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苏多永

安信证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S1450517030005,曾供职于湘财证券和平安证...>>

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广宇集团 房地产业 2011-10-21 3.75 3.83 22.87% 4.51 20.27%
4.51 20.27%
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投资要点: 净利润下滑47.32%,EPS0.15元,低于预期 2011年1-9月公司实现营收9.53亿元,同比增长30.35%;归属于上市公司股东的净利润0.73亿元,同比增长47.32%,折合每股收益0.15元,低于市场预期。公司营收较快增长而净利润加大幅度下降的主要原因是本期结转项目毛利率较低,本期结转对象为毛利率较低的上东领地项目,该项目销售毛利率较低,导致公司整体毛利率下降,为32.14%,同比下降13.85个百分点。 上东臻品即将结转,全年业绩或有保障 上东臻品占地面积5.87万平方米,地上建筑面积11.74万平方米(含10.6万平方米的住宅,0.9万平方米的商铺),地下建筑面积2.84万平方米(含600个车位),容积率2.0。上东臻品2010年9月首次开盘预售,预售均价约13000元/平方米,目前已经预售991套,尚有156套房源和600个车位在售。上东臻品2011年竣工交付并结转,全年业绩或有保障。截至2011年6月末,上东臻品预售收入13.07亿元,预计将为2011年贡献约7亿元的营业收入。由于上东臻品毛利率相对较高,对2011年业绩的贡献较大,若按照2010年净利润率来测算,上东臻品预计贡献净利润0.7亿元左右,增厚2011年每股收益0.14元左右。 江南新城和新湖名郡结转助力业绩 江南新城占地面积65.69万平方米,规划建面79.76万平方米,规划可售面积71.58万平方米,容积率1.21。江南新城2004年开始预售,2011年6月预售比例已达到77.93%,预售均价约5400元/平方米。星湖名郡占地面积约50万平方米,建筑面积约49万平方米,容积率约0.98。星湖名郡2006年开始预售,2011年6月预售比例为44.27%。2011年江南新城和星湖名郡均将结转,助力全年业绩,预计江南新城全年实现结转收入4亿元,星湖名郡全年实现结转收入3亿元。 估值和投资建议: 预计公司2011-2013年EPS分别为0.46元、0.53元和0.59元,每股净资产分别为3.12元、3.50元和3.90元,对应2011年10月18日收盘价PE分别为9.63倍、8.39倍和7.62倍,PB分别为1.43倍、1.28倍和1.14倍。公司每股NAV为6.04元,对应2011年10月18日的收盘价4.46元有26.16%的折价。结合公司基本面的状况,参照房地产行业一般估值水平,维持公司“增持”评级,6-12个月目标价5.56元。
北辰实业 房地产业 2011-09-05 3.04 3.03 45.20% 3.05 0.33%
3.07 0.99%
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投资要点: 房地产开发、结算周期和新项目快速爬坡是公司业绩攀升的主要原因 报告期内公司实现营收24.7亿元,同比增长21.1%;归属于母公司净利润3.4亿元,同比增长66.6%;稀释每股收益0.1元,同比增长下降150%,公司业绩持续改善。从业务来看,出售开发产品业务营业收入14.24亿元,同比增长20.35%;零售商业业务营业收入2.08亿元,同比增长6.53%;投资物业和酒店业务营业收入7.82亿元,同比增长27.56%。公司业绩持续攀升的主要原因是房地产结算周期和新项目快速增长所致。 充足的货源是公司全年业绩的保障 公司货源充足,上半年公司发展物业实现开复工面积151万平方米,可售面积大幅增加。受此影响,公司销售业绩显著提升,上半年实现合同销售金额和销售面积分别为14.37亿元和12.8万平方米,市场占有率保持稳定。