事件:公司拟出资5000万元认购合伙企业LP份额,投资生物医药企业 公司将作为LP以自有资金5000万元认缴苏州工业园区新建元二期创业投资企业(有限合伙),由苏州工业园区元福创业投资管理企业作为GP发起设立。该基金存续期为6年,其中前3年投资,后3年退出;基金规模预计8亿元,用于投向具备核心竞争优势以及具有上市潜力的成长性生物医药企业,并通过扶持后者上市或被并购实现退出。该合伙企业年内部收益率为8%。 200亿医疗金融平台出新模式,公司已完成目标12% 2015年11月28日,公司董事会通过拟搭建不超过200亿元的医疗金融平台预案,批准公司出资规模不超过40亿元,投资方向围绕医疗健康及医疗供应链金融产业,包括与金融机构设立有限合伙企业,加快公司医疗业务的转型。加上本轮投资,公司已累计出资4.9亿元,包括出资4.4亿元通过资产管理计划收购三甲医院对应的应收账款,本次出资5000万元认购元福创业的合伙企业,合计完成早期规划的12.3%。 深入实业投资,继链家股权投资后,尝试风投医药企业 2016年4月,公司公告拟出资不超过1亿元认购宁波瑞祥有限合伙投资链家地产股权,是股权投资的第一步。这次参与的新建元创投合伙企业,是实业投资的深入探索。 考虑到本次投资标的为具备上市潜力的成长性生物医药企业,且在3年后通过上市或者并购的方式退出,是VC/PE的运作方式,公司整体的运作方式开始真正意义上走上资本运作,也是公司在医疗服务和医药领域的轻资产发展方式。考虑到公司规划投资额度庞大,未来不排除在创投领域上进一步扩张规模。 转让新北京中心项目股权,地产项目将逐渐退出 2016年7月2日,公司拟以17.2亿元将参股地产项目公司及合伙企业份额转让给首誉光控,意味着公司将彻底退出新北京中心项目。该项目早期与光大安石合作,预计开发周期为5年,是公司目前唯一一个长期地产项目。未来两年,公司地产板块业务将彻底退出,此后公司业务结构将得到优化,彻底转型为医疗健康集团。 金融创新,估值再现,转型继续,维持买入评级 金融创新为公司转型和扩张带来助力,金融业务板块将重新估值,公司参与设立创投有限合伙投资生物医药企业,表明公司转型持续推进中,维持买入评级!风险提示:计划推进不及预期。

事件 公司公告总计3项要点:1)公司下属全资子公司奇伊投资与光大安石共同设立基金,以50:50共同管理并获取对应管理费,基金总计22.2亿元,公司出资11.1亿元认购LP份额,其中8.75亿元为优先级,2.35亿元为权益级(包含权益A级1.80亿元、权益B级0.55亿元),其余11.1亿元均由光大控股下属子公司出资;2)对于投向,目前主要用于收购大型商业综合体项目,通过设立“大融城特定专项资产管理计划”(大融城计划)。投资期限为96个月;3)公司更改公司章程,力求可以提高公司决策效率。 从项目合作,扩张到资金池合作,合力打造“大融城计划” 这是在沪太路项目之后的第二次合作,此前公司公告出资4.5亿元认购上海沪太路基金项目的权益份额,在总共32亿元基金规模的14%:1)按照项目的协议,公司将作为列后级LP、出资4.5亿元认购整个基金14%的份额,同时,光大安石也以4.5亿元认购整个基金14%的份额;2)公司和光大安石的各自全资子公司(分别为奇伊投资和光控安石),将向GP收取管理费,并按照50%:50%进行分成,同时,LP级无需再向原GP支付管理费和超额收益分成。这次的合作是在项目制合作之上,进一步在资金池层面合作,按照此前媒体的一个披露,公司将在未来打造20~30个大融城1,这样的安排将让整个计划更容易实现。 期待更紧密的合作,维持买入评级 国内以主动管理为主的房地产基金面临着大市场、小龙头的情况,光大安石作为行业龙头,以已经成熟的管理经验实现轻资产的快速扩张,我们预计2016~2018年净利润为2.4、3.5、4.5亿元,对应EPS为0.46、0.67、0.87元,PE为30、21、16倍。 风险提示:光大安石和公司的合作进展不顺利。

