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北辰实业 房地产业 2018-09-04 3.63 -- -- 3.97 9.37%
3.97 9.37%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入54.7亿元,同比减少30.34%;归属于上市公司股东的净利润6.38亿元,同比增加2.36%;实现全面摊薄每股收益0.19元。 2018年上半年,受房地产项目结算周期影响,公司营收同比下降30.34%;但由于结算项目结构变化,归属母公司净利同比上升2.36%。根据公司2018年半年报披露,目前,公司开发项目总土地储备845.06万平。公司持有物业面积逾127万平,其中120万平均位于北京亚奥核心区。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目总面积258万平。上半年,发展物业方面,公司实现开复工面积674.2万平,竣工面积67.16万平。报告期内,公司新增房地产储备25.85万平;新开工面积140.65万平,同比上涨60.30%;销售面积87.00万平,同比上涨72.99%;销售额为147.50亿元,同比上涨58.45%。投资物业(含酒店)方面,上半年,公司投资物业(含酒店)实现营业收入127438.4万元,同比上升3.20%。报告期内,北辰会展集团成功签约5个受托管理项目以及5个顾问咨询项目。 2018年4月,公司竞得建面2.57万平的杭州住宅用地。公司2018年半年报披露,2018年下半年,公司预计实现新开工面积79.35万平,开复工面积647.84万平,竣工面积100.84万平。受房地产调控政策影响,2018年下半年公司力争实现销售67.45万平,签订合同金额(含车位)92.49亿元。 投资建议。创建一流的复合地产和会展品牌,“优于大市”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目沉淀价值高,会展业务是全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2018-2019年EPS分别0.43元和0.53元,对应RNAV是11.83元。考虑到公司积极转型“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,资产优良,给予公司2018年13倍PE和0.6倍的RNAV,对应的合理价值区间为5.59元-7.10元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及会展业拓展不顺利的风险。
北辰实业 房地产业 2018-08-29 3.68 4.85 28.99% 3.97 7.88%
3.97 7.88%
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8月23日晚,北辰实业发布2018年半年报,公告实现营业收入54.7亿元,同比下降30.3%;实现归属上市公司股东的净利润6.4亿元,同比增长2.4%;基本每股收益0.19元,同比增长2.4%。 评论: 上半年业绩同比+2%,上半年结算较少,但毛利率、净利率显著提升18H1公司实现营业收入54.7亿元,同比-30.3%;归母净利润6.4亿元,同比+2.4%;每股收益0.19元,同比+2.4%;营收下降源于房地产项目结算周期影响,上半年可结算面积减少;毛利率和净利率分别为39.3%和11.7%,分别同比+10.3pct 和+3.8pct,源于结算项目毛利率提高;三项费用率合计14.2%,同比+4.5pct,其中销售费用率、管理费用率分别为4.0%、5.9%,分别+1.5pct、+1.8pct,源于公司经营规模扩大,相应费用增加,且结转周期影响导致上半年营收下降。公司净资产收益率4.9%,同比-0.3pct。截至18H1末,公司预收账款达284.1亿元,同比+40.3%,可覆盖17年结算收入225.7%,可结算资源较多,充分保障未来两年业绩释放。 上半年销售同比+59%、回款率高达96%,持有经营物业稳定增长18H1公司实现签约销售金额147.5亿元,同比+58.5%;签约面积87.0万方,同比+73.0%,销售均价16,954元/平米,同比-8.8%;公司加快周转和回款,上半年销售回笼金额141.1亿元,回款率达到95.7%;上半年部分重点城市表现突出,其中,长沙北辰三角洲项目,凭借稀缺的区位优势,实现销售金额24.7亿元;重庆悦来壹号项目、武汉蔚蓝城市项目、杭州国颂府项目分别贡献销售金额9.9亿元、8.9亿元、7.1亿元。下半年公司目标销售面积67.5万方,目标销售金额92.5亿元。