1、1月销售103亿,同比+110%,18年可售丰富推动销售继续高增 1月公司合同销售金额102.8亿元,环比-51.4%,同比+110.2%,较前期克而瑞公布的105.7亿元略低2.9亿元,但大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长50.0%,其中权益销售金额67.2亿元,权益占比65.4%;实现签约销售面积98.3万平米,环比-37.2%,同比+192.7%,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比+0.05%,其中权益销售面积63.0万平方米,权益占比64.1%;销售均价10,467元/平米,环比-22.6%;在公司17年销售金额1,265亿,同比+94.4%基础上,1月销售数据喜迎开门红,同比涨幅超17年15.8pct,保守估计公司18年可售货值近3,000亿,考虑到公司项目布局城市库存普遍较低,2018年去化仍将有较好表现,充裕可售货值将推动销售持续高增。 2、1月拿地较少不改公司扩张之心,积极异地扩张、扩充城市数量 1月公司在土地市场新获取长沙、汉中、延安、淮安、青岛、成都6城共8个项目,拿地区域继续以中西部重点城市为主,并且城市能级向核心城市周边县城下沉(比如青岛胶州、成都仁寿),合计新增建面142.3万方,环比-74.2%,同比-38.9%,其中新增权益建面140.7万方,权益占比98.9%,超17年权益占比13.2pct;拿地金额28.7亿,环比-75.2%,同比-66.1%,单月拿地金额占比销售金额28%,拿地均价2,020元/平米,环比-3.8%,较17年拿地均价-25.2%,主要由于中西部地区拿地占比提升以及拿地能级下沉致拿地成本得到有效控制。17年末公司土地储备总建面毛估约5,000万方以上,对应可售货值超6,000多亿。公司目前积极向环渤海、中西部二线城市拓展,目前合计布局77县市,由于实现业绩目标需要一定城市数量支撑,所以未来还会进行进一步的城市拓展。 3、投资建议:1月销售喜迎开门红,向一线龙头冲刺,重申强烈推荐 1月公司销售喜迎开门红,彰显高增长蓝筹本色。17年销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,即将实现由二线蓝筹向一线龙头冲刺。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。匹配近年来销售高增,17年业绩预计48.4-60.4亿,同比+60%到100%,业绩持续高增长。此外,近期公司母公司新城发展控股持续通过港股市场股权融资,或也将打造公司的特殊融资渠道,助力公司销售规模的快速扩张。我们维持2017-19年每股收益2.55、3.69、4.92元,对应18年PE倍10.9,按18年PE13倍目标估值,维持目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

主要观点。 1、1月销售高达680亿、创新高、同比+41%,同期拿地较少、但拿地价格/销售价格下行。 1月公司实现签约金额679.8亿元(较前期克而瑞公布的652亿元高出27.8亿元),创历史新高、并领跑行业,环比增长9.2%、同比增长41.3%;实现签约面积444.4万平方米,环比下降1.9%、同比增长25.9%;销售均价15,297元/平,环比增长11.4%、同比增长12.2%。1月公司在土地市场获取佛山、东莞和福州等地合计14个项目以及5个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。一季度是全国土地出让淡季,公司新增建面267.4万平方米,环比下降53.4%,按照均价1.5万元/平则对应货值400亿元;对应总地价151.1亿元,环比下降53.7%,拿地金额占比销售金额达22.2%;平均楼面价5,652元/平米,环比下降0.7%;拿地均价占比当月销售均价36.9%,较17年全年降低8.2pct。 2、股权格局较以往更加明确、管理稳定,独董事件不改公司未来三年大好发展趋势。 一方面,万科独董刘姝威的发言是个人言论,并且仅是从个人微信公众号发表,最后会否得到证监会的回复也未可知。另一方面,宝能也公告旗下九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定,不存在短期资管清算压力。此外,即使最后发生极端情况,本次万科股权事件已经较上次股权事件有了根本的变化,即深铁已经持有29.4%的股权、成为第一大股东,并较宝能持有的25.4%有了较大的领先,股权格局较以往更加明确。即使本次发生极端情况,公司的管理也不会像上次一样发生波动。因此本次独董事件仅是估值波动,不会影响到公司管理,万科作为行业龙头受益于集中度大幅提升的趋势料不会发生任何变化。 3、投资建议:1月销售创历史新高,独董事件不改变公司价值,重申强烈推荐评级。 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且估算2017年拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长; 此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。我们维持公司17-19年每股收益预测为2.51、3.27和4.08元,现价对应18年PE 为11.4倍,维持目标价45.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、1月网签销售额81亿、同比+7%,18年可售丰富保证销售持续高增。 