事件:本次定增完成,大股东首开控股认购4亿元,安邦保险认购14亿元。 2016年6月29日,公司完成本次定增发行,发行价格11.85元/股,发行数量3.4亿股,募集资金总额40.0亿元。其中,第一大股东首开控股认购3376万股,配售金额4.0亿元,占本次定增的10.0%,锁定期3年;险资安邦资管认购1.2亿股,配售金额14.0亿元,占本次定增的35.0%,锁定期1年。 大股东首开控股及其一致行动人持股比例降至51.5%,维持控股状态。 本次定增完成后,公司总股本由22.4亿股增加至25.8亿股。大股东首开控股及其一致行动人首开天鸿集团持股数由12.8亿股增加至13.3亿股,持股比例由57.3%降至51.5%,股权在一定程度上被稀释,但是依然维持控股地位。 继万科后,安邦资管再次买入地产股,险资逐渐向地产板块配置。 本次定增,安邦出资14.0亿元认购1.2亿股,占首开总股本的4.6%。考虑到公司6月初公布的未来3年股东回报规划,未来3年派息率至少在20%以上,同时2016~2017年每股新近分红不低于0.60元。参考公司本次发行价格11.85元,对应股息率为5.06%。首开目前公司债券评级为AA+,对应3年期AA+企业债的收益率为3.60%,也就是说首开的股息率高于目前对等债券收益率。险资的入场再次显示出公司已转化为配置型品种,股东开始参与享受公司地产销售的业绩回报。 险资已入场享受地产业绩回报,公司NAV折价7折,维持买入评级。 公司是立足于北京的资源类国有房企,考虑到未来地产行业将向核心城市聚焦,优质土地资源利于公司主动去化。公司NAV估值367亿元,对应当前市值250亿元,折价近7折。目前公司PB仅1倍,未来公司的业绩将随着北京及周边区域销售的增长持续进行结算,带来未来销售的高速增长和持续的高股息率,维持买入评级。 风险提示:政策转向带来地产销售下行。

事件:北辰会展集团联手神州优车,为会展流量做变现尝试 神州优车旗下的神州专车,是通过移动互联网信息服务平台技术,定位于中高端群体商务用车服务的一项重点业务。双方合作模式为:1)北辰会展集团在自主举办展会或部分合作举办展会期间标注神州优车为官方指定用车合作伙伴,并为神州优车设置专车停靠站;2)神州优车则根据展会类别选择在官方微信、微博、客户端等渠道进行线上宣传;3)同时,为保障参会嘉宾会场交通,神州优车将根据会议级别在现场提供用车支持和区域之间的车辆调度,优先满足北辰会展集团平台发出的用车需求。 持有物业扩张走向轻资产模式,127万方自持+151万方受托提供未来稳定现金流 北辰实业去年在持有物业方面走向轻资产模式,截止2015年底,在原有的自持127万方的基础上,累计签约顾问咨询及受托经营的会展与酒店项目为15个,累计受托经营管理面积达151万方,覆盖包括杭州、北京、三亚等9座城市。公司自持的核心物业国家会议中心和北京国际会议中心,于2015年度合计接待1754个会议和90个展览,接待客流量近300万人次。目前,公司受托管理项目,包括2016年G20峰会主会场杭州国际博览中心陆续开业,北辰会展的年接待客流量将快速提升。 流量逐渐开始变现,会展集团将继续深入“会展+互联网”模式的发展 公司流量开始变现,本次与神州优车的合作便是在“会展+互联网经济融合发展”方面的实践。通过北辰会展与互联网技术的结合,推动神州专车服务与客户交通需求的有效对接,实现双方品牌的联合与宣传,同时进一步提升北辰会展的延展性服务、客户体验度和市场品牌影响力。本次合作是北辰会展在互联网领域的首次尝试,将逐步实现会展行业线下客户向线上的导流,致力于成为全国最具影响力的会展品牌企业。 公司NAV估值折价6折,2016年是业绩反转年,维持买入评级 公司合理估值为232.5亿元,其中持有物业项目收益贴现为107.7亿元,住宅项目NAV估值为124.8亿元。公司于2014年恢复全国扩张之路后,累计覆盖9座重点一二线城市。截止2015年底,公司住宅土地储备为637万方,货值约734亿元。按照同类公司给予7~8折的折价,即为162.8~186.0亿元,当前公司总股本为26.6亿股,对应目标股价6.12~6.99元。目前公司市值仅130亿元,对应NAV折价为6折,维持买入评级! 风险提示:项目合作推进不达预期。

