投资要点 事件:华夏幸福2016年1-6月实现营业收入176.05亿元,同比增长4.34%;实现归母净利润39.57亿元,同比增长30.54%;基本每股收益1.36元。 点评: 销售额再创历史新高,业务结构不断优化。2016年上半年,公司实现签约销售金额584.34亿元,同比大增75%,位列中国房地产企业第7名,增速大幅领先行业平均水平。公司销售金额再创历史新高,全年销售金额大概率突破千亿水平。受益于高利润率的产业园区业务占比提升,2016年上半年实现总体毛利率45.3%,同比上升12.7个百分点。上半年公司实现实现归母净利润39.57亿元,增速30.5%,持续高速增长。 “产业优先”战略大放异彩,异地复制成效显著。2016年上半年,公司坚决落实“产业优先”战略,产业新城业务贡献收入100.41亿元,占公司营业总收入57%,产业新城业务贡献首次超过地产业务;产业发展服务实现收入76.59亿,同比大幅增长69.4%。上半年新增签约投资额581.53亿元,同比大幅增长129%,并超过2015年全年新增签约额537亿元。华夏幸福持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局珠三角、“一带一路”等热点区域,开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局。公司园区第二梯队快速崛起,香河、永清、嘉善、霸州等园区实现销售额占公司总销售额30%以上,公司异地复制成效显著。 产业发展模式重大升级。公司坚决落实“产业优先”重大战略,与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领,推动产业链上下游企业集群集聚。公司成功与与企业印尼签订协议,首座海外产业新城落户印尼,开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局。公司中标成为廊涿固保城际铁路项目社会投资人,将轨道交通资源系统性地接入产业新城平台,产业新城平台模式优化升级实现重大突破。 投资建议:公司的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售变现。继深耕京津冀城市群后,园区正开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局,产业新城和平台发展模式实现重大突破。预计公司2016-2018年EPS 分别为2.3元、3.1元和3.8元,对应PE 分别为11.6、8.6和7.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:住宅销售不达预期,产业新城拓展不及预期。

投资要点 布局核心一二线城市,业绩超预期。2016年一季度,公司实现营收35.44亿元,同比增长208.41%,净利润3.23亿元,同比增长35.03%,公司营收及利润增速大幅领先行业平均水平。公司目前可售货值1400亿元左右,其中北京区域600亿元,上海及深圳区域350亿元,福建区域450亿元。公司战略清晰、布局合理,目前在一线城市货值占比达68%。2015年公司在北京、深圳、杭州等核心城市进一步增加投资,新增土地储备38.69万平米。公司布局核心一二线城市,属于优质资源,受益于准确把握土地投资时机及区位,预计公司未来销售仍将快速增长,业绩确定性较强。 定增预案出炉,持续布局一线优质项目。公司公告拟以不低于18.30元/股的价格非公开发行不超过5.36亿股,募集资金不超过98亿元。其中,泰禾投资认购比例不低于本次非公开发行实际发行数量的10%。本次非公开发行募集的资金主要投向北京和深圳的一线优质项目,包括北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目和深圳尖岗山项目,有利于支持公司开发项目建设,有效降低项目融资成本,提高盈利水平。 品牌优势逐渐树立,“大金融”产业链初步形成。公司重点打造的“泰禾院子”品牌深入人心,成为中国房地产最具竞争力的产品线品牌之一,2015年公司已经通过合作开发模式实现了轻资产运作和品牌输出。在多元化业务方面,2015年公司加大布局,设立了金控(平潭)子公司,并增资扩股到25亿元,投资1.5亿元参与发起设立海峡人寿,并成功入股深圳吉屋,完成收购福建一卡通等,形成了一条涵盖金融、证券、保险、互联网+、第三方支付等朝阳产业的“大金融”产业链。 投资医疗领域,进军海外市场。泰禾集团的控股股东福建泰禾投资有限公司曾收购福建汇天生物药业有限公司,该公司是福建省首屈一指的生物医药企业,年均保持30%~50%的销售增长。2016年3月28日,泰禾投资收购美国纳斯达克上市公司--阿莱恩斯医疗服务公司51.5%的股权,成为该公司的控股股东。此次收购美国阿莱恩斯后,标志着泰禾投资进军海外市场,将有助于其在中国内地和海外市场进一步扩大在医疗领域的业务发展。泰禾投资在医药领域的投资为泰禾集团未来的投资业务提供宝贵经验的同时,亦可以为泰禾集团地产业务未来试水养老地产打下了良好的基础以及提供资源,两者可形成协同效应。 投资建议:公司准确把握土地投资时机及区位,布局核心一二线城市,属于优质资源。公司将充分受益于一二线核心城市房价上涨,未来业绩将大幅提升。同时公司在金融和投资业务上持续加码布局,对房地产主业形成有效协同。预计2016至2018年EPS1.59、1.99、2.38元,对应PE分别为13.3、10.6、8.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。

