估值和投资建议:公司RNAV87.57亿元,每股RNAV13.58元,对应2012年2月6日9.99元的收盘价折价率约26.44%。预计2011-2013年公司EPS分别为0.69元、0.93元和1.04元,对应2012年2月6日的PE分别为14.49倍、10.76倍、9.59倍,PB分别为2.30倍、1.89倍、1.58倍。结合公司基本面,参照房地产行业一般估值水平,维持公司“增持”评级。 风险提示:房地产市场政策变动风险和销售下滑风险,采矿权证办理缓慢风险等。

给予公司“增持”评级,目标价9.4元。公司保障房建设实质性启动,虽然短期内无法贡献利润,但保障房建设序幕的拉开意味着公司将获得更多的政策支持,尤其是融资方面的政策支持。因此,我们看好公司未来的发展,维持公司“增持”评级。预计公司2011-13年EPS分别为0.57元、0.78元和1.09元,对应2012年1月20日的PE分别为12.06倍、8.78倍、6.30倍,PB分别为3.73倍、2.68倍、1.92倍。公司每股RNAV9.95元,对应2012年1月20日收盘价折价30.85%,安全边际较高。参照房地产行业的一般估值水平和公司基本面,给予公司2012年12倍的PE,未来6-12个月的目标价9.4元。

公告内容: 公司第一大股东南京新港开发总公司于2012年1月10日通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份100万股,占公司总股本比例为0.19%。本次增持后,南京新港开发总公司持有本公司股份约1.79亿股,占公司总股本比例为34.65%。同时,南京新港开发总公司计划自首次增持之日起12个月内,增持公司股份比例不超过公司总股本的2%(含本次增持股份)。 公告点评: 销售良好,未来可售资源充足 公司2011年主推的左右阳光和东城汇项目销售业绩良好。左右阳光住宅项目去化率90%以上,SOHO公寓及商业项目去化率也在50%以上,项目整体去化率约80%。东城汇项目实行“售后返租和租售并举”政策,公司自持物业约50%,目前拟售物业基本售罄。公司2012年公司可售资源充足,主推21万平方米的荣域和56万平方米的荣境项目。推货量的大幅增加将带动销售业绩的持续提升,成长性较好。 东区开发带来业务发展机遇 公司取得东园9.13平方公里委托开发业务,计划投资约30亿元,目前已经完成投资5亿元。东区开发推动了公司工程、园林、水务和物业等市政业务发展,市政业务未来较快增长可期。同时,公司成功取得东区2个保障房项目,总建筑面积约80万平方米,占公司保障房项目的80%,若后续开发能涉及到商品住宅,公司也将有机会参与。 创投业务发展较快 公司创投业务快速发展,成功投资南京证券、广州农商行、广东怡创和恒安方信等公司。南京证券、广州农商行均在酝酿上市,据悉南京证券已处于资产评估阶段,广州农商行已完成股份制改革,若能成功登陆资本市场,公司权益投资收益非常可观。广州怡创业务涵盖电信基建工程、网规网优、网络维护三大类,主要为移动通信运营商提供专业技术服务,成长性较好。 医药板块盈利能力较强 公司旗下全资子公司臣功制药主要从事发、生产和销售儿科、心脑血管科等药品,主打产品再欣、华芬、再佳、特等药品,其中再欣被评为国内驰名的儿童感冒药,在儿童感冒药市场中占据领先地位。臣功制药盈利能力较强,近三年平均净资产收益率均在20%以上,2011年前三季度臣功制药实现营业收入15393万元,净利润2215万元,净利润率14.39%。 估值和投资建议: 我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元,动态PE分别为12.91X、11.01X、9.73X,PB分别为0.91X、0.85X、0.79X,每股NAV14元,折价率31.93%,估值安全边际较高,建议投资者关注。 风险提示:房地产市场波动风险和股市下跌风险。