公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态,面积约127万方,其中120万方位于北京亚奥核心区,租金收入稳定,上半年实现投资物业和酒店业务收入12.7亿元,同比+3.2%。 土地储备丰富、新开工、竣工同时加速,下半年结算有望加速土地储备方面,公司总土地储备为845.1万方,权益土地储备为719.1万方,可分别覆盖17年销售面积6.8、5.8倍,预计可满足公司未来5年左右的开发需要;上半年新增土地储备25.9万方;上半年公司实现新开工面积140.7万方,同比+60.3%,开复工面积674.2万方,同比+56.4%,竣工面积67.2万方,同比+38.4%。公司近年来稳步推进区域扩张,截至18H1末,公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等14个城市。上半年公司结算金额42.0亿元,同比-35.4%;结算面积26.4万方,同比-47.2%,主要受结算周期影响。公司新开工、竣工同时加速,且考虑到公司销售高增、可结算资源较多,预计下半年结算有望加速。 投资建议:业绩平稳,销售靓丽,利润率提升,维持“强推” 评级北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,回款率持续维持高位;土地储备丰富,新开工、竣工加速望推动结算加速。我们维持公司2018-20年每股收益预测0.44、0.55和0.60元,目前股价对应18-20年PE为8.3/6.7/6.1倍,考虑到市场估值整体回落,下调目标价至5.00元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
北辰实业 房地产业 2018-08-29 3.68 4.57 21.54% 3.97 7.88%
3.97 7.88%
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事件: 公司发布2018年半年度报告。报告期内公司实现营收54.70亿元,同比下降30.34%;实现归属于母公司所有者的净利润6.38亿元,同比小增2.36%;毛利率39.33%,较去年同期上升约10.4个百分点;净利率11.66%,为近三年新高。 结转项目结构变化带来利润提升,销售规模持续增长。2018年上半年,公司销售物业实现营收41.49亿元,同比下降36%,是因为项目结算周期的影响导致本期结算面积减少,但由于今年结算项目中不包含安置房,因此地产业务利润反而上升,税前利润为9.87亿元,同比增长21.56%。1-6月,公司实现销售金额147.50亿元,较去年同别上升58.6%,回款率达95.65%,实现高速增长。公司目前在手土地储备845.6万平米,能够满足公司未来2-3年的开发需求。 轻重结合,实现酒店、会展业务增收增利。重资产方面,公司凭借大量集中于亚奥核心区的成熟物业,实现写字楼、酒店、公寓等业态协同发展,报告期内出租率保持高位,实现营收12.74亿元,同比增长3.2%,利润4.25亿元,同比增长0.73%;轻资产方面,18年上半年公司成功签约5个托管项目和5个顾问咨询项目,累计受托管理11家酒店、10家会展场馆。 净负债率略有下滑,短期内偿债压力较轻。截止6月底,公司有息负债规模为298.5亿元,净负债率135.5%,较17年底下降约29个百分点。有息负债以长期借款为主,占190.03亿元,短期负债为59.53亿元,现金短债覆盖比1.81倍,短期内偿债压力不大。受行业融资环境收紧,报告期内公司平均融资成本6.16%,较17年全年上升0.22个百分点,处于行业中游水准。 首次覆盖,给予增持评级。预计2018、2019、2020年EPS分别是0.41元、0.45元和0.51元,当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为8.95倍、8.10倍和7.22倍。 风险提示:销售不及预期;房地产市场调控政策持续收紧
北辰实业 房地产业 2018-03-23 4.49 6.96 85.11% 4.50 0.22%
4.68 4.23%
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1、17年业绩同比大增90%,高预收款+新收入准则确保18年业绩 公司2017年实现营业收入154.6亿元,同比增长57.2%;归母净利润11.4亿元,同比增长89.9%,接近业绩预告上限。公司业绩大幅上涨主要源于房地产结算面积和销售净利率的大幅提升,17年结算面积93.7万方,同比增长48.7%;销售毛利率和净利率分别为32.9%和7.4%,同比分别增长1.0pct和1.3pct。17年末预收账款226亿,覆盖17年地产结算收入1.8倍,鉴于会计收入14号准则修订要求2018年AH公司开始执行将推动预收账款的加快结算,预计18年营收以及净利润仍将保持较高的增速。 