1月公司实现签约金额81.1亿元,环比下降58.7%、同比增长7.24%;实现签约面积47.1万平方米,环比下降56.8%、同比增长13.64%;销售均价17,219元/平,环比下降4.4%、同比下降5.5%。公司销售金额为网签口径,因此实际合同销售金额更偏高一些。2017年公司销售金额达1,400亿元,同比增长40%,其中华东区域占比23%、东南17%、华北17%,重点城市深耕已有显著成效,其中上海销售额179亿、武汉111亿、天津100亿、杭州68亿等。考虑到2017年积极拿地,将推动2018年可售丰富,预计18年可售货值2,500-3,000亿元,保证2018年销售持续高增。 2、1月季节性因素致拿地较少,重点布局核心城市、17H2起加仓拿地。 1月公司在土地市场获取武汉的1个项目,主要由于一季度是土地出让淡季。公司1月新增建面13.4万平方米,环比下降95.2%,拿地面积占比销售面积28.5%;对应总地价11.3亿元,环比下降94.6%,拿地金额占比销售金额达13.9%;平均楼面价8,397元/平米,环比增长13.3%,拿地均价占比当月销售均价48.8%,较2017年全年增长1.7pct。2017年公司新进入海口、重庆、成都、惠州等城市,仍然坚持深耕一二线,目前已经合计布40城。17年新增项目中一二线占89%,三四线城市占11%;目前公司总土地储备约3,700万平方米,对应总货值6,800亿;权益土地储备约2,200万平方米;总土储中一线城市占比19%;二线城市占比66%,三线城市占比14%。 3、投资建议:1月网签销售同比小增7%,18年可售充足保证销售高增,维持强烈推荐评级。 公司1月销售金额同比增长7%,主要由于网签口径严格、实际合同销售金额更高。17年公司销售额和拿地额分别高达1,408亿和917亿,同比分别增长40%和161%。我们估算公司17年拿地对应新增货值1,947亿元,同比增长137%,同时预计公司18年可售货值2500-3000元,保证18年销售持续高增。此外,公司17Q3末净负债率仅41.0%,为未来扩张预留了充足加杠杆空间,公司作为龙头也将充分受益于市场集中度进一步提升。我们维持公司2017-19年每股收益预测为1.45、1.82和2.18元,对应18PE仅8.6倍,目标价20.00元,维持“强烈推荐”评级。

1、17年业绩同比+39%、超预期,高毛利+高预收款促18年业绩高增公司17年实现营业收入382.8亿元,同比+25.0%,其中公司4季度加大结转力度,单季度实现营收165.9亿元,占比全年营收43.3%;归母净利润57.7亿元,同比+39.1%;基本每股收益1.33元,同比+40.0%;对应营业利润率和净利率分别为20.5%和15.1%,分别提升2.1pct和1.5pct。业绩大增主要源于毛利率较大幅度提升。截至3季度末,公司预收账款614.3亿,较16年年末增长41.9%,可覆盖17年结算收入160.5%,同时考虑18年结算毛利率仍将处于高位,这将充分保障18年业绩继续高增。 2、17年销售额730亿、同比+43%,积极拿地保证18年销售再高增克尔瑞数据显示,公司17年实现销售金额730.2亿,同比+42.6%,超额完成年初计划650亿元112.3%;实现销售面积438.6万平米,同比+14.8%。销售均价10,575元/平米,同比+24.2%。公司全年销售表现亮眼主要归功于4季度销售超预期,4季度公司实现销售金额313.4亿,同比+137.3%,占比全年销售金额42.9%,一扫3季度销售低迷颓势,显示出公司重点布局范围河北省限购政策压力有所减缓,同时其他区域的销售贡献度也在逐步提升。考虑到17年中公司大幅度扩充土储,新增货值近1,486亿元,可售充足之下将推动18年公司销售持续高增。 3、17年拿地积极扩张、新增货值近1,500亿,年末土储超3,500万方公司17年新增建面1,404.9万方,同比+75.6%,并超额完成年初计划1,300万的108.1%,其中新增权益建面1,276.3万方,权益占比达91%。公司17年拿地面积为同期销售面积的3.2倍,并且对应新增货值达1,486亿元,同比+118.0%,大超同期销售金额730亿元,公司扩张态势明显。在拿地模式上,公司并不断拓宽渠道,创新模式,充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备。截至17年年末,公司储备建面超3,500万方,其中京津冀土地储备超1,000万方,长远价值可观。 4、积极扩张、杠杆可控、战略转型突破,产业新城全国布局持续扩围17年年末公司资产负债率84.5%,较16年略提升1.8pct,虽处于行业内较高水平,但在公司资源大幅扩张背景下仍属可控。目前公司充分利用杠杆扩规模战略思路清晰,同时结合战略转型持续推进,大地产、大健康、大金融以及新兴战略全面发展的“3+X”战略全面突破,其中9月公司发起设立辽宁振兴银行获批,11月和民生银行签订战略协议,在产业园区方面继前3季度先后与北戴河、邢台、张家口、唐山、淮北、衡水、德州、龙岩、滁州等城市签订园区合作协议后,4季度再度进入金华、巩义、保定涞源、安徽青阳,蔚县、溧阳等地,产业园区全国布局持续扩围。 5、投资建议:业绩、销售高增,拿地积极扩张,上调至强烈推荐评级荣盛发展持续秉承快周转策略,并主要布局以京沪高铁沿线的二三四线城市,其中京津冀土地储备超1,000万平米,长远价值客观;同时公司产业园区拓展迅速,为未来公司非市场化拿地提供充裕资源。17年公司新增货值近1,500亿元,将保证公司18年销售持续高增;17年末高预收款及18年结算毛利率高位将综合保障18年业绩继续高增。鉴于毛利率超预期以及销售高增,我们将2017-19年每股收益分别上调至1.33元、1.74元和2.17元,18PE仅7.3倍,目标价上调至17.41元,上调至“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。