投资要点: 竞拍+股权收购,取得武汉和青岛项目 2011年12月20日公司成功竞得武汉市汉阳墨水湖南岸A、B、C 三个地块, 总建筑面积109.52万平方米,总地价34.1亿元,平均楼板价3114元/平方米;12月29日公司通过股权转让方式取得青岛市城阳区流亭街道空港经济区20081837、20081844、20081846、201013560号四个地块,总建筑面积约29.46万平方米,总取得成本约2.9亿元,平均楼板价约1000元/平方米。 销售业绩+融资渠道奠定逆市扩张基础 2011年公司取得良好的销售业绩,合同销售金额预计210亿元以上,超过年度计划约5%-10%。截至2011年9月末,公司货币资金达到123亿元,同比增长27.6%,为公司逆市扩张提供条件。同时,顺畅的融资渠道也助推公司扩张。公司竞拍武汉地块的资金主要来自于外币借款,资金压力相对较小;且借款利率不到3%,融资成本相对较低。 逆市拿地主要看项目投资价值 武汉墨水湖南岸三地块具有较强的稀缺性,位于武汉新区重点发展片区居住用地的核心区域,环抱墨水湖,周边房价约8000元/平方米。公司将项目定位于环湖中高端商品住宅,预计售价在10000元/平方米以上,项目投资价值较大。青岛四地块位于空港经济区,该区域是青岛重点发展区域,产业和区位优势明显,且项目用于开发商业办公楼,未来市场前景较好。青岛项目将“租售并举”, 有利于加快资金回笼,降低项目风险,且青岛项目楼板价仅1000元/平方米, 而周边房价大多在7000元/平方米以上,项目投资回报率较高。 优化区域布局,启动新一轮扩张 公司项目主要集中在北上广深等一线城市,在二三线城市的项目相对较少。公司成功取得武汉和青岛项目后,公司二线城市的土地储备增加约129万平方米,有利于优化项目的区域布局。同时,逆市拿地反映出公司启动了新一轮扩张,与年初提出的适度利用财务杠杆,加快周转,做大规模的战略吻合,公司将步入快速发展阶段。 估值和投资建议: 武汉、青岛项目投资价值较高,毛利率将在30%以上,预计2013年实现预售, 2014或2015年结转收入贡献利润。因此,维持此前盈利预测,2011-2013年EPS 分别为1.53元、2.11元和2.66元,动态PE 分别为11.83倍、8.55倍和6.78倍,PB 分别为1.50倍、1.29倍和1.10倍。武汉、青岛项目将增厚公司每股NAV 约1.53元,至26.77元,折价率约32.77%。结合公司基本面的状况,参照房地产行业一般估值水平,给予公司2012年10倍PE,6-12个月目标价21.10元。

