前市值8.8亿元;如未来减持将进一步贡献投资收益。公司RNAV约13元/股,目前股价仍大幅折价30%以上,安全边际充足。 投资建议:公司一季度业绩大超预期,主要土地储备均位于粤港澳大湾区核心区域深圳,未来将充分受益于大湾区开发,具有较大增值空间。公司业绩高增长、低估值,股价较NAV折价30%以上,安全边际充足。我们预计公司2016、2017年EPS分别为1.1元/1.5元,对应PE仅7.6倍/5.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;大湾区开发不及预期。
华联控股 房地产业 2017-04-18 8.70 -- -- 8.97 3.10% -- 8.97 3.10% -- 详细
主要土地储备均在大湾区核心区域,安全边际充足。公司目前总土地储备面积近90万方,其中华联AB区工业园区项目位于深圳南山区,合计建面近50万方,占公司总土地储备比例达56%;此外深圳宝安区“华联城市全景花园”项目未来两年将贡献可观业绩。我们测算公司RNAV约13元/股,目前股价仍大幅折价33%,安全边际充足。 1)宝安区“华联城市全景花园”项目,建面19.7万平方米,截至2017年2月底,该项目合同销售金额累计约47亿元,约占住宅可售货值的60%,所产生利润将在未来两年逐步结算。 2)南山区“华联工业园A、B区”城市更新项目总建面近50万平米。其中B区项目占地5.11万平方米,建面21.04万平方米。2017年3月3日,公司与深圳市规划和国土资源委员会南山区城市更新局签署了《深圳市土地使用权出让合同》,B区项目对应三个出让地块,公司需支付总土地价款11.9亿元,首期支付3.57亿元,剩余土地价款在2017年12月22日前缴清。该项目已于2017年2月24日正式奠基、开工建设。根据规划,该项目将建设成互联网、信息产业为主导的综合产业园区,项目总投资约35亿元。A区项目已于2017年2月13日列入《2016年南山区城市更新单元计划第一批计划》,项目更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能。项目拆除重建用地面积7.8万平方米,项目实施还需要补缴地价。目前该项目刚完成计划立项申报手续,下一步将进行规划立项、开发主体确认等申报手续。 3)其他项目有序推进:杭州钱塘公馆计容积率建筑面积为4.6万平方米,目前正在营销推广中。千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目计容积率建筑面积为11.07万平方米,分两期进行开发建设。一期项目目前正在建设中。杭州全景天地和钱江新城万豪酒店项目计容积率建筑面积为5.45万平方米:全景天地正在进行精装修及营销推广,万豪酒店于2016年8月开业运营。 高增长、低估值。公司公告2016年预计实现归属净利润12亿元,同比增长1631.45%,主要来自减持神州长城和全景花园部分结算。预计2016/2017公司EPS分别为1.07元/1.5元,对应PE仅8.1倍/5.8倍,估值优势十分明显。 神州长城股权贡献可观投资收益。此前公司持有神州长城4314万股,目前累计减持2000万股,累计回笼资金8.98亿元,为公司2016年带来投资收益约6.56亿元。目前公司还持有神州长城股份87,935,921股(10转28调整后股份),占比5.178%,对应目前市值9.06亿元。 投资建议:公司主要土地储备均位于粤港澳大湾区核心区域深圳,未来将充分受益于大湾区开发,具有较大增值空间。公司业绩高增长、低估值,股价较NAV折价30%以上,安全边际充足。我们预计公司2016、2017年EPS分别为1.07元/1.5元,对应PE仅8.1倍/5.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;大湾区开发不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-04-18 42.29 -- -- 39.87 -5.72% -- 39.87 -5.72% -- 详细
点评: 销售规模持续快速增长。华夏幸福一季度实现销售额409.33亿元,同比增长93.77%,其中园区结算收入额64.54亿元,同比增长19.41%;签约销售面积241.50万平米,同比增长32.51%。其中城市地产和园区配套住宅共实现签约销售金额340.27亿元,同比增长119.05%,公司地产开发业务销售规模快速增长。按照公司2017年1450亿元销售目标测算,公司一季度已经完成28.2%,我们预计公司全年大概率将超额完成预定目标。 战略布局京津冀,受益雄安新区建设。一方面,公司现在土地储备价值将大幅提升,公司在京津冀区域土地储备约1016万平米。未来雄安新区要打造为继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,公司现有土地储备价值将大幅提升。另一方面,国家在规划建设雄安新区七方面重点任务中指出,雄安新区要“发展高端高新产业,积极吸纳和集聚创新要素资源”,我们认为未来高端高新产业必然向雄安新区持续导入,公司目前在环北京区域的产业新城委托面积超过2000平方公里,未来将持续受益。 