事件: 7月13日晚,公司发布2017年半年度业绩预告,上半年公司实现归属净利润10.2-10.6亿元,同比增130%-145.3%。 投资要点。 业绩持续超预期增长。2017年上半年,公司业绩在2016年增长19倍的基础上再次实现130%以上增长!业绩大增主要由于报告期内结转的房地产销售收入大幅增加,同时公司参股的远东石化破产投资损失抵扣本期所得税所致。我们此前在多篇系列报告中反复强调公司主要项目内在价值极为丰厚,业绩将快速爆发,如今逻辑持续兑现。 主要土地储备均在大湾区核心区域,安全边际充足。公司目前总土地储备面积近90万方,其中主力项目“华联城市全景” 累计签约金额约50亿元,累计销售面积8.2万平方米,住宅销售面积比率达到62%,2017年该项目计划签约销售金额约15亿,目前正在进行公寓、商业产品推售。“华联南山B 区”城市更新项目正式定名“华联城市商务中心”,计容建面约 21万平方米,已于2017年2月正式奠基、开工建设,预计2018年12月前开售。A 区项目占地面积7.8万方,目前已完成计划立项申报手续。此外公司位于杭州的项目也在有序推进中。随着粤港澳大湾区战略推进加快,华联控股凭借在深圳区域三大项目布局,将充分受益于区域价值提升。我们测算公司RNAV 约12.4元/股,安全边际充足。 股息率为3.3%,具有较强吸引力。近期公司通过了2016年年度权益分派方案,即10股派3元,合计派发现金股利3.42亿元,分红比例达到25.4%,对应目前股息率约为3.3%,对长线资金具有一定吸引力。 投资建议:公司业绩持续超预期,主要土地储备均位于粤港澳大湾区核心区域深圳,内在价值极为丰厚,业绩进入快速释放期。公司业绩高增长、低估值,安全边际充足。我们预计公司2017、2018年EPS 分别为1.5元、1.95元,对应PE 仅6.1倍、4.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;销售不及预期。

事件: 7月13日,深圳市规划和国土资源委员会公示了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案)。 点评: 前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。深圳市推出前海蛇口片区综合规划草案,标志着自贸区开发开始提速。此次规划范围包含四大片区:前海、大小南山、蛇口、蛇口南及赤湾片区,包括了海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区,共计37.9平方公里。规划期限分三个时段:近期2017-2020年,中期2021-2023年,远期2024-2030年。规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七版块”的总体布局。规划目标为:要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。我们认为此次规划意义重大,它绘制了前海蛇口片区未来十几年的宏伟蓝图,前海蛇口片区乃至整个大湾区的建设都将提速。对于招商蛇口而言,意义更不言而喻,此次规划将加速公司资源和能力的变现: 第一,资源的加速变现:公司丰富的土地资源将加快开发。截止2016年底,公司在前海片区、蛇口片区、太子湾片区的土地储备占地面积共计510.73万平方米。其中已取得权属证书的占比为63%;已经开发建设的土地占比为40%。公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,增值空间巨大,规划出台明确了开发思路,存量价值将逐步兑现。 第二、能力的加速变现:公司“蛇口模式”将在自贸区建设中大放异彩。 公司的蛇口模式精髓在于“政企合作、长期开发、持续运营”,并通过这一模式形成了一个包含着城市运营、产业服务、园区租售、产业投资和一级开发、基础设施等内容的超级平台。此次规划确立了五项规划策略,包括建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市等。公司将凭借其“蛇口模式”实现这五大战略,形成能力和模式的变现。 上半年销售大幅增长,市占率加快提升。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%,上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。行业集中度进一步提升,公司凭借丰厚的资源禀赋优势和优异的综合开发能力,将不断夯实龙头地位。 投资建议:前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。 招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.4、13.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

