事件: 3月26日发布年报,2014年公司实现营收268.86亿元,同比增27.66%;实现归属于母公司所有者的净利润35.38亿元,同比增30.30%;EPS2.67元。分配预案为10送10。 投资要点: 销售收入增速表现抢眼,15年销售仍有望维持高增长:报告期内,公司销售额共计512.54亿元,同比增长36.96%,而同期北京、全国的商品房销售额累计增速分别为-22%、-6.3%,这从侧面印证了“产业新城”模式的独特魅力。公司14年新开工749万平,同比增57%,15年可售资源丰富,我们预计公司2015年销售收入仍有望维持30%以上的增速。 环北京布局强化:2014年度,公司在北京周边新拓展4个园区进行产业新城的开发建设,另外,公司与霸州、文安县人民政府签署相关合作协议,将霸州、文安委托区域进行扩区,实现了在京津冀的进一步“卡位”,巩固了公司产业新城业务在京津冀区域的领先地位。 新增签约投资额同比大幅提升:报告期内,公司新增签约入园企业114家,新增签约投资额约为502亿元,分别同比增长90%、27%,新增入园企业平均投资额较去年有所降低,显示公司更加务实的经营策略,与当前中小微企业快速发展的趋势相符合。预计随着与京东、清华大学等知名机构合作效应的不断扩散,公司15年新增签约投资额有望继续保持较高增速。 风险提示:宏观经济下行导致园区招商及地产销售低于预期。 投资建议与评级: 京津冀一体化实质是将过于集中于北京、天津等超级城市的资源向京津冀“空白地带”有序分散,以实现区域内的协同发展,未来北京周边区域的产业、住房需求必然崛起,公司在北京地区长期经营,累计了难以复制的先发优势,将不断从这一趋势中受益,维持公司“买入”评级。

我们现在推荐万科的核心逻辑: 现在还不是地产股的末日:我们从城镇化、第三波婴儿潮等影响楼市长期需求的因素分析,认为中国楼市大的拐点将发生在2018-2020年,在此之前,不考虑投资性需求并剔除保障房替代因素,我们测算楼市商品房需求(刚需)每年将维持在10亿平米左右。从这个意义上来看,相较13年的高基数,14年楼市的调整更多的是相对意义,总量将依然可观。在此期间,优质龙头房企销售业绩有望超越行业。 打破对公司的“估值偏见”:市场往往给予大体量公司较低的估值,因为大规模一般意味着低成长,但万科的表现却再次打破了市场对它的“成长偏见”。上半年万科实现销售金额1009.1亿元,同比增长20.6%,在同类地产龙头中显著领先,体现出良好的成长性,相较于上半年销售负增长的中海、金地7-9倍的动态估值,万科理应获得更高的估值水平,同时,在对项目土地成本攀升、销售均价下移等因素充分考虑的情况下,我们认为公司14-15年净利润增速依然不会低于10%。 地产股基金仓位配置价值凸显:截止14年一季报,地产股占基金股票投资市值的比例为3.92%,创13年一季度以来的新低,且低于基金标配水平,整个地产板块的基金配置价值正在凸显,而绩优龙头股无疑更值得关注。 投资建议与评级: 未来5年左右的时间中国楼市将依然维持总量繁荣局面,这就为优质龙头房企取得超越行业平均水平的表现提供的可能,万科上半年的销售数据再次证明其具备这种能力。而公司估值却显著低于同类企业。我们预测公司14-16年EPS分别为1.56、1.74、2.08元,给予公司7倍PE,对应目标价10.92元,“买入”评级。