销售结构不断优化,成功实现异地复制。2017年一季度公司在永清、涿州、嘉善、来安、霸州等第二梯队园区销售占比超过60%,异地复制非常成功。上述五个区域分别实现销售面积75.65、28.89、14.82、14.09、12.38万平方米,分别占公司总销售面积31%、12%、6%、6%、5%,以上五个区域累计占比达60%,特别是永清区域已经超远廊坊成为公司一季度销售面积占比最高区域。公司“园区+地产”模式领先,异地开拓和复制能力极强,第二梯队的园区成长迅速,将为公司未来业绩增长提供充分保障。 PPP模式产业新城业务增长强劲。2017年一季度华夏幸福实现园区结算收入约64.54亿,同比增长19.41%,进一步显示产业新城模式的强劲动力。华夏幸福在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,公司模式领先,公司围绕国家三大战略,持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域。目前华夏幸福产业新城(包括备忘录协议)已经战略布局超过60个,总计委托面积超过4000平方公里,其中一半左右位于环北京区域。 投资建议:华夏幸福产业新城布局前瞻,运营及招商能力强,业绩持续快速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.30元和4.05元,对应PE分别为13.5、10.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-04-13 21.48 -- -- 21.29 -0.88% -- 21.29 -0.88% -- 详细
事件: 2017年3月,招商蛇口实现签约销售面积60.02万平方米,同比增加55.05%;签约销售金额110.63亿元,同比增加108.85%。2017年1-3月,公司累计实现签约销售面积137.28万平方米,同比增加76.77%;签约销售金额265.11亿元,同比增加100.81%。3月新增2项目,分别位于北京、广州,总建筑面积40.4万平米,总地价66亿元。 点评: 一季度销售快速增长,加速迈向千亿。2017年3月,招商蛇口实现签约销售面积60.02万平方米,同比增加55.05%;签约销售金额110.63亿元,同比增加108.85%。2017年1-3月,公司累计实现签约销售面积137.28万平方米,同比增加76.77%;签约销售金额265.11亿元,同比增加100.81%。一季度公司积极推盘,销售大幅增长,全年目标完成率26.5%。 投资力度不减,重点布局一线。3月公司新增2项目,分别位于北京、广州,总建筑面积40.4万平米,总地价66.0亿元。3月拿地金额占销售金额比重为59.7%。公司今年以来在土地市场较为积极,目前已经获取211.5亿元土地,占同期销售金额比重为79.8%。除了通过招拍挂获取土地外,公司通过资产注入在前海、蛇口和太子湾拥有510万平米优质地块,价值极高,测算公司每股RNAV达24.5元。同时未来还将充分受益于土地使用权转性和容积率提升,内在价值大幅提升。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,在自贸区战略和深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV24.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值极低。我们预计公司-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为13.8、13.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策大幅收紧。
华夏幸福 房地产业 2017-04-03 27.70 -- -- 48.30 74.37% -- 48.30 74.37% -- 详细
华夏幸福公布2016年报,2016年公司实现营业收入538.21亿元,同比增长40.40%;实现归母净利润64.92亿元,同比增长35.22%;基本每股收益2.22元。 业绩稳健扎实,销售规模快速增长。2016年公司实现营业收入538.21亿元,同比增长40.40%;实现归母净利润64.92亿元,同比增长35.22%;基本每股收益2.22元。公司业绩符合预期,且业务结构不断优化,2016年主营业务中,产业园区业务实现利润约占公司利润65.6%。从签约销售看,2016年公司全年实现销售额1203.25亿元,同比增长66.43%;签约销售面积952.56万平米,同比增长23.56%。其中城市地产和园区配套住宅共实现签约销售金额1005.49亿元,同比增长63.2%。公司快速增长的销售将在未来2-3年逐渐进入结算,业绩确定性强。 产业发展服务实现重大突破。