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谢皓宇

华泰证券

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工作经历: 执业证书编号:S0570515070001,曾就职于光大证券股份有限公...>>

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深华发A 电子元器件行业 2017-04-17 25.98 -- -- 25.19 -3.04%
25.19 -3.04%
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公司在深圳56万方城市更新项目顺利推进,将为公司贡献大量现金流 公司旗下位于深圳的两块工业用地被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》,分别为光明新区公明街道华发片区的两块工业用地,建面46万方,以及福田区华强北街和振兴路交汇处东南侧的华发大厦项目,建面10万方,总计56万方。未来旧改项目的开发将成为公司新的利润增长点。预计今年光明新区华发旧改项目首先落地,为公司带来大量现金流。 深圳光明新区华发旧改项目46万方,权益部分对应35亿元 深圳光明新区项目公司持50.5%权益,大股东武汉中恒集团持股49.5%,总建面46万方。2015年和万科签订合作协议出售土地,但此后与万科存在纠纷,需要仲裁,截止期限至2017年5月12日。同时,武汉中恒集团与深圳华侨城旗下的恒祥基已约定,在解除与深圳万科的合作经营合同后,促成相关各方签订《拆迁补偿安置协议》。和万科合作的原方案为,公司获得5亿元现金补偿以及10万方回迁商业物业,其中7万方自持,3万方出售,若合作解除,公允价值地价款预计在2万元/平方米以上,扣除补缴地价,预计给上市公司带来权益部分的现金为35亿元。 深圳福田华发大厦项目10万方,100%权益,55亿元 深圳华发大厦项目公司持100%权益,占地面积约1.1万方,更新后建面为10.2万方。华发大厦更新项目目前仍处于与业主沟通中,公司将继续协调局部小业主,完成拆迁补偿安置工作。该项目保守预计楼面价在6.5万元/平方米,扣除补缴地价预计给上市公司带来的现金流为55亿元。 旧改项目落地带动公司整体估值至70亿元,首次覆盖,买入评级! 因公司非地产公司,所以旧改项目只能全部出售,同时公司主营业务相对较小,按2016三季报,公司总资产仅6亿元、净资产3亿元,两个项目出售后公司变为现金公司,不排除进行新业务拓展。估值方面,以两个项目收回现金再扣除所得税,给公司的净资产增厚将达70亿元,当前A股市值55亿元,公司B股市值6亿元,所以对应到A股合理估值在64亿元,A股总股本1.8亿股,则合理价格为35元。给予公司NAV9折的折扣,则公司合理股价区间为32~35元。假设两个项目分别于2017年和2018年出售,则对应每年净利润分别为26.8和42.6亿元,PE分别为2.8和1.8倍,PB分别为2.5和1.1倍,首次覆盖,买入评级。 风险提示:旧改项目推进不达预期。
泰禾集团 房地产业 2016-12-28 17.76 -- -- 18.19 2.42%
18.75 5.57%
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事件:公司出资4000万和福州世恒天达设立北京泰和影视 为积极推动产业链延伸及多元化发展,公司全资子公司泰禾恒冠文化与世恒天达以现金方式共同出资设立北京泰禾影视文化发展有限公司,泰禾影视注册资本为1亿元,泰禾恒冠文化持股40%、世恒天达持股60%。目前,泰禾影视已经完成工商注册登记手续。 2010年进军高品质商业地产,扎根福建本土、深耕一线 2010年泰禾正式进军商业地产,目前公司商业地产为主项目有13个,主要分布于北京、上海、深圳、福建的福州和泉州,总计未结算面积达293万方,预计总投资额达656亿元,且公司在商业地产上已开业的自持物业面积已达到33万方,自持比例在30%左右。2015年公司实现商业地产收入32.7亿,目前已开发5座泰禾广场,包括已开业的福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场及泉州石狮泰禾广场。2016年下半年,公司也推出了北京泰和中央广场、福州东二环东区项目、泉州东海泰禾广场的新品。泰禾的商业地产做到精工铸造,在吸引人流的同时,保障了商业的成功盘活。 “院线+剧场”,将为公司商业地产和住宅地产导流 公司参股的泰禾影视将以“院线+剧场”作为突破口,创新运营思路,计划将“泰禾影城”打造成一流的星级影院。公司参股泰禾影视将能在实现与房地产主业协同发展的同时,为公司的商业地产和住宅地产导流。用户体验好的院线将为商业地产贡献稳定的客流,也能为公司高端楼盘提供私人订制长尾服务。不仅为公司带来新的利润增长点,还确保公司持续健康、快速稳定的发展。 