公告内容: 公司第一大股东华业发展2011年12月28日和29日通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份约69.56万股和41.32万股,增持数量占公司总股本比例为0.17%。本次增持后,华业发展持有本公司股份约1.51亿股,占公司总股本比例为23.42%。同时,华业发展计划自首次增持之日起12个月内,增持公司股份比例不超过公司总股本的2%(含本次增持股份)。 公告点评: 通州地主,全国拓展。公司深耕通州,在通州拥有6个二级土地开发项目,累计土地储备152万平方米;2个一级土地开发项目,规划建筑面积92万平方米。同时,公司积极拓展全国市场,进行区域布局,以点带面挖掘重点城市周边优质资源。目前,公司已成功进入大连、武汉、长春和深圳市场,共计6个项目,累计建筑面积约165万平方米,为公司稳健发展奠定基础。 销售符合预期,结转保障业绩。2011年4月公司东方玫瑰家园项目推出预售,去化率约50-60%。在严格调控的背景下,东方玫瑰家园预售基本符合市场预期。由于公司以竣工备案作为结转收入的依据,东方玫瑰家园项目将逐步结转,对公司业绩贡献较大。 涉足金矿,多元扩张。公司加大在金矿领域的投资力度,多元化扩张。收购盛安矿业公司后,华业地产取得陕西省宁强县2个探矿权,其中鸡头山-小燕子沟一带金矿已完成详查报告,计划2012年6月前办理完毕采矿权证,2012年8月完成选厂等矿山建设,2012年产生收益。预计鸡头山-小燕子沟金矿床矿山建设规模设计为1000t/d,年处理金矿石量30万吨,年生产金为500kg,年产值达到1.72亿元。 股权激励,彰显信心。公司计划实施800万份股权激励方案,行权条件为2011-2013年ROE不低于10%,扣除非经营性损益后的净利润增长率相对2010年分别不低于50%、100%、150%,行权价格为8.14元。股权激励彰显管理层对公司长期发展和利润增长的信心,对公司经营前景的看好。 增持凸现出大股东对公司经营前景的看好。公司地产业务发展稳健,销售符合预期,结转保障业绩。同时,公司涉足金矿,多元化扩张。另外,股权激励彰显管理层信心,在一定程度上保障了业绩释放。大股东在二级市场增持公司股票既是对公司基本面的认可,也是对公司经营前景的看好,公司未来成长可期。 估值和投资建议: 预计公司2011-2013年EPS分别为0.91元、1.23元和1.82元,每股净资产分别是4.57元、5.80元、7.62元,动态PE分别为8.21倍、6.07倍、4.09倍,PB分别为1.63倍、1.29倍、0.98倍。公司每股RNAV13.58元,折价率45.07%。结合公司基本面,参照房地产行业一般估值水平,维持公司“增持”评级,6-12个月目标价10.92元。 风险提示:房地产市场波动风险,金矿进展缓慢风险等。

给予公司“买入”评级,目标价11.5元。在不考虑一级土地开发和建筑估值的背景下,公司销售类项目的GAV 达到325.17亿元,扣除净负债后达到65.50亿元和对土地款的支付预测外,折合每股重估净资产16.44元,相较于2011年12月7日的收盘价7.99元折价,具有一定的估值吸引力。我们预测2011年至2013年的每股收益分别为0.88元、1.34元和1.55元。以2011年12月7日的收盘价计算,分别对应的PE 为8.84倍,5.81倍和5.04倍。2011年至2013年的每股净资产分别为4.73元、5.81元、6.96元。对应2011年12月7日的PB 分别为1.65倍、1.34倍和1.12倍。

调研要点: 房地产业务销售业绩良好,未来可售资源充足 公司今年主推的左右阳光和东城汇项目销售业绩良好。左右阳光住宅项目去化率90%以上,仅剩十来套大户型尾盘在售;SOHO公寓及商业项目去化率也在50%以上,左右阳光整体去化率约80%。东城汇项目实行“售后返租和租售并举”政策,公司自持物业约50%,售出物业返租5年,前3年租金率7%,后两年租金率8%。东城汇项目取得较好的销售业绩,目前拟售物业基本售罄,预计2012年四季度对外营业。公司2012年可售资源充足,主推21万平方米的荣域和56万平方米的荣境项目,荣域计划近期推出首批50套房源。 东区开发带来业务发展机遇 公司市政、房地产和创投等业务均受益东区开发业务。公司取得东园9.13平方公里委托开发业务,计划投资约30亿元,目前已经完成投资5亿元。东区开发推动了公司工程、园林、水务和物业等市政业务发展,市政业务未来较快增长可期。同时,公司成功取得东区2个保障房项目,总建筑面积约80万平方米,占公司保障房项目的80%,若后续开发能涉及到商品住宅,公司也将有机会参与。 创投业务发展较快 2008年公司出资5亿元成立了南京高科新创投资有限公司,成功投资南京证券、广州农商行、广东怡创和恒安方信等公司。南京证券、广州农商行均在酝酿上市,据悉南京证券已处于资产评估阶段,广州农商行已完成股份制改革,若能成功登陆资本市场,公司权益投资收益非常可观。广州怡创业务涵盖电信基建工程、网规网优、网络维护三大类,主要为移动通信运营商提供专业技术服务,成长性较好。 医药板块盈利能力较强 公司旗下全资子公司臣功制药主要从事发、生产和销售儿科、心脑血管科、肿瘤科、感染科、消化科、皮肤科及妇科等药品,主打产品再欣、华芬、再佳、特等药品,其中再欣被评为国内驰名的儿童感冒药,在儿童感冒药市场中占据领先地位。臣功制药盈利能力较强,近三年平均净资产收益率均在20%以上,2011年前三季度臣功制药实现营业收入15393万元,净利润2215万元,净利润率14.39%。 估值和投资建议: 我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元,动态PE分别为12.91X、11.01X、9.73X,PB分别为0.91X、0.85X、0.79X,每股NAV14元,折价率31.93%,估值安全边际较高,建议投资者关注。 风险提示:房地产市场波动风险。