2016年华夏幸福公司继续贯彻落实“产业优先”重大战略,签约投资额首次突破千亿,达到1122.4亿元,同比增长109.1%;产业发展服务收入109.72亿元,同比增长73.0%;产业发展服务业务毛利率95.75%,保持稳中有升态势。公司产发服务实现重大突破,固安、大厂、苏家屯三个区域签约投资额超越百亿,其他重点区域也保持稳中有升。2014至2016年公司累计实现签约投资额2161亿元,将在未来几年逐渐转化为公司产业发展服务收入。公司产业发展服务业务已经呈现出平台化、规模化特征,我们判断未来公司签约投资额仍将保持稳定增长态势,将为产业发展服务收入提供有力保障。 模式领先,PPP模式助力公司发展。华夏幸福在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,公司模式领先,公司围绕国家三大战略,持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域。目前产业新城已战略布局50多座,委托总面积超过4000平方公里。2017年3月,公司成功发行中国境内首单园区PPP资产证券化,发行金额7.06亿元,获评估机构给予AAA评级,开创园区PPP资产证券化先河。“资产证券化+PPP”模式为公司融资开辟了新的道路,预计此单PPP资产证券化只是开始,未来华夏幸福将在其他园区内高效复制这一模式。 “产业新城+产业小镇”双产品线布局。公司顺应国家特色小镇战略,积极拓展产业小镇业务。南京溧水会展小镇拉开了公司产业小镇新产品线的序幕,目前公司已经有5个小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。未来产业小镇产品将城市产业新城产品的良好补充,二者在区位、产业、功能上形成协同互助。 财务状况趋于稳定,现金分红比例维持高位。截至2016年末,公司资产负债率84.78%,较上年同期下降0.02个百分点。净负债率66.5%,继续保持较低水平。目前平均融资成本6.97%,较上年同期下降0.95个百分点,融资成本持续下行。2016年利润分配预案为每10股派发现金股利6.6元,现金分红总额占2016年归母净利润30%,对应当前股价股息率2.4%。 投资建议:华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售变现。继深耕京津冀城市群后,园区业务正全面环绕国内外核心城市前瞻布局,产业新城和平台发展模式实现重大突破。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.30元和4.05元,对应PE分别为8.2、6.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
万科A 房地产业 2017-03-29 21.20 -- -- 21.57 1.75%
21.57 1.75% -- 详细
点评: 销售业绩稳定增长,显王者风采。受益于本轮地产周期向上和公司良好的投资战略,在面对股权事件带来的经营管理不确定性情况下,公司仍然实现销售业绩快速增长,凸显王者实力。2016年公司实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;全面摊薄的净资产收益率为18.5%,同比增加0.44个百分点。同时,2016年公司实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,实现销售面积2765.4万平方米,同比增长33.8%,销售回款位居行业首位,14城销售金额超百亿,40城销售金额位列当地前三,为未来高成长奠定基础。 投资拿地卓越,远见卓识显现。拿地力度稳健提升,逆势扩张彰显实力。在2016年全年拿地金额占销售金额比重达到50%,尤其是十一调控后市场竞争力度大为减弱,反而带来公司较好提升市场占有率的机会。同时,拿地区域合理,聚焦一二线城市,体现了对于区域上的判断和偏好。2016年公司新增项目173个,权益建筑面积约1892.2万平方米,总建筑面积约3157.3万平方米,其中88.3%的新增项目建面位于一二线城市。截至2016年底,公司在中国大陆拥有600个开发项目,总权益建筑面积约7639万方,总建筑面积约11284万方;规划中土地储备面积中,核心一二线占比达到91%。拿地方式多元,成本控制合理。公司持续探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、代建等方式合理控制获地成本,全年新增项目中有59.5%通过合作方式获取。 为普通人盖好房子,切实落实社会责任。公司始终坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”的理念,聚焦中小户型,关注普通人的自住需求。2016年公司所销售的产品中,住宅占比为84.7%,商办占比为11.9%,其它配套占比为3.4%。其中住宅产品95%为144平方米以下的中小户型,聚焦主流客户自住需求。 多元业务全面推进,积极拓展新商机。2016年公司在商业地产、物流地产、滑雪业务和长租、养老业务等方面继续全面推进。商业地产:公司在上海、宁波、贵阳、北京等多个商业地产项目开业,并收购了印力集团股权,完善商业布局。