投资要点。 地产销售回升迅速,未来业绩有保障。根据公司中报,上半年公司主要房地产项目销售面积为16.9万平米,销售金额为20亿元,与去年同期分别同比增长59.5%、71.9%,销售回升迅速,为明后年结算业绩提供保障。由于结算项目以刚需项目为主,上半年公司毛利率较低为17.22%,但随着高毛利的南郡国际项目竣工进入结算,公司明年毛利率会大幅增长。南郡国际项目已预售14万平米,预计毛利率在40%左右,预计明年进行交付结算,将会大幅提高公司明年的业绩。 增资金溪生物,大健康布局加快。公司积极推进在大健康产业内布局:1)8月12日公告与控股股东旗下的宋都大健康共同出资设立宋都新大健康,公司以4500万投资持有宋都新大健康90%股权。2)宋都新大健康与关联方青创投资拟增资参股金溪生物,各持20%股权,可委派董事长。金溪生物拥有“第三代化学发光免疫检测试纸条”和配套检测仪相关产品的专利技术,在即时检验即病患端进行的临床检测的产品开发方面拥有的技术研发能力,有基因快速检测、精准医疗快速检测等产品在研发。3)公司公告董事兼总裁辞职,管理层发生变更反映公司向大健康领域转型决心强。公司本身具备多元化基因,大股东在大健康领域已布局多年,我们看好公司在大健康领域的发展。 财务预测与投资建议。 维持增持评级,目标价9.84元。由于南郡国际项目结算进度可能低于我们预期,以及公司再融资后股本增加,我们调整盈利预测为2015-2017年EPS分别为0.10/0.47/0.64元(原预测2015、2016为0.55,0.76),可比公司2016年PE 为21X,给予公司2016年估值21X,对应目标价9.84元。运用RNAV 估值,公司RNAV 为4.25,对应P/RNAV 为2.0。 风险提示。 销售发生下滑,项目竣工低于预期。 大健康布局低于预期。

事件。 公司公告2015年7月销售数据,7月实现销售金额238.5亿元,销售面积181.5万平方米;1-7月累计实现销售金额1338.1亿元,销售面积1084.1万平方米。 核心观点。 淡季不淡,7月销售良好。7月销售金额及销售面积同比分别大幅增长79.1%、32.8%。销售面积环比微弱下滑7.2%,但相较于2010-2014年7月销售面积环比平均下降17.0%的情况,今年7月销售淡季不淡。 1-7月销售面积高增速带动销售金额上扬,奠定全年销售佳绩。公司1-7月累计销售金额同比增长17.1%,主要原因是销售面积同比增速明显。1-7月累计销售面积同比增长13.2%,平均售价仅同比增长3.5%。我们预计今年销售规模有望达到2400亿,目前已完成57%。 投资强度(拿地款/销售额)为18.1%,公司拿地仍偏谨慎。1-7月公司土地共投资242.0亿元,累计拿地421.6万平方米。投资强度(拿地款/销售额)为18.1%,公司拿地仍偏谨慎。伴随今年4月以来去化率持续走低,未来5个月万科拿地积极性有望提升。 财务预测与投资建议。 维持买入评级,给予目标价19.47元。我们预测公司2015-2017年每股收益分别为1.77、2.19、2.73元,运用可比公司法,保利地产、招商地产等地产公司2015年估值为12X,我们给予公司2015年11X的PE(较可比公司低10%,主要因公司规模更大,业绩相对弹性更小),对应目标价19.47元,给予买入评级。 风险提示。 房地产市场下滑,销售下滑。物业扩张不达预期。