大股东宏远集团实力雄厚。粤宏远是东莞市一家以房地产开发为主营业务,兼营原煤开采与销售、工业区厂房租赁以及水电工程建设的上市公司。 公司大股东广东宏远集团有限公司持有公司16.52%的股份,宏远集团创始人、现任董事长陈林先生,通过持有宏远集团69%的股份,实际控制上市公司。宏远集团成立于1987年12月,经过二十多年的发展,宏远集团已逐步发展成为以工业区经营与房地产开发为基础,进出口贸易、服务业、药业、体育产业等同步发展的多元化、跨地域经营的大型集团企业,其中粤宏远A是集团旗下唯一主营房地产的上市平台。 全年销售向好,预计上半年扭亏为盈。公司目前总共有7个地产项目,总占地面积50.8万方,总建筑面积109.8万方,集中在东莞、昆山两地。 截至2015年末,未结算储备面积约80万方,公司近年来拿地相对谨慎,当前储备面积可以满足未来2-3年开发销售。目前全资项目康城假日销售情况良好,其他拟建或在建项目包括帝庭山、昆山花桥项目、时代国际。 2016年一季度由于销售好转,公司实现营业收入3.7亿元,同比增长175.24%;实现归母净利润756.6万元,同比增长152.32%。公司预计今年上半年与上年同期相比扭亏为盈。 煤矿和水电业务体量较小,受行业影响收入下滑。公司2009年进入资源矿产行业,现拥有贵州核桃坪煤矿和煤炭沟煤矿,由于煤炭行业景气度较差,公司煤矿业务近年处于亏损状态。2014、2015年公司煤矿业务整体收入分别为0.39亿元、0.26亿元,毛利分别为-214万元、-624万元。 公司水电业务对营收贡献较小,仅6%左右,且近两年处于下滑状态,2014、2015年公司水电业务营业收入分别为0.19亿元和0.18亿元,毛利分别为646万元、285万元。 公司转型动力较强。由于公司房地产、煤矿业务和水电业务体量较小,且受行业波动影响较大。公司一方面保持着房地产主业的稳健基础,遵循煤矿兼并重组政策推进煤矿产业整合,同时,也明确定表示“积极探索契合公司发展实际的行业投资机会,寻求促进公司转型升级的途径,开辟新的业务增长点。”投资建议:公司是粤宏远是宏远集团控股的东莞一家房地产公司,土地储备约80万方,全年销售有望改善。同时,公司煤矿、水电业务面临下滑压力。公司明确表示要“积极探索契合公司发展实际的行业投资机会,寻求促进公司转型升级的途径,开辟新的业务增长点”。我们认为凭借大股东宏远集团的雄厚实力,公司有望迎来转型升级契机。预计公司2016年-2017年EPS分别为0.05、0.07元,对应PE分别为180.2和128.7倍。首次覆盖,给予“增持评级”。 风险提示:地产行业销售不及预期;货币政策收紧;地方销售热度下降

投资要点 2016上半年主要财务数据: 2016年上半年,公司实现营业收入113.88亿元,同比增长24.37%;归属于上市公司股东净利润13.03亿元,同比增长25.83%。截至2016年6月底,公司总资产1207.19亿元,比年初增长16.25%;归属于上市公司股东的净资产208.22亿元,由于上半年利润分红11亿元,比年初增长0.69%。 2016上半年主要工作: 1、结合转型情况和行业状况,对公司管理架构进行了调整。随着公司新业务拓展和转型,公司调整了管理架构,全面采用事业部制,组建了地产、康旅、金融、创新、互联网五个事业部,更有利于各个业务板块开展工作。 2、快速推进转型战略。在地产业务中对区域结构、产品、城市结构进行了比较大的调整。区域方面:14年以来重新聚焦京津冀、长三角、以及特大城市的周边区域。 城市方面:希望未来能够调整成“二线+三线”,以二线为主,辅以一些较好的三线。公司去年以来新进入郑州。产品方面:早期主要以刚需产品为主,目前向首次改善和二次改善产品调整。 公司在地产板块下新增了产业园区子板块。15年收购了永清园区项目,今年2月从大股东手中收购了香河园区项目(60多平方公里)、跟霸州政府签约了一个园区项目(13平方公里)。目前公司在环北京有三个园区,总面积110平方公里左右。永清和霸州园区已运作7-8年,已经进入回报期。16年上半年报表已经包括了园区公司的收入和利润(利润1亿多)。 康旅板块在原有秦皇岛、野三坡、海南岛、太平湖、神农架这些区域基础上,上半年新签订了捷克南摩拉维亚州温泉休养项目。目前公司已通过盛行天下计划进行线上线下串联,项目仍在持续推进。 3、调整了销售组织管理架构。过去采用区域公司下设销售部门方式进行销售,去年开始公司在南区设立全资销售公司,采用公司制管理,由南京新探索负责南区销售。今年新成立了意家科技负责北区销售,目前运转顺利。主要优势包括:1)借鉴了中介机构的优势,是原有模式和中介模式的结合;2)能够把客户资料牢牢掌握在公司手里,对市场变化反应更快速更灵活。

Company Profile. Gemdale Corporation develops residential buildings and operates in property rental andmanagement. The Company also invests in commercial trading businesses. (Source: Bloomberg). Comments. Mastering the art of timing and location picking, Gemdale (the company) has realized counter-cyclicalexpansion during this round of real estate industry cycle and laid solid ground for high sales