加大文化布局,电影院线将成为主攻方向 对标万达,几乎所有的万达广场千城一面,南北无差。很多人评价其产品,都是笔直立正状,但泰禾的产品不会是一锤定音,然后全国克隆。未来泰禾会和万达形成差异化竞争:一是在建筑上,万达是标准化作业,全国万达难免如出一辙,而每个泰禾广场都会是眼球焦点,都将成地标建筑,具有惟一性;二是在购物环境营造上,会加入很多福州的文化和元素进来,让建筑、商业更有内涵。未来公司在学习万达的速度同时,用品质超越它。 现股价处于70亿定增底价下,远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级! 泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)受证监会再融资进程影响,预计将于明年1或2季度发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于2017年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价17.75元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为221亿,NAV折价61折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE为12、8倍,目标区间价位为28.06-30.01元。 风险提示:电影院线开展不达预期,住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。
海航投资 房地产业 2016-11-08 5.55 5.95 151.05% 5.92 6.67%
5.92 6.67%
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背靠集团优质资源,涉足多元业务领域 公司前身为亿城集团,主营酒店业和房地产业务。2013年,海航资本通过受让亿城集团19.98%股权成为公司控股股东。2015年,公司更名为海航投资,主营业务也变更成为项目投资与管理、投资咨询。作为公司控股股东,海航资本旗下拥有丰富的金融资产,涵盖证券、保险、信托、期货、投资等领域,旗下还拥有一家上市公司——渤海金控(000415),持股34.56%,为第一大股东,全力打造租赁航母。丰富的集团优质资源便于海航投资进行资源整合,涉足多元业务领域。 剥离低效资产,加速去库存化 在房地产业去库存的大背景下,公司开始积极剥离传统房地产业务的低效资产。房地产开发业务方面,公司仅保留一线城市优质地产项目——天津亿城堂庭项目和上海前滩项目,以此来确保公司转型期营收稳定。房地产销售业务方面,由于毛利率逐年下滑,公司于2015年上半年处置一物业管理子公司,为公司收回2174万元收益;于2015年下半年又通过处置三家子公司股权及两家子公司债务,为公司收回资金15.3亿元。低效资产的剥离,不仅为公司回收了可观的现金流,也为其后的转型提供了充足的资金保障。 基金保险多点发力,逐步转型金投领域 公司通过布局保险业及基金业,逐步转型金融投资领域。一方面,公司拟通过非公开发行收购海航资本、海航酒店控股持有的19.64%华安保险股权,将成为第二大股东。 加之集团旗下渤海金控所收购的14.77%华安保险股权,届时公司实际控制人海航资本将合计持股华安保险约34%。另一方面,公司不仅与铁狮门合作成立房地产基金,更与中信聚信合作设立深圳中亿城信基金管理公司,同时参与组建公募基金——本源基金管理有限公司。此番布局金投领域,不仅和集团丰富的金融资产相互契合,也为公司提供了新的利润增长点。 深耕养老等产业投资,大健康领域积极布局 公司旗下子公司积极进行资本运作,进行养老业的产业投资。不仅通过子公司北京养正投资有限公司租赁一系列房产运营养老产业,更与汉盛资本共同出资成立北京海汉养老咨询服务有限公司,开展养老运营服务。同时,公司拟通过非公开发行募资29亿元用于收购新生医疗100%股权,积极涉足大健康领域。养老及大健康产业远景广阔,公司持续盈利能力将得到进一步的增强。 首次覆盖给予“增持”评级 预计2017年完成非公开发行募资52亿元和资产收购,预计2016-18年EPS分别为0.21、0.11和0.14元,对应PE为26X、52X和40X,对地产业务采用NAV估值,对其他业务采用可比公司分部PE估值,目标市值165亿元~188亿元,目标价格区间为5.95元~6.80元。 风险提示:非公开发行进程不及预期,地产未能及时竣工,销售进度不及预期。
嘉宝集团 综合类 2016-11-07 16.43 -- -- 17.14 4.32%
17.14 4.32%