业绩符合预期。保利地产上半年取得营业总收入544.5亿元,同比变动-1.26%;归母净利润为54.87亿元,同比变动10.61%,公司总体毛利率由去年同期的17.7%提高到18.2%。公司营业总收入受营改增政策影响,略有下跌,不影响长期趋势。 上半年销售稳健增长,市占率进一步提升。公司1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。公司作为品牌龙头地产商,在投资、融资、拿地环节优势明显,市占率持续提升。 拿地保持平稳,聚焦热点区域。公司1-6月累积拿地金额与销售金额的比值为32%。拿地金额同比增长14.9%,拿地面积同比增长46.4%,拿地成本同比降低了21.5%。上半年共新增地块48个,拿地面积1115.5万平方米。主要布局在强二线城市:成都、合肥、南京、武汉、西安、重庆和辐射范围内的三线城市。 投资建议:保利地产上半年业绩符合预期。销售稳健增长,市占率进一步提升。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为8.9倍和7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

大股东私有化突显公司作为唯一上市平台地位,实际控制人间接增持,发展将获长远助力。截至一季报,新城发展控股(1030.HK)通过富域发展集团和德润咨询共计持有新城控股67.1%的股份,为公司间接大股东;实际控制人王振华先生持有新城发展控股72.56%股份,也为A股新城控股实际控制人,从而持有新城控股权益比例为72.56%*67.1%=48.69%。如果此次私有化完成,则王振华先生持有新城控股权益将上升至67.1%,即相当于间接增持A股18.41%的股份。我们认为私有化利好公司长远发展:1)新城控股将成为实际控制人唯一上市平台,所获大股东资源和精力投入将更为集中。2)港股私有化相当于实际控制人间接增持A股18.41%股份。 销售高增长,投资卓越,重申长期价值!我们此前在系列报告1-4和多篇报告中详细阐述了公司长期深厚价值,今年上半年公司销售拿地再次印证此前逻辑,重申看好!2017年1-6月份公司累计实现销售面积354.89万平方米,同比+31.7%,销售金额490.87亿元,同比+75%,远高于行业增速。1-6月公司累计权益拿地金额306.7亿元,同比大幅增长320%。全口径下公司拿地金额占销售金额比重为80%,与2016年全年82%基本持平,显著高于行业平均水平;调控背景下,公司积极拿地展现了逆周期扩张的卓越能力和对行业不悲观的预期。从新增拿地金额看,公司在深耕长三角的同时向其他核心二三线拓展,拿地金额前10城市合计占比为71%,从高到底依次为常州、合肥、苏州、台州、南京、长沙、天津、廊坊、句容、上海,其中常州占比14%,位列第一。 行业集中度加快提升,公司将凭借优异融资、投资和运营管理能力抢占市场份额。2017年地产行业集中度大幅快速提升,TOP10市场份额由2016年末的18.7%大幅跳升至2017年Q1的31.5%,同比提升9.7个pct;TOP20市场份额由2016年末的25.2%大幅跳升至2017年Q1的41.8%,同比提升12.9个pct;参考美国,龙头市占率提升是长期趋势。根据克而瑞数据,2017年上半年,新城控股销售金额排名行业第16,我们认为公司过往融资能力和投资能力均十分优异(详见《新城控制系列二:卓越拿地能力专题研究》),并具有极为优异的管理团队,从而具备大周期龙头实力,市占率有望快速提升。 投资建议:大股东私有化突显公司作为唯一上市平台地位,发展将获长远助力。公司上半年销售大幅增长,这得益于公司本轮优异的战略布局和精准的拿地策略,为未来几年高增长奠定坚实基础。公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,市占率有望快速提升。预计公司2017-2018年EPS分别为1.81、2.39元,对应PE分别为9.8和7.4倍。维持“买入”评级。