growth. The company has obtained access to numerous land properties during 2013 and 2015. Itsexpenditures of getting land properties accounted respectively 46% and 36% of its correspondingyear’s sales revenue. Benefited by good locations of previously obtained land properties, the companyenjoys boosted sales growth in 2016. The company’s properties have so far covered 26 cities (mostlyin 1st-tier cities and key 2nd-tier cities). Company has reserved over 6425 acres of undeveloped land,which is sufficient for 2~3 years of company’s real estate business’ demand. High sales growth and sustainable decent return. The contract sales area of Gemdale jumped 64.2% YoY in the first 7 months of 2016 to 832 acres,boosting contract sales revenue by 93.6% to CNY 52.1 billion. Company has made early preparation inpicking location and reserving land. We anticipate the company’s total sales revenue of 2016 tosurpass CNY 85 billion. It calibrates its target customers to first-time property buyers, customers thatupgrade their property for the first-time and provides products that are cheaper, have better costperformance and longer life-cycle. Gemdale mainly has its business developed in 1st-tier cities and core 2nd-tier cities. According to the area of company’s unsold land property, its land in 1st tier cities, 2nd tier cities and 3rdtier cities account for respectively 21%, 60% and 19%. Its stretch in 3rd tier cities are centered inDongguan, Jinhua and Zhuhai, who enjoy the spillover effect of 1st tier cities. We expect Gemdale tobe favored by its sufficient land reserve and land value appreciation triggered by warming up realestate sales of 1st tier and 2nd tiers cities. Our calculation suggests company’s RNAV at CNY 85.3 billion,implying the per share RNAV at CNY 18.9 and a 45% discount contained by company’s spot shareprice. We think company’s current price has high safety margin. Company’s dividend yield ranks No.1 among all listed real estate companies yet its intrinsic value isnow significantly underpriced, further push up the safety margin of its stock. Gemdale has kept lifting its dividend payout rate ever since year 2010. It raised up dividend payoutrate to 39.03% in 2015 which equals to a dividend yield of 4.03%. We expect the company to keepsteady growth in its dividend payout to maintain attractiveness to long-term investors includinginsurance companies.