2、17年销售额223亿、同比微降,拿地销售面积比高达156% 公司17年销售金额223亿元,同比降低1.3%;销售面积124万方,同比降低20.0%,销售均价1.80万元/平,同比增长23.3%。销售表现一般主要源于长沙限签严格,而公司公告销售口径为网签口径,因此实际合同销售数据可能略好。17年公司新开工面积648万方,同比增长71.4%;竣工面积139万方,同比增长178.0%。全年销售回款202亿元,回款率高达91%。公司合计9个项目销售金额超10亿,其中长沙北辰三角洲实现单盘销售额48.4亿元。17年公司新增建面194万方,其中权益面积127万方,权益比例64%。截至17年末,公司已布局北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波等14城,共有项目38个,总建面1,763万方,总货值约3,200亿元,有力保障未来销售放量。 3、京内优质持有物业价值严重低估,融资渠道拓展加速扩张意图 公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元)。上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;并且前海人寿从三季报的0.95%增持至2.40%,足见对其优质资产的认可。公司9月成功发行13.2亿5年期中票(额度20亿),票面利率5.14%;另已获批40亿非公开发行公司债额度,融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待,且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。 4、投资建议:业绩大增、险资持续增持,京国改优质标的,维持“强推” 北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放,17年业绩同比90%、扣非归母净利同比增长120%,毛利率和净利率双双提升,明后年有望迎来业绩持续高增。此外,公司未来与集团之间的业务重组也值得期待。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期,我们分别将公司2018-20年每股收益预测小幅上调至0.44、0.55元和0.60元,对应18PE为10.0倍,维持目标价7.40元,维持“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
北辰实业 房地产业 2018-02-05 4.75 8.78 133.51% 4.78 0.63%
4.78 0.63%
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经财务部门初步测算,公司预计2017年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加4.5亿元到5.4亿元,同比增幅为75%到90%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加6.3亿元到7.2亿元,同比增幅为110%到125%。 经财务部门初步测算,公司预计2017年年度实现归母净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加4.5亿元到5.4亿元,同比增幅为75%到90%。对应每股收益为0.31元到0.34元。我们测算,2017年公司将实现归母净利润10.51亿元到11.41亿元。根据公司公告,公司2017年业绩预增的主要原因是:报告期内,公司房地产开发项目经过近几年快速扩张,结算项目结构变化以及可结算面积大幅增加使房地产开发项目结转收入大幅增加。 2017年以来,公司获得土地储备权益建面合计81.7万平。2017年,公司计划发展物业预计实现新开工面积257万平,开复工面积602万平,竣工面积137万平。2017年,公司力争实现销售125万平,签订合同金额(含车位)200亿元。目前北京市亚奥核心区内公司持有并经营的投资物业(含酒店)面积逾120万平,我们测算上述物业的销售净利润贡献估算即为144.9亿元,而公司市值177亿元,价值存在低估。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约724.6亿元(销售净利润144.9亿元)。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.32元和0.45元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。
北辰实业 房地产业 2018-02-02 5.24 6.96 85.11% 4.85 -7.44%
4.85 -7.44%