投资要点: 事件:公司6月份实现销售面积51.5万平方米,同比增加21.14%;实现签约销售金额104.33亿元,同比增长70.97%。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现签约销售金额536.95亿元,同比增加74.07%。 点评: 上半年销售大幅增长,表现亮眼。公司6月份实现销售面积51.5万平方米,同比增加21.14%;实现销售金额104.33亿元,同比大幅增长70.97%。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%。上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。伴随销售收入的快速增长,招商蛇口的市占率由2016年底的0.6%提高到2017年5月的1%。 拿地积极,大湾区土储资源价值丰厚。公司土储资源丰厚,在前海、蛇口、太子湾三大片区的土地储备占地面积为510万方,是粤港澳大湾区核心收益标的。上半年公司在大湾区新增5个地块,占地面积合计30.9万平方米,占总新增土储面积的29.7%。公司总体布局仍聚焦核心一二线城市,主要为北京、广州、上海、杭州、合肥、重庆等地。拿地积极,上半年累计拿地金额与销售金额的比例为65.8%。优质的土地资源,为公司未来的发展奠定基础。 推出跟投制度,激励制度重大突破。公司建立跟投制度,是央企地产在激励机制上取得的重大突破。推出后将对一线员工形成有效激励,解决人才流失和激励问题,同时员工和企业利益形成一致,有助于提升管理和运营效率。预计在跟投制度激励下,公司将加快规模扩张速度。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.5、13.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。

投资要点: 事件:6月29日,万科以551亿元拍卖价获得广信资产包。 点评: 大幅抢占一线稀缺战略资源,夯实龙头地位。万科此次以551亿元获取的广信资产包,其核心资产为广州市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容面积约为211万平方米,其中约98%均位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置非常优越,属于十分稀缺的战略资源。根据中指院数据,近一年来荔湾区招拍挂成交的住宅用地最高楼面价(除保障房)达到4.16万元/平;而越秀区和荔湾区6月住宅成交均价分别为4.39万元/平和2.86万元/平,同比分别增长约40%和27%。本次收购有利于公司扩大在广州的土地储备,夯实龙头地位。 拿地金额大幅增长,为市占率提升奠定基础。如果考虑此次收购,公司上半年拿地权益金额达到1156亿元,拿地面积达到1826万平米,拿地金额占销售金额比重达到51%,与2016年全年力度基本持平,但大幅超过1-5月30%的水平,居于行业前列。我们此前在重磅报告《万科A:新世界的新王者》详细分析了万科的长期投资价值,指出在行业调控背景下,龙头房企将凭借其优异的融资和投资优势逆势扩张,抢占市率,此次收购正是强者恒强逻辑的印证,坚定看好万科大周期龙头地位。 股权问题基本解决,步入新“黄金时代”。6月份公司先后经历了深铁入主第一大股东和董事会成功换届等重要事件,标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决,万科有望开启新黄金时代。此外,万科管理层是核心竞争力,为万科长远发展保驾护航,我们再次重申万科的长远价值。 投资建议:此次收购广信资产包有利于公司新增大量广州稀缺战略资源,夯实龙头地位。公司股权问题解决,卓越的融资、投资及核心管理层将合力保障公司龙头地位。我们预计公司2017-2018年EPS 分别为2.20、2.48元,对应PE分别为11.2倍和9.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,销售不及预期

事件 保利6月份实现签约面积272.23万平方米,同比增长35.45%;实现签约金额381.04亿元,同比增长41.25%。1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。 点评 销售稳健增长,市占率进一步提升。公司6月份实现签约面积272.23万平方米,同比增长35.45%;实现签约金额381.04亿元,同比增长41.25%。1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-5月2.4%。拿地相对平稳,布局热点二三线城市。 拿地保持平稳,聚焦热点区域。公司6月拿地占地面积95.6万平方米,总建筑面积为225.3万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为34%,1-6月累积拿地金额与销售金额的比值为32%,与上个月持平。新增的10个地块聚焦核心热点区域:上海、杭州、重庆、太原、郑州、徐州、南昌、合肥。公司通过合作等多种方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售稳健增长,市占率进一步提升。拿地保持平稳,聚焦热点区域。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.4元,对应PE为8.8倍和7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。