北京品牌国企,自持127万方优质物业,每年稳定现金流超20亿元,增速10% 公司是北京国资委旗下房地产开发商和会展品牌运营商,以北京为中心,面向全国发展。公司自持127万方优质物业,包括北京亚奥核心区域120万方,如国家会议中心等;同时公司受委托管理全国近151万方会展场馆和酒店等物业,例如杭州奥体博览中心。公司已成立北辰会展集团,整合旗下资源,通过自持物业的租金收入和委托经营的管理费收入这两种轻重资产并举的模式为公司带来未来稳定现金流。2015年持有型物业营收23.2亿元,同比增长9.9%,毛利率为60.2%。 2014年地产重启扩张,住宅储备637万方,2015年结算45亿元,增速22% 截止2015年底,公司住宅权益土地储备为637万方,货值约734亿元,2014年恢复全国扩张之路,累计覆盖9座城市。2016年公司将继续发展一二线重点城市,并计划新进入2~3个城市,加快全国布局。2016年公司杭州和武汉项目预计进入结算,为公司贡献业绩;同时其余二线城市项目计划年内开工,实现预售。2015年住宅营收45.3亿元,同比增长22.1%,毛利率为34.9%。 拟与同方传媒合作,会展集团初试水电子竞技 公司旗下北辰会展集团与同方传媒签署意向合作协议,拟就电子竞技、游戏游艺赛事活动展开密切合作,共同承办2017年的北京电子竞技公开大赛NEA。本次合作是北辰会展集团成立以来的首个项目,也加快公司进入会展产业链上游的扩张速度。 G20峰会的指定服务商,北辰会展品牌影响力扩张 公司是今年9月将在杭州举办的G20峰会的指定服务商。此前,公司已成功接待过APEC会议、京交会等国家级别会议活动。届时,G20峰会的圆满成功将进一步巩固公司在会展行业的地位和品牌形象,利于公司全国扩张。 公司估值233亿元,对应NAV折价为5折,给予强烈买入评级 公司合理估值为232.5亿元,其中持有物业项目收益贴现为107.7亿元,住宅项目NAV估值为124.8亿元。按照同类公司给予7~8折的折价,即为162.8~186.0亿元,当前公司总股本为26.6亿股,对应目标股价6.12~6.99元。目前公司市值仅123亿元,对应NAV折价为5折,严重低估,给予强烈买入评级! 风险提示:货币政策转向带来地产销售下行。

事件:公司第二期员工持股计划规模不超过2亿元,参与人数100人 2016年6月3日,公司公布第二期员工持股计划,员工资金上限为1亿元,资金来源为员工合法薪酬和自筹资金等形式,并成立二期资产管理计划进行管理,杠杆比例1:1,资产管理计划上限2亿元。本员工持股计划认购普通级份额,融资部分由控股股东华业发展提供担保,并对优先级份额及预期年化收益进行差额补足。本资产管理计划购买数量上限为2000万股,不超过总股本的2.0%。参加本期员工持股计划的员工总人数不超过100人,其中董监高10人。本计划锁定期为1年,建仓期自股东大会召开6个月内,出售期6个月。本次股东大会将于6月20日召开。 2015年第一期员工持股计划规模1.6亿元,参与人数88人 2015年8月25日,股东大会通过第一期计划草案,9月1日建仓完成。第一期计划同样以资产管理计划方式进行管理,总规模1.6亿元,杠杆比例1:1。控股股东华业发展承诺对优先级份额及预期年化收益进行差额补足。最终资产管理计划实际购买数量为1351万股,占公司总股本的0.95%,成交均价为11.68元/股。参加对象总人数不超过88人,其中董监高8人,锁定期同样为1年,建仓期6个月。 