下半年公司计划新开工面积67万平方米,竣工面积12万平方米,实现销售面积16.8万平方米,签订合同金额24.3亿元。考虑到公司货源充足,项目具有竞争力, 公司全年业绩改善较有保障。 公司项目销售顺利,去化情况良好 公司了奥运媒体村北区7号楼的现房整体销售,成交金额达人民币5.42亿元,带动了发展物业乃至公司整体的业绩提升。北辰三角洲自2010年10月一经面世便受到市场追捧,并持续热销。2011年5月28日,E5区住宅开始推向市场,在首批推出的388套房源中,迅速签约345套,签约率达到90%,去化情况良好。 “会展联销”带动带动公司物业出租率的提高 在投资物业方面,公司以会展业为龙头,推行会展联销的营销模式。国际会议中心在巩固千人以上大型会议市场份额的基础上,积极拓展中、小型会议市场,2011年上半年共计接待341个会议项目和33个展览项目,分别增长63%和18%。同时,公司通过会展项目的“二次销售”挖掘增收潜力,将增加的需求最大程度留在投资物业(含酒店)系统内部,进而提升酒店和公寓的出租率,北辰时代大厦平均出租率从2010年的73%提升至2011年上半年的88%,提升公司物业价值。 估值和投资建议: 预计2011-2013年公司EPS分别为0.17元、0.23元和0.28元,对应2011年8月29日的收盘价PE 分别为18.75倍、13.54倍和11.43倍,PB分别为1.11倍、1.04倍和0.97倍。结合公司基本面,参照同类地产公司平均估值,给予公司“增持”评级,目标价3.74元。
招商地产 房地产业 2011-09-05 18.76 13.86 39.56% 19.09 1.76%
19.09 1.76%
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投资要点:全年货量充足,业绩有保障公司上半年推货量约200亿元,下半年推货量预计为200亿,2010年剩余货量约100亿元,全年货量将达到500亿元,货量充足。2011年公司销售目标200亿元,上半年公司在全国12个城市共有24个项目在售,实现认购金额120亿元。下半年随着货量的大幅增加,公司实现200亿销售目标已无悬念,业绩保障性较强。 海上世界城市综合体建设加速公司发展海上世界城市综合体项目是招商局“600亿再造新蛇口”计划中的重点项目之一,由海上世界广场、太子广场、金融中心二期、招商局广场、伍兹公寓、五星级精品酒店、文化体验区、高尚住宅区等8大项目组成,总建筑面积约75万平方米,包括约70万平方米新增面积(其中商业约40万平米、住宅约28万平米、高端酒店式公寓约3万平米)和5万平方米综合商业改造面积。2011年2月,招商局广场、伍兹公寓、希尔顿五星级酒店和海上世界广场等项目开工建设,2012年将陆续竣工,所有项目在2015年末必须全部竣工。作为招商局旗下房地产开发与经营的核心公司,招商地产直接受益海上世界城市综合体项目建设,已开工的招商局广场、船前广场、伍兹公寓等项目(累计建面约11.2%)均由公司负责开发运营,后续住宅项目也将注入公司,商业项目虽存在不确定性,但部分或大部分由公司开发运营的可能性较大。海上世界城市综合体将水、旅游、文化等元素纳入了传统的城市综合体,受到市场追捧,且可复制性较强,未来有望在沿海、沿江等城市复制,揭开新型城市综合体新篇章。 借助战略投资者,启动商业地产新模式公司通过引进沃尔玛、苏宁电器、天虹等战略投资者积极探索“商住一体、产居一体”的商业地产新模式。项目开发前,公司与战略投资者签署合作协议,战略投资者租用公司物业,公司以此为卖点提升物业价值,同时积聚了人气。这种商业模式不仅提高了物业出租率,提升物业价值,而且有利于住宅项目销售和价值提升,商业与住宅互动发展提升公司价值。 估值和投资建议:预计11-13年公司EPS分别为1.48元、1.86元和2.08元,对应8月29日收盘价的PE分别为12.5倍、9.9倍和8.9倍,PB分别为1.53倍、1.32倍和1.15倍。维持公司“买入”评级,目标价22.20元。在风险提示方面,公司主要面临市场波动风险。
泛海建设 房地产业 2011-09-05 3.85 -- -- 3.89 1.04%
3.89 1.04%