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1、17年业绩同比大增75-90%,高预收款+新收入准则确保18年业绩。 公司2017年度归母净利预计为9.75-10.65亿元,同比增长75%-90%;扣非归母净利预计为12.31-13.21亿元,同比增长110%-125%。公司业绩超预期上涨主要源于房地产结算面积大幅提升以及结算毛利率的大幅提升。截止17Q3末公司净利率为8.3%,同比增长2.4pct;三项费用率合计11.9%,同比-6.7pct;净利率的回升源于三项费用率的大幅下降,公司自2015年开始三项费用率持续改善。鉴于会计收入14号准则修订要求2018年AH公司开始执行将推动预收账款的加快结算以及目前公司较高的预收账款,预计公司2018年营业收入以及净利润仍将保持较高的增速。 2、17年销售226亿、同比持平,拿地平稳推进、一二线新增占比84%。 克尔瑞数据显示,2017年公司累计实现签约金额226.4亿元,同比增长0.2%;累计实现签约面积128.1万平方米,同比降低17.4%;销售表现一般主要源于长沙限签严格,而公司公告销售口径为网签口径数据,因此实际合同销售数据可能略好。截止三季度末给公司预收账款225.8亿元,同比增长31%,且覆盖16年地产开发业务结算收入的3.2倍,且毛利率有回升趋势,综合来看将对公司18-19年业绩形成有力保障。2017年公司新增建面146.4万平方米,同比下降44.8%,但北京、成都、武汉等一二线城市新增面积占比84%;总地价150.6亿元,同比下降3.0%;拿地销售金额比在0.67,保持加仓拿地态势。 3、京内优质持有物业价值严重低估,融资渠道拓展加速扩张意图。 公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元)。上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;并且三季度中前海人寿增持0.95%,足见对其优质资产的认可。公司9月成功发行13.2亿5年期中票(额度20亿),票面利率5.14%,融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待,且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。 4、投资建议:业绩大超预期、京国改优质标的,维持强烈推荐评级。 北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放,17年业绩同比增长75-90%、扣非归母净利同比增长110-125%,今明年有望迎来业绩持续高增。此外,公司未来与集团之间的业务重组也值得期待,是京内国企改革优质标的。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期,我们将公司2017-19年每股收益预测上调至0.33、0.43和0.55元,对应18PE分别为12.2倍,目标价为7.40元,维持“强烈推荐”评级。
北辰实业 房地产业 2017-04-27 5.37 -- -- 6.75 24.54%
6.69 24.58%
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核心观点: 毛利下降影响业绩规模 16年公司实现营业总收入98.3亿元,同比增长36.8%,归母净利润6.0亿元,同比下跌1.9%,收入增加主要由于地产结算面积同比增81.6%,业而业绩下降主要因素是毛利率的降低,毛利较低的长沙项目的结算占比超过5成,且存量项目利润率水平均有回落,而出租业务基本维持稳定。此外公司在费用控制方面的努力降低了结算毛利率下降所带来的影响。 销售大幅增加,战略扩张效果显著 16年公司实现销售回款226亿元,与15年同期相比增加208%,是公司历史最好业绩也是最快增长速度。14、15年公司加大了土地获取的力度,这一战略取得了立竿见影的效果,规模体量实现了快速的扩张。公司目前在手预收账款184亿元,为于未来几年的业绩增长提供了良好的保障。 土地投资力度维持高位 16年公司继续拓展房地产资源储备规模,取得共14宗土地,新增土地储备约370万平方米。公司已进入11个城市,共有拟建、在建项目30个,规划总建筑面积1500余万平方米。 预计17、18年的业绩分别为0.22、0.24元,维持为“买入”评级。 公司业绩有所下降,毛利率以及结算区域的结构变化使短期的利润能力贡献不佳,但是销售规模大幅提升,未来几年业绩兑现能力强。北辰在京拥有大量商业地产项目,储备总规模126万方,考虑16年的新增项目,每股NAV为6.77元/平米。 风险提示 销售表现受到重点城市调控政策影响较大,新业务转型存在不确定性。
北辰实业 房地产业 2017-03-27 5.37 8.70 131.38% 6.15 14.53%