事件: 一季度公司销售额109亿元,同比增长56%,签约销售面积90万平米,同比增长23%。其中,产业园区配套住宅销售额68亿元,同比增长81%。 投资要点: 准确的产品定位和快速去化模式确保销售快速增长:公司主要项目布局在北京周边的固安、大厂等地区,当前,北京市场购房需求持续外溢趋势日益显著,公司首置、首改的产品定位很好地迎合了这种趋势,加之公司在销售策略上执行稳定利润前提下的快速周转模式,产品定价理性,使得公司产品快速去化成为可能。 回款催收力度强化:一季度,公司实现园区结算回款额25.5亿元,同比增长104%。公司始终重视对政府回款催收工作,一季度在回款催收工作中有了新的突破,这也体现出公司与地方政府良好的互动关系,同时也间接证明了公司招商引资工作在扎实有效推进。预计14年全年公司园区结算回款有望突破100亿元大关。 14年高增长依然值得期待:公司一季度园区住宅销售均价9336元,较13年底增长6%,较北京市区房价依然具备较高的吸引力。二季度或许是对公司销售持续性的真正考验,但我们对此保持谨慎乐观。预计公司14年销售有望突破500亿元。 风险提示:1、销售低于预期;2、宏观经济下滑导致园区招商及投资进度低于预期。 投资建议与评级: “京津冀一体化”不仅是一种国家战略,也是发达国家城市群发展规律的总结和北京、天津等大型城市产业、人口向郊区转移的必然趋势,公司早期布局,目前在北京取得了不可复制的先发优势。我们整体看好公司未来发展态势,预计公司13-15年EPS分别为2.01、2.99、3.96元,当前股价30.18元对应14年PE为10倍,维持公司“买入”评级。

事件: 上半年公司实现营业收入87.95亿元、归属于母公司股东的净利润3.04亿元,同比分别上升35.9%和下降39.5%,实现基本每股收益0.07元。 投资要点: 业绩下滑是公司主动调整的结果,在市场预期之中:业绩下滑一是由于公司降价促销产品及其他低毛利产品陆续进入结转期导致结算毛利率较上年同期下降近9个百分点,达到27.16%,二是由于报告期内合作项目结转较多。公司当前现房账面价值112亿元,较年初142亿元有所下降。我们认为,下半年这部分存货的促销措施将继续影响公司结算毛利率的提升。 产品结构调整成效显著,销售业绩靓丽:上半年,公司销售面积150.1万平方米,销售金额197.2亿元,分别同比增长32.2%和46.5%,销售均价13137元,较年初的11882元显著提升,这主要是得益于公司2011年以来的推进产品结构小型化的努力。目前公司在售产品中小户型占比已达75%以上。我们预计公司2013年销售额在420亿元左右,同比增长23%。 新开工提速彰显公司信心:上半年公司完成新开工面积约377万平方米,已超过2012年的286万平米,同时,公司将2013年度新开工计划有年初的572万平米上调至667万平米,表明在产品结构调整后,产品更加的适销对路,公司对未来销售前景信心充足。 投资建议与评级: 预计公司2013-2015年EPS0.64/0.86/1.10元,以8月16日收盘价7.11元计算,对应的2013年动态PE为11.1倍。我们认为,上半年销售业绩的快速增长公司产品结构小型化的努力已初见成效,新开工计划的上调则表明公司已摆脱了困境,我们给予公司“买入”投资评级。 风险提示:行业政策波动风险;项目结算不达预期。