两期员工持股计划合计规模不超过3.6亿元,持股数量预计不超过总股本3% 两期员工持股计划合计规模3.6亿元,杠杆比例1:1。购买股票数量合计不超过3351万股,占公司总股本比例不超过3%。参与的董监高人数合计10人,占员工持股计划份额比例30%。公司员工持股计划自2015年起,均为1年锁定期,预计到期时间为2018年。截止2015年底,参与计划的董监高公司董事长徐红持股72万股,董事燕飞持股48万股,常务副总经理毕玉华持股34万股,副总经理莘雷33万股。 市场上为数不多推行两期员工持股计划的公司,新增12名核心骨干,维持买入评级 公司员工持股计划推出第二期,参与人员均为下属公司董监高、管理技术骨干,以及对公司发展有较高贡献人员,为公司转型和业务推进带来一定激励和动力。考虑到公司目前地产业务规模在减小,医疗规模业务状态扩张,不考虑离职的情况下,新增12人全部是扩充的医疗团队核心骨干。公司是市场上为数不多的推出两期员工持股计划的公司,转型决心坚定,维持买入评级! 风险提示:计划推进不及预期。

事件:公司拟在2016~2017年每年按每股不低于0.60元进行现金分红 2016年6月1日,公司发布未来三年(2015年~2017年)股东回报规划。规划要求公司每年以现金方式分配的利润应不低于当年可分配利润的20%;在此前提下,公司承诺对2016~2017年每年度的利润分配按每股不低于0.60元进行现金分红。 立足北京的资源类企业,土地储备1695万方,其中京内储备498万方 首开股份拥有丰厚土地资源,截止2015年底,公司可供出售土地储备为1695万方,其中北京498万方,京津冀地区684万方,京外1197万方。参考公司2015年销售面积210万方,在不考虑新增拿地的情况下,可以满足公司未来约8年时间的开发销售,公司项目NAV增加值为182亿元。2016年,公司计划新开工244万方,为公司可售项目增加储备;拟竣工268万方,贡献公司今年业绩结算。未来地产行业将向核心城市聚焦,优质土地资源利于公司主动去化。 股息率5.86%,高于对应债券收益率3.62%,意味公司成为配置型品种 公司未来3年派息率至少在20%以上,同时2016~2017年每股新近分红不低于0.60元,对应公司当前股价10.24元,股息率为5.86%。首开目前公司债券评级为AA+,对应3年期AA+企业债的收益率为3.62%,也就是说首开的股息率将高于对等债券收益率。高于同期债券收益率意味着公司转化成为配置型品种,参与享受公司地产销售的业绩回报。 优质土地资源的国有房企开始高分红派息,维持买入评级 公司NAV估值367亿元,对应当前市值230亿元,为6折。目前公司PB仅1倍,未来公司的业绩将随着北京及周边区域销售的增长持续进行结算,带来未来销售的高速增长和持续的高股息率,维持买入评级! 风险提示:货币政策转向带来地产销售下行。

事件 公司发布年报,2015年营业收入46.8亿元,同比增长+70%,归属于母公司净利润8.8亿元,同比增长+113%,对应EPS为0.62元,业绩增长主要来自于地产项目结算,同时,1)捷尔医疗业绩达到1.4亿元,超过对赌的1.3亿元;2)供应链金融确认利润万元。 地产业绩持续释放,剩余货值130亿元,预计在2年内确认收入利润 公司目前在手项目集中于北京和深圳,其中北京项目包括北京东方玫瑰剩余约20万平方米,北京新北京中心对应20%股权剩余11万平方米,深圳玫瑰四季馨园剩余8万平方米,保守估计总货值达到130亿元。由于所处区域项目销售确定性极强,未来现金流将得到大幅改善。从推盘进展来看,东方玫瑰在2016年4月开始推出剩余项目,玫瑰四季馨园也已经在2015年四季度动工,预计今年将推向市场,则今年可回收资金将达到100亿元。 捷尔医疗业绩超过对赌业绩,随重医三院开业和海宸医药成立利润将持续增长 重医三院已经在2016年4月正式开业,公司计划2016年年底床位投入使用率达到800张。