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投资要点: 当期结转资源稀少致公司业绩大幅下滑报告期内公司实现营收3.85亿元,同比下降51.89%;归属于母公司净利润-0.34亿元,同比下降140.54%;稀释每股收益-0.015元,同比下降141.76%,公司业绩大幅下滑。2011年上半年在售项目大多未达到收入确定条件,可供结转资源稀少是公司业绩大幅下滑的主要原因。报告期内公司房地产销售营业收入2.37亿元,同比下降65.76%;公司其他业务稳中有升,物业管理、物业出租、商品销售等营业收入分别为0.58亿元、0.05亿元和0.84亿元,分别同比增长13.15%、9.03%和65.46%。 项目获取时间较早致使公司毛利率较高公司所拥有的项目获取时间较早,武汉王家墩中央商务区项目源于2000年,大股东介入项目股权也要追溯至2002年。其他项目如杭州钱江新城、上海董家渡、深圳泛海拉菲和北京东风乡取得时间较早,土地成本低廉。随着这些项目开始预售并结转,公司项目均价和毛利率依然会维持在较高的水平上,报告期内房地产销售业务毛利率64.51%,远高于行业平均水平。但我们认为随着这些项目的日益消化,公司毛利率将逐年下降,回归行业平均水平。 新开工量大幅增加带动可售资源增加上半年,公司新开工量大幅增加,北京泛海国际居住区、武汉王家墩中央商务区、浙江泛海国际中心、上海董家渡项目、青岛泛海名人广场二期等项目实现开工。在新开工量的带动下,可售资源显著增加,深圳泛海拉菲花园二期实现预售,销售情况良好。但由于总的可售资源相对较少,公司业绩锁定性不强,公司每股预收账款仅0.46元,处于行业较低水平。因此,我们对公司全年业绩保持审慎态度,全年业绩下滑已成定局。 大股东减持加剧了公司股价波动风险公司大股东中国泛海控股集团有限公司与泛海能源投资股份有限公司计划在年内通过证券交易系统以大宗交易方式出售所持本公司股份,出售股份占本公司总股本比例预计在5%以上。两大股东累计持有公司76.39%的股份,上半年泛海能源投资股份有限公司连续两次减持公司股份7858万股,减持后仍持有公司股份6200万股。同时,中国泛海控股集团有限公司16.79亿股,预计下半年两大股东仍将继续减持公司股份,减持进一步加剧公司股价波动风险。 估值和投资建议: 预计2011-2013年公司EPS分别为0.06元、0.13元和0.19元,对应2011年8月29日的收盘价PE分别为69.63倍、32.08倍和21.36倍,PB分别为2.30倍、2.20倍和2.10倍。结合公司基本面,参照同类地产公司平均估值,给予公司“增持”评级。
滨江集团 房地产业 2011-08-31 9.47 4.88 80.83% 9.52 0.53%
9.52 0.53%
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投资要点: 可结转资源丰富,业绩锁定性强。公司以强锁定性著称于资本市场,预收账款从2008年的40亿元迅速增加到目前的160亿元。每股预收账款12.24亿元,居行业较高水平,业绩锁定性强。 产品线初现端倪,具有可复制性。公司产品定位于中高端产品,产品线主要分为A+产品线、A产品线、B+产品线、B产品线和C 产品线等五类产品线。产品线的设臵体现了滨江集团的朴素哲学,以产品为中心的理念贯穿始终。随着产品线雏形基本打造完成,公司产品可复制性将上一个台阶。 核心竞争力扎实,启动品牌输出。公司深耕杭州房地产市场,市场占有率维持在10%及以上,在杭州市场的品牌知名度较高。公司核心竞争力逐步形成, 并开始尝试合作,甚至于代建方式进行品牌输出。目前,公司代建项目4个, 代建面积约58 万平方米,管理费2.72 亿元。虽然代建没有独立开发那样能够创造巨额的营业收入,但是由于代建成本较低,毛利率非常可观。 2013年将成为公司业绩拐点。2011年公司结转重头是万家新城一期,预计结转面积14.8万平方米,结转收入35.31亿元,在一定程度上保障了公司业绩。2012年公司可供结转的资源恢复性增加,万家星城二三期成为结转主力,杭州之外的项目发力,助力全年业绩。预计2012年结转面积59.2万平方米,结转收入88.67亿元,结转收入在经历了2011年下降后恢复性增长。2013年在杭州主力项目业绩的释放带动下公司结转收入再次大幅增长,业绩拐点出现。预计2013年结转面积达到64.5万平方米,结转收入167.74亿元,分别同比增长8.96%和89.17%。 