Company Profile Future Land Development Holdings Limited is engaged in the property development, propertyinvestment, and property management businesses. Investment Highlights Future Land Holdings has been operating business in Yangtze River Delta for 20 years. 16H1revenue of the Company reached CNY 9.1 billion, up 3.96% YoY. The net profit attributable toshareholders stood at CNY 852 million, increasing by 85.67% compared to a year earlier. The Company has built up its storage of land resources at good timing and locations, fullyprepared for boom of property sales. It spent 74.4% of its total revenue purchasing new landplots in 2015, up 36.7 percentage points YoY. While the proportion dropped to 27.2% in 16H1. 76% of its land resources are in Yangtze River Delta (CNY 22.73 million square meters by the endof 2015) and the average cost is only CNY 2138 per m2. Future Land Holdings managed 24 commercial complexes (6 are open). New executives in placetend to invest in more efforts in the business. And the Company bought 70% stake in Jin DongFang Property which focuses on old clients to break into senior housing real estate. In addition, ithit the market with the first REITS product in June and is going to jointly found a CNY 10 billioninvestment fund with Ping An Bank. It also invested in Guo Feng Life Insurance. Earnings Forecast and Investment Recommendations: The Company has CNY 10.8 billion cash. Itsprivate placement plan to raise CNY 5 billion at the price of CNY 9.37 per share was approved byCSRC last month. We made EPS forecast for the Company at CNY 1.15 in 2016, CNY 1.59 in 2017and CNY 2.19 in 2018, implying 10.4x/7.5x/5.5x PE and revised up its rating to BUY.