同时,公司成立海宸医药,在已有的医疗器械和耗材代理的基础上,增加药品代理,进一步增强医疗业绩贡献。按照此前的业绩对赌安排,2016年和2017年的对赌业绩分别为2.2亿元和3.0亿元,我们认为其完成度极高。 供应链金融业务利润首秀,预计2016年利润贡献4亿元 公司供应链金融业务依托两个主体,分别是国锐民合和华烁投资,其中,2015年国锐民合收购应收账款金额为9亿元,华烁投资为30亿元,同时,华烁投资认购资管计划1.5亿元。应收账款到期日将在2016年陆续到期,并结转利润,预计全年利润达到4亿元。同时,公司此前公告设立200亿元的供应链金融的业务额度,将为2017年及以后带来大量利润。 公司与李仕林签订的避免同业竞争和资产注入协议,为外延式发展带来极大推动 从收购捷尔医疗的同时,公司与李仕林签订了避免同业竞争和资产注入协议,要求李仕林不再从事医疗设备等相关领域流通和代理业务,同时要在2018年6月18日之前,将其主要的医药商业业务注入上市公司,对公司的外延式扩张带来极大推动。不考虑新增资产注入,我们预计2016~2018年净利润为12.9、16.8、16.8亿元,对应EPS为0.90、1.18、1.18元,对应PE为12、9、9倍,给予买入评级。 风险提示:转型进度低于预期。

事件:与亿达中国(3639.HK)就发展园区产业项目达成战略合作 2016年4月26日,首开股份与亿达中国达成战略合作,主要包括4个方面:1)拟共同竞投及开发土地项目;2)拟共同开发商业园区项目;3)利用公司北京资源就高端物业管理服务进行合作;4)亿达中国拟向公司发行不超过20亿元的可换股债券。 亿达中国(3639.HK)是中国最大商务园开发商和领先运营商 亿达中国主营业务为商务园区开发运营,住宅开发销售,以及物业管理服务等,是中国最大的商务园开发商及领先运营商,目前持有权益土地储备694万方。亿达中国于1998年成立于大连,具有近16年的商务园区开发运营经验,同时轻重资产并行发展。截止2015年半年度,公司在大连和武汉合计持有5个不同开发阶段的商务园项目;在售住宅物业项目28个;受委托运营管理商务园6个,位于武汉、上海、苏州、长沙、深圳,预计到年底委托管理面积达17万方。园区出租率平均在84%,包括多家全球500强企业。2015年度,公司总营收75.2亿元,母公司净利润8.2亿元。 首开股份拟战略入股亿达中国,就物业运营和园区开发进行战略合作 首开股份持有物业项目合计39.1万方,其中住宅1.6万方,商业及办公等37.5万方,2014年度平均出租率为92%。首开股份和亿达中国在物业运营和园区开发领域可以展开合作。如果考虑首开股份持有的20亿元可转债全部转化为股票,参考亿达中国现价2.93港元(2.45元人民币),总股本25.8亿股,公司将持有亿达中国24.0%股权,原第一大股东持股比例将由62.4%减少至47.4%,首开股份将成为亿达中国的第二大股东。 首开定增目前倒挂8.1%,PB1.3倍,NAV折价7折 首开股份本次定增底价为11.85元/股,将于6月30日到期。公司目前NAV为367亿元(其中京内项目NAV增加133亿元,京外项目NAV增加49亿元),对应市值244亿元,NAV折价7折。公司未来将受益于北京国企改革的推进,以及创投项目的落地,未来估值水平将有所提升。考虑公司即将发布年报,预计PB水平到1倍左右,估值便宜,维持买入评级。 风险提示:合作进展缓慢,不达预期。