投资要点 事件:新城控股6月实现销售面积58.27万平方米,同比-2.4%,销售金额79.12亿元,同比+11.6%,2017年1-6月份公司累计实现销售面积354.89万平方米,同比+31.7%,销售金额490.87亿元,同比+75%。6月公司新增6个开发项目,总建面147万平米。 点评: 上半年销售大幅增长。6月单月公司实现销售面积58.27万平方米,同比下跌2.4%,销售金额79.12亿元,同比增长11.6%,销售单价为1.38万元/平,同比增长14.3%,环比增长5.3%。总体来看,2017年上半年公司累计实现销售面积354.89万平方米,销售金额490.87亿元,分别同比增长31.7%和75.0%,销售增速远超行业。 拿地保持积极。新城控股6月新增6个项目,分布在上饶、常州、台州、湖州、孝感和上海市,新增项目总建筑面积147万平方米,总地价65.7亿元,拿地金额占销售金额比重为83%,相较5月的80%略有增长,1-6月公司累计拿地金额占销售金额比重为80%,与2016年全年82%基本持平,但明显高于行业平均水平;在调控背景下,公司积极拿地展现了逆周期扩张的卓越能力和对行业不悲观的预期。 投资建议:新城控股上半年销售大幅增长,这得益于公司本轮优异的战略布局和精准的拿地策略,为未来几年高增长奠定坚实基础。我们认为公司兼具低估值、高成长、持续创新、管控能力强等特点,是当前房地产新世界、新视野、新市场大逻辑下优质标的。预计公司2017-2018年EPS分别为1.81、2.39元,对应PE分别为9.8和7.4倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。

6月销售稳健增长,全年高增长无忧。6月公司实现销售面积348.4万平方米,销售金额491.3亿元,同比分别增长6.7%、15.9%。2017年1-6月累计销售面积1868.5万平米,同比增长33%,累计销售金额2771.8亿元,同比增长46%。我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》中详细分析了万科的长期投资价值,在行业严厉调控背景下,作为行业龙头,万科凭借其卓越的融资、投资和经营管理优势,其市占率将加速提升,叠加近期股权问题实质性解决和董事会成功换届,我们认为万科看好新世界下的王者地位。 6月正常拿地力度加大,额外大手笔收购资产包彰显资金实力。万科2017年6月新增20个项目,分布在珠海、长沙、厦门、漳州、南京、合肥、石家庄、太原、重庆、鄂州、兰州、嘉兴、上海、北京。不考虑收购广信地产资产包,本月新增项目总建筑面积404.5万平方米,总地价200.3亿元,拿地金额占销售金额比重为40.8%,相比5月的35.6%有所增加,如果考虑6月30日以551亿元总价拿下广信地产资产包,本月拿地金额相当可观。此资产包包括了广州市核心区域16宗可开发土地,计容建面约211万平方米(未统计在6月拿地数据中),由此为公司在广州核心区域增添巨量优质土储,我们认为未来公司凭借其强大的融资和投资优势,将进一步加大收购获地占比,不断夯实龙头地位。 董事会成功换届,长期价值进一步凸显。6月30日,万科董事会成功换届,深铁派驻三位新董事,同时宝能等主要股东对本次换届工作表示支持,标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决,再次重申万科的长期投资价值!投资建议:万科1-6月销售稳定增长,拿地力度加大,预计未来业绩将持续稳健增长,市场占有率将持续提升,看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.8和9.6倍。维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期;货币政策收紧。