事件: 上半年公司实现营业收入87.84亿元、归属于母公司股东的净利润17.69亿元,同比分别上升98.47%、40.37%,实现基本每股收益2.01元。 投资要点: 营收大幅增长,结算毛利率已触底:上半年公司房地产业务竣工面积141万平米,与去年全年规模相当,竣工大幅增长导致结算规模显著提升;同时,上半年公司结算毛利率为40.2%,较去年同期的56.6%有显著下降,主要是由于2012年初降价项目进入结算所致,随着2012年下半年以来销售均价的上涨,公司未来结算毛利率将触底回升。 涨价因素助力销售额大幅增长:上半年北京楼市持续回暖,公司园区住宅销售均价达8300元,同比增长47%;另外,报告期内公司园区结算回款额达34亿元,同比增长151%。上述因素共同助力公司上半年销售额同比增长93%,达到159亿元。鉴于公司今年销售资源集中在北京周边地区,下半年销售表现值得期待,我们维持公司全年销售额290亿元的预测。 新开工已接近去年全年:上半年公司新开工面积268万平米,已达去年全年的94%,保持快速扩张态势,值得注意的是,北京周边的固安、大厂、怀来、香河等四个区域合计新开工面积188万平米,占比达89%,预示未来一两年北京周边地区仍将是公司业绩贡献的主力。 风险提示:1、行业政策调控超预期导致楼市剧烈波动;2、宏观经济下滑导致园区招商及投资进度低于预期;3、结转低于预期。 投资建议与评级: 预计公司2013-2015年EPS分别为2.66元、3.50元、4.53元,报告期内,公司先后与武汉黄陂区人民政府、浙江嘉善县人民政府签订了战略合作协议,全国布局已初步形成,同时,公司开工节奏加快,销售预期向好,财务状况基本稳定,我们维持公司“买入”评级。

事件: 上半年,公司实现营收161亿元,归属于上市公司股东的净利润25亿元,分别同比增长60.00%和108.98%,实现基本每股收益1.49元。 投资要点: 产品结构调整助力销售业绩稳步增长:2013年公司新推项目更多的是面向改善型需求,上半年公司销售金额200亿元,同比增长24%,根据中报披露情况,我们测算公司现房大户型产品销售额约仅为25亿元,而新推产品销售额约为175亿元,去化率超过80%,有力地提升了公司销售业绩。 新开工平稳推进,土地市场相对保守:上半年公司新开工232万平方米,完成全年计划的57%;同时,与其他龙头相比,公司在土地市场表现较为保守。上半年拿地支出58亿元,占同期销售额的29%,我们认为,现房大户型产品去化缓慢在一定程度上影响了公司在土地市场的表现。 毛利率下滑幅度低于我们预期:鉴于2012年度价格调整、项目土地成本上升等因素,我们预计公司2013年结算毛利率将有所下降。上半年,公司结算毛利率为47.65%,较年初下降近3个百分点,降幅略低于我们的预期,这主要是由于降价现房大户型产品去化低于预期所致,考虑到这部分产品总量依然可观,公司未来结算毛利率仍将受到影响。 投资建议与评级: 我们上调公司2013-2015年EPS分别为2.57元、3.14元和3.95元。虽然现房大户型产品的滞销对公司的经营形成一定拖累,但鉴于公司产品结构向改善型需求调整已迈出实质步伐以及2013年新开工的大幅增长,我们依然看好公司发展前景,维持公司“买入”评级。 风险提示: 行业政策波动;项目结算低于预期。

事件: 上半年公司实现营业收入87.95亿元、归属于母公司股东的净利润3.04亿元,同比分别上升35.9%和下降39.5%,实现基本每股收益0.07元。 投资要点: 业绩下滑是公司主动调整的结果,在市场预期之中:业绩下滑一是由于公司降价促销产品及其他低毛利产品陆续进入结转期导致结算毛利率较上年同期下降近9个百分点,达到27.16%,二是由于报告期内合作项目结转较多。公司当前现房账面价值112亿元,较年初142亿元有所下降。我们认为,下半年这部分存货的促销措施将继续影响公司结算毛利率的提升。 产品结构调整成效显著,销售业绩靓丽:上半年,公司销售面积150.1万平方米,销售金额197.2亿元,分别同比增长32.2%和46.5%,销售均价13137元,较年初的11882元显著提升,这主要是得益于公司2011年以来的推进产品结构小型化的努力。目前公司在售产品中小户型占比已达75%以上。我们预计公司2013年销售额在420亿元左右,同比增长23%。 新开工提速彰显公司信心:上半年公司完成新开工面积约377万平方米,已超过2012年的286万平米,同时,公司将2013年度新开工计划有年初的572万平米上调至667万平米,表明在产品结构调整后,产品更加的适销对路,公司对未来销售前景信心充足。 投资建议与评级: 预计公司2013-2015年EPS0.64/0.86/1.10元,以8月16日收盘价7.11元计算,对应的2013年动态PE为11.1倍。我们认为,上半年销售业绩的快速增长公司产品结构小型化的努力已初见成效,新开工计划的上调则表明公司已摆脱了困境,我们给予公司“买入”投资评级。 风险提示:行业政策波动风险;项目结算不达预期。