1、股权格局较以往更加明确、管理稳定,独董事件料不改公司未来三年大好发展趋势 一方面,万科独董刘姝威的发言是个人言论,并且仅是从个人微信公众号发表,最后会否得到证监会的回复也未可知;另一方面,宝能也在今日晚间公告旗下九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定,不存在短期资管清算压力;此外,即使最后发生极端情况,本次万科股权事件已经较上次股权事件有了根本的变化,就是深铁已经持有29.4%的股权,成为第一大股东,并较宝能持有的25.4%有了较大的领先,股权格局较以往更加明确,即使本次发生极端情况,公司的管理也不会像上次一样发生波动。因而,本次独董事件仅是估值波动,不会影响到公司管理,而在行业集中度大幅提升的背景之下,万科作为行业龙头受益于行业集中度大幅提升的大趋势料不会发生变化。 2、重申供给调控下资源快速向龙头集聚,未来3年龙头房企风鹏正举、大势所趋 本轮供给端调控导致了房地产市场资源分配方式正在发生持续变化,从原来以价格为先的市场化分配机制逐步向以制度为先的非市场化分配机制转变,主要体现在预售证监管和土地调控对于预售证资源和土地资源的分配方面形成制度性向龙头倾向的趋势,造成了资源正快速向龙头集聚,造成了销售集中度和拿地集中度的快速提升,而拿地集中度出现猛烈提升将注定推动未来2-3年销售集中度的大幅跳增,我们重申未来3年龙头销售和集中度翻倍的观点,预计将推动主流15家房企销售额集中度由目前32%提升至2020年60%,主流房企销售额或再翻番,未来3年销售、业绩分别增长GARG25-30%和20-25%,龙头房企的成长空间再次打开。 3、投资建议:万科为行业最优秀公司之一、集中度提升最受益标的之一,重申强烈推荐评级 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且2017年估算拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。我们维持公司17-19年每股收益预测为2.51、3.27和4.08元,现价对应18年PE为11.3倍,目标价45.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年业绩同比大增75-90%,高预收款+新收入准则确保18年业绩。 公司2017年度归母净利预计为9.75-10.65亿元,同比增长75%-90%;扣非归母净利预计为12.31-13.21亿元,同比增长110%-125%。公司业绩超预期上涨主要源于房地产结算面积大幅提升以及结算毛利率的大幅提升。截止17Q3末公司净利率为8.3%,同比增长2.4pct;三项费用率合计11.9%,同比-6.7pct;净利率的回升源于三项费用率的大幅下降,公司自2015年开始三项费用率持续改善。鉴于会计收入14号准则修订要求2018年AH公司开始执行将推动预收账款的加快结算以及目前公司较高的预收账款,预计公司2018年营业收入以及净利润仍将保持较高的增速。 2、17年销售226亿、同比持平,拿地平稳推进、一二线新增占比84%。 克尔瑞数据显示,2017年公司累计实现签约金额226.4亿元,同比增长0.2%;累计实现签约面积128.1万平方米,同比降低17.4%;销售表现一般主要源于长沙限签严格,而公司公告销售口径为网签口径数据,因此实际合同销售数据可能略好。截止三季度末给公司预收账款225.8亿元,同比增长31%,且覆盖16年地产开发业务结算收入的3.2倍,且毛利率有回升趋势,综合来看将对公司18-19年业绩形成有力保障。2017年公司新增建面146.4万平方米,同比下降44.8%,但北京、成都、武汉等一二线城市新增面积占比84%;总地价150.6亿元,同比下降3.0%;拿地销售金额比在0.67,保持加仓拿地态势。 3、京内优质持有物业价值严重低估,融资渠道拓展加速扩张意图。 公司持有124万方投资性物业(北京116万方+长沙8万方),经营业务主要为会展、商业等,租金收入稳定增长且现金流稳定(约26亿元)。上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区,目前账面单价5,814元/平VS周边商业均价超5万元/平,重估空间巨大;并且三季度中前海人寿增持0.95%,足见对其优质资产的认可。公司9月成功发行13.2亿5年期中票(额度20亿),票面利率5.14%,融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外,未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待,且随着京内国企改革的不断推进,公司上市平台价值或将进一步凸显。 4、投资建议:业绩大超预期、京国改优质标的,维持强烈推荐评级。 北辰实业作为北京市国资委直属企业,有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持,形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14年公司重启全国扩张,销售快增推动预收款大增,且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放,17年业绩同比增长75-90%、扣非归母净利同比增长110-125%,今明年有望迎来业绩持续高增。此外,公司未来与集团之间的业务重组也值得期待,是京内国企改革优质标的。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期,我们将公司2017-19年每股收益预测上调至0.33、0.43和0.55元,对应18PE分别为12.2倍,目标价为7.40元,维持“强烈推荐”评级。