物流地产:2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。滑雪业务:公司运营管理了吉林万科松花湖等三个滑雪项目,初步树立了万科冰雪品牌形象。长租和养老地产:公司目前已整合形成了统一的对外运营品牌--“泊寓”。公司首个大型养老社区杭州随园嘉树项目目前已有600余位长者入住。此外,2017年1月,地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%的股份,成为公司的重要股东,为双方共同探索“轨道+物业”等多元化业务模式奠定基础。 事业合伙人制度为公司保驾护航。万科事业合伙人机制不断成熟,目前已推出跟投方案3.0制度,在各方面发挥出巨大能量。尤其在股权事件中,事业合伙人机制发挥了中流砥柱作用,有效稳定团队、提振士气。此外,跟投项目激励到位,充分提升了公司运营效率,跟投项目周期明显缩短,营销费用率得到有效控制。 财务状况良好,保持行业领先优势。2016年年底公司净负债率为25.9%(2015年底为19.3%),继续保持在行业低位。2016年末公司预收账款达2746亿元(同比+29.2%);货币资金达870.3亿元(同比+63.7%),远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。 投资建议:公司业绩符合预期,销售回款优异;拿地策略稳健,主要项目布局核心一二线城市,将充分受益房地产大周期向上;多元业务积极推进。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20元/2.48元,对应PE分别为9.8/8.7倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;地产销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-03-29 17.80 -- -- 22.14 24.38%
22.14 24.38% -- 详细
投资要点 事件:招商蛇口公告2016年报,2016年公司实现营业收入635.73亿元,同比增长29.15%;实现归母净利润95.81亿元,相比备考口径同比增长39.01%;基本每股收益1.21元,相比备考口径同比增长30.11%。 点评: 业绩稳健增长,资金成本持续下降。2016年招商蛇口实现营业收入635.73亿元,同比增长29.15%;实现归母净利润95.81亿元,相比备考口径同比增长39.01%;基本每股收益1.21元,相比备考口径同比增长30.11%,公司业绩稳健增长。公司多渠道开展融资活动,2016年末公司有息负债余额602亿元,全年综合资金成本约为4.5%,比上年下降0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。 资源丰富,土储充沛,前景广阔。公司园区业务资源丰富,未来将有效实现蛇口模式异地复制。目前公司拥有通州台湖81.3平方公里、蛇口片区10.85平方公里、前海片区3.9平方公里、东莞长安项目20.4平方公里等。同时公司也在拓展央企合作的方式获取资源,近期与宝武的合作就是央企资源合作的典型案例。社区业务方面,公司仍然坚持深耕一二线城市,2016年新增土地储备中,一线城市计容建面占比52%,二线城市占比48%。招商蛇口目前社区业务土地储备1826万平方米,储备充足,能够支撑公司长远发展。 三大业务协同并进,蛇口模式加速发展。公司实施园区组织架构变革,成立了以园区及产业新城开发与运营为核心业务的“产园发展”,从而实现社区、园区、邮轮三大业务协同并进。2016年社区、园区、邮轮三类业务占营收比重分别为88%、11%、1%,公司计划到2021年三类业务占比分别达到59%、40%、1%,总营业收入目标1600亿元。在深耕蛇口的历程中,公司提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式,核心要素在于“政企合作、长期开发、持续运营”。三个业务板块在园区不同发展阶段协作发展、交叉运营,能够将公司资源最大化实现价值。 股息率持续提升,对于保险等长线资金具有很大吸引力。2016年公司向全体股东每10股派发现金红利5元,现金分红比例高达41.2%,按照当前股价计算股息率为2.81%。我们预计公司未来业绩将持续提升,如果按照当前分红比例和股价计算,2017、2018年对应股息率分别为3.29%、3.48%,股息率持续提升,对于保险等长线资金具有很大吸引力。 “股权激励+员工持股”双重激励效果显著。11月29日招商蛇口推出股权激励计划,12月30日首次授予登记完成。激励计划解锁业绩要求较高,未来业绩确定性强。计划所涉及的公司A股股票总数为4934.5万股,占总股本0.624%,行权价格确定为人民币19.51元。具体行权时间为2年后的连续三年。同时在招商蛇口换股吸收合并招商地产时,公司已经推出员工持股计划。员工持股计划累计认购6.69亿元,持股2833.68万股,初始成本23.6元/股。