核心观点 万科积极探索转型,走轻资产之路向城市配套服务提供商转型。公司在地产开发领域探索小股操盘模式,走轻资产之路;在物业管理领域,万科物业进行市场化探索;在城市配套服务领域中,在医疗和教育领域都有涉猎。 万科物业推出“睿服务“体系,颠覆传统物业管理。万科物业推出”睿服务“体系,在三个维度改变了传统物业管理方式:1)通过互联网将员工、设备、项目和管控平台相连,改变传统物业人管人模式,提升效率;2)以”睿“管家服务业主,同时配合服务业主的住这儿App,提升业主体验;3)物业管理引入合伙机制,提升效率。“睿服务”体系同时助力万科物业进行市场化扩张,物业有望成为万科最早拆分上市的领域。 物业服务向社区服务延伸,公司积极构建社区服务生态圈。一方面,公司推出了“第五食堂”“万物仓”“幸福驿站”等便民服务;另一方面,万科物业鼓励万科员工进行社区服务领域的创业,成立专门的工作组,对社区服务领域的创业在资金、管理、试验、推广等多个领域和环节进行支持。 财务预测与投资建议 维持买入评级,给予目标价19.47元。我们预测公司2015-2017年每股收益分别为1.77、2.19、2.73元,运用可比公司法,保利地产、招商地产等地产公司2015年估值为12X,我们给予公司2015年11X 的PE(较可比公司低10%,主要因公司规模更大,业绩相对弹性更小),对应目标价19.47元,给予买入评级。 风险提示 房地产市场下滑,销售下滑。 物业扩张不达预期。

收购高端住宅资产管理龙头,切入住宅资管新领域。晟曜资产是国内高端长租公寓龙头,定位于为高档社区、拥有多套房屋的业主提供住宅资产管理服务。公司将社区物业资产管理与国外房屋管家的模式结合,利用社区服务网点和互联网,形成高黏性的社区生活服务生态圈闭环,在社区资产管理领域具有绝对领先优势。截至2014年底,已进驻上海45个中高端小区,管理房屋1300套;累计管理物业上万套,涉及资产超百亿,服务业主近57000名。 未来在上海还准备进入150个左右的优质小区,逐步布局北京、深圳、广州市场。此次收购将帮助世联行切入存量住宅资产管理的全新领域,探索和尝试高净值客户服务。 收购代价小,入口进一步扩大。对比2014年金丰投资与优帕克合资1亿投建优家房屋租赁管理有限公司事件,此次4000万元控股型收购业内既有龙头晟曜资产,代价较小。在存量物业运营领域,公司继之前收购青岛雅园(商业物业、酒店式公寓)、北京安信行(办公楼、创意园区)后,这是第三桩收购,在地域和物业类型布局上更为完整。我们认为,公司存量物业入口进一步扩大,后续在此基础上开展金融服务的空间也进一步增加。 维持买入评级和26.64元的目标价。我们维持2015-2017年EPS至0.36/0.54/0.71元。运用可比公司法,彩生活等服务类公司及上海钢联等在线供应链金融公司估值为82X,我们给予公司2015年74X的PE(较可比公司估值低10%,主要因公司在互联网业务拓展上进展仍不够迅速),对应股价26.64元。

控股股东及高管继续增持股份,信心坚决。控股股东金世旗控股继7月6日通过深交所交易系统增持公司0.5%股份后,又于7月7月进一步增持3677.8万股,即0.85%股份,持股比例增加至40.87%。继7月6日公司四位董事及高管通过二级市场增持13.7万股,7月7日,公司五位董事及高管又通过二级市场增持12.8万股,这些高管均为获得股票期权的高管。控股股东及公司高管层在短时间内持续增持股份,反映了控股股东及高管层对公司发展的信心和维护公司市值的决心。 推出投资者保护工作方案,7项措施全力维护公司市值。公司董事会和管理层制定的投资者保护工作方案为A股首例,推出7项措施以维护公司市值,保护投资者尤其是中小投资者利益。7项措施主要包括已经开始实施的控股股东3个月内增持2%,高管层增持股份外,鼓励高管、员工及其亲朋购买公司股票,拟回购股票20亿元等。并且不排除控股股东为相关人员增持和购买公司股票提供资金支持。公司的投资者保护方案力度大,维护市值态度坚决,我们看好公司近期的股价表现。 维持买入评级,维持目标价14.21元。我们维持公司2015-2017年EPS为0.49/0.61/0.89元,目前股价9.63元,对应2015年PE为20X。运用可比公司法,我们将公司与泛海控股、新湖中宝等向金控集团转型的地产公司进行比较,并给予中天城投40%溢价(中天向互联网金融转型而非简单地金融转型),对应2015年29XPE,对应股价14.21元。