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事件:公司以15.4亿元受让光大安石和安石资管各51%股权,并给以3年业绩承诺 1)光大安石主要进行房地产投资管理和运营,集中于房地产私募股权投资领域,总计项目超过50个,主要盈利模式为收取管理费用和项目退出时实现超额收益分成。光大安石2015年收入2.9亿元,净利润2.0亿元,总资产4.7亿元,净资产3.2亿元。截止2016年1季度,收入0.3亿元,净利润0.2亿元;2)安石资管主要从事投后管理工作,目前在管面积约240万方,主要盈利模式就是退出后的管理收入。安石资管2015年收入2327万元,净利润380万元,2016年1季度收入为292万元,净利润为亏损376万元。同时,公司给以2016~2018年业绩承诺,分别为2.1、2.3、2.5亿元,不足以现金补偿。 房地产基金是有规模效应的机构,利润增速也将因新增规模得以保障 1)按照公司的预估,2018年以后,公司净利润率触底为60.7%,之后开始提升,考虑到进入到管理运营之后,对人员的边际能力要求在下降,所以在达到规模平衡点后,公司的净利润率水平将上移;2)不考虑新增项目,公司的利润增速较慢,6年的年均复合增速为11%,但考虑这仅为运营加强带来的收益,所以仍然有非常可观的增速,同时,由于新增项目对于公司的管理规模会带来巨大的变化,所以实际的利润增速将超过11%;3)从公司的业绩预估来看,2016年是主要支出年,从2017年开始进入主要收获年,现金流量/净利润比重均超过99%。 按照2015年经营数据看,收购PB=9.4,收购PE=14.9,存在一定低估 因为今年的房价上涨,我们测算嘉宝集团NAV估值为86亿元,目前市值略有溢价,然而考虑此次收购PE为14.9倍属于较低水平,和未来业务的扩张,维持买入评级。由于房价上涨和未来资产注入,我们略上调盈利预测,预计2016-2018年净利润为2.6、3.9、5.2亿元,对应EPS为0.38、0.57、0.76元,PE为46、31、23倍。 风险提示:光大安石和公司的合作进展不顺利。
泰禾集团 房地产业 2016-11-02 18.94 13.61 133.85% 22.10 16.68%
22.10 16.68%
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事件:前三季度净利润实现47%的增长,出售东兴证券获2.9亿投资收益 公司公布2016年三季报,由于确认收入的房地产项目增加,前三季度总计实现营业收入114.4亿,较去年同期增加74.82%,归属母公司净利润12.1亿,同比增加47.29%,1-9月份EPS为0.98元。公司分别于2016年6月27日、8月8日出售东兴证券(601198)股份合计1,600万股,扣除成本和相关税费后的投资收益为2.9亿元。出售后,公司仍持有可供出售金融资产东兴证券股份5,400万股。 重点深耕珠三角区域,通过合作开发或收购降低拿地成本 1)8月9日,公司公告以12亿收购启航物流100%股权,启航物流合法拥有保税区35号地块,拟在该地块投资建设“珠海保税区国际文化展示交易中心”项目,且转型后的建面为29万方;2)8月26日,公司以27.8亿公开竞得厦门市同安区汀溪9.25万平的土地建面。随后9月12日,泰禾与世茂出资设立项目公司合作开发此项目,泰禾持股51%,世茂持股49%;3)9月13日,泰禾接受委托为深圳信达置业、深圳坤润投资所有的深圳坪山新区G11337-0101项目提供代建及销售管理服务,其中委托建设费用总额为总销售收入(不含税)的百分之三,此项目预估实现65亿的总销售收入。综上,泰禾面对日益高涨的面粉率,并没有选择“硬碰硬”,而是通过收购、合并开发来降低获取土地的成本。 房企交叉持股将成常态,泰禾买入天房发展和中国武夷 房企的交叉持股目的大多以共同抵御风险为主,而另一个更重要的目的就是共同垄断行业,若当二者中其中一个退出市场,则瞬间完成集中度的提升。截止到三季报,泰禾从二级市场投资2.7亿买入天房发展4.44%股权,投资1.3亿买入中国武夷1.53%股权。地产企业买入地产企业是目前出现的新现象级,像恒大买廊坊,融创买金科等,因此若发生在上市公司层面,则立马反映为股价的抬升,里面可以包含未来集中度提升后对市场溢价能力提升的预期。在地产白银时代,土地投资回报率大幅下降的背景下,土地已然成为了一种投资品,导致部分有地块的开发商无法通过开发来赚钱,进而卖壳给有能力的开发商,因此我们预计接下来地产开发企业的这种交叉持股会大量涌现,进而演变出A股地产股的卖壳潮。 现股价处于70亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级! 泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价18.66元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为232亿,NAV折价64折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE为12、8倍,目标区间价位为28.06-30.01元。 风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。