事件:公司上半年实现营业收入113.88亿元,同比增长24.37%,营业利润18.08亿元,同比增长35.26%,归属于母公司所有者净利润13.03亿元,同比增长25.83%。同时预计2016年1-9月归属于上市公司股东的净利润变动幅度为10.00%至30.00%;2016年1-9月归属于上市公司股东的净利润变动区间为18.4亿元至21.8亿元。 点评: 中期业绩大幅增长,为全年目标打下基础。2016年上半年公司实现营业收入113.88亿元,同比增长24.37%,归母净利润13.02亿元,同比增长25.83%。报告期内,公司签订商品房销售合同面积224.67万平方米,合同金额170.90亿元。预计随着今年市场销售的持续发酵和京津冀一体化的加速深化,有望冲击385亿的销售目标。 深耕京津冀地区,持续加码园区业务。公司近期与霸州市人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营霸州东部新城(创意城)的合作协议》,拟建项目71个,总占地面积约4.89平方公里。公司继永清、香河园区后,进一步推进布局园区地产业务。新产业园区项目签订是地方政府对公司园区地产模式的肯定,作为“京津冀一体化”直接受益标的,公司未来将继续获益于京津冀区域园区地产的快速发展,从基础设施建设、土地整改及产业发展方面获得收益。 定增优化公司资本结构,为多地协同发展添动力。2016年7月26日,公司拟采取非公该发行的方式,以不低于7.70元/股募集不超过49亿元资金。募集资金主要投向京津冀、环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市的传统住宅开发领域,布局二三线城镇化刚需,增强公司在上述地区的竞争力。本次非公开发行定增发行将显著降低公司资产负债率,提升公司资金实力,加快项目开发进度,为公司实现从立足京津冀向全国多地区协同发展布局提供新的动力。 投资建议:公司中期业绩良好,产业园区项目逐步落地,未来业绩可期。定增将有效降低公司负债率,提高资金实力。预计公司2016年-2017年EPS分别为0.82、0.95元,对应PE分别为8.8和7.6倍。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:房地产市场成交回升不及预期。

公司土地储备丰富,股价较RNAV大幅折价,提供较强安全边际。目前公司在建项目主要分布在长三角区域,上海、江苏、浙江三地占比达81.3%。公司项目主要以住宅项目为主,截止2015年底,公司在建项目总建筑面积784.27万方,在建面积420.22万平米,未开工面积169.72万平米,合计可售资源约590万平米,为未来2-3年销售提供充足货值。我们测算公司RNAV为每股15.2元,当前股价较RNAV大幅折价近40%,为股价提供了较强安全边际。集团公司在崇明拥有大量优质土地,将充分受益于崇明撤县市区;上市公司也有望在未来通过解决同业竞争获取大股东优质地产资源支持。此外,公司在养老地产上的探索为长远发展奠定基础。 公司是上海第二大冷库企业,有望受益于集团物流业务整合。公司是上海第二大冷链企业,运营冷库4万吨以及在建西虹桥项目6万吨,每年交货值占上海的2/3;同时公司拥有洋山物流园区保税库165亩、6万方常温库。2013年公司收购菜管家,全面打造冷链闭环正式启动。将公司的冷库、城市配送、自贸区保税仓、供应链业务结合起来,是公司自身物流业务整合的重要一步。随着集团将物流定位于一体两翼的核心业务后,预计集团通过上市公司平台对物流业务的整合将加速。光明集团年销售额约1500亿元,预估有20%的物流成本,而光明地产旗下海博物流和申宏冷库目前合计仅12亿元的物流收入,如果启动整合,想象空间较大。 巨额利润承诺配合股份回购注销补偿为公司提供充足动力。公司15年重大资产重组时,农房集团全体股东承诺重组完成后的3年内,农房集团合计实现的扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润不低于35.12亿,其中对应2015年-2017对应净利润分别应达到9.08亿、12.51亿、13.53亿,如果承诺未兑现,农房集团全体股东、大都市资产将由上市公司以总价人民币1.00元直接定向回购应补偿的股份并予以注销,如履行股份补偿义务后仍不足弥补全部补偿义务的,公司大股东光明集团将就差额部分以现金方式向上市公司进行补偿。2015年公司实际完成扣非归属净利润5.5亿元,占承诺利润9.08亿的60%,这意味着公司未来两年将完成近30亿利润的业绩,假设2016年完成15亿,则对应近200%的增幅。此外,公司大股东光明集团及其一致行动人从15年7月至16年1月在二级市场增持650万股,占公司总股本0.5%,增持均价9.55元/股;同时,包括董事长在内的现任和原任高管层合计持有公司2168.8万股股份,占公司总股本的1.64%,彰显各方强烈信心,为股价提供安全边际。 投资建议:光明地产作为上海国资委控股的大型房地产企业,长期将受益于光明集团雄厚实力的支持,地产+冷链物流双轮驱动,前景极为广阔。公司地产业务储备丰富,RNAV为每股15.2元,为股价提供了极强安全边际;大股东在崇明大量优质土地储备和公司在养老地产上的探索为公司成长奠定基础。公司是上海第二大冷库企业,旗下电商平台菜管家将成为光明食品集团主打销售平台。此外,公司业绩承诺、大股东增持和高管持股为公司提供充足成长动力和安全边际。我们预计公司2016-2017年EPS分别为1.06、1.21元,对应PE8.8、7.7倍,首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:地产销售不及预期;集团物流业务整合不及预期。