二季度销售高增长奠定全年业绩。公司2季度代理销售额达到1254亿元,结合1季度销售,上半年度的同比增速达到44%,而这一代理销售额未包含公司去年收购的青岛荣置地的数据。我们维持对公司全年4000亿元的预测,同时认为代理销售额的快速增长为公司扩大入口、做强金融业务奠定了坚实基础。 董事长二级市场增持凸现其信心和负责任的态度。董事长曾屡次表示不会在二级市场减持,此次增持成本价格也达到18.05元,同时公告中明确表示,不排除董事长在未来6个月继续通过二级市场增持。 维持对公司全年盈利预测,下调目标价至26.64元。我们维持2015-2017年EPS至0.36/0.54/0.71元。目前公司股价17.70元,对应2015年PE为49X运用可比公司法,彩生活等服务类公司及上海钢联等在线供应链金融公司估值为82X,我们给予公司2015年74X的PE(较可比公司估值低10%,主要因公司在互联网业务拓展上进展仍不够迅速),对应股价26.64元。

大股东及高管增持股份,彰显对公司未来发展的信心,后续增持安排时间短、额度大。公司控股股东金世旗控股于7月6日通过深交所交易系统增持公司0.5%股票,即2158.3万股。公司同时公告后续增持计划,大股东将在未来3个月增持不超过公司总股本1.5%的股票,时间短、额度大。公司的董事和高管包括两位董事兼执行总裁、执行副总裁、董事会秘书,也于7月6日通过二级市场合计增持公司股票13.7万股,这些高管均为获得股票期权的高管,以更高价格在二级市场增持,彰显了其对公司价值的认可和信心。 公司股价已跌破拟向大股东定增的价格,目前安全边际高。公司于今年4月公布定增预案,拟以9.86元/股向控股股东金世旗控股定增不超过40578万股,金世旗控股通过现金认购。该定增方案已于今年4月28日在股东大会通过。目前公司股价为9.53元,已跌破拟向控股股东定增的价格,安全边际较高。 维持买入评级,下调目标价至14.21元。我们维持公司2015-2017年EPS为0.49/0.61/0.89元,目前股价9.53元,对应2015年PE为19X。运用可比公司法,我们将公司与泛海控股、新湖中宝等向金控集团转型的地产公司进行比较,并给予中天城投40%溢价(中天向互联网金融转型而非简单地金融转型),对应2015年29XPE,对应股价14.21元。

事件. 公司公告拟出资 20 亿元设立中天城投(贵州)普惠金融服务有限公司(中天普惠金服);拟出资2 亿美元在香港投资设立中天城投香港投资控股有限公司;子公司贵阳金控拟出资3900 万元参与投资设立贵阳体育金融管理股份有限公司(贵阳体育金融)。 核心观点. 设立中天普惠金服,构建创新金融生态圈。公司拟出资20 亿设立中天普惠金服,将贵阳金控拥有的下属子公司股权变更为中天普惠金服持有,构建包括 P2P 业务、大数据金融、众筹金融、小额贷款、担保业务、在线支付等在内的创新金融业务。目前公司已持有招商贷、移动金融、大数据交易所、众筹交易所等创新金融业务公司的股权。我们认为,中天普惠金服的设立将利于公司整合现有资源,搭建创新金融生态圈,未来中天普惠金服很有可能成为公司打造西部陆金所的主要载体。 参与设立贵阳体育金融,加速推进大金融+大健康产业协同发展。子公司贵阳金控拟与“跳马王”楼云、以及公司参股的贵阳互联网产投、移动金融合资设立贵阳体育金融,用以发展培训、教育、竞赛类体育游戏、赛事、竞猜等业务。其中楼云持股51%,贵阳金控投资3900 万元持股39%(考虑参股贵阳互联网产投、移动金融,公司实际所持比例更高)。公司明确提出的两大一小战略(大金融、大健康、小地产)得到推进,大金融+大健康产业协同将较为明显。 财务预测与投资建议. 维持买入评级,上调目标价至22.05 元。我们维持公司2015-2017 年EPS为0.49/0.61/0.89 元。运用可比公司法,我们将公司与泛海控股、新湖中宝等向金控集团转型的地产公司进行比较,并给予中天城投20%溢价(中天向互联网金融转型而非简单地金融转型),对应2015 年45XPE,对应股价22.05 元。 风险提示. 转型速度不达预期。