我们认为招商蛇口通过“员工持股计划+股权激励”双重激励,股东利益与管理团队利益深度绑定。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,在自贸区战略和深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV 24.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值极低。我们预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为12.5、11.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。
新湖中宝 房地产业 2017-03-29 4.90 -- -- 5.07 3.47%
5.07 3.47% -- 详细
事件: 新湖中宝3月25日公告,2017年3月9日至3月24日,黄伟先生通过上海证券交易所集中竞价系统累计增持公司股份85,993,374股,占公司总股本的1.00%,累计成交金额4.19亿元。 点评: 增持如期实施,彰显实际控制人信心。2017年3月9日公司公告,实际控制人黄伟于3月9日增持公司股份1894万股,占比0.22%,同时拟自3月9日起6个月内以自身名义增持公司股份,累计增持股数不少于3亿股,不超过10亿股,即不少于公司总股本的3.49%,不超过公司总股本的11.63%。此次公告表明黄伟先生正在实行这一计划,3月9日至3月24日,黄伟先生累计增持公司股份85,993,374股,占公司总股本的1.00%,累计成交金额4.19亿元,即每股增持成本约4.87元。截至3月24日,黄伟先生直接和间接控制公司53.09%股权(其中直接持有12.86%)。我们测算公司目前RNAV约8.2元/股,目前股价较RNAV大幅折价40%左右,具有较强的安全边际。实际控制人持续增持,彰显信心。 投资建议:增持计划持续推进,彰显实际控制人信心,新湖中宝地产业务聚焦核心一二线城市,内在价值较高,安全边际较强。公司积极布局金融版图已初见成效,未来发展空间广阔。预计公司2017-2018年EPS分别为0.29元和0.38元,对应PE分别为16.6和12.6倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。
保利地产 房地产业 2017-03-14 9.62 -- -- 10.25 6.55%
10.25 6.55% -- 详细
1. 保利集团近期销售及经营情况 保利地产2月签约金额135亿,同比增长51%;本年累计签约金额288亿,同比增长26%。认购方面,2月认购金额162亿,同比增长14%;本年累计认购金额292亿,同比增长14%。 接近七成签约金额在三个核心都市圈,尤其是环广州区域,珠三角都市圈,成交金额接近110亿,占比特别高。2月推货171亿,同比80%增长,今年累计推货285亿,同比85%增长。同时,保利地产的去化情况比较理想。2月份新推货去化率较高,按面积70%,按金额69%。截止到2月份,保利地产的库存有所增加,但从去化与销售数据来看,库存没有太大问题。 资金链略收紧,新增200亿负债,资金成本持平。近两个月资金回笼560亿,综合回笼率基本达100%,但预期资金链会逐步收紧,为了保持主动性,充分保障资金链安全,公司1-2月新增200亿负债。资金成本近期持平,新增贷款上月下浮5%,本月下浮4%,影响微弱。 围绕中心城市布局,关注周边三四线城市,择机补货。择机补货二线城市,云南,武汉,合肥成重点拓展对象。今年拓展470万方土地资源,共计144亿。目前业务仍然围绕中心城市布局,关注核心城市周边的三四线城市。 投资建议:保利地产前两月销售取得开门红,公司估值在主流地产股中最低;每股RNAV16.6元,折价幅度大,具有非常好的投资价值和安全边际,坚定看好公司投资价值。预计公司2016、2017年EPS分别为1.20和1.38元,对应PE分别为8.0和7.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策收紧、房地产成交增长不及预期。
新湖中宝 房地产业 2017-03-13 4.90 -- -- 5.25 7.14%
5.25 7.14% -- 详细
点评: 增持彰显实际控制人强大信心。实际控制人黄伟于3月9日增持公司股份1894万股,占比0.22%。同时拟在未来6个月内增持公司股份;累计增持股数不少于3亿股,不超过10亿股,即不少于公司总股本的3.49%,不超过公司总股本的11.63%。在本次增持前,黄伟先生在新湖中宝拥有权益的股份比例为52.09%,已经实现绝对控股,而在此时选择增持充分彰显了其对公司未来发展的强大信心。以3月9日收盘价4.67元计算,本次实际控制人黄伟拟增持股份金额为不少于14.01亿元,不超过46.70亿元。 销售业绩稳健增长,内在价值巨大,股价较RNAV大幅折价。根据CRIC数据,2016年新湖中宝实现签约销售金额147.9亿元,销售面积103.7万平米。公司近几年拿地积极布局核心一二线城市,内在价值大幅提升。