6.75 25.70%
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事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入98.3亿元,同比增加36.8%;归属于上市公司股东的净利润6.01亿元,同比下滑1.86%;实现基本每股收益0.18元。公司本年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.60元(含税)。 2016年,受销售结转增加推动,公司营收增加36.8%;而结转项目毛利率较低使得公司净利润微跌。截止2016年底,公司发展物业实现开复工面积447万平,竣工面积104万平,实现合同销售金额和销售面积分别为226亿元(含车位)和155万平。截至报告期末,公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波等11个城市,共有拟建、在建项目30个,规划总建筑面积1500余万平,形成了华北、华中、华东、西南等多板块布局。截至报告期末,公司累计已签约的顾问咨询及受托经营的会展与酒店项目达到了18个,累计实现受托经营管理建筑面积近347.15万平。2016年以来公司新增土地储10个,合计权益储备建面229.9万平。 2016年6月,公司与同方传媒签署《意向合作协议》,切入电竞产业。2016年6月,公司与神州优车签署《合作协议》。 2017年,公司发展物业预计实现新开工面积257万平,开复工面积602万平,竣工面积137万平。2017年,公司力争实现销售125万平,签订合同金额(含车位)200亿元。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.22元和0.30元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控风险。
北辰实业 房地产业 2016-11-01 4.20 8.70 131.38% 4.41 5.00%
4.45 5.95%
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事件。前三季度,公司实现营业收入72.6亿元,同比增加45.4%;归属于上市公司股东的净利润4.24亿元,同比下滑20.3%;实现基本每股收益0.13元。 2016年前三季度,受结转大幅增加推动,公司营收增加45.4%;由于结转毛利率较低,净利润下滑20%。2016年第三季度末,公司未开工的权益土地面积49.01万平,权益计容建筑面积不超过113.51万平。截至2016年9月30日,公司房地产出租面积为9.38万平,2016年第三季度取得租金收入430.72万元。2016年1-9月,公司实现新增土地储备总建筑面积203.19万平(计容建筑面积157.90万平),权益土地储备总建筑面积189.92万平(计容建筑面积147.13万平);在工程建设方面,公司实现新开工面积197.10万平,竣工面积88.23万平,开复工面积420.80万平;在项目销售方面,公司实现签约面积131.02万平,签约金额188.11亿元,同比分别上升295.25%和401.16%。2016年1-9月,会议中心业态项目总建筑面积32.64万平,实现总经营收入52,747万元;写字楼业态项目总建筑面积36.50万平,实现总经营收入50,019万元;酒店业态项目总建筑面积29.16万平,实现总经营收入58,223万元;公寓业态项目总建筑面积17.97万平,实现总经营收入17,546万元;商业业态项目总建筑面积8.02万平,实现总经营收入17,983万元。 2016年三季度以来公司新增土地储备4个,合计权益储备建面117.7万平。2016年,公司发展物业预计实现新开工面积243万平,开复工面积466万平,竣工面积88万平,力争实现销售90万平,签订合同金额(含车位)118亿元。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2016-2017年EPS分别0.20元和0.25元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
北辰实业 房地产业 2016-08-23 4.48 8.70 131.38% 4.46 -0.45%
4.46 -0.45%