估值和投资建议: 扩大经营范围,进军矿产资源、电力、煤炭及煤化工等领域,短期内虽不能为公司贡献业绩,但公司将由房地产开发商向“地产+资源”运营商战略转型,公司基本面将发生重大变化。考虑到公司地产业务较为稳健,一级土地开发带来的市场进入机会,看好公司未来成长性。我们预计2011-2013年公司EPS分别为0.45元、0.62元和0.93元,动态PE分别为15.20X、11.13X、7.40X,PB分别为3.29X、2.64X、2.03X,每股NAV9.68元,折价率32.85%,估值安全边际较高。我们维持公司“买入”评级,目标价9.90元。 风险提示:煤化工技术研发风险及房地产市场波动风险。

我们对公司结转判断依然维持,维持6-12个月公司“买入”评级,目标价7.44元。 维持预测2011年至2013年的每股收益分别为0.45元、0.93元和1.51元。以2011年11月30日的收盘价4.63计算,分别对应的PE为10.3倍,5.0倍和3.1倍。2011年至2013年的每股净资产分别为1.53元、2.33元、3.56元。对应2011年11月30日的收盘价4.63计算的PB分别为3.02倍、1.99倍和1.3倍。

估值和投资建议: 预计2011-2013年公司营业收入分别是38.06亿元、41.20亿元、47.49亿元,每股收益分别是0.52元、0.61元和0.73元,每股净资产分别是5.88元、6.37、6.96元,对应2011年11月7日PE分别为26.26倍、22.53倍、18.75倍,PB分别为2.34倍、2.16倍、1.98倍。参照商业地产一般估值水平和公司基本面,给予公司“增持”评级,赋予公司2012年25倍的市盈率,未来6-12个月目标价15.26元。 风险提示:公司主要面临房地产市场政策变动风险和经济衰退风险。同时,2011年土地增值税清缴(约2-3亿元)还将拖累公司业绩。