事件 公司公告以6153.64万元现金收购山东怡高24.5%股权,收购后公司对山东怡高持股从51%上升为75.5%。 核心观点l 增持山东怡高增厚业绩。公司以6153.6万元进一步收购山东怡高24.5%股权。山东怡高2015年预计净利润为3315万元,收购价对应2015年PE 仅为7.6X,收购价格较便宜。增加的山东怡高24.5%股权预计未来两年每年为公司增加净利润900-1000万元。 山东怡高业绩增长迅速,凸显公司平台价值。公司于2010年收购山东怡高51%股权,自收购以来山东怡高的业绩发生了跨越式发展,2009年山东怡高的净利润为2054亿元,2013年、2014年分别为3408亿元、3694亿,在诸多代理行业绩发生下滑的情况下山东怡高维持了年复合16%的利润增速。 山东怡高的快速发展反映了公司的平台策略和金融产品支持对于代理业务的正向作用。公司作为平台整合业内公司积极效果显著。我们判断,伴随公司并购资金到位,扩大入口带来的效应将更为明显。 财务预测与投资建议 重申买入评级,上调目标价至49.68元。由于增持山东怡高带来的业绩增厚,我们上调2015-2017年EPS 至0.36/0.54/0.71元(2015年盈利从5.15亿元上调至5.25亿元)。原盈利预测为0.42/0.62/0.83元,因股本变动故EPS有所下降。目前公司股价35.96元,对应2015年PE 为99X。运用可比公司法,彩生活等服务类公司及上海钢联等在线供应链金融公司估值为173X,我们给予公司2015年138X 的PE(较可比公司估值低20%,主要因公司在互联网业务拓展上进展仍不够迅速),对应股价49.68元。 风险提示 代理销售增长不达预期。 金融业务增长不达预期。 中小板大幅调整。

事件。 公司公告拟与中钰资本共同发起设立运盛中钰健康产业并购基金。 核心观点。 与中钰资本合作将显著提升公司并购能力。并购基金将以产业整合为目标,主要瞄准智慧医疗、可穿戴设备、移动医疗及互联网大健康等细分领域。中钰资本将担任并购基金的执行合伙人负责经营管理、项目筛选等工作。中钰资本是医药医疗领域最具实力的投资公司之一,其团队医药医疗投资背景深厚。中钰资本在2014-2015 年接连与武汉健民、爱尔眼科、昌红科技、威门药业等公司合作成立多支医药医疗并购基金,医疗并购基金运作经验丰富。 基金收购标的有望与公司已有平台产生协同,医疗信息化版图日渐清晰。公司旗下平台融达信息和拟收购的麦迪克斯渠道优势明显,可帮助医疗设备企业推广产品,实现渠道价值变现。从最近的一系列布局已可看出公司未来有望在医疗信息化平台和医疗设备产品两端发力,实现平台和产品协同发展的格局。 财务预测与投资建议。 维持买入评级,上调目标价至40.95 元。我们略上调公司2015-2017 年盈利预测至0.13、0.26、0.36 元(原预测为2015-2016 年业绩0.12、0.23元),这里考虑了发行股份收购medex 完成后盈利并表及股本摊薄的因素。 利用分部估值法对公司进行估值,由于2015 年公司未将medex 完全并表,故采用可比公司2016 年的PE 估值作为估值依据。其中医疗服务业务2016年可比公司估值为164X,由于公司涉足的心电网络系统、HIS/RHIS 业务均为成长性较高市场,且子公司medex 和融达信息均处于龙头地位,借助并购基金未来可提升的的渠道价值巨大,我们给予70%的估值溢价,即295X,对应股价36.27 元。地产业务可比公司为产业地产公司,2016 年估值为39X,对应股价4.68 元。综合目标价格为40.95 元。 风险提示。 增发预案仍需证监会审核通过。