给予公司“增持”评级,目标价11.50元。销售类的房地产业务GAV合计201.78亿元;持有类房地产业务的GAV约为6.00亿元;两类房地产业务合计GAV为208.36亿元。扣除净负债26.57亿元,公司的NAV为181.21亿元,每股NAV为13.40元,对应2011年8月19日的收盘价9.55元有28.73%的折价。公司2011-2013年EPS分别为0.59元、1.00元和1.94元,对应2011年8月19日收盘价的PE分别为16.12 倍、9.56 倍和4.93 倍。公司2011-2013年的每股净资产分别为3.70元、4.7元和6.64元,对应2011年8月19日收盘价的PB分别为2.58倍、2.93倍和1.44倍。结合公司基本面的状况,参照地产公司估值,下调公司评级至“增持”评级,6-12 个月目标价11.5 元。 重点关注事项:房地产政策的不确定性。
金地集团 房地产业 2011-08-31 6.09 5.42 27.59% 6.07 -0.33%
6.07 -0.33%
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投资要点:当期结转面积较少是业绩下滑的主要原因报告期内公司实现营收51.60亿元,同比下降41.00%;归属于母公司净利润5.53亿元,同比下降60.43%,稀释每股收益0.11元,低于市场预期。结转面积较水是业绩大幅下滑的主要原因,报告期内公司结转面积35.64万平方米,同比下降52.29%。推盘和定价是销售业绩释放的主要原因报告期内公司销售面积81万平方米,销售金额112.5亿元,分别同比增长67.8%和109.3%。销售业绩释放主要是推盘力度加大和销售价格上升,6月公司在售项目增加至17个,期末可售资源约92万平方米;销售均价约13900元/平方米,较年初增长12.26%。三四季度是传统销售旺季,预计公司将新增可售资源240万平方米,总可售资源约338万平方米,可售资源更加充足,必然带动公司销售业绩的逐步释放。年内可结转资源充足,全年业绩锁定性强截至6月末,公司已售尚未结转资源签约面积242万平方米,签约金额约300亿元,每股预收账款为5.70元。年内广州荔枝城、北京仰山、天津格林世界、上海格林世界、南京自在城等主力项目将竣工或部分竣工,全年计划竣工面积207万平方米,可结转资源较多,业绩将逐步释放,并锁定全年业绩。费用控制能力增强,财务趋于稳健报告期内公司费用控制能力取得成效,管理费用占销售金额的比重为2.84%,同比下降1.62个百分点。公司财务趋于稳健,资产负债率、剔出预收账款的资产负债率和净负债率分别为72.14%、43.24%和51.51%,均处于行业较低水平。 估值和投资建议:随着公司可结转资源的不断增加,业绩将逐步释放,并锁定全年业绩。预计2011-2013年公司EPS分别为0.72元、0.96元和1.04元,对应2011年8月19日的收盘价PE分别为8.76倍、6.75倍和6.07倍。预计2011-2013年公司每股净资产分别为4.61元、5.49元和6.43元,对应2011年8月19日的收盘价PB分别为1.37倍、1.15倍和0.98倍。公司每股NAV8.64元,折价率26.85%。结合公司基本面,参照同类地产公司平均估值,维持公司“买入”评级,6-12个月目标价7.80元。
阳光城 房地产业 2011-08-31 4.21 2.05 -- 4.14 -1.66%
4.14 -1.66%
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投资要点: 每股基本收益同比下降34.62%,EPS0.17元,基本符合预期 公司上半年实现营业收入 127.68百万元,较2010年同期增长22.52%;实现营业利润117.9百万元,同比2010年上半年下降3.17%;上半年归属于上市公司股东的净利润为89.6百万元,同比增长1.19%。公司基本每股收益为0.17元,同比2010年上半年下降34.62%。 规模扩张造成资金紧张 报告期内,公司成功竞得海南、西安、咸阳、福州、武夷山等多个地块项目,通过受让国中星城、汇泰房地产等股权,获取新的项目资源,有效增加了土地和项目储备。