上半年销售保持稳定,全年销售额有望突破240亿元:上半年,公司销售金额103.85亿元,同比增长52.23%,销售均价5827元/平米,较2012年基本持平。由于2012年下半年拿地较多,下半年公司可售资源依然充足,全年可售货值在370亿元,预计全年销售额在241亿元,同比增长33%。 预计全年结算面积301万平米,结算毛利率或略有下降:上半年公司实现结算面积131万平,基本符合预期。随着竣工规模的增加,预计公司今年结算规模将达301万平米,同比增长40%。上半年公司结算毛利率35.5%,较2012年的有所下降,我们认为这主要是由于2012年公司项目土地成本占比提升所致,预计公司全年结算毛利率在35%左右。 二线城市土地储备增加,拿地成本显著上涨:1-8月,公司新增土地储备347万平米,拿地支出80亿元,分别达到2012年全年的71%、130%,呈现快速扩张态势。值得注意的是,公司显著加大了对成都、南京、沈阳、等二线城市的土地储备力度,上述地区合计拿地支出占到总拿地支出的58%。同时,1-8月公司拿地楼面价2309元/平米,比2012年上涨83%。 投资建议与评级:预计公司2013-2015年EPS 1.49/1.80/2.27元,以8月12日停牌前收盘价15.64元计算,公司2013-2015年动态PE分别为10.4倍、8.7倍和6.9倍。公司以中等城市为核心的区域布局策略切合未来城镇化的发展规律,我们看好公司高周转模式,维持“买入”投资评级。

预计公司2013-2015年的EPS分别为0.53元、0.72元、0.45元。我们认为,从短期看,北京四合上院项目结算对公司业绩的提升因素已在一定程度上为市场所消化,公司长期看点在于其战略重心从西部地区向天津、大连等东部热点城市的转移,从目前来看,这一努力已经初见成效,公司长期发展潜力正在改善,有利于公司估值水平的提升,尽管我们给予公司2015年相对保守的业绩预期,依然给予公司“增持”的投资评级。

公司经营模式的核心是产、城良性互动:公司产业新城模式的核心思想是产业发展与城市建设密不可分,二者是一种相互促进的关系。从2002年开发运作固安工业园区做起,公司在产业园区开发方面积形成了一整套较为成熟的经验和标准化运作方法,产业新城模式趋于成熟且在不断升级,取得了先发优势。 2013年销售额有望突破290亿元:公司2013年可售资源仍然主要集中在北京周边的固安、大厂、香河等园区,随着北京刚性住宅需求的不断外溢和新机场因素的持续发酵,我看好公司的销售前景,预计公司2013年房地产推盘货值约为326亿元,销售收入有望超过250亿元,考虑到园区结算收入42亿元左右,预计公司全年整体销售收入有望超过290亿元,同比增长38.5%。 2013年业绩增长无忧,异地园区决胜未来:公司2013年可售资源仍将显著增长,预计全年净利润增速有望达到31.77%。随着异地园区开始规模化贡献利润,公司明后年业绩增速有望进一步提升。 风险提示:1、房地产市场政策调控超预期,销售低于预期;2、宏观经济波动等导致园区招商及投资进度低于预期;3、结转低于预期。 投资建议与评级: 固安等北京周边园区的成功经验初步证明了公司产业新城模式的独特魅力,2014-2015年将是检验公司产业新城模式能否成功异地复制的重要时间窗口。我们认为,公司产业新城模式符合中国未来城镇化和产业化发展趋势,成功复制概率较大。预计公司2013-2015年EPS分别为2.66元、3.50元、4.53元,首次关注给予公司“买入”投资评级。