事件 公司公告向旗下小贷公司增资2亿元。旗下私募基金山川投资通过前海金交所受让云贷资产3000万元。与外贸信托达成协议设立信托计划6000万元,通过购买信托计划中3000万元劣后级产品和支付300万元保证金对项目进行担保。 核心观点 公司融资手段进一步多元化,为完成今年云贷投放目标打下坚实基础。公司为其明星产品家圆云贷获得资金的手段(从3种)增加至5种:小贷公司自有资金、非标资产转让(信托和基金子公司)、P2P 互联网渠道、私募基金募集+交易所转让、主动型信托计划。这将大大拓宽云贷资金来源的渠道。我们认为,不考虑二手房贷及其他类型的贷款,新房房贷的渗透率在一季度已经提升至7.8%,未来要达成全年40亿元的投放额目标,渗透率只需要达到10%(以4000亿元代理销售额计算),是大概率事件,而资金来源问题的解决为后续投放打下了坚实基础。 私募基金募集+交易所转让、主动型信托计划都能使资产出表,公司轻资产化趋向更为明显,有望从金融公司向平台公司转变。通过私募基金三川投资募集资金购买云贷资产,在财务报表上体现为贷款资产向货币资金的转化;主动型信托计划尽管目前杠杆率不高(6/3.3),但也是助贷模式的尝试,伴随更多信托公司的合作,公司杠杆率有望进一步提升,外贸信托作为信用贷款资产包的重要合作方,此前与捷信中国合作,它参与公司的资产证券化将加速公司助贷模式的推广。 财务预测与投资建议 重申买入评级,目标价为33.6元。我们维持公司2015-2017年EPS 为0.42/0.62/0.83元,目前股价21.33元,对应2015年PE 为51X。运用可比公司法,彩生活等服务类公司及上海钢联等在线供应链金融公司的估值为80X,我们给予公司2015年80XPE,对应股价33.6元。 风险提示 代理销售增长不达预期。金融业务增长不达预期。中小板大幅调整。

核心观点 公司拟发行股份募集资金收购电池区域龙头科隆新能源,全面转型新能源产业。科隆新能源旗下子公司新太行电源在电池行业积累深厚,其前身是国营755军工电池厂,拥有锂电池、军品、民品三大业务,其中公司军品业务较为稳定,锂电池业务和民品中的高铁电池业务正处在快速发展阶段,预计2015年公司锂电池、铁路电池、军品电池收入增速分别为144%、51%、12%。 新能源车行业景气度上升有力带动科隆新能源锂电需求。公司锂电材料及电池收入占比达到70%。其生产的锂电池目前主要给宇通新能源客车和新乡新能纯电动出租车配套,伴随下游需求的井喷,我们预计公司锂电池业务今明两年均有望翻番。公司未来有望在上游材料领域继续横向拓展,形成包括锂电池正负极材料、隔膜、电解液以及锂电池生产在内的锂电池全产业链。 公司为房地产开发商和深圳地区最大的混凝土商,传统产业将为转型提供业绩支撑和现金支持。公司的混凝土业务每年可支撑1500万元利润,同时公司拥有深圳地区三个城市更新工改商项目,西安和连云港的房地产项目,可售面积达45万方,都将有利支撑公司未来3年业绩。房地产项目可变现性强,回笼资金可用于转型需求。 财务预测与投资建议 公司全面转型新能源产业,我们预测公司2015-2017年EPS为0.46、1.13、1.34元(发行摊薄后),由于2015年科隆新能源及大众新源不能完全并表,因此采用可比公司2016年的PE估值作为估值依据,其中公司新能源业务2016年可比公司估值为41X,由于公司为三元材料电池厂商具备技术优势,我们给予20%的估值溢价,也就是49X,对应股价26.95元;合同能源管理业务2016年可比公司估值为30X,对应股价为0.90元;混凝土业务可比公司估值为17X,对应股价1.19元,地产业务可比公司估值为17X,对应股价8.16元。整体给予公司目标价格37.20元,首次给予买入评级。 风险提示 盈利预测高于备考业绩。收购预案仍需股东大会和证监会通过。城市更新项目未获国土委通过。