1、业绩同比+60%到+100%、超市场预期,高预收款确保业绩高增。 17年公司预计实现归母净利润48.4亿元到60.4亿元,同比+60%到100%,大幅超出公司股权激励业绩承诺35亿元38%到73%,并超市场一致性预测47.2亿元3%到28%;按前三季度结算净利率13%推算,公司17年预计可实现营收372亿到465亿元,对应同比+38%到+72%。考虑到公司高周转特点,17年结转项目主要以15-16年销售项目为主,15-16年公司销售金额分别同比+70%和+104%,从历史结转增速匹配销售增速来看,17年结转或将大概率靠近60.4亿元上限。考虑到公司17年3季度末预收账款较16年末增长67%达497.5亿元,伴随公司16-17年高毛利率项目逐步进入结转周期,18年公司业绩仍将获得持续高增。 2、17年销售1,265亿,同比+94%,充裕可售将保障未来销售高增。 17年公司实现签约金额1,264.7亿,同比+94.4%,增幅在龙头房企中处于领先水平,并超额完成年初850亿销售计划的148.8%;实现签约面积928.3万方,同比+61.4%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平,全年销售金额和面积克尔瑞榜单分别排名13位和11位,分别较2016年提升2名和4名。鉴于公司拿地积极,可售充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。 3、17年拿地金额/销售达67%,持续加仓拿地、拿地成本控制得当。 17年公司共在土地市场新获125个项目,共新增规划面积3,133.4万平米,同比+133.4%;总地价846.1亿元,同比+54.1%,对应货值约3,000亿; 平均楼面地价2,700元/平米,同比-32.3%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额67%,虽较16年全年82%下降15pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 4、投资建议:业绩超市场预期,销售冲刺一线龙头,上调业绩及目标价,重申强烈推荐。 17年公司销售持续亮眼,其中12月销售面积及金额均创历史新高。17年销售规模达1,265亿,同比+94%,并超年初计划149%,销售额克尔瑞排名已攀升至行业13名,即将实现由二线蓝筹向一线龙头冲刺。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,在规模扩张同时有效实现了成本可控。匹配近年来销售高增,17年业绩预计48.4-60.4亿,同比+60%到100%,超行业一致预期,伴随未来销售持续超预期以及毛利率上行,我们将公司2017-19年每股收益分别上调至2.55、3.69、4.92元(原预测为2.37、3.33、4.45元),对应18年PE10.5倍,按18年PE13倍目标估值,上调目标价至48.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年净利润122亿、同比+28%,略超市场预期、大超15年时承诺 17年公司实现营业收入755.4亿元,同比+18.8%;营业利润207.4亿元,同比+26.9%;归母净利润122.2亿,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元以及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元;对应营业利润率和净利率分别为27.5%和16.2%,分别提升1.8pct和1.1pct;其中4季度单季结转490.5亿元,同比+82.8%,占比全年结算64.9%,4季度结转规模大增主要系双玺项目贡献较多(该项目毛利率超70%,净利率超30%),另外武汉1872、江湾国际、招商花园城等核心城市高毛利项目进入结转,由此毛利率提升推动业绩快增,而公销售持续快增也将确保业绩持续释放。 2、17年销售额1,128亿、同比+53%,销售快于结转推动预收账款快增 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16、17年拿地积极扩张,拿地金额/销售金额分别为114%和80%,丰富可售资源将保证公司18年持续的销售高增长表现。同时公司成立地产基金,促进商办物业销售,进一步加快资产周转率,推动18年结转规模。另外鉴于17年销售额同比+53%,增速远高于同期营收额同比+19%,将进一步推高预收账款,18年的业绩高增长得到充分保障。 3、17年继续加仓拿地、新增货值同比+133%,非市场化拿地持续兑现 17年公司共新增建面968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增建面同比+66.7%,总地价同比+56.8%,拿地金额/销售金额达80%,拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,成本持续优化;估算拿地对应新增货值1,916亿元,剔除16年大空港项目后同比增长133%,并相当于17年销售1.7倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。