投资要点 事件:6月30日,万科股东大会审议董事会换届事宜,选举出7名董事及4名独立董事,郁亮为董事会主席,深圳地铁方面派出三名董事:林茂德、肖民和陈贤军;选举王文金、张旭为公司董事;康典、刘姝威、吴嘉宁和李强为独立董事,孙盛典为外部董事。 点评: 董事会成功换届,重申万科长期价值!我们在此前重磅报告《万科A:新世界的新王者》详细分析了万科的长期投资价值,坚定看好其新世界下的王者地位。此次董事会成功换届,深铁派驻三位新董事,同时宝能等主要股东对本次换届工作表示支持,标志着困扰万科两年多的股权问题基本妥善解决。我们再次重申万科的长远价值。 “轨道+物业”有望提速。深铁集团作为大股东不仅具备轨道物业的开发经验,也具有丰厚的土地资源。2016年深铁营收124.6亿元,同比大增140%,归属净利润1.5亿元,公司总资产2704亿元,净资产1789亿元,资产负债率33.8%。截至2016年底,深铁拥有上盖物业开发项目12个,总建面积约450万平米,全部位于深圳核心区域。未来双方在“轨道+物业”上合作的模式包括不限于:土地整理、土地获取和地铁上盖物业开发。在地价快速上涨、土地成本昂贵的背景下,深铁的获地能力将为万科增添丰富优质土地储备。 市占率快速提升,夯实龙头地位。2017年1-5月份公司累计实现销售面积1520万平方米,同比增长41.1%;销售金额2280.5亿元,同比增长54.9%。根据克而瑞数据,2017年6月万科实现销售447亿元,1-6月累计实现销售2728亿元,同比增长43%。2017年以来,万科作为行业龙头,市占率提升更为显著。1-5月万科市占率由2016年大幅提升2.54个pct至6.22%。我们认为万科凭借卓越的融资和投资能力以及管理层的核心竞争力,未来市占率仍将持续快速提升。 加大收购获地力度,布局黄金时代。近期公司通过公开拍卖成交广信房产资产包,成交价为551亿元。其核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,这些土地的剩余权益可开发计容建面约为211万平方米,主要位于荔湾区、越秀区,周边基础设施及配套完善,地理位置优越,为公司提供大量优质储备。我们认为在地价高企的后地产时代,万科加大收购获地比例,可以在快速扩大土储规模的同时,有效降低拿地成本,为市占率进一步提升奠定基础,展现了管理层卓越的投资眼光和战略执行力,坚定看好万科“新世界的新王者”地位。 投资建议:万科董事会换届完毕,股权纷争得以妥善解决,为公司高速成长奠定基础;优质、丰富的土地储备将助力公司业绩增长,卓越的融资、投资及核心管理层将合力保障公司龙头地位。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为11.4倍和10.1倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,销售不及预期

市占率快速提升,卓越融资、投资能力保障龙头地位。2016年以来,尤其进入2017年,我国房地产行业集中度快速提升,万科作为行业龙头,市占率提升更为显著。2017年前5月万科销售金额2281亿元,同比增长54.4%,市占率由2016年大幅提升2.54个pct至6.22%。我们认为万科凭借卓越的融资和投资能力,未来市占率仍将持续快速提升。1)万科融资能力优异:集中体现在其融资成本低、潜在融资空间大、财务杠杆稳健。2016年万科资金成本仅4.3%,远低于行业平均水平,位列行业第一;此外行业最高的净资产规模也保障了巨大的可融资空间;但万科始终保持低于行业平均的财务杠杆,稳健理性发展,令人钦佩。2)万科投资能力优异:近年来万科投资拿地时点和空间把握精准,凭借对行业前瞻性地精确预判,在核心一二线城市获取了大量优质土地储备,为未来市占率提升奠定基础,并充分受益于房价上涨,价值不断增厚。3)万科管理层是核心竞争力,为万科长远发展保驾护航。万科作为行业龙头,这么多年来仍然持续保持非常高的增长速度,管理层的能力,公司成熟的组织架构和运营模式,成熟完善的产品线等都起到了非常核心的运用。优秀的管理层保证了公司的长期快速发展。 股权明朗,重回成长轨道。6月10日深铁集团受让恒大所持的全部万科股份后,持股比例上升至29.38%,成为公司第一大股东。深圳地铁入主万科意义重大,深圳地铁是深圳国资委全资子公司,实力雄厚,成为万科基石股东后,将稳定各方长远发展信心。另一方面,凭借深铁丰富资源和轨道交通优势,有望加速双方“轨道+物业”探索。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米。双方强强联手将大幅降低获地难度、快速补充优质土储,共享中国轨道交通快速发展红利。 事业合伙人机制,促进高效运营管理。万科的事业合伙人制分为持股计划、跟投计划、事件合伙三块。其中持股计划已累计购买公司4.49%股份,增强合伙人与公司利益绑定。跟投计划自2014年3月以来已经迭代三个版本,目前跟投额度和激励效果位于行业前列。公司的事业合伙人制度有效地解决了所有权和经营权分离的问题,增强员工积极性,公司组织结构趋于扁平化、去中心化,有效降低费用、进一步提升盈利能力。 深耕一二线城市,土地储备丰富优质。截至2016年底,万科在中国大陆拥有600个主要开发项目,土地储备建面约1.1亿平米,权益建面约7638万平米,绝大部分布局在核心一二线城市。我们测算万科当前RNAV为2402.1亿元,折合每股RNAV21.8元,具有一定的安全边际。 投资建议:万科凭借卓越融资、投资和运营能力,市占率快速提升,强者恒强。公司股权明晰,稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速,充分受益于“粤港澳大湾区”建设。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为10.9和9.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。