事件:公司公布2015年年报,营业收入21.0亿元,同比增长28%,归属于母公司净利润为2.7亿元,同比下降23%,略低于市场预期,EPS为0.53元。同时,公司推选陈爽和潘颖为公司董事候选人,其中,陈爽为光大控股执行董事兼CEO,潘颖为光大安石董事兼CEO,是光大控股和光大安石高管首次进入公司高管队伍。 业绩略低于预期,主要因为结算项目毛利率出现较大幅度下降 公司公布2015年年报,营业收入21.0亿元,同比增长28%,归属于母公司净利润为2.7亿元,同比下降23%,略低于市场预期,从公司制定的年度计划看,营业收入和归属于母公司净利润目标完成率分别为105%和110%。 公司业绩下滑的主要原因有2点:1)房地产业务毛利率仅为27%,较2014年下降21%,来自于梦之湾项目和宝菊清水园动迁配套房比2014年结转的项目毛利率低;2)投资收益为2206万元,下降72%,主要为联营项目格林世界基本开发完毕。 公司预计2016年实现收入22亿元、净利润2.2亿元。 战略引进光大控股,高管入驻打开新的发展空间 公司业务亮点主要在于和光大控股进行合作。目前已经有了两方面的合作:1)股权合作,光大控股参与上市公司三年期定增,获得共计14.3%的股权,为公司第二大股东;2)项目合作,上海沪太路项目,项目总计投资32亿元,公司参与分成光大安石项目50%的管理费,同时投资14%作为劣后级LP。 我们认为,在光大控股和光大安石高管入驻之后,以上已有的合作可以进一步加强,同时,新的管理团队给公司带来的新的增长点,是公司长期的发展亮点。考虑到光大安石为光大控股旗下唯一地产基金运作平台,采取轻资产的扩张方式,未来和光大安石的关系将更加紧密。 完善员工激励、主动寻求转型两不误,维持买入评级 按照公司2016年的规划,将转型和激励放在了重要的位置,其中转型将在地产金融、参与北虹桥开发、参股投资创业期企业、受托代建的管理输出4个方面。激励方面将在员工激励机制、人才引进方面重点加强。我们认为,在光大安石进入到上市公司之后,公司的经营和业绩也将呈现快速发展,但考虑到公司调降地产板块的净利润、且暂时没有地产基金项目到期结算,我们预计2016~2018年净利润为2.4、3.5、4.5亿元,对应EPS为0.46、0.67、0.88元,PE为30、20、16倍。 风险提示:光大安石和公司的合作进展不顺利

事件:公司发布2015年年报,同时在横琴设立成立投资管理公司。2015年公司营业收入13.5亿元,同比增长220%,归属于母公司净利润6388万元,同比增长335%,对应EPS为0.08元。 业绩进入反转期,2016年目标销售额增长114%。 公司2015年合同销售额超过14亿元,主力市场为珠海,在2015年,珠海是全国范围内少有的房价上涨城市之一,也是土地供给没有过剩、且当前商品房库存处在合理水平的少有三线城市。一方面,珠海住宅市场出现井喷式增长,2015年下半年以来,商品住宅月销售面积平均达到31万方,同比增长326%,另一方面,近一年珠海房价上涨13.8%,在全国所有城市中排名第7,且开始呈现涨幅逐步提高的趋势。 公司在珠海土地储备269万方,当前平均售价1.1万元,由于拿地成本较低,当前毛利率还能维持31%,考虑到公司当前融资成本较高,在资金利率下降的背景下,融资成本的下降还将带来毛利率的提升。按照当前价格测算,珠海土地将为公司带来净利润超过50亿元。 公司2016年计划销售额30亿元,相比于2015年14亿元销售额大幅提升,随着公司对产品精装的调整进入正轨,可推盘项目也将大幅加快。 医疗是新爆发点,以横琴国际生命科学中心为基础,加大健康产业的外延式并购。 横琴国际生命科学中心是公司将落地的健康产业的第一步,同时,考虑到公司此前公告的《公司发展战略规划(2016-2020)》,将全面开展健康新产业,通过与国内外医学院、医疗机构的合作,大力开展外延式并购,在3~5年内将健康产业发展成为公司的主营业务,并为公司贡献30%以上的利润。 2016年是地产爆发年,也是新产业布局年,给予买入评级。 公司地产业务将在2016年迎来爆发,考虑到珠海还将受益于港珠澳大桥、横琴自贸区的带动,对房地产带来的极大拉动使得公司的销售目标完成度极高,同时,从承诺的业绩来看,公司也将未来3年保持房地产业绩的高速增长,分别达到1.5和2.5亿元。同时,2016年是公司的健康产业落地年,对公司未来可持续的稳定现金流带来利好。维持买入评级,考虑到前期新产业贡献利润较少和公司玉柴船动公司的亏损,预计2016~2018年净利润分别为1.5、2.7、3.2亿元。 风险提示:公司健康产业推进进展低于预期。