非市场化拿地方面,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 4、投资建议:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申“强烈推荐” 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售获高增,我们将公司17-19年每股收益预期分别上调至1.55、2.01和2.44元(原预测为1.47元、1.84元和2.23元),18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1、17年业绩同比+26%、超预期,预收款和毛利率改善将保证业绩高增17年公司实现营业收入1,450.4亿元,同比-6.3%;营业利润254.5亿元,同比+10.1%;归母净利润156.8亿元,同比+26.3%,超出市场一致预期147亿元约7%,同时也实现了股权激励第一期的行权业绩要求154亿元;对应营业利润率和净利率分别为17.5%和10.8%,分别提升2.6pct和2.8pct。公司业绩超预期上涨主要源于毛利率较大幅度的上涨以及投资收益的增加,其中尤其值得注意的是营业收入同比-6%、而同期全年销售金额同比+47%,将进一步推升预收账款,同时考虑到公司销售到结算周期长达2年也将决定18年主要结算16年销售项目、从而18年毛利率仍将维持高位,保证18-19年的业绩高增长以及后两期股权激励的顺利行权。 2、17年销售额达3,092亿,同比+47%,销售快于结算推动预收款快增17年12月公司签约金额349.5亿元,同比+65.3%;签约面积250.5万方,同比+46.4%;销售均价13,953元/平,同比+12.9%;1-12月公司累计实现签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;累计销售均价13,790元/方,同比+4.9%;公司自17年10月开始销售开始跳增,公司销售额同比持续高于行业,同时鉴于公司17年拿地积极,可售货值充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。另外,16-17年销售额分别同比+36%、+47%的增速远高于同期营收额分别+25%和-6%的增速,这将进一步推高预收账款,确保18-19年的业绩持续高增长。 3、17年加仓拿地、新增货值5,500亿,可售充足确保18年销售再高增17年12月公司在土地市场新获取北京、广州、杭州、成都等地共34个项目,对应新增建面887.6万方,同比+36.8%;对应地价766.2亿元,同比+105.3%;平均楼面价8,632元/平米,同比+50.1%;拿地金额占比销售金额达219%,创年内新高。17年1-12月公司在土地市场新获193个项目,对应合计新增规划面积4,004.3万方,同比+94.6%;对应总地价2,797.1亿元,同比+137.1%;平均楼面地价6,985元/平米,同比+21.8%;拿地额占比销售额达90%,较2016年全年56%提升34.0pct,加仓拿地势态明显;估算拿地对应新增货值5,522亿元,同比增长104%,并相当于17年销售1.8倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。 4、业绩超预期、销售靓丽、拿地高增,重申“强烈推荐”评级2017年保利地产积极变革,规模扩张料再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年拿地额分别同比达75%和137%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现,我们分别上调公司2017-19年每股收益预测至1.32、1.72和2.18元,目前18PE9.1倍,按照18年目标PE12倍上调目标价至20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

1、12月销售102亿、同比+23%,全年销售1,128亿、同比+53% 12月公司实现签约金额101.8亿元,环比-26.7%、同比+23.2%,涨幅较11月缩窄15.4pct,超全年月均销售94.0亿元8.3%,但同比增速低于月初克尔瑞公布的前10大房企平均同比增长92.5%;公司实现签约面积64.8万方,环比+34.3%、同比+23.4%,表现优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-16.0%;公司销售均价15,718元/平米,环比-45.4%,主要源于销售项目结构的变化。 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16-17年中持续积极拿地,赋予公司18年丰富可售资源,保证18年持续的销售高增长表现。 2、12月拿地力度加强,全年积极扩张,非市场化拿地再下一城 12月公司在土地市场新获取上海、南京、武汉、郑州、常州、嘉兴等11城共12个项目,其中8个项目为合作项目,布局城市以一二线重点城市及城市圈周边三线城市为主,新增建面184.2万方,环比+1,328.0%,同比+111.3%,其中新增权益建面112.5万方,环比+938.6%,同比+94.4%,权益占比61%,略高于全年平均水平1.4pct;拿地金额108.7亿,环比+731.0%,同比+29.0%,拿地金额/面积占比销售金额/面积106.8%和284.5%,全年拿地/销售金额占比有7个月大于100%。 17年公司共在土地市场新获69地块,共新增规划面积968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增规划面积同比+66.7%,总地价同比+56.8%,全年拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额80%,较16年114%下降34pct,仍处于较高水平。