华业资本 房地产业 2016-11-02 11.11 -- -- 12.47 12.24%
12.47 12.24%
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事件:公司前三季度归母净利润同比增长26%,主要原因为项目整体转让确认利润。 2016年前三季度,公司实现营收36.7亿元,同比减少5.8%;实现母公司净利润8.7亿元,同比增长25.6%;EPS为0.61元。公司三季度单季度结算较少,利润增长主要来自于核心区项目退出的非经常性损益,达到2.2亿元,同时确认公允价值变动2.7亿元。 整体略超预期,主要来自于非经常性损益的确认。 在手资金可以托起未来的扩张,在手货值约60亿元,加上现金可达93亿元。 从房地产板块来看,公司未来可新推盘项目较少,目前主要有通州东方玫瑰项目和深圳玫瑰四季馨园项目,预计年内两个项目销售都将接近尾声,从目前售价来看,两个项目的售价均在6.5万元/平方米左右,较去年年底价格上涨60%左右,剩余货值约60亿元,考虑公司目前在手现金33亿元,可动用资金达到93亿元。 未来的地产业绩将有保障,公司预收账款28亿元,加上货值60亿元。 1)投资性房地产公允价值变动计提收益2.7亿元,主要是北京和深圳总计5.2万方出租物业带来,年租金超过5000万元,本次调整后,相当于每平方米上调4000元;2)公司财务费用不可资本化部分仍然在体现,但随着投资收益的逐步确立,将抵消财务费用不资本化的部分,前三季度,财务费用总计3.7亿元,较去年同期增长78%,但随着投资收益的确立(达到7.4亿元),得到抵消,预计明年开始因不可资本化的财务费用和供应链金融的投资收益确认都将平稳。 地产业务在2017年将没有可售资源,医疗成为重中之重,维持买入评级。 公司地产业务通过整体转让武汉和新北京中心项目,目前基本上仅有通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园项目在售,预计至明年所有项目全部售罄,转型意愿十分坚决,考虑到李仕林已经入驻上市公司二股东,后续合作将进一步加强,当前第一期员工持股计划11.68元成本、李仕林二股东受让成本11.30元、正在做的第二期员工持股计划成本10.86元,都是对公司未来的坚定信心,重申买入评级!风险提示:计划推进不及预期。
泰禾集团 房地产业 2016-10-27 18.68 13.61 133.85% 20.70 10.81%
22.10 18.31%
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土储资源独占鳌头,高端精品项目布局一线和热门二线。 目前泰禾集团在售项目33个,货值1680亿,2015年销售达到323亿元,排名全国第22强,闽系房企第一。泰禾土储项目50个,未结算面积总计755万方,其中37个高端精品住宅地462万方,13个商业地产项目293万方。公司土储项目布局在以北京为中心的“京津冀”、以上海为中心的“长三角”、以广深为中心的“珠三角”,以及福建本土(福州、厦门、泉州等经济发达地区),且2016年新进入苏州、佛山、东莞、珠海等二线热点城市,已完成16个优质城市的布局。同时公司地产定位高端精品,“院子”、“红”系列深入人心,“十城十七院”名动中国。 2016年激进拿地,从今年开始享受早期地产战略布局收获期。 2013-2014年公司大举在一线和福州大本营拿地23块,2015年重点布局核心二线,2016年上半年为强化一线和热门二线土储就拿地11块,依照公司平均开发周期3-4年,公司从今年开始就将享受早期战略布局带来的收获;另一方面公司布局的一线和热门二线楼市今年非常火爆,导致2016年的现房销售也会有明显涨幅。公司2015年实现签约销售金额323亿,净利润13亿(较去年增长69%),因此预计2016年、2017年销售金额分别能实现50%、140%的增长,且加上金融板块东兴证券的投资收益,今年净利润至少能实现100%的增长。 金融是公司未来新的利润支撑点,同时控股股东在积极布局医疗健康。 泰禾集团及其控股股东泰禾投资在积极布局一个大的金融产业链:如今已有3家银行(包括1家民营)、2家保险、1家券商、1家金控平台、1家房产交易电商、1家第三方支付;同时泰禾投资于今年年初通过收购美国纳斯达克上市企业阿莱恩斯医疗服务公司积极布局医疗健康,但目前不在上市公司平台。虽然金融是泰禾集团继地产主业之后的重大战略产业和重要利润增长点,但因大部分项目还在培育期且参股比例不高,所以目前业绩还是只能依靠地产释放。 现股价处于70亿定增底价附近,且远低于将到期员工持股计划成本,给予买入评级!泰禾70亿新定增(定增底价18.2元)预计今年年底或者明年年初发行,控股股东泰禾投资拟认购10%~30%。同时第一期员工持股计划将于明年1月15日到期,公司通过1:2杠杆配置12亿在二级市场购买均价为23.79元,泰禾现价18.75元, 因此公司股价往下空间很小。另一方面,公司住宅开发估值224亿,加上净资产136亿,泰禾的最终估值为361亿,而当前市值仅为233亿,NAV 折价65折,给予买入评级。预测公司2016、2017年EPS 分别为1.53元、2.18元,对应当前股价PE 为12、8倍,目标区间价位为28.06~30.01元。 风险提示:住宅开发计提大规模减值,货币政策超预期收紧。