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投资要点: 事件。公司公布2016年半年报。报告期内,公司实现营业收入44.0亿元,同比增加35.3%;归属于上市公司股东的净利润3.96亿元,同比增加4.35%;实现基本每股收益0.12元。 2016年上半年,受结转增加推动,公司营收增加35%;受结转毛利率较低影响,公司净利润增幅缩小至4%。报告期内,公司累计实现销售金额94.1亿元,同比增长350%。实现销售面积为70.1万平。截至报告期末,北辰三角洲项目累计实现开工面积390万平,竣工面积222万平,分别占总建筑规模的72%和41%。报告期内,北辰三角洲项目实现销售面积30.6万平(2665套),合同金额27.6亿元。报告期内,公司投资物业(含酒店)实现营业收入11.98亿元,同比上升9.92%,实现税前利润4.01亿元,同比上升18.87%。 2016年以来公司新增土地储5个,合计权益储备建面131万平。2016年6月,公司与同方传媒签署《意向合作协议》,切入电竞产业。2016年6月,公司与神州优车签署《合作协议》。2016年,公司发展物业预计实现新开工面积243万平,开复工面积466万平,竣工面积88万平,力争实现销售90万平,签订合同金额(含车位)118亿元。2016年下半年,公司预计实现新开工面积105万平,开复工面积434万平,竣工面积39万平,力争实现销售33万平,签订合同金额(含车位)58亿元。 投资建议:向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2016-2017年EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业面临调控和公司转型受阻。
北辰实业 房地产业 2016-08-23 4.48 -- -- 4.46 -0.45%
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北辰实业 房地产业 2016-08-22 4.48 -- -- 4.51 0.67%
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事件描述 北辰实业公告2016半年报,主要内容如下:2016年上半年公司实现营业收入43.96亿元,同比增长35.3%,净利润3.96亿元,同比增长4.35%;净利润率9.01%,同比下降2.67个百分点,EPS0.12元。 事件评论 发展物业结算上升,销售靓丽保障业绩。报告期内,公司营业收入增长35.30%,主要原因在于公司发展物业结算面积增加所致,尤其是位于长沙的北辰三角洲项目更是处于结算高峰期。不过,由于结算毛利率受产品结构原因影响有所下降,因此公司净利润率有所下降,报告期内实现净利润3.96亿元,同比增长4.35%。公司上半年销售良好,销售面积、金额分别同比增长344%和261%,未来业绩具备保障。 融资成本下降,货币资金充足。报告期内,公司完成了2016年公司债券(第一期)的发行,以4.48%的较低票面利率募集15亿元资金,公司资金成本有所下降,从2015年的6.77%下降至2016年上半年的6.55%。此外,公司报告期内实现销售回款约90亿元,同比增长171.42%,公司现金大幅增加之109亿元,货币资金覆盖率达3.45。 发展物业坚持低成本扩张,深耕成都、杭州。报告期内,公司在发展物业方面坚持低成本扩张战略,通过招拍挂、合作收购等方式新增4宗土地,总建筑面积约54万平,分别位于成都和杭州,加大了长三角与成渝经济圈的布局力度。 会展业务推进品牌扩张战略。北辰会展集团自成立以来影响力不断提升,公司持续推进会展业务品牌输出战略。报告期内,公司在受托管理、前期咨询方面共签约5个项目,并与同方传媒、神州优车签署合作协议,形成了全国化、多业态、全产业链的会展业务管理平台。 投资物业重估预期强烈。公司在北京亚奥核心区拥有120万平优质投资性物业,账面价值仅52亿元,价值被明显低估,NAV现金流折现价值超过100亿元;按照可比公司公允价值估计超过420亿元。 投资建议:预计2016年、2017年EPS分别为0.22和0.26元/股,对应当前股价PE为20.44和16.79倍,维持“买入”评级。 风险提示:结转不顺,楼市政策收紧。
北辰实业 房地产业 2016-08-01 4.13 -- -- 4.76 15.25%
4.76 15.25%
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主要观点 1.会展业务上游拓展,电子竞技打开未来成长空间 从亚奥媒体村运营到APEC会议、京交会等国家级会议的成功组织,公司逐步确立了会展行业的龙头地位。今年9月公司将承担在杭州举办的G20峰会接待任务,届时公司会展行业品牌形象将进一步提升。 会展产业链上公司积极向高利润、可复制性强的泛消费类会展业务拓展,今年6月公司与同方传媒签署意向协议,拟就电子竞技、游戏游艺等赛事活动展开合作,并共同承办2017年的北京电子竞技公开大赛NEA。公司在电子竞技及游戏产业的布局将在未来进一步释放业绩弹性。 2.开发物业布局前瞻,未来业绩高增长锁定 凭借对市场走势的精准把握,公司自2015年以来加快布局合肥、南京、苏州、武汉等重点二线城市,2016年这些城市的商品房成交热度上升以及成交均价走高都强有力的验证了公司战略布局的前瞻性。公司现有土地储备820万方,受益于低成本拿地及丰富项目储备,公司未来业绩高增长锁定。 3.自持物业资源稀缺,价值低估明显 目前公司共持有投资物业和商业物业125.6万方,其中117.7万方位于北京亚奥核心区。公司物业资源优质,2015年贡献营收达23.22亿元,同比增长9.9%,毛利率稳定在60%以上。 按成本法计量估值,奥亚核心区物业2015年末账面价值余额仅为52.8亿元,折合每平米价值仅4486元,对比该区域同类型物业,其价值明显低估。 4.风险提示: 会展业务拓展不及预期风险;二线城市楼市下行风险。