非市场化拿地方面,18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,对应可售资源72万方、投资性房地产10万方,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 3、投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张、非市场化拿地优势尽显,重申“强烈推荐”评级 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长,我们将公司17-19年每股收益预期上调至1.47/1.84/2.23元(原预测为1.47/1.78/2.1元),对应17-19年PE为15/12/9.9倍),上调目标价至28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、高比例股权激励彰显扩张决心,高跟投比例自上而下调动积极性。 1月9日,公司披露以每股10.04元的行权价格授予23位高管及核心业务骨干12,804万份股票期权,占总股本6.0%;其中首次授予11,420万份、占比总股本5.35%,预留授予1,384万份、占比总股本0.65%。公司于15年底首次实施为期三年的限制性股票激励,加上本次激励后整体激励计划后公司全部在有效期内的股权激励所涉及股票14,531.91万股,占总股本6.81%,高于行业平均水平。此外,公司“蓝色共享”员工合伙人激励机制规定跟投股权比例最高达15%、单个员工持股最高达1.5%,比例为行业最高之一,充分调动员工积极性、齐心协力实现业绩目标。 2、17年业绩增速40-60%,18-20年业绩复合增速目标高达51%。 1月9日,公司预告2017年度实现归母净利和同比增长40%-60%(12.5-14.3亿),扣非归母净利同比增长40%-60%(12.1亿-13.8亿),符合公司在2016年年报中对于2017年归母净利润12.7亿元的业绩承诺。同时,根据本次公司股权激励计划,公司设定18-20年行权业绩目标为归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润不低于22亿、33亿和50亿,未来三年业绩复合增速高达50.8%,彰显了公司对于加速发展的强烈信心。 3、17年销售额同比+129%,并购加速、多元化投资能力显著提升。 根据克尔瑞数据,公司17年销售金额689.1亿元、同比增长128.9%,销售面积713.1万平方米,同比增长152.9%。17Q3末公司预收账款达366亿元,同比+47.7%,且覆盖16年住宅项目结算收入2.4倍,丰富的预收账款保证了公司未来业绩释放。此外,公司今年拿地继续积极,17年全年拿地736.8万方、347.1亿元,其中权益面积630.9万方、权益地价213.9亿元;拿地占比当期销售金额和销售面积分别为35%和103%。公司今年新进温州、杭州、惠州、南通、广州、余姚等城市,进一步扩大战略纵深、实现全国均衡布局。公司通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,上半年实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化投资能力显著提升。 4、投资建议:高比例股权激励彰显发展决心,未来三年业绩复合增速51%,维持“强烈推荐”评级。 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光,并且在2016-17年公司销售连获65%和130%的销售高增长;近期公司进行行业领先的6%高比例股权激励以及15%高比例跟投机制自上而下调动员工积极性,并设定未来三年行权业绩目标分别为22、33、50亿,复合增速高达51%。鉴于公司销售连续高增长以及股权激励的业绩高增长条件,我们将公司17-19年每股收益预测分别上调至0.64、1.17和1.64元,对应17-19年PE分别为16.0、8.7和6.2倍,上调目标价至12.91元,维持“强烈推荐”评级。

主要观点 1、12月销售212亿,同比+330%,全年销售1,265亿,同比+94% 12月公司合同销售金额211.8亿元,环比+31.3%,同比+329.8%,较前期克而瑞公布的207.7亿元略高4.1亿元,并大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长92.5%;实现签约销售面积156.5万平米,环比+26.4%,同比+281.1%,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比下滑16.0%;销售均价13,531元/平米,环比+3.8%;公司12月销售数据表现持续亮眼,销售面积、金额及同比数据均创历史新高。 17年公司累计实现签约金额1,264.7亿,同比+94.4%,涨幅较1-11月扩大19.3pct,超额完成年初850亿销售计划的148.8%;实现签约面积928.3万方,同比+61.4%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平,全年销售金额和面积克尔瑞榜单分别排名13位和11位,分别较2016年提升2名和4名。累计销售均价13,624元/平米,同比+20.4%。鉴于公司拿地积极,可售充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。 