根据我们统计通过招拍挂或参股公司,2011年上半年公司获得土地建筑面积约219万平方米,需支付地价款(或并购款)48亿元。同时公司前期项目开工施工也需要成本投入,造成公司的资金相对紧张。公司的净负债率从2010年年报的22.14%升高到半年报的89.50%。公司采取了信托融资的方式来迅速补充项目资金,但是由于银根紧缩的外部环境,公司的信托融资成本的价格较高,给公司成本造成一定程度压力。 2013年后将开始收获 公司2011年的可结转资源只能够保持一般水平,主要依赖前期的阳光理想城的交房结转。同样,2012年的结转也基本维持在目前的水平。随着陕西林荫天下全面结转、阳光上城、阳光假日和阳光世纪广场在2013年的全面进入结转,公司的业绩将有大幅度提升。 先设子公司,后拿地的路径兑现,未来扩张可期 公司相继在陕西咸阳、甘肃皋兰、以及福州、武夷山等地设立了子公司,并参股投资金川阳光城实业。公司在先设立子公司,然后拿地的拓展路径上尚未出现意外。未来的发展目标也较为清晰地呈现给投资者,公司的成长趋势非常明确。 买入评级,调低6个月目标价至11.5元 公司 2011-2013年每股收益分别为0.61元,1.00元和1.45元,对应2011年8月23日收盘价的PE分别为13.06倍、7.93倍和5.45倍。维持买入评级,长期看好具有良好运营能力并处于成长期的公司,但调低公司的6个月目标价11.5元。
黑牡丹 纺织和服饰行业 2011-08-26 8.83 10.11 124.34% 9.10 3.06%
9.10 3.06%
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投资要点:每股基本收益同比增长5.26%,EPS0.20元,符合预期公司上半年实现利润1.70亿元,同比2010年上半年增长5.17%;上半年利润总额为2.34亿元,同比2010年增长19.81亿元;归属于上市公司股东的净利润为1.60亿元,同比增长6.89%。公司基本每股收益为0.20元,同比2010年上半年增长5.26%。 绿都万和城销售将展开,一期部分结转绿都万和城项目一期基本售罄,部分完工预计今年将有部分结转收入,我们略微审慎地调低交房预测,将季子郡的结转毛利润调低至1.19亿元。绿都万和城项目二期延陵郡也将于今年下半年开盘开盘。目前二三线城市限购的政策性风险,常州市场会产生一定波动。但是鉴于常州市场内生的消化能力较强,我们认为政策的变动对于常州房地产市场的冲击不大。 一级土地开发收割期未到,调低近期收益一级土地开发进程符合预期,但土地出售进程慢于预期。上半年公司在北部新城一级土地开发项目中获取一块土地。地块坐落:新九路以南、华山北路以西、东风河东侧。出让土地面积为43827平方米,容积率小于等于3.3。项目以底价14000万元成交,折合地面地价3194元/平方米(213万/亩),楼面地价968元/平方米。该项目为新桥商业街项目。由于该土地原有商业建筑较为集中,因此“其中大部分住宅和商业均属于拆迁安置房”因此项目的楼面地价较低,参与竞拍人数较少。按照项目规划,项目主要包括2栋33层住宅楼,3层商业街,1栋4层商业综合楼,1栋16层酒店。对于一级土地开发五五分成模式的担忧,公司曾在非公开增发股票预案中披露,新北区财政局向公司出具了一份《不可撤销承诺函》,对《土地前期开发委托合同》中约定的成本与收益的结算方式及相关支付进行了确认。我们认为,五五分成的模式具有一定的可执行性。但是,从目前调研看,京沪高铁沿线的站点配套建设都不完善,常州高铁站的配套建设同样慢于预期。从土地出让进度看,常州高铁站一级土地开发土地出让进度也慢于预期,我们也调低了相应的盈利预测。 纺织业务品牌建设开展顺利公司纺织业务从原有面料供应商向品牌服饰转型的进程加快,公司自主品牌ERQ的实体店铺共计新增66家.这部分业务估值水平存在上升趋势。 买入评级,调低6个月目标价至12.4元公司2011-2013年每股收益分别为0.62元,1.02元和1.68元,对应2011年8月18日收盘价的PE分别为15.29倍、9.29倍和5.76倍。维持买入评级,但调低公司的6个月目标价12.4元。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
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