华业资本 房地产业 2016-08-30 11.80 -- -- 12.19 3.31%
12.47 5.68%
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事件:公司2016年半年度实现营收30.5亿元,母公司净利润3.3亿元 2016年半年度,公司实现营收30.5亿元,同比减少3.4%;实现母公司净利润3.3亿元,同比减少26.0%;EPS为0.23元。公司的净利润减少原因为北京项目竣工后,此前的利息费用无法再进行资本化,导致当期财务费用大幅提升,同时,公司的项目还有剩余未销售,相当于集中兑现了资本化利息,但没有产生新增结算。 医疗业务持续推进,设备耗材收入大幅增长 报告期内,公司实现医疗设备和耗材销售收入2.32亿元,同比增长5331.2%;医疗中心收益权收入实现3369万元。公司医疗板块业务有条不紊推进中,其中重医三院已于今年5月正式开业,一期床位1350张,今年年底计划开到600~800张,同时子公司海宸医药已开始向重医三院销售和配送医药药品,未来将努力拓展覆盖范围。随着公司医院规模逐渐完善,以及医药配送业务拓展,医疗业务将持续增长。 金融业务合计实现净利润1.6亿元,随着公司金融平台的搭建,未来将持续增长 1)医疗供应链金融方面,子公司西藏华烁实现投资收益2.9亿元,实现净利润1.5亿元,随着公司供应链金融业务的不断扩大,业绩将开始逐步兑现,且呈现较高增速,考虑到今年上半年新增完成额超过去年全年,我们预计接下来增速将超过50%。2)在非医疗方面,公司参与认购了了宁波益方瑞祥有限合伙,专一投资链家地产股权项目;3)同时早期参与设立的国泰君安申易投资基金一期实现净利润1338万元。金融板块业务,合计实现净利润1.6亿元。 地产销售大幅减少,预计今明两年将彻底退出地产业务 报告期内,公司地产业务实现签约销售面积3.6万方,同比减少64.9%;签约销售金额11.3亿元,同比减少48.0%;公司完成结算面积12.4万方,实现收入27.6亿元,同比减少11.9%。原因在于公司决心于转型,地产业务板块将逐渐退出,可售面积逐渐减少,预计今明两年将完全销售完毕。目前,公司剩余项目集中在北京通州、深圳、大连和长春,且通州项目是公司地产板块业绩的主要来源。 转型有条不紊推进中,公司板块布局已成型,维持买入评级 公司地产业务通过整体转让武汉和新北京中心项目,目前基本上仅有通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园项目在售,预计至明年所有项目全部售罄,转型意愿十分坚决,考虑到李仕林已经入驻上市公司二股东,后续合作将进一步加强,当前第一期员工持股计划11.68元成本、李仕林二股东受让成本11.30元和正在做的第二期员工持股计划,都是对公司未来的坚定信心,重申买入评级! 风险提示:计划推进不及预期。
首开股份 房地产业 2016-08-26 12.26 -- -- 12.88 2.96%
14.07 14.76%
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事件:公司2016年半年度实现营收124.5亿元,母公司净利润9.4亿元 公司2016年半年度实现营收124.5亿元,同比增长66.3%;母公司净利润9.4亿元,同比增长1.8%;EPS为0.31元,同比减少24.1%。 受行业复苏和货币宽松利好影响,销售大幅增长,同时稳定布局一二线城市 受房地产行业销售自去年下半年复苏和货币政策宽松利好影响,公司上半年销售实现量价齐升,签约销售面积155.0万方,同比增长95.4%;签约销售金额319.5亿元,同比增长151.2%。参考到公司以去库存,实现高周转为主,为保障后续可售资源充足,公司将继续加大新开工力度,下半年销售可期。基于上半年销售情况良好,公司拟将计划销售面积调增至224万方;计划销售金额调增至527亿元。上半年公司新增4个项目,分别位于北京、福州、成都、杭州等一线和核心二线城市。 公司加大开工力度,全年结转确认营收增速可期 上半年公司营收实现124.5亿元,同比增长66.3%,增速大幅提升,得益于公司加大开工和施工力度。上半年公司完成竣工面积111万方,尚未达到年度计划的50%,预计下半年将加大施工力度,全年营收将维持较高的增速。母公司净利润9.4亿元,同比增长仅1.8%,原因在于公司财务费用的增长的大幅增长。公司EPS大幅摊薄,原因在于上半年公司完成定增发行,新增股本3.4亿股。 