公司是项目储备充足,北京城建集团下的专业地产商 公司是北京市国资委旗下的房企,土地储备资源充足,约630万方。其中,一级项目271万方,二级项目359万方。一级项目均位于京内,二级项目203万方位于京内,156万方位于京外。 公司未来将主要以“一二级联动”的模式获取北京优质土地储备,借助城建集团背景加强与区县政府合作,拿到更多一级开发项目,改造完成后转成二级项目,不仅可以获得中心城区的项目,还可以降低拿地成本,为公司未来房产业务利润带来空间。 参与设立地产基金,委托贷款投资自己项目,开启融资新模式 2015年,公司作为GP+LP参与设立了2个地产基金,投资规模分别为28亿元和24亿元,均采用委托贷款的形式投资于公司的自有土地项目,存续期均为1+1年。 其中1期基金引入上海浦银安盛资管担任优先级LP,其资金成本为7.3%,基金投于公司门头沟项目,该项目货值至少32亿元;2期基金引入申万宏源担任优先级LP,其资金成本为7.15%,基金投资于公司大兴项目,该项目货值至少24亿元。设立地产基金意味着北京城建开启了融资的新模式,同时继续维持较低的负债率。 多元发展,股权投资优质企业获取稳定现金分红 截止2014年底,公司共参股29家公司,其中2家上市公司,包括国信证券和锦州银行;2家新三板公司,包括世纪空间和中科招商。2014年,北京城建收到现金分红1.5亿元,2015年预计可以得到2.2亿元。未来公司将继续对环保节能、互联网大数据、保险等领域项目以及新三板进行探索,寻找新的投资机会和新的投资收益。 北京一级开发+股权投资平台,首次覆盖给予买入评级 公司目前NAV估值为297亿元,其中,京内项目NAV增加124亿元,京外NAV增加1亿元。公司现在市值178亿元为6折,PB仅1倍。给予买入评级!预计2015~2017年的营业收入为113、139、165亿元,母公司净利润为15.3、17.8、20.3亿元,按照公司当前股本测算,对应的EPS为0.98、1.13、1.29元。 风险提示:项目由一级转二级风险较大,商业地产开发情况不及预期。

投资要点: 首个房地产基金项目落地,类GP+LP模式依靠小资金调动大权益。 1)按照项目的协议,公司将作为劣后级LP、出资4.5亿元认购整个基金14%的份额,同时,光大安石也以4.5亿元认购整个基金14%的份额。2)公司和光大安石的各自全资子公司(分别为奇伊投资和光控安石),将向GP收取管理费,并按照50%:50%进行分成,同时,LP级无需再向原GP支付管理费和超额收益分成。 该项目对于嘉宝集团来说充当了50%的GP和14%的LP角色,也是实际的GP+LP模式,1)这种商业模式体现在盈利模式端,就相当于由嘉宝集团和光大安石全部享有了该基金项目的全部超额收益分成,且各占一半,然而自己出资的资金加起来仅有28%;2)公司自身对项目拥有所有权,成为全部的权益级主体。 行业空间极其巨大,从物业改造到房企项目出表。 公司的业务可以在两个万亿级领域进行扩张,1)存量物业改造项目(具体请参考我们的深度报告《新兴万亿级市场:房地产基金---房地产金融专题研究系列之开篇(一)》,这是在行业景气度达到高点、且原有渠道受限的情况下的新兴市场;2)房企项目的出表业务,这是房企为了降低报表杠杆、进而转让大部分股权给房地产基金,自己再连同其他LP参与认购列后级的市场。 而目前在以上这两个领域,光大安石凭借自身的人才优势(老牌房地产基金)、融资优势(首誉光控的强力支援),成为房地产基金业龙头老大,但规模仅为百亿级,起步之后就将迎来飞速发展。 大行业、小公司、低风险、高杠杆,强烈看好。 万亿级的市场、细分领域行业龙头、GP的低风险收益、LP的高杠杆,通过金融的模式最优化了风险收益的匹配,考虑到巨大的行业空间,和中国长期低利率撬动的估值杠杆,强烈看好。 我们预计2015~2017年的利润分别为3.8、5.0、6.7亿元,对应PE为19、15、11倍。 风险提示:投资项目效果不达预期。