扎根园区,市政立业。作为南京经济技术开发区的建设者和服务提供商,南京高科扎根园区,着力发展工程总承包施工、工程管理、市政设计、园林绿化、物业管理、污水处理等市政业务。公司市政业务稳健发展,2010年市政业务营业收入7.53亿元,毛利润2.31亿元,毛利率约31%。同时,公司市政业务受益于南京经济技术开发区东扩,已经取得东园9.13平方公里委托开发业务,市政业务将得到较快发展。 深耕仙林,地产强业。公司坚持区域深耕战略,“立足仙林,面向南京”,目前在仙林拥有荣境、荣域等多个商品房项目和尧顺佳园二期、龙岸花园等保障房项目。公司地产业务发展动力足,拥有在建工程规划总建筑面积约102万平方米的商品房项目和规划建筑面积约100万平方米保障房项目。公司房地产业务快速发展,2007-2010年房地产业务营业收入年均增长率约129%,营业利润增长率约137%,地产业务已经成为公司主要业务板块和利润来源。2010年公司地产业务营业收入17.37亿元,占比64.78%;营业利润和4.07亿元,占比52.49%,分别较2008年提高33.8和25.5个百分点。 优化结构,股权投资兴业。2010年公司加大了对股权投资结构优化管理,转让不具备比较优势、缺乏市场化退出机制的股权投资项目,但对资产质地优良、盈利能力较强、分红收益稳定的项目加大权益投资力度,包括南京银行配股、南京证券和广州农商行股权的竞买。公司红利等投资收益逐年增加,2010年公司投资收益达到2.17万元,是1998年的61.78倍。1998-2011年6月,公司投资收益累计达到12.67亿元,占原始投资成本的51.33%,公司股权投资收益颇丰。同时,公司股权投资账面浮盈较大,公司所持南京银行、中信证券和栖霞建设股权市值已达到47亿元,是该部分权益投资原始成本的3.7倍,股权投资增值收益值得市场期待。 给予公司“增持”评级,目标价15.12元。公司RNAV72.27亿元,每股RNAV14.00元,对应2011年11月1日收盘价折价21.56%。公司2011-2013年EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元,每股净资产分别是10.09元、10.84元、11.66元,对应2011年10月14日PE分别为15.45倍、13.18倍、11.65倍,PB分别为1.05倍、1.02倍、0.95倍。参照房地产、银行金融、医药等行业一般估值水平和公司基本面,给予公司“增持”评级,赋予公司2012年18倍的市盈率,未来6-12个月目标价15.12元。重点关注事项:房地产市场政策变动和销售下滑风险,股票市场下跌风险等。

给予公司“买入”评级,目标价7.44元。公司的营业收入未来将呈现逐年递增,特别是2013年大量项目集中结转,公司的收入增长幅度较大。我们预测2011年至2013年的每股收益分别为0.45元、0.93元和1.91元。以2011年10月31日的收盘价计算,分别对应的PE 为12.68倍,6.05倍和3.74倍。2011年至2013年的每股净资产分别为1.53元、2.33元、3.56元。 对应2011年10月31日的PB 分别为3.71倍、2.43倍和1.59倍。

投资要点: 保利地产推股权激励计划 保利地产拟授予激励对象5704万份股票期权,涉及股票5704万股,占当前股本总额的0.959%,授予的股票期权行权价格为9.97元,与其前一交易日收盘价相当。激励对象总人数为179人,占公司员工总数的1.56%。 期权收益面广,主要目的激励中层管理者 总部助理总经理、中心总经理、子公司总经理、房地产子公司常务副总经理(31人)获得1302万股期权,平均人均42万股,专业子公司常务副总经理、总部中心及子公司副总经理、助理总经理(128人)获得3496万股期权,平均人均27.3万股期权。而副总经理级别也仅每人获得48万股期权。而董事除去董事总经理外,均只获38万股期权。 激励计划能否实施还有待批准审议,尚存在不确定性 包括国务院国有资产监督管理委员会审核同意、中国证券监督管理委员会备案无异议、公司股东大会审议批准等流程还有待于观察,激励计划能否实施还有待于进一步观察。 总体看授权和行权指标不苛刻,但净资产收益率指标要求较高 授予业绩和行权业绩指标中最难实现的是平均加权净资产收益率。在授予业绩指标中:加权平均净资产收益率不低于14%;在行权业绩指标中:要求三个行权期加权平均净资产收益率依次分别不低于14%、14.5%、15%。虽然说公司在2009年和2010年的加权净资产收益率均高于18%,但面对目前较为复杂的环境,即维持高周转又维持高利润率还具有一定的难度。 未来国有房地产上市公司推行股权激励值得期待 作为机制上的进步的示范效应,国有房地产上市公司推行股权激励值得期待。 包括已经执行过激励的首开股份(激励基金)和提出股权激励的华发股份都将受益。同时,关注一些项目资质优良并且业绩尚未得到释放的国有房地产上市公司。 保利地产市场化的重要一步 市场更关注的是保利地产的央企背景,低廉而又充沛的土地储备和强大的融资能力,但忽略的是保利地产的市场化能力。我们认为:保利地产的竞争优势不仅仅体现在央企背景方面,更重要的是市场化能力。包括围绕快速开发为核心战略的一系列措施,强大的执行能力、随势应变的快销策略、散点式战略布局、量入为出的策略等都支持着保利地产的快速增长。 股权激励属于利好,维持买入评级,略调低公司的业绩 我们调低公司2011年至2013年的业绩分别为1.06元、1.22元、1.52元,对应2011年11月3日收盘价PE分别为9.44倍、8.19倍、6.57倍。 提醒投资者注意房地产行业的整体风险