北辰实业 房地产业 2016-07-11 4.34 -- -- 4.44 2.30%
4.76 9.68%
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报告要点 事件描述 北辰实业发布2016年半年度销售情况简报,主要情况如下:公司2016年1-6月实现销售金额93.3亿元,同比增长344%,销售面积69.5万平,同比增长261%。 事件评论 销售如期放量,业绩增长可期。正如我们所言,2015年是公司业绩的反转之年,而2016年则是公司业绩的放量期。公司2016年上半年销售额实现344%的高速增长,在靓丽销售的带动下,一季度营业收入和利润分别同比增长104.49%和81.34%,公司全年业绩的高增长也具备坚实保障。 资源布局优异,发展后劲十足。公司自2014年开始以“低成本扩张策略”进行全国布局。公司目前土地储备超过500万平,至少可满足公司未来4-5年的发展。项目布局优异,主要位于北京、长沙、成都、武汉、杭州、廊坊等核心一二线城市,公司长期发展动力十足。 投资物业价值低估。公司在北京市亚奥村核心区持有近120万平优质投资物业群,该物业群业态丰富、收入稳定,2015年亚奥板块物业群实现租金收入23.22亿元,同比提升9.94%,该物业群目前按照成本法入账,账面价值仅有52.77亿元,我们按照可比售价、净租金折现、公允价值对比等方法对该物业群估值至少在104亿元以上,价值存在低估。 中国会展龙头,品牌输出扩张。公司在2015年底成立了北辰会展集团,形成“6+4+N”的业务模式,不断向会展产业链的上下游进行扩张,并积极探索电子竞技赛事等新兴会展主题。此外,2016年杭州G20峰会的承接,将再次助力公司扩大会展品牌影响力。 维持买入评级。我们重申公司的三大推荐逻辑:(1)开发业务业绩放量(2)投资物业价值低估,(3)会展品牌持续输出。我们预计公司2016、2017年的EPS 分别为0.22和0.26元/股,对应当前股价的PE 分别为19.84和16.30倍,公司的维持“买入”评级。 风险提示:政策收紧,销售增速放缓,市场大幅波动。
北辰实业 房地产业 2016-06-23 4.38 8.70 131.38% 4.48 2.28%
4.76 8.68%
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投资要点 事件。2016年6月22日,公司公告称,公司的北京下属公司北京北辰会展集团有限公司近日与神州优车(福建)信息技术有限公司签署了《北京北辰会展集团有限公司与神州优车(福建)信息技术有限公司合作协议》。 公司牵手神州租车,会展+互联网全面融合,会展流量入口价值凸显。公司属国内会展龙头单位,在会展组织、安排和商业运营方面具备垄断性优势。本次合作双方拟在展会用车、展会宣传等相关领域进行全面深入合作。我们认为,此次签署合作协议,作为北辰会展在“会展+互联网经济融合发展”方面的实践,在借助双方于相关领域优势资源的基础上,通过北辰会展与互联网技术的有效对接和有机融合,推动神州专车服务与客户交通需求的有效衔接,既实现双方品牌的强强联合与宣传,又进一步提升北辰会展的延展性服务、客户体验度和市场影响力。 会展入口,四流合一,价值巨大!我们认为,公司已成立北京北辰会展集团,并力争构建“6+4+N”战略体系。针对会展产业所带来的信息流、技术流、商品流和人才流的有效汇聚,北辰会展将以本次合作实践为基础,不断探索与尝试第三方服务和互联网平台与会展客户多样化需求的有效对接,逐步实现会展行业线下客户向线上的导流,在进一步推动产业升级的同时,赋予轻资产服务性业务创新发展的新内涵,努力将公司打造成为全国最具影响力的会展品牌企业。 投资建议:向会展业上游拓展,资产重估价值高,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约378亿元。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2016-2017年EPS分别0.27元和0.36元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名