公司是立足北京的资源类企业,不断提速的周转率为公司带来更多的主动性 公司为北京市国资委下属房地产开发商,在北京拥有巨大的资源,京内储备285万方,包含京津冀在内共计400万方,为相关区域最大地主。一方面,公司产品结构在主业重新聚焦一线城市后更多参与到高端楼盘运作中,提高自身的品牌形象;另一方面,将受益于京津冀一体化建设中,新产业承接地的布局也使得公司销售维持在高去化、高毛利的状态。公司土地储备总计1264万方,去化周期为6年左右,可售货值超过1600亿元,属于典型的资源类企业。自2012年至今,去化周期不断缩短,在行业即将进入整合期时,资源的去化将为公司带来更多的主动性。 公司积极探索新产业,与途家网和中信并购基金走出第一步 与途家网战略合作,途家网将其拥有的酒店管理品牌提供入户管家服务,通过其“途家”平台帮助公司出租或经营项目;而公司项目将通过途家网的配套服务得到增值。同时,公司投资4亿元于中信并购基金成为其有限合伙人,基金投资方向主要为与消费升级相关的行业龙头企业,国企改革标的,以及跨境投资等。主业合作、转型委托的方式是国企的最好模式,相比于民企,国企的试错成本更高,依靠主业开展业务协同合作是国企的最好的选择,同时,新产业扩张的劣势较为明显,以参与而非主导的方式进行转型也是最优的选择。 资源抢占和现金流是未来房企的重点,首开股份优势得天独厚,首次覆盖给予买入评级 公司目前NAV为367亿元(其中京内项目NAV增加133亿元,京外项目NAV增加49亿元),对应公司现在市值211亿元为6折,目前公司PB仅1倍。给予买入评级!风险提示:楼市下行而项目去化不及预期

玉柴船动子公司获得大客户订单,有望长期合作。 玉柴船动成立于2009年,公司通过增资入股的形式,取得其35.43%股权,依托全国最大柴油发动机制造商玉柴集团的实力,主要生产轮船发动机,以低速发动机为主,且是玉柴集团旗下唯一生产和制造船用低速二冲程柴油机的公司。同时,公司于2013年与芬兰瓦锡兰集团成立瓦锡兰玉柴公司,各持50%股权,主要生产中速发动机。 玉柴船动本身也成为了广东省重点项目。 瓦锡兰玉柴此次获得中国远洋运输集团总公司8艘集装箱船的发动机订单,金额达到2亿元,截止当前,瓦锡兰累计获得订单金额超过5亿元。考虑到轮船的更新和运力要求的提升,我们认为,若对发动机的评估效果较好,有望建立长期合作关系。 玉柴船动目前处在亏损状态,随着订单规模效应,有望在2016年实现盈亏平衡。 由于生产车间的折旧计提和公司组建前期的研发费用,公司在成立以来均处在亏损状态,其中2015年上半年亏损5644万元,从公司官网可以看到,公司订单已经在2015年下半年有了集中交付,随着交付的进行,规模效应的体现将有望使公司在2016年实现盈亏平衡。 同时,公司的订单规模将随着大客户的不断获得进行推进,此前的合作方还包括了中航鼎衡造船有限公司等。目前双燃料机在手订单共计8台,已有3台装配完成,持续的订单将会使得。 地产业务将进入释放期,船动和大健康的转型方向确保长期发展。 由于2014年的地产业务结构调整,从毛坯改为精装修,公司出现了短期的业绩放缓,目前调整期已经结束,公司地产主业已经进入高速增长期,按照公司的承诺,2015~2017年的净利润至少达到1.1、1.5、2.5亿元,呈现高速增长状态。同时,公司开始布局医疗,并在利润占比中有一定比重,且标的项目极为优质,给予买入评级。 风险提示。 转型不达预期