事件:为推进中粮集团国有资本投资公司试点工作,国务院国资委日前对中粮集团董事会进行了18项授权,涉及资产配置、薪酬分配、市场化用人等多方面。 国企改革迈出实质性步伐,中粮地产充分受益。本次授权后,国资委将不再干预中粮集团战略和投资计划,中粮集团可自主决定五年发展规划和年度投资计划,中长期发展战略和规划则由中粮研究决定后报国资委备案。这意味着国企改革所有权和经营权分离进入实施阶段,国企改革迈出了重要一步。我们认为未来中粮集团在资产配置、经营管理、薪酬分配等方面将会采取更加市场化的机制。中粮地产作为中粮集团重要的住宅地产业务平台,未来也会充分享受集团进行国企改革的各种红利。 土地储备丰富,充分受益于集团内部资源整合。公司之前多次收购集团旗下地产资源,从而提升了自身实力,也充分体现了集团对于中粮地产这一上市平台的重视。公司土地储备丰富,足够满足公司3-5年的发展需求。在招拍挂常规方式获取土地基础上,中粮地产还积极参与城市更新。公司在建的城市更新项目有深圳中粮紫云、深圳祥云国际、深圳云景国际等,此外公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。 非公开发行股票有序推进。中粮地产拟以不低于9.78元/股非公开发行不超过5.11亿股,募资不超过49.98亿元,拟用于收购中粮集团持有的中粮地产投资49%股权以及裕传有限公司持有的烟台中粮博瑞100%股权。同时控股股东中粮集团将以现金方式认购不超过本次非公开发行股份总数的20%。目前国资委已经核准,本次非公开发行股票正在有序推进。 投资建议:中粮地产主要布局在核心一二线城市,未来将充分受益于布局区域房地产基本面上行。公司是中粮集团重要的住宅地产上市平台,未来将充分受益于集团整体国企改革进程和内部资源整合。我们首次覆盖中粮地产,给予“增持”评级。风险提示:房地产成交回升不及预期。

投资要点 2016年中期业绩大幅增长。公司公布2016年中期业绩,2016年上半年公司营业收入为90.7亿元,同比增长3.96%;归母净利润8.5亿元,同比增长85.67%,中期业绩大幅增长。毛利率由去年同期的17.3%提升至20.8%,主要由于商业综合体项目提升了整体的毛利率。全年业绩有保证,公司计划竣工面积372万平米,其中综合体项目264万平米,占比高达71%。 合约销售大爆发。上半年公司合约销售额和面积分别为280亿元和269万平米,分别同比增长144 %和112%,完成全年销售目标的70%,首次进入全国销售排行榜前20,位列19名。公司精准的把握了拿地周期,2015年和2016年上半年拿地金额分别为237和76.4亿元,占当年合约销售额的74.3%和27.3%。除常州以外,公司土地储备最大的三个城市分别为苏州、上海和南京,公司全面受益于此区域内房地产市场的火爆。公司将全年销售目标提升至520亿元,提升幅度达到30%,并订立了5年发展规划,2020年将有望实现千亿的销售目标。 金融创新拓宽融资渠道。公司回归A股后进行了一系列的金融创新,包括发行REITs,成立产业基金,合资成立保险公司等。公司的融资渠道大大拓宽。融资成本也进一步降低,由2015年底的7.2%降低至2016年中期的6.2%。 非公开发行A股有序进行。公司由B转A后首次非公开发行A股,拟募集资金38亿元用于房地产项目开发,目前已获得中国证监会发审委的审核通过,后续工作正有序进行。 投资建议:公司基本面扎实,商业综合体项目逐渐入市,提升了整体的毛利率;商管团队经验成熟,商业运营渐入佳境;房地产金融渐成气候,设立地产基金切合未来发展趋势。我们测算公司每股RNAV为17.1元,目前股价10.66元较RNAV有47%的折让,维持公司增持评级。 风险提示:销售不及预期,金融业务发展不及预期。