业绩基本符合预期,2013年业绩有望维持较快增长:一季度,公司结算毛利率40%,较去年同期下降16个百分点,主要原因是报告期内毛利率较低的外地项目绍兴镜湖及衢州春江月结算所致,从全年来看,随着城市之星、金色黎明一期等项目的陆续结算,预计公司2013年结算收入将达到110亿元,同比增长70%。 销售态势整体良好,全年销售有望突破100亿元:随着湘湖壹号、金色黎明二期、武林一号、金色兰庭等项目于2012年底开始陆续推出,预计公司2013年可售资源在210亿元左右。公司一季度销售商品、提供劳务收到的现金达32.7亿元,显示销售回款较为顺利,这证明杭州地区改善型需求潜力不可低估,我们整体对公司完成100亿元销售目标持谨慎乐观态度。 去库存压力依然较大,二季度土地市场或有突破:公司一季度存货317亿元,是2012年销售额的3.5倍,较2011年底的5.8倍有明显回落,但仍显著高于万科、保利等龙头1.8倍的水平,显示公司依然有较强的去化动力,同时,随着公司短期资金压力的缓解,二季度有望打破在土地市场的僵局。 投资建议与评级:公司基本错过了本轮土地市场最佳扩张时期,业绩增长持续性有待观察,武林一号、湘湖壹号等高端项目去化进展是公司能否取得主动的关键,考虑到城市之星等项目结算部分推迟因素,我们将公司2013-2015年EPS调整为1.30/1.69/1.81元,下调公司投资评级至“增持”。

事件: 公司发布2012年年报,报告期实现营业收入134.15亿元、归属于母公司所有者净利润21.40亿元,分别同比增长41.19%、39.67%,实现基本每股收益1.15元。 投资要点: 收入分布趋于合理:2012年,安徽、山东地区项目营业收入均突破15亿元,分别同比增长217%、113%。安徽、山东地区项目毛利率的提升(山东地区提升5.65个百分点,安徽地区提升4.85个百分点),有效平抑了河北地区项目毛利率的大幅下滑对整体毛利率的冲击(河北地区下滑6.58个百分点)。 费用率下降:2012年公司实现销售额180亿元,同比增长59%,与此同时,公司期间费用率从2011年8.27%的高点下降至6.49%,显示公司在快速区域扩张的同时依然具备优异的成本控制能力。 项目储备丰富,高增长可持续:2012年公司新增权益488万平米,是同期销售面积的1.5倍,继续维持强劲的扩张态势。截至报告期末,公司土地储备建筑面积1941万平方米,2013年公司计划新开工535万平米,同比增长100%,公司未来经营业绩有望保持快速增长势头。 投资建议与评级: 预计公司2013-2015年EPS1.49/1.80/2.27元,以3月19日收盘价13.08元计算,公司2013动态PE为8.7倍。高周转优势及高铁布局可使公司获得略高于行业平均的估值水平,维持“买入”投资评级。

事件: 公司公告2012年年报,全年实现营业收入252.97亿元,实现归属于上市公司股东的净利润 33.18亿元,分别同比增长67.40%、28.03%,实现每股收益1.93元。 投资要点: 经营主动性提高:2012年公司实现销售金额364亿元,同比大幅增长73.27%。去库存的顺利开展使公司财务情况得到改善,期末公司扣除预收款后负债率46.97%,较2011年有所下降,但货币资金却增加37亿元,财务情况的改善提高了公司后续经营策略的主动性。 2013年进入补库存阶段:由于2012年去库存进展顺利,公司2013年将进入补库存阶段,公司计划2013年新开工405万平,同比增长72.34%。预计公司2013年可售资源450亿元,实现400亿元的销售目标问题不大。 渠道下沉成效显着:2012年公司在毕节、常州和哈尔滨等新进地区增加了110万平权益储备,战略布局更为均衡。公司全年新增权益储备304万平,同比增长31.6%,预计2013年公司将延续积极拿地态势。 投资建议与评级: 预计公司2013-2015年EPS分别为2.38元、2.91元和 3.50元。2012年公司去库存进展顺利,经营调整空间扩大,项目布局和产品结构有望持续优化,我们看好公司未来的成长性,维持公司“买入”评级。