上半年度完成40亿元定增发行,险资入场,公司已转化为配置型品种 公司于6月底完成本次定增,新增股本3.4亿股,发行规模40.0亿元,发行价格11.85元/股。其中,安邦出资14.0亿元认购1.2亿股,占公司总股本的4.6%。按照公司本次发行价格的对应股息率为5.06%,超过对等债券的收益率。同时,公司拟以现股本25.8亿股为基数派发现金红利0.25元/股(含税),合计6.5亿元(含税)。该预案将在股东大会审议通过后实施,彰显公司以高分红形式回报股东参与享受地产销售业绩。同时,险资的入场再次显示出公司已转化为配置型品种。 公司将以地产业绩回报股东,公司NAV折价7折,维持买入评级 公司是立足于北京的资源类国有房企,考虑到未来地产行业将向核心城市聚焦,优质土地资源利于公司主动去化。公司NAV估值460亿元,对应当前市值327亿元,折价近7折。目前公司PB仅1倍,未来公司的业绩将随着北京及周边区域销售的增长持续进行结算,带来未来销售的高速增长和持续的高股息率,维持买入评级。 风险提示:政策转向带来地产销售下行。
阳光股份 房地产业 2016-08-18 6.49 7.79 54.56% 8.15 25.58%
8.23 26.81%
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事件 公司公布2016年半年报,由于销售收入结转减少,实现营业收入2.3亿元,较去年同期减少32%,归属于母公司净利润为-1.36亿元,同比大幅下降716%,EPS为-0.18元。公司于7月成功非公开发行了第一期4亿元公司债券。 搭上今年销售火爆热潮,加大去化天津和成都住宅开发项目 受今年以来一线城市及京津冀发展效应影响,公司抓住天津市场形势良好的局面,加大了杨柳青项目A区一期已建库存销售去化工作,截止6月份认购金额超过1亿元,出售6013平米。同时该项目B区方案根据市场情况已经重新调整,调整后的方案将以小户型低总价产品为主,此外酒店部分,公司也拟引入Club Med并与对方达成了初步合作意向,目前方案正在与政府主管部门沟通报批;上半年成都锦尚项目商住部分产品较去年同期有较好的去化,销售5312平米。 继续践行轻资产模式,主要物业均在改造升级中 北京阳光大厦原华堂商场部分已于2015年底顺利改造为写字楼,目前由于主力租户出现变化影响了出租进度,上半年出租率只有33%。目前公司已重新确定主力租户,并有望在三季度取得突破性进展,鉴于北京写字楼市场环境最好,举时将会给公司增加不少租金收益。 拟出售和退出重大项目,为公司带来超25亿元现金流 1)公司拟合作与转让上海银河宾馆项,目前已在与多位意向方进行洽谈,考虑到该项目于2013年年底收购,当时收购价为16.9亿元,根据改造费用计算约5亿元,我们预计该项目出售至少可以为公司带来近25亿元的现金回笼;2)鉴于与三菱商事合资联营的天津绿游天地项目自开业以来持续亏损,公司与于7月31日与业主方天津泰达提前终止了整体租赁协议,此次提前终止租赁协议;3)公司就经营亏损的上海淮海路项目,也正在与业主方上海锦江及小租户沟通。 公司估值58.7-73.0亿元,当前市值47亿元,且存在转型预期差,给予买入评级 我们测算公司估值58.7-73.0亿元,当前市值仅47亿元,考虑到公司此前曾计划注入华人文化旗下的体奥动力,尽管失败,但已经释放转型预期,存在极大预期差。给予买入评级。我们按照收益法、重估值9折给予目标价区间,对应为7.83-8.76元。 风险提示:商业地产环境下行、住宅开发计提大规模减值。
阳光股份 房地产业 2016-08-02 6.03 7.79 54.56% 6.72 11.44%
8.15 35.16%
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公司在核心城市持有物业38万方、管理超过130万方,给予41.5-55.8亿元估值。 公司于2007年引入GIC,开始涉足商业地产领域,至今,总计管理面积超过130万方,其中1)公司控股的持有物业对应的权益面积达到38万方,分布在北京、上海、天津和成都;2)公司参股的持有物业总计面积53.8万方,对应的权益面积10.5万方,分布在北京、天津、青岛、西安等城市;3)公司资产管理项目规模较小,主要为2个办公楼,但可为公司每年提供租金收益超过2000万元、毛利润超过1000万元。 我们按照租金收益贴现,给予41.5亿元估值,如果按照出售重估值估值,给予55.8亿元估值。 住宅开发业务未售货值35.5亿元,加大去化成为现金公司,给予17.2亿元估值。 公司住宅开发业务面积30万方,主要集中在北京、天津和成都,其中天津项目为公司造成较大拖累,2014年的业绩亏损即为天津项目减值计提导致。我们计算公司的住宅开发业务对公司的估值贡献有限,预计可产生的利润贴现为1.4亿元,但因为货值足够大,所以可为公司带来大量的现金回笼,使其成为现金公司。 公司第一大股东变为管理层,经营和股价利益高度一致。 