投资要点 事件:阳光股份获准面向合格投资者非公开发行面值8亿元公司债券,目前已经完成第一期发行,规模4亿元,期限3年期,票面利率8.1%。 有息负债资金成本进一步下降。阳光股份本期债券募集资金主要用于补充营运资金及偿还其他金融机构的借款,具体用途会根据公司资金需求等实际情况确定。公司之前还有一些高息借款,本次发行公司债后,公司营运资本得到进一步补充,同时可以对一些存量高息借款进行替换,将帮助公司节约财务费用、降低有息负债资金成本。 无风险收益率持续下降,公司持有商业物业价值增值显著。受益于无风险收益率持续下降,根据现金流折现法计算商业物业价值增值明显。公司持有商业物业均位于核心一二线城市,出租率较高,每年均有稳定2-3亿元租金收入。从入账价值看,公司持有的投资性房地产价值50.41亿元,但真实内在价值接近70亿元。 公司安全边际充足,重组终止难掩公司真正价值。我们之前系列报告一根据公司投资性房地产账面价值计算RNAV,由于公司入账价值估算较为保守,所以此前RNAV测算较为保守。如果我们转而根据公司未来预期租金收入使用现金流折现法进行重估,我们测算公司真实RNAV为63.4亿元,折合每股RNAV 8.5元,目前股价较RNAV折价28%,安全边际充足。 投资建议:阳光股份专注于商业地产开发运营,通过全产业链开发带来丰厚收益,商业物业主要布局在核心一二线城市。公司每股RNAV 8.5元,目前股价较RNAV大幅折价。公司持有大量优质商业物业,将为公司带来丰厚的租金收益和物业增值。阳光股份安全边际极强,重组终止难掩真正价值,维持“增持”评级。 风险提示:地产销售大幅下滑。

投资要点 事件:公司公告江西抚州高新技术产业开发区管理委员会、天津卓朗科技和天津松江三方于2016年7月22日在江西抚州市签署《战略合作框架协议》。协议规定,抚州高新区管委会指定单位,卓朗科技及天津松江共同出资在抚州市成立项目公司(天津松江控股),项目公司负责合作事宜的具体实施。具体合作内容包括:云计算数据中心建设、云计算数据中心运营、配套园区建设与运营、新一代信息技术产业环境建设、促进抚州市智慧城市建设健康发展。项目占地930亩,计划总投资45亿元。 点评: 此次合作开启了公司与地方政府合作之路,智慧城市建设首次实现异地扩张。本次战略合作对方是江西抚州高新技术产业开发区管理委员会,是抚州重要的政府机构;此次合作是抚州高新区管委会统筹规划建设云计算、大数据基础设施,促进抚州市经济转型升级和提质增效的现实需要,抚州市政府有望给予公司重要支持。同时,此次合作是公司继“智慧南开”项目之后在智慧城市领域实现的首次异地扩张,是公司坚定落实多元化发展战略的重要一步;我们认为有望开启公司与地方政府合作建设大数据和智慧城市项目的可复制之路,从而为公司带来新的利润增长点。 充分发挥卓朗科技技术优势,为公司向其他城市的扩张奠定基础。本次合作主要包括5个方面:云计算数据中心建设、云计算数据中心运营、配套园区建设与运营、新一代信息技术产业环境建设、促进抚州市智慧城市建设健康发展。我们认为此次合作内容与卓朗科技的技术实力完全匹配,有利于发挥卓朗科技技术优势,积累有益经验。 本次合作将为公司贡献新的利润增长点。本次合作项目占地930亩,计划总投资45亿元;其中包含4000个标准机柜的数据中心建设以及IDC基础服务、云计算与大数据等专业服务。参考国内IDC行业龙头标的光环新网等公司,我们估算4000个机柜建成后每年有望贡献约6000万净利润,公司盈利能力有望得以改善。 投资建议:战略合作开启公司与地方政府合作之路,智慧城市建设实现异地扩张,未来发展前景广阔。在我们看好公司在智慧城市、医院资源和金融投资领域的多元化布局。考虑增发通过,预计2016-2017年EPS分别为0.11、0.31元,对应PE分别61.1、21.7倍,维持“增持”评级。 风险提示:地产销售大幅下滑。

投资要点 持有优质核心地段商业物业获取持续回报。金融街目前自持61.56万平米商业及写字楼,以及20.97万平米酒店及公寓物业,自持商业物业主要位于北京金融街区域。公司持续增持优质租赁及经营物业,带来物业租赁收入和经营收入持续提升。2006年到2015年,公司物业租赁收入和物业经营收入年化复合增速分别为32.5%、41.1%,预计未来还将持续增长。 专注商务地产开发运营,精准把握拿地周期、土地资源价值大幅提升。金融街主要立足北京,同时深耕天津、上海、重庆、广州、惠州五个城市,目前拥有913.66万平米未结算土地储备资源。金融街土地储备结构非常优秀,全部位于三大经济圈内,将充分受益于布局城市未来地产基本面持续上行。金融街精准把握拿地周期,在地价相对较低年份大力加大土地投资。近年来随着一二线核心城市地价持续快速上升,公司获取的土地资源价值大幅提升。 屡获控股股东及险资增持、股息率较高。2014年以来,金融街屡获大股东金融街集团、险资增持。