事件 公司公告2015Q1实现代理销售金额628亿元,同比增长23.14%。 核心观点 新房代理销售额逆市增长。2015Q1前5大房企销售金额合计1459亿元,同比下滑16%,世联行则增长23%。我们预计厦门立丹行的代理销售额在20亿元左右(去年厦门立丹行全年为112亿元),公司扣除厦门立丹行后的代理销售额为608亿元,意味着公司内生增长在19%左右。公司云贷、电商等叠加业务与新房代理之间的协同作用逐步显现,助力代理销售额提升。 家园云贷与新房代理的协同作用日益突显。一方面,首付信用贷款业务提升代理楼盘的成单率;另一方面,随着销售基数扩大,公司云贷、电商等叠加业务空间更大,提升公司业绩。2014年家园云贷贷款额近20亿元,贡献收入2.4亿元,收入占比7.3%。 房产O2O生态圈初现,促进新房代理销售额提升。公司旗下集房、集客、集金三款APP构建世联电商平台,与线下资源对接,为购房者提供一站式购房体验,提升客户粘性。公司移动端APP注册用户数达100万,日活跃用户约1.5万人。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价为54.40元。我们预计公司2015-2017年EPS为0.68/1.00/1.33元,目前股价35.58元,对应2015年PE为52X。运用可比公司法,彩生活等服务类公司及上海钢联等在线供应链金融公司的估值为80X,我们给予公司2015年80XPE,对应股价54.40元。 风险提示 代理销售增长不达预期。 金融业务增长不达预期。 中小板大幅调整。

事件 公司公告拟向大股东定向增发40 亿元,价格9.86 元,不超过4.0578 亿股。资金主要用于归还银行贷款和补充流动资金。 核心观点 大股东独家定增,彰显大股东对公司市值的信心和对公司升级转型的支持。发行后公司大股东股权比例将从39.5%增至44.7%,这部分新增股份锁定期为3 年。 公司净资产增加,优先股融资成本有望进一步降低。公司在2 月17 日曾公告利用优先股工具募资36 亿元,由于公司之前净资产偏低,优先股息率我们预计在8%-10%,折合成税前的融资成本较银行贷款高,本次大股东注资有望提高公司信用评级,降低优先股融资成本。 融资40 亿元,公司并购能力有望增强,转型有望加速。公司在年报中明确表示转型升级主要向大金融和大健康两个方向延伸,对于传统金融牌照,更多地采取兼并重组的形式,本轮融资有望增强公司在并购方面的能力,加速公司转型。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至18.62 元。我们预测公司2015-2017 年业绩为0.49/0.61/0.89 元,2015 年对应PE 为27.5X。运用可比公司法,我们将公司与泛海控股、新湖中宝等向金控集团转型的地产公司进行比较,并给予中天50%左右的溢价(因中天向互联网金融转型而不是简单地向金融转型), 对应2015 年38X 的PE,目标价18.62 元。 风险提示 转型进度低于预期。 房地产销售下滑。

事件。 公司公告以4000 万元增资健资科技公司,获得51%股权。 核心观点。 健资科技(苏州工业园区)为新加坡血压计龙头健资国际在国内的合资公司,将致力于生产腕式24小时动态血压监测手表Bpro和专业医护人员使用的医疗器械A-PULSE CASPro。这两个核心医疗器械均基于健资国际24 小时动态血压监测(ABPM)和动脉脉搏波形(A-PULSE)相结合开发的的循证医疗技术制造,其中BPro 血压监测手表已获美国FDA、欧洲CE、中国SFDA、澳大利亚TGA、新加坡 HSA 认证。 融达信息和麦迪克斯的渠道价值有望变现。融达信息的HIS/RHIS 业务覆盖3000 万人口,这些人口有望转换为融达健康云的C 端用户,融达信息可能通过嫁接类似江苏省大丰县村医签约增值包的形式,向更多地区推广小型化血压设备。公司拟收购的麦迪克斯也可能利用其覆盖2000 家医院(其中300家为三甲医院)的渠道优势,进一步推广Bpro 和A-PULSE CASPro。 财务预测与投资建议。 维持买入评级,上调目标价至30.95 元。我们预计公司2014-2016 年业绩为0.05、0.12、0.23 元,这里考虑了发行股份收购medex 完成后盈利并表及股本摊薄的因素。利用分部估值法对公司进行估值,由于2015 年公司未将medex 完全并表,故采用可比公司2016 年的PE 估值作为估值依据。其中公司的医疗服务业务2016 年可比公司估值为143X,由于公司涉足的心电网络系统、HIS/RHIS 业务均为成长性较高市场,且子公司medex 和融达信息均处于龙头地位,我们给予50%的估值溢价,即215X,对应股价27.95 元;地产业务可比公司为产业地产公司,2016 年估值为30X,对应股价3.00 元。 上调公司综合目标价格至30.95 元,维持买入评级。 风险提示。 增发预案仍需证监会审核通过。