开工策略应对得当,2012年销售同比大幅增长。2012年公司全年销售金额183亿元,同比增长62%,销售面积323万平米,同比增长78%,销售业绩远超行业。公司10-11年销售面积分别为195、181万平,而新开工规模却分别高达355、319万平米。12年销售大幅增长的原因是在10-11年房屋销售增速放缓的背景下公司依然采取了积极的新开工策略,导致在2012年下半年市场回暖时有充足的可售资源。 项目储备丰厚,成长可持续。2012年公司新增权益储备501万平米,同比增长180%,是同期销售面积的1.5倍,继续维持强劲的扩张态势。2008-2012年公司累计新增储备约2300万平米,比同期新开工面积多1000万平米,预计公司2013-2014年仍可保持较高的新开工面积增速。预计公司2012年新开工仍将维持350万平米的高位。 新增储备大幅增加。2012年,公司新增权益储备306万平米,同比增长32%,新增储备大部分位于一二线重点城市周边发展潜力较大地区,充足优质的项目储备有助于公司业绩的稳步增长。 投资建议与评级: 预计公司2012-2014年EPS1.10/1.48/1.97元,以1月26日收盘价13.25元计算,公司2013动态PE为8.9倍,低于行业11.7倍均值。经过前期调整,房地产股对当前负面政策预期已进行了较为充分反映,一二线龙头股估值已趋于合理,即使有进一步的调控细则出台,下跌空间已然有限。周转优势及高铁布局可使公司获得略高于行业平均的估值水平,维持“买入”投资评级,给予公司2013年13倍目标市盈率,对应目标价格为19.24元。 风险提示: 地产调控力度超预期。

事件: 万科1月19日公布B转H股方案,拟将已发行的境内上市外资股(B股)总计1,314,955,468股(占总股本的11.95%)以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易,变更为在香港联交所上市的境外上市外资股(H股),我们认为,考虑到公司在业内的龙头地位、良好的成长性以及在境内外投资者中较高的认同度,方案通过概率大。 投资要点: 万科H股合理估值区间为10-12X。为给予万科H股一个尽量准确的股价,我们选择了经营规模、项目布局、治理结构等与其非常接近的中国海外发展(0688.HK)作为参照基准。中国海外发展1月21日收盘价24.70港元,以机构一致预期2012年EPS1.97港元计算,对应的PE是12.54X。从近年来的净利润率、存货周转率以及销售额增速等指标来看,中国海外发展均略优于万科,我们认为万科H股PE应当略低于中国海外发展,合理区间是10-12X。 万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。以机构一致预测2012年EPS1.4港元计算,万科对应的H股股价区间为14.00-16.80港币,折算成人民币为11.23-13.47元。同时,考虑到金融股H股较A股普遍有10%左右的溢价,万科A股的合理价格应当在10.21-12.25元人民币之间。万科A股1月22日收盘价为11.76元,单就B转H股角度而言,在行业现有估值水平下,万科A股股价已经趋于合理。 投资建议与评级: 我们认为,从短期来看,转板事件对公司A股价格影响已然不大,但从中长期看,B股转H股有助于构建公司双海外融资平台,降低融资成本过高对公司经营发展的制肘,显著改善公司基本面。公司2012年新增储备面积1831万平米,是同期销售面积的1.4倍,积极扩张态势明显,预计公司2012-2014年EPS分别为为1.06、1.34、1.75元,维持公司“买入”评级。 风险提示: 行业调控升级,公司股价承压。