公司目前地产项目可售货值超2000亿元,其中上海近700亿元、杭州约250亿元。公司在手权益建筑面积1850万平米,一级土地开发600多万平米,主要布局在核心一二线城市。公司在上海内环核心区拥有5个项目,未结算规划建筑面积约130万平。我们测算公司目前RNAV约8.2元/股,目前股价较RNAV大幅折价43%左右,具有较强的安全边际。 投资建议:巨额增持计划彰显实际控制人强大信心,新湖中宝地产业务聚焦核心一二线城市,内在价值巨大,安全边际极强。公司积极布局金融版图已初见成效,未来发展空间广阔。预计公司2016-2018年EPS分别至0.67元、0.29元和0.38元,对应PE分别为7.0、16.1和12.3倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。
新城控股 房地产业 2017-03-10 15.29 -- -- 17.29 13.08%
17.29 13.08% -- 详细
投资要点 事件: 新城控股发布2月份经营简报:2月份公司销售金额52.31亿元(同比+154.9%),销售面积39.07万平方米(同比+64.8%)。1-2月累计销售金额101.23亿元(同比+59.7%),累计销售面积72.64万平方米(同比+8.0%)。2月公司新增3个项目,拿地总金额15.9亿元,总建筑面积65.9万平米,主要分布在启东、句容两市。 点评: 年初以来销售大幅增长,趋势将延续。最主要因素就是公司此前土地投资策略极为优异,在正确的时间总能在正确的区域去拿正确的量的土地。同时公司的销售金额上升一大部分是由于房价上涨带来的,这从售价同比上行幅度可以看出来。同时公司的销售重点区域在持续向非核心城市转移,这从公司售价环比下行可以看出。2月公司实现合同销售金额约52.31亿元,同比大幅增长154.9%,环比增长6.9%;销售面积约39.07%万平方米,同比增长64.8%,环比增长16.4%%。单月销售单价1.34万元/平,同比上涨54.7%,环比下降8.1%。如果将1-2月份数据合并看,1-2月公司累计销售金额101.23亿元,同比增长59.7%,累计销售面积约72.64万平方米,同比增长7.95%。 拿地力度较1月下滑,但去年以来拿地整体策略非常优异。2月公司新增3个项目,拿地总金额15.9亿元,较此前有所下滑,但是不影响公司去年以来整体优异拿地表现。如果将1-2月份数据合并看,前2个月公司累计拿地金额112亿,占累计销售金额比重仍高达111%。此外,2016年以来公司拿地区域开始向非核心二三线城市倾斜,我们认为这十分符合未来长期趋势。 投资建议:公司前2个月销售大幅增长。公司本轮投资战略极为优异,为未来几年高成长奠定坚实基础;同时公司商业物业经过多年沉淀和积累,开始爆发式增长;公司在金融领域不断创新拓展,未来想象空间巨大。我们认为公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。我们预计公司2016-2018年EPS分别为1.28、1.92、2.89,对应PE分别为12.1、8.1和5.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。
保利地产 房地产业 2017-03-10 9.55 -- -- 10.25 7.33%
10.25 7.33% -- 详细
投资要点 事件:保利地产公告2017年2月份销售情况,2017年2月,公司实现签约面积96.72万平方米,同比增长29.30%;实现签约金额134.74亿元,同比增长51.18%。2月份公司新增项目7个,合计拿地金额99.7亿元。2017年1-2月,公司累计实现签约销售面积218.2万平米,销售金额288.07亿元,同比分别增长22.8%、25.8%。 点评: 2月销售大幅增长。2017年2月,公司实现签约金额134.74亿元,同比增长51.18%。2月销售单价为1.39万元/平米,环比涨10.3%。2017年1-2月,公司累计实现签约销售面积218.2万平米,销售金额288.07亿元。考虑到公司整体非常大的销售基数和房地产调控大背景,公司的努力取得了相对较好效果。 拿地力度保持积极。2月份公司新增项目7个,合计拿地金额99.7亿元,分布在南京、合肥、宁波、武汉、重庆、青岛、沈阳等7个城市。公司1月新增项目拿地金额占销售金额比重达74%;1-2月累计拿地金额187.2亿元,占同期销售金额比重为65%,超过2016年全年52%的水平。公司拿地力度保持积极,体现出公司对于后市并不悲观的预期。 投资建议:保利地产前两月销售取得开门红,公司估值在主流地产股中最低,每股RNAV16.6元,折价幅度大,具有非常好的投资价值和安全边际,坚定看好公司投资价值。预计公司2016、2017年EPS分别为1.20和1.38元,对应PE分别为8.0和6.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策收紧;销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名