事件 公司6月10日公告,深铁集团以18.8元/股价格受让恒大所持的全部万科15.53亿股股份(股本占比14.07%),总对价为292亿元,深铁集团持股比例上升至29.38%,成万科第一大股东。万科股票6月12日复牌。 点评 股权明晰,助力长远发展。本次股权转让完成后,深铁集团将持有公司29.38%股权,超过宝能系25.4%股权,成为公司第一大股东;其他大股东占比依次为:万科事业合伙人7.12%、安邦6.18%。深铁集团此前以22.0元/股价格从华润受让万科15.31%股权,此次转让价格18.8元,深铁集团平均持股成本由此降为20.47元/股,与万科当前股价(20.87元)十分接近。万科股权之争至此妥善解决,稳定长远发展预期。 深圳地铁背景雄厚,为万科提供重要支持。深圳地铁是深圳国资委全资子公司,通过此次受让万科股份,将进一步增强深圳地铁集团成为万科基石股东的信心。深圳地铁表示,支持万科的混合所有制结构,支持万科城市配套服务商战略和事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理,支持深化“轨道+物业”发展模式,并将依法依规推动万科董事会换届工作。双方强强联手,发展前景明朗。 “轨道+物业”有望提速,受益大湾区战略。深铁集团目前在深圳核心和枢纽地段拥有10块土地,建面约427万平方米,此外还在城轨沿线车辆段、停车场及车站上方共创造14个地块、共555万平方米再造资源,将为公司补充优质土储。上述土储全部位于“粤港澳大湾区”区域深圳都市圈,将充分受益于国家大湾区战略推进。 销售靓丽,强者恒强。万科2017年1-5月销售面积和销售金额分别为1520万平米、2281亿元,分别同比+41%和+55%,远超行业表现,市占率持续提升。行业集中度快速提升背景下,龙头更重规模,强者恒强。2017年Q1房企top10销售金额市占率同比提升10个pct至32%,预计全年集中度会进一步提升,利好龙头。 投资建议:万科股权明晰,稳定长远发展预期。与深铁“轨道+物业”合作有望提速,充分受益于“粤港澳大湾区”建设。公司作为优质龙头房企,凭借卓越投资运营能力,市占率快速提升,强者恒强。我们预计公司2017-2018年EPS分别为2.20、2.48元,对应PE分别为8.3和7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。

园区开发经验充足、土储优质,板块未来增长潜力巨大。招商蛇口作为我国园区建设的先驱,积累了较多的综合开发及运营的专业技能及经验。公司是“粤港澳大湾区”核心受益标的,园区土储资源极为丰厚,在前海、蛇口、太子湾三大片区的土地储备占地面积为510万方。优质的土储加上蛇口成功模式的加速复制,将使园区业务板块对营业收入的贡献提高。 社区业务剑指千亿,精准布局加速拿地。2016年公司销售业绩大幅增长,17年一季度延续了增长趋势,2017年公司销售目标剑指千亿。公司布局重点聚焦一二线城市,16年新增土储均位于一二线城市,其中一线占比52%,二线为48%。公司不仅布局精准,拿地速度也进一步提高。全年拿地金额与全年签约销售额的比重高达113.9%。丰富优质的土地资源,将为公司未来发展蓄力。 央企强强联手,加强资源禀赋优势。一方面公司依托强大的股东背景优势,全年综合融资成本较上年下降了0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势,资本结构不断优化。另一方面,公司与昆钢、武钢合作,通过增资扩股或注册平台公司的方式,合作开发因去产能闲置的土地资源,从而增加公司在热点城市的土地资源。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV25.5元,预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.8、14.0倍,维持“买入”评级。