1)原大股东GIC持有公司29.12%股权,在2015年将其股权全部转让给领大投资,领大投资是由管理层联合工商银行共同发起,以4.5元/股+代偿股东债务的价格受让,同时,公司管理层作为领大投资的GP;2)为了应对股价下行,公司的管理层和第二大股东分别进行了增持,分别增持99万元和300万元,成本价分别为4.95元和5.52元。 公司估值58.7-73.0亿元,当前市值46亿元,且存在转型预期差,给予买入评级。 我们测算公司估值58.7-73.0亿元,当前市值仅46亿元,考虑到公司此前曾计划注入华人文化旗下的体奥动力,尽管失败,但已经释放转型预期,存在极大预期差。给予买入评级。我们按照收益法、重估值9折给予目标价区间,对应为7.83-8.76元。 风险提示:商业地产环境下行、住宅开发计提大规模减值。
华业资本 房地产业 2016-08-02 10.93 -- -- 12.90 18.02%
12.90 18.02%
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事件:公司二股东华保宏将自己持有的15.33%股权全额转让给李仕林旗下子公司 1)7月29日晚,公司二股东华保宏通过协议转让的形式,以11.30元/股价格向李仕林旗下3个子公司分别转让5.11%股权,转让后,李仕林首次进入到上市公司股东,并成为第二大股东,持有15.33%股权。同时,李仕林承诺未来12个月之内不再增持上市公司股权;2)公司第三大股东为原第二大股东的全资子公司,目前仍然保留股份不变。 灵魂人物进场,去年的3年注入承诺预期逐步兑现,业务拓展更将飞速发展 1)2015年10月14日,公司改选董事会,李仕林旗下医疗公司中恒韵医药总经理尹艳,中金租赁董事、捷尔医疗副总孙涛,捷尔医疗经理刘荣华已经进入到上市公司,作为新增的三名董事;2)但公司医疗业务开展(包含2015年6月份开始的承诺未来3年内注入李仕林旗下医疗资产),医疗供应链金融的拓展,核心人物都是在于李仕林,可以解除市场对公司业务发展可持续性的顾虑。 第一期员工持股计划9月2日到期,成本价11.68元,考虑杠杆成本价约12.26元 1)公司第一期员工持股计划于2015年9月2日建仓完毕,总计规模1351万股,成本价11.68元,考虑到当时1:1的杠杆,假设10%的杠杆利率则对应综合成本价12.26元,较目前价格高19%;2)第二期员工持股计划总计规模2亿元,仍为1:1杠杆,暂未实施完毕。 医疗业务飞速开展,供应链金融规模和医疗创投 1)按照公司计划,全年供应链金融业务预计规模80-100亿元,目前已完成额超过50亿元,其中公司出资额16.8亿元,已经超过去年全年水平,按照同样的利润率估算,将有超过5亿元利润于2017年结算;2)近期公司业务推进明显加速,可参考我们2周内持续发布的报告。 半年报将开始有供应链金融业绩的首次集中结算,决心最坚定的转型 公司去年开展供应链金融业务,将在今年二季度开始进入结算,且随着规模的做大(按照公司制定规模,年内规模将达到100亿元),业绩结算将逐步平滑,从今年半年报开始进入首次兑现期。同时,公司也将新北京中心最后20%股权进行出售,在售项目仅剩通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园,预计年底售罄,做最坚定的转型。考虑到后续李仕林承诺的资产注入和公司业务开展的持续推进,继续推荐。 风险提示:计划推进不及预期。
嘉宝集团 综合类 2016-08-02 14.32 -- -- 17.84 24.58%
17.84 24.58%
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事件:光大系以总计4.96亿元、14.56元/股增持嘉宝集团到第一大股东 光大控股通过北京光安在二级市场增持的方式,在7月18日~7月27日累计增持4.99%,增持后,光大系(包括一致行动人)共计持有19.27%,成为公司第一大股东,超过现有由嘉定建业投资和嘉定伟业投资组成的一致行动人持股的17.08%。增持总金额约4.96亿元,平均增持价格为14.56元/股。 分两步走的增持节奏凸显光大系对嘉宝集团的绝对信心 1)7月18日-7月26日,北京光安通过二级市场增持2.79%,从公司公告的增持区间(14.07-15.25元)取中值计算得14.66元,目前收盘价仅13.63元,同时,增持后,光大系持有公司股权比例达到17.07%,仅比原第一大股东低0.01%;2)7月27日,公司通过二级市场大幅买入2.20%的股权,从两个方面来看,第一,2.20%股权增持是光大通过北京光安可增持的最大比例,否则就会达到举牌条件而无法再进行增持,第二,当天增持比例超过0.01%就将超过第一大股东进而引发公告,所以如果要提高持股比例,需要在7月27日当天买到上限,而这个上限也就是2.20%,而当天嘉宝集团的换手率仅4.55%。整个交易凸显了光大系对嘉宝集团的绝对信心。 更具主导权的项目拓展开始,维持买入评级 国内以主动管理为主的房地产基金面临着大市场、小龙头的情况,光大安石作为行业龙头,以已经成熟的管理经验实现轻资产的快速扩张,目前光大安石投资的净利润为2亿元,由于退出项目较少,所以后续将有持续的高速增长,我们预计2016-2018年净利润为2.4、3.5、4.5亿元,对应EPS为0.46、0.67、0.87元,PE为30、20、16倍。 风险提示:光大安石和公司的合作进展不顺利。