估值和投资建议: 公司RNAV72.27亿元,每股RNAV14.00元,对应2011年11月1日10.98元的收盘价有21.56%的折价。公司2011-2013年EPS分别为0.71元、0.84元和0.95元,每股净资产分别是10.09元、10.84元、11.66元,对应2011年10月14日PE分别为15.45倍、13.18倍、11.65倍,PB分别为1.05倍、1.02倍、0.95倍。参照房地产、银行金融、医药等行业一般估值水平和公司基本面,给予公司“增持”评级,赋予公司2012年18倍的市盈率,未来6-12个月目标价15.12元。

净利润同比增长20.62%,EPS0.16元,基本符合预期 2011年第1-9月公司实现营收21.26亿元,同比下降16.06%;归属于上市公司股东的净利润2.30亿元,同比增长20.62%,折合每股收益0.16元,基本符合预期。公司营收下降而净利润上涨的主要原因是本期结转项目毛利率较高,1-9月公司毛利率38.09%,较上年同期提高11.69个百分点。随着公司保障房的逐步淡出或建设模式的改变(向代建模式转变),公司毛利率还有进一步提升的空间。 土地储备丰富,未来发展动力足 公司土地储备丰富,目前权益土地储备约206万平方米,其中苏州高新区权益土地储备约99万平米,占比约48%;苏州工业园区权益土地储备约0.9万平米,占比约0.44%;苏州吴中区权益土地储备约21.5万平米,占比约10.44%;吴江市权益土地储备约75.9万平米,占比约36.84%;扬州市土地储备约8.7万平米,占比约4.22%。按照当前的开发速度,公司土地储备基本能够满足未来5年左右的开发需求,未来发展动力足。 旅游地产加快发展 旅游地产是公司未来实现产业协同发展的重要产业。报告期内公司与新灝农业旅游发展有限公司签订为期16年的温泉世界的租赁合同,合同约定第一年免租,第二到第四年支付固定租金600元/年,第五年后的租金另行商定,苏州乐园业绩贡献将越来越大,预计2011年将贡献营收2亿元左右。同时,公司积极发挥苏州乐园的品牌效应,进行品牌输出,2010年12月公司启动了徐州彭城欢乐世界项目,项目规划占地面积1948亩,预计2012年下半年儿童乐园和水上乐园将开始营业,旅游地产加快发展。 创投等其他业务加快整合 股权投资增值值得期待。公司分别持有中新苏州工业园区开发集团股份有限公司、江苏银行股份有限公司、东吴证券股份有限公司5%、0.91%、0.33%的股权。2011年公司斥资1800万参股南京金埔园林建设发展有限公司,持有其7.5%的股份。 估值与投资建议: 预计公司2011-2013年EPS分别为0.29元、0.37元和0.44元,每股净资产分别为2.98元,3.30元和3.70元,对应2011年10月21日收盘价PE分别为17.77倍、13.95倍和11.72倍,PB分别为1.71倍、1.55倍和1.38倍。公司每股NAV为7.80元,对应2011年10月21日的收盘价有34.49%的折价。结合公司基本面的状况,参照房地产行业一般估值水平,维持公司“增持”评级,赋予2012年18倍的PE,6-12个月目标价6.66元。 在风险提示方面,公司主要面临市场波动风险和销售下滑风险。