投资要点 中国的文旅地产行业龙头,“文化+旅游+城镇化”开启新引擎。公司业务的不断扩张主要依赖于两大模式:第一是成片综合开发模式,通过规划旅游功能与居住、商务功能混合布局,强调住宅、商业、酒店、办公、旅游观光、休闲娱乐和文化会展等产业的良性互动,利用旅游产业提升片区价值;第二是品牌连锁扩张模式,即以经过市场检验的旅游产品如“欢乐谷”为基础,通过复制与连锁经营,加快战略布点布局,实现景区的资源共享和专业化发展。2015年新任领导班子上任后提出“文化+旅游+城镇化”战略规划,开启增长新引擎;2016年业绩增长48%,进入增长新阶段。 土地储备升值迅速,巨大增长空间被低估。公司在国内主要一二线城市拥有大量土地储备。截止2016年底,公司全口径土地储备约为1200万平方米。公司目前主要的房地产项目集中在深圳、上海、南京等核心城市。华侨城拿地积极,房地产销售额迅速扩张。公司在核心城市获取的部分项目时间较早,受益于行业基本面上行,内在价值大幅提升。我们测算公司RNAV1003亿元,折合每股RNAV约12.2元,当前股价较RNAV折价25%左右,安全边际充足。 品牌效应辐射扩大,IP嵌入助飞旅游产业。公司的旅游业务的主体包括欢乐谷、世界之窗等在内的一系列主题公园和景区以及酒店等。公司2016年共接待游客3456万人次,连续三年雄踞全球主题公园集团四强,位列亚洲第一。公司近年来持续发力自有IP资源,2016年底国产原创动漫IP“饼干警长”已经率先发布。 投资建议:华侨城是中国的文旅地产行业龙头,“文化+旅游+城镇化”开启增长新引擎。公司在核心一二线城市拥有1200万平米优质土地储备,我们测算RNAV约1003亿元,折合每股RNAV12.2元,当前股价较RNAV大幅折价25%左右。文化旅游业务方面公司品牌效应持续扩大,近年来持续发力自有IP资源助飞旅游产业。预计2017-2019年EPS分别为1.05、1.34、1.52元,对应PE分别为8.5、6.7、5.9倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产销售不及预期;文旅扩张不及预期。

销售稳健增长,前五月实现千亿销售规模。公司5月份实现签约面积178.51万平方米,同比增长31.65%;实现签约金额248.93亿元,同比增长34.82%;销售均价为1.4万元/平方米,同比增长3.5%。1-5月累计实现签约面积781.81万平方米,同比增长25.96%,实现签约金额1085.09亿元,同比增长29.72%。公司在核心城市普遍限购的大环境下,销售仍保持稳健增长,主要受益于公司良好的拿地能力和高效的经营能力。 拿地相对平稳,布局热点二三线城市。公司5月拿地占地面积57.9万平方米,总建筑面积为132万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为26%,1-5月累积拿地金额与销售金额的比值为32%,相较上月减少了1个百分点,低于2016年整体平均52%,体现了公司二季度以来较为谨慎的拿地态度。新增的7个地块主要布局热点二三线城市:厦门、合肥、青岛、盐城等,平均楼面地价为8537元/平方米。 投资建议:保利地产销售保持稳健,拿地平稳略显谨慎,重点布局热点二三线城市。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.27元,对应PE为8.5倍和7.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。