截止2016年3月末,金融街集团及其一致行动人合计持股比例达32.12%,安邦保险集团通过和谐保险和安邦人寿合计持股比例提高至26.77%。金融街基本面良好、价值低估、股息率较高,近年来公司分红力度持续提升,2015年股利支付率高达52.8%,当前股价对应股息率为3.64%,吸引力较强。 安全边际充足,每股RNAV 21.9元。我们测算金融街RNAV 653.1亿元,折合每股RNAV 21.9元。公司当前股价较每股RNAV 折价50%,在行业内折价幅度靠前,安全边际充足。公司开发业务大多布局在核心一二线城市,仅惠州巽寮湾项目位于三线城市。伴随公司布局城市房地产基本面持续上行,公司内在价值将持续大幅提升。 投资建议:金融街专注于商务地产开发运营,持有82.5万平米优质核心地段商业物业,其中95%位于京津核心区位。公司精准把握拿地周期,目前拥有913.7万平米未结算资源,土地资源价值大幅提升。公司安全边际充足,每股RNAV 21.9元,当前股价折价50%。预计公司2016-2018年EPS 分别为0.90、0.99、1.16元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提升:房地产市场成交回升不及预期。

专注核心城市商业地产开发运营,目前无实际控制人。阳光股份是一家专注商业地产开发和运营的企业,公司目前无实际控制人。2015年LeadingBigLimited收购了阳光股份29.12%股权,目前公司高级管理人员唐军(公司董事长)、李国平(公司总裁助理兼财务负责人)担任LeadingBigLimited董事。公司于2006年开始涉及商业地产业务,在商业地产领域拥有全产业链开发能力,按照标准化流程打造了“阳光新生活广场”、“新业新城市广场”、“阳光新业中心”三条产品线覆盖商业地产核心类型。目前公司形成了一支超过300人的资产管理团队,着力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式。 RNAV为48.6亿元,安全边际充足。我们测算公司RNAV为48.6亿元,目前市值较RNAV折价15%,安全边际充足。我们采用假设开发法,测算出公司现有在售和待售项目将在未来贡献11.80亿利润。我们认为公司持有的优质投资性房地产较其报表账面价值仍存在一定低估,主要因估值较为谨慎以及部分物业目前进行改造造成目前出租率较低。 重大资产重组终止。阳光股份之前披露重组方案,公司拟筹划发行股份购买华人文化有限责任公司旗下体奥动力(北京)体育传播有限公司的股权,同时募集配套资金。后因最新监管政策导向调整,公司决定终止本次重大资产重组。体奥动力是一家从事电视版权销售及信号制作的专业公司,2015年以来获取了中国之队、中超、中国足协杯、超级杯等国内顶级赛事的版权,同时也参股了多家体育企业。 投资建议:阳光股份专注于商业地产开发运营,通过全产业链开发带来丰厚收益,商业物业主要布局在核心一二线城市。目前公司持有50.4亿元优质投资性房地产,将为公司带来丰厚的租金收益和物业增值。阳光股份安全边际极强,重组终止难掩真正价值,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:房地产市场成交回升不及预期。

投资要点 事件:天津松江调整非公开发行股票募集资金金额及用途,拟取消使用6亿元募集资金增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司。本次调整后,公司拟以不低于6.03元/股的价格非公开发行不超过3.22亿股股票,募集资金不超过21亿元。 点评: 主动调整定增方案。天津松江调整非公开发行股票募集资金金额及用途,公司拟取消使用6亿元募集资金增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司。公司主动调整定增方案,我们认为主要为加快定增审核进程、尽快获取批文实施。 定增进程持续推进。本次调整方案后,公司拟以不低于6.03元/股的价格非公开发行不超过3.22亿股股票,募集资金不超过21亿元。本次募投项目均为商业地产项目,项目前景及收益率均较好。随着本次非公开发行募投项目的陆续实施,公司经营活动现金流量将明显增加,盈利状况将发生较大改观。 投资建议:我们看好公司在智慧城市、医院资源和金融投资领域的多元化布局。考虑增发通过,预计2016-2017年EPS分别为0.11、0.31元,对应PE分别61.0、21.6倍,维持“增持”评级。 风险提示:地产销售大幅下滑。