2、17年拿地额/销售额达67%,持续加仓拿地、拿地成本控制得当 12月公司在土地市场新获取成都、郑州、昆明、徐州等14城共26个项目,拿地区域以中西部重点城市为主,合计新增建面551.0万方,环比-523.9%,其中新增权益建面473.6万方,环比+711.3%,权益占比86%,持平全年平均水平;拿地金额115.7亿,环比+312.8%,单月拿地金额占比销售金额55%,拿地均价2,099.6元/平米,环比-34%,中西部地区拿地占比提升致拿地均价大幅下滑。 17年公司共在土地市场新获125个项目,共新增规划面积3,133.4万平米,同比+133.4%;总地价846.1亿元,同比+54.1%,对应货值约3,000亿;平均楼面地价2,700元/平米,同比-32.3%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额67%,虽较16年全年82%下降15pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 3、投资建议:销售创历史新高,向一线龙头冲刺,重申“强烈推荐”评级 17年下半年以来,公司销售逐月攀升,其中12月销售面积及金额均创历史新高。17年全年销售规模达1,265亿,同比+94%,并超年初计划149%,销售额克尔瑞排名已攀升至行业第13名,有望实现由二线蓝筹向一线龙头的跃迁。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并且在规模扩张同时有效实现了成本可控。鉴于销售持续超预期以及毛利率大幅上行,我们将公司2017-19年每股收益上调至2.37/3.33/4.45元(原预测为2.37/3.23/4.06元),对应17-19年PE分别为13.3/9.5/7.1倍,按18年PE12倍目标估值,上调目标价至40.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、12月销售196亿、同比+167%,17年销售1,400亿、同比+40% 12月,公司实现签约金额196.3亿元,环比增长107.5%、同比增长167.1%;实现签约面积109.0万平方米,环比增长124.3%、同比增长166.5%;销售均价18,009元/平米,环比下降7.5%、同比增长0.2%。1-12月,公司累计实现签约金额1,408.1亿元,同比增长39.9%,涨幅较1-11月降低2.7pct;实现签约面积766.7万平方米,同比增长16.5%,涨幅较1-11月降低0.9pct,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平;累计销售均价18,368元/平方米,同比增长20.1%。根据克而瑞数据,2017年全国销售额排名第12位、持平于去年。 2、17年拿地额同比+161%、新增货值近2,000亿,18年可售充足 12月,公司在土地市场获取上海、北京、苏州、武汉等地获取合计14个项目,拿地区域仍集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面279.9万平米,环比增长534.6%、同比增长215.9%;总地价207.5亿元,环比增长387.4%、同比增长205.7%,拿地金额占比当月销售金额达105.7%,自6月开始连续积极加仓拿地;平均楼面价7,415元/平,环比下降23.2%、同比下降3.2%,当月拿地均价占比销售均价41.2%,成本控制较好。 1-12月,公司共在土地市场新获74个项目,合计新增建面1,060.3万平米,同比增长97.2%;总地价916.9亿元,同比增长160.7%,拿地金额占比当年销售金额达65.1%,较2016年全年35%提升30pct;平均楼面价8,648元/平,同比增长32.2%,拿地均价占比当年销售均价47.1%,较16年增长4.3pct;对应估算17年新增货值1,947亿元,同比增长136.9%,并覆盖17年销售收入1.38倍,奠定2018年充足可售资源。 3、投资建议:销售加速、拿地大增,18年可售充足,重申“强烈推荐” 金地集团自2017年开始积极转变,在销售端推进跟投制度加快周转,在拿地端积极扩张拿地扩张土储,16-17年销售额连获高增,并且17年拿地翻番将保证18年充足可售、延续销售高增表现;公司财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,在18年拿地大年中,将赋予公司更多加杠杆空间,保证后续销售持续增长,持续获益于行业集中度提升;此外,考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,预计18年股息率近7%,远高于行业。我们维持公司2017-19年每股收益预测分别为1.45、1.82和2.18元,对应18PE仅7.6倍,维持目标价至18.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