华业资本 房地产业 2016-07-28 11.03 -- -- 12.90 16.95%
12.90 16.95%
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事件:参与认购景太龙城优先级3.2亿元,劣后级3.5亿元 公司今日公告200亿元金融平台搭建的进展情况,拟通过子公司国锐民合出资3.2亿元认购景太龙城合伙企业的优先级份额,通过子公司西藏华烁出资3.5亿元认购劣后级份额,合计占比64%。京泰龙城投资领域为通过股权、债权、收益权投资等方式,投资医疗健康产业,受让应收账款债权、并购等。 既做优先,又是劣后,平衡转型风险与收益 本次参与认购景龙台城合伙企业,既认购优先级,又参与劣后级,考虑到劣后级不设定最高收益,本次参与方式是为降低风险,又为保障收益。该合伙企业每期的投资期限、参与合伙人、优先级可能获得的最高收益、投资利益分配以及合伙费用等事项将由另行签署的投资协议进行约定。 200亿元医疗金融平台持续搭建,预计下半年将加快进程 公司拟在2016年底完成搭建不超过200亿元的医疗金融平台,其中公司出资规模不超过40亿元,杠杆比例1:4,围绕医疗健康及医疗供应链金融产业以加快公司转型。截止7月26日,公司已累计出资16.8亿元,包括出资9.6亿元通过资产管理计划收购三甲医院对应的应收账款,出资5000万元作为LP认购元福创业的合伙企业投资生物医药企业,出资400万元参与成立至为投资,以及本次出资6.7亿元参与景龙台城。预计公司将继续加快医疗金融转型业务的推进以完成200亿元金融平台的搭建。 医疗健康产业进一步拓展,转型持续推进,维持买入评级 本次参与认购景太龙城合伙企业份额是7月份第三次推进200亿元金融平台的搭建。公司已逐渐加快进程,医疗健康产业持续转型中,产业拓展方式多元,助于公司平衡风险与收益,关注公司后续平台搭建进展,维持买入评级! 风险提示:计划推进不及预期。
华业资本 房地产业 2016-07-21 10.80 -- -- 12.90 19.44%
12.90 19.44%
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事件:5.2亿元认购资管计划,2.5亿元抵押医院应收账款,作为GP出资400万元 公司今日公告200亿元金融平台搭建的最新情况,主要包括3个进展:1)出资5.2亿元认购北信瑞丰专项资产管理计划B类份额,总规模为34.5亿元;2)以2.5亿元通过应收账款质押融资方式将持有的三甲医院应收账款收益权转让给天风证券;3)出资400万元与国都景瑞、重庆威豪投资设立至为投资,后者将作为GP管理公司参与的医疗健康产业相关基金或合伙企业,公司占比40%。 200亿医疗金融平台持续搭建,公司已完成目标25% 公司拟在2016年底完成搭建不超过200亿元的医疗金融平台,其中公司出资规模不超过40亿元,杠杆比例1:4,围绕医疗健康及医疗供应链金融产业以加快公司转型。截止2016年7月19日,公司已累计出资10.1亿元,包括出资9.6亿元通过资产管理计划收购三甲医院对应的应收账款,出资5000万元作为LP认购元福创业的合伙企业投资生物医药企业,以及本次400万元参与成立至为投资,合计完成规划的25%。预计下半年将加快医疗金融转型业务的推进以完成计划。 模式延伸和创新,提高管理效率,降低投资风险,从LP到GP 目前,公司就医疗金融平台搭建尝试了4种模式的探索:1)认购专项资管计划B类份额收购三甲医院应收账款;2)以LP身份参与创投合伙企业,投资成长性生物医药企业;3)未来将以GP身份管理或投资公司参与的医疗健康产业相关基金或合伙企业;4)转让三甲医院应收账款收益权,类似于发行ABS。第一种模式是在公司传统供应链金融上的延伸;第二种模式是深入到医疗健康产业链及资本运作上的尝试;第三种是在资本运作层面上降低投资风险,提高管理效率的考虑;第四种则是供应链金融业务上,提高资金周转率,便于快速扩大规模的运作。 金融持续创新,医疗健康转型继续,维持买入评级 金融持续创新为公司转型和扩张带来助力,特别是角色从LP到GP的延伸,从投资层面深入到管理层面,有助于公司提高管理效率和降低投资风险。同时,转让三甲医院应收账款收益权,助于公司提高资金周转,降低风险。200亿元医疗金融平台持续搭建中,关注公司后续动向,转型推进中,维持买入评级! 风险提示:计划推进不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名