1、12月销售高达622亿、同比+166%,全年销售5,300亿元、同比+45% 12月公司实现签约金额622.3亿元(较前期克而瑞公布的553亿元高出69亿元),环比增长79.1%、同比增长165.8%;实现签约面积453.2万平米,环比增长97.4%、同比增长171.9%;销售均价13,731元/平,环比下降9.3%、同比下降2.2%。1-12月公司累计实现签约金额5,298.7亿元,同比增长45.4%,涨幅较1-11月扩大8.2pct,根据克而瑞数据,2017年全国销售额排名第2;累计实现签约面积3,594.9万平方米,同比增长30.2%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平;累计销售均价14,739元/平方米,同比增长11.7%。此外,预计2017年末公司已认购未签约金额约800亿,为2018年1-2月份的高基数预留了充足增长空间。 2、17H大幅加仓拿地、成本控制稳定,估算全年新增货值7,600亿元 12月公司在土地市场获取深圳、东莞、厦门和苏州等地合计26个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面573.4万平米,环比增长54.3%;对应总地价326.5亿元,环比增长53.3%,拿地金额占比销售金额达52%,自2017年6月开始呈现大幅加仓拿地态度;平均楼面价5,694元/平米,环比下降0.7%,拿地均价占比当月销售均价41.4%,拿地成本控制稳定。1-12月公司共在土地市场新获259个项目,共新增规划面积5,134.0万平米,同比增长49.8%;对应总地价3,417.1亿元,同比增长84.4%,拿地额占比销售额达64%,较2016年51%提升13pct,积极加仓拿地;平均楼面价6,656元/平米,同比增长23.2%,拿地均价占比当年销售均价45.2%,拿地成本控制稳定;估算对应新增货值7,567亿元,同比增长67.2%,这将奠定公司2018年充足可售资源。 3、投资建议:17年销售5300亿、新增货值7600亿,重申“强烈推荐”评级 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且2017年估算拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。鉴于看好公司销售的持续高增长,我们将公司17-19年每股收益预测分别上调至2.51、3.27和4.08元,现价对应18年PE为9.9倍,目标价上调至40.00元、对应18年PE为12.2倍,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。

事项: 2017年12月31日,克尔瑞发布2017年年度最新房地产公司销售排行,其中金地集团1-12月实现销售金额1,403亿元,同比增长39%,对应实现销售面积756万平米,同比增长15%;12月单月实现销售金额192亿元,同比增长161%,对应实现销售面积96万平米,同比增长135%。 主要观点 1、16-17年销售额高增保证18年业绩快增,预计18年股息率超7% 根据克而瑞数据,金地集团12月单月销售金额192亿元,环比+103%、同比+161%,销售表现远好于行业;17年4季度中销售金额378亿元,环比+17%、同比+76%;17年全年实现销售金额1,403亿元,同比+39%,继续16年销售额获得+63%增长后继续快速增长。截至17年3季度末,预收账款559亿元,同比+52%,高于同期营业收入增速-18%,4季度销售大增将推动17年末预收款将进一步提升,保证18年业绩获得较快增长。另一方面,公司目前股息率5.6%,远高于行业平均,同时考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,我们预计18年股息率将超7%。 2、17年拿地额翻番、保证18年充足可售,17年推进跟投加快周转 公司自17年6月开始连续5个月积极加仓拿地。1-11月,公司共在土地市场新获60个项目,共新增规划面积780万平米,较16年全年+45%;对应总地价709亿元,较16年全年+102%,考虑12月拿地只有公司全年拿地金额同比大超+100%;平均楼面价9,090元/平,较16年全年+39%;拿地金额占比销售金额63%,较16年全年35%提升28pct。该拿地额/销售额占比创下自2010年内以来的新高,17年积极拿地将保证18年充足可售。另一方面,公司自16年底开始执行跟投计划,目前已有50多个项目在执行中,跟投比例不超过项目公司8%,将进一步加快公司周转速度。 3、财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,赋予更多加杠杆空间 截至17年3季度末,资产负债率和净负债率分别为73.5%和40.1%,同比分别+4.9pct和+7.1pct;有息负债中长债比例已从12年的69%提升至79%,进一步优化债务结构;货币资金333.4亿元,覆盖短债2.9倍,远高于同期行业平均1.4倍。公司17H1加权平均融资成本已降至4.48%,17Q3又陆续发行了15亿中票(5年+发行利率5.07%)、40亿公司债(5/7年+利率4.85%/5.05%)、2亿美元债(5年+发行利率4.95%)、30.5亿ABS(1-8年+平均利率5.27%)和30亿超短融(60天+利率4.75%),体现了公司多元化拓展融资渠道、降低融资成本的能力。公司负债低、现金多、融资能力强,赋予更多加杠杆空间,保证后续销售的持续增长。 4、投资建议:积极转变,销售高增,拿地翻番,低估严重,上调评级至“强烈推荐” 金地集团自2017年开始积极转变,在销售端推进跟投制度加快周转,在拿地端积极扩张拿地扩张土储,16-17年销售额连获高增,并且17年拿地翻番将保证18年充足可售、延续销售高增表现;公司财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,在18年拿地大年中,将赋予公司更多加杠杆空间,保证后续销售持续增长,持续获益于行业集中度提升;此外,考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,预计18年股息率将超7%,远高于行业。我们将公司2017-19年每股收益预测分别上调至1.45、1.82和2.18元,对应18PE仅6.9倍,上调目标价至18.00元,上调至“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。